Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ереминой О.А., Новик В.Л.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от ОАО "Строительный концерн "Вант" - Гарина И.В. по доверенности от 15.01.2015, паспорт (до и после перерыва);
- от ПАО "Восточный экспресс банк" - Костоваров А.С. по доверенности N 606-ГО от 01.06.2017, паспорт (до перерыва); Пчелкин В.С. по доверенности N 127-Ю от 20.02.2017, паспорт (до и после перерыва);
- от третьих лиц: от ИП Зикеевой Т.В. - Моисеенко Д.В. по доверенности от 17.10.2014, паспорт (до и после перерыва);
- от ООО "Стройспектр" - не явился, извещен (до и после перерыва);
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области - не явился, извещен (до и после перерыва),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ИП Зикеевой Татьяны Валерьевны и ОАО "Строительный концерн "Вант"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 10.04.2017 по делу N А53-24157/2014
по иску ПАО "Восточный экспресс банк"
к ОАО "Строительный концерн "Вант"
при участии третьих лиц: ООО "Стройспектр"; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ИП Зикеева Татьяна Валерьевна
о признании (восстановлении) права залога, обращении взыскания на заложенное имущество,
по встречному иску ОАО "Строительный концерн "Вант"
к ПАО "Восточный экспресс банк"
о признании отсутствующим права на заложенное имущество,
принятое в составе судьи Тютюника П.Н.
установил:
ПАО "Восточный экспресс банк" (далее по тексту - банк, истец по настоящему иску) обратился в суд с исковым заявлением к ОАО "Строительный концерн "Вант" (далее по тексту - общество, ответчик) о признании права залога на земельный участок с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б и на находящееся на земельном участке недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 10, - нежилые помещения: комнаты на первом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14; на 2-ом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), литер Б, общей площадью 1 015,8 кв. м, комнаты на 1 этаже NN 15, 16, 17, 18, 19 - 20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29; комнаты на 2 этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23), литер Б (инв. N 180 - "склад оборудования и запчастей"), общей площадью 1 269, 3 кв. м, обращении взыскания на заложенное имущество.
ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ПАО КБ "Восточный", согласно которому общество просит: 1. Признать право залога публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на земельный участок, кадастровый номер 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 86, отсутствующим; 2. Признать право залога публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на нежилые помещения (комнаты на первом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14; на 2-ом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), литер Б, общей площадью 1 015,8 кв. м, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б, отсутствующим; 3. Признать право залога публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на нежилые помещения (комнаты на 1 этаже NN 15, 16, 17, 18, 19 - 20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29; комнаты на 2 этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23), литер Б (инв. N 180 - "склад оборудования и запчастей"), общей площадью 1 269, 3 кв. м, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б, отсутствующим.
Решением суда первоначальные исковые требования удовлетворены. Признано (восстановлено) право залога ПАО КБ "Восточный" на земельный участок с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, площадью 11 369 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 8 б. Признано право залога ПАО КБ "Восточный" на нежилое помещение (комнаты на первом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14; на 2-ом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), литер Б, общей площадью 1 015,8 кв. м, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 10, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8 б. Признать право залога ПАО КБ "Восточный" на нежилое помещение (комнаты на 1 этаже NN 15, 16, 17, 18, 19 - 20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29; комнаты на 2 этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23), литер Б, общей площадью 1 269, 3 кв. м, находящееся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 10, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8 б. Обратить взыскание в пользу ПАО КБ "Восточный" (ОГРН 1022800000112 ИНН 2801015394) на следующее имущество: - земельный участок с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, площадью 11 369 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 8 б; - нежилое помещение (комнаты на первом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14; на 2-ом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), литер Б, общей площадью 1 015,8 кв. м, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 10, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8 б; - нежилое помещение (комнаты на 1 этаже NN 15,16,17,18,19-20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29; комнаты на 2 этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23), литер Б, общей площадью 1 269, 3 кв. м, находящееся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 10, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8 б. Общая начальная продажная цена указанного заложенного имущества установлена в размере 56 096 600 руб. Взыскано с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в пользу ПАО КБ "Восточный" (ОГРН 1022800000112 ИНН 2801015394) 18 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. Возвращено ПАО КБ "Восточный" (ОГРН 1022800000112 ИНН 2801015394) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 000 руб., уплаченную по платежному поручению N 43692 от 07.10.14. В удовлетворении встречного иска отказано. Взыскано с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" (ОГРН 1026104023440 ИНН 6166043169) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 000 руб.
Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Зикеева Т.В. и ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявители указали на незаконность решения, просили отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей жалобы ИП Зикеева Т.В. ссылается на то, что Банком заявлены исковые требования, между тем, в качестве ответчика привлечен только залогодатель - ОАО "Строительный концерн "ВАНТ", требования к титульному собственнику земельного участка, которым является Зикеева Т.В., не заявлялись, к участию в деле в качестве ответчика последняя не привлекалась. При принятии решения, суд первой инстанции не учел, что вопрос о собственности спорного земельного участка существенный и отсутствие зарегистрированного права собственности на земельный участок за ответчиком - ОАО "Строительный концерн "ВАНТ", является препятствием для дальнейшего рассмотрения дела. После возобновления производства по настоящему делу, суд первой инстанции к вопросу отсутствия зарегистрированного права на земельный участок за ответчиком не возвращался, что свидетельствует о противоречивости решения суда первой инстанции, поскольку в нем отсутствуют мотивы со ссылкой на нормы права, которые бы позволяли суду обратить взыскание на имущество Зикеевой Т.В., при том, что Банк таких требований не заявлял. Также заявитель указывает, что суд в своем решении указал, что на объекты недвижимости ипотека возникла в силу закона, однако данное утверждение не подтверждено материалами дела. Третье лицо в своей жалобе пояснила, что залог земельного участка в пользу Банка был прекращен не на основании соглашения об отступном, а на основании соответствующего заявления залогодателя и залогодержателя, поданного в Росреестр, в связи с чем, вывод суда первой инстанции о том, что в связи с ничтожностью соглашения об отступном, установленной Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2013 по делу N А53-20192/2013, залог земельного участка по договору об ипотеке N 84 и от 18.12.2007 не прекратился, является несостоятельным. В своей жалобе, ИП Зикеева Т.В. указала на то, что суд первой инстанции необоснованно отверг доводы ответчика о пропуске исковой давности, так как Банк узнал о нарушенном праве 21.04.2010 г.
В обоснование своей жалобы ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" указало, что судом первой инстанции необоснованно отклонено встречное исковое заявление, в связи с чем, решение является незаконным и необоснованным. Отсутствуют правовые основания удовлетворения иска Банка, пропущен срок исковой давности, оценка имущества не соответствует действительности.
В судебное заседание представители ООО "Стройспектр" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей ООО "Стройспектр" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ОАО "Строительный концерн "Вант" в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Указала о пропуске срока исковой давности, отсутствии доказательств возникновения обязательств общества перед банком. Указала, что встречный иск направлен на установление правовой определенности, установления отсутствия права залога Банка по обязательствам общества.
Представитель ИП Зикеевой Т.В. в судебном заседании поддержала доводы своей апелляционной жалобы, просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ПАО "Восточный экспресс банк" возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 18 декабря 2007 года между обществом с ограниченной ответственностью "Мария" (далее - общество "Мария") и открытым акционерным обществом "Ростпромстройбанк" (далее - общество "Ростпромстройбанк") заключен кредитный договор, в соответствии с которым обществу "Мария" был предоставлен кредит в размере 48 000 000 рублей.
Кредитный договор предусматривал следующий график погашения кредита: до 31.09.2009 - выплата 12 000 000 рублей, до 31.10.2009 - 12 000 000 рублей, до 30.11.2009 - 12 000 000 рублей, до 14.12.2009 - 12 000 000 рублей.
18 декабря 2007 года в целях обеспечения исполнения обязательств общества "Мария" по указанному кредитному договору между открытым акционерным обществом "Строительный концерн "ВАНТ" и ОАО "Ростпромстройбанк" был заключен договор об ипотеке N 84-и, в соответствии с которым в залог ОАО "Ростпромстройбанк" был передан земельный участок площадью 11369 кв. м, кадастровый номер 61:44:021905:0045 для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта по адресу: Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б.
18 декабря 2007 года в целях обеспечения обязательств общества "Мария" по указанному кредитному договору между открытым акционерным обществом "Строительный концерн "ВАНТ" и ОАО "Ростпромстройбанк" был заключен договор поручительства N 332-п.
30 сентября 2009 года были заключены дополнительные соглашения к кредитному договору от 18.12.2007, договору об ипотеке N 84-и от 18.12.2007 и договору поручительства N 332-п от 18.12.2007, которыми были изменены сроки погашения кредита. В соответствии с измененными условиями общество "Мария" обязано было погасить кредит в следующем порядке: до 31.09.2011 - выплата 12 000 000 рублей, до 31.10.2011-12 000 000 рублей, до 30.11.2011-12 000 000 рублей, до 14.12.2011-12 000 000 рублей.
Однако, дополнительное соглашение к договору об ипотеке N 84-и от 18.12.2007 не было зарегистрировано в уполномоченном органе.
09 апреля 2010 года в целях прекращения обязательств общества "Мария" по указанному кредитному договору и в связи с нехваткой денежных средств поручителя общества "ВАНТ" между истцом и указанным обществом было заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым ОАО "Ростпромстройбанк" был передан в собственность земельный участок с кадастровым номером 61:44:021905:0045.
25 июня 2010 года между ОАО "Ростпромстройбанк" и индивидуальным предпринимателем Зикеевой Татьяной Валерьевной был заключен договор купли-продажи в отношении земельного участка, по которому покупатель в рассрочку обязался выплатить 65 000 000 рублей за земельный участок с кадастровым номером 61:44:021905:0045.
06 июля 2010 года на основании решения общего собрания акционеров общества "Ростпромстройбанк" (протокол N 39) и решения общего собрания акционеров открытого акционерного общества "Восточный экспресс банк" (протокол N 53) произошла реорганизация открытого акционерного общества "Восточный экспресс банк" (далее - Банк) путем присоединения к нему общества "Ростпромстройбанк". Следовательно, с этого момента Банк стал правопреемником общества "Ростпромстройбанк".
18 марта 2013 года в отношении общества "Мария" введена процедура банкротства, что подтверждается Определением Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2013 по делу N А53-36918/2012.
05 августа 2013 года Банк, получив 3 673 400 рублей из причитающихся 65 868 000 рублей по договору купли-продажи от 25.06.2010, обратился в суд с иском к Зикеевой Т.В. об обращении взыскания на земельный участок.
18 сентября 2013 года Зикеева Т.В. обратилась в суд с иском к обществу "ВАНТ" об истребовании земельного участка и обязании снести нежилое помещение склада литер "Б", площадью 1015,8 кв. м, и здание автозаправочной станции площадью, 1269, 3 кв. м, которые расположены на земельном участке.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2013 по делу N А53-20192/2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.06.2014, соглашение об отступном от 09.04.2010 и договор купли-продажи от 25.06.2010 были признаны недействительными, поскольку Банк приобрел земельный участок без объектов недвижимости на нем, что нарушает требования ст. 35 Земельного кодекса РФ.
В дальнейшем акционерное общество "Строительный концерн "ВАНТ" обратилось в суд с иском о признании за ним права собственности на земельный участок и освобождении его от залога Банка. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2014 по делу N А53-28776/13, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, иск был удовлетворен, 10.12.14 постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014 по делу N А53-28776/2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области, 03.11.15 производство по делу прекращено ввиду отказа истца от иска.
Заявляя настоящий иск, Банк полагает, что поскольку соглашение об отступном от 09.04.2010 было признано недействительным, то и обязательства, на прекращение которых было направлено это соглашение, не прекратились, а именно:
- - не прекратились обязательства общества "Мария" по возврату кредитных средств в размере 48 000 000 рублей, уплате процентов и штрафных санкций в соответствии с кредитным договором от 18.12.2007;
- - не прекратились обязательства общества "ВАНТ" по возврату кредитных средств в размере 48 000 000 рублей, уплате процентов и штрафных санкций в соответствии с договором поручительства N 302-п от 18.12.2007.
- - не прекратились обязательства общества "ВАНТ" как залогодателя земельного участка по договору об ипотеке N 84-и от 18.12.2007, и, как следствие, не прекратилось право залога Банка на Земельный участок;
- - не прекратились обязательства общества "ВАНТ" как залогодателя объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по договору об ипотеке N 84-и от 18.12.2007, в соответствии со ст. 64 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и, как следствие, не прекратилось право залога Банка на эти объекты недвижимости.
Таким образом, права и законные интересы Банка нарушены неисполнением обязательств по кредитному договору от 18.12.2007, что является основанием для обращения взыскания на заложенные в соответствии с договором об ипотеке N 84-и от 18.12.2007 земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости.
Однако, учитывая, что запись в ЕГРП о залоге этих объектов была погашена в связи с заключением соглашения об отступном от 09.04.2010, то обращение взыскания на заложенное имущество невозможно без признания (восстановления) права залога.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Согласно ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Прекращение обеспечиваемого обязательства является основанием для внесения записи о прекращении ипотеки.
Соответственно, заключив соглашение об отступном от 09.04.2010, общество "ВАНТ" и Банк прекратили обязательства по кредитному договору от 18.12.2007, обеспеченные в соответствии с договором об ипотеке N 84-и от 18.12.2007 залогом земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Соглашение об отступном от 09.04.2010 являлось основанием для погашения регистрирующим органом права Банка на залог указанного имущества путем внесения соответствующей регистрационной записи.
Указанные обстоятельства явились основанием для заявления настоящего иска.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2013 по делу N А53-20192/2013, вступившим в законную силу 05 марта 2014 года, соглашение об отступном от 09.04.2010 признано недействительной (ничтожной) сделкой.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в применимой редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ (в применимой редакции) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Соответственно, ничтожность соглашения об отступном от 09.04.2010 означает, что его заключение не повлекло те последствия, на которые оно было направлено, т.е. не прекратило обязательства общества "Мария" по кредитному договору от 18.12.2007 и обязательства общества "ВАНТ" по договору об ипотеке N 84-и от 18.12.2007. Из этого следует, что не прекратилось и право залога Банка на земельный участок.
Согласно п. 52 Постановлений Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Из этого следует, что надлежащим способом защиты прав и законных интересов Банка является не оспаривание регистрационных действий по погашению записи о залоге, которые обоснованно были совершены в соответствии с непризнанным на тот момент недействительным соглашением об отступном от 09.04.2010, а предъявление иска о признании (восстановлении) права залога на земельный участок, решение по которому является основанием для восстановления регистрационной записи о залоге.
В Постановлении от 15.10.2013 N 8094/13 Президиум ВАС РФ указал, что при наличии оснований недействительности соглашения о расторжении договора ипотеки необходимо с учетом положений пунктов 3 и 52 постановления N 10/22 квалифицировать исковое требование в качестве требования о признании за обществом права обременения недвижимого имущества, а при установлении принадлежности истцу названного права указать на это в резолютивной части решения по делу. Такое решение по смыслу пункта 56 постановления N 10/22 является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.
В Постановлении от 21.06.2011 N 2150/11 Президиум ВАС РФ указал, что исходя из положений пункта 52 постановления N 10/22 восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога.
На основании изложенного, суд пришел к выводу об удовлетворении требования Банка о признании (восстановлении) его права залога на земельный участок.
Относительно оснований для признания права залога на расположенные на земельном участке объекты недвижимости суд первой инстанции указал следующее.
Согласно условиям договора об ипотеке N 84-и от 18.12.2007 общество "ВАНТ" передало в залог только земельный участок.
В то же время решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2013 по делу N А53-20192/2013, вступившим в законную силу 05 марта 2014 года, было установлено, что на земельном участке расположены два объекта недвижимости, принадлежащие обществу "ВАНТ" - нежилое помещение (комнаты на 1 этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, комнаты на 2 этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), общей площадью 1015,8 кв. м, литер Б, находящееся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 10, и нежилое помещение (комнаты на 1 этаже NN 15, 16, 17, 18, 19 - 20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 комнаты на 2 этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23), общей площадью 1269,3 кв. м, литер Б, находящееся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 10, что и послужило основанием для признания недействительными соглашения об отступном от 09.04.2010 и договора купли-продажи от 25.06.2010.
Как следует из договора купли-продажи N 5361 от 09.03.2007, на основании которого общество "ВАНТ" приобрело земельный участок, на этом земельном участке на тот момент уже располагались указанные объекты недвижимости.
Следовательно, при передаче земельного участка в залог в соответствии с договором об ипотеке N 84-и от 18.12.2007 на нем располагались обозначенные объекты недвижимости, принадлежащие обществу "ВАНТ".
В соответствии со ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в применимой редакции) если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Следовательно, в результате передачи в залог земельного участка в силу закона возникло право залога и в отношении указанных объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Согласно ч. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
В соответствии с договором об ипотеке N 84-и от 18.12.2007 все обязательства общества "Мария" из кредитного договора от 18.12.2007, в том числе по уплате процентов за пользование кредитом и пени за несвоевременное исполнение обязательств, обеспечиваются залогом земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Следовательно, Банк в целях получения удовлетворения своих требований по кредитному договору от 18.12.2007 вправе обратить взыскания на указанное заложенное имущество.
В соответствии со ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд при обращении взыскания на заложенное имущество должен указать имущество, на которое обращено взыскание, начальную продажную цену исходя из условия договора об ипотеке, способ и порядок реализации имущества, а также подлежащую перечислению залогодержателю денежную сумму.
В соответствии с п. 1.4 договора об ипотеке N 84-и от 18.12.2007 начальная продажная цена заложенного имущества установлена в размере 56 096 600 рублей. Способ реализации заложенного имущества в договоре не определен. В то же время в соответствии с п. 1 ст. 56 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.
Задолженность заемщика перед банком по состоянию на 14.01.15 составляет 117 947 460,82 руб., в том числе:
- - 48 000 000 руб. основной долг;
- - 38 537 808,23 руб. проценты за пользование кредитом;
- - 31 409 652,59 руб. неустойка.
Суд первой инстанции указал, что контррасчет задолженности ответчиком не представлен, о пропуске срока исковой давности в части суммы задолженности ответчиком не заявлено.
Поскольку залог не прекратился, он продолжает обеспечивать неисполненные должником обязательства, в том числе начисленные проценты и неустойки по кредитному договору.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации.
В соответствии со статьей 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
В соответствии с пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", в соответствии с которым при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
На основании изложенного, суд первой инстанции указал, что подлежат удовлетворению требования об обращении взыскания на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости путем продажи с публичных торгов, начальную продажную цену имущества суд устанавливает в размере 56 096 600 рублей (пункт 1.4. договора), поскольку сведения об иной стоимости объектов сторонами суду не представлены.
На основании изложенного, отказано в удовлетворении встречного иска.
Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.
Из материалов дела следует, и согласно информации, предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 05.05.2017 г. N 14-3003, а также ранее представленной в материалы дела, титульным владельцем спорного земельного участка является Зикеева Татьяна Валерьевна.
Как указано выше, решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2013 по делу N А53-20192/2013, вступившим в законную силу 05 марта 2014 года, сделка купли-продажи, заключенная между Банком и Зикеевой Т.В. в отношении спорного земельного участка признана недействительной, между тем, решение о применении последствий недействительности сделки и возврате спорного имущества судами не выносилось. Доказательств обращения с таким иском истцом не представлено.
В соответствии с п. 52, 53 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о восстановлении права залога с привлечением в качестве ответчика залогодателя и лица, за которым на момент рассмотрения спора зарегистрировано право на спорное имущество.
Зикеева в качестве ответчика по настоящему делу не привлечена. Фактически, имущество находится в ее распоряжении, о чем внесена запись в ЕГРП. Фактически оспариваемое решение суда невозможно исполнить.
Ошибочны выводы суда первой инстанции в отношении восстановления права залога в отношении объектов недвижимости нежилых помещений, расположенных на спорном земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045.
В соответствии со ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции Федеральных законов от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 6.12.11 N 405-ФЗ) если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
Из материалов дела следует, что договор ипотеки заключался между Банком и ОАО "Строительный концерн "Вант" только на спорный земельный участок.
На протяжении всех многочисленных судебных споров по делам N А53-28776/2013, А53-20192/2013, банк указывал, что ему не было известно о наличии расположения на спорном земельном участке объектов недвижимости, при выходе на место, объекты обнаружены не были. Указанные обстоятельства передачи земельного участка в собственность без передачи объектов недвижимости, расположенных на нем, явились основанием для оспаривания сделок по отступному, купли-продажи. В рамках дела N А53-28776/2013 суд кассационной инстанции, исходя из позиции Банка, указывал о разрешении спора с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04 о возможности совершения сделок по отчуждению земельного участка без включения недействительной ее части.
Кроме того, из Отчета об оценке спорного земельного участка 2007 г., выполненного при подписании договора об ипотеке, представленного в суд апелляционной инстанции истцом (подлинный на обозрение) следует, что оценка рыночной стоимости спорного земельного участка производилась только в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045. Расположенные на нем объекты установлены, но не оценивались.
Кроме того, истцом не представлено доказательств регистрации права ипотеки на нежилые помещения.
Согласно п. 2 ст. 20 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог также возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, применяются к залогу, возникающему в силу закона.
В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ, договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. В силу п. 4 ст. 339 ГК РФ несоблюдение правил, содержащихся в п. 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность о договоре залога.
В соответствии с п. 59 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ 10/22 если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Таким образом, в отношении объектов недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, а именно нежилые помещения: комнаты на первом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14; на 2-ом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), литер Б, общей площадью 1 015,8 кв. м, комнаты на 1 этаже NN 15, 16, 17, 18, 19 - 20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29; комнаты на 2 этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23), литер Б (инв. N 180 - "склад оборудования и запчастей"), общей площадью 1 269, 3 кв. м право залога у банка ранее не возникало (поскольку указанное не было предусмотрено и оценено сторонами) и не может быть восстановлено путем подачи настоящего иска. В данной части требований надлежит отказать.
Также из материалов дела следует, что ответчиком заявлено о применении судом срока исковой давности.
При этом, ответчиком и третьим лицом указана позиция, согласно которой срок исковой давности в отношении требований об обращении взыскании на заложенное имущество истекло в декабре 2012 г., (с учетом срока окончания исполнения обязательств по договору ипотеке до декабря 2009 г.), а срок давности по требованию о восстановлении права залога истек 09.04.2013 г., поскольку на момент заключения договора об отступном, истцу было известно о том, что земельный участок передается самостоятельно без передачи собственником объектов недвижимости, на нем расположенных.
Суд первой инстанции указал, что о нарушении права, банк узнал 05.03.14 (дата вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2013 по делу N А53-20192/2013), исковое заявление подано 30.09.14, т.е. в пределах срока исковой давности.
При этом, суд первой инстанции сослался на разъяснениям, данным в п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется
Также суд отклонил довод ответчика о том, что залог прекратился 14.12.2009 (срок погашения кредита), а срок исковой давности истек 14.12.12., поскольку, как следует из соглашения об отступном от 09.04.10, в пункте 2.1. соглашения стороны подтвердили наличие зарегистрированного ограничения (обременения).
Суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии договором об ипотеке срок исполнения обязательств по 31.09.2009 г. - 12 млн. руб., по 31.10.2009 г. - 12 млн руб., 30.11.2009 г. - 12 млн руб., по 14.12.09 г. - 12 млн руб.
В соответствии с дополнительным соглашением к договору ипотеки срок выполнения обязательств установлены теми же датами до 2011 г.
Между тем, как следует из материалов дела, данное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию. Стороны пояснили, представленный штамм о регистрации (т. 1. л.д. 136) не относится к дополнительному соглашению.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ, договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. В силу п. 4 ст. 339 ГК РФ несоблюдение правил, содержащихся в п. 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность о договоре залога.
Таким образом, дополнительное соглашение от 13.09.2009 г. является ничтожным.
При этом, ссылка Банка на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.04.2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по договорам, связанным с признанием договоров незаключенными" и Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 г. N 15510/12 подлежит отклонению, поскольку не применимо к спорной ситуации. Ничтожность договора ипотеки в отсутствие регистрации прямо предусмотрена законом.
При этом, суд учитывает, что договор об отступном заключался между банком и ОАО "Вант" как поручителем в рамках договора N 332-п от 18.12.2007 г. и дополнительного соглашения, а не в рамках реализации имущества по договору залога.
Прекращение договора залога произведено на основании заявлений каждой из сторон сделки, поданного в Регистрирующий орган.
Истцом также указано, срок исковой давности по заявленным требованиям о восстановлении права залога в отношении спорного имущества необходимо считать с момента 05.03.2014 г. даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда РО от 18.12.2013 г. по делу N А53-20192/2013.
Как указано выше, в соответствии с п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Указанное означает необходимость определения момента, когда Банк мог и должен был узнать о нарушенном праве.
Между тем, из материалов дела следует, что о том, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, Банку было известно при заключении договора об ипотеке N 84-и от 18.12.2007 г.
По определению суда апелляционной инстанции Банком представлен Отчет N 1213/12 об оценке рыночной и ликвидационной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б. Данный отчет изготовлен в 2007 г. и является основанием для заключения договора об ипотеке.
Из представлено отчета оценки, являющемуся частью договора ипотеки следует, в разделе: характеристика земельного участка указано, что участок огорожен, около половины земельного участка застроена зданиями торгового назначения, представлен фотоотчет, где зафиксированы объекты недвижимости на территории спорного участка (подлинный отчет представлен на обозрение суду).
Кроме того, в отчете имеется ссылка на договор купли-продажи недвижимого имущества, в кадастровом паспорте указано назначение спорного участка для эксплуатации сооружений.
В Приложении N 1 к Отчету представлены документы, а именно договор N 5361 купли-продажи земельного участка от 09.03.2007 г. между МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону (продавец) и АО "Строительный концерн "Вант". (покупатель).
В соответствии с п. 1.1. указанного договора Продавец передает в собственность земельный участок общей площадью 11369 кв. м, находящийся в распоряжении Администрации г. Ростова-на-Дону по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8-б, а "Покупатель" принимает земельный участок общей площадью 11369 кв. м с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045 для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта в границах, указанных в кадастровой карте (плане) от 07.07.2006 г. 4412/06-1345, масштаб 1:2482, являющегося неотъемлемой частью договора.
В п. 1.2. договора указано, что на участке у покупателя имеются в собственности: автозаправочная, площадью 5,8 кв. м, литер А, нежилое помещение. Литер Б, комнаты на 1-м этаже NN 15, 16, 17, 18, 19 - 20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, комнаты на 2-м этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 общей площадью 1269.3 кв. м, нежилое помещение, литер Б, комнаты на 1-м этаже, NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14; на 2-м этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, общей площадью 1015, 8 кв. м.
С данными документами банк был ознакомлен при заключении договора об ипотеке и об отступном.
Доводы банка о невозможности установления факта нахождения объектов недвижимости на спорном земельном участке ввиду различных почтовых адресов земельного участка и объектов недвижимого имущества, несостоятельны, поскольку банку переданы все первичные документы, подтверждающие наличие на участке спорных объектов недвижимости, представлен кадастровый паспорт, указаны поворотные точки.
Таким образом, на момент заключения соглашения об отступном 21.04.2010 г. банк знал и должен был знать о недействительности заключаемой сделки, поскольку заключение сделки по отчуждению земельного участка без одновременного отчуждения расположенных на нем объектов недвижимости противоречит пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса влечет за собой ничтожность договора и нарушении своего права по прекращению права на залог. С указанного момент начал течь срок исковой давности и истек 21.04.2013 г., настоящий иск заявлен 30.09.2014 г., за пределами срока.
При этом, истец ссылается на устранение правовой неопределенности в отношении спорного договора, которая устранена с даты вступления в законную силу решения суда по делу N А53-28776/2013 г. Между тем, разъяснения ВАС касаются при рассмотрении незаключенных договоров. В спорном случае судом установлена его ничтожность. На момент заключения договора истец знал о том, что договор об отступном ничтожен, на спорном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику.
Ссылки истца на правовую позицию ВАС в соответствии с Информационным письмом N 165 также необоснованны, поскольку касаются споров при признании договоров незаключенными.
Суд учитывает, что Банк до настоящего времени не обращался ни к ООО "Мария" ни к ООО "Вант" (как поручителю) о взыскании задолженности по кредитному договору, самостоятельно принимал меры по реализации земельного участка выбранному контрагенту.
Также суд апелляционной инстанции учитывает следующее.
В соответствии с пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", в соответствии с которым при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
Президиум также указал, что при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
Между тем, из материалов дела следует, что судом определена стоимость реализации имущества исходя из соглашения сторон, заключенного в 2007 г. (10 лет назад). При этом, стоимость недвижимого имущества договором об ипотеке не оценена в полном объеме, в соответствии с отчетом об оценке рыночная стоимость объекта оценки на 03.12.2007 г. составляет 80 138 000 руб. Кроме того, Банком не представлен расчет требований по кредитным обязательствам с учетом получения части оплаты при продаже спорного имущества Зикеевой.
В соответствии со ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
На основании изложенного, с учетом заключения договора об ипотеке только на земельный участок без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, с учетом пропуска срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, не привлечения в качестве ответчика Зикееву Т.В., требования банка о признании права залога на земельный участок с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б и на находящееся на земельном участке недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 10, - нежилые помещения: комнаты на первом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14; на 2-ом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), литер Б, общей площадью 1 015,8 кв. м, комнаты на 1 этаже NN 15, 16, 17, 18, 19 - 20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29; комнаты на 2 этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23), литер Б (инв. N 180 - "склад оборудования и запчастей"), общей площадью 1 269, 3 кв. м, обращении взыскания на заложенное имущество подлежат отклонению.
Рассматривая исковые требования по встречному иску, с учетом установленных судом обстоятельств отсутствия обязательств ОАО "Вант" по договору ипотеки в силу истечения срока исковой давности, пропуска истцом срока исковой давности по восстановлению права залога на спорное имущество и обращение взыскания на заложенное имущества, в целях установления правовой определенности взаимоотношений сторон в рамках исполнения договора об ипотеке, подлежат удовлетворению встречные требования ответчика о признании отсутствующим права залога публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на земельный участок, кадастровый номер 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 86; признании отсутствующим права залога публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на нежилые помещения (комнаты на первом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14; на 2-ом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), литер Б, общей площадью 1 015,8 кв. м, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б.; признать отсутствующим право залога публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на нежилые помещения (комнаты на 1 этаже NN 15, 16, 17, 18, 19 - 20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29; комнаты на 2 этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23), литер Б (инв. N 180 - "склад оборудования и запчастей"), общей площадью 1 269, 3 кв. м, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б.
Расходы по госпошлине по иску и апелляционным жалобам возлагаются на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.04.2017 г. по делу N А53-24157/2014 отменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"По первоначальному иску:
В удовлетворении исковых требований ОАО "Восточный экспресс банк" (ОГРН 1022800000112, ИНН 2801015394) отказать.
По встречному иску:
признать отсутствующим право залога публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на земельный участок, кадастровый номер 61:44:021905:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 86.
Признать отсутствующим право залога публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на нежилые помещения (комнаты на первом этаже NN 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14; на 2-ом этаже NN 1,2,3,4,5,6,7,8,9), литер Б, общей площадью 1 015,8 кв. м, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б.
Признать отсутствующим право залога публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на нежилые помещения (комнаты на 1 этаже NN 15,16,17,18,19-20, 21, 21а, 216, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29; комнаты на 2 этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23), литер Б (инв. N 180 - "склад оборудования и запчастей"), общей площадью 1 269, 3 кв. м, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б.
Взыскать с ОАО "Восточный экспресс банк" (ОГРН 1022800000112, ИНН 2801015394) в пользу ИП Зикеевой Татьяны Валерьевны (ИНН 616613099120, ОГРНИП 310619308100054) 3 000 руб. расходы по госпошлине по жалобе.
Взыскать с ОАО "Восточный экспресс банк" (ОГРН 1022800000112, ИНН 2801015394) в доход Федерального бюджета РФ 15 000 руб. госпошлины по иску и апелляционной жалобе ООО "Строительный концерн "Вант" (ИНН 6166043169, ОГРН 1026104023440).
Возвратить ПАО КБ "Восточный экспресс банк" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 000 руб., уплаченную по платежному поручению N 43692 от 07.10.14. Л.д. 223 т. 1)"
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.07.2017 N 15АП-8203/2017 ПО ДЕЛУ N А53-24157/2014
Требование: О признании (восстановлении) права залога, обращении взыскания на заложенное имущество.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2017 г. N 15АП-8203/2017
Дело N А53-24157/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 июля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ереминой О.А., Новик В.Л.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от ОАО "Строительный концерн "Вант" - Гарина И.В. по доверенности от 15.01.2015, паспорт (до и после перерыва);
- от ПАО "Восточный экспресс банк" - Костоваров А.С. по доверенности N 606-ГО от 01.06.2017, паспорт (до перерыва); Пчелкин В.С. по доверенности N 127-Ю от 20.02.2017, паспорт (до и после перерыва);
- от третьих лиц: от ИП Зикеевой Т.В. - Моисеенко Д.В. по доверенности от 17.10.2014, паспорт (до и после перерыва);
- от ООО "Стройспектр" - не явился, извещен (до и после перерыва);
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области - не явился, извещен (до и после перерыва),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ИП Зикеевой Татьяны Валерьевны и ОАО "Строительный концерн "Вант"
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 10.04.2017 по делу N А53-24157/2014
по иску ПАО "Восточный экспресс банк"
к ОАО "Строительный концерн "Вант"
при участии третьих лиц: ООО "Стройспектр"; Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ИП Зикеева Татьяна Валерьевна
о признании (восстановлении) права залога, обращении взыскания на заложенное имущество,
по встречному иску ОАО "Строительный концерн "Вант"
к ПАО "Восточный экспресс банк"
о признании отсутствующим права на заложенное имущество,
принятое в составе судьи Тютюника П.Н.
установил:
ПАО "Восточный экспресс банк" (далее по тексту - банк, истец по настоящему иску) обратился в суд с исковым заявлением к ОАО "Строительный концерн "Вант" (далее по тексту - общество, ответчик) о признании права залога на земельный участок с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б и на находящееся на земельном участке недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 10, - нежилые помещения: комнаты на первом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14; на 2-ом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), литер Б, общей площадью 1 015,8 кв. м, комнаты на 1 этаже NN 15, 16, 17, 18, 19 - 20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29; комнаты на 2 этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23), литер Б (инв. N 180 - "склад оборудования и запчастей"), общей площадью 1 269, 3 кв. м, обращении взыскания на заложенное имущество.
ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ПАО КБ "Восточный", согласно которому общество просит: 1. Признать право залога публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на земельный участок, кадастровый номер 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 86, отсутствующим; 2. Признать право залога публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на нежилые помещения (комнаты на первом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14; на 2-ом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), литер Б, общей площадью 1 015,8 кв. м, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б, отсутствующим; 3. Признать право залога публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на нежилые помещения (комнаты на 1 этаже NN 15, 16, 17, 18, 19 - 20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29; комнаты на 2 этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23), литер Б (инв. N 180 - "склад оборудования и запчастей"), общей площадью 1 269, 3 кв. м, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б, отсутствующим.
Решением суда первоначальные исковые требования удовлетворены. Признано (восстановлено) право залога ПАО КБ "Восточный" на земельный участок с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, площадью 11 369 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 8 б. Признано право залога ПАО КБ "Восточный" на нежилое помещение (комнаты на первом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14; на 2-ом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), литер Б, общей площадью 1 015,8 кв. м, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 10, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8 б. Признать право залога ПАО КБ "Восточный" на нежилое помещение (комнаты на 1 этаже NN 15, 16, 17, 18, 19 - 20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29; комнаты на 2 этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23), литер Б, общей площадью 1 269, 3 кв. м, находящееся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 10, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8 б. Обратить взыскание в пользу ПАО КБ "Восточный" (ОГРН 1022800000112 ИНН 2801015394) на следующее имущество: - земельный участок с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, площадью 11 369 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 8 б; - нежилое помещение (комнаты на первом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14; на 2-ом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), литер Б, общей площадью 1 015,8 кв. м, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, д. 10, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8 б; - нежилое помещение (комнаты на 1 этаже NN 15,16,17,18,19-20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29; комнаты на 2 этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23), литер Б, общей площадью 1 269, 3 кв. м, находящееся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 10, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8 б. Общая начальная продажная цена указанного заложенного имущества установлена в размере 56 096 600 руб. Взыскано с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" в пользу ПАО КБ "Восточный" (ОГРН 1022800000112 ИНН 2801015394) 18 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. Возвращено ПАО КБ "Восточный" (ОГРН 1022800000112 ИНН 2801015394) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 000 руб., уплаченную по платежному поручению N 43692 от 07.10.14. В удовлетворении встречного иска отказано. Взыскано с ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" (ОГРН 1026104023440 ИНН 6166043169) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 000 руб.
Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Зикеева Т.В. и ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" обжаловали его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявители указали на незаконность решения, просили отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование своей жалобы ИП Зикеева Т.В. ссылается на то, что Банком заявлены исковые требования, между тем, в качестве ответчика привлечен только залогодатель - ОАО "Строительный концерн "ВАНТ", требования к титульному собственнику земельного участка, которым является Зикеева Т.В., не заявлялись, к участию в деле в качестве ответчика последняя не привлекалась. При принятии решения, суд первой инстанции не учел, что вопрос о собственности спорного земельного участка существенный и отсутствие зарегистрированного права собственности на земельный участок за ответчиком - ОАО "Строительный концерн "ВАНТ", является препятствием для дальнейшего рассмотрения дела. После возобновления производства по настоящему делу, суд первой инстанции к вопросу отсутствия зарегистрированного права на земельный участок за ответчиком не возвращался, что свидетельствует о противоречивости решения суда первой инстанции, поскольку в нем отсутствуют мотивы со ссылкой на нормы права, которые бы позволяли суду обратить взыскание на имущество Зикеевой Т.В., при том, что Банк таких требований не заявлял. Также заявитель указывает, что суд в своем решении указал, что на объекты недвижимости ипотека возникла в силу закона, однако данное утверждение не подтверждено материалами дела. Третье лицо в своей жалобе пояснила, что залог земельного участка в пользу Банка был прекращен не на основании соглашения об отступном, а на основании соответствующего заявления залогодателя и залогодержателя, поданного в Росреестр, в связи с чем, вывод суда первой инстанции о том, что в связи с ничтожностью соглашения об отступном, установленной Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2013 по делу N А53-20192/2013, залог земельного участка по договору об ипотеке N 84 и от 18.12.2007 не прекратился, является несостоятельным. В своей жалобе, ИП Зикеева Т.В. указала на то, что суд первой инстанции необоснованно отверг доводы ответчика о пропуске исковой давности, так как Банк узнал о нарушенном праве 21.04.2010 г.
В обоснование своей жалобы ОАО "Строительный концерн "ВАНТ" указало, что судом первой инстанции необоснованно отклонено встречное исковое заявление, в связи с чем, решение является незаконным и необоснованным. Отсутствуют правовые основания удовлетворения иска Банка, пропущен срок исковой давности, оценка имущества не соответствует действительности.
В судебное заседание представители ООО "Стройспектр" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителей ООО "Стройспектр" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ОАО "Строительный концерн "Вант" в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Указала о пропуске срока исковой давности, отсутствии доказательств возникновения обязательств общества перед банком. Указала, что встречный иск направлен на установление правовой определенности, установления отсутствия права залога Банка по обязательствам общества.
Представитель ИП Зикеевой Т.В. в судебном заседании поддержала доводы своей апелляционной жалобы, просила решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ПАО "Восточный экспресс банк" возражал против удовлетворения апелляционных жалоб, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 18 декабря 2007 года между обществом с ограниченной ответственностью "Мария" (далее - общество "Мария") и открытым акционерным обществом "Ростпромстройбанк" (далее - общество "Ростпромстройбанк") заключен кредитный договор, в соответствии с которым обществу "Мария" был предоставлен кредит в размере 48 000 000 рублей.
Кредитный договор предусматривал следующий график погашения кредита: до 31.09.2009 - выплата 12 000 000 рублей, до 31.10.2009 - 12 000 000 рублей, до 30.11.2009 - 12 000 000 рублей, до 14.12.2009 - 12 000 000 рублей.
18 декабря 2007 года в целях обеспечения исполнения обязательств общества "Мария" по указанному кредитному договору между открытым акционерным обществом "Строительный концерн "ВАНТ" и ОАО "Ростпромстройбанк" был заключен договор об ипотеке N 84-и, в соответствии с которым в залог ОАО "Ростпромстройбанк" был передан земельный участок площадью 11369 кв. м, кадастровый номер 61:44:021905:0045 для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта по адресу: Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б.
18 декабря 2007 года в целях обеспечения обязательств общества "Мария" по указанному кредитному договору между открытым акционерным обществом "Строительный концерн "ВАНТ" и ОАО "Ростпромстройбанк" был заключен договор поручительства N 332-п.
30 сентября 2009 года были заключены дополнительные соглашения к кредитному договору от 18.12.2007, договору об ипотеке N 84-и от 18.12.2007 и договору поручительства N 332-п от 18.12.2007, которыми были изменены сроки погашения кредита. В соответствии с измененными условиями общество "Мария" обязано было погасить кредит в следующем порядке: до 31.09.2011 - выплата 12 000 000 рублей, до 31.10.2011-12 000 000 рублей, до 30.11.2011-12 000 000 рублей, до 14.12.2011-12 000 000 рублей.
Однако, дополнительное соглашение к договору об ипотеке N 84-и от 18.12.2007 не было зарегистрировано в уполномоченном органе.
09 апреля 2010 года в целях прекращения обязательств общества "Мария" по указанному кредитному договору и в связи с нехваткой денежных средств поручителя общества "ВАНТ" между истцом и указанным обществом было заключено соглашение об отступном, в соответствии с которым ОАО "Ростпромстройбанк" был передан в собственность земельный участок с кадастровым номером 61:44:021905:0045.
25 июня 2010 года между ОАО "Ростпромстройбанк" и индивидуальным предпринимателем Зикеевой Татьяной Валерьевной был заключен договор купли-продажи в отношении земельного участка, по которому покупатель в рассрочку обязался выплатить 65 000 000 рублей за земельный участок с кадастровым номером 61:44:021905:0045.
06 июля 2010 года на основании решения общего собрания акционеров общества "Ростпромстройбанк" (протокол N 39) и решения общего собрания акционеров открытого акционерного общества "Восточный экспресс банк" (протокол N 53) произошла реорганизация открытого акционерного общества "Восточный экспресс банк" (далее - Банк) путем присоединения к нему общества "Ростпромстройбанк". Следовательно, с этого момента Банк стал правопреемником общества "Ростпромстройбанк".
18 марта 2013 года в отношении общества "Мария" введена процедура банкротства, что подтверждается Определением Арбитражного суда Ростовской области от 18.03.2013 по делу N А53-36918/2012.
05 августа 2013 года Банк, получив 3 673 400 рублей из причитающихся 65 868 000 рублей по договору купли-продажи от 25.06.2010, обратился в суд с иском к Зикеевой Т.В. об обращении взыскания на земельный участок.
18 сентября 2013 года Зикеева Т.В. обратилась в суд с иском к обществу "ВАНТ" об истребовании земельного участка и обязании снести нежилое помещение склада литер "Б", площадью 1015,8 кв. м, и здание автозаправочной станции площадью, 1269, 3 кв. м, которые расположены на земельном участке.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2013 по делу N А53-20192/2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.06.2014, соглашение об отступном от 09.04.2010 и договор купли-продажи от 25.06.2010 были признаны недействительными, поскольку Банк приобрел земельный участок без объектов недвижимости на нем, что нарушает требования ст. 35 Земельного кодекса РФ.
В дальнейшем акционерное общество "Строительный концерн "ВАНТ" обратилось в суд с иском о признании за ним права собственности на земельный участок и освобождении его от залога Банка. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2014 по делу N А53-28776/13, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, иск был удовлетворен, 10.12.14 постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.06.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2014 по делу N А53-28776/2013 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области, 03.11.15 производство по делу прекращено ввиду отказа истца от иска.
Заявляя настоящий иск, Банк полагает, что поскольку соглашение об отступном от 09.04.2010 было признано недействительным, то и обязательства, на прекращение которых было направлено это соглашение, не прекратились, а именно:
- - не прекратились обязательства общества "Мария" по возврату кредитных средств в размере 48 000 000 рублей, уплате процентов и штрафных санкций в соответствии с кредитным договором от 18.12.2007;
- - не прекратились обязательства общества "ВАНТ" по возврату кредитных средств в размере 48 000 000 рублей, уплате процентов и штрафных санкций в соответствии с договором поручительства N 302-п от 18.12.2007.
- - не прекратились обязательства общества "ВАНТ" как залогодателя земельного участка по договору об ипотеке N 84-и от 18.12.2007, и, как следствие, не прекратилось право залога Банка на Земельный участок;
- - не прекратились обязательства общества "ВАНТ" как залогодателя объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по договору об ипотеке N 84-и от 18.12.2007, в соответствии со ст. 64 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и, как следствие, не прекратилось право залога Банка на эти объекты недвижимости.
Таким образом, права и законные интересы Банка нарушены неисполнением обязательств по кредитному договору от 18.12.2007, что является основанием для обращения взыскания на заложенные в соответствии с договором об ипотеке N 84-и от 18.12.2007 земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости.
Однако, учитывая, что запись в ЕГРП о залоге этих объектов была погашена в связи с заключением соглашения об отступном от 09.04.2010, то обращение взыскания на заложенное имущество невозможно без признания (восстановления) права залога.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Согласно ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Прекращение обеспечиваемого обязательства является основанием для внесения записи о прекращении ипотеки.
Соответственно, заключив соглашение об отступном от 09.04.2010, общество "ВАНТ" и Банк прекратили обязательства по кредитному договору от 18.12.2007, обеспеченные в соответствии с договором об ипотеке N 84-и от 18.12.2007 залогом земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Соглашение об отступном от 09.04.2010 являлось основанием для погашения регистрирующим органом права Банка на залог указанного имущества путем внесения соответствующей регистрационной записи.
Указанные обстоятельства явились основанием для заявления настоящего иска.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2013 по делу N А53-20192/2013, вступившим в законную силу 05 марта 2014 года, соглашение об отступном от 09.04.2010 признано недействительной (ничтожной) сделкой.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в применимой редакции) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна. Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ (в применимой редакции) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Соответственно, ничтожность соглашения об отступном от 09.04.2010 означает, что его заключение не повлекло те последствия, на которые оно было направлено, т.е. не прекратило обязательства общества "Мария" по кредитному договору от 18.12.2007 и обязательства общества "ВАНТ" по договору об ипотеке N 84-и от 18.12.2007. Из этого следует, что не прекратилось и право залога Банка на земельный участок.
Согласно п. 52 Постановлений Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Из этого следует, что надлежащим способом защиты прав и законных интересов Банка является не оспаривание регистрационных действий по погашению записи о залоге, которые обоснованно были совершены в соответствии с непризнанным на тот момент недействительным соглашением об отступном от 09.04.2010, а предъявление иска о признании (восстановлении) права залога на земельный участок, решение по которому является основанием для восстановления регистрационной записи о залоге.
В Постановлении от 15.10.2013 N 8094/13 Президиум ВАС РФ указал, что при наличии оснований недействительности соглашения о расторжении договора ипотеки необходимо с учетом положений пунктов 3 и 52 постановления N 10/22 квалифицировать исковое требование в качестве требования о признании за обществом права обременения недвижимого имущества, а при установлении принадлежности истцу названного права указать на это в резолютивной части решения по делу. Такое решение по смыслу пункта 56 постановления N 10/22 является основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.
В Постановлении от 21.06.2011 N 2150/11 Президиум ВАС РФ указал, что исходя из положений пункта 52 постановления N 10/22 восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога.
На основании изложенного, суд пришел к выводу об удовлетворении требования Банка о признании (восстановлении) его права залога на земельный участок.
Относительно оснований для признания права залога на расположенные на земельном участке объекты недвижимости суд первой инстанции указал следующее.
Согласно условиям договора об ипотеке N 84-и от 18.12.2007 общество "ВАНТ" передало в залог только земельный участок.
В то же время решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2013 по делу N А53-20192/2013, вступившим в законную силу 05 марта 2014 года, было установлено, что на земельном участке расположены два объекта недвижимости, принадлежащие обществу "ВАНТ" - нежилое помещение (комнаты на 1 этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, комнаты на 2 этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), общей площадью 1015,8 кв. м, литер Б, находящееся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 10, и нежилое помещение (комнаты на 1 этаже NN 15, 16, 17, 18, 19 - 20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29 комнаты на 2 этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23), общей площадью 1269,3 кв. м, литер Б, находящееся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 10, что и послужило основанием для признания недействительными соглашения об отступном от 09.04.2010 и договора купли-продажи от 25.06.2010.
Как следует из договора купли-продажи N 5361 от 09.03.2007, на основании которого общество "ВАНТ" приобрело земельный участок, на этом земельном участке на тот момент уже располагались указанные объекты недвижимости.
Следовательно, при передаче земельного участка в залог в соответствии с договором об ипотеке N 84-и от 18.12.2007 на нем располагались обозначенные объекты недвижимости, принадлежащие обществу "ВАНТ".
В соответствии со ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в применимой редакции) если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Следовательно, в результате передачи в залог земельного участка в силу закона возникло право залога и в отношении указанных объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.
В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Согласно ч. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
В соответствии с договором об ипотеке N 84-и от 18.12.2007 все обязательства общества "Мария" из кредитного договора от 18.12.2007, в том числе по уплате процентов за пользование кредитом и пени за несвоевременное исполнение обязательств, обеспечиваются залогом земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Следовательно, Банк в целях получения удовлетворения своих требований по кредитному договору от 18.12.2007 вправе обратить взыскания на указанное заложенное имущество.
В соответствии со ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд при обращении взыскания на заложенное имущество должен указать имущество, на которое обращено взыскание, начальную продажную цену исходя из условия договора об ипотеке, способ и порядок реализации имущества, а также подлежащую перечислению залогодержателю денежную сумму.
В соответствии с п. 1.4 договора об ипотеке N 84-и от 18.12.2007 начальная продажная цена заложенного имущества установлена в размере 56 096 600 рублей. Способ реализации заложенного имущества в договоре не определен. В то же время в соответствии с п. 1 ст. 56 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.
Задолженность заемщика перед банком по состоянию на 14.01.15 составляет 117 947 460,82 руб., в том числе:
- - 48 000 000 руб. основной долг;
- - 38 537 808,23 руб. проценты за пользование кредитом;
- - 31 409 652,59 руб. неустойка.
Суд первой инстанции указал, что контррасчет задолженности ответчиком не представлен, о пропуске срока исковой давности в части суммы задолженности ответчиком не заявлено.
Поскольку залог не прекратился, он продолжает обеспечивать неисполненные должником обязательства, в том числе начисленные проценты и неустойки по кредитному договору.
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации.
В соответствии со статьей 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
В соответствии с пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", в соответствии с которым при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
На основании изложенного, суд первой инстанции указал, что подлежат удовлетворению требования об обращении взыскания на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости путем продажи с публичных торгов, начальную продажную цену имущества суд устанавливает в размере 56 096 600 рублей (пункт 1.4. договора), поскольку сведения об иной стоимости объектов сторонами суду не представлены.
На основании изложенного, отказано в удовлетворении встречного иска.
Между тем, суд первой инстанции не учел следующее.
Из материалов дела следует, и согласно информации, предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 05.05.2017 г. N 14-3003, а также ранее представленной в материалы дела, титульным владельцем спорного земельного участка является Зикеева Татьяна Валерьевна.
Как указано выше, решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2013 по делу N А53-20192/2013, вступившим в законную силу 05 марта 2014 года, сделка купли-продажи, заключенная между Банком и Зикеевой Т.В. в отношении спорного земельного участка признана недействительной, между тем, решение о применении последствий недействительности сделки и возврате спорного имущества судами не выносилось. Доказательств обращения с таким иском истцом не представлено.
В соответствии с п. 52, 53 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о восстановлении права залога с привлечением в качестве ответчика залогодателя и лица, за которым на момент рассмотрения спора зарегистрировано право на спорное имущество.
Зикеева в качестве ответчика по настоящему делу не привлечена. Фактически, имущество находится в ее распоряжении, о чем внесена запись в ЕГРП. Фактически оспариваемое решение суда невозможно исполнить.
Ошибочны выводы суда первой инстанции в отношении восстановления права залога в отношении объектов недвижимости нежилых помещений, расположенных на спорном земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045.
В соответствии со ст. 64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции Федеральных законов от 22.12.2008 N 264-ФЗ, от 6.12.11 N 405-ФЗ) если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
Из материалов дела следует, что договор ипотеки заключался между Банком и ОАО "Строительный концерн "Вант" только на спорный земельный участок.
На протяжении всех многочисленных судебных споров по делам N А53-28776/2013, А53-20192/2013, банк указывал, что ему не было известно о наличии расположения на спорном земельном участке объектов недвижимости, при выходе на место, объекты обнаружены не были. Указанные обстоятельства передачи земельного участка в собственность без передачи объектов недвижимости, расположенных на нем, явились основанием для оспаривания сделок по отступному, купли-продажи. В рамках дела N А53-28776/2013 суд кассационной инстанции, исходя из позиции Банка, указывал о разрешении спора с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04 о возможности совершения сделок по отчуждению земельного участка без включения недействительной ее части.
Кроме того, из Отчета об оценке спорного земельного участка 2007 г., выполненного при подписании договора об ипотеке, представленного в суд апелляционной инстанции истцом (подлинный на обозрение) следует, что оценка рыночной стоимости спорного земельного участка производилась только в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045. Расположенные на нем объекты установлены, но не оценивались.
Кроме того, истцом не представлено доказательств регистрации права ипотеки на нежилые помещения.
Согласно п. 2 ст. 20 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог также возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, применяются к залогу, возникающему в силу закона.
В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ, договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. В силу п. 4 ст. 339 ГК РФ несоблюдение правил, содержащихся в п. 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность о договоре залога.
В соответствии с п. 59 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ 10/22 если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Таким образом, в отношении объектов недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, а именно нежилые помещения: комнаты на первом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14; на 2-ом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), литер Б, общей площадью 1 015,8 кв. м, комнаты на 1 этаже NN 15, 16, 17, 18, 19 - 20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29; комнаты на 2 этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23), литер Б (инв. N 180 - "склад оборудования и запчастей"), общей площадью 1 269, 3 кв. м право залога у банка ранее не возникало (поскольку указанное не было предусмотрено и оценено сторонами) и не может быть восстановлено путем подачи настоящего иска. В данной части требований надлежит отказать.
Также из материалов дела следует, что ответчиком заявлено о применении судом срока исковой давности.
При этом, ответчиком и третьим лицом указана позиция, согласно которой срок исковой давности в отношении требований об обращении взыскании на заложенное имущество истекло в декабре 2012 г., (с учетом срока окончания исполнения обязательств по договору ипотеке до декабря 2009 г.), а срок давности по требованию о восстановлении права залога истек 09.04.2013 г., поскольку на момент заключения договора об отступном, истцу было известно о том, что земельный участок передается самостоятельно без передачи собственником объектов недвижимости, на нем расположенных.
Суд первой инстанции указал, что о нарушении права, банк узнал 05.03.14 (дата вступления в законную силу решения Арбитражного суда Ростовской области от 18.12.2013 по делу N А53-20192/2013), исковое заявление подано 30.09.14, т.е. в пределах срока исковой давности.
При этом, суд первой инстанции сослался на разъяснениям, данным в п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется
Также суд отклонил довод ответчика о том, что залог прекратился 14.12.2009 (срок погашения кредита), а срок исковой давности истек 14.12.12., поскольку, как следует из соглашения об отступном от 09.04.10, в пункте 2.1. соглашения стороны подтвердили наличие зарегистрированного ограничения (обременения).
Суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В соответствии договором об ипотеке срок исполнения обязательств по 31.09.2009 г. - 12 млн. руб., по 31.10.2009 г. - 12 млн руб., 30.11.2009 г. - 12 млн руб., по 14.12.09 г. - 12 млн руб.
В соответствии с дополнительным соглашением к договору ипотеки срок выполнения обязательств установлены теми же датами до 2011 г.
Между тем, как следует из материалов дела, данное дополнительное соглашение не прошло государственную регистрацию. Стороны пояснили, представленный штамм о регистрации (т. 1. л.д. 136) не относится к дополнительному соглашению.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ, договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. В силу п. 4 ст. 339 ГК РФ несоблюдение правил, содержащихся в п. 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность о договоре залога.
Таким образом, дополнительное соглашение от 13.09.2009 г. является ничтожным.
При этом, ссылка Банка на Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.04.2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по договорам, связанным с признанием договоров незаключенными" и Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 г. N 15510/12 подлежит отклонению, поскольку не применимо к спорной ситуации. Ничтожность договора ипотеки в отсутствие регистрации прямо предусмотрена законом.
При этом, суд учитывает, что договор об отступном заключался между банком и ОАО "Вант" как поручителем в рамках договора N 332-п от 18.12.2007 г. и дополнительного соглашения, а не в рамках реализации имущества по договору залога.
Прекращение договора залога произведено на основании заявлений каждой из сторон сделки, поданного в Регистрирующий орган.
Истцом также указано, срок исковой давности по заявленным требованиям о восстановлении права залога в отношении спорного имущества необходимо считать с момента 05.03.2014 г. даты вступления в законную силу решения Арбитражного суда РО от 18.12.2013 г. по делу N А53-20192/2013.
Как указано выше, в соответствии с п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Указанное означает необходимость определения момента, когда Банк мог и должен был узнать о нарушенном праве.
Между тем, из материалов дела следует, что о том, что на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, Банку было известно при заключении договора об ипотеке N 84-и от 18.12.2007 г.
По определению суда апелляционной инстанции Банком представлен Отчет N 1213/12 об оценке рыночной и ликвидационной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б. Данный отчет изготовлен в 2007 г. и является основанием для заключения договора об ипотеке.
Из представлено отчета оценки, являющемуся частью договора ипотеки следует, в разделе: характеристика земельного участка указано, что участок огорожен, около половины земельного участка застроена зданиями торгового назначения, представлен фотоотчет, где зафиксированы объекты недвижимости на территории спорного участка (подлинный отчет представлен на обозрение суду).
Кроме того, в отчете имеется ссылка на договор купли-продажи недвижимого имущества, в кадастровом паспорте указано назначение спорного участка для эксплуатации сооружений.
В Приложении N 1 к Отчету представлены документы, а именно договор N 5361 купли-продажи земельного участка от 09.03.2007 г. между МУ "Фонд имущества г. Ростова-на-Дону (продавец) и АО "Строительный концерн "Вант". (покупатель).
В соответствии с п. 1.1. указанного договора Продавец передает в собственность земельный участок общей площадью 11369 кв. м, находящийся в распоряжении Администрации г. Ростова-на-Дону по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8-б, а "Покупатель" принимает земельный участок общей площадью 11369 кв. м с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045 для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта в границах, указанных в кадастровой карте (плане) от 07.07.2006 г. 4412/06-1345, масштаб 1:2482, являющегося неотъемлемой частью договора.
В п. 1.2. договора указано, что на участке у покупателя имеются в собственности: автозаправочная, площадью 5,8 кв. м, литер А, нежилое помещение. Литер Б, комнаты на 1-м этаже NN 15, 16, 17, 18, 19 - 20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, комнаты на 2-м этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 общей площадью 1269.3 кв. м, нежилое помещение, литер Б, комнаты на 1-м этаже, NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14; на 2-м этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, общей площадью 1015, 8 кв. м.
С данными документами банк был ознакомлен при заключении договора об ипотеке и об отступном.
Доводы банка о невозможности установления факта нахождения объектов недвижимости на спорном земельном участке ввиду различных почтовых адресов земельного участка и объектов недвижимого имущества, несостоятельны, поскольку банку переданы все первичные документы, подтверждающие наличие на участке спорных объектов недвижимости, представлен кадастровый паспорт, указаны поворотные точки.
Таким образом, на момент заключения соглашения об отступном 21.04.2010 г. банк знал и должен был знать о недействительности заключаемой сделки, поскольку заключение сделки по отчуждению земельного участка без одновременного отчуждения расположенных на нем объектов недвижимости противоречит пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса влечет за собой ничтожность договора и нарушении своего права по прекращению права на залог. С указанного момент начал течь срок исковой давности и истек 21.04.2013 г., настоящий иск заявлен 30.09.2014 г., за пределами срока.
При этом, истец ссылается на устранение правовой неопределенности в отношении спорного договора, которая устранена с даты вступления в законную силу решения суда по делу N А53-28776/2013 г. Между тем, разъяснения ВАС касаются при рассмотрении незаключенных договоров. В спорном случае судом установлена его ничтожность. На момент заключения договора истец знал о том, что договор об отступном ничтожен, на спорном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику.
Ссылки истца на правовую позицию ВАС в соответствии с Информационным письмом N 165 также необоснованны, поскольку касаются споров при признании договоров незаключенными.
Суд учитывает, что Банк до настоящего времени не обращался ни к ООО "Мария" ни к ООО "Вант" (как поручителю) о взыскании задолженности по кредитному договору, самостоятельно принимал меры по реализации земельного участка выбранному контрагенту.
Также суд апелляционной инстанции учитывает следующее.
В соответствии с пунктом 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", в соответствии с которым при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.
Президиум также указал, что при принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.
Между тем, из материалов дела следует, что судом определена стоимость реализации имущества исходя из соглашения сторон, заключенного в 2007 г. (10 лет назад). При этом, стоимость недвижимого имущества договором об ипотеке не оценена в полном объеме, в соответствии с отчетом об оценке рыночная стоимость объекта оценки на 03.12.2007 г. составляет 80 138 000 руб. Кроме того, Банком не представлен расчет требований по кредитным обязательствам с учетом получения части оплаты при продаже спорного имущества Зикеевой.
В соответствии со ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
На основании изложенного, с учетом заключения договора об ипотеке только на земельный участок без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих ответчику, с учетом пропуска срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, не привлечения в качестве ответчика Зикееву Т.В., требования банка о признании права залога на земельный участок с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б и на находящееся на земельном участке недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, 10, - нежилые помещения: комнаты на первом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14; на 2-ом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), литер Б, общей площадью 1 015,8 кв. м, комнаты на 1 этаже NN 15, 16, 17, 18, 19 - 20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29; комнаты на 2 этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23), литер Б (инв. N 180 - "склад оборудования и запчастей"), общей площадью 1 269, 3 кв. м, обращении взыскания на заложенное имущество подлежат отклонению.
Рассматривая исковые требования по встречному иску, с учетом установленных судом обстоятельств отсутствия обязательств ОАО "Вант" по договору ипотеки в силу истечения срока исковой давности, пропуска истцом срока исковой давности по восстановлению права залога на спорное имущество и обращение взыскания на заложенное имущества, в целях установления правовой определенности взаимоотношений сторон в рамках исполнения договора об ипотеке, подлежат удовлетворению встречные требования ответчика о признании отсутствующим права залога публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на земельный участок, кадастровый номер 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 86; признании отсутствующим права залога публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на нежилые помещения (комнаты на первом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14; на 2-ом этаже NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9), литер Б, общей площадью 1 015,8 кв. м, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б.; признать отсутствующим право залога публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на нежилые помещения (комнаты на 1 этаже NN 15, 16, 17, 18, 19 - 20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29; комнаты на 2 этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23), литер Б (инв. N 180 - "склад оборудования и запчастей"), общей площадью 1 269, 3 кв. м, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б.
Расходы по госпошлине по иску и апелляционным жалобам возлагаются на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 10.04.2017 г. по делу N А53-24157/2014 отменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"По первоначальному иску:
В удовлетворении исковых требований ОАО "Восточный экспресс банк" (ОГРН 1022800000112, ИНН 2801015394) отказать.
По встречному иску:
признать отсутствующим право залога публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на земельный участок, кадастровый номер 61:44:021905:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 86.
Признать отсутствующим право залога публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на нежилые помещения (комнаты на первом этаже NN 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14; на 2-ом этаже NN 1,2,3,4,5,6,7,8,9), литер Б, общей площадью 1 015,8 кв. м, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б.
Признать отсутствующим право залога публичного акционерного общества "Восточный экспресс банк" на нежилые помещения (комнаты на 1 этаже NN 15,16,17,18,19-20, 21, 21а, 216, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29; комнаты на 2 этаже NN 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23), литер Б (инв. N 180 - "склад оборудования и запчастей"), общей площадью 1 269, 3 кв. м, находящиеся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 50-летия Ростсельмаша, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 61:44:02 19 05:0045, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации складских помещений, гаража и автозаправочного пункта, площадью 11 369 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. 50-летия Ростсельмаша, 8б.
Взыскать с ОАО "Восточный экспресс банк" (ОГРН 1022800000112, ИНН 2801015394) в пользу ИП Зикеевой Татьяны Валерьевны (ИНН 616613099120, ОГРНИП 310619308100054) 3 000 руб. расходы по госпошлине по жалобе.
Взыскать с ОАО "Восточный экспресс банк" (ОГРН 1022800000112, ИНН 2801015394) в доход Федерального бюджета РФ 15 000 руб. госпошлины по иску и апелляционной жалобе ООО "Строительный концерн "Вант" (ИНН 6166043169, ОГРН 1026104023440).
Возвратить ПАО КБ "Восточный экспресс банк" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 000 руб., уплаченную по платежному поручению N 43692 от 07.10.14. Л.д. 223 т. 1)"
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
В.Л.НОВИК
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
В.Л.НОВИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)