Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 января 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смотровой Н.Н.
судей М.В. Соловьевой, С.С. Филимоновой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шемшыленко А.А.
при участии:
- от заявителя: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2015 по делу N А32-6700/2015
по заявлению Администрации города Сочи
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
при участии третьего лица, МРО "Сочинская городская еврейская община" о признании незаконным отказа о внесении записи о прекращении аренды,
принятое в составе судьи Мигулиной Д.А.
администрация муниципального образования г. Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконным формализованного в Сообщении от 31.12.14 г. N 20/340/2014-165 отказа о внесении записи о прекращении возникшего из договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. права аренды МРО "Сочинская городская еврейская община" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:109 общей площадью 1500 кв. м, расположенного по улице Дагомысской в Центральном районе г. Сочи, а также об обязании погасить указанную регистрационную запись.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена МРО "Сочинская городская еврейская община".
Решением от 13.10.15 г. суд отказал в удовлетворении заявленных требований ввиду избрания администрацией ненадлежащего способа защиты своего права. Обращаясь в управление с требованием о прекращении обременения в виде права аренды, администрация преследовала цель исключить из ЕГРП запись о договоре аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. Однако, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-22960/2012, указано на ничтожность договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. и подтвержден факт владения спорным земельным участком МРО "Сочинская городская еврейская община". При принятии судебных актов по делу N А32-22960/2012 суды исходили из того, что при заключении договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. администрация не обладала соответствующим правом на предоставление земельного участка в аренду. С учетом изложенного, поскольку между администрацией и третьим лицом имеется спор о праве на земельный участок, не могут быть удовлетворены заявленные в настоящем деле в порядке гл. 24 АПК РФ требования администрации, и тем самым не может быть разрешен спор о праве, поскольку исключение записи об аренде, основанной даже на ничтожной сделке, нарушит права третьего лица, которое владеет спорным земельным участком и уплачивает арендную плату. Суд также разъяснил администрации, что она не лишена возможности защищать свои права вещно-правовыми способами защиты путем предъявления иска к МРО "Сочинская городская еврейская община".
Не согласившись данным решением суда, администрация подала апелляционную жалобу в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления. Жалоба мотивирована тем, что доводы управления о том, что регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании либо судебного решения, либо соглашения сторон о расторжении договора, не законна, поскольку они основаны на неверном понимании ст. ст. 450, 610, 621 ГК РФ. Согласно п. 5 ст. 131 ГК РФ, п. 5 ст. 2, п. 3 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено гл. 24 АПК РФ. Односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон, и является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении действия договора аренды. Отказ суда в иске администрации нарушает ее права как участника договорных отношений.
Управление в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения, ссылаясь на законность принятого судом решения и обжалуемого решения управления.
Апелляционная жалоба рассматривается Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, определенном гл. 34 АПК РФ.
Участвующие в деле лица своих представителей в судебное заседание не направили, о месте, дате и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем и на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в их отсутствие.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции признал решение суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено решением суда, 25.09.08 г. между администрацией (арендодатель) и местным религиозным обществом "Сочинская городская еврейская община" (арендатор) был заключен договор аренды N 4900004801 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:109 общей площадью 1500 кв. м, расположенного по улице Дагомысской в Центральном районе г. Сочи, для строительства синагоги. Пунктом 2.1 договора срок его действия установлен до 09.09.11 г.
В п. 2.4 стороны согласовали возможность возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора при отсутствии на то письменных возражений арендодателя.
По смыслу п. 8.3 по истечении срока аренды действие договора аренды прекращается. Срок действия договора аренды не подлежит продлению. Арендатор вправе ставить вопрос только о заключении договора аренды на новый срок.
Государственная регистрация договора аренды осуществлена 18.12.08 г., о чем в реестр внесена запись регистрации N 23-23-50/077/2008-595.
13.12.11 г. стороны дополнительным соглашением N 1 продлили срок действия договора от 25.09.08 г. N 4900004801 до 14.11.14 г., о чем в ЕГРП внесена запись 10.02.12 г.
06.08.12 г. администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к местной религиозной организации "Сочинская городская еврейская община" о признании отсутствующим обременения земельного участка площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0205024:109, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Дагомысская в виде аренды по договору аренды от 25.09.08 г. N 4900004801. Данный иска администрации рассматривался судом в деле N А32-22960/2012.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.12 г., оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.13 г. и постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 10.06.13 г. администрации в удовлетворении иска отказано. При этом, в судебных актах указано на ничтожность договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. ввиду отсутствия у администрации прав на предоставление спорного земельного участка в аренду, и подтвержден факт владения земельным участком МРО "Сочинская городская еврейская община".
24.09.14 г. департамент имущественных отношений администрации письмом N 22961/12-05-16 уведомил общество об отсутствии намерения на продление арендных отношений по договору аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. после 14.11.14 г. и наличии возражений относительно использования земельного участка арендатором по истечении срока действия договора аренды. Администрация оставила за собой право на обращение в управление с заявлением о погашении в реестре записи о регистрации договора аренды.
24.11.14 г. департамент имущественных отношений администрации обратился в управление с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении права аренды земельного участка на основании договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. К заявлению приложены договор аренды N 4900004801 от 25.09.08 г., письмо от 24.09.1 г. N 22961/12-05-16.
03.12.14 г. управление направило администрации уведомление N 50/340/2014-1650 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обосновав это возможностью досрочного расторжения договора аренды по требованию одной стороны только в судебном порядке.
31.12.14 г. сообщением N 20/340/2014-165 управление известило администрацию о принятом решении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество в виде прекращения обременения земельного участка в связи с отсутствием соответствующего судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора аренды.
Не согласившись с данным отказом, администрация обжаловала его в арбитражный суд.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит достаточных оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о законности оспариваемого отказа управления.
Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, исходя из указанных выше правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства:
- - нарушение оспариваемым отказом управления прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности;
- - несоответствие оспариваемого отказа закону или иному нормативному правовому акту.
При этом отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворения требований заявителя.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 122-ФЗ), Правилами ведения ЕГРП, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В соответствии со ст. 4 закона N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Согласно ст. 13 закона N 122-ФЗ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Статьей 18 закона N 122-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В силу ст. 26 закона N 122-ФЗ, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (п. 1 ст. 20 закона N 122-ФЗ).
Как правильно установлено судом первой инстанции, целью обращения администрации в управление с требованием о прекращении обременения в виде права аренды являлось погашение в ЕГРП записи об обременении к спорному земельному участку об обременении его арендой по договору аренды N 4900004801 от 25.09.08 г.
Правовым основанием данного требования явилось истечение срока действия договора аренды и отказ арендодателя (администрации) от его пролонгации - администрация при этом ссылалась на нормы ст. ст. 450, 610, 621 ГК РФ, регламентирующие порядок прекращения договорных отношений после истечения срока действия договора аренды и отказ арендодателя от продолжения арендных правоотношений.
Администрация в апелляционной жалобе в частности ссылается на то, что в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон, и является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении действия договора аренды.
Основываясь на изложенном администрация в апелляционной жалобе указывает, что отказ суда в иске администрации нарушает ее права как участника договорных отношений - арендодателя по договору аренды N 4900004801 от 25.09.08 г.
Из изложенного следует, что администрация в данном случае обратилась к управлению с требованием о прекращении возникшего из договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. права аренды МРО "Сочинская городская еврейская община" спорного земельного участка.
Соответственно, управление принимало решение по данному требованию исходя из наличия между администрацией и третьим лицом арендных правоотношений договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. и оценивало действия администрации по прекращению данного договора на основании норм ГК РФ, регламентирующих порядок расторжения договора и его пролонгации.
В частности, управление пришло к выводу о том, что администрация до обращения к управлению с заявлением о внесении записи в ЕГРП о прекращении аренды не соблюла установленную ст. ст. 610, 621, 622 ГК РФ и п. п. 8.1, 5.1.8, 8.6, 5.2.24 договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г., п. 2.1 дополнительного соглашения N 1 к указанному договору процедуру расторжения договора аренды после прекращения срока его действия.
Основываясь на анализе приведенных выше положений ГК РФ и договора аренды, управление пришло к выводу о том, что представленное на государственную регистрацию письмо департамента имущественных отношений администрации от 24.09.14 г. N 22961/12-05-16 об истечении с 14.11.14 г. срока договора аренды земельного участка N 4900004801 от 25.09.08 г. не подтверждает прекращения права пользования (аренды) МРО "Сочинская городская Еврейская община", поскольку требования п. 8.6 Договора исполнены не были. Это обусловлено в частности тем, что извещение администрации как арендодателя от 24.09.14 г. N 22961/12-05-16о прекращении договора аренды с 14.11.14 г. - срока его действия было направлено арендатору менее чем за 90 календарных дней до окончания срока действия договора, предусмотренных п. 5.2.24 договора.
В связи с этим на основании ст. 621 ГК РФ управление полагает, что договор после истечения срока его действия, установленного дополнительным соглашением к договору (14.11.14 г.), пролонгировался на неопределенный срок. С учетом этого, по мнению управления, для прекращения договора аренды вследствие одностороннего отказа администрации как арендодателя необходимо было соблюсти установленный в п. 2 ст. 610 ГК РФ порядок расторжения договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. в одностороннем порядке. Этого администрацией сделано не было.
Администрация, как уже отмечалось, полагает, что она, как арендодатель соблюла установленные ст. ст. 619, 450 ГК РФ порядок расторжения договора аренды, в связи с чем в ЕГРП должна была быть внесена запись о прекращении аренды спорного земельного участка для его арендатора на основании договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. в связи с истечением срока его действия и отказом арендодателя от его продолжения.
Вместе с тем, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-22960/2012 (решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.12 г., оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.13 г. и постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 10.06.13 г.) установлена ничтожность указанного договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. ввиду отсутствия у администрации права предоставления спорного земельного участка а аренду. Судами было в частности установлено, что на дату заключения названного договора аренды он относился к федеральному уровню собственности и администрация города Сочи не обладала соответствующим правом на его предоставление в аренду.
В рамках дела N А32-22960/2012 судами также был установлен факт владения МРО "Сочинская городская еврейская община" земельным участком и отказано в удовлетворении требования администрации о признании отсутствующим обременения третьего лица в виде права аренды по причине избрания ненадлежащего способа защиты.
При таких обстоятельствах, учитывая установление в 2012 году ничтожности договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. по мотиву отсутствия у администрации права на сдачу спорного земельного участка в аренду, у администрации в 2014 году не имелось правовых оснований для проведения, как арендодателем, установленной нормами данного договора и ГК РФ процедуры расторжения договора по гражданско-правовому основанию истечения срока его действия, определенного нормами договора.
В связи с этим у управления не имелось правовых оснований для внесения в ЕГРП записи о прекращении права аренды по данному договору в связи с истечением срока его действия и отказом арендодателя от его пролонгации, как на том основывалась администрация как сторона договора - этот договор является ничтожным.
Соответственно, обращаясь в управление администрация преследовала цель исключить из ЕГРП запись об обременении права аренды земельного участка, находящегося во владении третьего лица.
Между администрацией и третьим лицом имеется спор о праве на земельный участок, не могут быть удовлетворены требования администрации, заявленные в порядке гл. 24 АПК РФ, и тем самым не может быть разрешен спор о праве, поскольку исключение записи об аренде, основанной даже на ничтожной сделке, нарушит права третьего лица, которое владеет спорным земельным участком и уплачивает арендную плату.
Основываясь на изложенном суд первой инстанции пришел к правильному выводу об избрании администрацией ненадлежащего способа защиты своего.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе администрации в удовлетворении заявленных требований не подлежит отмене. Апелляционная жалоба администрации отклоняется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2015 по делу N А32-6700/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.01.2016 N 15АП-20733/2015 ПО ДЕЛУ N А32-6700/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 января 2016 г. N 15АП-20733/2015
Дело N А32-6700/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 января 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смотровой Н.Н.
судей М.В. Соловьевой, С.С. Филимоновой
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шемшыленко А.А.
при участии:
- от заявителя: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2015 по делу N А32-6700/2015
по заявлению Администрации города Сочи
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
при участии третьего лица, МРО "Сочинская городская еврейская община" о признании незаконным отказа о внесении записи о прекращении аренды,
принятое в составе судьи Мигулиной Д.А.
установил:
администрация муниципального образования г. Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее - управление) о признании незаконным формализованного в Сообщении от 31.12.14 г. N 20/340/2014-165 отказа о внесении записи о прекращении возникшего из договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. права аренды МРО "Сочинская городская еврейская община" земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:109 общей площадью 1500 кв. м, расположенного по улице Дагомысской в Центральном районе г. Сочи, а также об обязании погасить указанную регистрационную запись.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена МРО "Сочинская городская еврейская община".
Решением от 13.10.15 г. суд отказал в удовлетворении заявленных требований ввиду избрания администрацией ненадлежащего способа защиты своего права. Обращаясь в управление с требованием о прекращении обременения в виде права аренды, администрация преследовала цель исключить из ЕГРП запись о договоре аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. Однако, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-22960/2012, указано на ничтожность договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. и подтвержден факт владения спорным земельным участком МРО "Сочинская городская еврейская община". При принятии судебных актов по делу N А32-22960/2012 суды исходили из того, что при заключении договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. администрация не обладала соответствующим правом на предоставление земельного участка в аренду. С учетом изложенного, поскольку между администрацией и третьим лицом имеется спор о праве на земельный участок, не могут быть удовлетворены заявленные в настоящем деле в порядке гл. 24 АПК РФ требования администрации, и тем самым не может быть разрешен спор о праве, поскольку исключение записи об аренде, основанной даже на ничтожной сделке, нарушит права третьего лица, которое владеет спорным земельным участком и уплачивает арендную плату. Суд также разъяснил администрации, что она не лишена возможности защищать свои права вещно-правовыми способами защиты путем предъявления иска к МРО "Сочинская городская еврейская община".
Не согласившись данным решением суда, администрация подала апелляционную жалобу в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявления. Жалоба мотивирована тем, что доводы управления о том, что регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании либо судебного решения, либо соглашения сторон о расторжении договора, не законна, поскольку они основаны на неверном понимании ст. ст. 450, 610, 621 ГК РФ. Согласно п. 5 ст. 131 ГК РФ, п. 5 ст. 2, п. 3 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено гл. 24 АПК РФ. Односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон, и является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении действия договора аренды. Отказ суда в иске администрации нарушает ее права как участника договорных отношений.
Управление в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения, ссылаясь на законность принятого судом решения и обжалуемого решения управления.
Апелляционная жалоба рассматривается Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, определенном гл. 34 АПК РФ.
Участвующие в деле лица своих представителей в судебное заседание не направили, о месте, дате и времени его проведения извещены надлежащим образом, в связи с чем и на основании ч. 3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в их отсутствие.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции признал решение суда не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено решением суда, 25.09.08 г. между администрацией (арендодатель) и местным религиозным обществом "Сочинская городская еврейская община" (арендатор) был заключен договор аренды N 4900004801 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205024:109 общей площадью 1500 кв. м, расположенного по улице Дагомысской в Центральном районе г. Сочи, для строительства синагоги. Пунктом 2.1 договора срок его действия установлен до 09.09.11 г.
В п. 2.4 стороны согласовали возможность возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора при отсутствии на то письменных возражений арендодателя.
По смыслу п. 8.3 по истечении срока аренды действие договора аренды прекращается. Срок действия договора аренды не подлежит продлению. Арендатор вправе ставить вопрос только о заключении договора аренды на новый срок.
Государственная регистрация договора аренды осуществлена 18.12.08 г., о чем в реестр внесена запись регистрации N 23-23-50/077/2008-595.
13.12.11 г. стороны дополнительным соглашением N 1 продлили срок действия договора от 25.09.08 г. N 4900004801 до 14.11.14 г., о чем в ЕГРП внесена запись 10.02.12 г.
06.08.12 г. администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к местной религиозной организации "Сочинская городская еврейская община" о признании отсутствующим обременения земельного участка площадью 1500 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0205024:109, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Дагомысская в виде аренды по договору аренды от 25.09.08 г. N 4900004801. Данный иска администрации рассматривался судом в деле N А32-22960/2012.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.12 г., оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.13 г. и постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 10.06.13 г. администрации в удовлетворении иска отказано. При этом, в судебных актах указано на ничтожность договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. ввиду отсутствия у администрации прав на предоставление спорного земельного участка в аренду, и подтвержден факт владения земельным участком МРО "Сочинская городская еврейская община".
24.09.14 г. департамент имущественных отношений администрации письмом N 22961/12-05-16 уведомил общество об отсутствии намерения на продление арендных отношений по договору аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. после 14.11.14 г. и наличии возражений относительно использования земельного участка арендатором по истечении срока действия договора аренды. Администрация оставила за собой право на обращение в управление с заявлением о погашении в реестре записи о регистрации договора аренды.
24.11.14 г. департамент имущественных отношений администрации обратился в управление с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении права аренды земельного участка на основании договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. К заявлению приложены договор аренды N 4900004801 от 25.09.08 г., письмо от 24.09.1 г. N 22961/12-05-16.
03.12.14 г. управление направило администрации уведомление N 50/340/2014-1650 о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обосновав это возможностью досрочного расторжения договора аренды по требованию одной стороны только в судебном порядке.
31.12.14 г. сообщением N 20/340/2014-165 управление известило администрацию о принятом решении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество в виде прекращения обременения земельного участка в связи с отсутствием соответствующего судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора аренды.
Не согласившись с данным отказом, администрация обжаловала его в арбитражный суд.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит достаточных оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о законности оспариваемого отказа управления.
Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, исходя из указанных выше правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства:
- - нарушение оспариваемым отказом управления прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности;
- - несоответствие оспариваемого отказа закону или иному нормативному правовому акту.
При этом отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворения требований заявителя.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 122-ФЗ), Правилами ведения ЕГРП, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
В соответствии со ст. 4 закона N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Согласно ст. 13 закона N 122-ФЗ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Статьей 18 закона N 122-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
В силу ст. 26 закона N 122-ФЗ, государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (п. 1 ст. 20 закона N 122-ФЗ).
Как правильно установлено судом первой инстанции, целью обращения администрации в управление с требованием о прекращении обременения в виде права аренды являлось погашение в ЕГРП записи об обременении к спорному земельному участку об обременении его арендой по договору аренды N 4900004801 от 25.09.08 г.
Правовым основанием данного требования явилось истечение срока действия договора аренды и отказ арендодателя (администрации) от его пролонгации - администрация при этом ссылалась на нормы ст. ст. 450, 610, 621 ГК РФ, регламентирующие порядок прекращения договорных отношений после истечения срока действия договора аренды и отказ арендодателя от продолжения арендных правоотношений.
Администрация в апелляционной жалобе в частности ссылается на то, что в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Односторонний отказ от договора является самостоятельным основанием прекращения договора, отличным от расторжения договора по соглашению сторон, и является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении действия договора аренды.
Основываясь на изложенном администрация в апелляционной жалобе указывает, что отказ суда в иске администрации нарушает ее права как участника договорных отношений - арендодателя по договору аренды N 4900004801 от 25.09.08 г.
Из изложенного следует, что администрация в данном случае обратилась к управлению с требованием о прекращении возникшего из договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. права аренды МРО "Сочинская городская еврейская община" спорного земельного участка.
Соответственно, управление принимало решение по данному требованию исходя из наличия между администрацией и третьим лицом арендных правоотношений договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. и оценивало действия администрации по прекращению данного договора на основании норм ГК РФ, регламентирующих порядок расторжения договора и его пролонгации.
В частности, управление пришло к выводу о том, что администрация до обращения к управлению с заявлением о внесении записи в ЕГРП о прекращении аренды не соблюла установленную ст. ст. 610, 621, 622 ГК РФ и п. п. 8.1, 5.1.8, 8.6, 5.2.24 договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г., п. 2.1 дополнительного соглашения N 1 к указанному договору процедуру расторжения договора аренды после прекращения срока его действия.
Основываясь на анализе приведенных выше положений ГК РФ и договора аренды, управление пришло к выводу о том, что представленное на государственную регистрацию письмо департамента имущественных отношений администрации от 24.09.14 г. N 22961/12-05-16 об истечении с 14.11.14 г. срока договора аренды земельного участка N 4900004801 от 25.09.08 г. не подтверждает прекращения права пользования (аренды) МРО "Сочинская городская Еврейская община", поскольку требования п. 8.6 Договора исполнены не были. Это обусловлено в частности тем, что извещение администрации как арендодателя от 24.09.14 г. N 22961/12-05-16о прекращении договора аренды с 14.11.14 г. - срока его действия было направлено арендатору менее чем за 90 календарных дней до окончания срока действия договора, предусмотренных п. 5.2.24 договора.
В связи с этим на основании ст. 621 ГК РФ управление полагает, что договор после истечения срока его действия, установленного дополнительным соглашением к договору (14.11.14 г.), пролонгировался на неопределенный срок. С учетом этого, по мнению управления, для прекращения договора аренды вследствие одностороннего отказа администрации как арендодателя необходимо было соблюсти установленный в п. 2 ст. 610 ГК РФ порядок расторжения договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. в одностороннем порядке. Этого администрацией сделано не было.
Администрация, как уже отмечалось, полагает, что она, как арендодатель соблюла установленные ст. ст. 619, 450 ГК РФ порядок расторжения договора аренды, в связи с чем в ЕГРП должна была быть внесена запись о прекращении аренды спорного земельного участка для его арендатора на основании договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. в связи с истечением срока его действия и отказом арендодателя от его продолжения.
Вместе с тем, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-22960/2012 (решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.12 г., оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.13 г. и постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 10.06.13 г.) установлена ничтожность указанного договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. ввиду отсутствия у администрации права предоставления спорного земельного участка а аренду. Судами было в частности установлено, что на дату заключения названного договора аренды он относился к федеральному уровню собственности и администрация города Сочи не обладала соответствующим правом на его предоставление в аренду.
В рамках дела N А32-22960/2012 судами также был установлен факт владения МРО "Сочинская городская еврейская община" земельным участком и отказано в удовлетворении требования администрации о признании отсутствующим обременения третьего лица в виде права аренды по причине избрания ненадлежащего способа защиты.
При таких обстоятельствах, учитывая установление в 2012 году ничтожности договора аренды N 4900004801 от 25.09.08 г. по мотиву отсутствия у администрации права на сдачу спорного земельного участка в аренду, у администрации в 2014 году не имелось правовых оснований для проведения, как арендодателем, установленной нормами данного договора и ГК РФ процедуры расторжения договора по гражданско-правовому основанию истечения срока его действия, определенного нормами договора.
В связи с этим у управления не имелось правовых оснований для внесения в ЕГРП записи о прекращении права аренды по данному договору в связи с истечением срока его действия и отказом арендодателя от его пролонгации, как на том основывалась администрация как сторона договора - этот договор является ничтожным.
Соответственно, обращаясь в управление администрация преследовала цель исключить из ЕГРП запись об обременении права аренды земельного участка, находящегося во владении третьего лица.
Между администрацией и третьим лицом имеется спор о праве на земельный участок, не могут быть удовлетворены требования администрации, заявленные в порядке гл. 24 АПК РФ, и тем самым не может быть разрешен спор о праве, поскольку исключение записи об аренде, основанной даже на ничтожной сделке, нарушит права третьего лица, которое владеет спорным земельным участком и уплачивает арендную плату.
Основываясь на изложенном суд первой инстанции пришел к правильному выводу об избрании администрацией ненадлежащего способа защиты своего.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе администрации в удовлетворении заявленных требований не подлежит отмене. Апелляционная жалоба администрации отклоняется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2015 по делу N А32-6700/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
М.В.СОЛОВЬЕВА
С.С.ФИЛИМОНОВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)