Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Ю.И. Барановой, М.Г. Величко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Машневым А.Э.,
при участии:
- от истца: представитель Гомельский А.Р. паспорт, доверенность N б/н от 01.09.2014; представитель Иралиева Н.Б. паспорт, доверенность N 16АА4199371 от 15.02.2016;
- от ответчика: представитель Катрич С.А. паспорт, доверенность N 61АА3646143 от 06.07.2015;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Катрич Лилии Евстафиевны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 30.11.2015 по делу N А53-13895/2015
по иску индивидуального предпринимателя Бермант Юрия Витальевича
к индивидуальному предпринимателю Катрич Лилии Евстафиевне
о взыскании задолженности в размере 249 623 рубля, об обязании освободить земельные участки,
принятое в составе судьи Димитриева М.А.,
установил:
индивидуальный предприниматель Бермант Юрий Витальевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Катрич Лилии Евстафиевне (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 249 623 рубля, об обязании освободить земельные участки.
Решением Арбитражного суда Ростовской области исковые требования удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Катрич Лилии Евстафиевны в пользу индивидуального предпринимателя Бермант Юрия Витальевича взыскана задолженность в размере 65 052 рубля, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 083 рубля.
В остальной части в удовлетворении исковых требований судом отказано.
ИП Катрич Лилия Евстафиевна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:
- судом сделан ошибочный вывод о том, что задолженность ответчика перед истцом составляет 17 300 рублей, а арендная плата за оба участка за апрель - май должна составлять 57 760 рублей в месяц. Заявитель полагает, что арендная плата не должна была выплачиваться, поскольку участок выбыл из владения ответчика по вине истца. Павильон, расположенный на земельном участке был опечатан истцом и не мог быть использован ответчиком.
- - также суд не учел, что с августа 2015 оба участка были сданы в аренду третьим лицам, следовательно, обязательства по оплате аренды за указанный период отсутствует;
- - акт от 23.03.2015 не может служить доказательством по делу, поскольку ИП Катрич и ее работниками не подписывался;
- - заявитель не согласен с задолженностью за коммунальные услуги в сумме 47 752 рубля, кроме того судом не учтена оплата в размере 7000 рублей от 26.05.2015 и 12 000 рублей от 16.04.2015.
- суд необоснованно отказал в приобщении к материалам дела ведомости учета электроэнергии.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ИП Бермант Ю.В. и ИП Катрич Л.Е. заключен договор аренды земельного участка N 19/2014 от 01.04.2014 (т. 1 л.д. 36-38) и договор аренды земельного участка N 28/2013-14-А (т. 1 л.д. 39-42).
Земельные участки были переданы в аренду по актам приема-передачи (т. 1 л.д. 38,41).
Согласно исковому заявлению период взыскания заявлен истцом с декабря 2014 года по май 2015 года. Согласно уточнениям, истец увеличил период взыскания на июнь, июль, август. В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Согласно сложившейся судебной практике увеличение периода взыскания означает одновременное изменение как предмета, так и основания иска, что недопустимо (Постановления ФАС ПО от 22.01.2009 по делу N А65-4650/2008, ФАС ВВО от 13.04.2006 по делу N А82-16041/2004-7, ФАС МО от 11.04.2006 по делу N КГ-А40/2970-06).
Судом первой инстанции было отклонено ходатайство истца об уточнении исковых требований, исковые требования рассматривались в первоначальной редакции.
Ответчиком заявлено о фальсификации дополнительного соглашения от 01 апреля 2014 года к договору аренды N 28/2013-14-А от 01 ноября 2013 года как подписанного иным лицом, нежели Катрич Лилия Евстафиевна. Судом заявление о фальсификации проверено в соответствии со статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и признано не сфальсифицированным по следующим основаниям. Фальсификация доказательства предполагает его подделку, представление доказательства, которое никогда как существовало как подлинное, как доказательство, содержащее сведения о фактических обстоятельствах. Как установлено в судебном заседании и следует из пояснений ответчика и не оспаривалось представителем истца в судебном заседании, в раках которого проверялось заявление о фальсификации, дополнительное соглашение от 01 апреля 2014 года к договору аренды N 28/2013-14-А от 01 ноября 2013 года действительно имело место, было подписано со стороны истца Бермант Ю.В., а со стороны ответчика лицом, находящимся в родственных отношениях с Катрич Л.Е. То обстоятельство, что оспариваемое дополнительное соглашение подписано не непосредственно истцом, а иным лицом не свидетельствует о наличия фальсификации данного документа, поскольку подделки как таковой не было. В этой ситуации представленное доказательство подлежит оценке как подписанное иным лицом, не имеющим соответствующих полномочий.
Отношения между истцом ответчиком квалифицированы судом как арендные правоотношения, что обусловливает применение к отношениям сторон положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Как указано в абзаце 2 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051011:33, площадью 954 кв. м, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Береговая, 7. (свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2014 61-АИ 706976).Между Обществом с ограниченной ответственностью "Берег" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Катрич Лилией Евстафиевной заключен: договор аренды земельного участка N 19/2014-А от 01 апреля 2014 года сроком с 01 апреля 2014 года по 28 февраля 2015 года в отношении части земельного участка площадью 18,8 кв. м, арендная плата установлена в 37 600 рублей в месяц. Указанная часть земельного участка передана ответчику по акту приема-передачи от 01 апреля 2014 года. Между Обществом с ограниченной ответственностью "Берег" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Катрич Лилией Евстафиевной заключен: договор аренды земельного участка N 28/2013-14-А от 01 ноября 2013 года сроком с 01 ноября 2013 года по 30 сентября 2014 года в отношении части земельного участка площадью 16,8 кв. м, арендная плата установлена в размере 20 160 рублей в месяц. Указанная часть земельного участка передана ответчику по акту приема-передачи от 01 ноября 2013 года.
Учитывая вышеуказанные нормы права и изложенные фактические обстоятельства, суд делает вывод, что между истцом и ответчиком в заявленный период возникли арендные правоотношения, основанием которых выступили указанные договоры аренды частей земельного участка.
Договоры заключены сторонами в письменной форме, сроки договоров не превышают одного календарного года, что соответствует требованиям статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд отмечает, что вне зависимости от срока и наличия или отсутствия государственное регистрации договор аренды недвижимого имущества, заключенный в требуемой форме, порождает обязательственные правоотношения между арендаторов и арендодателем (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Части земельного участка площадью 18,8 и 16,8 квадратных метров переданы ответчику по актам приема передачи 01 апреля 2014 и 01 ноября 2013 года соответственно.
Таким образом, с момента передачи объектов аренды по актам приема-передачи у арендатора (ответчика по делу) возникла обязанность по внесению арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Производя расчет арендной платы истец необоснованно сослался на условия проекта договора аренды земельного участка от 01 апреля 2014 года (земельный участок площадью 18,8 кв. м), проекта договора аренды земельного участка от 01 ноября 2013 года (земельный участок площадью 16,8 кв. м) которые ответчиком не подписаны и свойством юридического факта не обладают. Дополнительным соглашением от 01 апреля 2014 года к договору аренды N 28/2013-14-А от 01 ноября 2013 года был изменен размер арендной платы и с 01.04.2014 установлен в размере 2 000 рублей за 1 кв. м. Однако как установлено в судебном заседании данное соглашение ответчиком собственноручно не подписывалось, в связи с чем не влечет изменение заключенного между сторонами договора аренды.
Стороны согласовали условия о размере арендной платы, согласно которым размер арендной платы по договору аренды земельного участка N 19/2014-А от 01 апреля 2014 года установлен в 37 600 рублей в месяц, размер арендной платы по договору аренды земельного участка N 28/2013-14-А от 01 ноября 2013 года установлен в размере 20 160 рублей в месяц.
Таким образом, арендатором по заключенным договорам должна была быть уплачена арендная плат в следующем размере: декабрь 2014 года - 57 760 рублей, январь 2015 года - 57 760 рубле, февраль 2015 года - 57 760 рублей, март 2015 года - 57 760 рублей, апрель 2015 года - 57 760 рублей, май 2015 года - 57 760 рублей.
Согласно акту сверки расчетов по арендным платежам - ответчиком по делу с декабря 2014 по май 2015 внесены платежи: декабрь 2014 года - 37 200 рублей; январь 2015 года - 41 200 рублей, 11 747 рублей, 52 303 рубля; февраль 2015 года - 14 850 рублей; март 2015 года - 72 000 рублей; апрель 2015 года - 75 460 рублей, май 2015 года - 24 300 рублей. Платеж за июнь 2015 года судом не учитывается, поскольку имеет целевое назначение - за июнь (за указанный месяц требования не заявлены), указанный платеж подлежит учету при взыскании задолженности за июнь в рамках отдельного иска.
Произведя расчет, суд установил, что за период с декабря 2014 года по май 2015 года задолженность ответчика перед истцом по арендной плате составляет 17 300 рублей.
На момент принятия настоящего решения договор аренды земельного участка N 19/2014-А от 01 апреля 2014 года признается судом действующим. Срок данного договора был установлен с 01 апреля 2014 года по 28 февраля 2015 года. Однако 28 февраля 2015 года указанный договор расторгнут не был. Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Таким образом, договор аренды земельного участка N 19/2014-А от 01 апреля 2014 года был возобновлен на неопределенный срок. На момент принятия решения суда, объект аренды арендодателю по акту приема-передачи не возвращен.
Представленные документы из правоохранительных органов оцениваются судом критически, поскольку не подтверждают факта того, что истцом по делу создавались (в заявленный период) такие препятствия для пользования объектами аренды, что ответчик был лишен возможности использования арендованных помещений. С самостоятельным иском о нечинении препятствий арендатор к арендодателю не обращался.
В материалы дела представлен акт от 23 марта 2015 года, подписанный Масловской С.В., Беспаловой Т.В., Подкопаевой А.В., Гомельским А.Р., согласно которому ответчиком павильон, расположенный на земельном участке площадью 18,8 кв. м использовался.
Также в заявленный период действующим являлся и договор аренды земельного участка N 28/2013-14-А от 01 ноября 2013 года сроком с 01 ноября 2013 года по 30 сентября 2014 года. Данный договор в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок. Согласно уведомлению от 20.07.2015 года договор ответчик в одностороннем порядке расторг договор с 03.08.2015. Однако ввиду отсутствия соглашения о расторжения с этой даты и волеизъявления арендодателя, договор фактически прекратился 20 октября 2015 года (с учетом положений абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации - предусмотрен 3-х месячный срок предупреждения о расторжении договора).
Согласно сложившейся судебной практике, обязанность по оплате арендной платы возникает с момента передачи объекта аренды по акту приема-передачи до момента его возврата также по акту приема - передачи. Моментом передачи арендованного объекта недвижимости в силу системного толкования положений статей 611, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации является момент подписания акта приема-передачи объекта недвижимости. Такое правило распространяется и на случаи возврата арендованного объекта недвижимости после прекращения арендных отношений (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2015 года по делу А53-26039/2014).
При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 17 300 рублей за период с декабря 2014 года по май 2015 года.
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Согласно условиям спорных договоров, арендатор обязан возмещать арендодателю расходы на коммунальные услуги, в том числе электроэнергию, водоснабжение на основании показаний узлов учета, вывоз ТБО.
В материалы дела представлен акт взаимных расчетов по коммунальным платежам на 27.05.2015, согласно которому задолженность ответчика по коммунальным платежам перед истцом составляет 47 752 рубля. Указанную задолженность подтверждают также расчеты эксплуатационно-технического обслуживания, акты о снятии показаний приборов учета, отчеты согласно договоров на техническое и эксплуатационное обслуживание объектов недвижимости, акты приема передачи электроэнергии, счета-фактуры, ведомости электропотребления, акты за декабрь 2014 - апрель 2015, договор на техническое и эксплуатационное обслуживание объектов недвижимости от 18 декабря 2014 года. Указанные доказательства подтверждают, что задолженность по коммунальным платежам возникла у истца в период действия договоров аренды земельных участков. Доводы ответчика, что он не принимал участие в снятии показаний приборов учета, судом отклоняются, поскольку сам факт присутствия либо отсутствия ответчика или его представителя во время снятия показаний приборов учета не свидетельствует о то, что представленные показания являются недостоверными. Условия заключенных между истцом и ответчиком договоров аренды не предусматривали обязательное присутствие арендатора при снятии показаний приборов учета. Обязанность по внесению коммунальных платежей предусмотрена договорами аренды. Поскольку договоры аренды являлись действующими, арендованные земельные участки ответчиком по актам приема-передачи освобождены не были, у ответчика сохранялась обязанность по внесению как арендных платежей, так коммунальных платежей.
При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца надлежит взыскать задолженность по коммунальным платежам в размере 47 752 рубля.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, одни из способов защиты гражданских прав выступает присуждения к исполнению обязанности в натуре. Пункт 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Данные нормы права предусматривают, что в обязательственных правоотношениях основным способом защиты является требование об исполнении должником лежащей на нем обязанности (либо обязанностей). В настоящем деле, в рамках существующих между сторонами обязательственных правоотношений, возникших из договоров аренды (впоследствии претерпевших трансформацию в связи с автоматической пролонгацией на неопределенный срок), арендатор (ответчик по делу - Катрич Лилия Евстафиевна) несет обязанность по внесению арендной платы и возмещению расходов на оплату коммунальных услуг арендодателю (истцу по делу - Бермант Юрию Витальевичу).При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию общая сумма задолженности в размере 65 052 рубля.
В удовлетворении требований об освобождении арендованных земельных участков суд отказывает по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку на момент принятия решения суда договор аренды земельного участка N 19/2014-А от 01 апреля 2014 года расторгнут не был (отсутствует соглашение сторон о расторжении договора, отсутствует решение суда о расторжении договора, отсутствуют односторонние волеизъявления сторона о расторжении договора), является действующим в связи с установленной автоматической пролонгацией на неопределенный срок, основания для освобождения арендованного объекта - части земельного участка площадью 18,8 квадратных метров отсутствуют.
Договор аренды земельного участка N 28/2013-14-А от 01 ноября 2013 года прекратил свое действие 20 октября 2015 года (с учетом положений абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации - предусмотрен 3-х месячный срок предупреждения о расторжении договора) в связи с односторонним отказом от договора арендатором - уведомление от 20.07.2015.
Согласно установленным в судебном заседании обстоятельствам, на момент принятия решения суда - часть земельного участка площадью 16,8 кв. м, арендованная на основании договора аренды земельного участка N 28/2013-14-А от 01 ноября 2013 года фактически была возвращена истцу и во владении ответчика не находится, в связи с чем основания для освобождения арендованного объекта - части земельного участка площадью 16,8 квадратных метров отсутствуют. Правовая позиция Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, изложенная в постановлении от 11 июня 2015 года по делу А53-26039/2014, не подлежит расширительному истолкованию и не может распространяться на требования об освобождении объектов недвижимости в связи с прекращением арендных правоотношений (данная позиция распространяется только на случаи взыскания арендной платы до даты прекращения арендных правоотношений).
Таким образом, фактическое освобождение объекта недвижимости в связи с прекращением арендных правоотношений является достаточным доказательством (факт освобождения части земельного участка площадью 16,8 кв. м, арендованной на основании договора аренды земельного участка N 28/2013-14-А от 01 ноября 2013 года представителем истца не оспаривался), подтверждающим исполнение обязанности арендатора по освобождению арендованного объекта.
Суд апелляционной инстанции проверил начисления в спорный период по каждому из договоров аренды, а также проверил начисления и оплату за оказанные коммунальные услуги. Судом первой инстанции правомерно взяты начисления по аренде по согласованным в договорах суммам. Что касается начислений по коммунальным услугам, то в материалах дела представлен акт сверки (т. 1 л.д. 162), подписанный сторонами, в котором указаны все начисления по коммунальным платежам и судом установлено, что что два платежа, на которые ссылается заявитель апелляционной жалобы на сумму 12 000 руб. и на сумму 7000 руб. судом учтены, поскольку учтены истцом в акте сверки (т. 1 л.д. 162). Все произведенные ответчиком платежи по договорам аренды судом учтены, что также подтвердили представители истца и ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции от 12.04.2016. Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2015 по делу N А53-13895/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.04.2016 N 15АП-244/2016 ПО ДЕЛУ N А53-13895/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 апреля 2016 г. N 15АП-244/2016
Дело N А53-13895/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Ю.И. Барановой, М.Г. Величко,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Машневым А.Э.,
при участии:
- от истца: представитель Гомельский А.Р. паспорт, доверенность N б/н от 01.09.2014; представитель Иралиева Н.Б. паспорт, доверенность N 16АА4199371 от 15.02.2016;
- от ответчика: представитель Катрич С.А. паспорт, доверенность N 61АА3646143 от 06.07.2015;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Катрич Лилии Евстафиевны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 30.11.2015 по делу N А53-13895/2015
по иску индивидуального предпринимателя Бермант Юрия Витальевича
к индивидуальному предпринимателю Катрич Лилии Евстафиевне
о взыскании задолженности в размере 249 623 рубля, об обязании освободить земельные участки,
принятое в составе судьи Димитриева М.А.,
установил:
индивидуальный предприниматель Бермант Юрий Витальевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Катрич Лилии Евстафиевне (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 249 623 рубля, об обязании освободить земельные участки.
Решением Арбитражного суда Ростовской области исковые требования удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Катрич Лилии Евстафиевны в пользу индивидуального предпринимателя Бермант Юрия Витальевича взыскана задолженность в размере 65 052 рубля, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 083 рубля.
В остальной части в удовлетворении исковых требований судом отказано.
ИП Катрич Лилия Евстафиевна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просила решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В апелляционной жалобе заявитель указывает следующее:
- судом сделан ошибочный вывод о том, что задолженность ответчика перед истцом составляет 17 300 рублей, а арендная плата за оба участка за апрель - май должна составлять 57 760 рублей в месяц. Заявитель полагает, что арендная плата не должна была выплачиваться, поскольку участок выбыл из владения ответчика по вине истца. Павильон, расположенный на земельном участке был опечатан истцом и не мог быть использован ответчиком.
- - также суд не учел, что с августа 2015 оба участка были сданы в аренду третьим лицам, следовательно, обязательства по оплате аренды за указанный период отсутствует;
- - акт от 23.03.2015 не может служить доказательством по делу, поскольку ИП Катрич и ее работниками не подписывался;
- - заявитель не согласен с задолженностью за коммунальные услуги в сумме 47 752 рубля, кроме того судом не учтена оплата в размере 7000 рублей от 26.05.2015 и 12 000 рублей от 16.04.2015.
- суд необоснованно отказал в приобщении к материалам дела ведомости учета электроэнергии.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между ИП Бермант Ю.В. и ИП Катрич Л.Е. заключен договор аренды земельного участка N 19/2014 от 01.04.2014 (т. 1 л.д. 36-38) и договор аренды земельного участка N 28/2013-14-А (т. 1 л.д. 39-42).
Земельные участки были переданы в аренду по актам приема-передачи (т. 1 л.д. 38,41).
Согласно исковому заявлению период взыскания заявлен истцом с декабря 2014 года по май 2015 года. Согласно уточнениям, истец увеличил период взыскания на июнь, июль, август. В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. Согласно сложившейся судебной практике увеличение периода взыскания означает одновременное изменение как предмета, так и основания иска, что недопустимо (Постановления ФАС ПО от 22.01.2009 по делу N А65-4650/2008, ФАС ВВО от 13.04.2006 по делу N А82-16041/2004-7, ФАС МО от 11.04.2006 по делу N КГ-А40/2970-06).
Судом первой инстанции было отклонено ходатайство истца об уточнении исковых требований, исковые требования рассматривались в первоначальной редакции.
Ответчиком заявлено о фальсификации дополнительного соглашения от 01 апреля 2014 года к договору аренды N 28/2013-14-А от 01 ноября 2013 года как подписанного иным лицом, нежели Катрич Лилия Евстафиевна. Судом заявление о фальсификации проверено в соответствии со статьей 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и признано не сфальсифицированным по следующим основаниям. Фальсификация доказательства предполагает его подделку, представление доказательства, которое никогда как существовало как подлинное, как доказательство, содержащее сведения о фактических обстоятельствах. Как установлено в судебном заседании и следует из пояснений ответчика и не оспаривалось представителем истца в судебном заседании, в раках которого проверялось заявление о фальсификации, дополнительное соглашение от 01 апреля 2014 года к договору аренды N 28/2013-14-А от 01 ноября 2013 года действительно имело место, было подписано со стороны истца Бермант Ю.В., а со стороны ответчика лицом, находящимся в родственных отношениях с Катрич Л.Е. То обстоятельство, что оспариваемое дополнительное соглашение подписано не непосредственно истцом, а иным лицом не свидетельствует о наличия фальсификации данного документа, поскольку подделки как таковой не было. В этой ситуации представленное доказательство подлежит оценке как подписанное иным лицом, не имеющим соответствующих полномочий.
Отношения между истцом ответчиком квалифицированы судом как арендные правоотношения, что обусловливает применение к отношениям сторон положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Как указано в абзаце 2 пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051011:33, площадью 954 кв. м, расположенный по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Береговая, 7. (свидетельство о государственной регистрации права от 18.12.2014 61-АИ 706976).Между Обществом с ограниченной ответственностью "Берег" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Катрич Лилией Евстафиевной заключен: договор аренды земельного участка N 19/2014-А от 01 апреля 2014 года сроком с 01 апреля 2014 года по 28 февраля 2015 года в отношении части земельного участка площадью 18,8 кв. м, арендная плата установлена в 37 600 рублей в месяц. Указанная часть земельного участка передана ответчику по акту приема-передачи от 01 апреля 2014 года. Между Обществом с ограниченной ответственностью "Берег" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Катрич Лилией Евстафиевной заключен: договор аренды земельного участка N 28/2013-14-А от 01 ноября 2013 года сроком с 01 ноября 2013 года по 30 сентября 2014 года в отношении части земельного участка площадью 16,8 кв. м, арендная плата установлена в размере 20 160 рублей в месяц. Указанная часть земельного участка передана ответчику по акту приема-передачи от 01 ноября 2013 года.
Учитывая вышеуказанные нормы права и изложенные фактические обстоятельства, суд делает вывод, что между истцом и ответчиком в заявленный период возникли арендные правоотношения, основанием которых выступили указанные договоры аренды частей земельного участка.
Договоры заключены сторонами в письменной форме, сроки договоров не превышают одного календарного года, что соответствует требованиям статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суд отмечает, что вне зависимости от срока и наличия или отсутствия государственное регистрации договор аренды недвижимого имущества, заключенный в требуемой форме, порождает обязательственные правоотношения между арендаторов и арендодателем (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Части земельного участка площадью 18,8 и 16,8 квадратных метров переданы ответчику по актам приема передачи 01 апреля 2014 и 01 ноября 2013 года соответственно.
Таким образом, с момента передачи объектов аренды по актам приема-передачи у арендатора (ответчика по делу) возникла обязанность по внесению арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Производя расчет арендной платы истец необоснованно сослался на условия проекта договора аренды земельного участка от 01 апреля 2014 года (земельный участок площадью 18,8 кв. м), проекта договора аренды земельного участка от 01 ноября 2013 года (земельный участок площадью 16,8 кв. м) которые ответчиком не подписаны и свойством юридического факта не обладают. Дополнительным соглашением от 01 апреля 2014 года к договору аренды N 28/2013-14-А от 01 ноября 2013 года был изменен размер арендной платы и с 01.04.2014 установлен в размере 2 000 рублей за 1 кв. м. Однако как установлено в судебном заседании данное соглашение ответчиком собственноручно не подписывалось, в связи с чем не влечет изменение заключенного между сторонами договора аренды.
Стороны согласовали условия о размере арендной платы, согласно которым размер арендной платы по договору аренды земельного участка N 19/2014-А от 01 апреля 2014 года установлен в 37 600 рублей в месяц, размер арендной платы по договору аренды земельного участка N 28/2013-14-А от 01 ноября 2013 года установлен в размере 20 160 рублей в месяц.
Таким образом, арендатором по заключенным договорам должна была быть уплачена арендная плат в следующем размере: декабрь 2014 года - 57 760 рублей, январь 2015 года - 57 760 рубле, февраль 2015 года - 57 760 рублей, март 2015 года - 57 760 рублей, апрель 2015 года - 57 760 рублей, май 2015 года - 57 760 рублей.
Согласно акту сверки расчетов по арендным платежам - ответчиком по делу с декабря 2014 по май 2015 внесены платежи: декабрь 2014 года - 37 200 рублей; январь 2015 года - 41 200 рублей, 11 747 рублей, 52 303 рубля; февраль 2015 года - 14 850 рублей; март 2015 года - 72 000 рублей; апрель 2015 года - 75 460 рублей, май 2015 года - 24 300 рублей. Платеж за июнь 2015 года судом не учитывается, поскольку имеет целевое назначение - за июнь (за указанный месяц требования не заявлены), указанный платеж подлежит учету при взыскании задолженности за июнь в рамках отдельного иска.
Произведя расчет, суд установил, что за период с декабря 2014 года по май 2015 года задолженность ответчика перед истцом по арендной плате составляет 17 300 рублей.
На момент принятия настоящего решения договор аренды земельного участка N 19/2014-А от 01 апреля 2014 года признается судом действующим. Срок данного договора был установлен с 01 апреля 2014 года по 28 февраля 2015 года. Однако 28 февраля 2015 года указанный договор расторгнут не был. Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Таким образом, договор аренды земельного участка N 19/2014-А от 01 апреля 2014 года был возобновлен на неопределенный срок. На момент принятия решения суда, объект аренды арендодателю по акту приема-передачи не возвращен.
Представленные документы из правоохранительных органов оцениваются судом критически, поскольку не подтверждают факта того, что истцом по делу создавались (в заявленный период) такие препятствия для пользования объектами аренды, что ответчик был лишен возможности использования арендованных помещений. С самостоятельным иском о нечинении препятствий арендатор к арендодателю не обращался.
В материалы дела представлен акт от 23 марта 2015 года, подписанный Масловской С.В., Беспаловой Т.В., Подкопаевой А.В., Гомельским А.Р., согласно которому ответчиком павильон, расположенный на земельном участке площадью 18,8 кв. м использовался.
Также в заявленный период действующим являлся и договор аренды земельного участка N 28/2013-14-А от 01 ноября 2013 года сроком с 01 ноября 2013 года по 30 сентября 2014 года. Данный договор в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлен на неопределенный срок. Согласно уведомлению от 20.07.2015 года договор ответчик в одностороннем порядке расторг договор с 03.08.2015. Однако ввиду отсутствия соглашения о расторжения с этой даты и волеизъявления арендодателя, договор фактически прекратился 20 октября 2015 года (с учетом положений абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации - предусмотрен 3-х месячный срок предупреждения о расторжении договора).
Согласно сложившейся судебной практике, обязанность по оплате арендной платы возникает с момента передачи объекта аренды по акту приема-передачи до момента его возврата также по акту приема - передачи. Моментом передачи арендованного объекта недвижимости в силу системного толкования положений статей 611, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации является момент подписания акта приема-передачи объекта недвижимости. Такое правило распространяется и на случаи возврата арендованного объекта недвижимости после прекращения арендных отношений (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 июня 2015 года по делу А53-26039/2014).
При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 17 300 рублей за период с декабря 2014 года по май 2015 года.
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Согласно условиям спорных договоров, арендатор обязан возмещать арендодателю расходы на коммунальные услуги, в том числе электроэнергию, водоснабжение на основании показаний узлов учета, вывоз ТБО.
В материалы дела представлен акт взаимных расчетов по коммунальным платежам на 27.05.2015, согласно которому задолженность ответчика по коммунальным платежам перед истцом составляет 47 752 рубля. Указанную задолженность подтверждают также расчеты эксплуатационно-технического обслуживания, акты о снятии показаний приборов учета, отчеты согласно договоров на техническое и эксплуатационное обслуживание объектов недвижимости, акты приема передачи электроэнергии, счета-фактуры, ведомости электропотребления, акты за декабрь 2014 - апрель 2015, договор на техническое и эксплуатационное обслуживание объектов недвижимости от 18 декабря 2014 года. Указанные доказательства подтверждают, что задолженность по коммунальным платежам возникла у истца в период действия договоров аренды земельных участков. Доводы ответчика, что он не принимал участие в снятии показаний приборов учета, судом отклоняются, поскольку сам факт присутствия либо отсутствия ответчика или его представителя во время снятия показаний приборов учета не свидетельствует о то, что представленные показания являются недостоверными. Условия заключенных между истцом и ответчиком договоров аренды не предусматривали обязательное присутствие арендатора при снятии показаний приборов учета. Обязанность по внесению коммунальных платежей предусмотрена договорами аренды. Поскольку договоры аренды являлись действующими, арендованные земельные участки ответчиком по актам приема-передачи освобождены не были, у ответчика сохранялась обязанность по внесению как арендных платежей, так коммунальных платежей.
При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца надлежит взыскать задолженность по коммунальным платежам в размере 47 752 рубля.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, одни из способов защиты гражданских прав выступает присуждения к исполнению обязанности в натуре. Пункт 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Данные нормы права предусматривают, что в обязательственных правоотношениях основным способом защиты является требование об исполнении должником лежащей на нем обязанности (либо обязанностей). В настоящем деле, в рамках существующих между сторонами обязательственных правоотношений, возникших из договоров аренды (впоследствии претерпевших трансформацию в связи с автоматической пролонгацией на неопределенный срок), арендатор (ответчик по делу - Катрич Лилия Евстафиевна) несет обязанность по внесению арендной платы и возмещению расходов на оплату коммунальных услуг арендодателю (истцу по делу - Бермант Юрию Витальевичу).При таких обстоятельствах, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию общая сумма задолженности в размере 65 052 рубля.
В удовлетворении требований об освобождении арендованных земельных участков суд отказывает по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку на момент принятия решения суда договор аренды земельного участка N 19/2014-А от 01 апреля 2014 года расторгнут не был (отсутствует соглашение сторон о расторжении договора, отсутствует решение суда о расторжении договора, отсутствуют односторонние волеизъявления сторона о расторжении договора), является действующим в связи с установленной автоматической пролонгацией на неопределенный срок, основания для освобождения арендованного объекта - части земельного участка площадью 18,8 квадратных метров отсутствуют.
Договор аренды земельного участка N 28/2013-14-А от 01 ноября 2013 года прекратил свое действие 20 октября 2015 года (с учетом положений абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации - предусмотрен 3-х месячный срок предупреждения о расторжении договора) в связи с односторонним отказом от договора арендатором - уведомление от 20.07.2015.
Согласно установленным в судебном заседании обстоятельствам, на момент принятия решения суда - часть земельного участка площадью 16,8 кв. м, арендованная на основании договора аренды земельного участка N 28/2013-14-А от 01 ноября 2013 года фактически была возвращена истцу и во владении ответчика не находится, в связи с чем основания для освобождения арендованного объекта - части земельного участка площадью 16,8 квадратных метров отсутствуют. Правовая позиция Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, изложенная в постановлении от 11 июня 2015 года по делу А53-26039/2014, не подлежит расширительному истолкованию и не может распространяться на требования об освобождении объектов недвижимости в связи с прекращением арендных правоотношений (данная позиция распространяется только на случаи взыскания арендной платы до даты прекращения арендных правоотношений).
Таким образом, фактическое освобождение объекта недвижимости в связи с прекращением арендных правоотношений является достаточным доказательством (факт освобождения части земельного участка площадью 16,8 кв. м, арендованной на основании договора аренды земельного участка N 28/2013-14-А от 01 ноября 2013 года представителем истца не оспаривался), подтверждающим исполнение обязанности арендатора по освобождению арендованного объекта.
Суд апелляционной инстанции проверил начисления в спорный период по каждому из договоров аренды, а также проверил начисления и оплату за оказанные коммунальные услуги. Судом первой инстанции правомерно взяты начисления по аренде по согласованным в договорах суммам. Что касается начислений по коммунальным услугам, то в материалах дела представлен акт сверки (т. 1 л.д. 162), подписанный сторонами, в котором указаны все начисления по коммунальным платежам и судом установлено, что что два платежа, на которые ссылается заявитель апелляционной жалобы на сумму 12 000 руб. и на сумму 7000 руб. судом учтены, поскольку учтены истцом в акте сверки (т. 1 л.д. 162). Все произведенные ответчиком платежи по договорам аренды судом учтены, что также подтвердили представители истца и ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции от 12.04.2016. Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2015 по делу N А53-13895/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)