Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименова А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Малявкина Ивана Анатольевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2017 по делу N А76-27371/2016 (судья Мухлынина Л.Д.).
В судебном заседании приняли участие: прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в арбитражном процессе прокуратуры Челябинской области Москвитин Н.Н. (служебное удостоверение), представитель муниципального образования "Южноуральский городской округ" Челябинской области в лице Администрации Южноуральского городского округа Мелешкина Т.А. (доверенность от 09.01.2017).
Заместитель Прокурора Челябинской области Потапов А.А. (далее - Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области к муниципальному образованию "Южноуральский городской округ" Челябинской области в лице Администрации Южноуральского городского округа (далее - Администрация, ответчик 1) и индивидуальному предпринимателю Малявкину Ивану Анатольевичу (далее - ИП Малявкин, предприниматель, ответчик 2) с исковым заявлением, в котором потребовал:
1) признать недействительным (ничтожным) соглашение от 05.08.2014 N 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 N 50, заключенного между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и предпринимателем в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78, погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) запись N 74-74-37/026/2014-278 от 20.08.2014 о регистрации обозначенного соглашения;
2) признать отсутствующим зарегистрированное право собственности предпринимателя на сооружение - бесплатная автопарковка площадью 1554 кв. м, расположенное по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 60Б, погасить в ЕГРП запись N 74-74-37/028/2014-224 от 12.09.2014 о регистрации права собственности предпринимателя на обозначенное сооружение;
3) признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 23.10.2014 N 68, заключенный между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и предпринимателем в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78, применить последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания предпринимателя вернуть Администрации обозначенный земельный участок и взыскания с Администрации в пользу предпринимателя денежных средств в сумме 49 513 руб., уплаченных по договору, погасить в ЕГРП запись N 74-74-37/901/2014-463 от 29.10.2014 о регистрации права собственности предпринимателя на обозначенный земельный участок на основании договора купли-продажи от 23.10.2014 N 68 (исковое заявление - т. 1, л.д. 3-9).
К участию в рассмотрении дела по иску Прокурора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, третье лицо) (определение суда от 09.11.2016 - т. 1, л.д. 1-2).
Решением суда первой инстанции от 17.05.2017 (резолютивная часть объявлена 17.05.2017) исковые требования Прокурора удовлетворены в полном объеме: признано недействительным (ничтожным) соглашение от 05.08.2014 N 47, признано отсутствующим зарегистрированное право собственности предпринимателя на спорное сооружение, признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 23.10.2014 N 68 и применены последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции, кроме того, указано на то, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) соответствующих записей N 74-74-37/026/2014-278 от 20.08.2014, N 74-74-37/028/2014-224 от 12.09.2014 и N 74-74-37/901/2014-463 от 29.10.2014 (т. 2, л.д. 103-109).
С таким решением не согласился ответчик 2 - ИП Малявкин (далее также - податель жалобы), обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить, производство по делу прекратить (т. 2, л.д. 113).
Доводы апелляционной жалобы ИП Малявкина сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы указывает, что в рассматриваемом случае им в полной мере выполнены требования, установленные земельным законодательством для реализации права на приобретение земельного участка под недвижимым имуществом. Отмечает, что Администрации было достоверно известно о том, на основании каких документов оформлено его право собственности на спорное сооружение - автопарковку, при этом ни один из таких документов ею не был оспорен. Считает, что приобретение им права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78, необходимый для эксплуатации автопарковки, не нарушает каких-либо прав и законных интересов муниципального образования "Южноуральский городской округ".
С учетом изложенного, податель жалобы полагает решение суда по настоящему делу об удовлетворении исковых требований Прокурора незаконным и необоснованным.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу ИП Малявкина к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 24.07.2017 (11 час. 15 мин.) (т. 2, л.д. 111-112).
К дате судебного заседания Администрацией представлен отзыв на апелляционную жалобу, из содержания которого следует, что ответчик 1 считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен. Данный документ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 126).
Отзывы на апелляционную жалобу от Прокурора и Управления Росреестра в суд апелляционной инстанции не поступили.
Явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечили только истец - Прокурор и ответчик 1 - Администрация.
ИП Малявкин и Управление Росреестра явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". Управление Росреестра представило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в свое отсутствие (т. 2, л.д. 129).
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей подателя жалобы и третьего лица.
Прокурор в судебном заседании возражал по существу доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на их несостоятельность, просил решение суда от 17.05.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представил в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные пояснения по делу (т. 2, л.д. 132-134).
Представитель Администрация также возражала по существу доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на их несостоятельность, просила решение суда от 17.05.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
На основании постановления Администрации от 14.10.2011 N 642 "О предоставлении земельного участка в аренду Малявкину И.А." (т. 1, л.д. 32-33; т. 2, л.д. 99) между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" (арендодатель) и Малявкиным И.А. (арендатор) был заключен договор аренды от 14.10.2011 (т. 1, л.д. 26-29; т. 2, л.д. 95-97), по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство предоставить в аренду за плату, а арендатор - обязательство принять земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1554 кв. м, почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Мира, 60, с кадастровым номером 74:37:0209026:78 для использования в соответствии с целевым назначением и уплачивать арендную плату в установленные сроки.
Согласно условиям договора аренды от 14.10.2011 N 50 земельный участок предоставлен для размещения автопарковки (пункт 1.4), срок аренды установлен до 01.10.2016 (пункт 2.1).
Договор аренды от 14.10.2011 N 50 зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 29).
Земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 передан Малявкину И.А. в аренду по акту приема-передачи от 14.10.2011 (т. 1, л.д. 31; т. 2, л.д. 98).
26 сентября 2012 г. Малявкин И.А. обратился к Главе администрации Южноуральского городского округа Соболеву Е.А. с заявлением о выдаче разрешения на проведение работ по асфальтированию земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 (т. 2, л.д. 121).
Постановлением Администрации от 05.06.2014 N 506 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка для размещения автопарковки" изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 с "для размещения автопарковки" на "для строительства бесплатной автопарковки" (т. 2, л.д. 100).
17 июля 2014 г. Малявкин И.А. обратился к Главе администрации Южноуральского городского округа Соболеву Е.А. с заявлением выдаче разрешения на строительство бесплатной автопарковки по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 60, на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209026:78 (т. 2, л.д. 121).
На основании постановления Администрации от 04.08.2014 N 663/2 "О внесении изменения в постановление администрации Южноуральского городского округа от 14.10.2011 N 642" (т. 1, л.д. 38) между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" (арендодатель) и Малявкиным И.А. (арендатор) заключено соглашение от 05.08.2014 N 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 N 50, согласно которому пункт 1.4 вышеуказанного договора изложен в следующей редакции: "Участок предоставляется для строительства бесплатной автопарковки" (т. 1, л.д. 34, 35; т. 2, л.д. 102, 104).
Соглашение от 05.08.2014 N 47 зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 34; т. 2, л.д. 102).
11 июля 2014 г. на основании постановления Администрации N 576 утвержден градостроительный план N 7546400000-0444 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 (т. 1, л.д. 44-49).
13 августа 2014 г. Администрацией в пользу ИП Малявкина выдано разрешение N RU-74316000-50 на строительство бесплатной автопарковки на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209026:78 сроком действия до 13.10.2014 (т. 1, л.д. 40, 69; т. 2, л.д. 107).
20 августа 2014 г. Администрацией в пользу ИП Малявкина выдано разрешение N RU74316000-14 на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию (т. 1, л.д. 41-42, 70-71, т. 2, л.д. 107).
Право собственности на сооружение - бесплатная автопарковка, общая площадью 1554 кв. м, по адресу: г. Южноуральск, в 10 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: г. Южноуральск, ул. Мира, 60, кадастровый номер 74:37:0209026:1232 - зарегистрировано за Малявкиным И.А. 12.09.2014 (т. 1, л.д. 10-11). В свидетельстве о государственной регистрации права от 12.09.2014 в качестве документов-оснований для государственной регистрации указаны договор аренды от 14.10.2011 N 50, соглашение от 05.08.2014 N 47, разрешение на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию от 20.08.2014 N RU74316000-14 (т. 2, л.д. 108).
Постановлением Администрации от 28.08.2014 N 721 "Об изменении адреса земельного участка" изменен адрес земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 (с "г. Южноуральск, ул. Мира, 60" на "г. Южноуральск, ул. Мира, 60Б" (т. 2, л.д. 116).
18 сентября 2014 г. Малявкин И.А. обратился к Главе администрации Южноуральского городского округа Соболеву Е.А. с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 для целей эксплуатации объекта недвижимости - автопарковки с кадастровым номером 74:37:0209056:1232 (т. 1, л.д. 39, 129).
На основании постановления Администрации от 17.10.2014 N 863/1 "О продаже земельного участка по ул. Мира, 60" (т. 1, л.д. 19-20; т. 2, л.д. 109) между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" (продавец) и Малявкиным И.А. заключен договор купли-продажи от 23.10.2014 N 14 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 (т. 1, л.д. 14-16; т. 2, л.д. 110-111).
Согласно условиям договора купли-продажи от 23.10.2014 N 68 выкупная стоимость земельного участка составляет 49 513 руб. без НДС (пункт 2.1).
Земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 передан Малявкину И.А. в собственность по акту приема-передачи от 23.10.2014 с указанием на оплату стоимости участка в полном объеме и отсутствие взаимных претензий (т. 1, л.д. 18; т. 2, л.д. 112).
Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 зарегистрировано за Малявкиным И.А. 29.10.2014 (т. 1, л.д. 12-13). В свидетельстве о государственной регистрации права от 29.10.2014 в качестве документов-оснований для государственной регистрации указаны договор купли-продажи от 23.10.2014 N 68, акт приема-передачи от 23.10.2014 (т. 2, л.д. 113).
Постановлением Администрации от 27.02.2015 N 166/3 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка для строительства бесплатной автопарковки" изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 с "для строительства бесплатной автопарковки" на "для размещения магазина" (т. 1, л.д. 130; т. 2, л.д. 114-115).
13 мая 2015 г. Малявкину И.А. выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 (т. 2, л.д. 117).
Постановлением Администрации от 21.05.2015 N 377 "Об изменении адреса земельного участка" изменен адрес сооружения, расположенного на участке с кадастровым номером 74:37:0209026:78 (с "Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Мира, 60" на "Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Мира, 60Б" (т. 1, л.д. 60; т. 2, л.д. 118).
04 августа 2015 г. Малявкину И.А. выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права на сооружение с кадастровым номером 74:37:0209026:1232 (т. 2, л.д. 119).
Письмом от 13.09.2016 N 18-2592 муниципальное образование "Южноуральский городской округ" обратилось в Прокуратуру города Южноуральска с просьбой о проведении проверки по факту предоставления земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 ИП Малявкину (т. 1, л.д. 21).
14 октября 2016 г. помощником Прокурора города Южноуральска Личидовым А.А. составлен акт проверки соблюдения федерального законодательства. Согласно данного акта в ходе проверки, проведенной с участием кадастрового инженера Зубова И.А., установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 представляет собой асфальто-бетонную площадку ровной поверхности, на котором объектов недвижимого имущества не установлено (т. 1, л.д. 73, 74). К акту приложена схема расположения земельного участка (т. 1, л.д. 75).
Полагая, что соглашение от 05.08.2014 N 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 N 50 в части изменения разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78, оформление правоустанавливающих документов на сооружение - автопарковку на этом земельном участке как на объект недвижимого имущества и заключение с ИП Малявкиным договора купли-продажи от 23.10.2014 N 68 в отношении указанного земельного участка совершены в обход требований закона, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Мотивируя решение об удовлетворении иска Прокурора, суд первой инстанции указал на отсутствие у муниципального образования "Южноуральский городской округ" оснований для изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 в обход установленных земельным законодательством публичных процедур (путем заключения к договору аренды от 14.10.2011 N 50 соглашения от 05.08.2014 N 47 об изменении его условий), отсутствие у автопарковки, возведенной на этом земельном участке, признаков недвижимой вещи и, соответственно, отсутствие оснований для приобретения ИП Малявкиным указанного земельного участка по договору купли-продажи от 23.10.2014 N 68 в порядке реализации исключительного права на приобретение земельного участка в качестве собственника недвижимого имущества.
Применяя последствия недействительности договора купли-продажи от 23.10.2014 N 68 в виде двусторонней реституции, суд первой инстанции указал на прекращение ранее заключенного договора аренды от 14.10.2011 N 50 в связи с истечением срока его действия (01.10.2016).
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной указанными органами и юридическими лицами.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, применяемой к сделкам, заключенным после 01.09.2013) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела и не опровергнуто подателем жалобы то обстоятельство, что первоначально спорный земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 был предоставлен ИП Малявкину на основании договора аренды от 14.10.2011 N 50 в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015) без проведения торгов для целей, не связанных со строительством ("для размещения автопарковки"), впоследствии разрешенное использование этого земельного участка было изменено путем заключения к договору аренды от 14.10.2011 N 50 соглашения от 05.08.2014 N 47 (на "для строительства автопарковки").
По смыслу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельного участка влияет на его правовой режим, в том числе на возможность и на порядок его предоставления в аренду для строительства.
Градостроительный кодекс Российской Федерации допускает изменение вида разрешенного использования земельного участка (статья 37), однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования.
Таким образом, при решении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду по договору, стороны связаны предписывающим действующим законодательством порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Особенности предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, были регламентированы в статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015), в которой, применительно к рассмотренной ситуации, были предусмотрены необходимые публичные процедуры (предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, проведение торгов в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования объекта).
Императивность данных норм закона не допускала передачи органами местного самоуправления земельных участков из публичной собственности без осуществления публичных процедур, соблюдение которых направлено на расширение доступа участников рынка строительства к земельным участкам и является основой эффективного их использования и развития конкуренции. Предоставление земельного участка для строительства одному из претендентов без осуществления публичных процедур является передачей имущества в приоритетном порядке и создает дискриминационные условия деятельности для других лиц (участников рынка), которые имеют равную возможность реализовать право на получение таких земельных участков и могли бы приобрести их в аренду на общих условиях при проведении аукциона.
Изменение контрагентами в период арендных правоотношений правового режима земельного участка, основным видом разрешенного использования которого стало использование для строительства автопарковки, поставило ИП Малявкина в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами и ограничило конкуренцию на рынке строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия). На основании статьи 16 указанного Закона запрещаются соглашения между органами местного самоуправления и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Оценив содержание и обстоятельства заключения соглашения от 05.08.2014 N 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 N 50, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия сторон в данном случае были направлены на обход установленной Земельным кодексом Российской Федерации процедуры предоставления земельного участка в аренду для строительства.
Судом первой инстанции также установлено, подтверждается материалами дела и не опровергнуто подателем жалобы то обстоятельство, что возведенная на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209026:78 автопарковка, право на которую зарегистрировано за предпринимателем как на недвижимую вещь, в действительности не обладает признаками недвижимой вещи.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом капитального строительства являются здание, строение, сооружение, а также объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Исходя из смысла положений гражданского законодательства объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Из разъяснений, приведенных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела (т. 2, л.д. 127-128, 130-140, 152-154) следует, что спорная автопарковка по факту не является объектом капитального строительства, поскольку представляет собой открытую асфальто-бетонную площадку, то есть элемент благоустройства земельного участка.
Невозможность перемещения асфальтобетонного покрытия без несоразмерного ущерба его назначению связана со специфичностью объекта и в рассматриваемом случае не является признаком недвижимого имущества. Полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, такое покрытие не обладает.
С учетом изложенного, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорная автопарковка в действительности является элементом благоустройства (имеет вспомогательное назначение по отношению к земельному участку) и как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует.
Таким образом, спорная автопарковка не может быть в силу требований статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесена к недвижимым объектам, права на которые в соответствии со статьей 131 того же Кодекса подлежат государственной регистрации.
Принимая во внимание, что в ЕГРН должны отражаться действительные права и ограничения (обременения) прав, наличие в ЕГРН записей о правах в отношении объекта, не являющегося недвижимым имуществом, противоречит принципам укрепления прав посредством государственной регистрации, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости признания зарегистрированного права собственности ИП Малявкина на автопарковку как на недвижимую вещь отсутствующим в связи с направленностью исковых требований Прокурора на признание недействительным договора купли-продажи от 23.10.2014 N 68 как совершенного в обход закона и применение последствий его недействительности.
При таких обстоятельствах, как правильно указал суд первой инстанции, основания для реализации исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015) у ИП Малявкина отсутствовали.
Поскольку оспариваемые соглашения от 05.08.2014 N 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 N 50 и договор купли-продажи от 23.10.2014 N 68 совершены с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельного участка, влекут нарушения прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур, указанные сделки в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными (ничтожными).
Отклоняя доводы подателя жалобы о его добросовестности при заключении оспариваемых сделок и оформлении правоустанавливающих документов на автопарковку, апелляционная коллегия исходит из того, что в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к рассматриваемой ситуации недобросовестность ответчиков выразилась в изменении разрешенного использования земельного участка, на котором изначально предполагалось размещение автопарковки как элемента благоустройства земельного участка, минуя необходимые публичные процедуры, предусмотренные для реализации права на приобретение земельного участка для целей строительства объекта недвижимости, и впоследствии в передаче земельного участка в собственность без наличия на то законных оснований.
Последствия недействительности договора купли-продажи от 23.10.2014 N 68 в виде двусторонней реституции путем обязания предпринимателя вернуть Администрации спорный земельный участок и взыскания с Администрации в пользу предпринимателя денежных средств в сумме 49 513 руб., уплаченных по договору, применены судом первой инстанции при правильном применении пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом того обстоятельства, что договор аренды от 14.10.2011 N 50 по состоянию на дату судебного разбирательства прекратился в связи с истечением срока его действия (действовал до 01.10.2016).
Сохранение правоотношений из договора аренды от 14.10.2011 N 50 по истечении срока его действия, его возобновление на неопределенный срок без проведения торгов, начиная с 01.03.2015 будет входить в противоречие с нормами действующего Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 15 статьи 39.8, статья 39.6).
Оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Прокурора, заявленных в рамках настоящего дела, апелляционная коллегия не усматривает.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность, в связи с чем отклоняются апелляционной коллегией по мотивам, приведенным выше.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 115), распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2017 по делу N А76-27371/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Малявкина Ивана Анатольевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.07.2017 N 18АП-7577/2017 ПО ДЕЛУ N А76-27371/2016
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2017 г. N 18АП-7577/2017
Дело N А76-27371/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименова А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Малявкина Ивана Анатольевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2017 по делу N А76-27371/2016 (судья Мухлынина Л.Д.).
В судебном заседании приняли участие: прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в арбитражном процессе прокуратуры Челябинской области Москвитин Н.Н. (служебное удостоверение), представитель муниципального образования "Южноуральский городской округ" Челябинской области в лице Администрации Южноуральского городского округа Мелешкина Т.А. (доверенность от 09.01.2017).
Заместитель Прокурора Челябинской области Потапов А.А. (далее - Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области к муниципальному образованию "Южноуральский городской округ" Челябинской области в лице Администрации Южноуральского городского округа (далее - Администрация, ответчик 1) и индивидуальному предпринимателю Малявкину Ивану Анатольевичу (далее - ИП Малявкин, предприниматель, ответчик 2) с исковым заявлением, в котором потребовал:
1) признать недействительным (ничтожным) соглашение от 05.08.2014 N 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 N 50, заключенного между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и предпринимателем в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78, погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) запись N 74-74-37/026/2014-278 от 20.08.2014 о регистрации обозначенного соглашения;
2) признать отсутствующим зарегистрированное право собственности предпринимателя на сооружение - бесплатная автопарковка площадью 1554 кв. м, расположенное по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 60Б, погасить в ЕГРП запись N 74-74-37/028/2014-224 от 12.09.2014 о регистрации права собственности предпринимателя на обозначенное сооружение;
3) признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 23.10.2014 N 68, заключенный между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и предпринимателем в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78, применить последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания предпринимателя вернуть Администрации обозначенный земельный участок и взыскания с Администрации в пользу предпринимателя денежных средств в сумме 49 513 руб., уплаченных по договору, погасить в ЕГРП запись N 74-74-37/901/2014-463 от 29.10.2014 о регистрации права собственности предпринимателя на обозначенный земельный участок на основании договора купли-продажи от 23.10.2014 N 68 (исковое заявление - т. 1, л.д. 3-9).
К участию в рассмотрении дела по иску Прокурора в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра, третье лицо) (определение суда от 09.11.2016 - т. 1, л.д. 1-2).
Решением суда первой инстанции от 17.05.2017 (резолютивная часть объявлена 17.05.2017) исковые требования Прокурора удовлетворены в полном объеме: признано недействительным (ничтожным) соглашение от 05.08.2014 N 47, признано отсутствующим зарегистрированное право собственности предпринимателя на спорное сооружение, признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 23.10.2014 N 68 и применены последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции, кроме того, указано на то, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) соответствующих записей N 74-74-37/026/2014-278 от 20.08.2014, N 74-74-37/028/2014-224 от 12.09.2014 и N 74-74-37/901/2014-463 от 29.10.2014 (т. 2, л.д. 103-109).
С таким решением не согласился ответчик 2 - ИП Малявкин (далее также - податель жалобы), обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить, производство по делу прекратить (т. 2, л.д. 113).
Доводы апелляционной жалобы ИП Малявкина сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы указывает, что в рассматриваемом случае им в полной мере выполнены требования, установленные земельным законодательством для реализации права на приобретение земельного участка под недвижимым имуществом. Отмечает, что Администрации было достоверно известно о том, на основании каких документов оформлено его право собственности на спорное сооружение - автопарковку, при этом ни один из таких документов ею не был оспорен. Считает, что приобретение им права собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78, необходимый для эксплуатации автопарковки, не нарушает каких-либо прав и законных интересов муниципального образования "Южноуральский городской округ".
С учетом изложенного, податель жалобы полагает решение суда по настоящему делу об удовлетворении исковых требований Прокурора незаконным и необоснованным.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу ИП Малявкина к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 24.07.2017 (11 час. 15 мин.) (т. 2, л.д. 111-112).
К дате судебного заседания Администрацией представлен отзыв на апелляционную жалобу, из содержания которого следует, что ответчик 1 считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, и их фактическим и правовым обоснованием согласен. Данный документ приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 126).
Отзывы на апелляционную жалобу от Прокурора и Управления Росреестра в суд апелляционной инстанции не поступили.
Явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечили только истец - Прокурор и ответчик 1 - Администрация.
ИП Малявкин и Управление Росреестра явку представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". Управление Росреестра представило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в свое отсутствие (т. 2, л.д. 129).
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей подателя жалобы и третьего лица.
Прокурор в судебном заседании возражал по существу доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на их несостоятельность, просил решение суда от 17.05.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представил в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные пояснения по делу (т. 2, л.д. 132-134).
Представитель Администрация также возражала по существу доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на их несостоятельность, просила решение суда от 17.05.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
На основании постановления Администрации от 14.10.2011 N 642 "О предоставлении земельного участка в аренду Малявкину И.А." (т. 1, л.д. 32-33; т. 2, л.д. 99) между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" (арендодатель) и Малявкиным И.А. (арендатор) был заключен договор аренды от 14.10.2011 (т. 1, л.д. 26-29; т. 2, л.д. 95-97), по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство предоставить в аренду за плату, а арендатор - обязательство принять земельный участок из земель населенных пунктов площадью 1554 кв. м, почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Мира, 60, с кадастровым номером 74:37:0209026:78 для использования в соответствии с целевым назначением и уплачивать арендную плату в установленные сроки.
Согласно условиям договора аренды от 14.10.2011 N 50 земельный участок предоставлен для размещения автопарковки (пункт 1.4), срок аренды установлен до 01.10.2016 (пункт 2.1).
Договор аренды от 14.10.2011 N 50 зарегистрирован в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 29).
Земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 передан Малявкину И.А. в аренду по акту приема-передачи от 14.10.2011 (т. 1, л.д. 31; т. 2, л.д. 98).
26 сентября 2012 г. Малявкин И.А. обратился к Главе администрации Южноуральского городского округа Соболеву Е.А. с заявлением о выдаче разрешения на проведение работ по асфальтированию земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 (т. 2, л.д. 121).
Постановлением Администрации от 05.06.2014 N 506 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка для размещения автопарковки" изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 с "для размещения автопарковки" на "для строительства бесплатной автопарковки" (т. 2, л.д. 100).
17 июля 2014 г. Малявкин И.А. обратился к Главе администрации Южноуральского городского округа Соболеву Е.А. с заявлением выдаче разрешения на строительство бесплатной автопарковки по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 60, на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209026:78 (т. 2, л.д. 121).
На основании постановления Администрации от 04.08.2014 N 663/2 "О внесении изменения в постановление администрации Южноуральского городского округа от 14.10.2011 N 642" (т. 1, л.д. 38) между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" (арендодатель) и Малявкиным И.А. (арендатор) заключено соглашение от 05.08.2014 N 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 N 50, согласно которому пункт 1.4 вышеуказанного договора изложен в следующей редакции: "Участок предоставляется для строительства бесплатной автопарковки" (т. 1, л.д. 34, 35; т. 2, л.д. 102, 104).
Соглашение от 05.08.2014 N 47 зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 34; т. 2, л.д. 102).
11 июля 2014 г. на основании постановления Администрации N 576 утвержден градостроительный план N 7546400000-0444 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 (т. 1, л.д. 44-49).
13 августа 2014 г. Администрацией в пользу ИП Малявкина выдано разрешение N RU-74316000-50 на строительство бесплатной автопарковки на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209026:78 сроком действия до 13.10.2014 (т. 1, л.д. 40, 69; т. 2, л.д. 107).
20 августа 2014 г. Администрацией в пользу ИП Малявкина выдано разрешение N RU74316000-14 на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию (т. 1, л.д. 41-42, 70-71, т. 2, л.д. 107).
Право собственности на сооружение - бесплатная автопарковка, общая площадью 1554 кв. м, по адресу: г. Южноуральск, в 10 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: г. Южноуральск, ул. Мира, 60, кадастровый номер 74:37:0209026:1232 - зарегистрировано за Малявкиным И.А. 12.09.2014 (т. 1, л.д. 10-11). В свидетельстве о государственной регистрации права от 12.09.2014 в качестве документов-оснований для государственной регистрации указаны договор аренды от 14.10.2011 N 50, соглашение от 05.08.2014 N 47, разрешение на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию от 20.08.2014 N RU74316000-14 (т. 2, л.д. 108).
Постановлением Администрации от 28.08.2014 N 721 "Об изменении адреса земельного участка" изменен адрес земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 (с "г. Южноуральск, ул. Мира, 60" на "г. Южноуральск, ул. Мира, 60Б" (т. 2, л.д. 116).
18 сентября 2014 г. Малявкин И.А. обратился к Главе администрации Южноуральского городского округа Соболеву Е.А. с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 для целей эксплуатации объекта недвижимости - автопарковки с кадастровым номером 74:37:0209056:1232 (т. 1, л.д. 39, 129).
На основании постановления Администрации от 17.10.2014 N 863/1 "О продаже земельного участка по ул. Мира, 60" (т. 1, л.д. 19-20; т. 2, л.д. 109) между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" (продавец) и Малявкиным И.А. заключен договор купли-продажи от 23.10.2014 N 14 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 (т. 1, л.д. 14-16; т. 2, л.д. 110-111).
Согласно условиям договора купли-продажи от 23.10.2014 N 68 выкупная стоимость земельного участка составляет 49 513 руб. без НДС (пункт 2.1).
Земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 передан Малявкину И.А. в собственность по акту приема-передачи от 23.10.2014 с указанием на оплату стоимости участка в полном объеме и отсутствие взаимных претензий (т. 1, л.д. 18; т. 2, л.д. 112).
Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 зарегистрировано за Малявкиным И.А. 29.10.2014 (т. 1, л.д. 12-13). В свидетельстве о государственной регистрации права от 29.10.2014 в качестве документов-оснований для государственной регистрации указаны договор купли-продажи от 23.10.2014 N 68, акт приема-передачи от 23.10.2014 (т. 2, л.д. 113).
Постановлением Администрации от 27.02.2015 N 166/3 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка для строительства бесплатной автопарковки" изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 с "для строительства бесплатной автопарковки" на "для размещения магазина" (т. 1, л.д. 130; т. 2, л.д. 114-115).
13 мая 2015 г. Малявкину И.А. выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 (т. 2, л.д. 117).
Постановлением Администрации от 21.05.2015 N 377 "Об изменении адреса земельного участка" изменен адрес сооружения, расположенного на участке с кадастровым номером 74:37:0209026:78 (с "Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Мира, 60" на "Челябинская область, г. Южноуральск, ул. Мира, 60Б" (т. 1, л.д. 60; т. 2, л.д. 118).
04 августа 2015 г. Малявкину И.А. выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права на сооружение с кадастровым номером 74:37:0209026:1232 (т. 2, л.д. 119).
Письмом от 13.09.2016 N 18-2592 муниципальное образование "Южноуральский городской округ" обратилось в Прокуратуру города Южноуральска с просьбой о проведении проверки по факту предоставления земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 ИП Малявкину (т. 1, л.д. 21).
14 октября 2016 г. помощником Прокурора города Южноуральска Личидовым А.А. составлен акт проверки соблюдения федерального законодательства. Согласно данного акта в ходе проверки, проведенной с участием кадастрового инженера Зубова И.А., установлено, что земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 представляет собой асфальто-бетонную площадку ровной поверхности, на котором объектов недвижимого имущества не установлено (т. 1, л.д. 73, 74). К акту приложена схема расположения земельного участка (т. 1, л.д. 75).
Полагая, что соглашение от 05.08.2014 N 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 N 50 в части изменения разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78, оформление правоустанавливающих документов на сооружение - автопарковку на этом земельном участке как на объект недвижимого имущества и заключение с ИП Малявкиным договора купли-продажи от 23.10.2014 N 68 в отношении указанного земельного участка совершены в обход требований закона, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Мотивируя решение об удовлетворении иска Прокурора, суд первой инстанции указал на отсутствие у муниципального образования "Южноуральский городской округ" оснований для изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 в обход установленных земельным законодательством публичных процедур (путем заключения к договору аренды от 14.10.2011 N 50 соглашения от 05.08.2014 N 47 об изменении его условий), отсутствие у автопарковки, возведенной на этом земельном участке, признаков недвижимой вещи и, соответственно, отсутствие оснований для приобретения ИП Малявкиным указанного земельного участка по договору купли-продажи от 23.10.2014 N 68 в порядке реализации исключительного права на приобретение земельного участка в качестве собственника недвижимого имущества.
Применяя последствия недействительности договора купли-продажи от 23.10.2014 N 68 в виде двусторонней реституции, суд первой инстанции указал на прекращение ранее заключенного договора аренды от 14.10.2011 N 50 в связи с истечением срока его действия (01.10.2016).
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной указанными органами и юридическими лицами.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, применяемой к сделкам, заключенным после 01.09.2013) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела и не опровергнуто подателем жалобы то обстоятельство, что первоначально спорный земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:78 был предоставлен ИП Малявкину на основании договора аренды от 14.10.2011 N 50 в порядке статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015) без проведения торгов для целей, не связанных со строительством ("для размещения автопарковки"), впоследствии разрешенное использование этого земельного участка было изменено путем заключения к договору аренды от 14.10.2011 N 50 соглашения от 05.08.2014 N 47 (на "для строительства автопарковки").
По смыслу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельного участка влияет на его правовой режим, в том числе на возможность и на порядок его предоставления в аренду для строительства.
Градостроительный кодекс Российской Федерации допускает изменение вида разрешенного использования земельного участка (статья 37), однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования.
Таким образом, при решении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду по договору, стороны связаны предписывающим действующим законодательством порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Особенности предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, были регламентированы в статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015), в которой, применительно к рассмотренной ситуации, были предусмотрены необходимые публичные процедуры (предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, проведение торгов в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования объекта).
Императивность данных норм закона не допускала передачи органами местного самоуправления земельных участков из публичной собственности без осуществления публичных процедур, соблюдение которых направлено на расширение доступа участников рынка строительства к земельным участкам и является основой эффективного их использования и развития конкуренции. Предоставление земельного участка для строительства одному из претендентов без осуществления публичных процедур является передачей имущества в приоритетном порядке и создает дискриминационные условия деятельности для других лиц (участников рынка), которые имеют равную возможность реализовать право на получение таких земельных участков и могли бы приобрести их в аренду на общих условиях при проведении аукциона.
Изменение контрагентами в период арендных правоотношений правового режима земельного участка, основным видом разрешенного использования которого стало использование для строительства автопарковки, поставило ИП Малявкина в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами и ограничило конкуренцию на рынке строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия). На основании статьи 16 указанного Закона запрещаются соглашения между органами местного самоуправления и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Оценив содержание и обстоятельства заключения соглашения от 05.08.2014 N 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 N 50, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия сторон в данном случае были направлены на обход установленной Земельным кодексом Российской Федерации процедуры предоставления земельного участка в аренду для строительства.
Судом первой инстанции также установлено, подтверждается материалами дела и не опровергнуто подателем жалобы то обстоятельство, что возведенная на земельном участке с кадастровым номером 74:37:0209026:78 автопарковка, право на которую зарегистрировано за предпринимателем как на недвижимую вещь, в действительности не обладает признаками недвижимой вещи.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом капитального строительства являются здание, строение, сооружение, а также объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Исходя из смысла положений гражданского законодательства объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Из разъяснений, приведенных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела (т. 2, л.д. 127-128, 130-140, 152-154) следует, что спорная автопарковка по факту не является объектом капитального строительства, поскольку представляет собой открытую асфальто-бетонную площадку, то есть элемент благоустройства земельного участка.
Невозможность перемещения асфальтобетонного покрытия без несоразмерного ущерба его назначению связана со специфичностью объекта и в рассматриваемом случае не является признаком недвижимого имущества. Полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, такое покрытие не обладает.
С учетом изложенного, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что спорная автопарковка в действительности является элементом благоустройства (имеет вспомогательное назначение по отношению к земельному участку) и как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует.
Таким образом, спорная автопарковка не может быть в силу требований статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесена к недвижимым объектам, права на которые в соответствии со статьей 131 того же Кодекса подлежат государственной регистрации.
Принимая во внимание, что в ЕГРН должны отражаться действительные права и ограничения (обременения) прав, наличие в ЕГРН записей о правах в отношении объекта, не являющегося недвижимым имуществом, противоречит принципам укрепления прав посредством государственной регистрации, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости признания зарегистрированного права собственности ИП Малявкина на автопарковку как на недвижимую вещь отсутствующим в связи с направленностью исковых требований Прокурора на признание недействительным договора купли-продажи от 23.10.2014 N 68 как совершенного в обход закона и применение последствий его недействительности.
При таких обстоятельствах, как правильно указал суд первой инстанции, основания для реализации исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:78 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015) у ИП Малявкина отсутствовали.
Поскольку оспариваемые соглашения от 05.08.2014 N 47 об изменении условий договора аренды от 14.10.2011 N 50 и договор купли-продажи от 23.10.2014 N 68 совершены с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельного участка, влекут нарушения прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур, указанные сделки в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными (ничтожными).
Отклоняя доводы подателя жалобы о его добросовестности при заключении оспариваемых сделок и оформлении правоустанавливающих документов на автопарковку, апелляционная коллегия исходит из того, что в силу положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к рассматриваемой ситуации недобросовестность ответчиков выразилась в изменении разрешенного использования земельного участка, на котором изначально предполагалось размещение автопарковки как элемента благоустройства земельного участка, минуя необходимые публичные процедуры, предусмотренные для реализации права на приобретение земельного участка для целей строительства объекта недвижимости, и впоследствии в передаче земельного участка в собственность без наличия на то законных оснований.
Последствия недействительности договора купли-продажи от 23.10.2014 N 68 в виде двусторонней реституции путем обязания предпринимателя вернуть Администрации спорный земельный участок и взыскания с Администрации в пользу предпринимателя денежных средств в сумме 49 513 руб., уплаченных по договору, применены судом первой инстанции при правильном применении пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом того обстоятельства, что договор аренды от 14.10.2011 N 50 по состоянию на дату судебного разбирательства прекратился в связи с истечением срока его действия (действовал до 01.10.2016).
Сохранение правоотношений из договора аренды от 14.10.2011 N 50 по истечении срока его действия, его возобновление на неопределенный срок без проведения торгов, начиная с 01.03.2015 будет входить в противоречие с нормами действующего Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 15 статьи 39.8, статья 39.6).
Оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Прокурора, заявленных в рамках настоящего дела, апелляционная коллегия не усматривает.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность, в связи с чем отклоняются апелляционной коллегией по мотивам, приведенным выше.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.
Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 115), распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 17.05.2017 по делу N А76-27371/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Малявкина Ивана Анатольевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
О.Н.ПИРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)