Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 декабря 2017 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.И. Ждановой,
судей Е.Г. Шатохиной, М.А. Фертикова,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Ташлыковой,
при участии в судебном заседании:
от истца: Шаталова Ю.С. по доверенности от 16.06.2016 (сроком на 3 года),
от ответчика: без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Обласова Михаила Викторовича (07АП-9366/2017) на решение Арбитражный суд Новосибирской области от 11 сентября 2017 года по делу N А45-16190/2017 (судья Д.В. Векшенков)
по иску индивидуального предпринимателя Обласова Михаила Викторовича (ИНН 540358578783 ОГРН 310547630000336)
к мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846 ОГРН 1045402490100, 630099, Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Красный, 34)
об уменьшении размера арендной платы по договору N 121502р от 21.07.2015,
установил:
индивидуальный предприниматель Обласов М.В. (далее - истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к Мэрии города Новосибирска (далее - ответчик, Мэрия) об уменьшении размера арендной платы до нуля по договору аренды земельного участка N 121502р от 21.07.2015 за период с 22.08.2016 по 03.07.2017.
Исковые требования обоснованы положениями пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что на переданном предпринимателю в аренду земельном участке истец не мог производить какие-либо работы по строительству, поскольку Мэрия запланировано установление публичного сервитута.
Решением Арбитражный суд Новосибирской области от 11 сентября 2017 года по делу N А45-16190/2017 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с состоявшимся решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что в действиях ответчика имеются признаки злоупотребления правом; к спорным правоотношениям подлежат применению положения п. 4 ст. 614 ГК РФ.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Ответчик в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.
21.11.2017 истец представил в суд апелляционной инстанции дополнительные пояснения, в которых указал на то, что неопределенность границ сервитута повлияла на фактическую невозможность использования земельного участка после получения разрешения на строительство, то есть после 23.12.2016; что в спорный период истцом арендная плата не вносилась. Также истец в пояснениях просил уменьшить размер арендной платы до нуля за период с 24.12.2016 по 03.07.2017.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, уточнил просительную часть апелляционной жалобы, указав, что, что решение суда не оспаривает в части отказа в уменьшении размера арендной платы до нуля по договору аренды земельного участка N 121502р от 21.07.2015 за период с 22.08.2016 по 23.12.2016.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.
В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие ответчика.
Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 25 Постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Возражения против проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части в апелляционный суд не поступили.
В порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений, решение арбитражного суда проверено в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, дополнительных пояснений, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между мэрией (арендодателем) и ООО "НПП Триада-ТВ" (арендатор) 21.07.2015 заключен договор аренды земельного участка N 121502р (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:052345:1537, площадью 4854 кв. м, расположенный в пределах Кировского района г. Новосибирска; срок действия договора - с 21.07.2015 по 21.07.2025 (пункт 1.4 договора).
Земельный участок передается Арендатору для строительства здания общественного назначения с размещением в цокольном этаже спортивно-оздоровительного центра с бассейном по ул. Немировича-Данченко. (п. 1.3 договора).
Согласно пункту 2.3.2 Договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным кварталом.
В соответствии с постановлением правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-П размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 2 670 000 руб. в год, 222 500 руб. в месяц (пункт 2.1 договора).
22.08.2016 Мэрия направила уведомление в адрес ООО "НПП Триада-ТВ" о будущем обременении земельного участка сервитутом, а также рекомендовала учесть сферу действия сервитута при проектировании.
24.10.2016 между ООО "НПП Триада-ТВ" (далее по тексту - общество) и ИП Обласовым М.В. заключено соглашение о передаче прав и обязательств по договору аренды земельного участка N 121502р от 21.07.2015 (далее - соглашение).
В соответствии с пунктом 1.1. соглашения ООО "НПП Триада-ТВ" передает, а правопреемник ИП Обласов М.В. принимает все права и обязанности по заключенному между обществом и Мэрией договору аренды земельного участка N 121502р от 21.07.2015.
Согласно пункту 2.2 соглашения ООО "НПП Триада-ТВ" обязан обеспечивать правопреемника ИП Обласова М.В. полной и своевременной информацией, имеющей отношение к передаваемым правам и обязанностям.
Комиссия по вопросам земельных отношений в протоколе от 21.11.2016 года приняла решение об установлении сервитута.
26.05.2017 истец направил в адрес ответчика уведомление, полученное мэрией 02.06.2017, об уменьшении размера арендной платы до определения сферы действия сервитута.
В связи с тем, что претензия оставлена без ответа и удовлетворения, истец обратился в суд.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В силу статей 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводам, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ (аренда).
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011 указано, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, арендодатель вправе потребовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.
Между тем, пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Исходя из смысла указанной нормы, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
При этом ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Между тем, уменьшение арендной платы в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором. Размер уменьшения арендной платы определяется согласно конкретным условиям в зависимости от времени (срока) и характера (степени) ухудшения пользования имуществом.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ основание изменения и расторжения договора по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спорный земельный участок с кадастровым номером 54:35:052345:1537 предоставлен арендатору для строительства здания общественного назначения с размещением в цокольном этаже спортивно-оздоровительного центра с бассейном по ул. Немировича-Данченко. (п. 1.3 договора).
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, в силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания наличия условий, приведенных в названной статье Кодекса как основания для изменения договора, возложена на истца.
В соответствии с пунктом 9 статьи 23 Земельного кодекса РФ сервитута подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с выпиской из ЕГРН от 05.09.2017 публичный сервитут в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:052345:1537, площадью 4854 кв. м, не установлен и не зарегистрирован.
Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется самостоятельно, на свой риск.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих тот факт, что истец не знал или не мог знать об установлении публичного сервитута, а также из отсутствия одновременно четырех необходимых условий, предусмотренных в п. 2 ст. 451 ГК РФ, для изменения договора 21.07.2015.
Вместе с тем, суд первой инстанции, отказывая в уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка N 121502р от 21.07.2015 за период со 02.06.2017 по 03.07.2017 путем освобождения индивидуального предпринимателя Обласова Михаила Викторовича (ИНН 540358578783 ОГРН 310547630000336) от ее уплаты в полном объеме, не учел следующее.
Действительно, заключив с ООО "НПП Триада-ТВ" соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 121502р от 21.07.2015 истец должен был оценить указанные риски, так как письмо от мэрии с указанием обременения земельного участка публичным сервитутом направлено обществу 22.08.2016, соглашение о передаче прав и обязательств заключено 24.10.2016.
Однако, в соответствии с пунктами 1.2 и разделом 3 (функции комиссии) Положения о Комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска (далее - комиссия), утвержденного постановлением мэрии города Новосибирска от 04.02.2013 N 907 "Об утверждении состава и Положения о Комиссий по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска", комиссия является постоянно действующим коллегиальным органом мэрии города Новосибирска, которая принимает решение в том числе, по вопросам об установлении или отмене публичных сервитутов на земельных участках.
В силу пункта 5.9 указанного Положения, решения комиссии являются основаниям для подготовки проектов постановлений мэрии города Новосибирска.
Следовательно, в рассматриваемых правоотношениях ответчик выступает и как сторона договора аренды - арендодатель, и как орган, полномочный выдавать разрешение на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и принимать решение об установлении публичного сервитута.
По мнению суда апелляционной инстанции, ответчик, осуществляя возложенные на него функции и совершая действия в гражданском обороте, должен действовать разумно и добросовестно, не допуская нарушения чьих-либо прав. Указанные выводы следуют из статей 1, 9 и 10 ГК РФ. Поэтому истец вправе был рассчитывать на принятие решения об установлении сервитута, определении границах части земельного участка, где планируется установить сервитут, или об отказе в установлении публичного сервитута, в разумный срок.
Правовая неопределенность по установлению сервитута в течение длительного времени не может свидетельствовать о добросовестности ответчика, поскольку у арендатора отсутствует возможность выполнить строительные работы, привлечь подрядчиков, использовать земельный участок по назначению и распоряжаться им в соответствии со своими правомочиями, а также, если границы сервитута будут проходить через территорию спроектированного арендатором здания, то у истца могут возникнуть расходы в связи с изменением проекта и в связи с изменением расположения строящегося объекта.
Таким образом, принимая во внимание предоставление земельного участка в аренду для осуществления строительства (л.д. 11-14 том 1), выдачу мэрией 23.12.2016 разрешения на строительство N 54-RU54303000-281-2016 (л.д. 45 том 1), принятие решения об установлении сервитута (67-74 том 1), направление уведомления в адрес истца о будущем обременении земельного участка сервитутом с рекомендациями в обязательном порядке учесть сферу действия сервитута при осуществлении проектирования (л.д. 18 том 1), направление в адрес истца письма от 19.04.2017 (л.д. 22 том 1) с указанием на выявление при обследовании земельного участка необходимость установления публичного сервитута с указанием на то, что проведение строительных работ на земельном участке сделает невозможным использование публичного сервитута, а также учитывая дату приостановлении истцом действий по использованию земельного участка по целевому назначению до принятия решения об установлении либо об отказе в установлении публичного сервитута (уведомление получено ответчиком 02.06.2017, л.д. 10 том 1), непредставление истцом иных доказательств невозможности использования земельного участка по назначению, неосуществление строительных работ в период до 02.06.2017, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости в уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка N 121502р от 21.07.2015 только за период со 02.06.2017 по 03.07.2017 путем освобождения индивидуального предпринимателя Обласова Михаила Викторовича (ИНН 540358578783 ОГРН 310547630000336) от ее уплаты в полном объеме.
Поскольку ответчиком уведомление получено 02.06.2017, до этого периода истец не уведомлял мэрию о невозможности использования земельного участка, оснований для уменьшения размера арендной платы по договору аренды земельного участка N 121502р от 21.07.2015 за период с 24.12.2016 по 01.06.2017 не имеется.
Доказательств, опровергающих вышеизложенные обстоятельства, сторонами в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.
Несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, в силу пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ является одним из оснований для отмены решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска об уменьшении размера арендной платы за период со 02.06.2017 по 03.07.2017.
Принятое арбитражным судом первой инстанции решение в остальной обжалуемой части является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Судебные расходы подлежат распределению между сторонами по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражный суд Новосибирской области от 11 сентября 2017 года по делу N А45-16190/2017 отменить в части отказа в удовлетворении иска об уменьшении размера арендной платы за период со 02.06.2017 по 03.07.2017, принять в отмененной части новый судебный акт.
Уменьшить индивидуальному предпринимателю Обласову Михаилу Викторовичу (ИНН 540358578783 ОГРН 310547630000336) размера арендной платы по договору аренды земельного участка N 121502р от 21.07.2015 за период со 02.06.2017 по 03.07.2017 путем освобождения индивидуального предпринимателя Обласова Михаила Викторовича (ИНН 540358578783 ОГРН 310547630000336) от ее уплаты в полном объеме.
В остальной обжалуемой части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846 ОГРН 1045402490100, 630099, Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Красный, 34) в пользу индивидуального предпринимателя Обласова Михаила Викторовича (ИНН 540358578783 ОГРН 310547630000336) 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по иску, 3 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.12.2017 N 07АП-9366/2017 ПО ДЕЛУ N А45-16190/2017
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 декабря 2017 г. по делу N А45-16190/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 04 декабря 2017 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.И. Ждановой,
судей Е.Г. Шатохиной, М.А. Фертикова,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Ташлыковой,
при участии в судебном заседании:
от истца: Шаталова Ю.С. по доверенности от 16.06.2016 (сроком на 3 года),
от ответчика: без участия (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Обласова Михаила Викторовича (07АП-9366/2017) на решение Арбитражный суд Новосибирской области от 11 сентября 2017 года по делу N А45-16190/2017 (судья Д.В. Векшенков)
по иску индивидуального предпринимателя Обласова Михаила Викторовича (ИНН 540358578783 ОГРН 310547630000336)
к мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846 ОГРН 1045402490100, 630099, Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Красный, 34)
об уменьшении размера арендной платы по договору N 121502р от 21.07.2015,
установил:
индивидуальный предприниматель Обласов М.В. (далее - истец, предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к Мэрии города Новосибирска (далее - ответчик, Мэрия) об уменьшении размера арендной платы до нуля по договору аренды земельного участка N 121502р от 21.07.2015 за период с 22.08.2016 по 03.07.2017.
Исковые требования обоснованы положениями пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что на переданном предпринимателю в аренду земельном участке истец не мог производить какие-либо работы по строительству, поскольку Мэрия запланировано установление публичного сервитута.
Решением Арбитражный суд Новосибирской области от 11 сентября 2017 года по делу N А45-16190/2017 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с состоявшимся решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы истец ссылается на то, что в действиях ответчика имеются признаки злоупотребления правом; к спорным правоотношениям подлежат применению положения п. 4 ст. 614 ГК РФ.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Ответчик в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.
21.11.2017 истец представил в суд апелляционной инстанции дополнительные пояснения, в которых указал на то, что неопределенность границ сервитута повлияла на фактическую невозможность использования земельного участка после получения разрешения на строительство, то есть после 23.12.2016; что в спорный период истцом арендная плата не вносилась. Также истец в пояснениях просил уменьшить размер арендной платы до нуля за период с 24.12.2016 по 03.07.2017.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, уточнил просительную часть апелляционной жалобы, указав, что, что решение суда не оспаривает в части отказа в уменьшении размера арендной платы до нуля по договору аренды земельного участка N 121502р от 21.07.2015 за период с 22.08.2016 по 23.12.2016.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.
В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие ответчика.
Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
При рассмотрении жалобы суд апелляционной инстанции руководствуется разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 25 Постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", согласно которому, если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Возражения против проверки законности и обоснованности решения только в обжалуемой части в апелляционный суд не поступили.
В порядке, предусмотренном частью 5 статьи 268 АПК РФ, с учетом вышеуказанных разъяснений, решение арбитражного суда проверено в обжалуемой части в пределах доводов апелляционной жалобы.
Изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, дополнительных пояснений, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между мэрией (арендодателем) и ООО "НПП Триада-ТВ" (арендатор) 21.07.2015 заключен договор аренды земельного участка N 121502р (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:052345:1537, площадью 4854 кв. м, расположенный в пределах Кировского района г. Новосибирска; срок действия договора - с 21.07.2015 по 21.07.2025 (пункт 1.4 договора).
Земельный участок передается Арендатору для строительства здания общественного назначения с размещением в цокольном этаже спортивно-оздоровительного центра с бассейном по ул. Немировича-Данченко. (п. 1.3 договора).
Согласно пункту 2.3.2 Договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчетным кварталом.
В соответствии с постановлением правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-П размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 2 670 000 руб. в год, 222 500 руб. в месяц (пункт 2.1 договора).
22.08.2016 Мэрия направила уведомление в адрес ООО "НПП Триада-ТВ" о будущем обременении земельного участка сервитутом, а также рекомендовала учесть сферу действия сервитута при проектировании.
24.10.2016 между ООО "НПП Триада-ТВ" (далее по тексту - общество) и ИП Обласовым М.В. заключено соглашение о передаче прав и обязательств по договору аренды земельного участка N 121502р от 21.07.2015 (далее - соглашение).
В соответствии с пунктом 1.1. соглашения ООО "НПП Триада-ТВ" передает, а правопреемник ИП Обласов М.В. принимает все права и обязанности по заключенному между обществом и Мэрией договору аренды земельного участка N 121502р от 21.07.2015.
Согласно пункту 2.2 соглашения ООО "НПП Триада-ТВ" обязан обеспечивать правопреемника ИП Обласова М.В. полной и своевременной информацией, имеющей отношение к передаваемым правам и обязанностям.
Комиссия по вопросам земельных отношений в протоколе от 21.11.2016 года приняла решение об установлении сервитута.
26.05.2017 истец направил в адрес ответчика уведомление, полученное мэрией 02.06.2017, об уменьшении размера арендной платы до определения сферы действия сервитута.
В связи с тем, что претензия оставлена без ответа и удовлетворения, истец обратился в суд.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В силу статей 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводам, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ (аренда).
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011 указано, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, арендодатель вправе потребовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.
Между тем, пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Исходя из смысла указанной нормы, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при наличии двух оснований: во-первых, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились (снизились полезные свойства объекта аренды); во-вторых, данные изменения возникли в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
При этом ухудшение состояния имущества или условий пользования будет существенным, когда оно в значительной мере лишает арендатора того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Между тем, уменьшение арендной платы в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором. Размер уменьшения арендной платы определяется согласно конкретным условиям в зависимости от времени (срока) и характера (степени) ухудшения пользования имуществом.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ основание изменения и расторжения договора по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спорный земельный участок с кадастровым номером 54:35:052345:1537 предоставлен арендатору для строительства здания общественного назначения с размещением в цокольном этаже спортивно-оздоровительного центра с бассейном по ул. Немировича-Данченко. (п. 1.3 договора).
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса РФ установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, в силу статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания наличия условий, приведенных в названной статье Кодекса как основания для изменения договора, возложена на истца.
В соответствии с пунктом 9 статьи 23 Земельного кодекса РФ сервитута подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с выпиской из ЕГРН от 05.09.2017 публичный сервитут в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:052345:1537, площадью 4854 кв. м, не установлен и не зарегистрирован.
Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется самостоятельно, на свой риск.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия в материалах дела доказательств, подтверждающих тот факт, что истец не знал или не мог знать об установлении публичного сервитута, а также из отсутствия одновременно четырех необходимых условий, предусмотренных в п. 2 ст. 451 ГК РФ, для изменения договора 21.07.2015.
Вместе с тем, суд первой инстанции, отказывая в уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка N 121502р от 21.07.2015 за период со 02.06.2017 по 03.07.2017 путем освобождения индивидуального предпринимателя Обласова Михаила Викторовича (ИНН 540358578783 ОГРН 310547630000336) от ее уплаты в полном объеме, не учел следующее.
Действительно, заключив с ООО "НПП Триада-ТВ" соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N 121502р от 21.07.2015 истец должен был оценить указанные риски, так как письмо от мэрии с указанием обременения земельного участка публичным сервитутом направлено обществу 22.08.2016, соглашение о передаче прав и обязательств заключено 24.10.2016.
Однако, в соответствии с пунктами 1.2 и разделом 3 (функции комиссии) Положения о Комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска (далее - комиссия), утвержденного постановлением мэрии города Новосибирска от 04.02.2013 N 907 "Об утверждении состава и Положения о Комиссий по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска", комиссия является постоянно действующим коллегиальным органом мэрии города Новосибирска, которая принимает решение в том числе, по вопросам об установлении или отмене публичных сервитутов на земельных участках.
В силу пункта 5.9 указанного Положения, решения комиссии являются основаниям для подготовки проектов постановлений мэрии города Новосибирска.
Следовательно, в рассматриваемых правоотношениях ответчик выступает и как сторона договора аренды - арендодатель, и как орган, полномочный выдавать разрешение на строительство (ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и принимать решение об установлении публичного сервитута.
По мнению суда апелляционной инстанции, ответчик, осуществляя возложенные на него функции и совершая действия в гражданском обороте, должен действовать разумно и добросовестно, не допуская нарушения чьих-либо прав. Указанные выводы следуют из статей 1, 9 и 10 ГК РФ. Поэтому истец вправе был рассчитывать на принятие решения об установлении сервитута, определении границах части земельного участка, где планируется установить сервитут, или об отказе в установлении публичного сервитута, в разумный срок.
Правовая неопределенность по установлению сервитута в течение длительного времени не может свидетельствовать о добросовестности ответчика, поскольку у арендатора отсутствует возможность выполнить строительные работы, привлечь подрядчиков, использовать земельный участок по назначению и распоряжаться им в соответствии со своими правомочиями, а также, если границы сервитута будут проходить через территорию спроектированного арендатором здания, то у истца могут возникнуть расходы в связи с изменением проекта и в связи с изменением расположения строящегося объекта.
Таким образом, принимая во внимание предоставление земельного участка в аренду для осуществления строительства (л.д. 11-14 том 1), выдачу мэрией 23.12.2016 разрешения на строительство N 54-RU54303000-281-2016 (л.д. 45 том 1), принятие решения об установлении сервитута (67-74 том 1), направление уведомления в адрес истца о будущем обременении земельного участка сервитутом с рекомендациями в обязательном порядке учесть сферу действия сервитута при осуществлении проектирования (л.д. 18 том 1), направление в адрес истца письма от 19.04.2017 (л.д. 22 том 1) с указанием на выявление при обследовании земельного участка необходимость установления публичного сервитута с указанием на то, что проведение строительных работ на земельном участке сделает невозможным использование публичного сервитута, а также учитывая дату приостановлении истцом действий по использованию земельного участка по целевому назначению до принятия решения об установлении либо об отказе в установлении публичного сервитута (уведомление получено ответчиком 02.06.2017, л.д. 10 том 1), непредставление истцом иных доказательств невозможности использования земельного участка по назначению, неосуществление строительных работ в период до 02.06.2017, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости в уменьшении размера арендной платы по договору аренды земельного участка N 121502р от 21.07.2015 только за период со 02.06.2017 по 03.07.2017 путем освобождения индивидуального предпринимателя Обласова Михаила Викторовича (ИНН 540358578783 ОГРН 310547630000336) от ее уплаты в полном объеме.
Поскольку ответчиком уведомление получено 02.06.2017, до этого периода истец не уведомлял мэрию о невозможности использования земельного участка, оснований для уменьшения размера арендной платы по договору аренды земельного участка N 121502р от 21.07.2015 за период с 24.12.2016 по 01.06.2017 не имеется.
Доказательств, опровергающих вышеизложенные обстоятельства, сторонами в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.
Несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, в силу пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ является одним из оснований для отмены решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска об уменьшении размера арендной платы за период со 02.06.2017 по 03.07.2017.
Принятое арбитражным судом первой инстанции решение в остальной обжалуемой части является законным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
Судебные расходы подлежат распределению между сторонами по правилам статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражный суд Новосибирской области от 11 сентября 2017 года по делу N А45-16190/2017 отменить в части отказа в удовлетворении иска об уменьшении размера арендной платы за период со 02.06.2017 по 03.07.2017, принять в отмененной части новый судебный акт.
Уменьшить индивидуальному предпринимателю Обласову Михаилу Викторовичу (ИНН 540358578783 ОГРН 310547630000336) размера арендной платы по договору аренды земельного участка N 121502р от 21.07.2015 за период со 02.06.2017 по 03.07.2017 путем освобождения индивидуального предпринимателя Обласова Михаила Викторовича (ИНН 540358578783 ОГРН 310547630000336) от ее уплаты в полном объеме.
В остальной обжалуемой части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846 ОГРН 1045402490100, 630099, Новосибирская область, город Новосибирск, проспект Красный, 34) в пользу индивидуального предпринимателя Обласова Михаила Викторовича (ИНН 540358578783 ОГРН 310547630000336) 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по иску, 3 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Л.И.ЖДАНОВА
Судьи
Е.Г.ШАТОХИНА
М.А.ФЕРТИКОВ
Л.И.ЖДАНОВА
Судьи
Е.Г.ШАТОХИНА
М.А.ФЕРТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)