Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Нугушево" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.03.2017 по делу N А07-28201/2016 (судья Айбасов Р.М.).
Администрация муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан (далее - Администрация района, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Сельскохозяйственному производственному кооперативу "Нугушево" (далее - СПК "Нугушево", Кооператив, ответчик) о взыскании 161 208,05 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения N 406-08-60зем от 20.08.2008, в том числе 149 304 руб. 34 коп. основного долга и 11 903 руб. 71 коп. пени, а также с требованием о расторжении договора N 406-08-60зем аренды земельного участка от 20.08.2008 и обязании ответчика возвратить земельный участок (т. 1 л.д. 5-7).
Ходатайством от 06.03.2017 истец заявил об отказе от исковых требований о взыскании с ответчика задолженности в сумме 149 304 руб. 34 коп. и пени в сумме 11 903 руб. 71 коп.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.03.2017 (с учетом определения от 03.04.2017 об исправлении описок, опечаток и арифметических ошибок) принят отказ истца от иска в части требований о взыскании с СПК "Нугушево" 149 304 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения N 406-08-60зем от 20.08.2008 и пени в сумме 11 903 руб. 71 коп., в остальной части требования истца удовлетворены в полном объеме. Суд расторг договор N 406-08-60зем аренды земельного участка от 20.08.2008 и обязал Кооператив в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу возвратить земельный участок Администрации района по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 124-134).
СПК "Нугушево" с принятым судебным актом не согласился и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Ответчик ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм права, просит решение отменить, в удовлетворении требований истца отказать, приводит следующие доводы.
Суд, признав допущенное ответчиком неисполнение обязанности по внесению арендных платежей существенным нарушением условий договора аренды, в нарушение подпункта 2 части 2 ст. 170 АПК РФ не указал размер задолженности по арендным платежам СПК "Нугушево" перед Администрацией района, послуживший основанием для расторжения договора аренды. Вместе с тем задолженность по арендной плате, с иском о взыскании которой обратился истец, ответчиком была погашена.
Кроме того суд не учел, что представленное Администрацией письмо исх. N 3202 от 25.10.2016 о расторжении договора аренды СПК "Нугушево" не получал. Более того, не ясно содержание письма в части определения размера задолженности на конкретную дату в силу чего не представляется возможным сопоставить размер задолженности по арендной плате согласно письму N 3202 с предметом исковых требований Администрации.
Довод суда о том, что за предыдущие периоды Комитетом неоднократно взыскивалась задолженность арендных платежей по договору, несостоятелен, т. к. по мнению апеллянта, истекли разумные сроки для обращения истца в суд с иском о расторжении договора аренды по указанным основаниям.
Как полагает апеллянт, с учетом длительного срока действия договора аренды, оплаты заявленной в иске задолженности в добровольном порядке до рассмотрения спора по существу расторжение договора аренды является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru"), явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов настоящего дела, 20 августа 2008 года между Администрацией района (арендодатель) и СПК "Нугушево" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 406-08-60зем (т. 1 л.д. 12-13).
Согласно п. 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:46:000000:352, находящийся по адресу: РБ, Туймазинский район, Сайрановский сельсовет, общей площадью 2030,3800 га, для использования в целях сельскохозяйственного производства.
Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что срок аренды участка устанавливается с 23.04.2008 по 23.04.2057.
Согласно п. 3.2. договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по РБ.
Пунктом 4.4.7. договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и в установленном размере вносить арендную плату.
Земельный участок с кадастровым номером 02:46:000000:352 передан СПК "Нугушево" в аренду 20.08.2008 г. по акту приема-передачи земельного участка (т. 1 л.д. 14).
Дополнительным соглашением от 09.10.2013 к договору N 406-08-60зем от 20.08.2008 на основании Постановления администрации МР Туймазинский район РБ N 2547 от 17.09.2013 "Об изъятии у СПК "Нугушево" и передаче ООО "Земледелие" в аренду земельных участков в районе села Тюпкильды для сельскохозяйственного производства" общая площадь арендуемого участка с 17.09.2013 уменьшилась до 14680859 кв. м (т. 1 л.д. 19).
Государственная регистрация договора аренды земельного участка N 406-08-60зем от 20.08.2008 произведена 03.02.2009, (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 18/011/2011-559 от 29.07.2011 - т. 1 л.д. 25).
Из материалов дела также следует, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.12.2011 по делу N А07-13076/2011 удовлетворены исковые требования Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы (далее - Комитет). С Сельскохозяйственного производственного кооператива "Нугушево" в пользу Комитета взыскано 164 649 руб. 50 коп., в том числе 59 660 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды N 406-08-60 зем от 20.08.2008 за период с 03.02.2009 по 31.10.2011, проценты за пользование чужими денежными средствами 4 066 руб. 11 коп., пени в сумме 16 393 руб. 97 коп. (т. 1 л.д. 26-32).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.02.2015 по делу N А07-24573/2014 исковые требования Комитета удовлетворены, с ответчика взыскано 309 548 руб. 47 коп. долга по арендной плате за период с 21.11.2011 по 20.11.2014 г., пени в размере 83 063 руб. 08 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму долга 309 548 руб. 47 коп. по ставке 8,25% годовых с 21.11.2014 г. по день вступления решения в законную силу.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.08.2015 по делу N А07-8575/2015 исковые требования Комитета удовлетворены частично. С Сельскохозяйственного производственного кооператива "Нугушево" в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы взыскана сумма основного долга по договору аренды в размере 22 395 руб. 65 коп., за период с 01.01.2015 по 17.04.2015, сумма неустойки в размере 716 руб. 66 коп. Исковые требования о расторжении договора аренды договора N 406-08-60зем от 20.08.2008 г. заключенного между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы и Сельскохозяйственным производственным кооперативом "Нугушево" оставлены без рассмотрения.
Письмом N 3202 от 25.10.2016 Администрация района направила в адрес СПК "Нугушево" претензию, в которой потребовала оплатить образовавшуюся по состоянию на 25.10.2016 задолженность по арендной плате в сумме 572 744 руб. и пени в сумме 92 655, 44 руб. в срок 30 календарных дней. В случае неоплаты задолженности предложила расторгнуть договор аренды земельного участка (т. 1 л.д. 21).
Почтовой квитанцией от 26.10.2016 подтверждено направление данного письма арендатору (т. 1 л.д. 21 оборот). Согласно данных отчета об отслеживании отправления, письмо получено адресатом 03.11.2016 (т. 1 л.д. 22).
Ссылаясь на систематическое ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, указывая, что за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 арендная плата в сумме 149 304, 34 руб. СПК "Нугушево" не внесена, Администрация района обратилась в суд с настоящим иском.
Из материалов дела также следует, что 28.02.2017 по чеку-ордеру Сбербанка России ответчиком произведена оплата задолженности по договору N 406-08-60зем от 20.08.2008 в сумме 161 208, 05 руб. (т. 1 л.д. 85).
В связи с поступлением оплаты Администрацией заявлено ходатайство об отказе от иска в части взыскания задолженности по договору аренды (т. 1 л.д. 92-93).
Суд первой инстанции, удовлетворяя предъявленный иск в части требований о расторжении договора, пришел к выводу о наличии доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды и тем самым оснований для его расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исследовав представленные в дело документы, суд первой инстанции пришел к верному выводу о соответствии заключенной сторонами спора сделки аренды требованиям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствии оснований признания договора незаключенным в силу согласования сторонами всех существенных условий договора аренды и его регистрации в установленном законом порядке.
В силу ст. 614 Гражданского кодекса основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы.
Согласно со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Наличие задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в сумме 149 304, 34 руб., а также обоснованность начисления пени за период с 16.02.2016 по 06.12.2015 в сумме 11 903 руб. 71 коп. ответчиком признаны. Арендная плата и пени уплачены ответчиком в пользу истца до внесения судом судебного акта.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Доказательства, подтверждающие принятие истцом мер по урегулированию спора с ответчиком, путем направления претензии об оплате долга либо расторжении договора в случае неоплаты, представлены в материалы дела.
В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения: в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Исследовав обстоятельства, на которые истец ссылается в обоснование заявленных требований, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии в действиях ответчика существенного нарушения условий договора аренды, поскольку последний неоднократно (более трех раз подряд) не исполнял обязательство по внесению арендной платы.
Более того, из материалов дела следует, что такое неисполнение обязательств со стороны ответчика носит систематический характер, о чем свидетельствует наличие трех судебных актов о взыскании с ответчика задолженности арендных платежей.
Доводы апеллянта о том, что нарушение условий договора на момент принятия судебного акта было устранено, не имеют самостоятельного правового значения.
Материалами дела подтверждено, что требование о погашении задолженности, выдвинутое арендодателем в претензии от 25.10.2016 было исполнено арендатором 28.02.2017, т.е. через 4 месяца.
Из правовой позиции, изложенной в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В настоящем случае, уплата арендатором долга имела место лишь после обращения арендодателя в суд с иском о расторжении договора, что исключает возможность вывода о своевременности такого устранения и, соответственно, об утрате арендодателем права требовать расторжения договора.
Довод о том, что из содержания направленной претензии не был ясен размер задолженности на конкретную дату не отменяет обстоятельств наличия такой задолженности на момент получения ответчиком указанной претензии и отсутствия действий по погашению имеющегося долга вплоть до момента обращения истца в суд с настоящим иском.
При названных обстоятельствах суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о наличии установленных нормами ст. ст. 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований расторжения договора аренды, в том числе, с учетом ограничений, установленных п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на СПК "Нугушево" и в силу отсутствия доказательств уплаты государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета сумма в размере 3000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.03.2017 по делу N А07-28201/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Нугушево" - без удовлетворения.
Взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива "Нугушево" в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.06.2017 N 18АП-5603/2017 ПО ДЕЛУ N А07-28201/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2017 г. N 18АП-5603/2017
Дело N А07-28201/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 июня 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Нугушево" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.03.2017 по делу N А07-28201/2016 (судья Айбасов Р.М.).
Администрация муниципального района Туймазинский район Республики Башкортостан (далее - Администрация района, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Сельскохозяйственному производственному кооперативу "Нугушево" (далее - СПК "Нугушево", Кооператив, ответчик) о взыскании 161 208,05 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения N 406-08-60зем от 20.08.2008, в том числе 149 304 руб. 34 коп. основного долга и 11 903 руб. 71 коп. пени, а также с требованием о расторжении договора N 406-08-60зем аренды земельного участка от 20.08.2008 и обязании ответчика возвратить земельный участок (т. 1 л.д. 5-7).
Ходатайством от 06.03.2017 истец заявил об отказе от исковых требований о взыскании с ответчика задолженности в сумме 149 304 руб. 34 коп. и пени в сумме 11 903 руб. 71 коп.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.03.2017 (с учетом определения от 03.04.2017 об исправлении описок, опечаток и арифметических ошибок) принят отказ истца от иска в части требований о взыскании с СПК "Нугушево" 149 304 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения N 406-08-60зем от 20.08.2008 и пени в сумме 11 903 руб. 71 коп., в остальной части требования истца удовлетворены в полном объеме. Суд расторг договор N 406-08-60зем аренды земельного участка от 20.08.2008 и обязал Кооператив в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу возвратить земельный участок Администрации района по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 124-134).
СПК "Нугушево" с принятым судебным актом не согласился и обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Ответчик ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм права, просит решение отменить, в удовлетворении требований истца отказать, приводит следующие доводы.
Суд, признав допущенное ответчиком неисполнение обязанности по внесению арендных платежей существенным нарушением условий договора аренды, в нарушение подпункта 2 части 2 ст. 170 АПК РФ не указал размер задолженности по арендным платежам СПК "Нугушево" перед Администрацией района, послуживший основанием для расторжения договора аренды. Вместе с тем задолженность по арендной плате, с иском о взыскании которой обратился истец, ответчиком была погашена.
Кроме того суд не учел, что представленное Администрацией письмо исх. N 3202 от 25.10.2016 о расторжении договора аренды СПК "Нугушево" не получал. Более того, не ясно содержание письма в части определения размера задолженности на конкретную дату в силу чего не представляется возможным сопоставить размер задолженности по арендной плате согласно письму N 3202 с предметом исковых требований Администрации.
Довод суда о том, что за предыдущие периоды Комитетом неоднократно взыскивалась задолженность арендных платежей по договору, несостоятелен, т. к. по мнению апеллянта, истекли разумные сроки для обращения истца в суд с иском о расторжении договора аренды по указанным основаниям.
Как полагает апеллянт, с учетом длительного срока действия договора аренды, оплаты заявленной в иске задолженности в добровольном порядке до рассмотрения спора по существу расторжение договора аренды является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru"), явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов настоящего дела, 20 августа 2008 года между Администрацией района (арендодатель) и СПК "Нугушево" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 406-08-60зем (т. 1 л.д. 12-13).
Согласно п. 1.1. договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:46:000000:352, находящийся по адресу: РБ, Туймазинский район, Сайрановский сельсовет, общей площадью 2030,3800 га, для использования в целях сельскохозяйственного производства.
Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что срок аренды участка устанавливается с 23.04.2008 по 23.04.2057.
Согласно п. 3.2. договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по РБ.
Пунктом 4.4.7. договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно и в установленном размере вносить арендную плату.
Земельный участок с кадастровым номером 02:46:000000:352 передан СПК "Нугушево" в аренду 20.08.2008 г. по акту приема-передачи земельного участка (т. 1 л.д. 14).
Дополнительным соглашением от 09.10.2013 к договору N 406-08-60зем от 20.08.2008 на основании Постановления администрации МР Туймазинский район РБ N 2547 от 17.09.2013 "Об изъятии у СПК "Нугушево" и передаче ООО "Земледелие" в аренду земельных участков в районе села Тюпкильды для сельскохозяйственного производства" общая площадь арендуемого участка с 17.09.2013 уменьшилась до 14680859 кв. м (т. 1 л.д. 19).
Государственная регистрация договора аренды земельного участка N 406-08-60зем от 20.08.2008 произведена 03.02.2009, (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 18/011/2011-559 от 29.07.2011 - т. 1 л.д. 25).
Из материалов дела также следует, что решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.12.2011 по делу N А07-13076/2011 удовлетворены исковые требования Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы (далее - Комитет). С Сельскохозяйственного производственного кооператива "Нугушево" в пользу Комитета взыскано 164 649 руб. 50 коп., в том числе 59 660 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды N 406-08-60 зем от 20.08.2008 за период с 03.02.2009 по 31.10.2011, проценты за пользование чужими денежными средствами 4 066 руб. 11 коп., пени в сумме 16 393 руб. 97 коп. (т. 1 л.д. 26-32).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.02.2015 по делу N А07-24573/2014 исковые требования Комитета удовлетворены, с ответчика взыскано 309 548 руб. 47 коп. долга по арендной плате за период с 21.11.2011 по 20.11.2014 г., пени в размере 83 063 руб. 08 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму долга 309 548 руб. 47 коп. по ставке 8,25% годовых с 21.11.2014 г. по день вступления решения в законную силу.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 17.08.2015 по делу N А07-8575/2015 исковые требования Комитета удовлетворены частично. С Сельскохозяйственного производственного кооператива "Нугушево" в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы взыскана сумма основного долга по договору аренды в размере 22 395 руб. 65 коп., за период с 01.01.2015 по 17.04.2015, сумма неустойки в размере 716 руб. 66 коп. Исковые требования о расторжении договора аренды договора N 406-08-60зем от 20.08.2008 г. заключенного между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Туймазинскому району и городу Туймазы и Сельскохозяйственным производственным кооперативом "Нугушево" оставлены без рассмотрения.
Письмом N 3202 от 25.10.2016 Администрация района направила в адрес СПК "Нугушево" претензию, в которой потребовала оплатить образовавшуюся по состоянию на 25.10.2016 задолженность по арендной плате в сумме 572 744 руб. и пени в сумме 92 655, 44 руб. в срок 30 календарных дней. В случае неоплаты задолженности предложила расторгнуть договор аренды земельного участка (т. 1 л.д. 21).
Почтовой квитанцией от 26.10.2016 подтверждено направление данного письма арендатору (т. 1 л.д. 21 оборот). Согласно данных отчета об отслеживании отправления, письмо получено адресатом 03.11.2016 (т. 1 л.д. 22).
Ссылаясь на систематическое ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, указывая, что за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 арендная плата в сумме 149 304, 34 руб. СПК "Нугушево" не внесена, Администрация района обратилась в суд с настоящим иском.
Из материалов дела также следует, что 28.02.2017 по чеку-ордеру Сбербанка России ответчиком произведена оплата задолженности по договору N 406-08-60зем от 20.08.2008 в сумме 161 208, 05 руб. (т. 1 л.д. 85).
В связи с поступлением оплаты Администрацией заявлено ходатайство об отказе от иска в части взыскания задолженности по договору аренды (т. 1 л.д. 92-93).
Суд первой инстанции, удовлетворяя предъявленный иск в части требований о расторжении договора, пришел к выводу о наличии доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды и тем самым оснований для его расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Исследовав представленные в дело документы, суд первой инстанции пришел к верному выводу о соответствии заключенной сторонами спора сделки аренды требованиям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствии оснований признания договора незаключенным в силу согласования сторонами всех существенных условий договора аренды и его регистрации в установленном законом порядке.
В силу ст. 614 Гражданского кодекса основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы.
Согласно со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Наличие задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 в сумме 149 304, 34 руб., а также обоснованность начисления пени за период с 16.02.2016 по 06.12.2015 в сумме 11 903 руб. 71 коп. ответчиком признаны. Арендная плата и пени уплачены ответчиком в пользу истца до внесения судом судебного акта.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Доказательства, подтверждающие принятие истцом мер по урегулированию спора с ответчиком, путем направления претензии об оплате долга либо расторжении договора в случае неоплаты, представлены в материалы дела.
В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения: в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Исследовав обстоятельства, на которые истец ссылается в обоснование заявленных требований, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии в действиях ответчика существенного нарушения условий договора аренды, поскольку последний неоднократно (более трех раз подряд) не исполнял обязательство по внесению арендной платы.
Более того, из материалов дела следует, что такое неисполнение обязательств со стороны ответчика носит систематический характер, о чем свидетельствует наличие трех судебных актов о взыскании с ответчика задолженности арендных платежей.
Доводы апеллянта о том, что нарушение условий договора на момент принятия судебного акта было устранено, не имеют самостоятельного правового значения.
Материалами дела подтверждено, что требование о погашении задолженности, выдвинутое арендодателем в претензии от 25.10.2016 было исполнено арендатором 28.02.2017, т.е. через 4 месяца.
Из правовой позиции, изложенной в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В настоящем случае, уплата арендатором долга имела место лишь после обращения арендодателя в суд с иском о расторжении договора, что исключает возможность вывода о своевременности такого устранения и, соответственно, об утрате арендодателем права требовать расторжения договора.
Довод о том, что из содержания направленной претензии не был ясен размер задолженности на конкретную дату не отменяет обстоятельств наличия такой задолженности на момент получения ответчиком указанной претензии и отсутствия действий по погашению имеющегося долга вплоть до момента обращения истца в суд с настоящим иском.
При названных обстоятельствах суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о наличии установленных нормами ст. ст. 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований расторжения договора аренды, в том числе, с учетом ограничений, установленных п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на СПК "Нугушево" и в силу отсутствия доказательств уплаты государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета сумма в размере 3000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.03.2017 по делу N А07-28201/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Нугушево" - без удовлетворения.
Взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива "Нугушево" в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)