Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 ноября 2016 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марченковой Н.В.,
судей Диаковской Н.В., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Дорохиным Д.С.,
при участии в заседании:
от истца, ООО "Союз деловых людей": Сычева М.В. по доверенности от 10.10.16 б/н; от ответчика, Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены; от 3-го лица, Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области: не явились, извещены.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 21.09.2016 по делу N А41-21147/16 по заявлению ООО "Союз деловых людей" к Управлению Росреестра по Московской области, третье лицо: Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области, об оспаривании отказа в государственной регистрации.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Союз деловых людей" (далее - заявитель, общество, ООО "Союз деловых людей") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области, Управлению Росреестра по Московской области (далее - регистрирующий орган) с требованиями признать незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды от 12.11.2015 N 2823 земельного участка с кадастровым номером 50:46:0030303:145; обязать осуществить государственную регистрацию договора аренды.
Определением от 21.06.2016 суд исключил Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области из числа заинтересованных лиц.
Решением Арбитражного суда Московской области от 21.09.2016 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Управления Росреестра по Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, по договору аренды от 04.07.2012 N 2463 для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания ООО "Союз деловых людей" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:46:0030303:145 площадью 10800 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Электросталь, пр. Энергетиков. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационной записью от 20.09.2012.
Срок действия договора установлен в три года с даты государственной регистрации договора.
На основании абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды земельного участка имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Заявлением от 18.09.2015 вх. N 19-1148 ООО "Союз деловых людей" обратилось в Администрацию городского округа Электросталь за продлением срока договора аренды земельного участка от 04.07.2012 N 2463.
По результатам рассмотрения указанного заявления, с учетом согласования Межведомственной комиссией по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области (выписка из протокола от 22.10.20154 N 41) и Градостроительного совета в Московской области (выписка из протокола от 27.10.2015 N 40) между Комитетом имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь и ООО "Союз деловых людей" подписан договор аренды от 12.11.2015 N 2823 земельного участка с кадастровым номером 50:46:0030303:145 сроком на три года.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь и ООО "Союз деловых людей" обратились в Управление Росреестра по Московской области с совместным заявлением от 03.12.2015 N 50/046/003/2015-1243 о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 12.11.2015 N 2823.
Сообщением от 15.01.2016 N 50/046/003/2015-1243 Управление Росреестра по Московской области отказало в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 12.11.2015 N 2823 на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, поскольку предоставление земельного участка с кадастровым номером 50:46:0030303:145 в аренду без проведения торгов невозможно.
Полагая, что отказ в государственной регистрации договора аренды, выраженный в сообщении от 15.01.2016 N 50/046/003/2015-1243, не соответствует требованиям закона и препятствует использованию спорного участка в целях строительства, ООО "Союз деловых людей" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Довод апелляционной жалобы о том, что в соответствии с действующим земельным законодательством оснований для предоставления земельного участка с кадастровым номером 50:46:0030303:145 в аренду без проведения торгов не имеется отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
При этом в силу пункта 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Кроме того, в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам объектов незавершенного строительства, права на которые возникли до 01.03.2015, либо арендаторам земельных участков по договорам аренды, заключенным до этого же срока, предоставляется право на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.
Как установлено судом первой инстанции, договор аренды от 12.11.2015 N 2823, предполагающий предоставление ООО "Союз деловых людей" земельного участка с кадастровым номером 50:46:0030303:145 сроком на три года, заключен в целях завершения строительства обществом торгово-офисного комплекса на данном участке.
При этом изначально земельный участок с кадастровым номером 50:46:0030303:145 предоставлен в аренду ООО "Союз деловых людей" для целей строительства без проведения торгов в порядке пункта 5 статьи 30, статей 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на 2012 год) по договору аренды от 04.07.2012 N 2463.
В материалы дела представлены постановление Администрации городского округа Электросталь от 07.02.2012 N 115/3 о предварительном согласовании места размещения объекта и утверждении акта выбора земельного участка, схема расположения земельного участка и акт выбора участка.
Договор аренды земельного участка от 04.07.2012 N 2463 заключен на основании постановления Администрации городского округа Электросталь от 04.07.2012 N 609/11 о предоставлении земельного участка в аренду для строительства торгово-сервисного комплекса по пр. Энергетиков. Процедура предоставления земельного участка с кадастровым номером 50:46:0030303:145 в аренду без проведения торгов не оспорена, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Материалами дела также подтверждается, что заявление о возобновлении арендных отношений по пользованию земельным участком с кадастровым номером 50:46:0030303:145 на новый срок подано ООО "Союз деловых людей" до истечения срока действия первоначального договора аренды участка от 04.07.2012 N 2463, и данный договор не оспаривался сторонами, досрочно расторгнут не был. Возражений против возобновления договора аренды на новый срок Администрацией городского округа Электросталь не заявлено, претензий по исполнению обществом арендных обязательств не предъявлено.
Следовательно, по смыслу указанных норм земельного и гражданского законодательства ООО "Союз деловых людей" имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:46:0030303:145 без проведения торгов на новый срок.
Суд также принимает во внимание, что из материалов дела, а также документов, представленных на регистрацию, в том числе из выписки из протокола от 22.10.20154 N 41 Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области и выписки из протокола от 27.10.2015 N 40 Градостроительного совета в Московской области, следует, что в период действия договора аренды земельного участка от 04.07.2012 N 2463 ООО "Союз деловых людей" осуществляло освоение земельного участка (выполнен проект планировки согласно генплана г. Электростали, проект строительства двух очередей торгово-сервисного комплекса находится на согласовании в отделе архитектуры, проведены геодезические и геологические исследования с оформлением отчетов, проведены работы по очистке ливневых канав, произведена частичная отсыпка площади и удалена часть зарослей, убран строительный мусор и ТБО, получены ТУ на электричество, тепло и водоснабжение, проложен новый водопровод, отремонтирован существующий, участок огорожен и находится под круглосуточной охраной, подана заявка в Минстрой Московской области на получение ГПЗУ, получено согласование проекта строительства торгово-сервисного комплекса в Министерстве потребительского рынка и услуг Московской области), осуществляется подготовка к строительству, обществом понесены финансовые затраты на освоение земельного участка.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что по смыслу норм статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельный участок с кадастровым номером 50:46:0030303:145 подлежит предоставлению ООО "Союз деловых людей" в аренду без проведения торгов, поскольку изначально земельный участок предоставлен в аренду для целей строительства до 01.03.2015 без проведении торгов, общество в течение трех лет осуществляло освоение земельного участка, заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Кроме того, из дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 50:46:0030303:145 усматривается, что Управление Росреестра по Московской области располагало сведениями о заключении договор аренды спорного земельного участка, основания заключения договора аренды от 12.11.2015 N 2823 указаны в письме Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь от 25.12.2015 N 19-1465 со ссылкой на согласование такого предоставления с компетентными органами Правительства Московской области, направленном в регистрационный орган в ответ на запрос в рамках правовой экспертизы.
Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что Управление Росреестра по Московской области не имело достаточных правовых оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 12.11.2015 N 2823, выраженного в сообщении от 15.01.2016 N 50/046/003/2015-1243.
Довод апелляционной жалобы о том, что заявителем не получено разрешение на строительство, а следовательно оснований для применения частей 9, 10 пункта 2 ст. 39.6 Закона о регистрации не имеется, отклоняется апелляционным судом поскольку обществом разрешение на строительство не может быть получено, так как договор аренды земельного участка не зарегистрирован, а следовательно, не заключен.
Довод апелляционной жалобы о том, что не доказано наличие совокупности условий п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ не принимается апелляционным судом, поскольку заявление о заключении нового договора подано до истечении срока действия предыдущего договора аренды, а именно 18.09.2015, в срок действия договора оканчивается 20.09.2015. Никакие иные лица не имеют исключительных прав на данный земельный участок, доказательств обратного не представлено. Ранее заключенный договор N 2463 не был расторгнут в связи с существенным нарушением условий договора. Кроме того, Заключение нового договора было согласовано в установленном порядке, что подтверждается протоколом МВК N 41 от 22.10.2015, протоколом заседания Градостроительного Совета Московской области от 27.10.2015 N 40.
Также не состоятелен довод апелляционной жалобы о наличии противоречий с ранее зарегистрированными правами, так как срок действия договора N 2463 аренды земельного участка истек 20.09.2015. Применительно к земельным отношениям ст. 610 и 621 ГК РФ не действует, так как передача земли в аренду не может осуществятся без распорядительного документа органа местного самоуправления.
Наличие записи в ЕГРП о регистрации договора аренды не означает наличие договорных отношений в случае истечения срока действия договора. Положения ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ не содержат требования об обязательном прекращении ранее действовавшего договора аренды до заключения нового договора.
Довод апелляционной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства направления Заявителем в Администрацию и получения Администрацией обращения о заключении нового договора аренды отклоняется апелляционным судом как не соответствующий материалам дела.
Заявителем в материалы дела представлены обращение от 18.09.2015 N 125 в Администрацию о продлении Договора аренды от 04.07.2012 N 2463 (т. 3 л.д. 21) и ответы Администрации от 15.10.2015 N 19-1148 и N 16.10.2015 N 19-1822исх (т. 3 л.д. 22-24).
При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел в выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 21.09.2016 года по делу N А41-21147/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.11.2016 N 10АП-14152/2016 ПО ДЕЛУ N А41-21147/16
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 ноября 2016 г. по делу N А41-21147/16
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 03 ноября 2016 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марченковой Н.В.,
судей Диаковской Н.В., Шевченко Е.Е.,
при ведении протокола судебного заседания: Дорохиным Д.С.,
при участии в заседании:
от истца, ООО "Союз деловых людей": Сычева М.В. по доверенности от 10.10.16 б/н; от ответчика, Управления Росреестра по Московской области: не явились, извещены; от 3-го лица, Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области: не явились, извещены.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 21.09.2016 по делу N А41-21147/16 по заявлению ООО "Союз деловых людей" к Управлению Росреестра по Московской области, третье лицо: Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области, об оспаривании отказа в государственной регистрации.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Союз деловых людей" (далее - заявитель, общество, ООО "Союз деловых людей") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области, Управлению Росреестра по Московской области (далее - регистрирующий орган) с требованиями признать незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды от 12.11.2015 N 2823 земельного участка с кадастровым номером 50:46:0030303:145; обязать осуществить государственную регистрацию договора аренды.
Определением от 21.06.2016 суд исключил Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь Московской области из числа заинтересованных лиц.
Решением Арбитражного суда Московской области от 21.09.2016 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Представитель общества в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей Управления Росреестра по Московской области, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из материалов дела, по договору аренды от 04.07.2012 N 2463 для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания ООО "Союз деловых людей" предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:46:0030303:145 площадью 10800 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Электросталь, пр. Энергетиков. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационной записью от 20.09.2012.
Срок действия договора установлен в три года с даты государственной регистрации договора.
На основании абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды земельного участка имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Заявлением от 18.09.2015 вх. N 19-1148 ООО "Союз деловых людей" обратилось в Администрацию городского округа Электросталь за продлением срока договора аренды земельного участка от 04.07.2012 N 2463.
По результатам рассмотрения указанного заявления, с учетом согласования Межведомственной комиссией по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области (выписка из протокола от 22.10.20154 N 41) и Градостроительного совета в Московской области (выписка из протокола от 27.10.2015 N 40) между Комитетом имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь и ООО "Союз деловых людей" подписан договор аренды от 12.11.2015 N 2823 земельного участка с кадастровым номером 50:46:0030303:145 сроком на три года.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Комитет имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь и ООО "Союз деловых людей" обратились в Управление Росреестра по Московской области с совместным заявлением от 03.12.2015 N 50/046/003/2015-1243 о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 12.11.2015 N 2823.
Сообщением от 15.01.2016 N 50/046/003/2015-1243 Управление Росреестра по Московской области отказало в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 12.11.2015 N 2823 на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, поскольку предоставление земельного участка с кадастровым номером 50:46:0030303:145 в аренду без проведения торгов невозможно.
Полагая, что отказ в государственной регистрации договора аренды, выраженный в сообщении от 15.01.2016 N 50/046/003/2015-1243, не соответствует требованиям закона и препятствует использованию спорного участка в целях строительства, ООО "Союз деловых людей" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Довод апелляционной жалобы о том, что в соответствии с действующим земельным законодательством оснований для предоставления земельного участка с кадастровым номером 50:46:0030303:145 в аренду без проведения торгов не имеется отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
При этом в силу пункта 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Кроме того, в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам объектов незавершенного строительства, права на которые возникли до 01.03.2015, либо арендаторам земельных участков по договорам аренды, заключенным до этого же срока, предоставляется право на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности.
Как установлено судом первой инстанции, договор аренды от 12.11.2015 N 2823, предполагающий предоставление ООО "Союз деловых людей" земельного участка с кадастровым номером 50:46:0030303:145 сроком на три года, заключен в целях завершения строительства обществом торгово-офисного комплекса на данном участке.
При этом изначально земельный участок с кадастровым номером 50:46:0030303:145 предоставлен в аренду ООО "Союз деловых людей" для целей строительства без проведения торгов в порядке пункта 5 статьи 30, статей 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции по состоянию на 2012 год) по договору аренды от 04.07.2012 N 2463.
В материалы дела представлены постановление Администрации городского округа Электросталь от 07.02.2012 N 115/3 о предварительном согласовании места размещения объекта и утверждении акта выбора земельного участка, схема расположения земельного участка и акт выбора участка.
Договор аренды земельного участка от 04.07.2012 N 2463 заключен на основании постановления Администрации городского округа Электросталь от 04.07.2012 N 609/11 о предоставлении земельного участка в аренду для строительства торгово-сервисного комплекса по пр. Энергетиков. Процедура предоставления земельного участка с кадастровым номером 50:46:0030303:145 в аренду без проведения торгов не оспорена, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Материалами дела также подтверждается, что заявление о возобновлении арендных отношений по пользованию земельным участком с кадастровым номером 50:46:0030303:145 на новый срок подано ООО "Союз деловых людей" до истечения срока действия первоначального договора аренды участка от 04.07.2012 N 2463, и данный договор не оспаривался сторонами, досрочно расторгнут не был. Возражений против возобновления договора аренды на новый срок Администрацией городского округа Электросталь не заявлено, претензий по исполнению обществом арендных обязательств не предъявлено.
Следовательно, по смыслу указанных норм земельного и гражданского законодательства ООО "Союз деловых людей" имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:46:0030303:145 без проведения торгов на новый срок.
Суд также принимает во внимание, что из материалов дела, а также документов, представленных на регистрацию, в том числе из выписки из протокола от 22.10.20154 N 41 Межведомственной комиссии по вопросам земельно-имущественных отношений в Московской области и выписки из протокола от 27.10.2015 N 40 Градостроительного совета в Московской области, следует, что в период действия договора аренды земельного участка от 04.07.2012 N 2463 ООО "Союз деловых людей" осуществляло освоение земельного участка (выполнен проект планировки согласно генплана г. Электростали, проект строительства двух очередей торгово-сервисного комплекса находится на согласовании в отделе архитектуры, проведены геодезические и геологические исследования с оформлением отчетов, проведены работы по очистке ливневых канав, произведена частичная отсыпка площади и удалена часть зарослей, убран строительный мусор и ТБО, получены ТУ на электричество, тепло и водоснабжение, проложен новый водопровод, отремонтирован существующий, участок огорожен и находится под круглосуточной охраной, подана заявка в Минстрой Московской области на получение ГПЗУ, получено согласование проекта строительства торгово-сервисного комплекса в Министерстве потребительского рынка и услуг Московской области), осуществляется подготовка к строительству, обществом понесены финансовые затраты на освоение земельного участка.
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что по смыслу норм статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" земельный участок с кадастровым номером 50:46:0030303:145 подлежит предоставлению ООО "Союз деловых людей" в аренду без проведения торгов, поскольку изначально земельный участок предоставлен в аренду для целей строительства до 01.03.2015 без проведении торгов, общество в течение трех лет осуществляло освоение земельного участка, заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Кроме того, из дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 50:46:0030303:145 усматривается, что Управление Росреестра по Московской области располагало сведениями о заключении договор аренды спорного земельного участка, основания заключения договора аренды от 12.11.2015 N 2823 указаны в письме Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Электросталь от 25.12.2015 N 19-1465 со ссылкой на согласование такого предоставления с компетентными органами Правительства Московской области, направленном в регистрационный орган в ответ на запрос в рамках правовой экспертизы.
Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств настоящего спора и представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что Управление Росреестра по Московской области не имело достаточных правовых оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 12.11.2015 N 2823, выраженного в сообщении от 15.01.2016 N 50/046/003/2015-1243.
Довод апелляционной жалобы о том, что заявителем не получено разрешение на строительство, а следовательно оснований для применения частей 9, 10 пункта 2 ст. 39.6 Закона о регистрации не имеется, отклоняется апелляционным судом поскольку обществом разрешение на строительство не может быть получено, так как договор аренды земельного участка не зарегистрирован, а следовательно, не заключен.
Довод апелляционной жалобы о том, что не доказано наличие совокупности условий п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ не принимается апелляционным судом, поскольку заявление о заключении нового договора подано до истечении срока действия предыдущего договора аренды, а именно 18.09.2015, в срок действия договора оканчивается 20.09.2015. Никакие иные лица не имеют исключительных прав на данный земельный участок, доказательств обратного не представлено. Ранее заключенный договор N 2463 не был расторгнут в связи с существенным нарушением условий договора. Кроме того, Заключение нового договора было согласовано в установленном порядке, что подтверждается протоколом МВК N 41 от 22.10.2015, протоколом заседания Градостроительного Совета Московской области от 27.10.2015 N 40.
Также не состоятелен довод апелляционной жалобы о наличии противоречий с ранее зарегистрированными правами, так как срок действия договора N 2463 аренды земельного участка истек 20.09.2015. Применительно к земельным отношениям ст. 610 и 621 ГК РФ не действует, так как передача земли в аренду не может осуществятся без распорядительного документа органа местного самоуправления.
Наличие записи в ЕГРП о регистрации договора аренды не означает наличие договорных отношений в случае истечения срока действия договора. Положения ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ не содержат требования об обязательном прекращении ранее действовавшего договора аренды до заключения нового договора.
Довод апелляционной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства направления Заявителем в Администрацию и получения Администрацией обращения о заключении нового договора аренды отклоняется апелляционным судом как не соответствующий материалам дела.
Заявителем в материалы дела представлены обращение от 18.09.2015 N 125 в Администрацию о продлении Договора аренды от 04.07.2012 N 2463 (т. 3 л.д. 21) и ответы Администрации от 15.10.2015 N 19-1148 и N 16.10.2015 N 19-1822исх (т. 3 л.д. 22-24).
При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел в выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 21.09.2016 года по делу N А41-21147/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий
Н.В.МАРЧЕНКОВА
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
Н.В.МАРЧЕНКОВА
Судьи
Н.В.ДИАКОВСКАЯ
Е.Е.ШЕВЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)