Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Строймеханизация" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2016 по делу N А76-27310/2015 (судья Четвертакова Е.С.).
В заседании принял участие представитель Администрации города Магнитогорска - Голеев Аулиехан Гайсанович (доверенность от 26.11.2015 N ОДП54/7116).
Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Строймеханизация" (далее - ЗАО "Строймеханизация", ответчик) о расторжении договора аренды, оформленного дополнительным соглашением от 25.09.2013 к договору аренды от 24.02.2005 N 3927, а также обязании возвратить указанный земельный участок в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда (т. 1 л.д. 22-23, т. 2 л.д. 1-2, требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением арбитражного суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытого акционерного общества "Наука, техника и маркетинг в строительстве" (далее - ЗАО "Наука, техника и маркетинг в строительстве", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2016 (резолютивная часть объявлена 11.05.2016 - т. 2 л.д. 25-29) заявленные требования удовлетворены.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ЗАО "Строймеханизация" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 2 л.д. 40-42).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора, поскольку предложение о расторжении договора ответчик не получал. Иск о расторжении договора предъявлен 09.03.2016, то есть за пределами срока его действия. Кроме того, апеллянт ссылается на полное погашение задолженности по арендной плате. Указывает, что на спорном земельном участке ответчиком возведены сооружения, проведены капитальные работы по выносу сетей водоснабжения и напорных сетей канализации, в связи с чем расторжение договора аренды повлечет существенное нарушение прав ответчика как собственника возведенных на земельном участке сооружений. Более того, в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик имеет исключительное право на приобретение спорного земельного участка в аренду как собственник сооружений, расположенных на данном земельном участке.
По мнению подателя апелляционной жалобы, договор аренды считается возобновленным на новый срок на тех же условиях в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, что также усматривается из письма Администрации от 10.02.2016 N 01098.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца изложил возражения на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 24.02.2005 между Администрацией (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Наука, техника и маркетинг в строительстве" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 3927, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений (жилая территориальная зона) с кадастровым номером, согласно кадастровому плану земельного участка, утвержденного Магнитогорским филиалом ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, жилой район "Магнитный" в границах, указанных в кадастровой карте участка, являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 23675,6200 кв. м. Цель использования участка: для строительства I и II градостроительных комплексов (пункт 1.1 договора, т. 1 л.д. 22-23).
18.05.2012 между обществом "Наука, техника и маркетинг в строительстве" (арендатор) и обществом "Строймеханизация" (новый арендатор) подписан договор уступки прав и обязанностей, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 24.02.2005 N 3927, дополнительным соглашениям от 19.05.2008, 09.10.2009, 02.09.2011, заключенным между Администрацией и обществом "Наука, техника и маркетинг в строительстве" сроком до 09.02.2013 в части земельного участка с кадастровым номером 74:33:0304001:0654 площадью 2 462 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, жилой район "Магнитный". Разрешенное использование (назначение) - для строительства подземно-наземной автостоянки (N 23) (пункты 1.1, 1.2 договора, т. 1 л.д. 12-15).
В связи с переменой лиц в обязательстве 25.09.2013 между Администрацией (арендодатель) и обществом "Строймеханизация" (арендатор) было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24.02.2005 N 3927, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов (Ж-1, зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки) площадью 2462,12 кв. м с кадастровым номером 74:33:0304001:654, согласно данных кадастрового учета, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, жилой район "Магнитный" (пункт 1.1 дополнительного соглашения) (пункт 1.1 дополнительного соглашения, т. 1 л.д. 16-21).
Участок предоставлен для строительства полуподземной автостоянки (N 23) с благоустройством прилегающей территории (пункт 1.2 дополнительного соглашения).
Срок действия договора установлен до 09.02.2016 (пункт 2.1 дополнительного соглашения).
В соответствии с пунктом 4.4 дополнительного соглашения плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение календарного года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.
24.11.2014 в связи с ненадлежащим исполнением обществом "Строймеханизация" своих обязательств по внесению арендных платежей истец направил ответчику претензию от 11.11.2014 N ОДП54/7332 о погашении задолженности (т. 1 л.д. 31-32).
Постановлением Администрации от 13.05.2015 N 6665-П принято решение о расторжении договора аренды от 24.02.2005 N 3927 (т. 1 л.д. 36).
03.06.2015 в адрес арендатора направлено предложение о расторжении договора аренды от 24.02.2005 N 3927 с приложением проекта соглашения о расторжении (т. 1 л.д. 33-35).
Поскольку во внесудебном порядке стороны к соглашению о расторжении договора аренды земельного участка не пришли, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком допущены существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Материалами дела подтверждено, что исследуемые правоотношения сторон сложились в связи с расторжением дополнительного соглашения от 25.09.2013 к договору аренды от 24.02.2005 N 3927, оцененного судом первой инстанции в качестве самостоятельного договора аренды земельного участка, содержание которого соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований считать договор аренды, оформленный дополнительным соглашением от 25.09.2013 к договору аренды от 24.02.2005 N 3927, недействительным или незаключенным. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 23.06.2014 (т. 1 л.д. 21). Самостоятельность правоотношений сторон по дополнительному соглашения от 25.09.2013 к договору аренды от 24.02.2005 N 3927 правильно установлено судом первой инстанции исходя из сопоставления предмета договора аренды и дополнительного соглашения к нему, а также условий о сроке действия и размере арендной платы.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 6.4.3 дополнительного соглашения от 25.09.2013 стороны предусмотрели, что в случае недостижения соглашения о расторжении договора арендодатель вправе обратиться в суд за расторжением договора аренды при систематическом (в течение двух платежных периодов) невнесении или неполном внесении арендных платежей.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В направленной в адрес арендатора претензии от 11.11.2014 N ОДП54/7332 Администрация потребовала погасить не позднее 10 дней со дня официального уведомления задолженность по арендной плате. Кроме того, указано на то, что при неисполнении обществом "Строймеханизация" указанного требования Администрация обратится в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим исковым заявлением (т. 1 л.д. 31-32).
В связи с неисполнением содержащихся в претензии требований в адрес ЗАО "Строймеханизация" было направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 24.02.2005 N 3927 в редакции дополнительного соглашения от 25.09.2013 с приложением проекта соглашения о расторжении (т. 1 л.д. 33-34).
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о соблюдении истцом требования о письменном предупреждении арендатора об исполнении им обязательства, необходимого в порядке пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора в судебном порядке.
Довод подателя апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора со ссылкой на неполучение предложения о расторжении договора, подлежит отклонению судебной коллегией, поскольку опровергается представленной в материалы дела копией уведомления о вручении предложения о расторжении договора (т. 1 л.д. 35).
Предложение о расторжении договора было направлено ответчику по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц (т. 1 л.д. 44-51).
В соответствии с пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.
При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Материалами дела подтверждается наличие просрочки по уплате арендных платежей за 4 квартал 2014 года, с 1 по 4 кварталы 2013 года, 1 квартал 2014 года, со 2 по 4 кварталы 2014 года, 1 квартал 2015 года (с учетом пункта 4.4 дополнительного соглашения от 25.09.2013 о поквартальном внесении арендных платежей с оплатой не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала), то есть, просрочка внесения арендных платежей допущена арендатором более двух сроков подряд.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что на момент обращения Администрации с настоящим исковым заявлением задолженность по арендной плате отсутствует, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание.
Указанное обстоятельство в силу разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, поскольку даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора в связи с нарушением обязательств по уплате арендных платежей и об обязании ответчика возвратить арендуемый земельный участок в соответствии со статей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции также не может признать обоснованным утверждение апеллянта об обращении в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением за пределами срока действия договора аренды, оформленного дополнительным соглашением от 25.09.2013 к договору аренды от 24.02.2005 N 3927.
Как согласовано в пункте 2.1 названного договора, срок его действия установлен до 09.02.2016, в то время как исковое заявление подано Администрацией 03.11.2015, о чем свидетельствует штамп канцелярии Арбитражного суда Челябинской области, то есть до истечения срока действия договора (т. 1 л.д. 4).
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 названного кодекса).
С учетом обращения Администрации в арбитражный суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора, то есть явно выраженной воле арендодателя на прекращение договорных отношений и возвращение переданного в аренду земельного участка, ссылка апеллянта на возобновление договора аренды, оформленного дополнительным соглашением от 25.09.2013 к договору аренды от 24.02.2005 N 3927, на неопределенный срок отклоняется в связи с необоснованностью.
В соответствии со статей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку материально-правовой направленностью заявленных Администрацией требований является возврат земельного участка с кадастровым номером 74:33:0304001:654, истечение срока действия договора аренды к моменту принятия решения судом первой инстанции, подтверждает обоснованность иска.
Довод подателя апелляционной жалобы о возведении на спорном земельном участке сооружений, проведение капитальных работ по выносу сетей водоснабжения и напорных сетей канализации, в связи с чем расторжение договора аренды повлечет существенное нарушение прав ответчика как собственника возведенных на земельном участке сооружений, отклоняется судебной коллегией.
В рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции установлено, что на земельном участке отсутствуют капитальные строения или коммуникации, что подтверждается актами обследования земельного участка от 30.11.2015 N 782, от 19.04.2016 N 197/1. В соответствии с указанными актами обследования на земельном участке расположена будка сторожа, металлический гараж и хозблок, территория земельного участка огорожена временным забором (т. 1 л.д. 85, т. 2 л.д. 16).
Общество "Строймеханизация" не представило суду доказательств, позволяющих сделать вывод о возведении на предоставленном в аренду земельном участке каких-либо объектов в качестве недвижимого имущества в установленном законом порядке (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным не может быть признан заслуживающим внимания и довод апелляционной жалобы о наличии у арендатора как собственника сооружений, расположенных на данном земельном участке, исключительного права на приобретение спорного земельного участка в аренду в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Довод апеллянта о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на основании пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется. Обстоятельства, свидетельствующие о наличии или отсутствии преимущественного права ответчика на заключение договора аренды на новый срок, не входят в предмет доказывания по данному делу. Способы защиты арендатора, обладающего таким правом, предусмотрены абзацем 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Преимущественное право арендатора, гарантированное статьей 621 Гражданского кодексам Российской Федерации, на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (пункт 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Излишне уплаченная обществом "Строймеханизация" по чеку от 16.06.2016 N 503804280 государственная пошлина в размере 1 500 руб. подлежит возврату ему, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в размере 3 000 руб. подлежат отнесению на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2016 по делу N А76-27310/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Строймеханизация" - без удовлетворения.
Возвратить закрытому акционерному обществу "Строймеханизация" из федерального бюджета 1 500 руб. - излишне уплаченную государственную пошлину по чеку от 16.06.2016 N 503804280.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.09.2016 N 18АП-8400/2016 ПО ДЕЛУ N А76-27310/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2016 г. N 18АП-8400/2016
Дело N А76-27310/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Строймеханизация" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2016 по делу N А76-27310/2015 (судья Четвертакова Е.С.).
В заседании принял участие представитель Администрации города Магнитогорска - Голеев Аулиехан Гайсанович (доверенность от 26.11.2015 N ОДП54/7116).
Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Строймеханизация" (далее - ЗАО "Строймеханизация", ответчик) о расторжении договора аренды, оформленного дополнительным соглашением от 25.09.2013 к договору аренды от 24.02.2005 N 3927, а также обязании возвратить указанный земельный участок в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда (т. 1 л.д. 22-23, т. 2 л.д. 1-2, требования изложены с учетом изменения истцом их предмета, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением арбитражного суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытого акционерного общества "Наука, техника и маркетинг в строительстве" (далее - ЗАО "Наука, техника и маркетинг в строительстве", третье лицо).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2016 (резолютивная часть объявлена 11.05.2016 - т. 2 л.д. 25-29) заявленные требования удовлетворены.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ЗАО "Строймеханизация" просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 2 л.д. 40-42).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоблюдение истцом досудебного порядка расторжения договора, поскольку предложение о расторжении договора ответчик не получал. Иск о расторжении договора предъявлен 09.03.2016, то есть за пределами срока его действия. Кроме того, апеллянт ссылается на полное погашение задолженности по арендной плате. Указывает, что на спорном земельном участке ответчиком возведены сооружения, проведены капитальные работы по выносу сетей водоснабжения и напорных сетей канализации, в связи с чем расторжение договора аренды повлечет существенное нарушение прав ответчика как собственника возведенных на земельном участке сооружений. Более того, в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик имеет исключительное право на приобретение спорного земельного участка в аренду как собственник сооружений, расположенных на данном земельном участке.
По мнению подателя апелляционной жалобы, договор аренды считается возобновленным на новый срок на тех же условиях в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, что также усматривается из письма Администрации от 10.02.2016 N 01098.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца изложил возражения на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 24.02.2005 между Администрацией (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Наука, техника и маркетинг в строительстве" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 3927, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений (жилая территориальная зона) с кадастровым номером, согласно кадастровому плану земельного участка, утвержденного Магнитогорским филиалом ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, жилой район "Магнитный" в границах, указанных в кадастровой карте участка, являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 23675,6200 кв. м. Цель использования участка: для строительства I и II градостроительных комплексов (пункт 1.1 договора, т. 1 л.д. 22-23).
18.05.2012 между обществом "Наука, техника и маркетинг в строительстве" (арендатор) и обществом "Строймеханизация" (новый арендатор) подписан договор уступки прав и обязанностей, по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 24.02.2005 N 3927, дополнительным соглашениям от 19.05.2008, 09.10.2009, 02.09.2011, заключенным между Администрацией и обществом "Наука, техника и маркетинг в строительстве" сроком до 09.02.2013 в части земельного участка с кадастровым номером 74:33:0304001:0654 площадью 2 462 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, жилой район "Магнитный". Разрешенное использование (назначение) - для строительства подземно-наземной автостоянки (N 23) (пункты 1.1, 1.2 договора, т. 1 л.д. 12-15).
В связи с переменой лиц в обязательстве 25.09.2013 между Администрацией (арендодатель) и обществом "Строймеханизация" (арендатор) было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 24.02.2005 N 3927, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов (Ж-1, зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки) площадью 2462,12 кв. м с кадастровым номером 74:33:0304001:654, согласно данных кадастрового учета, находящийся по адресу: г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, жилой район "Магнитный" (пункт 1.1 дополнительного соглашения) (пункт 1.1 дополнительного соглашения, т. 1 л.д. 16-21).
Участок предоставлен для строительства полуподземной автостоянки (N 23) с благоустройством прилегающей территории (пункт 1.2 дополнительного соглашения).
Срок действия договора установлен до 09.02.2016 (пункт 2.1 дополнительного соглашения).
В соответствии с пунктом 4.4 дополнительного соглашения плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение календарного года. Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.
24.11.2014 в связи с ненадлежащим исполнением обществом "Строймеханизация" своих обязательств по внесению арендных платежей истец направил ответчику претензию от 11.11.2014 N ОДП54/7332 о погашении задолженности (т. 1 л.д. 31-32).
Постановлением Администрации от 13.05.2015 N 6665-П принято решение о расторжении договора аренды от 24.02.2005 N 3927 (т. 1 л.д. 36).
03.06.2015 в адрес арендатора направлено предложение о расторжении договора аренды от 24.02.2005 N 3927 с приложением проекта соглашения о расторжении (т. 1 л.д. 33-35).
Поскольку во внесудебном порядке стороны к соглашению о расторжении договора аренды земельного участка не пришли, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком допущены существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Материалами дела подтверждено, что исследуемые правоотношения сторон сложились в связи с расторжением дополнительного соглашения от 25.09.2013 к договору аренды от 24.02.2005 N 3927, оцененного судом первой инстанции в качестве самостоятельного договора аренды земельного участка, содержание которого соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований считать договор аренды, оформленный дополнительным соглашением от 25.09.2013 к договору аренды от 24.02.2005 N 3927, недействительным или незаключенным. Анализируемый договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу пункта 2 статьи 651 и статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 23.06.2014 (т. 1 л.д. 21). Самостоятельность правоотношений сторон по дополнительному соглашения от 25.09.2013 к договору аренды от 24.02.2005 N 3927 правильно установлено судом первой инстанции исходя из сопоставления предмета договора аренды и дополнительного соглашения к нему, а также условий о сроке действия и размере арендной платы.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 6.4.3 дополнительного соглашения от 25.09.2013 стороны предусмотрели, что в случае недостижения соглашения о расторжении договора арендодатель вправе обратиться в суд за расторжением договора аренды при систематическом (в течение двух платежных периодов) невнесении или неполном внесении арендных платежей.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом по смыслу указанной нормы, данное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В направленной в адрес арендатора претензии от 11.11.2014 N ОДП54/7332 Администрация потребовала погасить не позднее 10 дней со дня официального уведомления задолженность по арендной плате. Кроме того, указано на то, что при неисполнении обществом "Строймеханизация" указанного требования Администрация обратится в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим исковым заявлением (т. 1 л.д. 31-32).
В связи с неисполнением содержащихся в претензии требований в адрес ЗАО "Строймеханизация" было направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 24.02.2005 N 3927 в редакции дополнительного соглашения от 25.09.2013 с приложением проекта соглашения о расторжении (т. 1 л.д. 33-34).
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о соблюдении истцом требования о письменном предупреждении арендатора об исполнении им обязательства, необходимого в порядке пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора в судебном порядке.
Довод подателя апелляционной жалобы о несоблюдении истцом досудебного порядка расторжения договора со ссылкой на неполучение предложения о расторжении договора, подлежит отклонению судебной коллегией, поскольку опровергается представленной в материалы дела копией уведомления о вручении предложения о расторжении договора (т. 1 л.д. 35).
Предложение о расторжении договора было направлено ответчику по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц (т. 1 л.д. 44-51).
В соответствии с пунктом 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, осуществляющему предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (далее - индивидуальный предприниматель), или юридическому лицу, направляется по адресу, указанному соответственно в едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей или в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом.
При этом необходимо учитывать, что гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.
Адресат юридически значимого сообщения, своевременно получивший и установивший его содержание, не вправе ссылаться на то, что сообщение было направлено по неверному адресу или в ненадлежащей форме (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Материалами дела подтверждается наличие просрочки по уплате арендных платежей за 4 квартал 2014 года, с 1 по 4 кварталы 2013 года, 1 квартал 2014 года, со 2 по 4 кварталы 2014 года, 1 квартал 2015 года (с учетом пункта 4.4 дополнительного соглашения от 25.09.2013 о поквартальном внесении арендных платежей с оплатой не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала), то есть, просрочка внесения арендных платежей допущена арендатором более двух сроков подряд.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что на момент обращения Администрации с настоящим исковым заявлением задолженность по арендной плате отсутствует, не принимается судом апелляционной инстанции во внимание.
Указанное обстоятельство в силу разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, поскольку даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Таким образом, само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о расторжении договора в связи с нарушением обязательств по уплате арендных платежей и об обязании ответчика возвратить арендуемый земельный участок в соответствии со статей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции также не может признать обоснованным утверждение апеллянта об обращении в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением за пределами срока действия договора аренды, оформленного дополнительным соглашением от 25.09.2013 к договору аренды от 24.02.2005 N 3927.
Как согласовано в пункте 2.1 названного договора, срок его действия установлен до 09.02.2016, в то время как исковое заявление подано Администрацией 03.11.2015, о чем свидетельствует штамп канцелярии Арбитражного суда Челябинской области, то есть до истечения срока действия договора (т. 1 л.д. 4).
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 названного кодекса).
С учетом обращения Администрации в арбитражный суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора, то есть явно выраженной воле арендодателя на прекращение договорных отношений и возвращение переданного в аренду земельного участка, ссылка апеллянта на возобновление договора аренды, оформленного дополнительным соглашением от 25.09.2013 к договору аренды от 24.02.2005 N 3927, на неопределенный срок отклоняется в связи с необоснованностью.
В соответствии со статей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку материально-правовой направленностью заявленных Администрацией требований является возврат земельного участка с кадастровым номером 74:33:0304001:654, истечение срока действия договора аренды к моменту принятия решения судом первой инстанции, подтверждает обоснованность иска.
Довод подателя апелляционной жалобы о возведении на спорном земельном участке сооружений, проведение капитальных работ по выносу сетей водоснабжения и напорных сетей канализации, в связи с чем расторжение договора аренды повлечет существенное нарушение прав ответчика как собственника возведенных на земельном участке сооружений, отклоняется судебной коллегией.
В рамках рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции установлено, что на земельном участке отсутствуют капитальные строения или коммуникации, что подтверждается актами обследования земельного участка от 30.11.2015 N 782, от 19.04.2016 N 197/1. В соответствии с указанными актами обследования на земельном участке расположена будка сторожа, металлический гараж и хозблок, территория земельного участка огорожена временным забором (т. 1 л.д. 85, т. 2 л.д. 16).
Общество "Строймеханизация" не представило суду доказательств, позволяющих сделать вывод о возведении на предоставленном в аренду земельном участке каких-либо объектов в качестве недвижимого имущества в установленном законом порядке (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным не может быть признан заслуживающим внимания и довод апелляционной жалобы о наличии у арендатора как собственника сооружений, расположенных на данном земельном участке, исключительного права на приобретение спорного земельного участка в аренду в силу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Довод апеллянта о том, что он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на основании пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняется. Обстоятельства, свидетельствующие о наличии или отсутствии преимущественного права ответчика на заключение договора аренды на новый срок, не входят в предмет доказывания по данному делу. Способы защиты арендатора, обладающего таким правом, предусмотрены абзацем 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Преимущественное право арендатора, гарантированное статьей 621 Гражданского кодексам Российской Федерации, на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (пункт 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Излишне уплаченная обществом "Строймеханизация" по чеку от 16.06.2016 N 503804280 государственная пошлина в размере 1 500 руб. подлежит возврату ему, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в размере 3 000 руб. подлежат отнесению на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2016 по делу N А76-27310/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Строймеханизация" - без удовлетворения.
Возвратить закрытому акционерному обществу "Строймеханизация" из федерального бюджета 1 500 руб. - излишне уплаченную государственную пошлину по чеку от 16.06.2016 N 503804280.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)