Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "23" ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "23" ноября 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Дубровиной О.А., Никитина А.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дроздовой В.С.,
в отсутствие лиц участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческого партнерства "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31 августа 2017 года по делу N А12-22511/2017 (судья Романов С.П.), по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) к некоммерческому партнерству "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность", г. Волгоград (ОГРН 11434000002008, ИНН 3459054422) о взыскании задолженности,
Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с требованием о взыскании с некоммерческого партнерства "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность" (далее - НП "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность") задолженности по арендной плате по договору аренды N 2795 от 18.01.2000 за период с 01.06.2016 по 30.04.2017 в сумме 481 458,83 руб., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.06.2016 по 30.04.2017 в сумме 81 805,63 руб.
Заявленные требования мотивированы просрочкой оплаты арендных платежей, а также применением при начислении платы коэффициентов индексации и правовой позиции Верховного суда РФ, отраженной в определении от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558.
Согласно ч. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Согласно ст. 1 Закона Волгоградской области от 06.04.2012 N 33-ОД "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" (распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, осуществляется органом исполнительной власти Волгоградской области, определяемым Правительством Волгоградской области - Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Постановление Правительства Волгоградской области от 17.04.2012 N 28-п).
В соответствии с Законом Волгоградской области от 19.12.2014 N 175-ОД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области" Закон Волгоградской области N 33-ОД утратил силу с 01.01.2015.
Таким образом, в силу ч. 10 ст. 3 Вводного закона с 01.01.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области перешли к администрации Волгограда.
В силу Закона Волгоградской области от 19.12.2014 N 175-ОД к администрации Волгограда с 01.01.2015 перешли все права и обязанности Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодателя) по договорам аренды земельных участков (за исключением договоров аренды земельных участков, представленных для строительства), существующие по состоянию на 01.01.2015, включая право требования оплаты задолженности по арендной плате, неустойки.
В связи с этим, на момент рассмотрения настоящего спора и возникших арендных правоотношений, все права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка N 2795 от 18.01.2000, представленного для строительства, перешли к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области (правопредшественник Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области), в том числе, по основаниям, предусмотренным Законом Волгоградской области от 19.12.2014 N 175-ОД.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 31 августа 2017 года по делу N А12-22511/2017 с НП "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность" в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области взыскан долг в сумме в сумме 481 458,83 рублей, пени в сумме 81 805,63 рублей.
С НП "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 14 268 рублей.
НП "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность", не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А12-37379/2016, между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ЗАО "Пенсионер" (арендатор) заключен договор N 2795 от 18.01.2000, по условиям которого арендатору в пользование на условиях аренды передан земельный участок общей площадью 25 016 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Падунская, на левом склоне балки Мокрая Мечетка, для строительства гаражей.
Договор заключен сроком на один год - с 14.01.2000 по 14.01.2001 и зарегистрирован 04.04.2001 в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.04.2016.
Соглашением сторон от 05.07.2012 действие договора аренды продлено до 24.09.2014, этим соглашением изменено назначение земельного участка на "завершение строительства и эксплуатацию гаражей боксового типа".
Изменением от 26.12.2000 N 1 к договору аренды изменена площадь земельного участка на 24 952,2 кв. метров.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 22.06.2016 ЗАО "Пенсионер" 29.04.2015 реорганизовалось путем преобразования в НП "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность".
В связи с этим арендатором по договору аренды земельного участка является НП "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность" как правопреемник ЗАО "Пенсионер".
Поскольку договор N 9783 от 28.04.2011 заключен на срок более одного года, 25.07.2012 он зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.07.2016.
Пунктом 2.8 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в других случаях предусмотренными нормативно правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.
В связи с этим арендодатель уведомил арендатора об установлении с 01.01.2012 арендной платы за пользование спорным земельным участком в размере 22 123,39 руб. в год, с 01.01.2013 - в размере 4 287 282,02 руб. в год, в период с 13.01.2014 по 02.07.2014 - в размере 673 761,48 руб., исходя из годового размера арендной платы 1 418 445 руб., в период с 03.07.2014 по 31.12.2014 - в размере 70 528,19 руб., исходя из размера годовой арендной платы 141 844,50 руб., с 01.01.2015 - в размере 530 390,70 руб. в год, а с 01.01.2016 - в размере 530 160,03 руб. в год.
В соответствии с изменениями к договору от 01.07.2008, плата вносится равными частями до 10-го числа текущего месяца.
Расчет арендной платы за землю и суммы иска произведен в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (далее - Порядок), постановлением Губернатора Волгоградской области от 20 ноября 2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", распоряжением министерства но управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 N 281-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" (далее - Распоряжение N 281-р), распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 15.10.2012 N 1518-р "Об утверждении значений коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области (далее - Распоряжение N 1518-р) и приведен в расчете за период с 01.06.2016 по 30.04.2017, приобщенном к иску.
Размер годовой арендной платы за земельный участок определен по формуле: А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки, где:
- КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка, согласно приложению N 1 к постановлению Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130;
- Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка (значение коэффициента определено в соответствии с п. 1.1 приложения 1 к Порядку);
- Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов (значение коэффициента определено в соответствии с п. 30.1. Распоряжения N 1518-р);
- Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов для данной категории арендатора не установлен, в связи с чем, принят равным единице;
- Ки - коэффициент индексации.
Как следует из расчета, плата за период просрочки исчислена с учетом коэффициента 2, предусмотренного п. 2.1.5 Порядка.
В обоснование требований о применении указанного расчета истец указал следующее.
Пунктом 2.8 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в других случаях предусмотренными нормативно правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Давая оценку доводам сторон и удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции принял во внимание следующее.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным; одной из форм платы за использование земли является арендная плата.
Согласно абз. 1, 2 п. 3 ст. 65 ЗК РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как предусмотрено ст. ст. 22, 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В п. 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В п. 2.1.5 Порядка закреплено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А12-37379/2016, на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ N Т-1/47 от 03.06.2002, выданного ЗАО "Пенсионер" (правопредшественник ответчика), последний вправе осуществить на спорном земельном участке строительство первой очереди гаражей боксового типа в количестве 259 боксов.
09.10.2008 Администрацией Волгограда арендатору земельного участка (ЗАО "Пенсионер") выдано разрешение на строительство N RU34301000-242Гр/Т-08 гаражей боксового типа в пос. Спартановка Тракторозаводского района г. Волгограда.
Согласно указанному разрешению, площадь застройки составляет 8 435 кв. метров.
Ответчиком не представлено суду доказательств осуществления и завершения строительства гаражей боксового типа в количестве 259 гаражей и площадью застройки 8 435 кв. метров.
В материалах дела имеются свидетельства о государственной регистрации права собственности 22 граждан - собственников гаражных боксов.
Кроме того, по результатам обследования спорного земельного участка, проведенного сотрудниками КУГИ Волгоградской области, составлен акт N 2606 от 07.10.2016, согласно которому на земельном участке расположены одноэтажные гаражи боксового типа с щитками распределителей электрического тока, здание охраны, припаркованы автомобили и катер, складированы железобетонные плиты, произрастает травянистая и древесная растительность.
Таким образом, принимая во внимание дату заключения договора аренды земельного участка (18.01.2000), а также то, что по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка объекты не введены в эксплуатацию, правовые основания для неприменения коэффициента, установленного п. 2.1.5 Порядка, введенного Постановлением Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012, отсутствуют.
Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено правилами ст. 329 ГК РФ.
По смыслу ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п. 2.9 договора, в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению.
Таким образом, за период за период с 11.06.2016 по 30.04.2017 с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 81 805,63 руб.
Расчет суммы долга и пени судом проверен и признан обоснованным.
В связи с этим, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования о взыскании с общества задолженности за период с 01.06.2016 по 30.04.2017 в сумме 481 458,83 руб. и пени за период просрочки оплаты с 11.06.2016 по 30.04.2017 в сумме 81 805,63 руб. являются правомерными.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Из постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, 15.03.2012 N 15117/11 следует, что поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. Данный подход также поддержан Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.02.2014 N 15534/13, в котором указано, что ввиду изменения нормативным актом одного из показателей формулы расчета арендной платы (размера кадастровой стоимости земельного участка) у арендодателя возникает право требовать внесения арендной платы в размере, рассчитанном с учетом данного показателя.
В силу части 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.
Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Данная норма, как в прежней, так и в действующей редакции, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11).
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абзац 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ, действующей с 22.07.2014).
Вместе с тем согласно пункту 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указанные положения подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона. Исходя из даты вступления в силу новой редакции Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусмотренные изменения, применяются к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после 22.07.2014, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных на указанную дату.
Согласно представленному ответчиком в суд апелляционной инстанции решения от 03.08.2017, исх. N 17/765, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 N П/491 в Волгоградской области при Управлении Росреестра по Волгоградской области по результатам рассмотрения заявления от 12.07.2017, решила определить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, т.е. 12 481 000 руб.
Таким образом, размер арендной платы в год с 1 января 2017 года, при использовании формулы: КСЗУ х КВИ х КДП х К пов. Х Кинф. (12 481 000 руб. х 0,015 х 1 х 0,1 х2 х 1,04) составит 38940, 72 руб. или 3245,6 руб. в месяц.
Соответственно за период с января 2017 по апрель 2017 АП составит: 3245,6 руб. в месяц х 4 = 12982,4 руб.
Таким образом, размер арендной платы за весь исковой период, с учетом неверного определения размера АП за период с января по апрель 2017, составит области 310 742 руб. 05 коп.
В связи с неверным определением размера основного долга за период с января по апрель 2017, судом первой инстанции также неверно определен размер неустойки (л.д. 29,30).
С учетом того, что ответчиком не оспаривается размер основного долга, образовавшегося за период с 01.06.2016 по 31.12.2016, а также с учетом размера ежемесячной арендной платы с января 2017 равной 3245,6 руб., с учетом сумм оплаты (л.д. 29,30), признаваемых истцом и периода просрочки следует, что размер ответственности составит 70703 руб. 21 коп.
При указанных обстоятельствах, решение Арбитражного суда Волгоградской области следует изменить и взыскать с некоммерческого партнерства "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность" в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области 310 742 руб. 05 коп. долга, 70703 руб. 21 коп. пени. В иске в остальной части следует отказать.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления, апелляционной жалобы на основании ст. 110 АПК РФ относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31 августа 2017 года по делу N А12-22511/2017 изменить.
Взыскать с некоммерческого партнерства "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность" в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области 310 742 руб. 05 коп. долга, 70703 руб. 21 коп. пени.
В иске в остальной части - отказать.
Взыскать с некоммерческого партнерства "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину по иску в сумме 9660 руб. 53 коп. и по апелляционной жалобе в размере 2031 руб. 62 коп.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.11.2017 N 12АП-12301/2017 ПО ДЕЛУ N А12-22511/2017
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 ноября 2017 г. по делу N А12-22511/2017
Резолютивная часть постановления объявлена "23" ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "23" ноября 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Дубровиной О.А., Никитина А.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дроздовой В.С.,
в отсутствие лиц участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу некоммерческого партнерства "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность" на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31 августа 2017 года по делу N А12-22511/2017 (судья Романов С.П.), по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград (ИНН 3444054540, ОГРН 1053444031299) к некоммерческому партнерству "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность", г. Волгоград (ОГРН 11434000002008, ИНН 3459054422) о взыскании задолженности,
установил:
Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд Волгоградской области с требованием о взыскании с некоммерческого партнерства "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность" (далее - НП "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность") задолженности по арендной плате по договору аренды N 2795 от 18.01.2000 за период с 01.06.2016 по 30.04.2017 в сумме 481 458,83 руб., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 11.06.2016 по 30.04.2017 в сумме 81 805,63 руб.
Заявленные требования мотивированы просрочкой оплаты арендных платежей, а также применением при начислении платы коэффициентов индексации и правовой позиции Верховного суда РФ, отраженной в определении от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558.
Согласно ч. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Согласно ст. 1 Закона Волгоградской области от 06.04.2012 N 33-ОД "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" (распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области, осуществляется органом исполнительной власти Волгоградской области, определяемым Правительством Волгоградской области - Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Постановление Правительства Волгоградской области от 17.04.2012 N 28-п).
В соответствии с Законом Волгоградской области от 19.12.2014 N 175-ОД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области" Закон Волгоградской области N 33-ОД утратил силу с 01.01.2015.
Таким образом, в силу ч. 10 ст. 3 Вводного закона с 01.01.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области перешли к администрации Волгограда.
В силу Закона Волгоградской области от 19.12.2014 N 175-ОД к администрации Волгограда с 01.01.2015 перешли все права и обязанности Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодателя) по договорам аренды земельных участков (за исключением договоров аренды земельных участков, представленных для строительства), существующие по состоянию на 01.01.2015, включая право требования оплаты задолженности по арендной плате, неустойки.
В связи с этим, на момент рассмотрения настоящего спора и возникших арендных правоотношений, все права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка N 2795 от 18.01.2000, представленного для строительства, перешли к Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области (правопредшественник Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области), в том числе, по основаниям, предусмотренным Законом Волгоградской области от 19.12.2014 N 175-ОД.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 31 августа 2017 года по делу N А12-22511/2017 с НП "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность" в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области взыскан долг в сумме в сумме 481 458,83 рублей, пени в сумме 81 805,63 рублей.
С НП "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 14 268 рублей.
НП "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность", не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А12-37379/2016, между Администрацией Волгограда (арендодатель) и ЗАО "Пенсионер" (арендатор) заключен договор N 2795 от 18.01.2000, по условиям которого арендатору в пользование на условиях аренды передан земельный участок общей площадью 25 016 кв. м, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Падунская, на левом склоне балки Мокрая Мечетка, для строительства гаражей.
Договор заключен сроком на один год - с 14.01.2000 по 14.01.2001 и зарегистрирован 04.04.2001 в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.04.2016.
Соглашением сторон от 05.07.2012 действие договора аренды продлено до 24.09.2014, этим соглашением изменено назначение земельного участка на "завершение строительства и эксплуатацию гаражей боксового типа".
Изменением от 26.12.2000 N 1 к договору аренды изменена площадь земельного участка на 24 952,2 кв. метров.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 22.06.2016 ЗАО "Пенсионер" 29.04.2015 реорганизовалось путем преобразования в НП "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность".
В связи с этим арендатором по договору аренды земельного участка является НП "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность" как правопреемник ЗАО "Пенсионер".
Поскольку договор N 9783 от 28.04.2011 заключен на срок более одного года, 25.07.2012 он зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.07.2016.
Пунктом 2.8 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в других случаях предусмотренными нормативно правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.
В связи с этим арендодатель уведомил арендатора об установлении с 01.01.2012 арендной платы за пользование спорным земельным участком в размере 22 123,39 руб. в год, с 01.01.2013 - в размере 4 287 282,02 руб. в год, в период с 13.01.2014 по 02.07.2014 - в размере 673 761,48 руб., исходя из годового размера арендной платы 1 418 445 руб., в период с 03.07.2014 по 31.12.2014 - в размере 70 528,19 руб., исходя из размера годовой арендной платы 141 844,50 руб., с 01.01.2015 - в размере 530 390,70 руб. в год, а с 01.01.2016 - в размере 530 160,03 руб. в год.
В соответствии с изменениями к договору от 01.07.2008, плата вносится равными частями до 10-го числа текущего месяца.
Расчет арендной платы за землю и суммы иска произведен в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (далее - Порядок), постановлением Губернатора Волгоградской области от 20 ноября 2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", распоряжением министерства но управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 N 281-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области" (далее - Распоряжение N 281-р), распоряжением министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 15.10.2012 N 1518-р "Об утверждении значений коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области (далее - Распоряжение N 1518-р) и приведен в расчете за период с 01.06.2016 по 30.04.2017, приобщенном к иску.
Размер годовой арендной платы за земельный участок определен по формуле: А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки, где:
- КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка, согласно приложению N 1 к постановлению Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130;
- Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка (значение коэффициента определено в соответствии с п. 1.1 приложения 1 к Порядку);
- Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов (значение коэффициента определено в соответствии с п. 30.1. Распоряжения N 1518-р);
- Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов для данной категории арендатора не установлен, в связи с чем, принят равным единице;
- Ки - коэффициент индексации.
Как следует из расчета, плата за период просрочки исчислена с учетом коэффициента 2, предусмотренного п. 2.1.5 Порядка.
В обоснование требований о применении указанного расчета истец указал следующее.
Пунктом 2.8 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае изменения ставки арендной платы за землю, ставки земельного налога, изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в других случаях предусмотренными нормативно правовыми актами Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Давая оценку доводам сторон и удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции принял во внимание следующее.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным; одной из форм платы за использование земли является арендная плата.
Согласно абз. 1, 2 п. 3 ст. 65 ЗК РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как предусмотрено ст. ст. 22, 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В п. 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
В п. 2.1.5 Порядка закреплено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А12-37379/2016, на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ N Т-1/47 от 03.06.2002, выданного ЗАО "Пенсионер" (правопредшественник ответчика), последний вправе осуществить на спорном земельном участке строительство первой очереди гаражей боксового типа в количестве 259 боксов.
09.10.2008 Администрацией Волгограда арендатору земельного участка (ЗАО "Пенсионер") выдано разрешение на строительство N RU34301000-242Гр/Т-08 гаражей боксового типа в пос. Спартановка Тракторозаводского района г. Волгограда.
Согласно указанному разрешению, площадь застройки составляет 8 435 кв. метров.
Ответчиком не представлено суду доказательств осуществления и завершения строительства гаражей боксового типа в количестве 259 гаражей и площадью застройки 8 435 кв. метров.
В материалах дела имеются свидетельства о государственной регистрации права собственности 22 граждан - собственников гаражных боксов.
Кроме того, по результатам обследования спорного земельного участка, проведенного сотрудниками КУГИ Волгоградской области, составлен акт N 2606 от 07.10.2016, согласно которому на земельном участке расположены одноэтажные гаражи боксового типа с щитками распределителей электрического тока, здание охраны, припаркованы автомобили и катер, складированы железобетонные плиты, произрастает травянистая и древесная растительность.
Таким образом, принимая во внимание дату заключения договора аренды земельного участка (18.01.2000), а также то, что по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка объекты не введены в эксплуатацию, правовые основания для неприменения коэффициента, установленного п. 2.1.5 Порядка, введенного Постановлением Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012, отсутствуют.
Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено правилами ст. 329 ГК РФ.
По смыслу ст. 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п. 2.9 договора, в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению.
Таким образом, за период за период с 11.06.2016 по 30.04.2017 с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 81 805,63 руб.
Расчет суммы долга и пени судом проверен и признан обоснованным.
В связи с этим, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требования о взыскании с общества задолженности за период с 01.06.2016 по 30.04.2017 в сумме 481 458,83 руб. и пени за период просрочки оплаты с 11.06.2016 по 30.04.2017 в сумме 81 805,63 руб. являются правомерными.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Из постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, 15.03.2012 N 15117/11 следует, что поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. Данный подход также поддержан Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.02.2014 N 15534/13, в котором указано, что ввиду изменения нормативным актом одного из показателей формулы расчета арендной платы (размера кадастровой стоимости земельного участка) у арендодателя возникает право требовать внесения арендной платы в размере, рассчитанном с учетом данного показателя.
В силу части 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Согласно пункту 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.
Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Данная норма, как в прежней, так и в действующей редакции, допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11).
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абзац 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ, действующей с 22.07.2014).
Вместе с тем согласно пункту 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указанные положения подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона. Исходя из даты вступления в силу новой редакции Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусмотренные изменения, применяются к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после 22.07.2014, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных на указанную дату.
Согласно представленному ответчиком в суд апелляционной инстанции решения от 03.08.2017, исх. N 17/765, комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 N П/491 в Волгоградской области при Управлении Росреестра по Волгоградской области по результатам рассмотрения заявления от 12.07.2017, решила определить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, т.е. 12 481 000 руб.
Таким образом, размер арендной платы в год с 1 января 2017 года, при использовании формулы: КСЗУ х КВИ х КДП х К пов. Х Кинф. (12 481 000 руб. х 0,015 х 1 х 0,1 х2 х 1,04) составит 38940, 72 руб. или 3245,6 руб. в месяц.
Соответственно за период с января 2017 по апрель 2017 АП составит: 3245,6 руб. в месяц х 4 = 12982,4 руб.
Таким образом, размер арендной платы за весь исковой период, с учетом неверного определения размера АП за период с января по апрель 2017, составит области 310 742 руб. 05 коп.
В связи с неверным определением размера основного долга за период с января по апрель 2017, судом первой инстанции также неверно определен размер неустойки (л.д. 29,30).
С учетом того, что ответчиком не оспаривается размер основного долга, образовавшегося за период с 01.06.2016 по 31.12.2016, а также с учетом размера ежемесячной арендной платы с января 2017 равной 3245,6 руб., с учетом сумм оплаты (л.д. 29,30), признаваемых истцом и периода просрочки следует, что размер ответственности составит 70703 руб. 21 коп.
При указанных обстоятельствах, решение Арбитражного суда Волгоградской области следует изменить и взыскать с некоммерческого партнерства "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность" в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области 310 742 руб. 05 коп. долга, 70703 руб. 21 коп. пени. В иске в остальной части следует отказать.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления, апелляционной жалобы на основании ст. 110 АПК РФ относятся на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31 августа 2017 года по делу N А12-22511/2017 изменить.
Взыскать с некоммерческого партнерства "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность" в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области 310 742 руб. 05 коп. долга, 70703 руб. 21 коп. пени.
В иске в остальной части - отказать.
Взыскать с некоммерческого партнерства "Объединение граждан для содействия в эксплуатации гаражей "Надежность" в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину по иску в сумме 9660 руб. 53 коп. и по апелляционной жалобе в размере 2031 руб. 62 коп.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
А.Ю.НИКИТИН
О.А.ДУБРОВИНА
А.Ю.НИКИТИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)