Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей
Обстоятельства: В связи с реконструкцией транспортной развязки арендованный предпринимателем участок был разделен на два, один из которых изъят из пользования названного лица. Последний не получил возмещение за изъятый участок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Тихомирова В.В.,
Шуйская С.И.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы департамента дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени и администрации города Тюмени на решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.12.2016 (судья Макаров С.Л.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017 (судьи Сидоренко О.А., Золотова Л.А., Лотов А.Н.) по делу N А70-12986/2016 по иску индивидуального предпринимателя Задикянц Анаиды Тенгизовны (ОГРНИП 304720323800122, ИНН 720317759906) к администрации города Тюмени (625036, Тюменская область, город Тюмень, улица Первомайская, дом 20, ОГРН 1027200865284, ИНН 7201001092) и департаменту дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени (625027, Тюменская область, город Тюмень, улица Киевская, дом 60а, ОГРН 1037200568624, ИНН 7202074495) о взыскании компенсации за право аренды части земельного участка.
Другие лица, участвующие в деле: департамент имущественных отношений Тюменской области, департамент финансов и налоговой политики администрации города Тюмени, ФГБУ ФКП Росреестра по Тюменской области, общество с ограниченной ответственностью "Аксерли".
В заседании, в том числе после перерыва и отложения приняли участие:
- представитель департамент финансов и налоговой политики администрации города Тюмени - Новоселова И.А., по доверенности от 09.01.2017 N 622/1;
- представитель департамента дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени - Луценко В.С., по доверенности от 09.01.2017 N 3 (выдана на основании доверенности от 19.06.2017 N 56);
- представитель администрации города Тюмени - Колесов А.Ю., по доверенности от 20.06.2017 N 157/17,
представитель департамента дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени - Колесов А.Ю., по доверенности от 19.06.2017,
представитель индивидуального предпринимателя Задикянц Анаиды Тенгизовны - Ровкина Т.А., по доверенности от 10.11.2016.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Задикянц Анаида Тенгизовна (далее - истец, предприниматель, ИП Задикянц А.Т.) обратилась с иском к департаменту дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени (далее - департамент) и администрации города Тюмени (далее - администрация) о взыскании 14 479 920 рублей компенсации за право аренды части земельного участка.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 21.12.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017, исковые требования предпринимателя удовлетворены, с муниципального образования городской округ город Тюмень в лице администрации городского округа город Тюмень за счет средств казны муниципального образования городской округ город Тюмень в пользу ИП Задикянц А.Т. взыскано 14 479 920 руб. компенсации, а также 95 700 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
В кассационных жалобах департамент и администрация просят обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Администрация и департамент считают вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии зависимости права прежнего правообладателя на возмещение убытков от фактического освоения земельного участка (фактического лишения владения имуществом) новым правообладателем противоречащим сложившейся судебной практике.
По мнению администрации и департамента, истец на момент регистрации права постоянного бессрочного пользования департамента не был лишен возможности защитить свои права, в том числе путем обжалования решения департамента имущественных отношений Тюменской области от 27.05.2014 N 1466-з, на основании которого департаменту был предоставлен земельный участок, находящийся во владении истца, а также записи регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком от 17.06.2014 N 72-72-01/318/2014-021.
Департамент и администрация полагают, что администрация в результате удовлетворения исковых требований в размере возмещения истцу права аренды, подтвержденного отчетом N 247, подготовленным ООО "Аксерли", понесла ответственность в больших объемах, чем если бы администрация города Тюмени возместила истцу убытки, предусмотренные пунктом 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015.
Также департамент указал, что фактическое использование земельного участка департаментом произошло после утраты истцом статуса правообладателя земельного участка. Снос строений, принадлежащих истцу, ограничение доступа к участку, препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности при этом не производились.
В дополнениях к кассационной жалобе департамент указал, что рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка, определенная на основании отчета N 247, выполненного ООО "Аксерли", не является достоверной, так как оценщиком принималась ко вниманию цена предложения к продаже объектов недвижимости, а не право аренды объектов-аналогов, ввиду чего отчет об оценке не мог быть принят в качестве достаточного и достоверного доказательства стоимости права аренды спорного земельного участка.
При этом из отчета об оценке не усматривается, за какой период оценивалось право аренды земельного участка, в связи с чем, по мнению департамента, суды не могли исходить из достоверности определенного отчетом размера рыночной стоимости подлежащего прекращению права аренды земельного участка ввиду отсутствия в нем привязки к периоду, за который указанная стоимость права аренды определялась.
Кроме того, поскольку решением департамента имущественных отношений Тюменской области от 27.05.2014 N 1466-з не предусмотрены условия, указанные в пункте 4 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент принятия указанного решения), ни администрация, ни департамент, по мнению подателя жалобы, не могли предполагать необходимость возмещения убытков истцу, связанных с уменьшением площади арендованного земельного участка. Также податель жалобы указал, что порядок и условия предоставления департаменту на праве бессрочного пользования земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:6262 судами при рассмотрении настоящего дела не исследовались.
В отзыве на кассационные жалобы ФГБУ ФКП Росреестра по Тюменской области просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения, а также рассмотреть кассационные жалобы без участия представителя ФГБУ ФКП Росреестра по Тюменской области.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), считает возможным рассмотреть дело без участия представителя ФГБУ ФКП Росреестра по Тюменской области.
Определением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.06.2017 в судебном заседании по рассмотрению кассационных жалоб департамента и администрации объявлен перерыв до 29 июня 2017 года 14 часов 00 минут по тюменскому времени (12 часов 00 минут по московскому времени).
Определением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.07.2017 судебное заседание по рассмотрению кассационных жалоб департамента и администрации отложено на 20 июля 2017 года в 10 часов 30 минут по тюменскому времени (в 08 часов 30 минут по московскому времени).
В судебном заседании администрация и департамент поддержали кассационные требования, основываясь на доводах кассационных жалоб.
Представитель предпринимателя просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, отзыва на них, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене.
Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением департамента имущественных отношений Тюменской области от 12.04.2007 N 368/20-пг утвержден проект границ земельного участка под самовольно выстроенное нежилое строение (кафе-бар) по адресу: город Тюмень, улица Республики, 225 "в". Площадь земельного участка составляет 6022,0 /- 14,89 кв. м. Участку присвоен кадастровый номер 72:23:0220001:250.
11.03.2011 предпринимателем зарегистрировано право собственности на нежилое строение (литера А, А1, А2) общей площадью 744,4 кв. м, расположенное по адресу: город Тюмень, улица Республики, 225.
Согласно решению департамента имущественных отношений от 15.06.2011 N 2080-з предпринимателю на 4 года 11 месяцев предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:23:0220001:250 площадью 6 022 кв. м по адресу: город Тюмень, улица Республики, 255, под нежилое одноэтажное строение (кафе-бар).
27.07.2011 между департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и ИП Задикянц А.Т. (арендатор) заключен договор N 23-20/2087 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:250 площадью 6022 кв. м по адресу: город Тюмень, улица Республики, 255, сроком до 14.05.2016.
07.11.2013 департаментом имущественных отношений Тюменской области издано распоряжение N 2992-з, которым предварительно согласовано место размещения объектов транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении улица 50 лет Октября - улица Республики) в городе Тюмени, утверждена схема расположения земельных участков, образованных из земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0220001:250, 72:23:0000000:9063, с сохранением исходных участков в измененных границах (при условии письменного согласия правообладателей).
06.12.2013 составлен межевой план N 1 раздела земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:250 на два земельных участка (лист 16 и 17 кадастрового дела объекта недвижимости 72:23:0220001:6262), где выделяемый участок 250:ЗУ1 предназначен для размещения объекта транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении улицы 50 лет Октября - улицы Республики).
21.01.2014 ФГБУ ФКП Росреестра по Тюменской области принято решение N 72/14-8195 об осуществлении кадастрового учета объекта недвижимости с адресным описанием: Тюменская область, город Тюмень, улица 50 лет Октября - улица Республики.
Таким образом, исходный земельный участок с кадастровым номером 72:23:0220001:250 площадью 6 022 кв. м, расположенный по адресу: город Тюмень, улица Республики, 255, разделен на два земельных участка, один из которых площадью 3 166 кв. м сохранил исходный кадастровый номер 72:23:0220001:250, а второй с площадью 2 856 кв. м учтен с кадастровым номером 72:23:0220001:6262.
27.05.2014 департаментом имущественных отношений Тюменской области принято решение N 1466-з, которым департаменту дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени в постоянное (бессрочное) пользование передается земельный участок с кадастровым номером 72:23:0000000:6262 площадью 2 856 кв. м для размещения объекта транспортной инфраструктуры в городе Тюмени, улица 50 лет Октября - улица Республики.
На данный участок 17.06.2014 зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования департамента дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени.
17.08.2015 департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и ИП Задикянц А.Т. (арендатор) заключено соглашение о внесении изменений в договор N 23-20/2087, согласно которому изменяется пункт 1.1 договора: "площадь 6 022 кв. м" заменяется на "площадь 3 166 кв. м".
02.06.2016 департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и ИП Задикянц А.Т. (арендатор) заключен договор N 23-20/3211 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:250, площадью 3166 кв. м по адресу: город Тюмень, улица Республики, 255, сроком до 14.05.2065.
Истцом в материалы дела представлен отчет N 247, выполненный ООО "Аксерли", в отношении права аренды на часть земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:250, площадью 2 856 кв. м, подлежащего изъятию. Согласно данному отчету стоимость права аренды изъятой части земельного участка составляет 14 479 920 руб.
Ссылаясь на обязанность департамента дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени возместить причиненные предпринимателю изъятием части земельного участка убытки на основании статей 57 и 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
С 01.04.2015 вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и ряд других федеральных законов, внесенные Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 499-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции, действующей с 01.04.2015, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действующей с 01.04.2015, допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 56.3).
К государственным или муниципальным нуждам статья 49 ЗК РФ относит необходимость выполнения международных договоров Российской Федерации; строительство, реконструкцию перечисленных в пункте 2 этой статьи объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. Иные основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут устанавливаться федеральными законами (пункт 3 статьи 49 ЗК РФ).
Пунктом 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных ли муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, разъяснено, что отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.
Статьей 281 ГК РФ установлено, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (пункт 1).
При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2).
При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок (пункт 3).
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 4).
Пунктом 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных ли муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, разъяснено, что в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд у лица, которое владеет земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на законном основании (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, право, основанное на договорах аренды или безвозмездного пользования) такому лицу также предоставляется соответствующее возмещение (статья 281 ГК РФ).
Применение норм, регулирующих изъятие земельных участков, распространяется и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд изымается земельный участок, переданный в аренду.
Однако, как установлено судами и следует из материалов дела, истцу за фактически изъятую часть земельного участка какого-либо возмещения предоставлено не было.
Частью 13 статьи 56.10 ЗК РФ установлено, что возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, указанной в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 настоящего Кодекса, за счет средств указанной организации.
Таким образом, удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из их обоснованности и из того, что фактическое изъятие части земельного участка истца произведено для муниципальных нужд, а сформированный в результате выдела земельный участок с кадастровым номером 72:23:0000000:6262 площадью 2 856 кв. м для размещения объекта транспортной инфраструктуры передан в постоянное (бессрочное) пользование департаменту дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени, что возмещение за изъятую часть земельного участка должно производиться за счет средств бюджета муниципального образования городской округ город Тюмень, поскольку департамент дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени является отраслевым органом администрации города Тюмени и создан в целях решения вопросов дорожной деятельности и организации транспортного обслуживания.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных ли муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, указано, что правовое регулирование, введенное Федеральным законом N 499-ФЗ, подлежит применению с учетом положений статьи 26 названного закона.
Частью 1 статьи 26 Федерального закона N 499-ФЗ установлено, что, если решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принято до дня вступления его в силу, подготовка и заключение соглашения об изъятии такого земельного участка осуществляются в порядке, установленном ГК РФ и ЗК РФ в редакции Федерального закона N 499-ФЗ.
Таким образом, независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены до 01.04.2015, после указанной даты процедура подготовки и заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII.1 ЗК РФ, должна быть соблюдена в полном объеме.
Аналогичным образом необходимо решать вопрос о соблюдении установленной положениями главы VII.1 ЗК РФ процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если до 01.04.2015 принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в целях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и не принято решение об изъятии такого земельного участка.
Статьей 56.4 ЗК РФ предусмотрена возможность изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд не только по инициативе уполномоченных федеральных органов государственной власти, исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, но и по ходатайству организаций, перечисленных в пункте 1 указанной нормы.
Кроме того, с ходатайством об изъятии в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 56.4 ЗК РФ, вправе обратиться орган государственной власти, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение.
В случае принятия решения об изъятии земельных участков на основании ходатайства об изъятии организация, подавшая такое ходатайство, в частности, несет расходы по опубликованию сообщения о планируемом изъятии земельных участков и размещении информации на информационных щитах (пункт 2 статьи 56.5 ЗК РФ), принимает участие в подготовке и заключении соглашения об изъятии земельных участков (пункт 1 статьи 56.7 ЗК РФ, статья 56.10 ЗК РФ), выплачивает возмещение за изымаемые земельные участки (пункт 13 статьи 56.10 ЗК РФ), а также имеет право обращаться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10 статьи 56.10 ЗК РФ).
До 01.04.2015 при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд предусматривалась уплата выкупной цены соответствующим публично-правовым образованием. С 01.04.2015 необходимым условием изъятия такого земельного участка является предоставление правообладателю предварительного и равноценного возмещения не только за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации, но и в предусмотренных законом случаях за счет организации, на основании ходатайства которой было принято решение об изъятии (статья 281 ГК РФ, пункты 1, 2 статьи 56.4, пункт 13 статьи 56.10 ЗК РФ).
Таким образом, коллегия признает верным вывод судов о том, что обязанность по предоставлению правообладателю возмещения подлежит возложению на то лицо (бюджет), в интересах которого изымается земельный участок, а поскольку в настоящем случае фактическое изъятие произошло на основании заявления департамента и в интересах муниципального образования городской округ город Тюмень, то и возмещение должно производиться за счет средств муниципального бюджета.
Довод подателей жалобы о добровольном уменьшении площади земельного участка арендатором, который в порядке статьи 421 ГК РФ заключил соответствующее дополнительное соглашение с арендодателем, а в дальнейшем перезаключил договор аренды на земельный участок площадью 3166 кв. м, судом кассационной инстанции отклоняется.
Из заявления ИП Задикянц А.Т., предшествующего внесению изменений в договор аренды, усматривается, что предприниматель просила уменьшить площадь арендуемого земельного участка в связи с разделением и перераспределением данного участка. При этом указанное заявление обусловлено требованием о заключении соглашения об изъятии земельного участка с выплатой возмещения согласно статье 56.8 ЗК РФ.
Из материалов дела не следует, что разделение арендуемого истцом земельного участка и дальнейшее предоставление его части в пользу департамента согласовывалось в установленном законом порядке с правообладателем.
В связи с этим суды пришли к правомерному выводу о фактическом изъятии администрацией земельного участка ответчика в отсутствие согласия последнего на безвозмездное уменьшение его площади.
При таких обстоятельствах ИП Задикьянц А.Т., вопреки доводам подателей жалобы, имеет право на получение компенсации за изъятие части арендуемого земельного участка.
Принимая в качестве обоснования суммы исковых требований отчет об оценке N 247, выполненный ООО "Аксерли", суды исходили из того, что участвующие в деле лица не заявляли о необходимости назначения судебной экспертизы, не оспорив тем самым результаты оценки в рамках предоставленных им процессуальных прав.
По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).
Представленное истцом заключение оценщика является иным документом, в том смысле, который придается этому понятию положениями статьи 89 АПК РФ, и подлежит оценке судами в порядке статьи 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, с соблюдением принципов справедливости, разумности и соразмерности, а также баланса частных и публичных интересов.
Однако суды, ограничившись предложением участникам процесса о проведении судебной экспертизы отчета, изготовленного ООО "Акерли", уклонились от оценки и исследования данного доказательства, как то предписано приведенными выше нормами арбитражного процессуального законодательства и следует из правоприменительной практики (Определение Верховного Суда РФ от 25.05.2017 по делу N 305-ЭС17-1158).
При этом судами не учтено следующее.
В силу положений статей 11, 15 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования настоящего Закона.
В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном настоящим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Статьей 20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).
Из отчета ООО "Аксерли" от 22.09.2016 N 247 следует, что оценщик на основании пункта 24 ФСО N 1 использовал только сравнительный подход к оценке, обосновав отказ от использования затратного и доходного подхода обычным применением сравнительного подхода при рыночной оценке земель населенных пунктов. Такое использование указанного подхода подлежало оценке судами при рассмотрении спора применительно к положениям пунктов 13, 14 ФСО N 1.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
В соответствии с отчетом ООО "Аксерли" от 22.09.2016 N 247 оценщиком выбрана единица сравнения объектов-аналогов - 1 кв. м общей площади земельного участка и введена система корректировок: на передаваемые имущественные права; на условия финансирования; на условия продажи; на изменение цен; на вид использования и (или) зонирование; на местоположение; на площадь; на наличие улучшений; на наличие инженерных систем.
При этом оценщик, анализируя отобранные объекты-аналоги, счел, что корректировки значений единиц сравнения проводить не нужно по таким элементам сравнения как корректировки по условиям финансирования и условиям продажи, а также видам разрешенного использования и зонирования, так как объекты-аналоги относятся к той же категории земельных участков, что и объект оценки "зона общественно-деловой и жилой застройки".
При оценке указанного отчета судам надлежало учесть, что корректировка стоимости на отличия объектов-аналогов от объектов оценки по виду разрешенного использования земельных участков не проводилась.
Согласно отчету при проведении оценки спорного земельного участка был применен метод сравнения продаж, который в силу пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (далее - Методические рекомендации), применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, а также при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
В соответствии с Методическими рекомендациями к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются, в том числе целевое назначение, разрешенное использование.
Кроме того, при определении корректирующего коэффициента на передаваемые имущественные права для земельных участков под офисно-торговую застройку оценщик, руководствуясь Справочником "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Поволжского центра финансового консалтинга и оценки", учел объекты-аналоги, принадлежащие продавцам на праве собственности, и применил средний коэффициент "отношение удельной цены земельных участков в краткосрочной аренде (менее 10 лет) к удельной цене аналогичных участков в собственности" - 0,79.
При этом из представленного отчета не следует наличие или отсутствие сведений о цене продажи именно права аренды участков, аналогичных изъятому, а также каким образом оценщиком учитывалось, что на дату, предшествующую принятию решению об изъятии (26.05.2014), до истечения срока действия договора аренды оставалось два года, а на момент проведения оценки (22.09.2016) срок действия оцениваемого права аренды уже истек (14.05.2016). В то время как указанные обстоятельства имеют существенное значение для разрешения настоящего спора.
Таким образом, поскольку использование объектов-аналогов с учетом видов разрешенного использования земельного участка, наличие сведений о продажах права аренды аналогичных участков, а также оставшийся срок действия договора аренды существенно влияют на стоимость объекта оценки, вывод судов о том, что этот отчет отражает реальную рыночную стоимость изъятого права аренды земельного участка, нельзя признать обоснованным.
С учетом изложенного принятые судебные акты не могут быть признаны законными, поэтому подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ.
Поскольку для правильного разрешения спора требуются дополнительное исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу предоставленных полномочий, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное; устранить указанные недостатки; должным образом исследовать имеющиеся в деле доказательства, включая представленный истцом отчет, в том числе на предмет его соответствия применимому при его составлении законодательству; рассмотреть вопрос о необходимости проведения экспертизы, предусмотренной законом, по определению выкупной цены и проведению экспертизы отчета оценщиков; дать надлежащую правовую оценку всем обстоятельствам дела и доводам сторон в совокупности с представленными доказательствами.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.12.2016 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017 по делу N А70-12986/2016 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 27.07.2017 N Ф04-2397/2017 ПО ДЕЛУ N А70-12986/2016
Требование: О взыскании компенсации за право аренды части земельного участка.Разделы:
Изъятие земли; Сделки с землей
Обстоятельства: В связи с реконструкцией транспортной развязки арендованный предпринимателем участок был разделен на два, один из которых изъят из пользования названного лица. Последний не получил возмещение за изъятый участок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июля 2017 г. по делу N А70-12986/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 27 июля 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Зиновьевой Т.А.,
судей Тихомирова В.В.,
Шуйская С.И.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы департамента дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени и администрации города Тюмени на решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.12.2016 (судья Макаров С.Л.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017 (судьи Сидоренко О.А., Золотова Л.А., Лотов А.Н.) по делу N А70-12986/2016 по иску индивидуального предпринимателя Задикянц Анаиды Тенгизовны (ОГРНИП 304720323800122, ИНН 720317759906) к администрации города Тюмени (625036, Тюменская область, город Тюмень, улица Первомайская, дом 20, ОГРН 1027200865284, ИНН 7201001092) и департаменту дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени (625027, Тюменская область, город Тюмень, улица Киевская, дом 60а, ОГРН 1037200568624, ИНН 7202074495) о взыскании компенсации за право аренды части земельного участка.
Другие лица, участвующие в деле: департамент имущественных отношений Тюменской области, департамент финансов и налоговой политики администрации города Тюмени, ФГБУ ФКП Росреестра по Тюменской области, общество с ограниченной ответственностью "Аксерли".
В заседании, в том числе после перерыва и отложения приняли участие:
- представитель департамент финансов и налоговой политики администрации города Тюмени - Новоселова И.А., по доверенности от 09.01.2017 N 622/1;
- представитель департамента дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени - Луценко В.С., по доверенности от 09.01.2017 N 3 (выдана на основании доверенности от 19.06.2017 N 56);
- представитель администрации города Тюмени - Колесов А.Ю., по доверенности от 20.06.2017 N 157/17,
представитель департамента дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени - Колесов А.Ю., по доверенности от 19.06.2017,
представитель индивидуального предпринимателя Задикянц Анаиды Тенгизовны - Ровкина Т.А., по доверенности от 10.11.2016.
Суд
установил:
индивидуальный предприниматель Задикянц Анаида Тенгизовна (далее - истец, предприниматель, ИП Задикянц А.Т.) обратилась с иском к департаменту дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени (далее - департамент) и администрации города Тюмени (далее - администрация) о взыскании 14 479 920 рублей компенсации за право аренды части земельного участка.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 21.12.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017, исковые требования предпринимателя удовлетворены, с муниципального образования городской округ город Тюмень в лице администрации городского округа город Тюмень за счет средств казны муниципального образования городской округ город Тюмень в пользу ИП Задикянц А.Т. взыскано 14 479 920 руб. компенсации, а также 95 700 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
В кассационных жалобах департамент и администрация просят обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Администрация и департамент считают вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии зависимости права прежнего правообладателя на возмещение убытков от фактического освоения земельного участка (фактического лишения владения имуществом) новым правообладателем противоречащим сложившейся судебной практике.
По мнению администрации и департамента, истец на момент регистрации права постоянного бессрочного пользования департамента не был лишен возможности защитить свои права, в том числе путем обжалования решения департамента имущественных отношений Тюменской области от 27.05.2014 N 1466-з, на основании которого департаменту был предоставлен земельный участок, находящийся во владении истца, а также записи регистрации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком от 17.06.2014 N 72-72-01/318/2014-021.
Департамент и администрация полагают, что администрация в результате удовлетворения исковых требований в размере возмещения истцу права аренды, подтвержденного отчетом N 247, подготовленным ООО "Аксерли", понесла ответственность в больших объемах, чем если бы администрация города Тюмени возместила истцу убытки, предусмотренные пунктом 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015.
Также департамент указал, что фактическое использование земельного участка департаментом произошло после утраты истцом статуса правообладателя земельного участка. Снос строений, принадлежащих истцу, ограничение доступа к участку, препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности при этом не производились.
В дополнениях к кассационной жалобе департамент указал, что рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка, определенная на основании отчета N 247, выполненного ООО "Аксерли", не является достоверной, так как оценщиком принималась ко вниманию цена предложения к продаже объектов недвижимости, а не право аренды объектов-аналогов, ввиду чего отчет об оценке не мог быть принят в качестве достаточного и достоверного доказательства стоимости права аренды спорного земельного участка.
При этом из отчета об оценке не усматривается, за какой период оценивалось право аренды земельного участка, в связи с чем, по мнению департамента, суды не могли исходить из достоверности определенного отчетом размера рыночной стоимости подлежащего прекращению права аренды земельного участка ввиду отсутствия в нем привязки к периоду, за который указанная стоимость права аренды определялась.
Кроме того, поскольку решением департамента имущественных отношений Тюменской области от 27.05.2014 N 1466-з не предусмотрены условия, указанные в пункте 4 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент принятия указанного решения), ни администрация, ни департамент, по мнению подателя жалобы, не могли предполагать необходимость возмещения убытков истцу, связанных с уменьшением площади арендованного земельного участка. Также податель жалобы указал, что порядок и условия предоставления департаменту на праве бессрочного пользования земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:6262 судами при рассмотрении настоящего дела не исследовались.
В отзыве на кассационные жалобы ФГБУ ФКП Росреестра по Тюменской области просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационные жалобы без удовлетворения, а также рассмотреть кассационные жалобы без участия представителя ФГБУ ФКП Росреестра по Тюменской области.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), считает возможным рассмотреть дело без участия представителя ФГБУ ФКП Росреестра по Тюменской области.
Определением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.06.2017 в судебном заседании по рассмотрению кассационных жалоб департамента и администрации объявлен перерыв до 29 июня 2017 года 14 часов 00 минут по тюменскому времени (12 часов 00 минут по московскому времени).
Определением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.07.2017 судебное заседание по рассмотрению кассационных жалоб департамента и администрации отложено на 20 июля 2017 года в 10 часов 30 минут по тюменскому времени (в 08 часов 30 минут по московскому времени).
В судебном заседании администрация и департамент поддержали кассационные требования, основываясь на доводах кассационных жалоб.
Представитель предпринимателя просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, отзыва на них, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене.
Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением департамента имущественных отношений Тюменской области от 12.04.2007 N 368/20-пг утвержден проект границ земельного участка под самовольно выстроенное нежилое строение (кафе-бар) по адресу: город Тюмень, улица Республики, 225 "в". Площадь земельного участка составляет 6022,0 /- 14,89 кв. м. Участку присвоен кадастровый номер 72:23:0220001:250.
11.03.2011 предпринимателем зарегистрировано право собственности на нежилое строение (литера А, А1, А2) общей площадью 744,4 кв. м, расположенное по адресу: город Тюмень, улица Республики, 225.
Согласно решению департамента имущественных отношений от 15.06.2011 N 2080-з предпринимателю на 4 года 11 месяцев предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 72:23:0220001:250 площадью 6 022 кв. м по адресу: город Тюмень, улица Республики, 255, под нежилое одноэтажное строение (кафе-бар).
27.07.2011 между департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и ИП Задикянц А.Т. (арендатор) заключен договор N 23-20/2087 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:250 площадью 6022 кв. м по адресу: город Тюмень, улица Республики, 255, сроком до 14.05.2016.
07.11.2013 департаментом имущественных отношений Тюменской области издано распоряжение N 2992-з, которым предварительно согласовано место размещения объектов транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении улица 50 лет Октября - улица Республики) в городе Тюмени, утверждена схема расположения земельных участков, образованных из земельных участков с кадастровыми номерами 72:23:0220001:250, 72:23:0000000:9063, с сохранением исходных участков в измененных границах (при условии письменного согласия правообладателей).
06.12.2013 составлен межевой план N 1 раздела земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:250 на два земельных участка (лист 16 и 17 кадастрового дела объекта недвижимости 72:23:0220001:6262), где выделяемый участок 250:ЗУ1 предназначен для размещения объекта транспортной инфраструктуры (реконструкция транспортной развязки на пересечении улицы 50 лет Октября - улицы Республики).
21.01.2014 ФГБУ ФКП Росреестра по Тюменской области принято решение N 72/14-8195 об осуществлении кадастрового учета объекта недвижимости с адресным описанием: Тюменская область, город Тюмень, улица 50 лет Октября - улица Республики.
Таким образом, исходный земельный участок с кадастровым номером 72:23:0220001:250 площадью 6 022 кв. м, расположенный по адресу: город Тюмень, улица Республики, 255, разделен на два земельных участка, один из которых площадью 3 166 кв. м сохранил исходный кадастровый номер 72:23:0220001:250, а второй с площадью 2 856 кв. м учтен с кадастровым номером 72:23:0220001:6262.
27.05.2014 департаментом имущественных отношений Тюменской области принято решение N 1466-з, которым департаменту дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени в постоянное (бессрочное) пользование передается земельный участок с кадастровым номером 72:23:0000000:6262 площадью 2 856 кв. м для размещения объекта транспортной инфраструктуры в городе Тюмени, улица 50 лет Октября - улица Республики.
На данный участок 17.06.2014 зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования департамента дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени.
17.08.2015 департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и ИП Задикянц А.Т. (арендатор) заключено соглашение о внесении изменений в договор N 23-20/2087, согласно которому изменяется пункт 1.1 договора: "площадь 6 022 кв. м" заменяется на "площадь 3 166 кв. м".
02.06.2016 департаментом имущественных отношений Тюменской области (арендодатель) и ИП Задикянц А.Т. (арендатор) заключен договор N 23-20/3211 аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:250, площадью 3166 кв. м по адресу: город Тюмень, улица Республики, 255, сроком до 14.05.2065.
Истцом в материалы дела представлен отчет N 247, выполненный ООО "Аксерли", в отношении права аренды на часть земельного участка с кадастровым номером 72:23:0220001:250, площадью 2 856 кв. м, подлежащего изъятию. Согласно данному отчету стоимость права аренды изъятой части земельного участка составляет 14 479 920 руб.
Ссылаясь на обязанность департамента дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени возместить причиненные предпринимателю изъятием части земельного участка убытки на основании статей 57 и 62 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
С 01.04.2015 вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Градостроительный кодекс Российской Федерации, Водный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и ряд других федеральных законов, внесенные Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 499-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в редакции, действующей с 01.04.2015, изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действующей с 01.04.2015, допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 56.3).
К государственным или муниципальным нуждам статья 49 ЗК РФ относит необходимость выполнения международных договоров Российской Федерации; строительство, реконструкцию перечисленных в пункте 2 этой статьи объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов. Иные основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд могут устанавливаться федеральными законами (пункт 3 статьи 49 ЗК РФ).
Пунктом 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных ли муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, разъяснено, что отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.
Статьей 281 ГК РФ установлено, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение (пункт 1).
При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункт 2).
При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок (пункт 3).
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 4).
Пунктом 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных ли муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, разъяснено, что в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд у лица, которое владеет земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на законном основании (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, право, основанное на договорах аренды или безвозмездного пользования) такому лицу также предоставляется соответствующее возмещение (статья 281 ГК РФ).
Применение норм, регулирующих изъятие земельных участков, распространяется и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд изымается земельный участок, переданный в аренду.
Однако, как установлено судами и следует из материалов дела, истцу за фактически изъятую часть земельного участка какого-либо возмещения предоставлено не было.
Частью 13 статьи 56.10 ЗК РФ установлено, что возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, указанной в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 настоящего Кодекса, за счет средств указанной организации.
Таким образом, удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из их обоснованности и из того, что фактическое изъятие части земельного участка истца произведено для муниципальных нужд, а сформированный в результате выдела земельный участок с кадастровым номером 72:23:0000000:6262 площадью 2 856 кв. м для размещения объекта транспортной инфраструктуры передан в постоянное (бессрочное) пользование департаменту дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени, что возмещение за изъятую часть земельного участка должно производиться за счет средств бюджета муниципального образования городской округ город Тюмень, поскольку департамент дорожной инфраструктуры и транспорта администрации города Тюмени является отраслевым органом администрации города Тюмени и создан в целях решения вопросов дорожной деятельности и организации транспортного обслуживания.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных ли муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, указано, что правовое регулирование, введенное Федеральным законом N 499-ФЗ, подлежит применению с учетом положений статьи 26 названного закона.
Частью 1 статьи 26 Федерального закона N 499-ФЗ установлено, что, если решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принято до дня вступления его в силу, подготовка и заключение соглашения об изъятии такого земельного участка осуществляются в порядке, установленном ГК РФ и ЗК РФ в редакции Федерального закона N 499-ФЗ.
Таким образом, независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены до 01.04.2015, после указанной даты процедура подготовки и заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII.1 ЗК РФ, должна быть соблюдена в полном объеме.
Аналогичным образом необходимо решать вопрос о соблюдении установленной положениями главы VII.1 ЗК РФ процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если до 01.04.2015 принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в целях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и не принято решение об изъятии такого земельного участка.
Статьей 56.4 ЗК РФ предусмотрена возможность изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд не только по инициативе уполномоченных федеральных органов государственной власти, исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, но и по ходатайству организаций, перечисленных в пункте 1 указанной нормы.
Кроме того, с ходатайством об изъятии в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 56.4 ЗК РФ, вправе обратиться орган государственной власти, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение.
В случае принятия решения об изъятии земельных участков на основании ходатайства об изъятии организация, подавшая такое ходатайство, в частности, несет расходы по опубликованию сообщения о планируемом изъятии земельных участков и размещении информации на информационных щитах (пункт 2 статьи 56.5 ЗК РФ), принимает участие в подготовке и заключении соглашения об изъятии земельных участков (пункт 1 статьи 56.7 ЗК РФ, статья 56.10 ЗК РФ), выплачивает возмещение за изымаемые земельные участки (пункт 13 статьи 56.10 ЗК РФ), а также имеет право обращаться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10 статьи 56.10 ЗК РФ).
До 01.04.2015 при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд предусматривалась уплата выкупной цены соответствующим публично-правовым образованием. С 01.04.2015 необходимым условием изъятия такого земельного участка является предоставление правообладателю предварительного и равноценного возмещения не только за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации, но и в предусмотренных законом случаях за счет организации, на основании ходатайства которой было принято решение об изъятии (статья 281 ГК РФ, пункты 1, 2 статьи 56.4, пункт 13 статьи 56.10 ЗК РФ).
Таким образом, коллегия признает верным вывод судов о том, что обязанность по предоставлению правообладателю возмещения подлежит возложению на то лицо (бюджет), в интересах которого изымается земельный участок, а поскольку в настоящем случае фактическое изъятие произошло на основании заявления департамента и в интересах муниципального образования городской округ город Тюмень, то и возмещение должно производиться за счет средств муниципального бюджета.
Довод подателей жалобы о добровольном уменьшении площади земельного участка арендатором, который в порядке статьи 421 ГК РФ заключил соответствующее дополнительное соглашение с арендодателем, а в дальнейшем перезаключил договор аренды на земельный участок площадью 3166 кв. м, судом кассационной инстанции отклоняется.
Из заявления ИП Задикянц А.Т., предшествующего внесению изменений в договор аренды, усматривается, что предприниматель просила уменьшить площадь арендуемого земельного участка в связи с разделением и перераспределением данного участка. При этом указанное заявление обусловлено требованием о заключении соглашения об изъятии земельного участка с выплатой возмещения согласно статье 56.8 ЗК РФ.
Из материалов дела не следует, что разделение арендуемого истцом земельного участка и дальнейшее предоставление его части в пользу департамента согласовывалось в установленном законом порядке с правообладателем.
В связи с этим суды пришли к правомерному выводу о фактическом изъятии администрацией земельного участка ответчика в отсутствие согласия последнего на безвозмездное уменьшение его площади.
При таких обстоятельствах ИП Задикьянц А.Т., вопреки доводам подателей жалобы, имеет право на получение компенсации за изъятие части арендуемого земельного участка.
Принимая в качестве обоснования суммы исковых требований отчет об оценке N 247, выполненный ООО "Аксерли", суды исходили из того, что участвующие в деле лица не заявляли о необходимости назначения судебной экспертизы, не оспорив тем самым результаты оценки в рамках предоставленных им процессуальных прав.
По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).
Представленное истцом заключение оценщика является иным документом, в том смысле, который придается этому понятию положениями статьи 89 АПК РФ, и подлежит оценке судами в порядке статьи 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, с соблюдением принципов справедливости, разумности и соразмерности, а также баланса частных и публичных интересов.
Однако суды, ограничившись предложением участникам процесса о проведении судебной экспертизы отчета, изготовленного ООО "Акерли", уклонились от оценки и исследования данного доказательства, как то предписано приведенными выше нормами арбитражного процессуального законодательства и следует из правоприменительной практики (Определение Верховного Суда РФ от 25.05.2017 по делу N 305-ЭС17-1158).
При этом судами не учтено следующее.
В силу положений статей 11, 15 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования настоящего Закона.
В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном настоящим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Статьей 20 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.
Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО N 1).
Из отчета ООО "Аксерли" от 22.09.2016 N 247 следует, что оценщик на основании пункта 24 ФСО N 1 использовал только сравнительный подход к оценке, обосновав отказ от использования затратного и доходного подхода обычным применением сравнительного подхода при рыночной оценке земель населенных пунктов. Такое использование указанного подхода подлежало оценке судами при рассмотрении спора применительно к положениям пунктов 13, 14 ФСО N 1.
Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).
В соответствии с отчетом ООО "Аксерли" от 22.09.2016 N 247 оценщиком выбрана единица сравнения объектов-аналогов - 1 кв. м общей площади земельного участка и введена система корректировок: на передаваемые имущественные права; на условия финансирования; на условия продажи; на изменение цен; на вид использования и (или) зонирование; на местоположение; на площадь; на наличие улучшений; на наличие инженерных систем.
При этом оценщик, анализируя отобранные объекты-аналоги, счел, что корректировки значений единиц сравнения проводить не нужно по таким элементам сравнения как корректировки по условиям финансирования и условиям продажи, а также видам разрешенного использования и зонирования, так как объекты-аналоги относятся к той же категории земельных участков, что и объект оценки "зона общественно-деловой и жилой застройки".
При оценке указанного отчета судам надлежало учесть, что корректировка стоимости на отличия объектов-аналогов от объектов оценки по виду разрешенного использования земельных участков не проводилась.
Согласно отчету при проведении оценки спорного земельного участка был применен метод сравнения продаж, который в силу пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (далее - Методические рекомендации), применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, а также при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.
В соответствии с Методическими рекомендациями к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются, в том числе целевое назначение, разрешенное использование.
Кроме того, при определении корректирующего коэффициента на передаваемые имущественные права для земельных участков под офисно-торговую застройку оценщик, руководствуясь Справочником "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Поволжского центра финансового консалтинга и оценки", учел объекты-аналоги, принадлежащие продавцам на праве собственности, и применил средний коэффициент "отношение удельной цены земельных участков в краткосрочной аренде (менее 10 лет) к удельной цене аналогичных участков в собственности" - 0,79.
При этом из представленного отчета не следует наличие или отсутствие сведений о цене продажи именно права аренды участков, аналогичных изъятому, а также каким образом оценщиком учитывалось, что на дату, предшествующую принятию решению об изъятии (26.05.2014), до истечения срока действия договора аренды оставалось два года, а на момент проведения оценки (22.09.2016) срок действия оцениваемого права аренды уже истек (14.05.2016). В то время как указанные обстоятельства имеют существенное значение для разрешения настоящего спора.
Таким образом, поскольку использование объектов-аналогов с учетом видов разрешенного использования земельного участка, наличие сведений о продажах права аренды аналогичных участков, а также оставшийся срок действия договора аренды существенно влияют на стоимость объекта оценки, вывод судов о том, что этот отчет отражает реальную рыночную стоимость изъятого права аренды земельного участка, нельзя признать обоснованным.
С учетом изложенного принятые судебные акты не могут быть признаны законными, поэтому подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ.
Поскольку для правильного разрешения спора требуются дополнительное исследование и оценка доказательств, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу предоставленных полномочий, дело подлежит передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное; устранить указанные недостатки; должным образом исследовать имеющиеся в деле доказательства, включая представленный истцом отчет, в том числе на предмет его соответствия применимому при его составлении законодательству; рассмотреть вопрос о необходимости проведения экспертизы, предусмотренной законом, по определению выкупной цены и проведению экспертизы отчета оценщиков; дать надлежащую правовую оценку всем обстоятельствам дела и доводам сторон в совокупности с представленными доказательствами.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Тюменской области от 21.12.2016 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2017 по делу N А70-12986/2016 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
В.В.ТИХОМИРОВ
С.И.ШУЙСКАЯ
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
В.В.ТИХОМИРОВ
С.И.ШУЙСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)