Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель Сырых В.Н., паспорт, по доверенности от 24.04.2017;
- от ответчика: представитель не явился, извещено,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 мая 2017 года по делу N А32-3711/2017 (судья Данько М.М.)
по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зыбинского Бориса Ивановича (ИНН 232800231654, ОГРНИП 310232803400011)
к ответчику Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399)
об урегулировании разногласий при заключении договора
индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Зыбинский Борис Иванович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - ответчик) с требованием считать договор купли-продажи незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 05.12.2016 N 652 заключенным на следующих условиях:
"Пункт 2.1. Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 866 970 (восемьсот шестьдесят шесть тысяч девятьсот семьдесят) рублей 28 копеек".
Требования мотивированы тем, что в направленном истцу департаментом проекте договора купли-продажи спорного участка его выкупная стоимость рассчитана в размере 80% от кадастровой стоимости земельного участка. По мнению истца, она должна составлять 20% от кадастровой стоимости земельного участка.
Решением от 25.05.2017 иск удовлетворен.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 25.05.2017 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что размер выкупа (20% от кадастровой стоимости, а не 80%) фактически является льготой, предоставляемой при наличии определенных условий, в том числе при условии надлежащего использования земельного участка. Суду первой инстанции при рассмотрении настоящего спора надлежало исследовать вопрос о надлежащем использовании испрашиваемого земельного участка, а также порядка и истории его формирования. Характеристики земельного участка с кадастровым номером 23:05:0901001:6 отличны от земель, ранее предоставленных в аренду КХ "Бетюг", доказательств иного в дело не представлено и судом не исследовано.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение от 25.05.2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения, указывая, что 26.08.2016 и 07.11.2016 истцом поданы заявления о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:05:0901001:6, площадью 290 000 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Выселковский район примерно в 780 м по направлению на восток от ориентира х. Бейсужек Второй, на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения), в собственность за плату. К заявлениям были приложены документы, предусмотренные административным регламентом предоставления департаментом имущественных отношений Краснодарского края государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, утвержденным приказом департаментом имущественных отношений Краснодарского края от 03.06.2015 N 649. В их числе истцом были представлены документы, подтверждающие надлежащее использование такого земельного участка, а именно: акты обследования земельного участка ГКУ КК "Кубаньземконтроль", статистическая отчетность по форме N 1-фермер и N 2-фермер. Как указано в перечне признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 N 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.). Согласно правовой позиции, изложенной в судебных актах по делу N А32-39272/2015, указанные выше документы подтверждают надлежащее использование земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства. В соответствии с пунктом 2.6.8 административного регламента, в целях установления отсутствия оснований для отказа в предоставлении государственной услуги, предусмотренных пунктом 2.8 настоящего раздела, департамент вправе в пределах срока предоставления государственной услуги запрашивать информацию, в том числе: в государственном казенном учреждении Краснодарского края "Кубаньземконтроль" - о фактическом использовании земельного участка; в министерстве сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края - о надлежащем использовании земельного участка и соблюдении требований, установленных статьей 7 Закона Краснодарского края от 07.06.2004 года N 725-КЗ "Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края"; в органах местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края - о надлежащем использовании земельного участка и соблюдении требований, установленных статьей 7 Закона Краснодарского края от 07 июня 2004 года N 725-КЗ "Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края", а также сведения о привлечении к административной ответственности за правонарушения в сфере землепользования и необеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, направив для подписания истцу проект договора купли-продажи незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 05.12.2016 N 652, ответчик признал использование истцом испрашиваемого земельного участка надлежащим. Кроме того, в судебном заседании ответчик не только не представил доказательства выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании истцом испрашиваемого земельного участка, но и не заявлял о фактах ненадлежащего использования истцом испрашиваемого земельного участка. Суд первой инстанции дал также расценил решение ответчика о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов как подтверждение надлежащего использования истцом земельного участка в предшествующий обращению в уполномоченный орган трехлетний период. Указывая в апелляционной жалобе в качестве одного из доводов на недоказанность факта ненадлежащего использования истцом испрашиваемого земельного участка, ответчик злоупотребил правом. В материалы дела истец представил копию землеустроительного дела по отводу земельного участка для КФХ "Бетюг" Зыбинский Борис Иванович, полученную в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю в ответ на запрос о предоставлении документов государственного фонда данных в отношении испрашиваемого земельного участка (исх. N 24-12/87 от 27.01.2017), содержащее в себе, в том числе: выкопировку из плана землепользования АО "Электросила"; акт от 01.08.1993 г. установления размеров и точных границ землепользования крестьянских хозяйств на землях АО "Электросила"; чертеж установленной границы с нанесением геоданных, контуров ситуации и местных предметов от 02.08.1993; каталог координат окружной границы крестьянского хозяйства Зыбинского Б.И. площадью 39 га; ведомость вычисления длин линий и румбов; план земельного участка крестьянского хозяйства "Бетюг" площадью 31 га; поконтурную ведомость крестьянского хозяйства "Бетюг" площадью 30 га от 22.07.2004. Землеустроительное дело подтверждает тот факт, что при уточнении местоположения и площади предоставленного в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:05:0901001:0001 образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:05:0901001:0006 площадью 29 га, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Выселковский район примерно в 780 м по направлению на восток от ориентира х. Бейсужек Второй, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения). Землеустроительное дело являлось предметом исследования суда первой инстанции и ему дана надлежащая оценка в числе иных доказательств по делу.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, договором аренды от 27.05.2008 N 8805000067 (запись регистрации от 29.07.2008 N 23-23-41/021/2008-006) с дополнительным соглашением от 15.02.2010 N 1863 (запись регистрации от 06.05.2010 N 23-23-41/015/2010-435) истцу в аренду передан земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:05:0901001:6 площадью 290 000 кв. м, имеющий адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, Выселковский район примерно в 780 м по направлению на восток от ориентира х. Бейсужек Второй, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения) (поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный 13.03.2004).
Земельный участок с кадастровым номером 23:05:0901001:6 образован из земельного участка с кадастровым номером 23:05:0901001:0001 площадью 31 га, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, в северо-восточной части хут. Бейсужек Второй на землях АО "Электросила" (снят с кадастрового учета 30.10.2008).
Как установлено судом, истец является правопреемником крестьянского (фермерского) хозяйства "Бетюг" (ОГРН 1022303554844, ИНН 2328001182), которое 05.02.2010 как юридическое лицо прекратило деятельность в связи с приобретением главой крестьянского (фермерского) хозяйства Зыбинским Борисом Ивановичем статуса индивидуального предпринимателя, что подтверждается копией представленного в дело свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 05.02.2010.
Суд установил, что крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Бетюг" земельные участки площадью 31, 34 и 39 га предоставлялись по договорам аренды: от 23.11.1992 N 2; от 17.07.1998 N 4 (зарегистрирован 17.07.1998 N 216; от 15.04.1999 N 260 (зарегистрирован 12.04.1999 за N 470); от 06.12.2002 N 0500001359 (запись регистрации от 23.05.2003 N 23-01.41-7.2003-200); от 27.05.2008 N 8805000067 (запись регистрации от 29.07.2008 N 23-23-41/021/2008-006).
07.11.2016 истцом подано заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:05:0901001:6 в собственность за плату.
01.12.2016 Департаментом вынесен Приказ N 2519 "О предоставлении земельного участка в Выселковском районе в собственность за плату индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Зыбинскому Борису Ивановичу".
01.12.2016 департаментом в адрес истца направлен договор купли-продажи N 652 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности с выкупной стоимостью 3 467 881,11 руб. из расчета 80% от кадастровой стоимости земельного участка (кадастровая стоимость участка согласно кадастровому паспорту составляет 4 334 851 руб. 39 коп.)
Считая стоимость приобретения участка в собственность ненадлежащей, глава хозяйства направил продавцу протокол разногласий, указав цену участка в размере 866 970,28 руб. из расчета 80% от кадастровой стоимости земельного участка и исходя из срока аренды участка - более 15 лет.
Соблюдение досудебного порядка преддоговорного спора сторонами не оспаривается.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с подпунктом 8 пункта 2.1 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края, утвержденного Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 (ред. от 29.02.2016), в случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Законом N 101-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения с заявлением о выкупе) установлено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом N 101-ФЗ, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1). Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается (пункт 5 статьи 1). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 10 Земельного кодекса Российской Федерации).
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условиях надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка. Подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации установление порядка определения цены такого земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов отнесено к компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации.
Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ), статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. Частью 8 подпункта 2.1 раздела 2 Порядка, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226, установлено, что в случае продажи земельных участков на территории Краснодарского края без проведения торгов цена таких земельных участков определяется в следующем порядке. За земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка по кадастровой стоимости земельных участков: в случае аренды земельного участка в течение 6 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 9 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 12 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 23:05:0901001:6 его кадастровая стоимость составляет 4 334 851 руб. 39 коп. (л.д. 57, т. 1).
Судом установлено, что истцом (с учетом наличия арендных отношений его правопредшественником КФХ Бетюг по договорам аренды N 2 от 23.11.1992, N 4 от 17.07.1998, N 260 от 15.04.1999, от 06.12.2002 N 0500001359, от 27.05.2008 N 88 05 000067) земельный участок на праве аренды правомерно используется более 15 лет.
Следовательно, поскольку на момент обращения истца с заявлением о приобретении спорного земельного участка в собственность данный участок находился в аренде у истца более 15 лет, выкупная цена земельного участка равна 20 процентам кадастровой стоимости.
Данное обстоятельство документально не опровергнуто заявителем жалобы.
Из представленного в дело заявления истца к ответчику о приобретении земельного участка в собственность следует, что к нему были приобщены договоры аренды земельного участка, заключенные как КФХ "Бетюг", так и предпринимателем.
Департаменту также было передано свидетельство о прекращении деятельности юридического лица - крестьянского хозяйства "Бетюг" в связи с приобретением его главой статуса индивидуального предпринимателя, в связи с чем доводы заявителя о недоказанности правопреемства подлежат отклонению.
Из материалов дела и копии землеустроительного дела (л.д. 104-136, т. 1) следует, что при уточнении местоположения и площади ранее учтенного и предоставленного в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:05:0901001:0001 образован и поставлен на кадастровый учет спорный сформированный спорный земельный участок с кадастровым номером 23:05:0901001:0006 площадью 29 га, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Выселковский район примерно в 780 м по направлению на восток от ориентира х. Бейсужек Второй, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения).
На основании изложенного, заявленное истцом требование судом первой инстанции правомерно удовлетворено и суд обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка на условиях протокола разногласий в редакции истца.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о недоказанности надлежащего использования истцом спорного земельного участка не могут быть приняты, так как такие доводы ответчиком не заявлялись в суде первой инстанции, в деле отсутствуют акты земельного контроля, которые подтверждали бы факт ненадлежащего пользования.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.05.2017 по делу N А32-3711/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.10.2017 N 15АП-11403/2017 ПО ДЕЛУ N А32-3711/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 октября 2017 г. N 15АП-11403/2017
Дело N А32-3711/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель Сырых В.Н., паспорт, по доверенности от 24.04.2017;
- от ответчика: представитель не явился, извещено,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 мая 2017 года по делу N А32-3711/2017 (судья Данько М.М.)
по иску индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Зыбинского Бориса Ивановича (ИНН 232800231654, ОГРНИП 310232803400011)
к ответчику Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 2308077553, ОГРН 1022301228399)
об урегулировании разногласий при заключении договора
установил:
индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Зыбинский Борис Иванович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - ответчик) с требованием считать договор купли-продажи незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 05.12.2016 N 652 заключенным на следующих условиях:
"Пункт 2.1. Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 "Об установлении порядка определения цены, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края" и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 866 970 (восемьсот шестьдесят шесть тысяч девятьсот семьдесят) рублей 28 копеек".
Требования мотивированы тем, что в направленном истцу департаментом проекте договора купли-продажи спорного участка его выкупная стоимость рассчитана в размере 80% от кадастровой стоимости земельного участка. По мнению истца, она должна составлять 20% от кадастровой стоимости земельного участка.
Решением от 25.05.2017 иск удовлетворен.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 25.05.2017 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что размер выкупа (20% от кадастровой стоимости, а не 80%) фактически является льготой, предоставляемой при наличии определенных условий, в том числе при условии надлежащего использования земельного участка. Суду первой инстанции при рассмотрении настоящего спора надлежало исследовать вопрос о надлежащем использовании испрашиваемого земельного участка, а также порядка и истории его формирования. Характеристики земельного участка с кадастровым номером 23:05:0901001:6 отличны от земель, ранее предоставленных в аренду КХ "Бетюг", доказательств иного в дело не представлено и судом не исследовано.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение от 25.05.2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения, указывая, что 26.08.2016 и 07.11.2016 истцом поданы заявления о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:05:0901001:6, площадью 290 000 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Выселковский район примерно в 780 м по направлению на восток от ориентира х. Бейсужек Второй, на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения), в собственность за плату. К заявлениям были приложены документы, предусмотренные административным регламентом предоставления департаментом имущественных отношений Краснодарского края государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, утвержденным приказом департаментом имущественных отношений Краснодарского края от 03.06.2015 N 649. В их числе истцом были представлены документы, подтверждающие надлежащее использование такого земельного участка, а именно: акты обследования земельного участка ГКУ КК "Кубаньземконтроль", статистическая отчетность по форме N 1-фермер и N 2-фермер. Как указано в перечне признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 23.04.2012 N 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.). Согласно правовой позиции, изложенной в судебных актах по делу N А32-39272/2015, указанные выше документы подтверждают надлежащее использование земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства. В соответствии с пунктом 2.6.8 административного регламента, в целях установления отсутствия оснований для отказа в предоставлении государственной услуги, предусмотренных пунктом 2.8 настоящего раздела, департамент вправе в пределах срока предоставления государственной услуги запрашивать информацию, в том числе: в государственном казенном учреждении Краснодарского края "Кубаньземконтроль" - о фактическом использовании земельного участка; в министерстве сельского хозяйства и перерабатывающей промышленности Краснодарского края - о надлежащем использовании земельного участка и соблюдении требований, установленных статьей 7 Закона Краснодарского края от 07.06.2004 года N 725-КЗ "Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края"; в органах местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края - о надлежащем использовании земельного участка и соблюдении требований, установленных статьей 7 Закона Краснодарского края от 07 июня 2004 года N 725-КЗ "Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края", а также сведения о привлечении к административной ответственности за правонарушения в сфере землепользования и необеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения. Таким образом, направив для подписания истцу проект договора купли-продажи незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 05.12.2016 N 652, ответчик признал использование истцом испрашиваемого земельного участка надлежащим. Кроме того, в судебном заседании ответчик не только не представил доказательства выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании истцом испрашиваемого земельного участка, но и не заявлял о фактах ненадлежащего использования истцом испрашиваемого земельного участка. Суд первой инстанции дал также расценил решение ответчика о предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов как подтверждение надлежащего использования истцом земельного участка в предшествующий обращению в уполномоченный орган трехлетний период. Указывая в апелляционной жалобе в качестве одного из доводов на недоказанность факта ненадлежащего использования истцом испрашиваемого земельного участка, ответчик злоупотребил правом. В материалы дела истец представил копию землеустроительного дела по отводу земельного участка для КФХ "Бетюг" Зыбинский Борис Иванович, полученную в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю в ответ на запрос о предоставлении документов государственного фонда данных в отношении испрашиваемого земельного участка (исх. N 24-12/87 от 27.01.2017), содержащее в себе, в том числе: выкопировку из плана землепользования АО "Электросила"; акт от 01.08.1993 г. установления размеров и точных границ землепользования крестьянских хозяйств на землях АО "Электросила"; чертеж установленной границы с нанесением геоданных, контуров ситуации и местных предметов от 02.08.1993; каталог координат окружной границы крестьянского хозяйства Зыбинского Б.И. площадью 39 га; ведомость вычисления длин линий и румбов; план земельного участка крестьянского хозяйства "Бетюг" площадью 31 га; поконтурную ведомость крестьянского хозяйства "Бетюг" площадью 30 га от 22.07.2004. Землеустроительное дело подтверждает тот факт, что при уточнении местоположения и площади предоставленного в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:05:0901001:0001 образован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 23:05:0901001:0006 площадью 29 га, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Выселковский район примерно в 780 м по направлению на восток от ориентира х. Бейсужек Второй, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения). Землеустроительное дело являлось предметом исследования суда первой инстанции и ему дана надлежащая оценка в числе иных доказательств по делу.
В судебное заседание ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, договором аренды от 27.05.2008 N 8805000067 (запись регистрации от 29.07.2008 N 23-23-41/021/2008-006) с дополнительным соглашением от 15.02.2010 N 1863 (запись регистрации от 06.05.2010 N 23-23-41/015/2010-435) истцу в аренду передан земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:05:0901001:6 площадью 290 000 кв. м, имеющий адрес: Российская Федерация, Краснодарский край, Выселковский район примерно в 780 м по направлению на восток от ориентира х. Бейсужек Второй, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения) (поставлен на кадастровый учет как ранее учтенный 13.03.2004).
Земельный участок с кадастровым номером 23:05:0901001:6 образован из земельного участка с кадастровым номером 23:05:0901001:0001 площадью 31 га, расположенного на землях сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, в северо-восточной части хут. Бейсужек Второй на землях АО "Электросила" (снят с кадастрового учета 30.10.2008).
Как установлено судом, истец является правопреемником крестьянского (фермерского) хозяйства "Бетюг" (ОГРН 1022303554844, ИНН 2328001182), которое 05.02.2010 как юридическое лицо прекратило деятельность в связи с приобретением главой крестьянского (фермерского) хозяйства Зыбинским Борисом Ивановичем статуса индивидуального предпринимателя, что подтверждается копией представленного в дело свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 05.02.2010.
Суд установил, что крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Бетюг" земельные участки площадью 31, 34 и 39 га предоставлялись по договорам аренды: от 23.11.1992 N 2; от 17.07.1998 N 4 (зарегистрирован 17.07.1998 N 216; от 15.04.1999 N 260 (зарегистрирован 12.04.1999 за N 470); от 06.12.2002 N 0500001359 (запись регистрации от 23.05.2003 N 23-01.41-7.2003-200); от 27.05.2008 N 8805000067 (запись регистрации от 29.07.2008 N 23-23-41/021/2008-006).
07.11.2016 истцом подано заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:05:0901001:6 в собственность за плату.
01.12.2016 Департаментом вынесен Приказ N 2519 "О предоставлении земельного участка в Выселковском районе в собственность за плату индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Зыбинскому Борису Ивановичу".
01.12.2016 департаментом в адрес истца направлен договор купли-продажи N 652 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности с выкупной стоимостью 3 467 881,11 руб. из расчета 80% от кадастровой стоимости земельного участка (кадастровая стоимость участка согласно кадастровому паспорту составляет 4 334 851 руб. 39 коп.)
Считая стоимость приобретения участка в собственность ненадлежащей, глава хозяйства направил продавцу протокол разногласий, указав цену участка в размере 866 970,28 руб. из расчета 80% от кадастровой стоимости земельного участка и исходя из срока аренды участка - более 15 лет.
Соблюдение досудебного порядка преддоговорного спора сторонами не оспаривается.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии с подпунктом 8 пункта 2.1 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края, утвержденного Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226 (ред. от 29.02.2016), в случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (статья 443 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации в применимой к рассматриваемым отношениям редакции, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Законом N 101-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения с заявлением о выкупе) установлено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом N 101-ФЗ, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1). Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается (пункт 5 статьи 1). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 10 Земельного кодекса Российской Федерации).
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условиях надлежащего использования такого земельного участка и подачи соответствующего заявления до дня истечения срока договора аренды земельного участка. Подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации установление порядка определения цены такого земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, при заключении договора купли-продажи без проведения торгов отнесено к компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации.
Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон N 532-КЗ), статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. Частью 8 подпункта 2.1 раздела 2 Порядка, утвержденного постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226, установлено, что в случае продажи земельных участков на территории Краснодарского края без проведения торгов цена таких земельных участков определяется в следующем порядке. За земельные участки, предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства и переданные в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка по кадастровой стоимости земельных участков: в случае аренды земельного участка в течение 6 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 9 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 12 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 40 процентам кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 15 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 20 процентам кадастровой стоимости земельного участка. Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 23:05:0901001:6 его кадастровая стоимость составляет 4 334 851 руб. 39 коп. (л.д. 57, т. 1).
Судом установлено, что истцом (с учетом наличия арендных отношений его правопредшественником КФХ Бетюг по договорам аренды N 2 от 23.11.1992, N 4 от 17.07.1998, N 260 от 15.04.1999, от 06.12.2002 N 0500001359, от 27.05.2008 N 88 05 000067) земельный участок на праве аренды правомерно используется более 15 лет.
Следовательно, поскольку на момент обращения истца с заявлением о приобретении спорного земельного участка в собственность данный участок находился в аренде у истца более 15 лет, выкупная цена земельного участка равна 20 процентам кадастровой стоимости.
Данное обстоятельство документально не опровергнуто заявителем жалобы.
Из представленного в дело заявления истца к ответчику о приобретении земельного участка в собственность следует, что к нему были приобщены договоры аренды земельного участка, заключенные как КФХ "Бетюг", так и предпринимателем.
Департаменту также было передано свидетельство о прекращении деятельности юридического лица - крестьянского хозяйства "Бетюг" в связи с приобретением его главой статуса индивидуального предпринимателя, в связи с чем доводы заявителя о недоказанности правопреемства подлежат отклонению.
Из материалов дела и копии землеустроительного дела (л.д. 104-136, т. 1) следует, что при уточнении местоположения и площади ранее учтенного и предоставленного в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:05:0901001:0001 образован и поставлен на кадастровый учет спорный сформированный спорный земельный участок с кадастровым номером 23:05:0901001:0006 площадью 29 га, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, Выселковский район примерно в 780 м по направлению на восток от ориентира х. Бейсужек Второй, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (фонд перераспределения).
На основании изложенного, заявленное истцом требование судом первой инстанции правомерно удовлетворено и суд обязал ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка на условиях протокола разногласий в редакции истца.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о недоказанности надлежащего использования истцом спорного земельного участка не могут быть приняты, так как такие доводы ответчиком не заявлялись в суде первой инстанции, в деле отсутствуют акты земельного контроля, которые подтверждали бы факт ненадлежащего пользования.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.05.2017 по делу N А32-3711/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)