Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2016 года
В полном объеме постановление изготовлено 28 апреля 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семушкина В.С., судей Филипповой Е.Г., Драгоценновой И.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Скороходовым П.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 27.04.2016 в помещении суда апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.01.2016 по делу N А55-18642/2015 (судья Черномырдина Е.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью фирмы "ВЛАД и К" (ИНН 6322013510, ОГРН 1036301050796), г. Тольятти Самарской области, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, Федерального агентства по управлению государственным имуществом, г. Москва, Мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти Самарской области, об оспаривании отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка,
в судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью фирмы "ВЛАД и К" Воронин Д.А. (доверенность от 05.07.2015),
в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
общество с ограниченной ответственностью фирмы "ВЛАД и К" (далее - ООО фирма "ВЛАД и К", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) в государственной регистрации договора аренды от 27.02.2015 N 8-2015 (2015-2029) земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, квартал N 1, ул. Коммунистическая, южнее к/т "Маяк, площадью 65 кв. м с кадастровым номером 63:09:0201057:1054, с разрешенным использованием "жилая и общественная застройка", заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - ТУ Росимущества в Самарской области) и ООО фирма "ВЛАД и К" на срок с 01.01.2015 по 31.12.2029, содержащегося в сообщении от 19.06.2015 N 63/009/400/2015-2752, и об обязании Управления Росреестра по Самарской области по вступлении судебного решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем государственной регистрации указанного договора аренды.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют ТУ Росимущества в Самарской области и Мэрия городского округа Тольятти.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.01.2016 по делу N А55-18642/2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе ТУ Росимущества в Самарской области просило отменить указанное судебное решение и принять судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению ТУ Росимущества в Самарской области, обжалованное судебное решение является незаконным и необоснованным.
В судебном заседании представитель ООО фирма "ВЛАД и К" просил удовлетворить апелляционную жалобу, считая, что обжалованное судебное решение является незаконным и необоснованным.
На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей других лиц, участвующих в деле, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.
Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, выступлении представителя общества в судебном заседании, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, 04.04.2001 между ООО фирма "ВЛАД и К" и Администрацией Комсомольского района г. Тольятти (правопреемник - Мэрия городского округа Тольятти) был заключен договор аренды N 1090 земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, квартал N 1, ул. Коммунистическая, южнее к/т "Маяк, кадастровый номер 63:09:0201016:010 (том 1 л.д. 46-49, 50-51).
В настоящее время собственником земельного участка является Российская Федерация, а уполномоченным лицом на распоряжение земельным участком - ТУ Росимущества в Самарской области.
Из материалов дела видно, что на основании распоряжения ТУ Росимущества в Самарской области от 27.01.2015 N 36-р (том 1 л.д. 11-12) между ним и ООО фирма "ВЛАД и К" 27.02.2015 заключен договор аренды N 8-2015 (2015-2029) вышеуказанного земельного участка с разрешенным использованием "жилая и общественная застройка" на срок с 01.01.2015 по 31.12.2029 (том 1 л.д. 13-17).
06.04.2015 ООО фирма "ВЛАД и К" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды земельного участка.
Сообщением от 15.04.2015 N 63/009/400/2015-2752 Управление Росреестра по Самарской области приостановило государственную регистрацию договора аренды земельного участка, а сообщением от 19.06.2015 N 63/009/400/2015-2752 отказало в государственной регистрации договора аренды земельного участка на том основании, что договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным.
С учетом положений части 3 статьи 201 АПК РФ суд первой инстанции обоснованно отказал ООО фирма "ВЛАД и К" в удовлетворении заявленных требований.
В пункте 9.8 договора аренды земельного участка от 27.02.2015 N 8-2015 (2015-2029) указано, что договор аренды земельного участка от 04.04.2001 N 1090, зарегистрированный в ЕГРП 02.08.2001 за N 63-09-1/2001-29127.1, считается расторгнутым с 01.01.2015.
С учетом положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указанный земельный участок фактически передан арендатору по договору аренды земельного участка от 04.04.2001 N 1090.
Материалами дела подтверждается, что основанием предоставления ООО фирма "ВЛАД и К" в аренду указанного земельного участка послужило постановление Мэра г. Тольятти от 29.12.2000 N 3872-1/12-00 "Об отмене п. 2 постановления N 1867 от 10.11.96 г. и предоставлении ООО фирме "Влад и К" в аренду земельного участка для дальнейшей эксплуатации остановочно-торгового павильона по ул. Коммунистической южнее к/т "Маяк" в квартале 1 Комсомольского района" (том 1 л.д. 109-110).
Распоряжением Администрации Комсомольского района г. Тольятти от 14.12.2005 N 1378 "О продлении срока аренды земельного участка" (том 1 л.д. 113), срок аренды продлен на 3 года - по 28.12.2008.
Право аренды ООО фирма "Влад и К" на 5 лет (с 29.12.2000 по 28.12.2005) зарегистрировано в ЕГРП 02.08.2001 (том 1 л.д. 111).
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В пункте 2 статьи 621 ГК РФ указано, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ; здесь - в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35 (в первоначальной редакции), пунктом 1 статьи 36 (в редакции Федерального закона от 03.10.2004 N 123-ФЗ) и статьей 46 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ).
Исключения, указанные в пункте 3 статьи 22 ЗК РФ (в указанной редакции), к рассматриваемому случаю отношения не имеют.
Таким образом, по истечении срока договора аренды указанного земельного участка ООО фирма "ВЛАД и К" имеет при прочих равных условиях преимущественное право на возобновление (заключение нового) договора.
Предоставление земельного участка на основании пункта 3 статьи 22 ЗК РФ (в указанной редакции) и пункта 1 статьи 621 ГК РФ не предусматривает проведение торгов.
В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) указано, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Кроме того, в пункте 3 Постановления N 73 разъяснено, что поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Между тем, в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/2011.
При рассмотрении настоящего дела не представлено доказательств наличия указанных обстоятельств.
В пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган - на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.
Однако, при заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 ЗК РФ должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка и заблаговременную публикацию такой информации.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.
При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.
Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов; заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 по делу N А76-4758/2009-63-92 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами могут быть поданы заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
По настоящему делу не представлено доказательств того, что при предоставлении земельного участка обществу ТУ Росимущества в Самарской области заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду указанного земельного участка.
Таким образом, договор аренды земельного участка заключен с нарушением порядка, установленного статьей 34 ЗК РФ.
Выводы, сделанные судом первой инстанции, соответствуют выводам, содержащимся в судебных актах по делам со схожими обстоятельствами (постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015, от 07.10.2015 по делу N А55-1661/2015, от 09.10.2015 по делу N А55-29987/2014, от 16.11.2015 по делу N А55-30201/2014).
Суд первой инстанции обоснованно отклонил ссылку общества на предоставление земельного участка в аренду в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования.
Из распоряжения ТУ Росимущества в Самарской области от 27.01.2015 N 36-р следует, что предоставление земельного участка осуществлялось в порядке статьи 22 ЗК РФ, а не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (том 1 л.д. 11-12).
Доводы, изложенные ТУ Росимущества в Самарской области в апелляционной жалобе относительно вышеприведенных обстоятельств, основаны на ошибочном толковании закона и в этой связи не могут быть приняты во внимание.
Вывод суда первой инстанции об отсутствии у и.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области Шевяховой Ю.В. полномочий на подписание договора купли-продажи земельного участка от 27.02.2015 N 8-2015 (2015-2029) является ошибочным.
В пункте 6 Положения о ТУ Росимущества в Самарской области, утвержденного Приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278, указано, что руководитель ТУ Росимущества в Самарской области имеет заместителей, назначаемых на должность и освобождаемых от должности руководителем ТУ Росимущества в Самарской области по согласованию с руководителем Росимущества.
Согласно пункту 7.3 данного Положения руководитель ТУ Росимущества в Самарской области распределяет обязанности между заместителями руководителя и определяет их полномочия по согласованию с Росимуществом.
В соответствии с пунктом 7.8 данного Положения руководитель ТУ Росимущества в Самарской области действует от имени ТУ Росимущества в Самарской области без доверенности, заключает договоры, выдает доверенности.
И.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области Шевяхова Ю.В. подписала указанный договор на основании приказа руководителя ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции приказа от 11.11.2014 N 129) о делегировании своих полномочий.
Данный приказ не противоречит требованиям пункта 1 статьи 182 ГК РФ.
Этим приказом руководитель ТУ Росимущества в Самарской области не определил круг полномочий своего заместителя, а делегировал ему свои определенные полномочия, что согласованию с Росимуществом не подлежало.
При наличии указанного приказа не было необходимости в получении Шевяховой Ю.В. специальной доверенности.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", исключает из мотивировочной части решения суда первой инстанции вывод об отсутствии у и.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области Шевяховой Ю.В. полномочий на подписание договора купли-продажи указанного земельного участка.
Поскольку указанный ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного судебного решения, суд апелляционной инстанции оставляет резолютивную часть обжалуемого судебного решения без изменения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 27 января 2016 года по делу N А55-18642/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
В.С.СЕМУШКИН
Судьи
Е.Г.ФИЛИППОВА
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2016 N 11АП-3595/2016 ПО ДЕЛУ N А55-18642/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2016 г. по делу N А55-18642/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2016 года
В полном объеме постановление изготовлено 28 апреля 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семушкина В.С., судей Филипповой Е.Г., Драгоценновой И.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Скороходовым П.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 27.04.2016 в помещении суда апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.01.2016 по делу N А55-18642/2015 (судья Черномырдина Е.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью фирмы "ВЛАД и К" (ИНН 6322013510, ОГРН 1036301050796), г. Тольятти Самарской области, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, Федерального агентства по управлению государственным имуществом, г. Москва, Мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти Самарской области, об оспаривании отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка,
в судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью фирмы "ВЛАД и К" Воронин Д.А. (доверенность от 05.07.2015),
в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания,
установил:
общество с ограниченной ответственностью фирмы "ВЛАД и К" (далее - ООО фирма "ВЛАД и К", общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) в государственной регистрации договора аренды от 27.02.2015 N 8-2015 (2015-2029) земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, квартал N 1, ул. Коммунистическая, южнее к/т "Маяк, площадью 65 кв. м с кадастровым номером 63:09:0201057:1054, с разрешенным использованием "жилая и общественная застройка", заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - ТУ Росимущества в Самарской области) и ООО фирма "ВЛАД и К" на срок с 01.01.2015 по 31.12.2029, содержащегося в сообщении от 19.06.2015 N 63/009/400/2015-2752, и об обязании Управления Росреестра по Самарской области по вступлении судебного решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем государственной регистрации указанного договора аренды.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвуют ТУ Росимущества в Самарской области и Мэрия городского округа Тольятти.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.01.2016 по делу N А55-18642/2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе ТУ Росимущества в Самарской области просило отменить указанное судебное решение и принять судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению ТУ Росимущества в Самарской области, обжалованное судебное решение является незаконным и необоснованным.
В судебном заседании представитель ООО фирма "ВЛАД и К" просил удовлетворить апелляционную жалобу, считая, что обжалованное судебное решение является незаконным и необоснованным.
На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителей других лиц, участвующих в деле, которые были надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания.
Рассмотрев материалы дела в порядке апелляционного производства, проверив доводы, приведенные в апелляционной жалобе, выступлении представителя общества в судебном заседании, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, 04.04.2001 между ООО фирма "ВЛАД и К" и Администрацией Комсомольского района г. Тольятти (правопреемник - Мэрия городского округа Тольятти) был заключен договор аренды N 1090 земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, квартал N 1, ул. Коммунистическая, южнее к/т "Маяк, кадастровый номер 63:09:0201016:010 (том 1 л.д. 46-49, 50-51).
В настоящее время собственником земельного участка является Российская Федерация, а уполномоченным лицом на распоряжение земельным участком - ТУ Росимущества в Самарской области.
Из материалов дела видно, что на основании распоряжения ТУ Росимущества в Самарской области от 27.01.2015 N 36-р (том 1 л.д. 11-12) между ним и ООО фирма "ВЛАД и К" 27.02.2015 заключен договор аренды N 8-2015 (2015-2029) вышеуказанного земельного участка с разрешенным использованием "жилая и общественная застройка" на срок с 01.01.2015 по 31.12.2029 (том 1 л.д. 13-17).
06.04.2015 ООО фирма "ВЛАД и К" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды земельного участка.
Сообщением от 15.04.2015 N 63/009/400/2015-2752 Управление Росреестра по Самарской области приостановило государственную регистрацию договора аренды земельного участка, а сообщением от 19.06.2015 N 63/009/400/2015-2752 отказало в государственной регистрации договора аренды земельного участка на том основании, что договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным.
С учетом положений части 3 статьи 201 АПК РФ суд первой инстанции обоснованно отказал ООО фирма "ВЛАД и К" в удовлетворении заявленных требований.
В пункте 9.8 договора аренды земельного участка от 27.02.2015 N 8-2015 (2015-2029) указано, что договор аренды земельного участка от 04.04.2001 N 1090, зарегистрированный в ЕГРП 02.08.2001 за N 63-09-1/2001-29127.1, считается расторгнутым с 01.01.2015.
С учетом положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указанный земельный участок фактически передан арендатору по договору аренды земельного участка от 04.04.2001 N 1090.
Материалами дела подтверждается, что основанием предоставления ООО фирма "ВЛАД и К" в аренду указанного земельного участка послужило постановление Мэра г. Тольятти от 29.12.2000 N 3872-1/12-00 "Об отмене п. 2 постановления N 1867 от 10.11.96 г. и предоставлении ООО фирме "Влад и К" в аренду земельного участка для дальнейшей эксплуатации остановочно-торгового павильона по ул. Коммунистической южнее к/т "Маяк" в квартале 1 Комсомольского района" (том 1 л.д. 109-110).
Распоряжением Администрации Комсомольского района г. Тольятти от 14.12.2005 N 1378 "О продлении срока аренды земельного участка" (том 1 л.д. 113), срок аренды продлен на 3 года - по 28.12.2008.
Право аренды ООО фирма "Влад и К" на 5 лет (с 29.12.2000 по 28.12.2005) зарегистрировано в ЕГРП 02.08.2001 (том 1 л.д. 111).
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В пункте 2 статьи 621 ГК РФ указано, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ; здесь - в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 401-ФЗ) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35 (в первоначальной редакции), пунктом 1 статьи 36 (в редакции Федерального закона от 03.10.2004 N 123-ФЗ) и статьей 46 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ).
Исключения, указанные в пункте 3 статьи 22 ЗК РФ (в указанной редакции), к рассматриваемому случаю отношения не имеют.
Таким образом, по истечении срока договора аренды указанного земельного участка ООО фирма "ВЛАД и К" имеет при прочих равных условиях преимущественное право на возобновление (заключение нового) договора.
Предоставление земельного участка на основании пункта 3 статьи 22 ЗК РФ (в указанной редакции) и пункта 1 статьи 621 ГК РФ не предусматривает проведение торгов.
В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) указано, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Кроме того, в пункте 3 Постановления N 73 разъяснено, что поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Между тем, в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/2011.
При рассмотрении настоящего дела не представлено доказательств наличия указанных обстоятельств.
В пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган - на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.
Однако, при заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 ЗК РФ должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка и заблаговременную публикацию такой информации.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.
При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.
Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов; заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 по делу N А76-4758/2009-63-92 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами могут быть поданы заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
По настоящему делу не представлено доказательств того, что при предоставлении земельного участка обществу ТУ Росимущества в Самарской области заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду указанного земельного участка.
Таким образом, договор аренды земельного участка заключен с нарушением порядка, установленного статьей 34 ЗК РФ.
Выводы, сделанные судом первой инстанции, соответствуют выводам, содержащимся в судебных актах по делам со схожими обстоятельствами (постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015, от 07.10.2015 по делу N А55-1661/2015, от 09.10.2015 по делу N А55-29987/2014, от 16.11.2015 по делу N А55-30201/2014).
Суд первой инстанции обоснованно отклонил ссылку общества на предоставление земельного участка в аренду в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования.
Из распоряжения ТУ Росимущества в Самарской области от 27.01.2015 N 36-р следует, что предоставление земельного участка осуществлялось в порядке статьи 22 ЗК РФ, а не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования (том 1 л.д. 11-12).
Доводы, изложенные ТУ Росимущества в Самарской области в апелляционной жалобе относительно вышеприведенных обстоятельств, основаны на ошибочном толковании закона и в этой связи не могут быть приняты во внимание.
Вывод суда первой инстанции об отсутствии у и.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области Шевяховой Ю.В. полномочий на подписание договора купли-продажи земельного участка от 27.02.2015 N 8-2015 (2015-2029) является ошибочным.
В пункте 6 Положения о ТУ Росимущества в Самарской области, утвержденного Приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278, указано, что руководитель ТУ Росимущества в Самарской области имеет заместителей, назначаемых на должность и освобождаемых от должности руководителем ТУ Росимущества в Самарской области по согласованию с руководителем Росимущества.
Согласно пункту 7.3 данного Положения руководитель ТУ Росимущества в Самарской области распределяет обязанности между заместителями руководителя и определяет их полномочия по согласованию с Росимуществом.
В соответствии с пунктом 7.8 данного Положения руководитель ТУ Росимущества в Самарской области действует от имени ТУ Росимущества в Самарской области без доверенности, заключает договоры, выдает доверенности.
И.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области Шевяхова Ю.В. подписала указанный договор на основании приказа руководителя ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции приказа от 11.11.2014 N 129) о делегировании своих полномочий.
Данный приказ не противоречит требованиям пункта 1 статьи 182 ГК РФ.
Этим приказом руководитель ТУ Росимущества в Самарской области не определил круг полномочий своего заместителя, а делегировал ему свои определенные полномочия, что согласованию с Росимуществом не подлежало.
При наличии указанного приказа не было необходимости в получении Шевяховой Ю.В. специальной доверенности.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", исключает из мотивировочной части решения суда первой инстанции вывод об отсутствии у и.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области Шевяховой Ю.В. полномочий на подписание договора купли-продажи указанного земельного участка.
Поскольку указанный ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного судебного решения, суд апелляционной инстанции оставляет резолютивную часть обжалуемого судебного решения без изменения.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 27 января 2016 года по делу N А55-18642/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
В.С.СЕМУШКИН
Судьи
Е.Г.ФИЛИППОВА
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)