Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 июня 2017 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Апаркина В.Н.,
судей Поповой Е.Г., Семушкина В.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сурковой Г.В.,
с участием в судебном заседании:
от Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Торг" - Воротынская О.Л., доверенность от 29.01.2017,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Аладин В.Ю., доверенность от 30.12.2016 N 12-6081,
от Мэрии городского округа Тольятти (с 20.03.2017 г. Администрации городского округа Тольятти) - не явился, извещена,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 июня 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 апреля 2017 года по делу N А55-1849/2017 (судья Кулешова Л.В.),
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Торг" (ОГРН 1166313111590, ИНН 6324073088), Самарская область, г. Тольятти,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
третье лицо: Мэрия городского округа Тольятти, г. Тольятти (с 20.03.2017 г. Администрация городского округа Тольятти),
о признании незаконным ненормативного акта,
установил:
ООО "Строй-Торг" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 3474 от 23.11.2016, выраженного в уведомлении от 09.01.2017 г. N 63/009/342/2016-4452, а также об обязании устранить допущенные нарушения прав путем регистрации указанного договора.
Решением суда 1 инстанции от 05 апреля 2017 года заявление удовлетворено.
Отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора аренды N 3474 от 23.11.2016 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0304060:1060, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Баныкина, участок N 25, содержащийся в сообщении от 09.01.2017 г. N 63/009/342/2016-4452, признан незаконным.
Суд обязал Управление по вступлении решения в законную силу осуществить государственную регистрацию договора аренды N 3474 от 23.11.2016 г. в отношении земельного участка кадастровый номер 63:09:0304060:1060, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Баныкина, участок N 25.
Кроме того с Управления в пользу Общества взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 руб.
В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области просит решение суда 1 инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя в полном объеме.
При этом в апелляционной жалобе указывает, что надлежащие документы об образовании земельного участка, отнесенные законом к основаниям для государственной регистрации прав на него, на государственную регистрацию представлены не были. Земельный участок ранее дважды предоставлялся для целей завершения строительства принадлежащего обществу объекта его предыдущим собственникам - мэрии г.о. Тольятти в постоянное (бессрочное) пользование и ОАО "Тольяттистройзаказчик" в аренду. Поскольку права по последнему из указанных договоров-договору аренды ОАО "Тольяттистройзаказчик" перешли к обществу, предоставление ему объединенного земельного участка вновь для целей завершения строительства того же объекта фактически представляло собой предоставление земельного участка для целей строительства без торгов на новый срок, что прямо противоречило требованиям п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ. Ссылка суда на то, что участок, предоставленный в аренду обществу, ранее никому не предоставлялся, не может быть признана обоснованной, поскольку земельный участок, ранее предоставленный для завершения строительства принадлежащего обществу объекта, является исходным, именно из такого участка объединенный участок и был образован. При этом с учетом положений ст. 11.8 ЗК РФ общество не имело право на получение нового участка в аренду без торгов на условиях иных, чем были определены для исходных земельных участков. В данном случае условия представленного на государственную регистрацию договора аренды земельного участка существенно отличались от условий прежних договоров аренды, что свидетельствует о нарушении представленным договором указанной нормы законодательства. При таких обстоятельствах у суда отсутствовали правовые основания для признания оспариваемого отказа в государственной регистрации договора аренды незаконным.
ООО "Строй-Торг" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда 1 инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда 1 инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Из отзыва также следует, что 20.03.2017 в Единый государственный реестр юридических лиц были внесены изменения в связи с внесением изменений в учредительные документы, в соответствии с которыми Мэрия г.о. Тольятти сменила свое наименование на Администрацию городского округа Тольятти.
Применительно к положениям ст. 124 АПК РФ наименование третьего лица Мэрии г.о. Тольятти с 20.03.2017 изменено на Администрацию городского округа Тольятти.
В судебном заседании представители Управления Росреестра по Самарской области и Общества поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве соответственно.
В судебное заседание представитель третьего лица не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В отзыве на апелляционную жалобу просил рассмотреть апелляционную жалобу без участия представителя Администрации г.о. Тольятти
В соответствии с п. 3 ст. 156, 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, выслушав представителей Управления и Общества, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено материалами дела, постановлением от 15.11.2016 г. N 3608-П/1 на основании обращения арендатора ООО "Строй-Торг" мэрией городского округа Тольятти было предварительно согласовано предоставление земельного участка, занятого объектом незавершенного строительством с кадастровым номером 63:09:0304060:615, образуемого в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0304060:672, 63:09:0304060:6 в порядке ст. 11.2, 11.6, 11.8 Земельного кодекса РФ с видом разрешенного использования "магазины". Площадь земельного участка составляет 17 986 кв. м, территориальная зона, в границах которой будет образован испрашиваемый земельный участок: Ж-4 - Зона многоэтажной жилой застройки. Утверждена схема расположения земельного участка (л.д. 36-38 т. 1).
Ранее на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:672 мэрией был заключен договор аренды N 3425 от 31.05.2016 г. с ЗАО "Тольяттистройзаказчик" для строительства здания социально-культурного назначения поз. 17, КНС поз. 24 (л.д. 29-32 т. 1).
02.09.2016 между ЗАО "Тольяттистройзаказчик" и ООО "Строй-Торг" был заключен договор перенайма данного земельного участка (л.д. 34-35 т. 1).
26.02.2007 г. на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:0006 мэрией с ЗАО "Тольяттистройзаказчик" был заключен договор аренды N 1569 для завершения строительства музыкально-драматического театра (л.д. 20-23 т. 1).
22.07.2016 указанный объект незавершенного строительства кадастровый номер 63:09:0304060:615 был приобретен ООО "Строй-Торг" у ООО "Тольяттистройзаказчик" по договору купли-продажи от N 136/1-04 (л.д. 115-117 т. 1).
08.08.2016 г. в связи с переходом права собственности на незавершенный строительством объект между мэрией г.о. Тольятти и ООО "Строй-Торг" было заключено дополнительное соглашение о замене стороны по указанному договору аренды с ЗАО "Тольяттистройзаказчик" на ООО "Строй-Торг" (л.д. 28 т. 1).
В соответствии с представленной ООО "Строй-Торг" кадастровой выпиской на объект незавершенного строительства от 23.09.2016 г. N 63-00-102/16-799304, подтверждающей назначение данного объекта как "магазин", а также расположение указанного объекта в границах земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0304060:672, 63:09:0304060:6, постановлением мэрии городского округа Тольятти от 03.11.2016 г. N 3480-П/1 было изменено разрешенное использование указанных участков на "магазины" в соответствии с территориальной зоной Ж-4 - Зона многоэтажной жилой застройки. Указанные изменения были внесены в сведения государственного кадастра недвижимости (л.д. 40 т. 1).
23.11.2016 года между мэрией г.о. Тольятти и ООО "Строй-Торг" был заключен договор аренды N 3474 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0304060:1016, на котором расположен объект незавершенного строительства "магазин" (кадастровый номер 63:09:0304060:615), для завершения строительства объекта с разрешенным использованием - магазины на срок 3 года (л.д. 16-19 т. 1).
23.11.2016 г. ООО "Строй-Торг" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 3474 от 23.11.2016 г., согласно которому земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016 предоставляется во временное владение и пользование (аренду) сроком на 3 года (л.д. 85-87 т. 1).
02.12.2016 уведомлением N 63/009/342/2016-4452 государственная регистрация договора аренды была приостановлена на срок до 02.01.2017 (л.д. 118-124 т. 1).
Уведомлением Управления от 09.01.2017 N 63/009/342/2016-4452 ООО "Строй-Торг" было отказано в государственной регистрации договора аренды N 3474 от 23.11.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:01304060:1016 на основании ст. 27 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении от 02.12.2016 N 63/009/342/2016-4452 о приостановлении государственной регистрации и неустранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации (л.д. 10-15 т. 1).
Не согласившись с данным уведомлением, Общество обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением
Из содержания оспариваемого уведомления следует, что в обоснование отказа в государственной регистрации Управление ссылается на то, что согласно ч. 3 ст. 11.3 ЗК РФ в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участки в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами. В соответствии с положениями ст. 11.8 ЗК РФ образованный земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016 может быть предоставлен в аренду только на тех же условиях, которые были определены в договорах аренды объединяемых земельных участков. Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:6, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016, ранее предоставлялся в аренду для завершения строительства. Объект незавершенного строительства был приобретен ООО "Строй-Торг" по договору купли-продажи N 136/1-04 от 22.07.2016 с назначением: музыкально-драматический театр. В Управлении Росреестра по Самарской области отсутствуют сведения о прекращении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0304060:6 и 63:09:0304060:672 в результате объединения которых был образован земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016, в связи с чем не представляется возможным сделать вывод о допустимости применения п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ к отношениям по представлению земельного участка.
Между тем данные доводы Управления являются ошибочными.
В соответствии со статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2) проектная документация лесных участков;
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации.
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:
1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
5) для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
Таким образом, образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.
Из материалов дела видно, что 15.11.2016 мэрией городского округа Тольятти было издано постановление N 3608-п/1 "О предварительном согласовании ООО "Строй-Торг" предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Баныкина, 25".
В соответствии с пунктом 3 указанного постановления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 63:09:0304060, входящего в состав земель населенных пунктом, площадью 17986 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Баныкина, 25, в целях его образования путем объединения двух земельных участков, с кадастровым номером 63:09:0304060:672 площадью 9321 кв. м, и с кадастровым номером 63:09:0304060:6, площадью 8665 кв. м и формируемого в границах территориальной зоны многоэтажной жилой застройки (территориальная зона Ж-4), установленных Картой градостроительного зонирования городского округа, Тольятти (приложение N 1 к Правилам землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденным решением Думы городского округа Тольятти от 24.12.2008 N 1059), с разрешенным использованием: магазины (л.д. 36-39 т. 1).
Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016 как объект земельных правоотношений сформирован в установленном порядке и поставлен на кадастровый учет 18.11.2016, что подтверждается сведениями кадастрового паспорта N 63-00-102/16-951535 (л.д. 41-49).
С момента постановки земельного участка на кадастровый учет он считается сформированным в установленном порядке и является объектом гражданских прав.
В апелляционной жалобе Управление указывает на то, что в государственной регистрации аренды объединенного земельного участка было отказано по причине образования земельного участка способом, не предусмотренным законодательством, а также по причине отсутствия у общества права на получение земельного участка из муниципальных земель в аренду без торгов.
Между тем из материалов дела не усматривается нарушение мэрией г.о. Тольятти порядка образования спорного земельного участка, предусмотренного положениями ст. ст. 11.2, 11.3, 11.6, 11.8, 11.9, 11.10 ЗК РФ.
В силу п. п. 1 п. 1 ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции на дату обращения за регистрацией) решение об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории или решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.
Кроме того из материалов дела видно, что ООО "Строй-Торг" принадлежит на праве собственности незавершенный строительством объект 3% готовности, имеющий кадастровый номер 63:09:0304060:615, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти. Центральный район, ул. Баныкина, 25.
Данный объект расположен в территориальной зоне Ж-4 Правил землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденных решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 24.12.2008 N 1059 и 22.07.2007 был приобретен ООО "Строй-Торг" у ЗАО "Тольяттистройзаказчик" по договору купли-продажи N 136/1-04.
В соответствии с положениями указанных Правил к основным видам разрешенного использования территориальной зоны Ж-4 относятся магазины.
В кадастровом паспорте спорного земельного участка в качестве вида разрешенного использования указано "магазины" (л.д. 41 т. 1).
Согласно подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.
В силу пп. 8 п. 8 статьи 39.11 ЗК РФ не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Как видно из материалов дела, спорный земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016 был образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0304060:672 и 63:09:0304060:6 в порядке ст. 11.2, 11.6, 11.8 Земельного кодекса РФ и 18.11.2016 был поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования "магазины".
Ранее, т.е. 26.02.2007 г. на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:0006 мэрией г.о. Тольятти с ЗАО "Тольяттистройзаказчик" был заключен договор аренды N 1569 для завершения строительства музыкально-драматического театра (л.д. 20-23 т. 1).
Из содержания договора купли-продажи недвижимого имущества N 136/1-04 от 22.07.2016 г. следует, что указанный объект (незавершенный строительством музыкально-драматический театр, готовность 3%) принадлежал продавцу ЗАО "Тольяттистройзаказчик" на праве собственности с 16.02.2004 г. в соответствии с записью N 63-01/09-1/2004-5064 в ЕГРП (л.д. 115 т. 1).
Спорный земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016 с видом разрешенного использования "магазины" был образован и поставлен на государственный кадастровый учет на основании заявления ООО "Строй-Торг" 18.11.2016.
Таким образом, применительно к положениям п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право собственности на указанный объект незавершенного строительства было зарегистрировано до 1 марта 2015 года, ранее спорный земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016 предыдущему собственнику в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не представлялся.
Таким образом, предоставление указанного земельного участка без торгов в полной мере соответствует требованиям пункта 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.07.2016 г. N 136/1-04 к ООО "Строй-Торг" перешло право собственности на указанный объект незавершенного строительства, в силу чего к последнему перешло предусмотренное п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право на приобретение без проведения торгов спорного земельного участка в аренду однократно сроком на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Данное положение закона соответствует сложившейся судебной практике, что отражено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29 августа 2016 г. N 307-ЭС16-10926.
При установленных обстоятельствах ссылка Управления в апелляционной жалобе на нарушение положений п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ является ошибочной.
В связи с этим правовые основания для отказа обществу в государственной регистрации договора аренды N 3474 от 23.11.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:01304060:1016 у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали.
На данные обстоятельства правомерно указано в обжалуемом решении суда 1 инстанции.
С учетом изложенного доводы, приведенные в апелляционной жалобе Управления, является ошибочными и во внимание не принимаются.
При таких обстоятельствах суд 1 инстанции правомерно удовлетворил заявление ООО "Строй-Торг", оснований для отмены решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 05 апреля 2017 года по делу N А55-1849/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.06.2017 N 11АП-6790/2017 ПО ДЕЛУ N А55-1849/2017
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июня 2017 г. по делу N А55-1849/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 июня 2017 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Апаркина В.Н.,
судей Поповой Е.Г., Семушкина В.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сурковой Г.В.,
с участием в судебном заседании:
от Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Торг" - Воротынская О.Л., доверенность от 29.01.2017,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Аладин В.Ю., доверенность от 30.12.2016 N 12-6081,
от Мэрии городского округа Тольятти (с 20.03.2017 г. Администрации городского округа Тольятти) - не явился, извещена,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 июня 2017 года в зале N 6 апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 апреля 2017 года по делу N А55-1849/2017 (судья Кулешова Л.В.),
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Строй-Торг" (ОГРН 1166313111590, ИНН 6324073088), Самарская область, г. Тольятти,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,
третье лицо: Мэрия городского округа Тольятти, г. Тольятти (с 20.03.2017 г. Администрация городского округа Тольятти),
о признании незаконным ненормативного акта,
установил:
ООО "Строй-Торг" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Самарской области в государственной регистрации договора аренды земельного участка N 3474 от 23.11.2016, выраженного в уведомлении от 09.01.2017 г. N 63/009/342/2016-4452, а также об обязании устранить допущенные нарушения прав путем регистрации указанного договора.
Решением суда 1 инстанции от 05 апреля 2017 года заявление удовлетворено.
Отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора аренды N 3474 от 23.11.2016 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0304060:1060, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Баныкина, участок N 25, содержащийся в сообщении от 09.01.2017 г. N 63/009/342/2016-4452, признан незаконным.
Суд обязал Управление по вступлении решения в законную силу осуществить государственную регистрацию договора аренды N 3474 от 23.11.2016 г. в отношении земельного участка кадастровый номер 63:09:0304060:1060, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Баныкина, участок N 25.
Кроме того с Управления в пользу Общества взысканы расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 руб.
В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области просит решение суда 1 инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований заявителя в полном объеме.
При этом в апелляционной жалобе указывает, что надлежащие документы об образовании земельного участка, отнесенные законом к основаниям для государственной регистрации прав на него, на государственную регистрацию представлены не были. Земельный участок ранее дважды предоставлялся для целей завершения строительства принадлежащего обществу объекта его предыдущим собственникам - мэрии г.о. Тольятти в постоянное (бессрочное) пользование и ОАО "Тольяттистройзаказчик" в аренду. Поскольку права по последнему из указанных договоров-договору аренды ОАО "Тольяттистройзаказчик" перешли к обществу, предоставление ему объединенного земельного участка вновь для целей завершения строительства того же объекта фактически представляло собой предоставление земельного участка для целей строительства без торгов на новый срок, что прямо противоречило требованиям п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ. Ссылка суда на то, что участок, предоставленный в аренду обществу, ранее никому не предоставлялся, не может быть признана обоснованной, поскольку земельный участок, ранее предоставленный для завершения строительства принадлежащего обществу объекта, является исходным, именно из такого участка объединенный участок и был образован. При этом с учетом положений ст. 11.8 ЗК РФ общество не имело право на получение нового участка в аренду без торгов на условиях иных, чем были определены для исходных земельных участков. В данном случае условия представленного на государственную регистрацию договора аренды земельного участка существенно отличались от условий прежних договоров аренды, что свидетельствует о нарушении представленным договором указанной нормы законодательства. При таких обстоятельствах у суда отсутствовали правовые основания для признания оспариваемого отказа в государственной регистрации договора аренды незаконным.
ООО "Строй-Торг" в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда 1 инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Третье лицо в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда 1 инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Из отзыва также следует, что 20.03.2017 в Единый государственный реестр юридических лиц были внесены изменения в связи с внесением изменений в учредительные документы, в соответствии с которыми Мэрия г.о. Тольятти сменила свое наименование на Администрацию городского округа Тольятти.
Применительно к положениям ст. 124 АПК РФ наименование третьего лица Мэрии г.о. Тольятти с 20.03.2017 изменено на Администрацию городского округа Тольятти.
В судебном заседании представители Управления Росреестра по Самарской области и Общества поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве соответственно.
В судебное заседание представитель третьего лица не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В отзыве на апелляционную жалобу просил рассмотреть апелляционную жалобу без участия представителя Администрации г.о. Тольятти
В соответствии с п. 3 ст. 156, 266 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.
Проверив материалы дела, выслушав представителей Управления и Общества, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено материалами дела, постановлением от 15.11.2016 г. N 3608-П/1 на основании обращения арендатора ООО "Строй-Торг" мэрией городского округа Тольятти было предварительно согласовано предоставление земельного участка, занятого объектом незавершенного строительством с кадастровым номером 63:09:0304060:615, образуемого в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0304060:672, 63:09:0304060:6 в порядке ст. 11.2, 11.6, 11.8 Земельного кодекса РФ с видом разрешенного использования "магазины". Площадь земельного участка составляет 17 986 кв. м, территориальная зона, в границах которой будет образован испрашиваемый земельный участок: Ж-4 - Зона многоэтажной жилой застройки. Утверждена схема расположения земельного участка (л.д. 36-38 т. 1).
Ранее на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:672 мэрией был заключен договор аренды N 3425 от 31.05.2016 г. с ЗАО "Тольяттистройзаказчик" для строительства здания социально-культурного назначения поз. 17, КНС поз. 24 (л.д. 29-32 т. 1).
02.09.2016 между ЗАО "Тольяттистройзаказчик" и ООО "Строй-Торг" был заключен договор перенайма данного земельного участка (л.д. 34-35 т. 1).
26.02.2007 г. на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:0006 мэрией с ЗАО "Тольяттистройзаказчик" был заключен договор аренды N 1569 для завершения строительства музыкально-драматического театра (л.д. 20-23 т. 1).
22.07.2016 указанный объект незавершенного строительства кадастровый номер 63:09:0304060:615 был приобретен ООО "Строй-Торг" у ООО "Тольяттистройзаказчик" по договору купли-продажи от N 136/1-04 (л.д. 115-117 т. 1).
08.08.2016 г. в связи с переходом права собственности на незавершенный строительством объект между мэрией г.о. Тольятти и ООО "Строй-Торг" было заключено дополнительное соглашение о замене стороны по указанному договору аренды с ЗАО "Тольяттистройзаказчик" на ООО "Строй-Торг" (л.д. 28 т. 1).
В соответствии с представленной ООО "Строй-Торг" кадастровой выпиской на объект незавершенного строительства от 23.09.2016 г. N 63-00-102/16-799304, подтверждающей назначение данного объекта как "магазин", а также расположение указанного объекта в границах земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0304060:672, 63:09:0304060:6, постановлением мэрии городского округа Тольятти от 03.11.2016 г. N 3480-П/1 было изменено разрешенное использование указанных участков на "магазины" в соответствии с территориальной зоной Ж-4 - Зона многоэтажной жилой застройки. Указанные изменения были внесены в сведения государственного кадастра недвижимости (л.д. 40 т. 1).
23.11.2016 года между мэрией г.о. Тольятти и ООО "Строй-Торг" был заключен договор аренды N 3474 земельного участка с кадастровым номером 63:09:0304060:1016, на котором расположен объект незавершенного строительства "магазин" (кадастровый номер 63:09:0304060:615), для завершения строительства объекта с разрешенным использованием - магазины на срок 3 года (л.д. 16-19 т. 1).
23.11.2016 г. ООО "Строй-Торг" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 3474 от 23.11.2016 г., согласно которому земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016 предоставляется во временное владение и пользование (аренду) сроком на 3 года (л.д. 85-87 т. 1).
02.12.2016 уведомлением N 63/009/342/2016-4452 государственная регистрация договора аренды была приостановлена на срок до 02.01.2017 (л.д. 118-124 т. 1).
Уведомлением Управления от 09.01.2017 N 63/009/342/2016-4452 ООО "Строй-Торг" было отказано в государственной регистрации договора аренды N 3474 от 23.11.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:01304060:1016 на основании ст. 27 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении от 02.12.2016 N 63/009/342/2016-4452 о приостановлении государственной регистрации и неустранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации (л.д. 10-15 т. 1).
Не согласившись с данным уведомлением, Общество обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением
Из содержания оспариваемого уведомления следует, что в обоснование отказа в государственной регистрации Управление ссылается на то, что согласно ч. 3 ст. 11.3 ЗК РФ в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участки в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами. В соответствии с положениями ст. 11.8 ЗК РФ образованный земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016 может быть предоставлен в аренду только на тех же условиях, которые были определены в договорах аренды объединяемых земельных участков. Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:6, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016, ранее предоставлялся в аренду для завершения строительства. Объект незавершенного строительства был приобретен ООО "Строй-Торг" по договору купли-продажи N 136/1-04 от 22.07.2016 с назначением: музыкально-драматический театр. В Управлении Росреестра по Самарской области отсутствуют сведения о прекращении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0304060:6 и 63:09:0304060:672 в результате объединения которых был образован земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016, в связи с чем не представляется возможным сделать вывод о допустимости применения п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ к отношениям по представлению земельного участка.
Между тем данные доводы Управления являются ошибочными.
В соответствии со статьей 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2) проектная документация лесных участков;
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации.
Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:
1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
5) для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
Таким образом, образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.
Из материалов дела видно, что 15.11.2016 мэрией городского округа Тольятти было издано постановление N 3608-п/1 "О предварительном согласовании ООО "Строй-Торг" предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Баныкина, 25".
В соответствии с пунктом 3 указанного постановления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории кадастрового квартала 63:09:0304060, входящего в состав земель населенных пунктом, площадью 17986 кв. м, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Баныкина, 25, в целях его образования путем объединения двух земельных участков, с кадастровым номером 63:09:0304060:672 площадью 9321 кв. м, и с кадастровым номером 63:09:0304060:6, площадью 8665 кв. м и формируемого в границах территориальной зоны многоэтажной жилой застройки (территориальная зона Ж-4), установленных Картой градостроительного зонирования городского округа, Тольятти (приложение N 1 к Правилам землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденным решением Думы городского округа Тольятти от 24.12.2008 N 1059), с разрешенным использованием: магазины (л.д. 36-39 т. 1).
Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016 как объект земельных правоотношений сформирован в установленном порядке и поставлен на кадастровый учет 18.11.2016, что подтверждается сведениями кадастрового паспорта N 63-00-102/16-951535 (л.д. 41-49).
С момента постановки земельного участка на кадастровый учет он считается сформированным в установленном порядке и является объектом гражданских прав.
В апелляционной жалобе Управление указывает на то, что в государственной регистрации аренды объединенного земельного участка было отказано по причине образования земельного участка способом, не предусмотренным законодательством, а также по причине отсутствия у общества права на получение земельного участка из муниципальных земель в аренду без торгов.
Между тем из материалов дела не усматривается нарушение мэрией г.о. Тольятти порядка образования спорного земельного участка, предусмотренного положениями ст. ст. 11.2, 11.3, 11.6, 11.8, 11.9, 11.10 ЗК РФ.
В силу п. п. 1 п. 1 ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции на дату обращения за регистрацией) решение об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории или решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.
Кроме того из материалов дела видно, что ООО "Строй-Торг" принадлежит на праве собственности незавершенный строительством объект 3% готовности, имеющий кадастровый номер 63:09:0304060:615, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти. Центральный район, ул. Баныкина, 25.
Данный объект расположен в территориальной зоне Ж-4 Правил землепользования и застройки городского округа Тольятти, утвержденных решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 24.12.2008 N 1059 и 22.07.2007 был приобретен ООО "Строй-Торг" у ЗАО "Тольяттистройзаказчик" по договору купли-продажи N 136/1-04.
В соответствии с положениями указанных Правил к основным видам разрешенного использования территориальной зоны Ж-4 относятся магазины.
В кадастровом паспорте спорного земельного участка в качестве вида разрешенного использования указано "магазины" (л.д. 41 т. 1).
Согласно подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.
В силу пп. 8 п. 8 статьи 39.11 ЗК РФ не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Как видно из материалов дела, спорный земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016 был образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 63:09:0304060:672 и 63:09:0304060:6 в порядке ст. 11.2, 11.6, 11.8 Земельного кодекса РФ и 18.11.2016 был поставлен на кадастровый учет с видом разрешенного использования "магазины".
Ранее, т.е. 26.02.2007 г. на земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:0006 мэрией г.о. Тольятти с ЗАО "Тольяттистройзаказчик" был заключен договор аренды N 1569 для завершения строительства музыкально-драматического театра (л.д. 20-23 т. 1).
Из содержания договора купли-продажи недвижимого имущества N 136/1-04 от 22.07.2016 г. следует, что указанный объект (незавершенный строительством музыкально-драматический театр, готовность 3%) принадлежал продавцу ЗАО "Тольяттистройзаказчик" на праве собственности с 16.02.2004 г. в соответствии с записью N 63-01/09-1/2004-5064 в ЕГРП (л.д. 115 т. 1).
Спорный земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016 с видом разрешенного использования "магазины" был образован и поставлен на государственный кадастровый учет на основании заявления ООО "Строй-Торг" 18.11.2016.
Таким образом, применительно к положениям п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право собственности на указанный объект незавершенного строительства было зарегистрировано до 1 марта 2015 года, ранее спорный земельный участок с кадастровым номером 63:09:0304060:1016 предыдущему собственнику в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не представлялся.
Таким образом, предоставление указанного земельного участка без торгов в полной мере соответствует требованиям пункта 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.07.2016 г. N 136/1-04 к ООО "Строй-Торг" перешло право собственности на указанный объект незавершенного строительства, в силу чего к последнему перешло предусмотренное п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право на приобретение без проведения торгов спорного земельного участка в аренду однократно сроком на 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Кроме того, в соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Данное положение закона соответствует сложившейся судебной практике, что отражено в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29 августа 2016 г. N 307-ЭС16-10926.
При установленных обстоятельствах ссылка Управления в апелляционной жалобе на нарушение положений п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ является ошибочной.
В связи с этим правовые основания для отказа обществу в государственной регистрации договора аренды N 3474 от 23.11.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:01304060:1016 у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали.
На данные обстоятельства правомерно указано в обжалуемом решении суда 1 инстанции.
С учетом изложенного доводы, приведенные в апелляционной жалобе Управления, является ошибочными и во внимание не принимаются.
При таких обстоятельствах суд 1 инстанции правомерно удовлетворил заявление ООО "Строй-Торг", оснований для отмены решения суда не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 05 апреля 2017 года по делу N А55-1849/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Н.АПАРКИН
Судьи
Е.Г.ПОПОВА
В.С.СЕМУШКИН
В.Н.АПАРКИН
Судьи
Е.Г.ПОПОВА
В.С.СЕМУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)