Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гойхман Д.А.,
при участии:
- от истца: не явился, извещен надлежаще;
- от ответчика: Плешакова А.М. по доверенности от 22.09.2015 в реестре N 1-4113,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 30.11.2015 по делу N А32-11352/2015
по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края
к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Черненко Анатолию Борисовичу
о расторжении договора аренды земельного участка,
принятое в составе судьи Боровика А.М.,
установил:
департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился суд с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Черненко Анатолию Борисовичу о расторжении договора аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения от 03.05.2006 N 0000001485. Просил указать в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права аренды главы КФХ Черненко А.Б. по договору аренды земельного участка от 03.05.2006 N 0000001485.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы.
Решением суда первой инстанции в иске отказано. Суд установил, что ответчик получил право аренды по договору в порядке передачи прав от предыдущего арендатора, при этом перевод долга не был согласован сторонами, в связи с чем департамент не вправе ссылаться на наличие задолженности по арендной плате, возникшей до перенайма. Для ответчика обязанность по внесению арендной платы впервые наступила 15.09.2015, а 10.11.2015 ответчик имеющуюся задолженность погасил в полном объеме, в том числе за предыдущего арендатора, несмотря на отсутствие обязанности по погашению данного долга. При таких обстоятельствах суд не усмотрел оснований для расторжения договора.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, департамент обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, удовлетворить исковые требования. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что по спорному договору более двух раз нарушена обязанность арендатора по внесению арендной платы. Долг не был погашен в указанный в претензии срок, следовательно, департамент имеет право на расторжение договора.
В отзыве на апелляционную жалобу Черненко А.Б. полагал решение суда законным и обоснованным, выводы суда верными, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылался на невозможность расторжения договора после устранения допущенных нарушений.
Вв судебное заседание не явился представитель истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.
Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, на основании приказа департамента имущественных отношений от 17.04.2006 N 61-з "О предоставлении Черноерковскому станичному казачьему обществу в аренду земельного участка в Славянском районе из фонда перераспределения земель Краснодарского края" с Черноерковским станичным казачьем обществом был заключен договор аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения от 03.05.2006 N 0000001485. Договор действует в течение 10 лет, до 17.04.2016 года.
Черноерковскому станичному казачьему обществу был предоставлен земельный участок для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 23:27:0210001:3 площадью 842 001 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Славянский район, ЗАО "Черноерковское".
Указанный договор заключен в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, с законом Краснодарского края от 5 ноября 2002 года N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", постановлением главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 N 253 "О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности", а также на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации -Краснодарского края от 09.12.2004 года запись регистрации 2301/00-268/2004-523.
В соответствии с пунктом 1.3 договора указанный в п. 1.1 договора участок передан арендатору с момента государственной регистрации договора аренды, без каких-либо иных документов по его передаче.
Уведомлением от 21.05.2014 Черноерковское станичное казачье общество проинформировало департамент о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 03.05.2006 г. N 0000001485 Лысенко П.Г.
02 декабря 2014 года между ответчиком и Лысенко Павлом Григорьевичем заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 10.12.2014 года. Согласно п. 4.6. договора, он вступает в силу со дня его государственной регистрации.
Согласно выписке из ЕГРП от 26.02.2015 лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права - Черненко Анатолий Борисович.
Условиями договора аренды земельного участка (п. 3.1.4) предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 договора, использовании участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку, нарушение Арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, невыполнение Арендатором обязанностей, указанных в п. 4.2, 4.3 договора и невнесении арендной платы за землю в течение одного года.
Согласно акту ПСУ КК "Кубаньземконтроль" обследования земельного участка N 54 от 04.03.2015, земельный участок с кадастровым номером 23:27:0210001:3 используется по целевому назначению, на момент обследования участок вспахан.
Как указал истец, в ходе проведения проверки поступления арендной платы по договору аренды N 0000001485 от 03.05.2006 по состоянию на 19.03.2015 выявлена задолженность по арендной плате 171 437,77 рублей и пене 52 812,26 рублей.
В связи с имеющейся задолженностью в сумме 224 250,03 руб., ответчику Черненко А.Б. было направлено претензионное письмо. Департаментом имущественных отношений в адрес ответчика была направлена претензия (исх. 52-4994/15-32-20 от 20.03.2015) с предложением незамедлительно погасить образовавшуюся задолженность и предоставить в департамент соответствующие платежные документы. Одновременно Черненко А.Б. было предложено в недельный срок со дня получения претензии прибыть в департамент для подписания акта сверки взаиморасчетов по арендной плате и пени.
В связи с неоднократным невнесением арендной платы ответчику направлялись претензии: N 52-2207/15-32-25 от 10.02.2015, N 52-4994/15-32-20.
Как полагает истец, указанное обстоятельство является нарушением положений, предусмотренных п. 4.3 договора и безусловным основанием для расторжения договора аренды земельного участка арендодателем в одностороннем порядке.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.
Судом первой инстанции верно квалифицированы спорные правоотношения сторон, определен предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В числе объектов аренды статья 607 Кодекса называет и земельные участки.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Право арендодателя на одностороннее расторжение договора специально регламентировано положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Согласно приведенной статье договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Как указано выше, пунктом 3.1.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя на его расторжение в случае, если арендная плата не вносится в течение года. С учетом того, что согласно пункту 2.3. внесение арендной платы предусмотрено дважды в год 15 сентября и 15 ноября, условия договора повторяют норму закона.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как видно, ссылаясь на нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы и наличие в связи с этим оснований к расторжению договора в судебном порядке, департамент указывает, что задолженность по арендной плате возникла с 16.09.2006 года.
Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у ответчика обязанность по уплате арендной платы возникла с 10.12.2014 года, то есть с даты регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, а основания полагать задолженность по арендной плате за предыдущий период имущественным обязательством ответчика отсутствуют.
Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность перенайма, то есть передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.
В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Передача прав и обязанностей по договору влечет перемену арендатора в арендном обязательстве.
Перемена лиц в обязательстве регламентируется положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом специальных, в том числе отраслевых, норм.
В статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено право должника перевести долг с согласия кредитора на другое лицо. К форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Из смысла приведенных норм следует, что в названном соглашении также должен быть указан предмет долгового обязательства и его основание. То есть перевод долга не может быть констатирован как безусловное последствие заключения договора о передаче прав и обязанностей арендатора, если предмет такого договора в части передаваемого долга сторонами не конкретизирован и не согласован.
Таким образом, из соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды должно прямо следовать, что новый арендатор принимает на себя долг предыдущего арендатора с указанием размера данного долга и периода, за который он образовался. Указанная правовая позиция выражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010.
Между тем, из договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного 02.12.2014 между Лысенко П.И. и ответчиком не усматривается изъявление воли сторон на перевод долга по арендной плате. Наличие задолженности не отражено, на ее перевод на ответчика не указано. Согласно пункту 3.1. новый арендатор принял на себя ответственность перед арендодателем с момента вступления данного договора в силу.
Таким образом, суд правомерно указал, что период, за который обязан производить арендную плату ответчик, начал течь с 10.12.2014 года.
В приведенном выше Постановлении Президиума ВАС Российской Федерации также разъяснено, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.
Соответственно в таких случаях наличие задолженности по арендной плате у прежнего арендатора может являться и основанием к расторжению договора аренды.
Между тем, в указанной ситуации оснований для квалификации действий ответчика как злоупотребления правом судом не установлено.
Напротив, в отсутствие обязанности оплатить долг предыдущих арендаторов, но в целях урегулирования спора ответчик в полном объеме погасил имевшуюся задолженность 10.11.2015 г.
Как указано выше, согласно п. 2.3 Договора аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения N 0000001485 от 03.05.2006 года, арендная плата вносится в два срока: за первое полугодие не позднее 15 сентября текущего года, за второе полугодие не позднее 15 ноября текущего года. Следовательно, получив статус арендатора 10.12.2014 года, ответчик должен был производить оплату за пользование землей в 2015 году 15 сентября 2015 года и 15 ноября 2015 года соответственно.
Ответчик представил суду платежное поручение N 1755 от 10.11.2015 о внесении арендной платы по договору N 0000001485 от 03.05.2006 в размере 240 590,73 рублей, платежное поручение N 1789 от 10.11.2015 об оплате пени по договору N 0000001485 от 03.05.2006 в размере 61 581,30 рублей.
На дату обращения департамента с иском (01.04.2015), как и на дату предъявления досудебной претензии ответчику на стороне последнего отсутствовало такое нарушение как невнесение арендной платы более двух раз (или за год). Соответственно не имелось оснований для расторжения договора. Однако даже если бы двукратная просрочка имела место, то, как справедливо отметил суд первой инстанции, устранение нарушения до вынесения решения суда также повлекло бы отказ в иске, поскольку нарушенное право арендодателя восстановлено.
Таким образом, основания для расторжения договора отсутствуют, отказ в иске правомерен, доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном понимании норм материального права заявителем.
Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2015 по делу N А32-11352/2015 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.02.2016 N 15АП-22706/2015 ПО ДЕЛУ N А32-11352/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 февраля 2016 г. N 15АП-22706/2015
Дело N А32-11352/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,
судей Ломидзе О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гойхман Д.А.,
при участии:
- от истца: не явился, извещен надлежаще;
- от ответчика: Плешакова А.М. по доверенности от 22.09.2015 в реестре N 1-4113,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 30.11.2015 по делу N А32-11352/2015
по иску Департамента имущественных отношений Краснодарского края
к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Черненко Анатолию Борисовичу
о расторжении договора аренды земельного участка,
принятое в составе судьи Боровика А.М.,
установил:
департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился суд с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Черненко Анатолию Борисовичу о расторжении договора аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения от 03.05.2006 N 0000001485. Просил указать в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права аренды главы КФХ Черненко А.Б. по договору аренды земельного участка от 03.05.2006 N 0000001485.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы.
Решением суда первой инстанции в иске отказано. Суд установил, что ответчик получил право аренды по договору в порядке передачи прав от предыдущего арендатора, при этом перевод долга не был согласован сторонами, в связи с чем департамент не вправе ссылаться на наличие задолженности по арендной плате, возникшей до перенайма. Для ответчика обязанность по внесению арендной платы впервые наступила 15.09.2015, а 10.11.2015 ответчик имеющуюся задолженность погасил в полном объеме, в том числе за предыдущего арендатора, несмотря на отсутствие обязанности по погашению данного долга. При таких обстоятельствах суд не усмотрел оснований для расторжения договора.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, департамент обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, удовлетворить исковые требования. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что по спорному договору более двух раз нарушена обязанность арендатора по внесению арендной платы. Долг не был погашен в указанный в претензии срок, следовательно, департамент имеет право на расторжение договора.
В отзыве на апелляционную жалобу Черненко А.Б. полагал решение суда законным и обоснованным, выводы суда верными, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылался на невозможность расторжения договора после устранения допущенных нарушений.
Вв судебное заседание не явился представитель истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.
Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, на основании приказа департамента имущественных отношений от 17.04.2006 N 61-з "О предоставлении Черноерковскому станичному казачьему обществу в аренду земельного участка в Славянском районе из фонда перераспределения земель Краснодарского края" с Черноерковским станичным казачьем обществом был заключен договор аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения от 03.05.2006 N 0000001485. Договор действует в течение 10 лет, до 17.04.2016 года.
Черноерковскому станичному казачьему обществу был предоставлен земельный участок для сельскохозяйственного производства с кадастровым номером 23:27:0210001:3 площадью 842 001 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Славянский район, ЗАО "Черноерковское".
Указанный договор заключен в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, с законом Краснодарского края от 5 ноября 2002 года N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае", постановлением главы администрации Краснодарского края от 11.03.2002 N 253 "О делегировании полномочий по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности", а также на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности субъекта Российской Федерации -Краснодарского края от 09.12.2004 года запись регистрации 2301/00-268/2004-523.
В соответствии с пунктом 1.3 договора указанный в п. 1.1 договора участок передан арендатору с момента государственной регистрации договора аренды, без каких-либо иных документов по его передаче.
Уведомлением от 21.05.2014 Черноерковское станичное казачье общество проинформировало департамент о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 03.05.2006 г. N 0000001485 Лысенко П.Г.
02 декабря 2014 года между ответчиком и Лысенко Павлом Григорьевичем заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 10.12.2014 года. Согласно п. 4.6. договора, он вступает в силу со дня его государственной регистрации.
Согласно выписке из ЕГРП от 26.02.2015 лицо, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права - Черненко Анатолий Борисович.
Условиями договора аренды земельного участка (п. 3.1.4) предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора аренды при использовании земельного участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в п. 1.1 договора, использовании участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку, нарушение Арендатором условий, указанных в разделе 10 договора, невыполнение Арендатором обязанностей, указанных в п. 4.2, 4.3 договора и невнесении арендной платы за землю в течение одного года.
Согласно акту ПСУ КК "Кубаньземконтроль" обследования земельного участка N 54 от 04.03.2015, земельный участок с кадастровым номером 23:27:0210001:3 используется по целевому назначению, на момент обследования участок вспахан.
Как указал истец, в ходе проведения проверки поступления арендной платы по договору аренды N 0000001485 от 03.05.2006 по состоянию на 19.03.2015 выявлена задолженность по арендной плате 171 437,77 рублей и пене 52 812,26 рублей.
В связи с имеющейся задолженностью в сумме 224 250,03 руб., ответчику Черненко А.Б. было направлено претензионное письмо. Департаментом имущественных отношений в адрес ответчика была направлена претензия (исх. 52-4994/15-32-20 от 20.03.2015) с предложением незамедлительно погасить образовавшуюся задолженность и предоставить в департамент соответствующие платежные документы. Одновременно Черненко А.Б. было предложено в недельный срок со дня получения претензии прибыть в департамент для подписания акта сверки взаиморасчетов по арендной плате и пени.
В связи с неоднократным невнесением арендной платы ответчику направлялись претензии: N 52-2207/15-32-25 от 10.02.2015, N 52-4994/15-32-20.
Как полагает истец, указанное обстоятельство является нарушением положений, предусмотренных п. 4.3 договора и безусловным основанием для расторжения договора аренды земельного участка арендодателем в одностороннем порядке.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящими требованиями в суд.
Судом первой инстанции верно квалифицированы спорные правоотношения сторон, определен предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В числе объектов аренды статья 607 Кодекса называет и земельные участки.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
Право арендодателя на одностороннее расторжение договора специально регламентировано положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Согласно приведенной статье договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Как указано выше, пунктом 3.1.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя на его расторжение в случае, если арендная плата не вносится в течение года. С учетом того, что согласно пункту 2.3. внесение арендной платы предусмотрено дважды в год 15 сентября и 15 ноября, условия договора повторяют норму закона.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как видно, ссылаясь на нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы и наличие в связи с этим оснований к расторжению договора в судебном порядке, департамент указывает, что задолженность по арендной плате возникла с 16.09.2006 года.
Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у ответчика обязанность по уплате арендной платы возникла с 10.12.2014 года, то есть с даты регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды, а основания полагать задолженность по арендной плате за предыдущий период имущественным обязательством ответчика отсутствуют.
Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность перенайма, то есть передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.
В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Передача прав и обязанностей по договору влечет перемену арендатора в арендном обязательстве.
Перемена лиц в обязательстве регламентируется положениями главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом специальных, в том числе отраслевых, норм.
В статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено право должника перевести долг с согласия кредитора на другое лицо. К форме перевода долга применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК РФ.
В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Из смысла приведенных норм следует, что в названном соглашении также должен быть указан предмет долгового обязательства и его основание. То есть перевод долга не может быть констатирован как безусловное последствие заключения договора о передаче прав и обязанностей арендатора, если предмет такого договора в части передаваемого долга сторонами не конкретизирован и не согласован.
Таким образом, из соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды должно прямо следовать, что новый арендатор принимает на себя долг предыдущего арендатора с указанием размера данного долга и периода, за который он образовался. Указанная правовая позиция выражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010.
Между тем, из договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного 02.12.2014 между Лысенко П.И. и ответчиком не усматривается изъявление воли сторон на перевод долга по арендной плате. Наличие задолженности не отражено, на ее перевод на ответчика не указано. Согласно пункту 3.1. новый арендатор принял на себя ответственность перед арендодателем с момента вступления данного договора в силу.
Таким образом, суд правомерно указал, что период, за который обязан производить арендную плату ответчик, начал течь с 10.12.2014 года.
В приведенном выше Постановлении Президиума ВАС Российской Федерации также разъяснено, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.
Соответственно в таких случаях наличие задолженности по арендной плате у прежнего арендатора может являться и основанием к расторжению договора аренды.
Между тем, в указанной ситуации оснований для квалификации действий ответчика как злоупотребления правом судом не установлено.
Напротив, в отсутствие обязанности оплатить долг предыдущих арендаторов, но в целях урегулирования спора ответчик в полном объеме погасил имевшуюся задолженность 10.11.2015 г.
Как указано выше, согласно п. 2.3 Договора аренды земельного участка государственной собственности сельскохозяйственного назначения N 0000001485 от 03.05.2006 года, арендная плата вносится в два срока: за первое полугодие не позднее 15 сентября текущего года, за второе полугодие не позднее 15 ноября текущего года. Следовательно, получив статус арендатора 10.12.2014 года, ответчик должен был производить оплату за пользование землей в 2015 году 15 сентября 2015 года и 15 ноября 2015 года соответственно.
Ответчик представил суду платежное поручение N 1755 от 10.11.2015 о внесении арендной платы по договору N 0000001485 от 03.05.2006 в размере 240 590,73 рублей, платежное поручение N 1789 от 10.11.2015 об оплате пени по договору N 0000001485 от 03.05.2006 в размере 61 581,30 рублей.
На дату обращения департамента с иском (01.04.2015), как и на дату предъявления досудебной претензии ответчику на стороне последнего отсутствовало такое нарушение как невнесение арендной платы более двух раз (или за год). Соответственно не имелось оснований для расторжения договора. Однако даже если бы двукратная просрочка имела место, то, как справедливо отметил суд первой инстанции, устранение нарушения до вынесения решения суда также повлекло бы отказ в иске, поскольку нарушенное право арендодателя восстановлено.
Таким образом, основания для расторжения договора отсутствуют, отказ в иске правомерен, доводы апелляционной жалобы основаны на ошибочном понимании норм материального права заявителем.
Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.11.2015 по делу N А32-11352/2015 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)