Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.10.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 06.10.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Дайнеко М.М. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителей заявителя - индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Каптилкина Владимира Сергеевича (с. Новобокино Сараевского района Рязанской области, ОГРН 312622523400017, ИНН 621700555841) - Замятиной Н.А. (доверенность от 19.09.2016), заинтересованного лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1046209031384, ИНН 6234010728) - Головневой Л.А. (доверенность от 21.06.2016), третьего лица - администрации муниципального образования - Новобокинское сельское поселение Сараевского муниципального района Рязанской области (с. Новобокино Сараевского района Рязанской области) - Тишиной О.А. (доверенность от 19.09.2016), в отсутствие представителя третьего лица - прокуратуры Сараевского района Рязанской области (Рязанская область), уведомленного надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Каптилкина Владимира Сергеевича на решение Арбитражного суда Рязанской области от 14.06.2016 по делу N А54-1658/2016 (судья Соломатина О.В.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель - глава крестьянского (фермерского) хозяйства Каптилкин Владимир Сергеевич (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - управление) о признании незаконными отказов в государственной регистрации договоров аренды земельного участка с кадастровым номером 62:17:0020241:324 и земельного участка с кадастровым номером 62:17:0020241:323, а также об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Сараевского района Рязанской области и администрация муниципального образования - Новобокинское сельское поселение Сараевского муниципального района Рязанской области.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 14.06.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе предприниматель, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.
Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 22.09.2016.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 25.09.2015 администрация зарегистрировала за муниципальным образованием - Новобокинское сельское поселение Сараевского муниципального района Рязанской области право собственности на земельные участки с кадастровым номером 62:17:0020241:323 общей площадью 226 000 кв. м (свидетельство о регистрации права, кадастровый паспорт земельного участка) и с кадастровым номером 62:17:0020241:324 общей площадью 431 600 кв. м (свидетельство о регистрации права, кадастровый паспорт земельного участка), выделенные в счет невостребованных земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 62:17:0000000:298, общей площадью 5935600 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Рязанская область, Сараевский район, Новобокинское сельское поселение.
Администрация в порядке, предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), разместила 10.10.2015 в газете "Рязанские ведомости" N 189 (4983) информационное сообщение о возможности приобретения указанных земельных участков в аренду по цене в размере 0,3% от их кадастровой стоимости либо в собственность по цене в размере 15% их кадастровой стоимости.
Аналогичное объявление было размещено в газете "Сараевские зори" 09.10.2015 N 41 (10787).
ИП Каптилкин В.С. на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ обратился в администрацию с заявлением о намерении заключить договор аренды на указанные земельные участки.
Между администрацией и предпринимателем 17.11.2015 были заключены: договоры N А-02-15 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:17:0020241:324 и N А-01-15 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:17:0020241:323.
Предприниматель и администрация 17.11.2015 обратились в ГБУ Рязанской области "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Рязанской области" с заявлениями о государственной регистрации договоров аренды на земельные участки (43,44,68,69).
На государственную регистрацию были представлены следующие документы:
- заявление о государственной регистрации права,
- договор аренды земельного участка,
- свидетельство о государственной регистрации права от 20.10.2015,
- справка от 17.11.2015 N 07-24/801 из архива администрации муниципального образования - Сараевский муниципальный район Рязанской области.
Уведомлениями от 23.11.2015 N 62/012/032/2015-286 и от 30.11.2015 N 62/012/032/2015-287 государственная регистрация договоров аренды земельных участков была приостановлена до 23.12.2015 и до 30.12.2015 соответственно по причине того, что из содержания справки администрации муниципального образования - Сараевский муниципальный район Рязанской области от 17.11.2015 N 07-24/801 не усматривается, на основании какого документа используются земельные участки ИП Каптилкиным В.С., в связи с чем у государственного регистратора возникли сомнения в проведения государственной регистрации договора аренды.
Во время приостановления администрацией в регистрирующий орган был предоставлен акт осмотра земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 62:17:0020241:324 и 62:17:0020241:323.
Между тем 30.12.2015 Сараевский районный отдел управления Росреестра по Рязанской области сообщениями N 62/012/032/2015-286 и N 62/012/032/2015-287 отказал в государственной регистрации договора аренды на спорные земельные участки на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так как не предоставлены документы, подтверждающие основание использования земельных участков ИП Каптилкиным В.С.
Не согласившись с указанными отказами, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением.
Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Апелляционная инстанция с такими выводами суда согласна в силу следующего.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
- - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- - акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- - свидетельства о праве на наследство;
- - вступившие в законную силу судебные акты;
- - акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- - иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- - иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Основания для отказа в государственной регистрации прав установлены статьей 20 Закона N 122-ФЗ.
Так, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случае, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Отказывая в государственной регистрации договоров аренды, управление сослалось на то, что предпринимателем не предоставлены документы, подтверждающие законное основание использования земельных участков ИП Каптилкиным В.С.
Как усматривается из материалов дела, между администрацией и предпринимателем 17.11.2015 были заключены договоры N А-02-15 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:17:0020241:324 и N А-01-15 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:17:0020241:323.
Согласно пункту 4 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения отнесено, в том числе, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности.
В силу статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора аренды.
Договор аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основания для заключения договоров аренды земельных участков без проведения торгов, в частности: земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предусмотрено, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок; при этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости; орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом; указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.
Из смысла приведенной нормы следует, что она подлежит применению лишь в тех случаях, когда земельный участок выделен в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности и находится в муниципальной собственности.
Судом установлено, что 25.09.2015 администрация муниципального образования - Новобокинское сельское поселение Сараевского муниципального района Рязанской области зарегистрировала за собой право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 62:17:0020241:324 и 62:17:0020241:323, выделенные в счет невостребованных земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 62:17:0000000:298.
В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации участниками земельных отношений являются лица, владеющими земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования, на праве пожизненного наследуемого владения, по договору аренды, договору субаренды, на праве ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).
С учетом приведенных норм права и на основании части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельные участки сельскохозяйственного назначения без проведения торгов могут приобрести только лица, использующие соответствующие земельные участки на законных основаниях.
Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что по смыслу действующего законодательства важно не наличие статуса фактического пользователя, а именно наличие законных оснований такого пользования.
В качестве доказательств использования спорных земельных участков предприниматель представил свидетельство о государственной регистрации права от 20.10.2015, согласно которому Каптилкину В.С. принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок общей площадью 5005500 кв. м в земельном участке с кадастровым номером 62:17:0000000:298 общей площадью 10,33 га. Основанием для регистрации явилось решение Сараевского районного суда Рязанской области от 02.07.2015.
Между тем владение долей в земельном участке с кадастровым номером 62:17:0000000:298 не позволяет предпринимателю претендовать на заключение договоров аренды без проведения торгов на земельные участки с кадастровыми номерами 62:17:0020241:324 и 62:17:0020241:323, так как долей в указанных земельных участках предприниматель не имеет.
Представленный в регистрирующий орган акт осмотра спорных земельных участков от 16.10.2015 также не является доказательством, подтверждающим факт законного использования спорных участков.
В данном случае названный документ не может быть квалифицирован как юридический факт правопорождающего характера, из которого возникает правоотношение по пользованию спорными земельными участками.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у администрации отсутствовали законные основания для заключения договора аренды спорных земельных участков без проведения торгов, в связи с чем обжалуемые сообщения об отказе в государственной регистрации являются законными и обоснованными.
Довод апелляционной жалобы о том, что предприниматель являлся арендатором долей в земельном участке с кадастровым номером 62:17:0000000:298, что подтверждается договорами аренды земельного участка от 17.06.2015, от 17.07.2014 и от 16.08.2013, заключенными с собственниками долей - физическими лицами, не подтверждает использование земельного участка, находящегося в общедолевой собственности на законных основаниях, не может быть принят во внимание судом.
После вступления в силу Закона N 101-ФЗ земельная доля не может быть объектом аренды, предметом договора аренды земель сельскохозяйственного назначения может являться только поставленный на кадастровый учет отдельный участок.
Получение законного права владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности (статья 14 Закона N 101-ФЗ) в счет невостребованных долей, либо аренда земельных долей по договорам, заключенным до вступления в силу Закона N 101-ФЗ, предпринимателем не представлено.
Указанный вывод суда согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 10.07.2015 по делу N А48-3900/2014.
Кроме того, указанные договоры аренды не были представлены предпринимателем в регистрирующий орган при подаче заявлений о регистрации договоров аренды спорных земельных участков.
Ссылка предпринимателя на то, что администрация подтверждает факт использования обществом всех испрашиваемых земельных участков на момент обращения его в администрацию не имеет правового значения в данном случае, поскольку материалами дела подтверждено отсутствие законных оснований для такого использования.
С учетом изложенного доводы жалобы о том, что заключенные договоры аренды соответствуют требованиям законодательства и никем не оспорены, отклоняются судом.
Иных аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 14.06.2016 по делу N А54-1658/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.10.2016 N 20АП-4723/2016 ПО ДЕЛУ N А54-1658/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2016 г. по делу N А54-1658/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 04.10.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 06.10.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Дайнеко М.М. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии представителей заявителя - индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Каптилкина Владимира Сергеевича (с. Новобокино Сараевского района Рязанской области, ОГРН 312622523400017, ИНН 621700555841) - Замятиной Н.А. (доверенность от 19.09.2016), заинтересованного лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1046209031384, ИНН 6234010728) - Головневой Л.А. (доверенность от 21.06.2016), третьего лица - администрации муниципального образования - Новобокинское сельское поселение Сараевского муниципального района Рязанской области (с. Новобокино Сараевского района Рязанской области) - Тишиной О.А. (доверенность от 19.09.2016), в отсутствие представителя третьего лица - прокуратуры Сараевского района Рязанской области (Рязанская область), уведомленного надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя - главы крестьянского (фермерского) хозяйства Каптилкина Владимира Сергеевича на решение Арбитражного суда Рязанской области от 14.06.2016 по делу N А54-1658/2016 (судья Соломатина О.В.), установил следующее.
Индивидуальный предприниматель - глава крестьянского (фермерского) хозяйства Каптилкин Владимир Сергеевич (далее - заявитель, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - управление) о признании незаконными отказов в государственной регистрации договоров аренды земельного участка с кадастровым номером 62:17:0020241:324 и земельного участка с кадастровым номером 62:17:0020241:323, а также об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Сараевского района Рязанской области и администрация муниципального образования - Новобокинское сельское поселение Сараевского муниципального района Рязанской области.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 14.06.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе предприниматель, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить.
Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 22.09.2016.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 25.09.2015 администрация зарегистрировала за муниципальным образованием - Новобокинское сельское поселение Сараевского муниципального района Рязанской области право собственности на земельные участки с кадастровым номером 62:17:0020241:323 общей площадью 226 000 кв. м (свидетельство о регистрации права, кадастровый паспорт земельного участка) и с кадастровым номером 62:17:0020241:324 общей площадью 431 600 кв. м (свидетельство о регистрации права, кадастровый паспорт земельного участка), выделенные в счет невостребованных земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 62:17:0000000:298, общей площадью 5935600 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, местоположение: Рязанская область, Сараевский район, Новобокинское сельское поселение.
Администрация в порядке, предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ), разместила 10.10.2015 в газете "Рязанские ведомости" N 189 (4983) информационное сообщение о возможности приобретения указанных земельных участков в аренду по цене в размере 0,3% от их кадастровой стоимости либо в собственность по цене в размере 15% их кадастровой стоимости.
Аналогичное объявление было размещено в газете "Сараевские зори" 09.10.2015 N 41 (10787).
ИП Каптилкин В.С. на основании пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ обратился в администрацию с заявлением о намерении заключить договор аренды на указанные земельные участки.
Между администрацией и предпринимателем 17.11.2015 были заключены: договоры N А-02-15 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:17:0020241:324 и N А-01-15 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:17:0020241:323.
Предприниматель и администрация 17.11.2015 обратились в ГБУ Рязанской области "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Рязанской области" с заявлениями о государственной регистрации договоров аренды на земельные участки (43,44,68,69).
На государственную регистрацию были представлены следующие документы:
- заявление о государственной регистрации права,
- договор аренды земельного участка,
- свидетельство о государственной регистрации права от 20.10.2015,
- справка от 17.11.2015 N 07-24/801 из архива администрации муниципального образования - Сараевский муниципальный район Рязанской области.
Уведомлениями от 23.11.2015 N 62/012/032/2015-286 и от 30.11.2015 N 62/012/032/2015-287 государственная регистрация договоров аренды земельных участков была приостановлена до 23.12.2015 и до 30.12.2015 соответственно по причине того, что из содержания справки администрации муниципального образования - Сараевский муниципальный район Рязанской области от 17.11.2015 N 07-24/801 не усматривается, на основании какого документа используются земельные участки ИП Каптилкиным В.С., в связи с чем у государственного регистратора возникли сомнения в проведения государственной регистрации договора аренды.
Во время приостановления администрацией в регистрирующий орган был предоставлен акт осмотра земельных участков сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 62:17:0020241:324 и 62:17:0020241:323.
Между тем 30.12.2015 Сараевский районный отдел управления Росреестра по Рязанской области сообщениями N 62/012/032/2015-286 и N 62/012/032/2015-287 отказал в государственной регистрации договора аренды на спорные земельные участки на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так как не предоставлены документы, подтверждающие основание использования земельных участков ИП Каптилкиным В.С.
Не согласившись с указанными отказами, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением.
Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Апелляционная инстанция с такими выводами суда согласна в силу следующего.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Ненормативные правовые акты, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными при наличии одновременно двух условий, а именно: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
- - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- - акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- - свидетельства о праве на наследство;
- - вступившие в законную силу судебные акты;
- - акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- - иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- - иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Основания для отказа в государственной регистрации прав установлены статьей 20 Закона N 122-ФЗ.
Так, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, в случае, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.
Отказывая в государственной регистрации договоров аренды, управление сослалось на то, что предпринимателем не предоставлены документы, подтверждающие законное основание использования земельных участков ИП Каптилкиным В.С.
Как усматривается из материалов дела, между администрацией и предпринимателем 17.11.2015 были заключены договоры N А-02-15 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:17:0020241:324 и N А-01-15 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:17:0020241:323.
Согласно пункту 4 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения отнесено, в том числе, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности.
В силу статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора аренды.
Договор аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Частью 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основания для заключения договоров аренды земельных участков без проведения торгов, в частности: земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Пунктом 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ предусмотрено, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок; при этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости; орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом; указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.
Из смысла приведенной нормы следует, что она подлежит применению лишь в тех случаях, когда земельный участок выделен в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности и находится в муниципальной собственности.
Судом установлено, что 25.09.2015 администрация муниципального образования - Новобокинское сельское поселение Сараевского муниципального района Рязанской области зарегистрировала за собой право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 62:17:0020241:324 и 62:17:0020241:323, выделенные в счет невостребованных земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 62:17:0000000:298.
В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации участниками земельных отношений являются лица, владеющими земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования, на праве пожизненного наследуемого владения, по договору аренды, договору субаренды, на праве ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).
С учетом приведенных норм права и на основании части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 5.1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ земельные участки сельскохозяйственного назначения без проведения торгов могут приобрести только лица, использующие соответствующие земельные участки на законных основаниях.
Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что по смыслу действующего законодательства важно не наличие статуса фактического пользователя, а именно наличие законных оснований такого пользования.
В качестве доказательств использования спорных земельных участков предприниматель представил свидетельство о государственной регистрации права от 20.10.2015, согласно которому Каптилкину В.С. принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок общей площадью 5005500 кв. м в земельном участке с кадастровым номером 62:17:0000000:298 общей площадью 10,33 га. Основанием для регистрации явилось решение Сараевского районного суда Рязанской области от 02.07.2015.
Между тем владение долей в земельном участке с кадастровым номером 62:17:0000000:298 не позволяет предпринимателю претендовать на заключение договоров аренды без проведения торгов на земельные участки с кадастровыми номерами 62:17:0020241:324 и 62:17:0020241:323, так как долей в указанных земельных участках предприниматель не имеет.
Представленный в регистрирующий орган акт осмотра спорных земельных участков от 16.10.2015 также не является доказательством, подтверждающим факт законного использования спорных участков.
В данном случае названный документ не может быть квалифицирован как юридический факт правопорождающего характера, из которого возникает правоотношение по пользованию спорными земельными участками.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у администрации отсутствовали законные основания для заключения договора аренды спорных земельных участков без проведения торгов, в связи с чем обжалуемые сообщения об отказе в государственной регистрации являются законными и обоснованными.
Довод апелляционной жалобы о том, что предприниматель являлся арендатором долей в земельном участке с кадастровым номером 62:17:0000000:298, что подтверждается договорами аренды земельного участка от 17.06.2015, от 17.07.2014 и от 16.08.2013, заключенными с собственниками долей - физическими лицами, не подтверждает использование земельного участка, находящегося в общедолевой собственности на законных основаниях, не может быть принят во внимание судом.
После вступления в силу Закона N 101-ФЗ земельная доля не может быть объектом аренды, предметом договора аренды земель сельскохозяйственного назначения может являться только поставленный на кадастровый учет отдельный участок.
Получение законного права владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности (статья 14 Закона N 101-ФЗ) в счет невостребованных долей, либо аренда земельных долей по договорам, заключенным до вступления в силу Закона N 101-ФЗ, предпринимателем не представлено.
Указанный вывод суда согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 10.07.2015 по делу N А48-3900/2014.
Кроме того, указанные договоры аренды не были представлены предпринимателем в регистрирующий орган при подаче заявлений о регистрации договоров аренды спорных земельных участков.
Ссылка предпринимателя на то, что администрация подтверждает факт использования обществом всех испрашиваемых земельных участков на момент обращения его в администрацию не имеет правового значения в данном случае, поскольку материалами дела подтверждено отсутствие законных оснований для такого использования.
С учетом изложенного доводы жалобы о том, что заключенные договоры аренды соответствуют требованиям законодательства и никем не оспорены, отклоняются судом.
Иных аргументированных доводов, способных повлечь за собой отмену обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 14.06.2016 по делу N А54-1658/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
М.М.ДАЙНЕКО
О.Г.ТУЧКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
М.М.ДАЙНЕКО
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)