Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Суховой И.Б.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ширяевой О.В.,
при участии:
- от ООО "Ломбард Ювелирный": Берга О.В., директора, выписка из ЕГРЮЛ от 14.10.2016;
- от Администрации Губкинского городского округа Белгородской области: Бахтиной Ю.Н., представителя по доверенности N 830/01-28 от 17.08.2016;
- от индивидуального предпринимателя Иноземцева Игоря Олеговича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Ломбард Ювелирный" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 04.07.2016 по делу N А08-7632/2015 (судья Каверина М.П.) по исковому заявлению Администрации Губкинского городского округа Белгородской области (ИНН 3127050181, ОГРН 1023102262622) к ООО "Ломбард Ювелирный" (ИНН 3666158187, ОГРН 1093668013394) о расторжении договора аренды земельного участка N 34-ю от 24.07.2015, обязании снести самовольно возведенную постройку и вернуть земельный участок площадью 10 500 кв. м, кадастровый номер 31:03:0901002:1891, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Губкин, ул. Преображенская по акту приема-передачи и встречному иску ООО "Ломбард Ювелирный" (ИНН 3666158187, ОГРН 1093668013394) к Администрации Губкинского городского округа Белгородской области (ИНН 3127050181, ОГРН 1023102262622) о признании права собственности, при участии в деле третьего лица: индивидуального предпринимателя Иноземцева Игоря Олеговича,
установил:
Администрация Губкинского городского округа Белгородской области (далее - Администрация округа) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Ломбард Ювелирный" (далее - ООО "Ломбард Ювелирный", Общество) об обязании снести самовольно возведенную постройку - строение, с наружными размерами 3,5 м х 6 м, с основными конструктивными элементами: стены - газосиликатные блоки, крыша металлическая, окно, дверь - деревянные, расположенное на земельном участке площадью 10 500 кв. м с кадастровым номером 31:03:0901002:1891 по ул. Преображенская в г. Губкине Белгородской области. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен индивидуальный предприниматель Иноземцев Игорь Олегович (далее - ИП Иноземцев И.О.).
В ходе рассмотрения дела Администрация городского округа обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка N 34-ю от 24 июля 2015 года, заключенного между Администрацией Губкинского городского округа и ООО "Ломбард Ювелирный" и обязании ответчика вернуть истцу земельный участок площадью 10 500 кв. м, кадастровый номер 31:03:0901002:1891, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Губкин, ул. Преображенская по акту приема-передачи. Исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А08-156/2016.
Определением суда от 19 февраля 2016 года по ходатайству Администрации округа, с учетом мнения Общества, в соответствии со ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела объединены для совместного рассмотрения, делу присвоен номер А08-7632/2015. Впоследствии ООО "Ломбард Ювелирный" было заявлено встречное исковое требование о признании права собственности ООО "Ломбард Ювелирный" на объект капитального строительства - торговый центр, общей площадью 3 133,6 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 31:03:0901002:1891, расположенном в г. Губкин, ул. Преображенская.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 04.07.2016 по делу N А08-7632/2015 первоначальные требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Ломбард Ювелирный" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с учетом представленных впоследствии уточнений), в которой просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 04.07.2016 по делу N А08-7632/2015 отменить, встречные требования - удовлетворить.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 14.10.2016 г. не явился представитель третьего лица.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ в его отсутствие.
Представитель ООО "Ломбард Ювелирный", явившийся в судебное заседание, доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая принятое по делу решение незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе (с учетом уточнения к жалобе), просил отменить данное решение суда, встречный иск - удовлетворить.
Представитель Администрации Губкинского городского округа Белгородской области в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая названное решение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить решение без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы (с учетом уточнения к жалобе) и отзыва на нее, а также заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как усматривается из материалов дела, 24 июля 2015 года на основании распоряжения администрации Губкинского городского округа N 541-ра от 23 октября 2014 года между Администрации Губкинского городского округа (арендодатель) и ООО "Ломбард Ювелирный" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 31:03:0901002:1891, площадью 10 500 кв. м, с видом разрешенного использования "торговые центры", в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, находящегося по ул. Преображенская в г. Губкине Белгородской области.
Договор аренды заключен сроком на 5 лет. Срок аренды земельного участка сторонами установлен с 24 июля 2015 года по 23 июля 2020 года.
Право аренды ООО "Ломбард Ювелирный" зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор аренды земельного участка сторонами не оспорен, недействительным не признан.
В соответствии с пп. 4.3 - 4.4 договора стороны обязались в полном объеме выполнять все условия договора.
На основании договора арендодатель предоставил, а арендатор принял по акту 24 июля 2015 года в аренду указанный земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: ул. Преображенская в г. Губкине Белгородской области.
Возражений по состоянию земельного участка на момент передачи ООО "Ломбард Ювелирный" не заявило.
В соответствии с пунктом 4.4.2 договора ООО "Ломбард Ювелирный" приняло на себя обязательство использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Согласно Правилам землепользования и застройки Губкинского городского округа от 25 декабря 2012 года (в действующей редакции) земельный участок с кадастровым номером 31:03:0901002:1891, площадью 10 500 кв. м, расположенный в г. Губкине по ул. Преображенская, находится в зоне учреждений и предприятий торговли, общественного питания и обслуживания, в границах которой установлены следующие основные виды разрешенного использования: торговые центры (торгово-развлекательные центры), магазины, рынки, бытовое обслуживание, общественное питание, общее пользование территории. Вспомогательные виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание, культурное развитие. Условно-разрешенные виды использования: обслуживание автотранспорта, жилая застройка, религиозное использование, социальное обслуживание, связь, энергетика, ветеринарное обслуживание. В кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером 31:03:0901002:1891, площадью 10 500 кв. м, находящемся по ул. Преображенская в г. Губкине Белгородской области, указан вид разрешенного использования: "торговые центры" (т. 1 л.д. 122, т. 4 л.д. 14).
В градостроительном плане земельного участка от 03 июня 2015 года названы виды разрешенного использования, поименованные в правилах землепользования и застройки, и обозначены размеры зоны зданий и площадь размещения зданий (т. 4 л.д. 34).
11 сентября 2015 года Администрация городского округа обратилась к Обществу с предложением в срок до 01 октября 2015 года представить проектно-сметную документацию на "Торговый центр".
Ссылаясь на то, что указанная документация в адрес Администрации так и не поступила, и, полагая, что спорный земельный участок используется арендатором не в соответствии с видом разрешенного использования "торговые центры", что нарушает условия пункта 4.4.2 договора аренды, Администрация направила в адрес Общества соответствующее обращение с соглашением о расторжении договора и указанием на возможность последующего обращения в суд.
Обращаясь в суд с настоящим иском, Администрация указывает на то, что соглашение о расторжении договора арендатором не подписано, земельный участок не освобожден и не возвращен арендодателю.
ООО "Ломбард Ювелирный", в свою очередь, ссылаясь на то, что спорный участок предоставлен ему в аренду, а возведенная на нем постройка, к получению разрешения на строительство которой предприняты все меры, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам, заявило встречное требование о признании права собственности на объект капитального строительства - торговый центр, общей площадью 3 133,6 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 31:03:0901002:1891, расположенном г. Губкин, ул. Преображенская.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении первоначальных требований и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска в силу следующего.
Как следует из материалов дела, отношения сторон в данном случае возникли по поводу передачи земельного участка в аренду.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Названное условие Администрацией городского округа соблюдено. Направленное ООО "Ломбард Ювелирный" по адресу, указанному в ЕГРЮЛ и договоре аренды, соглашение о расторжении договора аренды возвращено органом связи за истечением срока хранения. Получение почтовой корреспонденции Общество не обеспечило, в связи с чем неблагоприятные последствия неполучения соглашения не могут быть возложены на истца.
Заявляя требование о расторжении договора аренды земельного участка ввиду его нецелевого использования, истцу надлежит доказать то обстоятельство, что ответчик использует переданный ему в аренду земельный участок, отступая от условия подписанного сторонами договора о целевом использовании.
В соответствии с пунктом 4.4.2 спорного договора ООО "Ломбард Ювелирный" приняло на себя обязательство использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Вид разрешенного использования ("торговые центры") установлен сторонами в пункте 1.1. договора.
Из материалов дела следует, что по заказу О.В. Берга обществом с ограниченной ответственностью "Интерстрой плюс" разработана проектная документация на строительство сооружения склада размером в плане 3,6 х 6 м, площадки из уплотненного грунта для размещения торговых павильонов, площадки из уплотненного грунта для размещения кафе.
Представленной документацией подтверждается, что торговые павильоны для продажи товаров различного профиля не имеют фундамента и будут устанавливаться на уплотненный грунт торговыми сетями, заключившими с заказчиком соответствующие договоры. Торговый центр, планируемый к размещению арендатором, представляет собой площадки из уплотненного грунта для размещения торговых павильонов; площадку из уплотненного грунта для размещения кафе.
Из представленной документации также усматривается, что арендатором планируется использование объектов, не являющихся объектами капитального строительства, и вследствие чего, подпадающих под понятие "нестационарный торговый объект" - торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение (ст. 2 Федерального закона N 381-ФЗ от 28 декабря 2009 года "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации").
Как следует из проектной документации Торговый центр (текстовая часть) 2 сентября 2015 года, общая площадь объекта 3 133, 6 кв. м. Системы электроснабжения, освещения, водоснабжения, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, тепловые сети, сети связи система газоснабжения заказчиком не предусмотрены. В частности, заказчиком указано, что энергоснабжение и освещение проектируемых объектов не предусмотрено, поскольку работа планируется только в дневное время. Отопление проект не предусматривает, так как проектируемый объект по заданию заказчика предусматривается использовать только в теплое время года. Подключение к сетям связи не предусмотрено.
Согласно ГОСТ Р 51303-2013 (1): "53 торговый центр: совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный или специализированный ассортимент товаров и универсальный ассортимент услуг, расположенных на определенной территории в зданиях или строениях, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин".
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции судом была назначена экспертиза в отношении объекта, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Губкин, ул. Преображенская.
Как следует из представленного в материалы дела заключения эксперта, на момент осмотра объект находится в стадии разрушения - без крыши, без дверных и оконных заполнений, что могло произойти в результате механического воздействия от неблагоприятных погодных условий (из-за некачественно-выполненных работ по креплению конструктивных элементов крыши), либо в результате несанкционированного доступа людей в здание и на земельный участок. Кроме указанного строения на земельном участке отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства. С учетом технического регламента о безопасности зданий и сооружений, под такими объектами понимаются строения и сооружения пониженного уровня ответственности. Они связаны с осуществлением строительства (реконструкции здания) сооружения либо расположены на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
Эксперт в заключении указал, что склад (кадастровый номер 31:03:0901002:1891), расположенный по адресу г. Губкин, ул. Преображенская, не является сооружением вспомогательного использования, поскольку на земельном участке отсутствуют объекты основного назначения.
В этой связи подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о том, что склад является вспомогательным объектом для торговых павильонов.
Эксперт также пришел к выводу о том, что постройка с наружными размерами 3,5 х 6 м, возведенная Обществом на земельном участке с кадастровым номером 31:03:0901002:1891, площадью 10 500 кв. м, находящемся по ул. Преображенская в г. Губкине на момент проведения экспертизы создает угрозу причинения вреда гражданам (т. 5 л.д. 133-137).
При изложенных обстоятельствах суд области сделал верный вывод о том, что факт использования Обществом спорного земельного участка вопреки его целевому назначению является доказанным.
Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, ООО "Ломбард Ювелирный" в материалы дела не представлено (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).
Кроме того, судом верно учтено, что представитель ООО "Ломбард Ювелирный" в пояснениях по встречному иску о признании права собственности Общества на торговый центр в судебном заседании 22 июня 2016 года сообщил, что торговый центр не построен. ООО "Ломбард Ювелирный" не представило данных о наличии объективных и не зависящих от его воли препятствий для проектирования и начала строительства торгового центра с июля 2015 года и наличие таких препятствий судом не установлено. Изложенные обстоятельства являются основанием для удовлетворения требования истца о расторжении спорного договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ, в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению.
Довод заявителя жалобы о том, что спорный договор не предусматривает возможность его расторжения по основанию существенного нарушения договора стороной, не может быть принят апелляционным судом.
Как следует из смысла статьи 450 ГК РФ расторжение договора одной из сторон возможно при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 ГК РФ установлено право арендодателя требовать расторжения договора аренды, в том числе, в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В рассматриваемом случае истцом заявлено требование именно по указанному основанию, доказанному в ходе рассмотрения настоящего дела.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, требование истца об обязании ООО "Ломбард Ювелирный" снести самовольно возведенную постройку - строение, с наружными размерами 3,5 м х 6 м, с основными конструктивными элементами: стены - газосиликатные блоки, крыша металлическая, окно, дверь - деревянные, расположенную на земельном участке площадью 10 500 кв. м с кадастровым номером 31:03:0901002:1891 по ул. Преображенская в г. Губкине Белгородской области и вернуть спорный земельный участок арендодателю также подлежит удовлетворению.
Довод заявителя жалобы о невозможности осуществления строительства торгового центра на спорном земельном участке ввиду недостаточной площади участка, отклоняется апелляционным судом.
В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Как следует из материалов дела, условиями спорного договора предусмотрена передача в аренду Обществу земельного участка площадью 10 500 кв. м, с видом разрешенного использования "торговые центры", в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, находящегося по ул. Преображенская в г. Губкине Белгородской области.
На основании договора арендодатель предоставил, а арендатор принял по акту 24 июля 2015 года в аренду указанный земельный участок. Возражений по состоянию земельного участка на момент передачи ООО "Ломбард Ювелирный" не заявило. Подписав акт приема-передачи земельного участка, арендатор согласился с условиями договора, в том числе и касательно площади участка. Своим правом на возражения не воспользовался.
Ссылка заявителя жалобы на то, что представленное в материалы дела экспертное заключение не соответствует требованиям закона, не может быть принята апелляционным судом как не подкрепленная надлежащими доказательствами. Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности или недействительности экспертного заключения в отсутствие доказательств обратного. Доводы, содержащиеся в жалобе Общества, не подтверждены доказательствами, которые могли бы свидетельствовать о предпринимаемых арендатором мерах, направленных на строительство именно того объекта, который предписан целевым назначением земельного участка, а не какого-либо иного, факт возведения которого подтвержден настоящими материалами дела. Соответствующих намерений в отношении целевого использования спорного земельного участка заявителем жалобы также не подтверждено.
Апелляционная коллегия не усматривает оснований и для удовлетворения встречного иска о признании права собственности на объект капитального строительства - торговый центр, общей площадью 3 133,6 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 31:03:0901002:1891, расположенном г. Губкин, ул. Преображенская.
Признание права собственности как способ судебной защиты, предусмотренный статьей 12 ГК РФ и направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого оспаривается кем-либо из субъектов гражданского права.
Таким образом, предъявляя иск о признании права собственности, истец должен документально подтвердить наличие оснований для возникновения у него права собственности на спорный объект, равно как и существование объекта, признания права на который он добивается.
Однако, в данном случае Общество просит признать право собственности на несуществующий объект капитального строительства - торговый центр, общей площадью 3 133,6 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 31:03:0901002:1891.
То обстоятельство, что объект, заявленный Обществом во встречном исковом заявлении, не существует, подтверждается представленными в материалы дела приведенными выше доказательства, и ООО "Ломбард Ювелирный" не опровергнуто.
В силу изложенного суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда области о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения иска встречного.
Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
В силу изложенного решение Арбитражного суда Белгородской области от 04.07.2016 по делу N А08-7632/2015 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд первой инстанции не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
руководствуясь ст. 110 ст. ст. 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 04.07.2016 по делу N А08-7632/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Ломбард Ювелирный" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.10.2016 N 19АП-5153/2016 ПО ДЕЛУ N А08-7632/2015
Требование: Об обязании снести самовольно возведенную постройку на земельном участке.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2016 г. по делу N А08-7632/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 21 октября 2016 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Поротикова А.И.,
судей Суховой И.Б.,
Ушаковой И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ширяевой О.В.,
при участии:
- от ООО "Ломбард Ювелирный": Берга О.В., директора, выписка из ЕГРЮЛ от 14.10.2016;
- от Администрации Губкинского городского округа Белгородской области: Бахтиной Ю.Н., представителя по доверенности N 830/01-28 от 17.08.2016;
- от индивидуального предпринимателя Иноземцева Игоря Олеговича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Ломбард Ювелирный" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 04.07.2016 по делу N А08-7632/2015 (судья Каверина М.П.) по исковому заявлению Администрации Губкинского городского округа Белгородской области (ИНН 3127050181, ОГРН 1023102262622) к ООО "Ломбард Ювелирный" (ИНН 3666158187, ОГРН 1093668013394) о расторжении договора аренды земельного участка N 34-ю от 24.07.2015, обязании снести самовольно возведенную постройку и вернуть земельный участок площадью 10 500 кв. м, кадастровый номер 31:03:0901002:1891, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Губкин, ул. Преображенская по акту приема-передачи и встречному иску ООО "Ломбард Ювелирный" (ИНН 3666158187, ОГРН 1093668013394) к Администрации Губкинского городского округа Белгородской области (ИНН 3127050181, ОГРН 1023102262622) о признании права собственности, при участии в деле третьего лица: индивидуального предпринимателя Иноземцева Игоря Олеговича,
установил:
Администрация Губкинского городского округа Белгородской области (далее - Администрация округа) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Ломбард Ювелирный" (далее - ООО "Ломбард Ювелирный", Общество) об обязании снести самовольно возведенную постройку - строение, с наружными размерами 3,5 м х 6 м, с основными конструктивными элементами: стены - газосиликатные блоки, крыша металлическая, окно, дверь - деревянные, расположенное на земельном участке площадью 10 500 кв. м с кадастровым номером 31:03:0901002:1891 по ул. Преображенская в г. Губкине Белгородской области. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен индивидуальный предприниматель Иноземцев Игорь Олегович (далее - ИП Иноземцев И.О.).
В ходе рассмотрения дела Администрация городского округа обратилась в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка N 34-ю от 24 июля 2015 года, заключенного между Администрацией Губкинского городского округа и ООО "Ломбард Ювелирный" и обязании ответчика вернуть истцу земельный участок площадью 10 500 кв. м, кадастровый номер 31:03:0901002:1891, расположенный по адресу: Белгородская область, г. Губкин, ул. Преображенская по акту приема-передачи. Исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А08-156/2016.
Определением суда от 19 февраля 2016 года по ходатайству Администрации округа, с учетом мнения Общества, в соответствии со ст. 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дела объединены для совместного рассмотрения, делу присвоен номер А08-7632/2015. Впоследствии ООО "Ломбард Ювелирный" было заявлено встречное исковое требование о признании права собственности ООО "Ломбард Ювелирный" на объект капитального строительства - торговый центр, общей площадью 3 133,6 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 31:03:0901002:1891, расположенном в г. Губкин, ул. Преображенская.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 04.07.2016 по делу N А08-7632/2015 первоначальные требования удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Ломбард Ювелирный" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с учетом представленных впоследствии уточнений), в которой просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 04.07.2016 по делу N А08-7632/2015 отменить, встречные требования - удовлетворить.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 14.10.2016 г. не явился представитель третьего лица.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ в его отсутствие.
Представитель ООО "Ломбард Ювелирный", явившийся в судебное заседание, доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая принятое по делу решение незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе (с учетом уточнения к жалобе), просил отменить данное решение суда, встречный иск - удовлетворить.
Представитель Администрации Губкинского городского округа Белгородской области в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая названное решение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить решение без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы (с учетом уточнения к жалобе) и отзыва на нее, а также заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как усматривается из материалов дела, 24 июля 2015 года на основании распоряжения администрации Губкинского городского округа N 541-ра от 23 октября 2014 года между Администрации Губкинского городского округа (арендодатель) и ООО "Ломбард Ювелирный" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 31:03:0901002:1891, площадью 10 500 кв. м, с видом разрешенного использования "торговые центры", в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, находящегося по ул. Преображенская в г. Губкине Белгородской области.
Договор аренды заключен сроком на 5 лет. Срок аренды земельного участка сторонами установлен с 24 июля 2015 года по 23 июля 2020 года.
Право аренды ООО "Ломбард Ювелирный" зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Договор аренды земельного участка сторонами не оспорен, недействительным не признан.
В соответствии с пп. 4.3 - 4.4 договора стороны обязались в полном объеме выполнять все условия договора.
На основании договора арендодатель предоставил, а арендатор принял по акту 24 июля 2015 года в аренду указанный земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: ул. Преображенская в г. Губкине Белгородской области.
Возражений по состоянию земельного участка на момент передачи ООО "Ломбард Ювелирный" не заявило.
В соответствии с пунктом 4.4.2 договора ООО "Ломбард Ювелирный" приняло на себя обязательство использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Согласно Правилам землепользования и застройки Губкинского городского округа от 25 декабря 2012 года (в действующей редакции) земельный участок с кадастровым номером 31:03:0901002:1891, площадью 10 500 кв. м, расположенный в г. Губкине по ул. Преображенская, находится в зоне учреждений и предприятий торговли, общественного питания и обслуживания, в границах которой установлены следующие основные виды разрешенного использования: торговые центры (торгово-развлекательные центры), магазины, рынки, бытовое обслуживание, общественное питание, общее пользование территории. Вспомогательные виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание, культурное развитие. Условно-разрешенные виды использования: обслуживание автотранспорта, жилая застройка, религиозное использование, социальное обслуживание, связь, энергетика, ветеринарное обслуживание. В кадастровой выписке о земельном участке с кадастровым номером 31:03:0901002:1891, площадью 10 500 кв. м, находящемся по ул. Преображенская в г. Губкине Белгородской области, указан вид разрешенного использования: "торговые центры" (т. 1 л.д. 122, т. 4 л.д. 14).
В градостроительном плане земельного участка от 03 июня 2015 года названы виды разрешенного использования, поименованные в правилах землепользования и застройки, и обозначены размеры зоны зданий и площадь размещения зданий (т. 4 л.д. 34).
11 сентября 2015 года Администрация городского округа обратилась к Обществу с предложением в срок до 01 октября 2015 года представить проектно-сметную документацию на "Торговый центр".
Ссылаясь на то, что указанная документация в адрес Администрации так и не поступила, и, полагая, что спорный земельный участок используется арендатором не в соответствии с видом разрешенного использования "торговые центры", что нарушает условия пункта 4.4.2 договора аренды, Администрация направила в адрес Общества соответствующее обращение с соглашением о расторжении договора и указанием на возможность последующего обращения в суд.
Обращаясь в суд с настоящим иском, Администрация указывает на то, что соглашение о расторжении договора арендатором не подписано, земельный участок не освобожден и не возвращен арендодателю.
ООО "Ломбард Ювелирный", в свою очередь, ссылаясь на то, что спорный участок предоставлен ему в аренду, а возведенная на нем постройка, к получению разрешения на строительство которой предприняты все меры, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, соответствует строительным и градостроительным нормам и правилам, заявило встречное требование о признании права собственности на объект капитального строительства - торговый центр, общей площадью 3 133,6 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 31:03:0901002:1891, расположенном г. Губкин, ул. Преображенская.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении первоначальных требований и отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска в силу следующего.
Как следует из материалов дела, отношения сторон в данном случае возникли по поводу передачи земельного участка в аренду.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Названное условие Администрацией городского округа соблюдено. Направленное ООО "Ломбард Ювелирный" по адресу, указанному в ЕГРЮЛ и договоре аренды, соглашение о расторжении договора аренды возвращено органом связи за истечением срока хранения. Получение почтовой корреспонденции Общество не обеспечило, в связи с чем неблагоприятные последствия неполучения соглашения не могут быть возложены на истца.
Заявляя требование о расторжении договора аренды земельного участка ввиду его нецелевого использования, истцу надлежит доказать то обстоятельство, что ответчик использует переданный ему в аренду земельный участок, отступая от условия подписанного сторонами договора о целевом использовании.
В соответствии с пунктом 4.4.2 спорного договора ООО "Ломбард Ювелирный" приняло на себя обязательство использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
Вид разрешенного использования ("торговые центры") установлен сторонами в пункте 1.1. договора.
Из материалов дела следует, что по заказу О.В. Берга обществом с ограниченной ответственностью "Интерстрой плюс" разработана проектная документация на строительство сооружения склада размером в плане 3,6 х 6 м, площадки из уплотненного грунта для размещения торговых павильонов, площадки из уплотненного грунта для размещения кафе.
Представленной документацией подтверждается, что торговые павильоны для продажи товаров различного профиля не имеют фундамента и будут устанавливаться на уплотненный грунт торговыми сетями, заключившими с заказчиком соответствующие договоры. Торговый центр, планируемый к размещению арендатором, представляет собой площадки из уплотненного грунта для размещения торговых павильонов; площадку из уплотненного грунта для размещения кафе.
Из представленной документации также усматривается, что арендатором планируется использование объектов, не являющихся объектами капитального строительства, и вследствие чего, подпадающих под понятие "нестационарный торговый объект" - торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение (ст. 2 Федерального закона N 381-ФЗ от 28 декабря 2009 года "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации").
Как следует из проектной документации Торговый центр (текстовая часть) 2 сентября 2015 года, общая площадь объекта 3 133, 6 кв. м. Системы электроснабжения, освещения, водоснабжения, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, тепловые сети, сети связи система газоснабжения заказчиком не предусмотрены. В частности, заказчиком указано, что энергоснабжение и освещение проектируемых объектов не предусмотрено, поскольку работа планируется только в дневное время. Отопление проект не предусматривает, так как проектируемый объект по заданию заказчика предусматривается использовать только в теплое время года. Подключение к сетям связи не предусмотрено.
Согласно ГОСТ Р 51303-2013 (1): "53 торговый центр: совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный или специализированный ассортимент товаров и универсальный ассортимент услуг, расположенных на определенной территории в зданиях или строениях, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин".
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции судом была назначена экспертиза в отношении объекта, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Губкин, ул. Преображенская.
Как следует из представленного в материалы дела заключения эксперта, на момент осмотра объект находится в стадии разрушения - без крыши, без дверных и оконных заполнений, что могло произойти в результате механического воздействия от неблагоприятных погодных условий (из-за некачественно-выполненных работ по креплению конструктивных элементов крыши), либо в результате несанкционированного доступа людей в здание и на земельный участок. Кроме указанного строения на земельном участке отсутствуют какие-либо объекты капитального строительства. С учетом технического регламента о безопасности зданий и сооружений, под такими объектами понимаются строения и сооружения пониженного уровня ответственности. Они связаны с осуществлением строительства (реконструкции здания) сооружения либо расположены на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
Эксперт в заключении указал, что склад (кадастровый номер 31:03:0901002:1891), расположенный по адресу г. Губкин, ул. Преображенская, не является сооружением вспомогательного использования, поскольку на земельном участке отсутствуют объекты основного назначения.
В этой связи подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о том, что склад является вспомогательным объектом для торговых павильонов.
Эксперт также пришел к выводу о том, что постройка с наружными размерами 3,5 х 6 м, возведенная Обществом на земельном участке с кадастровым номером 31:03:0901002:1891, площадью 10 500 кв. м, находящемся по ул. Преображенская в г. Губкине на момент проведения экспертизы создает угрозу причинения вреда гражданам (т. 5 л.д. 133-137).
При изложенных обстоятельствах суд области сделал верный вывод о том, что факт использования Обществом спорного земельного участка вопреки его целевому назначению является доказанным.
Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, ООО "Ломбард Ювелирный" в материалы дела не представлено (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).
Кроме того, судом верно учтено, что представитель ООО "Ломбард Ювелирный" в пояснениях по встречному иску о признании права собственности Общества на торговый центр в судебном заседании 22 июня 2016 года сообщил, что торговый центр не построен. ООО "Ломбард Ювелирный" не представило данных о наличии объективных и не зависящих от его воли препятствий для проектирования и начала строительства торгового центра с июля 2015 года и наличие таких препятствий судом не установлено. Изложенные обстоятельства являются основанием для удовлетворения требования истца о расторжении спорного договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ, в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению.
Довод заявителя жалобы о том, что спорный договор не предусматривает возможность его расторжения по основанию существенного нарушения договора стороной, не может быть принят апелляционным судом.
Как следует из смысла статьи 450 ГК РФ расторжение договора одной из сторон возможно при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
Статьей 619 ГК РФ установлено право арендодателя требовать расторжения договора аренды, в том числе, в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В рассматриваемом случае истцом заявлено требование именно по указанному основанию, доказанному в ходе рассмотрения настоящего дела.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре (восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах, возведению снесенных зданий, строений, сооружений или сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений, восстановлению межевых и информационных знаков, устранению других земельных правонарушений и исполнению возникших обязательств).
Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, требование истца об обязании ООО "Ломбард Ювелирный" снести самовольно возведенную постройку - строение, с наружными размерами 3,5 м х 6 м, с основными конструктивными элементами: стены - газосиликатные блоки, крыша металлическая, окно, дверь - деревянные, расположенную на земельном участке площадью 10 500 кв. м с кадастровым номером 31:03:0901002:1891 по ул. Преображенская в г. Губкине Белгородской области и вернуть спорный земельный участок арендодателю также подлежит удовлетворению.
Довод заявителя жалобы о невозможности осуществления строительства торгового центра на спорном земельном участке ввиду недостаточной площади участка, отклоняется апелляционным судом.
В соответствии с частью 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Как следует из материалов дела, условиями спорного договора предусмотрена передача в аренду Обществу земельного участка площадью 10 500 кв. м, с видом разрешенного использования "торговые центры", в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, находящегося по ул. Преображенская в г. Губкине Белгородской области.
На основании договора арендодатель предоставил, а арендатор принял по акту 24 июля 2015 года в аренду указанный земельный участок. Возражений по состоянию земельного участка на момент передачи ООО "Ломбард Ювелирный" не заявило. Подписав акт приема-передачи земельного участка, арендатор согласился с условиями договора, в том числе и касательно площади участка. Своим правом на возражения не воспользовался.
Ссылка заявителя жалобы на то, что представленное в материалы дела экспертное заключение не соответствует требованиям закона, не может быть принята апелляционным судом как не подкрепленная надлежащими доказательствами. Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности или недействительности экспертного заключения в отсутствие доказательств обратного. Доводы, содержащиеся в жалобе Общества, не подтверждены доказательствами, которые могли бы свидетельствовать о предпринимаемых арендатором мерах, направленных на строительство именно того объекта, который предписан целевым назначением земельного участка, а не какого-либо иного, факт возведения которого подтвержден настоящими материалами дела. Соответствующих намерений в отношении целевого использования спорного земельного участка заявителем жалобы также не подтверждено.
Апелляционная коллегия не усматривает оснований и для удовлетворения встречного иска о признании права собственности на объект капитального строительства - торговый центр, общей площадью 3 133,6 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 31:03:0901002:1891, расположенном г. Губкин, ул. Преображенская.
Признание права собственности как способ судебной защиты, предусмотренный статьей 12 ГК РФ и направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого оспаривается кем-либо из субъектов гражданского права.
Таким образом, предъявляя иск о признании права собственности, истец должен документально подтвердить наличие оснований для возникновения у него права собственности на спорный объект, равно как и существование объекта, признания права на который он добивается.
Однако, в данном случае Общество просит признать право собственности на несуществующий объект капитального строительства - торговый центр, общей площадью 3 133,6 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 31:03:0901002:1891.
То обстоятельство, что объект, заявленный Обществом во встречном исковом заявлении, не существует, подтверждается представленными в материалы дела приведенными выше доказательства, и ООО "Ломбард Ювелирный" не опровергнуто.
В силу изложенного суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда области о наличии оснований для удовлетворения первоначального иска и отсутствии оснований для удовлетворения иска встречного.
Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.
В силу изложенного решение Арбитражного суда Белгородской области от 04.07.2016 по делу N А08-7632/2015 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Суд первой инстанции не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
руководствуясь ст. 110 ст. ст. 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Белгородской области от 04.07.2016 по делу N А08-7632/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Ломбард Ювелирный" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
И.Б.СУХОВА
И.В.УШАКОВА
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
И.Б.СУХОВА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)