Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец указал, что несоответствие внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права, как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
судьи Лопаткиной А.С.,
при секретаре М.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-282/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Тринэкс-К" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
Общество с ограниченной ответственностью "Тринэкс-К" 12 января 2016 года (обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости имело место 01 сентября 2015 года) обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения требований, просило об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:44, площадью 5 888 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере * рублей.
Свои требования административный истец мотивирует тем, что является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
При этом права административного истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.
Представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью "Тринэкс-К" (по доверенности) М.С. в судебном заседании поддержал заявленное требование.
Представитель административного ответчика Правительства Москвы (по доверенности) В., представляющая также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, требования административного истца не признала, считала, что земельный участок, принадлежащий административному истцу на праве аренды, не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, что исключает возможность определения рыночной стоимости для такого участка; изменение арендной платы в сторону увеличения само по себе не нарушает права и законные интересы административного истца; доказательств использования Правительством Москвы при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости недостоверных сведений о нем, нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что могло бы свидетельствовать о необоснованном завышении кадастровой стоимости, не представлено.
Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование административного истца подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.
В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Тринэкс-К" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:44, площадью 5 888 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, предоставленного в пользование для эксплуатации здания с офисами и гостиницей сроком по 19 января 2054 года, что подтверждается договором аренды земельного участка от 19 апреля 2005 года N М-08-024486, приложениями к договору аренды земельного участка, дополнительным соглашением от 08 мая 2015 года к договору аренды земельного участка.
Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2014 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:44 по состоянию на 01 января 2014 года составила * рублей * копеек.
Указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, кадастровой справкой о кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.
Пунктом 3.4 договора аренды земельного участка от 19 апреля 2005 года N М-08-024486 (с учетом дополнительного соглашения от 08 мая 2015 года к договору аренды земельного участка), заключенного между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО "Тринэкс-К", установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор.
Размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" и составляет в отношении категории спорного земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:44-1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22 сентября 2015 года N 51-4246/2015 отклонено заявление ООО "Тринэкс-К" о пересмотре результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Принимая во внимание зависимость величины арендной платы от кадастровой стоимости арендуемого объекта недвижимости, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы.
Следовательно, административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.
Доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что земельный участок, принадлежащий административному истцу на праве аренды, не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, не свидетельствуют о невозможности определения в отношении данного объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что для названного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена, являются неправильными также и в силу заложенного в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понятия стоимости как наиболее вероятной цены, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Нельзя согласиться и с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец, требуя установления рыночной стоимости этого земельного участка, по существу оспаривает его потенциальную цену продажи и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, поскольку установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета его уникальных характеристик.
Довод Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что изменение арендной платы в сторону увеличения само по себе не нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации арендная плата в полном объеме относится к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, при исчислении налога на прибыль, подлежит отклонению. Главной целью деятельности административного истца является извлечение прибыли от своей деятельности. Повышение арендной платы приводит к дополнительным расходам и сокращению прибыли, что нарушает права административного истца в сфере предпринимательства. Последующий учет арендных платежей в составе расходов при исчислении налога на прибыль это нарушение не упраздняет.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
В обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке от 10 июня 2015 года N 006/005/15, выполненный ООО "*", согласно которому рыночная стоимость земельного участков с кадастровыми номерами 77:08:0004001:44 по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере * рубля.
Указанный отчет свидетельствует о том, что кадастровая стоимость на 35 процентов превышает рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно экспертному заключению от 02 июля 2015 года N 638/06-15, подготовленному Саморегулируемой организацией оценщиков "Некоммерческим партнерством "*", отчет об оценке N 006/005/15 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
В силу предписаний статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с глубокими противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требует специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке N 006/005/15, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда от 09 марта 2016 года назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено ООО "*".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 10 мая 2016 года, составленному ООО "*", отчет об оценке 006/005/15, представленный административным истцом, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки не соответствует; рыночная стоимость земельного участка, определенная оценщиком в названном отчете, не подтверждается; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:004001:44 по состоянию на 01 января 2014 года по результатам судебной экспертизы составляет * рублей.
На основании заключения эксперта ООО "*" административный истец уточнил требования в порядке статьи 46 КАС РФ и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:004001:44 в размере рыночной * рублей.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.
Не доверять выводам эксперта ООО "*" Т. у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Эксперт Т. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (9 лет), составленное ею заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Из экспертного заключения следует, что при его подготовке эксперт использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метод остатка в рамках доходного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; отказ от использования затратного подхода к оценке земельного участка экспертом обоснован и сомнений не вызывает; для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке земель города Москвы на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках; экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления, а также анализ доходов, которые земельный участок способен приносить; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения; в заключении эксперт ответил на поставленные перед ним вопросы; оснований сомневаться в установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка суд не находит.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, которые являются обязательными для субъектов, осуществляющих данный вид деятельности.
Под оценочной деятельностью согласно ст. 3 указанного Закона понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
В силу ст. 4 этого Закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Однако эти требования не исключают возможность производства судебной экспертизы по вопросам, разрешение которых требует специальных познаний, и которые поставлены перед экспертом судом, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, в том числе с целью определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Деятельность по организации и производству судебной экспертизы регулируется специальным законодательством: Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", КАС РФ.
Заключение эксперта ООО "*", как уже отмечалось выше, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ, в том числе его статьям 8, 25, и нормам КАС РФ.
Правильность заключения эксперта ООО "*", отвечающего требованиям статей 77, 79 - 82 КАС РФ, административными ответчиками не опровергнута; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем им дана соответствующая подписка.
Данными о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:44 по состоянию на 01 января 2014 года, определенная в размере * рублей, является иной, суд не располагает.
Во всяком случае, ходатайств о повторной экспертизе, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения ООО "*" от 10 мая 2016 года и установленной в нем рыночной стоимости спорного объекта, административными ответчиками не заявлено.
При таких данных, оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что экспертное заключение ООО "*" от 10 мая 2016 года является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки в размере * рублей и может быть положено в основу решения.
Таким образом, суд считает, что административное исковое заявление ООО "Тринэкс-К" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной в заключении эксперта ООО "Экспертно-правовое Бюро" по результатам судебной оценочной экспертизы от 10 мая 2016 года по состоянию 01 января 2014 года в размере * рубля подлежит удовлетворению, такие требования административного истца являются обоснованными, рыночная стоимость земельного участка подтверждена надлежащим доказательством по результатам судебной экспертизы на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.
Поскольку требования ООО "Тринэкс-К" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поданы в Комиссию 01 сентября 2015 года, то в соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 1 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
То обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.
Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Тринэкс-К" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:44, площадью 5 888 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере * (*) рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:44, площадью 5 888 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка считать 01 сентября 2015 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 17.06.2016 ПО ДЕЛУ N 3А-282/2016
Требование: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец указал, что несоответствие внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает его права, как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 17 июня 2016 г. по делу N 3а-282/2016
Московский городской суд в составе
судьи Лопаткиной А.С.,
при секретаре М.Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-282/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Тринэкс-К" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Тринэкс-К" 12 января 2016 года (обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости имело место 01 сентября 2015 года) обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнения требований, просило об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:44, площадью 5 888 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере * рублей.
Свои требования административный истец мотивирует тем, что является арендатором указанного земельного участка, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, размер которой исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.
При этом права административного истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка.
Представитель административного истца общества с ограниченной ответственностью "Тринэкс-К" (по доверенности) М.С. в судебном заседании поддержал заявленное требование.
Представитель административного ответчика Правительства Москвы (по доверенности) В., представляющая также на основании доверенности интересы заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы, требования административного истца не признала, считала, что земельный участок, принадлежащий административному истцу на праве аренды, не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, что исключает возможность определения рыночной стоимости для такого участка; изменение арендной платы в сторону увеличения само по себе не нарушает права и законные интересы административного истца; доказательств использования Правительством Москвы при определении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости недостоверных сведений о нем, нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что могло бы свидетельствовать о необоснованном завышении кадастровой стоимости, не представлено.
Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились.
Выслушав объяснения представителей административного истца, административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требование административного истца подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Порядок производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентирован в главе 25 КАС РФ.
В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Как установлено судом и следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Тринэкс-К" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:44, площадью 5 888 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, предоставленного в пользование для эксплуатации здания с офисами и гостиницей сроком по 19 января 2054 года, что подтверждается договором аренды земельного участка от 19 апреля 2005 года N М-08-024486, приложениями к договору аренды земельного участка, дополнительным соглашением от 08 мая 2015 года к договору аренды земельного участка.
Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 01 января 2014 года.
По итогам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:44 по состоянию на 01 января 2014 года составила * рублей * копеек.
Указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, кадастровой справкой о кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Приведенные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка просит пересмотреть административный истец, при этом проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении, предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.
Пунктом 3.4 договора аренды земельного участка от 19 апреля 2005 года N М-08-024486 (с учетом дополнительного соглашения от 08 мая 2015 года к договору аренды земельного участка), заключенного между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и ООО "Тринэкс-К", установлено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и (или) г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и (или) дополнений в договор.
Размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" и составляет в отношении категории спорного земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:44-1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.
Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22 сентября 2015 года N 51-4246/2015 отклонено заявление ООО "Тринэкс-К" о пересмотре результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Принимая во внимание зависимость величины арендной платы от кадастровой стоимости арендуемого объекта недвижимости, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы.
Следовательно, административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.
Доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что земельный участок, принадлежащий административному истцу на праве аренды, не может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, не свидетельствуют о невозможности определения в отношении данного объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что для названного земельного участка рыночная стоимость не может быть установлена, являются неправильными также и в силу заложенного в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" понятия стоимости как наиболее вероятной цены, по которой данный объект недвижимости может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Нельзя согласиться и с доводами Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что административный истец, требуя установления рыночной стоимости этого земельного участка, по существу оспаривает его потенциальную цену продажи и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды, поскольку установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета его уникальных характеристик.
Довод Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что изменение арендной платы в сторону увеличения само по себе не нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку в соответствии с подпунктом 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации арендная плата в полном объеме относится к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, при исчислении налога на прибыль, подлежит отклонению. Главной целью деятельности административного истца является извлечение прибыли от своей деятельности. Повышение арендной платы приводит к дополнительным расходам и сокращению прибыли, что нарушает права административного истца в сфере предпринимательства. Последующий учет арендных платежей в составе расходов при исчислении налога на прибыль это нарушение не упраздняет.
Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Таким образом, законодательство, подлежащее применению к возникшим правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.
В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.
В обоснование своих требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости административным истцом представлен отчет об оценке от 10 июня 2015 года N 006/005/15, выполненный ООО "*", согласно которому рыночная стоимость земельного участков с кадастровыми номерами 77:08:0004001:44 по состоянию на 01 января 2014 года определена в размере * рубля.
Указанный отчет свидетельствует о том, что кадастровая стоимость на 35 процентов превышает рыночную стоимость объекта недвижимости.
Согласно экспертному заключению от 02 июля 2015 года N 638/06-15, подготовленному Саморегулируемой организацией оценщиков "Некоммерческим партнерством "*", отчет об оценке N 006/005/15 соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
В силу предписаний статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В связи с глубокими противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требует специальных знаний в области оценочной деятельности, и существенным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке N 006/005/15, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда от 09 марта 2016 года назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включающая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручено ООО "*".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 10 мая 2016 года, составленному ООО "*", отчет об оценке 006/005/15, представленный административным истцом, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки не соответствует; рыночная стоимость земельного участка, определенная оценщиком в названном отчете, не подтверждается; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:004001:44 по состоянию на 01 января 2014 года по результатам судебной экспертизы составляет * рублей.
На основании заключения эксперта ООО "*" административный истец уточнил требования в порядке статьи 46 КАС РФ и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:004001:44 в размере рыночной * рублей.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" и пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2008 года N 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции", заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.
Аналогичное положение содержится в части 8 статьи 82 КАС РФ.
Не доверять выводам эксперта ООО "*" Т. у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.
Эксперт Т. имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (9 лет), составленное ею заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Из экспертного заключения следует, что при его подготовке эксперт использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и метод остатка в рамках доходного подхода, что не противоречит федеральным стандартам оценки и положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, а также Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; отказ от использования затратного подхода к оценке земельного участка экспертом обоснован и сомнений не вызывает; для оценки земельного участка за единицу сравнения выбран 1 кв. м как наиболее типичная единица сравнения для оценки земельных участков; по основным ценообразующим параметрам для объектов-аналогов произведены корректировки, учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки; все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении; расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке земель города Москвы на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, о местоположении земельного участка, его количественных и качественных характеристиках; экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления, а также анализ доходов, которые земельный участок способен приносить; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения; в заключении эксперт ответил на поставленные перед ним вопросы; оснований сомневаться в установленной экспертом рыночной стоимости земельного участка суд не находит.
Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности, которые являются обязательными для субъектов, осуществляющих данный вид деятельности.
Под оценочной деятельностью согласно ст. 3 указанного Закона понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
В силу ст. 4 этого Закона субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Однако эти требования не исключают возможность производства судебной экспертизы по вопросам, разрешение которых требует специальных познаний, и которые поставлены перед экспертом судом, в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, в том числе с целью определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.
Деятельность по организации и производству судебной экспертизы регулируется специальным законодательством: Федеральным законом от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", КАС РФ.
Заключение эксперта ООО "*", как уже отмечалось выше, соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ, в том числе его статьям 8, 25, и нормам КАС РФ.
Правильность заключения эксперта ООО "*", отвечающего требованиям статей 77, 79 - 82 КАС РФ, административными ответчиками не опровергнута; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем им дана соответствующая подписка.
Данными о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:44 по состоянию на 01 января 2014 года, определенная в размере * рублей, является иной, суд не располагает.
Во всяком случае, ходатайств о повторной экспертизе, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения ООО "*" от 10 мая 2016 года и установленной в нем рыночной стоимости спорного объекта, административными ответчиками не заявлено.
При таких данных, оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что экспертное заключение ООО "*" от 10 мая 2016 года является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки в размере * рублей и может быть положено в основу решения.
Таким образом, суд считает, что административное исковое заявление ООО "Тринэкс-К" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной в заключении эксперта ООО "Экспертно-правовое Бюро" по результатам судебной оценочной экспертизы от 10 мая 2016 года по состоянию 01 января 2014 года в размере * рубля подлежит удовлетворению, такие требования административного истца являются обоснованными, рыночная стоимость земельного участка подтверждена надлежащим доказательством по результатам судебной экспертизы на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.
Поскольку требования ООО "Тринэкс-К" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поданы в Комиссию 01 сентября 2015 года, то в соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 1 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
То обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.
Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,
решил:
Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Тринэкс-К" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:44, площадью 5 888 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере * (*) рублей.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0004001:44, площадью 5 888 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, *, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости названного земельного участка считать 01 сентября 2015 года.
Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.
Судья
Московского городского суда
А.С.ЛОПАТКИНА
Московского городского суда
А.С.ЛОПАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)