Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Покупатель ссылался на обнаружение существенных недостатков дома, которые были скрыты продавцом при его демонстрации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Нигматзяновой О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Игнатьева В.П.,
судей Киселевой С.Н., Мехонцевой Е.М.,
при секретаре Ф. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А. к Т. о расторжении договора, прекращении реестровых записей, взыскании суммы, компенсации морального вреда, по апелляционной жалобе ответчика на решение Артемовского городского суда Свердловской области от 21.06.2017.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения ответчика Т. и ее представителя З., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения истца А. и ее представителей О., Ш., судебная коллегия
установила:
по договору купли-продажи от 17.03.2016 А. приобрела у Т. жилой дом общей площадью 80 кв. м и земельный участок, на котором дом расположен, площадью 600 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенные по адресу: <...>, жилой дом за 550 000 рублей, земельный участок за 200 000 рублей, переданных до подписания договора.
- А. также приобрела у Т. по договору купли-продажи от 17.03.2016 земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 600 (шестьсот) кв. м, кадастровый (или условный) N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для садоводства за 200 000 рублей, переданных до подписания договора;
- Жилой дом и земельные участки приобретались истцом в целях постоянного проживания, совместно с дочерью, ее мужем и малолетними внуками, для ведения приусадебного хозяйства.
Однако, после приобретения указанного выше имущества истец и члены ее семьи обнаружили существенные недостатки в качестве жилого дома, исключающие возможность его использования, выразившиеся в следующем: фундамент дома обрушен, стены подвала засыпаны песком и глиной, подвал дома постоянно затапливается грунтовыми водами практически до уровня пола первого этажа, перекрытия пола 1 этажа, настил и несущие пол конструкции прогнили и требуют полной замены, на стенах первого этажа повсеместно проросла плесень, кровля требует полной замены, протекает во время осадков.
Указанные недостатки дома проявились после выпадения осадков, подтопления дома. При этом во время осмотра дома указанные недостатки были скрыты, дом заставлен мебелью ответчика, ответчиком было заявлено об отсутствии подвального помещения, люк, ведущий в подпол, был закрыт от визуального обзора, сообщено о нормальном состоянии дома. Истец считает, что данные недостатки были намеренно скрыты ответчиком при демонстрации дома и не могли быть самостоятельно обнаружены истцом при осмотре дома перед его приобретением. Проживание в спорном доме не обеспечивает безопасность для жизни и здоровья людей, выявленные дефекты могут привести к полному разрушению дома и гибели людей. В доме невозможно даже кратковременное проживание для истца, страдающей астмой. Недостатки приобретенного истцом дома невозможно устранить в короткие сроки, без затрат, превышающих даже продажную стоимость дома.
В адрес ответчика была направлена претензия с просьбой добровольно расторгнуть оба договора купли-продажи недвижимости и вернуть полученные по этим договорам денежные средства, ответа получено не было.
Противоправные действия ответчика Т., выразившиеся в намеренном сокрытии существенных недостатков продаваемого имущества, причинили истцу значительный моральный вред, размер которого истец оценивает в 200 000 рублей.
Истец просит расторгнуть договор купли-продажи от 17.03.2016 земельного участка, расположенного <...>, площадью 600 кв. м, кадастровый (или условный) N; расторгнуть договора купли-продажи от 17.03.2016 жилого дома и земельного участка, расположенных <...>, заключенные между А. и Т., прекратить реестровые записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взыскать с Т. в пользу А. уплаченную по договору купли-продажи земельного участка сумму в размере 200000 рублей, уплаченную по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка сумму в размере 750000 рублей, взыскать компенсацию морального вреда в размере 200000 рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 61320 рублей, расходы на эксперта в размере 85025 рублей.
Истец А., представители истца Ш., О. в судебном заседании иск поддержали.
Ответчик Т. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, суду пояснила, что перед приездом истца, затопила баню и камин, все было в порядке, в доме задымленности не было. Считает, что у истца не было намерения проживать в доме.
Решением Артемовского городского суда Свердловской области от 21.06.2017 постановлено: "исковые требования А. удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенного <...>, площадью 600 кв. м, кадастровый (или условный) <...> от 17 марта 2016 года, заключенный между А. и Т.
Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17 марта 2016 года, расположенных в <...>, состоящего из жилого дома общей площадью 80 кв. м, кадастровый N и прилегающего к жилому дому земельного участка площадью 600 кв. м, кадастровый N.
Прекратить реестровые записи регистрации N 66-66/035-66/035/300/2016-910/2; N 66-66/035-66/035/300/2016-911/2; N 66-66/035-66/035/300/2016-912/2, сделанные 30 марта 2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Стороны привести в первоначальное состояние.
Взыскать с Т. в пользу А. сумму уплаченных по договору купли-продажи земельного участка, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> в размере 200000 рублей; сумму уплаченных по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных <...> в размере 750000 рублей.
А. передать земельный участок, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: <...> и жилой дом и земельный участок, расположенные <...> Т.
Взыскать с Т. в пользу А. судебные расходы на оплату услуг эксперта 85025 рублей, на оплату услуг представителя 20000 рублей.
Взыскать с А. государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 300 рублей.
В удовлетворении остальной части требований отказать".
С таким решением не согласилась ответчик Т., в апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить, принять новое об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное установление обстоятельств, имеющих значение для дела, на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом норм процессуального и материального права.
Настаивает на том, что до продажи жилого дома его состояние было нормальным, земельный участок с садовым домом был приобретен семьей ответчика в 2009 году, в доме был выполнен ремонт, утеплена крыша, отремонтированы полы, права на дом оформлены в декларативном порядке по дачной амнистии. При оформлении договоров купли-продажи истец осматривала дом с участием родственников риелторов, не высказывала нареканий о состоянии дома, вступила во владение им. Не согласна с выводами проведенной судебной строительной экспертизы, поскольку не были поставлены вопросы о причинах возникновения дефектов, о возможности их устранения. Полагает, что имеются основания для назначения комплексной строительно-оценочной экспертизы, приобщения дополнительных доказательств приобретения ответчиком спорного имущества в 2009 году.
В судебное заседание третье лицо Управление Росреестра по Свердловской области своего представителя не направило, извещение о дате и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе направлено ему 01.09.2017 по почте.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения явившихся участников процесса, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Как следует из пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В силу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Судом на основании исследованных доказательств установлено, что по договорам купли-продажи от 17.03.2016 истец приобрела у ответчика жилой дом и земельные участки.
Передача жилого дома и земельных участков осуществлена до подписания договора без составления передаточного акта. Право собственности истца зарегистрировано в установленном законом порядке.
Истцом при подаче иска указано на многочисленные недостатки жилого дома, возникшие до оформления договора купли-продажи от 17.06.2016, выявленные в процессе его эксплуатации, подтвержденные исследованными судом доказательствами.
Из заключения судебной строительно-технической экспертизы <...> от 03.05.2017 N ПБ-014-2017.3Э.3С следует вывод о наличии в жилом доме множественных недостатков.
На основании указанного заключения судом установлено, что здание имеет повреждения фундаментов (обнаружены трещины сквозные на всю высоту здания в цоколе, глубокие цоколя и стен, мелкие в цоколе и под окнами), стен (трещины в швах, глубокие трещины в карнизе), междуэтажных перекрытий, подвальных перекрытий, крыши и кровли (отколы, трещины и протечки). Указанные повреждения образованы, преимущественно, вследствие деформаций оснований фундаментов, изменения грунтовых условий, воздействия сил морозного пучения, протечек кровли, подтопления подвала и отсутствия общеобменной вентиляции. Дополнительно указаны причины возникновения повреждений фундаментов, стен, подвальных перекрытий, связанных с подтоплением дома паводковыми водами, повреждений междуэтажных перекрытий, образовавшихся как в период эксплуатации здания с функционирующим отоплением, так и после остановки эксплуатации здания и отсутствии отопления. Сделан вывод о том, что повреждения крыши и кровли не связаны с подтоплением дома паводковыми водами, остановкой эксплуатации здания и отсутствием его отопления. Заключением установлено, что конструктивные элементы междуэтажного и подвального перекрытий, а также крыши имеют грибные поражения (плесневые образования и гнилостные разрушения). Степень грибных поражений соответствует степени физического износа соответствующих конструктивных элементов, а именно: физический износ перекрытий - 55%, крыши - 20%.
Требуется полная замена подвального перекрытия (полов 1 этажа) и рядового кровельного покрытия, с использованием до 25% старого материала, требуется устранение повреждений частичной заменой фундаментов, стен, междуэтажных перекрытий, подвальных перекрытий.
Заключение судебной строительно-технической экспертизы <...> от 03.05.2017 является полным, непротиворечивым, сомнений в его правильности и обоснованности не имеется, выполнено с использованием методов экспертного исследования, в сочетании с анализом результатов выявленного состояния жилого дома, а также инструментальных методов обследования и оценки состояния жилого дома. В распоряжение эксперта были предоставлены и использованы в заключении материалы гражданского дела. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного экспертного заключения. Экспертиза проводилась специалистом, имеющим соответствующее образование и квалификацию. Экспертиза проведена с соблюдением всех требований, предъявляемых как к профессиональным качествам эксперта, так и к самому процессу проведения экспертизы и оформлению ее результатов. Заключение содержит ответы на поставленные судом вопросы.
У суда первой инстанции отсутствовали основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы, предусмотренные статьей 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при отсутствии недостаточной ясности или неполноты заключения, сомнений в правильности и обоснованности заключения, отсутствии противоречий в выводах экспертов.
Судебной коллегией отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении дополнительной судебной комплексной строительно-оценочной экспертизы в соответствии с положениями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку истцом не обоснована невозможность представления доказательств в суд первой инстанции, не предоставлены дополнительные материалы и документы для исследования, соответствующее ходатайство в суде первой инстанции не заявлялось. Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение <...> от 03.05.2017 ответило на все поставленные вопросы, в том числе и о причинах повреждений жилого дома.
Проанализировав указанное выше заключение экспертизы в совокупности с иными доказательствами по делу, в том числе показаниями свидетелей, письменными доказательствами о состоянии жилого дома, фотографиями, в соответствии с требованиями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к обоснованному выводу о том, что приобретенный истцом жилой дом имеет многочисленные недостатки, полный перечень которых подробно отражен в решении суда. Причиной перечисленных недостатков являются нарушения, возникшие до передачи жилого дома истцу ответчиком, обнаруженные покупателем уже после совершения сделки, недостатки являются существенными.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и не находит оснований для иной оценки доказательств, поскольку ответчиком в нарушение требований процессуального закона (статьи 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) не представлено доказательств, опровергающих заключение экспертизы и другие доказательства в части того, что продавец передал истцу жилой дом надлежащего качества.
Довод апелляционной жалобы о приобретении в 2009 году садового дома, выполнении ремонта, утеплении крыши, полов, использовании дома семьей ответчика до продажи его истцу, данные обстоятельства не опровергает, поскольку установленные в заключении экспертизы недостатки жилого дома не были названы при оформлении договора купли-продажи.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что спорный жилой дом не может быть признан пригодным для постоянного проживания граждан, что лишает предмет договора основного потребительского свойства.
Разрешая спор, суд правильно применил положения статей 557, 475, 476, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал предмет договора не соответствующим требованиям к продавцу о передаче покупателю товара надлежащего качества.
Судебная коллегия не соглашается с доводами жалобы о том, что истец при покупке жилого дома действовал без должной степени заботливости и осмотрительности, поскольку недостатки были скрыты, их невозможно было обнаружить во время покупки жилого дома, они не были специально оговорены сторонами в заключенном договоре и не могут быть устранены без несоразмерных затрат времени или расходов, поскольку в данном случае требуется ремонт фундаментов, стен, междуэтажных перекрытий, подвальных перекрытий, крыши и кровли.
Нарушений норм процессуального законодательства, безусловно влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Артемовского городского суда Свердловской области от 21.06.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 21.09.2017 ПО ДЕЛУ N 33-16306/2017
Требование: 1) О расторжении договоров купли-продажи дома и земельных участков, аннулировании регистрационных записей, взыскании уплаченных сумм, расходов на оплату услуг эксперта; 2) О взыскании компенсации морального вреда.Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Покупатель ссылался на обнаружение существенных недостатков дома, которые были скрыты продавцом при его демонстрации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 сентября 2017 г. по делу N 33-16306/2017
Судья Нигматзяновой О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Игнатьева В.П.,
судей Киселевой С.Н., Мехонцевой Е.М.,
при секретаре Ф. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску А. к Т. о расторжении договора, прекращении реестровых записей, взыскании суммы, компенсации морального вреда, по апелляционной жалобе ответчика на решение Артемовского городского суда Свердловской области от 21.06.2017.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения ответчика Т. и ее представителя З., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения истца А. и ее представителей О., Ш., судебная коллегия
установила:
по договору купли-продажи от 17.03.2016 А. приобрела у Т. жилой дом общей площадью 80 кв. м и земельный участок, на котором дом расположен, площадью 600 кв. м, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенные по адресу: <...>, жилой дом за 550 000 рублей, земельный участок за 200 000 рублей, переданных до подписания договора.
- А. также приобрела у Т. по договору купли-продажи от 17.03.2016 земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 600 (шестьсот) кв. м, кадастровый (или условный) N, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для садоводства за 200 000 рублей, переданных до подписания договора;
- Жилой дом и земельные участки приобретались истцом в целях постоянного проживания, совместно с дочерью, ее мужем и малолетними внуками, для ведения приусадебного хозяйства.
Однако, после приобретения указанного выше имущества истец и члены ее семьи обнаружили существенные недостатки в качестве жилого дома, исключающие возможность его использования, выразившиеся в следующем: фундамент дома обрушен, стены подвала засыпаны песком и глиной, подвал дома постоянно затапливается грунтовыми водами практически до уровня пола первого этажа, перекрытия пола 1 этажа, настил и несущие пол конструкции прогнили и требуют полной замены, на стенах первого этажа повсеместно проросла плесень, кровля требует полной замены, протекает во время осадков.
Указанные недостатки дома проявились после выпадения осадков, подтопления дома. При этом во время осмотра дома указанные недостатки были скрыты, дом заставлен мебелью ответчика, ответчиком было заявлено об отсутствии подвального помещения, люк, ведущий в подпол, был закрыт от визуального обзора, сообщено о нормальном состоянии дома. Истец считает, что данные недостатки были намеренно скрыты ответчиком при демонстрации дома и не могли быть самостоятельно обнаружены истцом при осмотре дома перед его приобретением. Проживание в спорном доме не обеспечивает безопасность для жизни и здоровья людей, выявленные дефекты могут привести к полному разрушению дома и гибели людей. В доме невозможно даже кратковременное проживание для истца, страдающей астмой. Недостатки приобретенного истцом дома невозможно устранить в короткие сроки, без затрат, превышающих даже продажную стоимость дома.
В адрес ответчика была направлена претензия с просьбой добровольно расторгнуть оба договора купли-продажи недвижимости и вернуть полученные по этим договорам денежные средства, ответа получено не было.
Противоправные действия ответчика Т., выразившиеся в намеренном сокрытии существенных недостатков продаваемого имущества, причинили истцу значительный моральный вред, размер которого истец оценивает в 200 000 рублей.
Истец просит расторгнуть договор купли-продажи от 17.03.2016 земельного участка, расположенного <...>, площадью 600 кв. м, кадастровый (или условный) N; расторгнуть договора купли-продажи от 17.03.2016 жилого дома и земельного участка, расположенных <...>, заключенные между А. и Т., прекратить реестровые записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взыскать с Т. в пользу А. уплаченную по договору купли-продажи земельного участка сумму в размере 200000 рублей, уплаченную по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка сумму в размере 750000 рублей, взыскать компенсацию морального вреда в размере 200000 рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 61320 рублей, расходы на эксперта в размере 85025 рублей.
Истец А., представители истца Ш., О. в судебном заседании иск поддержали.
Ответчик Т. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, суду пояснила, что перед приездом истца, затопила баню и камин, все было в порядке, в доме задымленности не было. Считает, что у истца не было намерения проживать в доме.
Решением Артемовского городского суда Свердловской области от 21.06.2017 постановлено: "исковые требования А. удовлетворить частично.
Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенного <...>, площадью 600 кв. м, кадастровый (или условный) <...> от 17 марта 2016 года, заключенный между А. и Т.
Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17 марта 2016 года, расположенных в <...>, состоящего из жилого дома общей площадью 80 кв. м, кадастровый N и прилегающего к жилому дому земельного участка площадью 600 кв. м, кадастровый N.
Прекратить реестровые записи регистрации N 66-66/035-66/035/300/2016-910/2; N 66-66/035-66/035/300/2016-911/2; N 66-66/035-66/035/300/2016-912/2, сделанные 30 марта 2016 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Стороны привести в первоначальное состояние.
Взыскать с Т. в пользу А. сумму уплаченных по договору купли-продажи земельного участка, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...> в размере 200000 рублей; сумму уплаченных по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных <...> в размере 750000 рублей.
А. передать земельный участок, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: <...> и жилой дом и земельный участок, расположенные <...> Т.
Взыскать с Т. в пользу А. судебные расходы на оплату услуг эксперта 85025 рублей, на оплату услуг представителя 20000 рублей.
Взыскать с А. государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 300 рублей.
В удовлетворении остальной части требований отказать".
С таким решением не согласилась ответчик Т., в апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить, принять новое об отказе в удовлетворении иска, ссылаясь на неправильное установление обстоятельств, имеющих значение для дела, на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение судом норм процессуального и материального права.
Настаивает на том, что до продажи жилого дома его состояние было нормальным, земельный участок с садовым домом был приобретен семьей ответчика в 2009 году, в доме был выполнен ремонт, утеплена крыша, отремонтированы полы, права на дом оформлены в декларативном порядке по дачной амнистии. При оформлении договоров купли-продажи истец осматривала дом с участием родственников риелторов, не высказывала нареканий о состоянии дома, вступила во владение им. Не согласна с выводами проведенной судебной строительной экспертизы, поскольку не были поставлены вопросы о причинах возникновения дефектов, о возможности их устранения. Полагает, что имеются основания для назначения комплексной строительно-оценочной экспертизы, приобщения дополнительных доказательств приобретения ответчиком спорного имущества в 2009 году.
В судебное заседание третье лицо Управление Росреестра по Свердловской области своего представителя не направило, извещение о дате и времени рассмотрения дела по апелляционной жалобе направлено ему 01.09.2017 по почте.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения явившихся участников процесса, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Как следует из пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
В силу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Судом на основании исследованных доказательств установлено, что по договорам купли-продажи от 17.03.2016 истец приобрела у ответчика жилой дом и земельные участки.
Передача жилого дома и земельных участков осуществлена до подписания договора без составления передаточного акта. Право собственности истца зарегистрировано в установленном законом порядке.
Истцом при подаче иска указано на многочисленные недостатки жилого дома, возникшие до оформления договора купли-продажи от 17.06.2016, выявленные в процессе его эксплуатации, подтвержденные исследованными судом доказательствами.
Из заключения судебной строительно-технической экспертизы <...> от 03.05.2017 N ПБ-014-2017.3Э.3С следует вывод о наличии в жилом доме множественных недостатков.
На основании указанного заключения судом установлено, что здание имеет повреждения фундаментов (обнаружены трещины сквозные на всю высоту здания в цоколе, глубокие цоколя и стен, мелкие в цоколе и под окнами), стен (трещины в швах, глубокие трещины в карнизе), междуэтажных перекрытий, подвальных перекрытий, крыши и кровли (отколы, трещины и протечки). Указанные повреждения образованы, преимущественно, вследствие деформаций оснований фундаментов, изменения грунтовых условий, воздействия сил морозного пучения, протечек кровли, подтопления подвала и отсутствия общеобменной вентиляции. Дополнительно указаны причины возникновения повреждений фундаментов, стен, подвальных перекрытий, связанных с подтоплением дома паводковыми водами, повреждений междуэтажных перекрытий, образовавшихся как в период эксплуатации здания с функционирующим отоплением, так и после остановки эксплуатации здания и отсутствии отопления. Сделан вывод о том, что повреждения крыши и кровли не связаны с подтоплением дома паводковыми водами, остановкой эксплуатации здания и отсутствием его отопления. Заключением установлено, что конструктивные элементы междуэтажного и подвального перекрытий, а также крыши имеют грибные поражения (плесневые образования и гнилостные разрушения). Степень грибных поражений соответствует степени физического износа соответствующих конструктивных элементов, а именно: физический износ перекрытий - 55%, крыши - 20%.
Требуется полная замена подвального перекрытия (полов 1 этажа) и рядового кровельного покрытия, с использованием до 25% старого материала, требуется устранение повреждений частичной заменой фундаментов, стен, междуэтажных перекрытий, подвальных перекрытий.
Заключение судебной строительно-технической экспертизы <...> от 03.05.2017 является полным, непротиворечивым, сомнений в его правильности и обоснованности не имеется, выполнено с использованием методов экспертного исследования, в сочетании с анализом результатов выявленного состояния жилого дома, а также инструментальных методов обследования и оценки состояния жилого дома. В распоряжение эксперта были предоставлены и использованы в заключении материалы гражданского дела. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного экспертного заключения. Экспертиза проводилась специалистом, имеющим соответствующее образование и квалификацию. Экспертиза проведена с соблюдением всех требований, предъявляемых как к профессиональным качествам эксперта, так и к самому процессу проведения экспертизы и оформлению ее результатов. Заключение содержит ответы на поставленные судом вопросы.
У суда первой инстанции отсутствовали основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы, предусмотренные статьей 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при отсутствии недостаточной ясности или неполноты заключения, сомнений в правильности и обоснованности заключения, отсутствии противоречий в выводах экспертов.
Судебной коллегией отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении дополнительной судебной комплексной строительно-оценочной экспертизы в соответствии с положениями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку истцом не обоснована невозможность представления доказательств в суд первой инстанции, не предоставлены дополнительные материалы и документы для исследования, соответствующее ходатайство в суде первой инстанции не заявлялось. Вопреки доводам апелляционной жалобы заключение <...> от 03.05.2017 ответило на все поставленные вопросы, в том числе и о причинах повреждений жилого дома.
Проанализировав указанное выше заключение экспертизы в совокупности с иными доказательствами по делу, в том числе показаниями свидетелей, письменными доказательствами о состоянии жилого дома, фотографиями, в соответствии с требованиями статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к обоснованному выводу о том, что приобретенный истцом жилой дом имеет многочисленные недостатки, полный перечень которых подробно отражен в решении суда. Причиной перечисленных недостатков являются нарушения, возникшие до передачи жилого дома истцу ответчиком, обнаруженные покупателем уже после совершения сделки, недостатки являются существенными.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и не находит оснований для иной оценки доказательств, поскольку ответчиком в нарушение требований процессуального закона (статьи 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) не представлено доказательств, опровергающих заключение экспертизы и другие доказательства в части того, что продавец передал истцу жилой дом надлежащего качества.
Довод апелляционной жалобы о приобретении в 2009 году садового дома, выполнении ремонта, утеплении крыши, полов, использовании дома семьей ответчика до продажи его истцу, данные обстоятельства не опровергает, поскольку установленные в заключении экспертизы недостатки жилого дома не были названы при оформлении договора купли-продажи.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что спорный жилой дом не может быть признан пригодным для постоянного проживания граждан, что лишает предмет договора основного потребительского свойства.
Разрешая спор, суд правильно применил положения статей 557, 475, 476, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал предмет договора не соответствующим требованиям к продавцу о передаче покупателю товара надлежащего качества.
Судебная коллегия не соглашается с доводами жалобы о том, что истец при покупке жилого дома действовал без должной степени заботливости и осмотрительности, поскольку недостатки были скрыты, их невозможно было обнаружить во время покупки жилого дома, они не были специально оговорены сторонами в заключенном договоре и не могут быть устранены без несоразмерных затрат времени или расходов, поскольку в данном случае требуется ремонт фундаментов, стен, междуэтажных перекрытий, подвальных перекрытий, крыши и кровли.
Нарушений норм процессуального законодательства, безусловно влекущих отмену решения, по делу не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Артемовского городского суда Свердловской области от 21.06.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика - без удовлетворения.
Председательствующий
В.П.ИГНАТЬЕВ
Судьи
С.Н.КИСЕЛЕВА
Е.М.МЕХОНЦЕВА
В.П.ИГНАТЬЕВ
Судьи
С.Н.КИСЕЛЕВА
Е.М.МЕХОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)