Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 24 августа 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Корнилова А.Б.,
судей Рогалевой Е.М., Холодной С.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Филипповской С.А.,
с участием:
от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - не явился, извещен,
от Меликова С.П. - оглы - не явился, извещен,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - не явился, извещен,
от Мэрии г.о. Тольятти - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Меликова С.П. - оглы и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2016 года по делу N А55-16887/2015 (судья Лихачев А.А.)
по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,
с участием третьих лиц:
- Мэрии г.о. Тольятти,
- Меликова С.П. - оглы,
о признании незаконным отказа и обязании,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным отказа от 27.04.2015 N 63/009/400/2015-2043 и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2016 года в удовлетворении заявленного требования отказано.
В апелляционных жалобах Меликов С.П. - оглы и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области просят суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2016 года по делу N А55-16887/2015 отменить и принять по делу новый судебный акт.
В материалы дела поступил отзыв Мэрии г.о. Тольятти на апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, в котором она просит апелляционный суд оставить решение Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2016 года без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание представители лиц участвующих в деле не явились, извещены надлежащим образом.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 16.01.2014 N 15-р руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области между Тамразяном Г.Р. и ТУ Росимущества в Самарской области заключен договор аренды от 20.01.2014 N 156-2014 земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 5, ул. Юбилейная, д. 25, район ТЦ-IX, с разрешенным использованием "для дальнейшей эксплуатации павильона модульного типа из сборно-разборных конструкции", площадью 161,00 кв. м, с кадастровым номером 63:09:0101165:644.
В последующем 23.05.2014 г. между Тамразяном Г.Р. и Мелиховым С.П.-оглы заключен договор перенайма земельного участка.
На основании распоряжения от 30.01.2015 N 50-р между ТУ Росимущества в Самарской области и Мелиховым С.П.- оглы заключен договор купли-продажи земельного участка N 09-10-22р-15-50-р/13 от 09.02.2015.
16.03.2015 Территориальное управление Росимущества в Самарской области и Мелихов С.П.-оглы обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 5, ул. Юбилейная, д. 25, район ТЦ-IX.
Из материалов дела следует, что 27.04.2015 г. Управление Росреестра по Самарской области отказало Территориальному управлению Росимущества в Самарской области и Меликову С.П.-оглы в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок на основании абзацев 4, 10, 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) в связи с тем, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101165:644, общей площадью 161 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 5, ул. Юбилейная, 25, район ТЦ-IX, находящегося в федеральной собственности, договор купли-продажи заключен лицом, уполномоченным на заключение договора купли-продажи федерального имущества - Территориальным управлением Росимущества в Самарской области с Меликовым С.П.о. с нарушением статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, без публикации о предстоящем предоставлении земельного участка, без проведения торгов, в отсутствие надлежащих полномочий представителя государственного органа на подписание договора (сообщение N 63/009/400/2015-2043).
Считая указанный отказ в государственной регистрации незаконным, необоснованным и нарушающим права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.
Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
При этом данные документы должны соответствовать установленным законодательством Российской Федерации требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ регистрирующий орган обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов на государственную регистрацию права или сделки и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица; осуществлять проверку законности сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.
На спорный земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации.
В соответствии с распоряжением от 30.01.2015 N 50-р ТУ Росимущества в Самарской области спорный земельный участок был предоставлен заявителю, в том числе, в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества, Гражданским кодексом Российской Федерации, Положением о ТУ Росимущества в Самарской области, утвержденным приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278.
Согласно ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей в период заключения договора, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны в частности обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), заблаговременную публикацию такой информации. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.
Пунктом 4 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" и действовавших по состоянию на день принятия ТУ Росимущества в Самарской области распоряжения от 30.01.2015 N 50-р, при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов, в том числе организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов, а также информации о результатах торгов.
Согласно пункту 8 указанных Правил извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов.
Исходя из содержания указанной нормы, договоры купли-продажи земельных участков для целей не связанных со строительством в случае подачи более одной заявки должны заключаться только по результатам проведения торгов.
Правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим (Определение ВС РФ от 18.05.2015 N 310-ЭС14-7728).
Заявитель полагает, что заключив договор купли-продажи, им было реализовано преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность, предусмотренное ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, преимущественное право покупки возникает у арендатора только в случае, когда собственник - арендодатель примет решение продать этот участок (определение ВАС РФ от 23.05.2014 N ВАС-5831/14).
Согласно прямому содержанию ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка в собственность реализуется в порядке ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой преимущественное право не действует в случае продажи имущества с публичных торгов.
Кроме этого, согласно правовой позиции, определенной в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что договоры, заключаемые с нарушением приведенного порядка, являются недействительными, независимо от того, принят ли в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченным органом нормативный акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления участков для целей, не связанных со строительством.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу А55-891/2015, от 06.10.2015 г. по делу N А55-1661/2015, от 08.10.2015 г. по делу А55-29987/2014.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Однако на государственную регистрацию не были представлены: решение органа государственной власти о проведении торгов, публикация в средствах массовой информации о проведении торгов, а также информация о результатах торгов.
В таких случаях договор аренды недвижимого имущества, заключенный без проведения торгов, является ничтожным.
В связи с этим, суд первой инстанции правомерно посчитал, что договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка N 09-10-22р-15-50-р/13 от 09.02.2015, заключенный без проведения торгов, является ничтожным.
При указанных обстоятельствах, арбитражный суд обоснованно посчитал, что у Управления Росреестра по Самарской области имелись законные основания для отказа в государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на спорный земельный участок.
Суд первой инстанции правомерно посчитал, что вывод Управления Росреестра по Самарской области об отсутствии у и.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области Балдуевой А.А. полномочий на подписание договора купли-продажи земельного участка от 09.02.2015 N 09-10-22р-15-50-р/13 является ошибочным.
В пункте 6 Положения о ТУ Росимущества в Самарской области, утвержденного Приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278, указано, что руководитель ТУ Росимущества в Самарской области имеет заместителей, назначаемых на должность и освобождаемых от должности руководителем ТУ Росимущества в Самарской области по согласованию с руководителем Росимущества. Согласно пункту 7.3 данного Положения руководитель ТУ Росимущества в Самарской области распределяет обязанности между заместителями руководителя и определяет их полномочия по согласованию с Росимуществом.
В соответствии с пунктом 7.8 данного Положения руководитель ТУ Росимущества в Самарской области действует от имени ТУ Росимущества в Самарской области без доверенности, заключает договоры, выдает доверенности.
И.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области Балдуева А.А подписала указанный договор на основании приказа руководителя ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции приказа от 11.11.2014 N 129) о делегировании своих полномочий.
Данный приказ не противоречит требованиям пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Этим приказом руководитель ТУ Росимущества в Самарской области не определил круг полномочий своего заместителя, а делегировал ему свои определенные полномочия, что согласованию с Росимуществом не подлежало.
При наличии указанного приказа не было необходимости в получении Балдуевой А.А. специальной доверенности.
Учитывая установленные по рассматриваемому спору обстоятельства суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не нарушает права и законные интересы заявителя
На основании изложенного, в удовлетворении требования заявителя судом первой инстанции было обоснованно отказано.
Положенные в основу апелляционной жалобы доводы являлись предметом исследования арбитражным судом при рассмотрении спора по существу и им дана надлежащая оценка.
Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.
Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.
Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционных жалоб в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относятся на подателей апелляционных жалоб.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2016 года по делу N А55-16887/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.08.2016 N 11АП-8802/2016, 11АП-8805/2016 ПО ДЕЛУ N А55-16887/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 августа 2016 г. по делу N А55-16887/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 24 августа 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Корнилова А.Б.,
судей Рогалевой Е.М., Холодной С.Т.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Филипповской С.А.,
с участием:
от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области - не явился, извещен,
от Меликова С.П. - оглы - не явился, извещен,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - не явился, извещен,
от Мэрии г.о. Тольятти - не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Меликова С.П. - оглы и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2016 года по делу N А55-16887/2015 (судья Лихачев А.А.)
по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области,
с участием третьих лиц:
- Мэрии г.о. Тольятти,
- Меликова С.П. - оглы,
о признании незаконным отказа и обязании,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области о признании незаконным отказа от 27.04.2015 N 63/009/400/2015-2043 и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2016 года в удовлетворении заявленного требования отказано.
В апелляционных жалобах Меликов С.П. - оглы и Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области просят суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2016 года по делу N А55-16887/2015 отменить и принять по делу новый судебный акт.
В материалы дела поступил отзыв Мэрии г.о. Тольятти на апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, в котором она просит апелляционный суд оставить решение Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2016 года без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание представители лиц участвующих в деле не явились, извещены надлежащим образом.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу судебного акта в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения от 16.01.2014 N 15-р руководителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области между Тамразяном Г.Р. и ТУ Росимущества в Самарской области заключен договор аренды от 20.01.2014 N 156-2014 земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 5, ул. Юбилейная, д. 25, район ТЦ-IX, с разрешенным использованием "для дальнейшей эксплуатации павильона модульного типа из сборно-разборных конструкции", площадью 161,00 кв. м, с кадастровым номером 63:09:0101165:644.
В последующем 23.05.2014 г. между Тамразяном Г.Р. и Мелиховым С.П.-оглы заключен договор перенайма земельного участка.
На основании распоряжения от 30.01.2015 N 50-р между ТУ Росимущества в Самарской области и Мелиховым С.П.- оглы заключен договор купли-продажи земельного участка N 09-10-22р-15-50-р/13 от 09.02.2015.
16.03.2015 Территориальное управление Росимущества в Самарской области и Мелихов С.П.-оглы обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 5, ул. Юбилейная, д. 25, район ТЦ-IX.
Из материалов дела следует, что 27.04.2015 г. Управление Росреестра по Самарской области отказало Территориальному управлению Росимущества в Самарской области и Меликову С.П.-оглы в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок на основании абзацев 4, 10, 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) в связи с тем, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101165:644, общей площадью 161 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 5, ул. Юбилейная, 25, район ТЦ-IX, находящегося в федеральной собственности, договор купли-продажи заключен лицом, уполномоченным на заключение договора купли-продажи федерального имущества - Территориальным управлением Росимущества в Самарской области с Меликовым С.П.о. с нарушением статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации, без публикации о предстоящем предоставлении земельного участка, без проведения торгов, в отсутствие надлежащих полномочий представителя государственного органа на подписание договора (сообщение N 63/009/400/2015-2043).
Считая указанный отказ в государственной регистрации незаконным, необоснованным и нарушающим права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
При принятии судебного акта, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.
Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
При этом данные документы должны соответствовать установленным законодательством Российской Федерации требованиям, отражать необходимую для государственной регистрации прав в Едином государственном реестре прав информацию и содержать описание недвижимого имущества (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).
В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ регистрирующий орган обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов на государственную регистрацию права или сделки и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица; осуществлять проверку законности сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.
На спорный земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации.
В соответствии с распоряжением от 30.01.2015 N 50-р ТУ Росимущества в Самарской области спорный земельный участок был предоставлен заявителю, в том числе, в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества, Гражданским кодексом Российской Федерации, Положением о ТУ Росимущества в Самарской области, утвержденным приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278.
Согласно ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей в период заключения договора, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны в частности обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), заблаговременную публикацию такой информации. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.
Пунктом 4 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" и действовавших по состоянию на день принятия ТУ Росимущества в Самарской области распоряжения от 30.01.2015 N 50-р, при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов, в том числе организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов, а также информации о результатах торгов.
Согласно пункту 8 указанных Правил извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов.
Исходя из содержания указанной нормы, договоры купли-продажи земельных участков для целей не связанных со строительством в случае подачи более одной заявки должны заключаться только по результатам проведения торгов.
Правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим (Определение ВС РФ от 18.05.2015 N 310-ЭС14-7728).
Заявитель полагает, что заключив договор купли-продажи, им было реализовано преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность, предусмотренное ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, преимущественное право покупки возникает у арендатора только в случае, когда собственник - арендодатель примет решение продать этот участок (определение ВАС РФ от 23.05.2014 N ВАС-5831/14).
Согласно прямому содержанию ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка в собственность реализуется в порядке ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой преимущественное право не действует в случае продажи имущества с публичных торгов.
Кроме этого, согласно правовой позиции, определенной в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что договоры, заключаемые с нарушением приведенного порядка, являются недействительными, независимо от того, принят ли в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченным органом нормативный акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления участков для целей, не связанных со строительством.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу А55-891/2015, от 06.10.2015 г. по делу N А55-1661/2015, от 08.10.2015 г. по делу А55-29987/2014.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Однако на государственную регистрацию не были представлены: решение органа государственной власти о проведении торгов, публикация в средствах массовой информации о проведении торгов, а также информация о результатах торгов.
В таких случаях договор аренды недвижимого имущества, заключенный без проведения торгов, является ничтожным.
В связи с этим, суд первой инстанции правомерно посчитал, что договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка N 09-10-22р-15-50-р/13 от 09.02.2015, заключенный без проведения торгов, является ничтожным.
При указанных обстоятельствах, арбитражный суд обоснованно посчитал, что у Управления Росреестра по Самарской области имелись законные основания для отказа в государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на спорный земельный участок.
Суд первой инстанции правомерно посчитал, что вывод Управления Росреестра по Самарской области об отсутствии у и.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области Балдуевой А.А. полномочий на подписание договора купли-продажи земельного участка от 09.02.2015 N 09-10-22р-15-50-р/13 является ошибочным.
В пункте 6 Положения о ТУ Росимущества в Самарской области, утвержденного Приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278, указано, что руководитель ТУ Росимущества в Самарской области имеет заместителей, назначаемых на должность и освобождаемых от должности руководителем ТУ Росимущества в Самарской области по согласованию с руководителем Росимущества. Согласно пункту 7.3 данного Положения руководитель ТУ Росимущества в Самарской области распределяет обязанности между заместителями руководителя и определяет их полномочия по согласованию с Росимуществом.
В соответствии с пунктом 7.8 данного Положения руководитель ТУ Росимущества в Самарской области действует от имени ТУ Росимущества в Самарской области без доверенности, заключает договоры, выдает доверенности.
И.о. заместителя руководителя ТУ Росимущества в Самарской области Балдуева А.А подписала указанный договор на основании приказа руководителя ТУ Росимущества в Самарской области от 12.03.2014 N 28 (в редакции приказа от 11.11.2014 N 129) о делегировании своих полномочий.
Данный приказ не противоречит требованиям пункта 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Этим приказом руководитель ТУ Росимущества в Самарской области не определил круг полномочий своего заместителя, а делегировал ему свои определенные полномочия, что согласованию с Росимуществом не подлежало.
При наличии указанного приказа не было необходимости в получении Балдуевой А.А. специальной доверенности.
Учитывая установленные по рассматриваемому спору обстоятельства суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не нарушает права и законные интересы заявителя
На основании изложенного, в удовлетворении требования заявителя судом первой инстанции было обоснованно отказано.
Положенные в основу апелляционной жалобы доводы являлись предметом исследования арбитражным судом при рассмотрении спора по существу и им дана надлежащая оценка.
Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.
Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе не содержится.
Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено. Оснований для отмены решения суда не имеется.
Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционных жалоб в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относятся на подателей апелляционных жалоб.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2016 года по делу N А55-16887/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
А.Б.КОРНИЛОВ
Судьи
Е.М.РОГАЛЕВА
С.Т.ХОЛОДНАЯ
А.Б.КОРНИЛОВ
Судьи
Е.М.РОГАЛЕВА
С.Т.ХОЛОДНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)