Судебные решения, арбитраж
Приватизация земли; Сделки с землей; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,
судей В.Р. Валиева, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
ООО "Эглас", Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 августа 2016 года
по делу N А40-48928/2016, принятое судьей М.Ю. Махалкиным
по иску ТСЖ "Бурденко 3" (ОГРН 1137746536399; 119121, Москва, ул. Бурденко, 3)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; 125009, Москва, Газетный переулок, 1/12),
ООО "Эглас" (ОГРН 1037739083623; 115407, Москва, Нагатинская набережная, 54, помещение 4)
о признании недействительной сделки по передаче в собственность нежилого здания и земельного участка
при участии в судебном заседании:
от истца: Гараган А.С. (по доверенности от 05.10.2016), Березин В.В. (по доверенности от 27.06.2016)
от ответчиков: от ДГИ г. Москвы - Золотов Л.А. (по доверенности от 24.12.2015), ООО "Эглас" - Васильева Л.А. (по доверенности от 18.01.2016), Шикло Д.И. (по доверенности от 24.10.2016)
установил:
ТСЖ "Бурденко 3" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы и ООО "Эглас" о признании (с учетом уточнения) сделки, заключенной между последними, по передаче в собственность ООО "ЭГЛАС" нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, д. 11А, стр. 1, общей пл. 755,9 кв. м, и земельного участка площадью 624 кв. м в части передачи в собственность ООО "ЭГЛАС" земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005003:3767 недействительной.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.08.2016 года по делу N А40-48928/2016 исковое требование было удовлетворено в полном объеме, применены последствия недействительности сделки.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ в связи с апелляционными жалобами ответчиков, в которых они настаивали на отмене решения и отказе в удовлетворении иска.
В обоснование жалоб ответчики указали, что на момент приватизации здание располагалось на земельном участке с кадастровым N 77:01:0005003:3767, который и был передан покупателю здания в собственность.
Обратили внимание, что судебными актами по делу А40-75578/15 признана недействительной приватизация в части земельного участка площадью 136 кв. м, следовательно, считают ответчики, остальная часть земельного участка передана в собственность покупателя правомерно. При этом суд признал недействительным договор в части всего земельного участка.
Считают не обоснованным отказ суда в приостановлении производства по делу до рассмотрения судом заявления покупателя о признании незаконным проекта межевания квартала N 547 района Хамовники с кадастровым номером 77:01:0005003:3767 и признании недействительным распоряжения Департамента об утверждении проекта межевания (дело N А40-112980/16).
Указали на отсутствие доказательств невозможности использования ТСЖ не только проезда, определенного в проекте межевания территории квартала N 547 района Хамовники, но и соседнего земельного участка, расположенного под зданием ответчика.
Считают, что принадлежащий покупателю земельный участок образован в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ на основании утвержденной схемы его расположения.
В заседании апелляционной инстанции заявители апелляционных жалоб настаивали на своих доводах.
Истец выразил согласие с решением суда, в удовлетворении жалобы просил отказать.
Рассмотрено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения суда по делу N А40-112980/16 по заявлению ООО "Эглас" о признании недействительным ненормативного правового акта органа государственной власти. Ходатайство отклонено.
Проверив доводы жалобы и материалы дела в соответствии с главой 34 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалоб на основании следующего.
Между Департаментом городского имущества города Москвы (продавец) и ООО "Эглас" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-466 от 25.07.2014 г. (т. 1 л.д. 137 - 143), по условиям которого покупателю переданы в собственность следующие объекты недвижимости:
- - отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Москва, д. Бурденко, д. 11А, стр. 1, общей площадью 755,9 кв. м;
- - земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, вл. 11А, стр. 1, общей площадью 624 кв. м с кадастровым номером 77:01:0005003:3767.
Право собственности ООО "Эглас" на указанный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 24.10.2014 г. (запись N 77-77-11/017/2014-796, т. 1 л.д. 119).
Спорный договор заключен на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 15.07.2014 г. N 10379 "О приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, д. 11 А, стр. 1, общей площадью 755,9 кв. м, и земельного участка, площадью 624 кв. м, на котором оно расположено" (т. 1 л.д. 71 - 74).
Оспаривая состоявшуюся приватизацию в части земельного участка, истец сослался на судебные акты по делу N А40-75578/2015.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.10.2015 г. по делу N А40-75578/2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.05.2016 г. N Ф05-4290/2016, указанное распоряжение признании недействительным (незаконным) в части приватизации земель общего пользования площадью 136 кв. м, расположенных в границах земельного участка общего пользования площадью 240 кв. м, установленных Проектом межевания территории квартала N 547 района Хамовники (участок N 10 на Плане межевания территории), утвержденного распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 08.07.2014 N 9478.
Данным решением суд обязал Департамент городского имущества города Москвы исключить из приватизируемого земельного участка, площадью 624 кв. м с кадастровым номером 77:01:0005003:3767 земли общего пользования площадью 136 кв. м, расположенные в границах земельного участка общего пользования, площадью 240 кв. м, установленных Проектом межевания территории квартала N 547 района Хамовники (участок N 10 на Плане межевания территории), утвержденного распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 08.07.2014 N 9478.
Суд обязал внести соответствующие изменения в распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 15.07.2014 N 10379 "О приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, д. 11 А, стр. 1, общей площадью 755,9 кв. м, и земельного участка площадью 624 кв. м, на котором оно расположено".
Судебными актами по делу N А40-75578/2015 установлено, что Проект межевания территории квартала N 547 района Хамовники, ограниченного улицей Бурденко, Зубовской площадью, Зубовской улицей, проездом Девичьего Поля, Новоконюшенным переулком (далее - Проект межевания), был утвержден распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 08.07.2014 N 9478.
Проектом межевания для целей эксплуатации нежилого 2-этажного здания по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, д. 11 А, стр. 1 был установлен участок N 6, площадью 488 кв. м, а расположенный между ним и многоквартирным жилым домом N 3 земельный участок N 10, общей площадью 260 кв. м (после публичных слушаний уменьшенный до 240 кв. м) был отнесен к землям общего пользования (на чертежах N 2, 3 отображены границы установленного участка N 10).
Кроме того, Проектом межевания уточнялись границы земельного участка Бурденко, 3 (кадастровый номер 77:01:05003:105), предназначенного для эксплуатации многоквартирного жилого дома N 3 по ул. Бурденко (участок N 1).
В Проекте межевания разработчиками были учтены особенности территории квартала и расположенных в его границах зданий и сооружений, в том числе, как уже существовавшего нежилого 2-этажного здания N 11А стр. 1, общей площадью 755 кв. м, так и вновь построенного 10-этажного многоквартирного жилого N 3 по ул. Бурденко, общей площадью 12118 кв. м.
Однако, Департаментом городского имущества города Москвы было издано Распоряжение от 11.03.2013 N 1417б, в соответствии с которым участок, получивший кадастровый номер 77:021:0005003:3767, был поставлен на кадастровый учет в отсутствие утвержденного Проекта межевания территории, что является нарушением действующего законодательства.
Кроме того, указанным распоряжением в состав земельного участка включен участок N 10, не подлежащий приватизации. При этом не были учтены интересы землепользователей.
Рассматривая иск, суд руководствовался статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой приватизации не подлежат земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.
Суд исходил из того, что федеральное и городское законодательство наделяет Проект межевания статусом основного нормативного градостроительного документа при определении границ земельных участков застроенных территорий; что работы по разработке и утверждению проектов межевания выполнялись в соответствии с Программой города Москвы "Имущественно-земельная политика города Москвы", утвержденной постановлением Правительства Москвы от 20.09.2011 N 430-ПП.
Поскольку проект межевания является неотъемлемой частью единой политики города Москвы в сфере градостроительства и землепользования, неразрывно связанной со множеством иных правовых актов, то действия Департамента по произвольному изменению границ земельных участков, утвержденных Проектом межевания, не соответствуют утвержденной Правительством Москвы имущественно -земельной политике города, и противоречит целям и задачам деятельности Департамента, предусмотренным Положением о нем.
Суд правомерно указал, что по смыслу положений статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы земельного участка не могут быть утверждены не в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. При этом тот факт, что участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет ранее утверждения Проекта межевания не отменяет необходимости приведения его границ в соответствие с Проектом.
Следовательно, после утверждения Проекта межевания Департамент был обязан внести соответствующие изменения в кадастровый паспорт уже поставленного на кадастровый учет участка по адресу ул. Бурденко, д. 11 А, стр. 1 в части уменьшения его площади с 624 кв. м до 488 кв. м.
Департамент, не исполнив обязанности по внесению изменений в кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005003:3767, включающего земли общего пользования, и издав распоряжение от 15.07.2014 N 10379, фактически осуществил отчуждение части земельного участка общего пользования N 10 в пользу ООО "ЭГЛАС" по договору купли-продажи от 25.07.2014.
Поскольку приватизация земельного участка, в границах которого находятся земли общего пользования, невозможна в силу закона, то земельные участки, в пределах границ которых проходят как существующие, так и планируемые в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией проезды, не могут быть приватизированы в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 77:01:0005003:3767 не может быть приватизирован, поскольку включает в себя земли общего пользования.
Учитывая изложенное, а также положения ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима, суд пришел к обоснованному выводу, что спорный договор купли-продажи недвижимости заключен с нарушением требований закона, и иск подлежит удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения.
Доводы заявителей жалоб о том, что на момент приватизации здание располагалось на земельном участке с кадастровым N 77:01:0005003:3767, который и был передан покупателю здания в собственность, что судебными актами по делу N А40-75578/15 признана недействительной приватизация в части земельного участка площадью 136 кв. м, следовательно, остальная часть земельного участка передана в собственность покупателя правомерно и оснований для признания недействительным договора в части всего земельного участка нет, рассмотрены судебной коллегией и отклоняются.
В настоящее время территория общего пользования не выделена из границ земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005003:3767, в связи с чем не может являться самостоятельным объектом имущественных прав. При таких обстоятельствах восстановление нарушенных прав собственников помещений жилого дома по ул. Бурденко, д. 3 невозможно без погашения записи в ЕГРП о праве собственности ООО "ЭГЛАС" на весь земельный участок, поскольку в отношении части участка такой записи не имеется и сама по себе она в городскую собственность возвращена быть не может.
Необходимо также принимать во внимание, что положения ст. 180 ГК РФ, в соответствии с которой недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части, в рассматриваемом случае неприменимы ввиду того, что сделка по приватизации земельного участка не имеет частей: бездействие ДГИ города Москвы, выразившееся в невнесении изменений в данные кадастрового учета после утверждения Проекта межевания, и привело к тому, что земельный участок общего пользования N 10 на момент заключения сделки по приватизации земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005003:3767 не являлся самостоятельным объектом вещных прав, а признание сделки недействительной лишь в отношении части приватизируемого земельного участка было объективно невозможно без признания недействительной сделки в отношении оставшейся части участка.
Кроме того, в случае возврата в городскую собственность отдельной части земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005003:3767 сложилась бы ситуация, при которой на индивидуально неопределенные части одного и того же земельного участка было бы зарегистрировано право собственности двух разных лиц (ООО "ЭГЛАС" и города Москвы), что действующим законодательством не допускается.
Вопреки доводам ДГИ города Москвы, оспариваемая сделка серьезно нарушила права и охраняемые законом интересы собственников помещений многоквартирного жилого дома по ул. Бурденко, д. 3.
Факты нарушения прав собственников помещений жилого дома по ул. Бурденко, д. 3, в интересах которых действует истец, установлены судами в рамках дела N А40-75578/2015.
Неотражение в оспариваемом решении факта отказа в удовлетворении ходатайства ДГИ города Москвы о приостановлении производства по делу не является процессуальным нарушением, повлекшим принятие неправильного решения.
Заявленное ходатайство было рассмотрено судом и было отклонено, поскольку разрешение вопроса о признании недействительным Проекта межевания не делало невозможным рассмотрение настоящего дела.
Основанием для рассматриваемого иска являются обстоятельства, установленные судами в рамках дела N А40-75578/2015. Судебные акты, принятые в рамках этого дела, не могут утратить преюдициальную силу в результате рассмотрения дела N А40-112980/2016, поскольку даже в случае удовлетворения указанного иска ООО "ЭГЛАС" эти акты могут быть отменены не иначе как путем их пересмотра по новым обстоятельствам.
Доводы об отсутствии доказательств невозможности использования ТСЖ не только проезда, определенного в проекте межевания территории квартала N 547 района Хамовники, но и соседнего земельного участка, расположенного под зданием ответчика, отклоняется как противоречащий обстоятельствам, установленным в деле N А40-75578/15.
Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 августа 2016 года по делу N А40-48928/2016 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.11.2016 N 09АП-47629/2016, 09АП-50021/2016 ПО ДЕЛУ N А40-48928/2016
Разделы:Приватизация земли; Сделки с землей; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 ноября 2016 г. N 09АП-47629/2016, 09АП-50021/2016
Дело N А40-48928/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 ноября 2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Лаврецкой,
судей В.Р. Валиева, Н.И. Левченко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы
ООО "Эглас", Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 августа 2016 года
по делу N А40-48928/2016, принятое судьей М.Ю. Махалкиным
по иску ТСЖ "Бурденко 3" (ОГРН 1137746536399; 119121, Москва, ул. Бурденко, 3)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; 125009, Москва, Газетный переулок, 1/12),
ООО "Эглас" (ОГРН 1037739083623; 115407, Москва, Нагатинская набережная, 54, помещение 4)
о признании недействительной сделки по передаче в собственность нежилого здания и земельного участка
при участии в судебном заседании:
от истца: Гараган А.С. (по доверенности от 05.10.2016), Березин В.В. (по доверенности от 27.06.2016)
от ответчиков: от ДГИ г. Москвы - Золотов Л.А. (по доверенности от 24.12.2015), ООО "Эглас" - Васильева Л.А. (по доверенности от 18.01.2016), Шикло Д.И. (по доверенности от 24.10.2016)
установил:
ТСЖ "Бурденко 3" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы и ООО "Эглас" о признании (с учетом уточнения) сделки, заключенной между последними, по передаче в собственность ООО "ЭГЛАС" нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, д. 11А, стр. 1, общей пл. 755,9 кв. м, и земельного участка площадью 624 кв. м в части передачи в собственность ООО "ЭГЛАС" земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005003:3767 недействительной.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.08.2016 года по делу N А40-48928/2016 исковое требование было удовлетворено в полном объеме, применены последствия недействительности сделки.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ в связи с апелляционными жалобами ответчиков, в которых они настаивали на отмене решения и отказе в удовлетворении иска.
В обоснование жалоб ответчики указали, что на момент приватизации здание располагалось на земельном участке с кадастровым N 77:01:0005003:3767, который и был передан покупателю здания в собственность.
Обратили внимание, что судебными актами по делу А40-75578/15 признана недействительной приватизация в части земельного участка площадью 136 кв. м, следовательно, считают ответчики, остальная часть земельного участка передана в собственность покупателя правомерно. При этом суд признал недействительным договор в части всего земельного участка.
Считают не обоснованным отказ суда в приостановлении производства по делу до рассмотрения судом заявления покупателя о признании незаконным проекта межевания квартала N 547 района Хамовники с кадастровым номером 77:01:0005003:3767 и признании недействительным распоряжения Департамента об утверждении проекта межевания (дело N А40-112980/16).
Указали на отсутствие доказательств невозможности использования ТСЖ не только проезда, определенного в проекте межевания территории квартала N 547 района Хамовники, но и соседнего земельного участка, расположенного под зданием ответчика.
Считают, что принадлежащий покупателю земельный участок образован в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ на основании утвержденной схемы его расположения.
В заседании апелляционной инстанции заявители апелляционных жалоб настаивали на своих доводах.
Истец выразил согласие с решением суда, в удовлетворении жалобы просил отказать.
Рассмотрено ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решения суда по делу N А40-112980/16 по заявлению ООО "Эглас" о признании недействительным ненормативного правового акта органа государственной власти. Ходатайство отклонено.
Проверив доводы жалобы и материалы дела в соответствии с главой 34 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалоб на основании следующего.
Между Департаментом городского имущества города Москвы (продавец) и ООО "Эглас" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) N 59-466 от 25.07.2014 г. (т. 1 л.д. 137 - 143), по условиям которого покупателю переданы в собственность следующие объекты недвижимости:
- - отдельно стоящее здание, расположенное по адресу: г. Москва, д. Бурденко, д. 11А, стр. 1, общей площадью 755,9 кв. м;
- - земельный участок, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, вл. 11А, стр. 1, общей площадью 624 кв. м с кадастровым номером 77:01:0005003:3767.
Право собственности ООО "Эглас" на указанный земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 24.10.2014 г. (запись N 77-77-11/017/2014-796, т. 1 л.д. 119).
Спорный договор заключен на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 15.07.2014 г. N 10379 "О приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, д. 11 А, стр. 1, общей площадью 755,9 кв. м, и земельного участка, площадью 624 кв. м, на котором оно расположено" (т. 1 л.д. 71 - 74).
Оспаривая состоявшуюся приватизацию в части земельного участка, истец сослался на судебные акты по делу N А40-75578/2015.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.10.2015 г. по делу N А40-75578/2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 г. и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.05.2016 г. N Ф05-4290/2016, указанное распоряжение признании недействительным (незаконным) в части приватизации земель общего пользования площадью 136 кв. м, расположенных в границах земельного участка общего пользования площадью 240 кв. м, установленных Проектом межевания территории квартала N 547 района Хамовники (участок N 10 на Плане межевания территории), утвержденного распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 08.07.2014 N 9478.
Данным решением суд обязал Департамент городского имущества города Москвы исключить из приватизируемого земельного участка, площадью 624 кв. м с кадастровым номером 77:01:0005003:3767 земли общего пользования площадью 136 кв. м, расположенные в границах земельного участка общего пользования, площадью 240 кв. м, установленных Проектом межевания территории квартала N 547 района Хамовники (участок N 10 на Плане межевания территории), утвержденного распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 08.07.2014 N 9478.
Суд обязал внести соответствующие изменения в распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 15.07.2014 N 10379 "О приватизации нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, д. 11 А, стр. 1, общей площадью 755,9 кв. м, и земельного участка площадью 624 кв. м, на котором оно расположено".
Судебными актами по делу N А40-75578/2015 установлено, что Проект межевания территории квартала N 547 района Хамовники, ограниченного улицей Бурденко, Зубовской площадью, Зубовской улицей, проездом Девичьего Поля, Новоконюшенным переулком (далее - Проект межевания), был утвержден распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 08.07.2014 N 9478.
Проектом межевания для целей эксплуатации нежилого 2-этажного здания по адресу: г. Москва, ул. Бурденко, д. 11 А, стр. 1 был установлен участок N 6, площадью 488 кв. м, а расположенный между ним и многоквартирным жилым домом N 3 земельный участок N 10, общей площадью 260 кв. м (после публичных слушаний уменьшенный до 240 кв. м) был отнесен к землям общего пользования (на чертежах N 2, 3 отображены границы установленного участка N 10).
Кроме того, Проектом межевания уточнялись границы земельного участка Бурденко, 3 (кадастровый номер 77:01:05003:105), предназначенного для эксплуатации многоквартирного жилого дома N 3 по ул. Бурденко (участок N 1).
В Проекте межевания разработчиками были учтены особенности территории квартала и расположенных в его границах зданий и сооружений, в том числе, как уже существовавшего нежилого 2-этажного здания N 11А стр. 1, общей площадью 755 кв. м, так и вновь построенного 10-этажного многоквартирного жилого N 3 по ул. Бурденко, общей площадью 12118 кв. м.
Однако, Департаментом городского имущества города Москвы было издано Распоряжение от 11.03.2013 N 1417б, в соответствии с которым участок, получивший кадастровый номер 77:021:0005003:3767, был поставлен на кадастровый учет в отсутствие утвержденного Проекта межевания территории, что является нарушением действующего законодательства.
Кроме того, указанным распоряжением в состав земельного участка включен участок N 10, не подлежащий приватизации. При этом не были учтены интересы землепользователей.
Рассматривая иск, суд руководствовался статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой приватизации не подлежат земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.
Суд исходил из того, что федеральное и городское законодательство наделяет Проект межевания статусом основного нормативного градостроительного документа при определении границ земельных участков застроенных территорий; что работы по разработке и утверждению проектов межевания выполнялись в соответствии с Программой города Москвы "Имущественно-земельная политика города Москвы", утвержденной постановлением Правительства Москвы от 20.09.2011 N 430-ПП.
Поскольку проект межевания является неотъемлемой частью единой политики города Москвы в сфере градостроительства и землепользования, неразрывно связанной со множеством иных правовых актов, то действия Департамента по произвольному изменению границ земельных участков, утвержденных Проектом межевания, не соответствуют утвержденной Правительством Москвы имущественно -земельной политике города, и противоречит целям и задачам деятельности Департамента, предусмотренным Положением о нем.
Суд правомерно указал, что по смыслу положений статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы земельного участка не могут быть утверждены не в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. При этом тот факт, что участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет ранее утверждения Проекта межевания не отменяет необходимости приведения его границ в соответствие с Проектом.
Следовательно, после утверждения Проекта межевания Департамент был обязан внести соответствующие изменения в кадастровый паспорт уже поставленного на кадастровый учет участка по адресу ул. Бурденко, д. 11 А, стр. 1 в части уменьшения его площади с 624 кв. м до 488 кв. м.
Департамент, не исполнив обязанности по внесению изменений в кадастровый паспорт земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005003:3767, включающего земли общего пользования, и издав распоряжение от 15.07.2014 N 10379, фактически осуществил отчуждение части земельного участка общего пользования N 10 в пользу ООО "ЭГЛАС" по договору купли-продажи от 25.07.2014.
Поскольку приватизация земельного участка, в границах которого находятся земли общего пользования, невозможна в силу закона, то земельные участки, в пределах границ которых проходят как существующие, так и планируемые в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией проезды, не могут быть приватизированы в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 77:01:0005003:3767 не может быть приватизирован, поскольку включает в себя земли общего пользования.
Учитывая изложенное, а также положения ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима, суд пришел к обоснованному выводу, что спорный договор купли-продажи недвижимости заключен с нарушением требований закона, и иск подлежит удовлетворению.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения.
Доводы заявителей жалоб о том, что на момент приватизации здание располагалось на земельном участке с кадастровым N 77:01:0005003:3767, который и был передан покупателю здания в собственность, что судебными актами по делу N А40-75578/15 признана недействительной приватизация в части земельного участка площадью 136 кв. м, следовательно, остальная часть земельного участка передана в собственность покупателя правомерно и оснований для признания недействительным договора в части всего земельного участка нет, рассмотрены судебной коллегией и отклоняются.
В настоящее время территория общего пользования не выделена из границ земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005003:3767, в связи с чем не может являться самостоятельным объектом имущественных прав. При таких обстоятельствах восстановление нарушенных прав собственников помещений жилого дома по ул. Бурденко, д. 3 невозможно без погашения записи в ЕГРП о праве собственности ООО "ЭГЛАС" на весь земельный участок, поскольку в отношении части участка такой записи не имеется и сама по себе она в городскую собственность возвращена быть не может.
Необходимо также принимать во внимание, что положения ст. 180 ГК РФ, в соответствии с которой недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части, в рассматриваемом случае неприменимы ввиду того, что сделка по приватизации земельного участка не имеет частей: бездействие ДГИ города Москвы, выразившееся в невнесении изменений в данные кадастрового учета после утверждения Проекта межевания, и привело к тому, что земельный участок общего пользования N 10 на момент заключения сделки по приватизации земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005003:3767 не являлся самостоятельным объектом вещных прав, а признание сделки недействительной лишь в отношении части приватизируемого земельного участка было объективно невозможно без признания недействительной сделки в отношении оставшейся части участка.
Кроме того, в случае возврата в городскую собственность отдельной части земельного участка с кадастровым номером 77:01:0005003:3767 сложилась бы ситуация, при которой на индивидуально неопределенные части одного и того же земельного участка было бы зарегистрировано право собственности двух разных лиц (ООО "ЭГЛАС" и города Москвы), что действующим законодательством не допускается.
Вопреки доводам ДГИ города Москвы, оспариваемая сделка серьезно нарушила права и охраняемые законом интересы собственников помещений многоквартирного жилого дома по ул. Бурденко, д. 3.
Факты нарушения прав собственников помещений жилого дома по ул. Бурденко, д. 3, в интересах которых действует истец, установлены судами в рамках дела N А40-75578/2015.
Неотражение в оспариваемом решении факта отказа в удовлетворении ходатайства ДГИ города Москвы о приостановлении производства по делу не является процессуальным нарушением, повлекшим принятие неправильного решения.
Заявленное ходатайство было рассмотрено судом и было отклонено, поскольку разрешение вопроса о признании недействительным Проекта межевания не делало невозможным рассмотрение настоящего дела.
Основанием для рассматриваемого иска являются обстоятельства, установленные судами в рамках дела N А40-75578/2015. Судебные акты, принятые в рамках этого дела, не могут утратить преюдициальную силу в результате рассмотрения дела N А40-112980/2016, поскольку даже в случае удовлетворения указанного иска ООО "ЭГЛАС" эти акты могут быть отменены не иначе как путем их пересмотра по новым обстоятельствам.
Доводы об отсутствии доказательств невозможности использования ТСЖ не только проезда, определенного в проекте межевания территории квартала N 547 района Хамовники, но и соседнего земельного участка, расположенного под зданием ответчика, отклоняется как противоречащий обстоятельствам, установленным в деле N А40-75578/15.
Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки имеющихся в деле доказательств, апелляционным судом признается законным и обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 августа 2016 года по делу N А40-48928/2016 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
Н.В.ЛАВРЕЦКАЯ
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Н.И.ЛЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)