Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 21 июля 2016 года
Полный текст решения изготовлен 22 июля 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи П.Б. Ванина при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.М. Ипполитовой рассмотрел в судебном заседании дело
по иску общества с ограниченной ответственностью "КАСТОМСТРОЙ" (ИНН 6672306008, ОГРН 1096672019025) к обществу с ограниченной ответственностью "БИЗНЕСТРЕЙД" (ИНН 6670363272, ОГРН 1116670032786) третьи лица: Администрация г. Екатеринбурга, ООО "Строй-Индустрия", конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Строй-Индустрия" - Томашевич Владимир Анатольевич о расторжении договора,
при участии в судебном заседании:
от истца Савицкий П.В., представитель по доверенности N 1/2016 от 25.12.2015 г.,
от ответчика Горбачев В.Н., представитель по доверенности N 06 от 25.03.2015 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику о расторжении договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014 г., зарегистрированного 17.12.2014 г. в Управлении Росреестра по Свердловской области за N 66-66-01/814/2014-270 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:1077 общей площадью 11047 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, в квартале улиц Суходольская - Тенистая и восстановить положение, существовавшее до нарушения прав, обязать ответчика передать земельный участок истцу по акту приема-передачи.
Определением от 22.09.2015 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация г. Екатеринбурга, ООО "Строй-Индустрия".
Решением от 20.10.2015 исковые требования удовлетворены. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2016 решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика без удовлетворения.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 18.05.2016 решение от 20.10.2015 и постановление от 25.01.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Определением от 29.06.2016 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Строй-Индустрия" - Томашевич Владимир Анатольевич.
При новом рассмотрении истец на требованиях настаивает, ответчик поддерживает возражения, указанные им в отзыве.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
Между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "Кастом-Строй" (арендатор, общество "Кастом-Строй") заключен договор аренды земельного участка от 28.01.2011, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок площадью 11047 кв. м, расположенный в г. Екатеринбурге по улицам Суходольской - Тенистой с кадастровым номером 66:41:00 00 000:1077 для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства. Срок действия договора до 27.01.2018. Договор прошел процедуру государственной регистрации.
Судом при рассмотрении дела N А60-4563/2015, сторонами в котором выступили истец по настоящему делу - общество "Кастом-Строй" и ответчик по делу общество "Бизнестрейд" в решении от 26 июня 2015 года установлено следующее:
- - "между ООО "Кастом-Строй" (арендатор) и ООО "БизнесТрейд" (новый арендатор) заключен договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014, в соответствии с которым арендатор передал новому арендатору права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка";
- - "в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления";
- - "в рассматриваемой ситуации сделка от имени арендатора (общества "Кастом-Строй") совершена обществом "Строй-Индустрия", действовавшим на основании агентского договора от 08.10.2013 в соответствии с предоставленными ему этим договором полномочиями".
Иная оценка судом обстоятельств заключения договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014 между истцом, а не обществом "Строй-Индустрия", и ответчиком противоречила бы выводам суда в решении от 26 июня 2015 по делу N А60-4563/2015, которые для суда при рассмотрении настоящего дела являются обязательными согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ.
Помимо этого, указание в договоре перенайма N 1/10 от 10.11.2014 на то, что его стороной является общество "Кастом-Строй", а не общество "Строй-Индустрия" следует из толкования условий этого договора в их взаимосвязи.
Согласно п. п. 3.1., 3.2. договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014 за передаваемые права новый арендатор должен уплатить арендатору, то есть, обществу "Кастом-Строй", а не агенту - обществу "Строй-Индустрия" сумму в размере 23 000 000 руб. в следующем порядке: 1 000 000 руб. не позднее 20 рабочих дней с момента подачи документов в Росреестр; 22 000 000 руб. новый арендатор уплачивает после исполнения арендатором всех условий, указанных в п. 2.1. настоящего договора в течение 10 дней с момента востребования. Из материалов дела следует, что договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014 в ЕГРП зарегистрирован.
Действительно, в п. 1.2. агентского договора от 08.10.2013, заключенного между обществом "Кастом-Строй" и обществом "Строй-Индустрия" указано, что "агент обязуется заключить договор купли-продажи ООО "КастомСтрой" или права аренды земельного участка принципала с покупателями от своего имени, на условиях, наиболее выгодных для принципала, по цене, не ниже 22000000 руб.". Следовательно, агент при подписании указанного договора перенайма должен был действовать от своего имени, то есть, как комиссионер (ст. 990 ГК РФ).
Договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014 заключен ООО "Строй-Индустрия" на основании агентского договора от 08.10.2013.
Вместе с тем, агент отступил от условий агентского договора, заключил договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014 не от своего имени, а от имени принципала, что следует из буквального толкования условий этого договора, а также выводов суда, изложенных в решении Арбитражного суда Свердловской области от 26 июня 2015 года по делу N А60-4563/2015.
Помимо этого, суд приходит к выводу, что в спорных правоотношениях нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданского кодекса), предусматривающие возможность заключения агентского договора по модели договора комиссии, применяться не должны в связи со следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
При этом указано, что по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Правовая характеристика агентского договора предопределяет его место среди посреднических сделок.
Согласно ст. 1011 Гражданского кодекса к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.
В соответствии с п. 1 ст. 990 Гражданского кодекса по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.
По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Следовательно, с учетом специфики предмета договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014 должник в обязательстве по передаче имущественного права, а именно, права аренды земельного участка, должен обладать возможностью исполнить этого обязательство и нести ответственность в случае его неисполнения.
Предметом по договору перенайма является объект недвижимости - земельный участок 11047 кв. м, расположенный в г. Екатеринбурге по улицам Суходольской - Тенистой с кадастровым номером 66:41:00 00 000:1077.
Этот земельный участок передан обществу "Кастом-Строй" Администрацией по акту.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в ЕГРП, соответствующее право аренды возникло у общества "Кастом-Строй".
Следовательно, другое лицо - общество "Строй-Индустрия" ни при каких обстоятельствах должником в обязательстве по передаче земельного участка по договору перенайма быть не может в силу специфики самого предмета сделки - земельного участка.
По той же самой причине в ЕГРП не могут быть отражены сведения о том, что совершена сделка, результатам заключения которой явилась перемена стороны арендатора - общества "Строй-Индустрия" на другое лицо.
Именно поэтому в ст. 1011 Гражданского кодекса имеется ссылка на то, что нормы Гражданского кодекса о комиссии не применяются в том случае, если это противоречит существу агентского договора.
Существо агентского договора в настоящем случае не может быть оценено вне взаимосвязи с самим предметом передачи - земельным участком.
Содержание обязательства агентского договора от 08.10.2013 - это исключительно поручение принципала агенту найти покупателя на наиболее выгодных для принципала условиях с целью заключения сделки от имени принципала, предметом которой является передача прав аренды от принципала другому лицу.
Существом же комиссии является совершение комиссионером для комитента не одной, а неопределенного количества торговых сделок, такие отношения между указанными лицами должны иметь длящийся характер. Природа агентского договора по модели договора комиссии не предусматривает возможности заключение разовой и при этом определенной сделки по передаче права на недвижимое имущество, то есть "передачу на комиссию права аренды земельного участка".
Согласно п. 23 Обзора практики разрешения споров по договору комиссии (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. N 85), сделка продажи недвижимого имущества, заключенная комиссионером во исполнение поручения комитента, не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости.
В результате системного толкования правил пункта 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд в рассматриваемом в указанном Обзоре судебной практики случае установил, что в качестве стороны договора, обладающей правом обращаться за государственной регистрацией перехода прав, не может рассматриваться комиссионер, не являющийся собственником.
Особенность договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима такого имущества. Поскольку на основании п. 1 ст. 996 Гражданского кодекса право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.
При рассмотрении настоящего дела судом не установлено, что с заявлением о государственной регистрации договора перенайма обращалось именно общество "Строй-Индустрия".
Из совокупности указанных обстоятельств следует, что договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014 порождает права и обязанности у его сторон - общества "Кастом-Строй" и общества "Бизнестрейд".
В том случае, если бы договор перенайма действительно был бы заключен от имени общества "Строй-Индустрия", то получателем денежных средств должно было бы выступить указанное общество, в ЕГРП должна быть совершена запись о прекращении права аренды у общества "Строй-Индустрия".
Истец направил ответчику требование об исполнении обязанности по оплате переданного права аренды, в этом требовании истец предупредил ответчика о возможном обращении в суд с требованием о расторжении договора в случае невыполнения обязанности по оплате переданного права аренды, то есть, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора согласно ст. 452 Гражданского кодекса.
При этом при рассмотрении дела N А60-4563/2015 в удовлетворении требований о признании договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014 обществу "Кастом-Строй" отказано в связи с отсутствием оснований для признания сделки недействительной согласно ст. 174 Гражданского кодекса, а не в связи с тем, что иск предъявлен лицом, не обладающим на это правом.
В том случае, если бы договор перенайма был заключен от имени общества "Строй-Индустрия", то в иске должно было быть отказано по причине предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки.
В том случае, если бы договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014, все-таки, был заключен от имени общества "Строй-Индустрия", то есть, по модели договора комиссии, то и в этом случае истец не утратил право на предъявление иска о расторжении этого договора по причине существенного нарушения ответчиком его условий.
Общество "Строй-Индустрия", являющееся агентом, решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.11.2015 по делу N А60-15637/2015 признано несостоятельным (банкротом), в его отношении открыто конкурсное производство.
Согласно ст. 1002 Гражданского кодекса в случае объявления комиссионера несостоятельным (банкротом) его права и обязанности по сделкам, заключенным им для комитента во исполнение указаний последнего, переходят к комитенту.
Следовательно, в силу закона у общества "Строй-Индустрия" не может быть никаких собственных прав, которые могли возникнуть у него как у комиссионера, в том числе, прав, возникших из агентского договора от 08.10.2013 и как стороны договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014.
Таким образом, в настоящее время отсутствует иное лицо, кроме общества "Кастом-Строй", которое может обратиться в суд с требованием о расторжении договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014.
Истец в результате заключения указанного договора передал свое имущественное право аренды земельного участка ответчику, никакого встречного предоставления за это не получил, право на обращение в суд с иском о расторжении этого договора не утратил.
Поскольку ответчик не представил доказательства уплаты истцу суммы в размере 23 000 000 руб. за переданное право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка от 28.01.2011, судом установлено, что ответчик допустил существенное нарушение договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014, что является основанием для расторжения этого договора судом согласно ст. 450 Гражданского кодекса.
Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Расторгнуть договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014 г., зарегистрированный 17.12.2014 г. в Управлении Росреестра по Свердловской области за N 66-66-01/814/2014-270 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:1077 общей площадью 11047 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, в квартале улиц Суходольская - Тенистая.
3. Обязать общество с ограниченной ответственностью "БИЗНЕСТРЕЙД" передать обществу с ограниченной ответственностью "КАСТОМСТРОЙ" земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:1077 общей площадью 11047 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, в квартале улиц Суходольская - Тенистая по акту приема-передачи.
Настоящее решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "БИЗНЕСТРЕЙД" в пользу обществу с ограниченной ответственностью "КАСТОМСТРОЙ" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 6000 руб. и 3000 руб. государственной пошлины за подачу заявления об обеспечении иска.
5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 22.07.2016 ПО ДЕЛУ N А60-33269/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 22 июля 2016 г. по делу N А60-33269/2015
Резолютивная часть решения объявлена 21 июля 2016 года
Полный текст решения изготовлен 22 июля 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи П.Б. Ванина при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.М. Ипполитовой рассмотрел в судебном заседании дело
по иску общества с ограниченной ответственностью "КАСТОМСТРОЙ" (ИНН 6672306008, ОГРН 1096672019025) к обществу с ограниченной ответственностью "БИЗНЕСТРЕЙД" (ИНН 6670363272, ОГРН 1116670032786) третьи лица: Администрация г. Екатеринбурга, ООО "Строй-Индустрия", конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Строй-Индустрия" - Томашевич Владимир Анатольевич о расторжении договора,
при участии в судебном заседании:
от истца Савицкий П.В., представитель по доверенности N 1/2016 от 25.12.2015 г.,
от ответчика Горбачев В.Н., представитель по доверенности N 06 от 25.03.2015 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Истец обратился в суд с исковым заявлением к ответчику о расторжении договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014 г., зарегистрированного 17.12.2014 г. в Управлении Росреестра по Свердловской области за N 66-66-01/814/2014-270 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:1077 общей площадью 11047 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, в квартале улиц Суходольская - Тенистая и восстановить положение, существовавшее до нарушения прав, обязать ответчика передать земельный участок истцу по акту приема-передачи.
Определением от 22.09.2015 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация г. Екатеринбурга, ООО "Строй-Индустрия".
Решением от 20.10.2015 исковые требования удовлетворены. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2016 решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика без удовлетворения.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 18.05.2016 решение от 20.10.2015 и постановление от 25.01.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.
Определением от 29.06.2016 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Строй-Индустрия" - Томашевич Владимир Анатольевич.
При новом рассмотрении истец на требованиях настаивает, ответчик поддерживает возражения, указанные им в отзыве.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и ООО "Кастом-Строй" (арендатор, общество "Кастом-Строй") заключен договор аренды земельного участка от 28.01.2011, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок площадью 11047 кв. м, расположенный в г. Екатеринбурге по улицам Суходольской - Тенистой с кадастровым номером 66:41:00 00 000:1077 для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства. Срок действия договора до 27.01.2018. Договор прошел процедуру государственной регистрации.
Судом при рассмотрении дела N А60-4563/2015, сторонами в котором выступили истец по настоящему делу - общество "Кастом-Строй" и ответчик по делу общество "Бизнестрейд" в решении от 26 июня 2015 года установлено следующее:
- - "между ООО "Кастом-Строй" (арендатор) и ООО "БизнесТрейд" (новый арендатор) заключен договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014, в соответствии с которым арендатор передал новому арендатору права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка";
- - "в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления";
- - "в рассматриваемой ситуации сделка от имени арендатора (общества "Кастом-Строй") совершена обществом "Строй-Индустрия", действовавшим на основании агентского договора от 08.10.2013 в соответствии с предоставленными ему этим договором полномочиями".
Иная оценка судом обстоятельств заключения договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014 между истцом, а не обществом "Строй-Индустрия", и ответчиком противоречила бы выводам суда в решении от 26 июня 2015 по делу N А60-4563/2015, которые для суда при рассмотрении настоящего дела являются обязательными согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ.
Помимо этого, указание в договоре перенайма N 1/10 от 10.11.2014 на то, что его стороной является общество "Кастом-Строй", а не общество "Строй-Индустрия" следует из толкования условий этого договора в их взаимосвязи.
Согласно п. п. 3.1., 3.2. договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014 за передаваемые права новый арендатор должен уплатить арендатору, то есть, обществу "Кастом-Строй", а не агенту - обществу "Строй-Индустрия" сумму в размере 23 000 000 руб. в следующем порядке: 1 000 000 руб. не позднее 20 рабочих дней с момента подачи документов в Росреестр; 22 000 000 руб. новый арендатор уплачивает после исполнения арендатором всех условий, указанных в п. 2.1. настоящего договора в течение 10 дней с момента востребования. Из материалов дела следует, что договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014 в ЕГРП зарегистрирован.
Действительно, в п. 1.2. агентского договора от 08.10.2013, заключенного между обществом "Кастом-Строй" и обществом "Строй-Индустрия" указано, что "агент обязуется заключить договор купли-продажи ООО "КастомСтрой" или права аренды земельного участка принципала с покупателями от своего имени, на условиях, наиболее выгодных для принципала, по цене, не ниже 22000000 руб.". Следовательно, агент при подписании указанного договора перенайма должен был действовать от своего имени, то есть, как комиссионер (ст. 990 ГК РФ).
Договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014 заключен ООО "Строй-Индустрия" на основании агентского договора от 08.10.2013.
Вместе с тем, агент отступил от условий агентского договора, заключил договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014 не от своего имени, а от имени принципала, что следует из буквального толкования условий этого договора, а также выводов суда, изложенных в решении Арбитражного суда Свердловской области от 26 июня 2015 года по делу N А60-4563/2015.
Помимо этого, суд приходит к выводу, что в спорных правоотношениях нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданского кодекса), предусматривающие возможность заключения агентского договора по модели договора комиссии, применяться не должны в связи со следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
При этом указано, что по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Правовая характеристика агентского договора предопределяет его место среди посреднических сделок.
Согласно ст. 1011 Гражданского кодекса к отношениям, вытекающим из агентского договора, соответственно применяются правила, предусмотренные главой 49 или главой 51 настоящего Кодекса, в зависимости от того, действует агент по условиям этого договора от имени принципала или от своего имени, если эти правила не противоречат положениям настоящей главы или существу агентского договора.
В соответствии с п. 1 ст. 990 Гражданского кодекса по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.
По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Следовательно, с учетом специфики предмета договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014 должник в обязательстве по передаче имущественного права, а именно, права аренды земельного участка, должен обладать возможностью исполнить этого обязательство и нести ответственность в случае его неисполнения.
Предметом по договору перенайма является объект недвижимости - земельный участок 11047 кв. м, расположенный в г. Екатеринбурге по улицам Суходольской - Тенистой с кадастровым номером 66:41:00 00 000:1077.
Этот земельный участок передан обществу "Кастом-Строй" Администрацией по акту.
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в ЕГРП, соответствующее право аренды возникло у общества "Кастом-Строй".
Следовательно, другое лицо - общество "Строй-Индустрия" ни при каких обстоятельствах должником в обязательстве по передаче земельного участка по договору перенайма быть не может в силу специфики самого предмета сделки - земельного участка.
По той же самой причине в ЕГРП не могут быть отражены сведения о том, что совершена сделка, результатам заключения которой явилась перемена стороны арендатора - общества "Строй-Индустрия" на другое лицо.
Именно поэтому в ст. 1011 Гражданского кодекса имеется ссылка на то, что нормы Гражданского кодекса о комиссии не применяются в том случае, если это противоречит существу агентского договора.
Существо агентского договора в настоящем случае не может быть оценено вне взаимосвязи с самим предметом передачи - земельным участком.
Содержание обязательства агентского договора от 08.10.2013 - это исключительно поручение принципала агенту найти покупателя на наиболее выгодных для принципала условиях с целью заключения сделки от имени принципала, предметом которой является передача прав аренды от принципала другому лицу.
Существом же комиссии является совершение комиссионером для комитента не одной, а неопределенного количества торговых сделок, такие отношения между указанными лицами должны иметь длящийся характер. Природа агентского договора по модели договора комиссии не предусматривает возможности заключение разовой и при этом определенной сделки по передаче права на недвижимое имущество, то есть "передачу на комиссию права аренды земельного участка".
Согласно п. 23 Обзора практики разрешения споров по договору комиссии (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2004 г. N 85), сделка продажи недвижимого имущества, заключенная комиссионером во исполнение поручения комитента, не может быть самостоятельно исполнена комиссионером ввиду специфики правового режима недвижимости.
В результате системного толкования правил пункта 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд в рассматриваемом в указанном Обзоре судебной практики случае установил, что в качестве стороны договора, обладающей правом обращаться за государственной регистрацией перехода прав, не может рассматриваться комиссионер, не являющийся собственником.
Особенность договора комиссии в отношении недвижимого имущества определяется спецификой правового режима такого имущества. Поскольку на основании п. 1 ст. 996 Гражданского кодекса право собственности переходит непосредственно от комитента к третьему лицу (покупателю) или от третьего лица (продавца) к комитенту, с заявлениями о государственной регистрации перехода прав могут обращаться лишь указанные лица, но не комиссионер.
При рассмотрении настоящего дела судом не установлено, что с заявлением о государственной регистрации договора перенайма обращалось именно общество "Строй-Индустрия".
Из совокупности указанных обстоятельств следует, что договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014 порождает права и обязанности у его сторон - общества "Кастом-Строй" и общества "Бизнестрейд".
В том случае, если бы договор перенайма действительно был бы заключен от имени общества "Строй-Индустрия", то получателем денежных средств должно было бы выступить указанное общество, в ЕГРП должна быть совершена запись о прекращении права аренды у общества "Строй-Индустрия".
Истец направил ответчику требование об исполнении обязанности по оплате переданного права аренды, в этом требовании истец предупредил ответчика о возможном обращении в суд с требованием о расторжении договора в случае невыполнения обязанности по оплате переданного права аренды, то есть, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора согласно ст. 452 Гражданского кодекса.
При этом при рассмотрении дела N А60-4563/2015 в удовлетворении требований о признании договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014 обществу "Кастом-Строй" отказано в связи с отсутствием оснований для признания сделки недействительной согласно ст. 174 Гражданского кодекса, а не в связи с тем, что иск предъявлен лицом, не обладающим на это правом.
В том случае, если бы договор перенайма был заключен от имени общества "Строй-Индустрия", то в иске должно было быть отказано по причине предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки.
В том случае, если бы договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014, все-таки, был заключен от имени общества "Строй-Индустрия", то есть, по модели договора комиссии, то и в этом случае истец не утратил право на предъявление иска о расторжении этого договора по причине существенного нарушения ответчиком его условий.
Общество "Строй-Индустрия", являющееся агентом, решением Арбитражного суда Свердловской области от 13.11.2015 по делу N А60-15637/2015 признано несостоятельным (банкротом), в его отношении открыто конкурсное производство.
Согласно ст. 1002 Гражданского кодекса в случае объявления комиссионера несостоятельным (банкротом) его права и обязанности по сделкам, заключенным им для комитента во исполнение указаний последнего, переходят к комитенту.
Следовательно, в силу закона у общества "Строй-Индустрия" не может быть никаких собственных прав, которые могли возникнуть у него как у комиссионера, в том числе, прав, возникших из агентского договора от 08.10.2013 и как стороны договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014.
Таким образом, в настоящее время отсутствует иное лицо, кроме общества "Кастом-Строй", которое может обратиться в суд с требованием о расторжении договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014.
Истец в результате заключения указанного договора передал свое имущественное право аренды земельного участка ответчику, никакого встречного предоставления за это не получил, право на обращение в суд с иском о расторжении этого договора не утратил.
Поскольку ответчик не представил доказательства уплаты истцу суммы в размере 23 000 000 руб. за переданное право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка от 28.01.2011, судом установлено, что ответчик допустил существенное нарушение договора перенайма N 1/10 от 10.11.2014, что является основанием для расторжения этого договора судом согласно ст. 450 Гражданского кодекса.
Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Расторгнуть договор перенайма N 1/10 от 10.11.2014 г., зарегистрированный 17.12.2014 г. в Управлении Росреестра по Свердловской области за N 66-66-01/814/2014-270 в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0000000:1077 общей площадью 11047 кв. м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, в квартале улиц Суходольская - Тенистая.
3. Обязать общество с ограниченной ответственностью "БИЗНЕСТРЕЙД" передать обществу с ограниченной ответственностью "КАСТОМСТРОЙ" земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:1077 общей площадью 11047 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, в квартале улиц Суходольская - Тенистая по акту приема-передачи.
Настоящее решение является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "БИЗНЕСТРЕЙД" в пользу обществу с ограниченной ответственностью "КАСТОМСТРОЙ" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 6000 руб. и 3000 руб. государственной пошлины за подачу заявления об обеспечении иска.
5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
П.Б.ВАНИН
П.Б.ВАНИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)