Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: При заключении договора у продавца участка (уполномоченного органа) и покупателя (собственника расположенного на этом участке объекта недвижимости) возникли разногласия по вопросу об определении выкупной цены участка. По мнению продавца, эта цена подлежит определению исходя из кадастровой стоимости участка по состоянию на дату подачи заявления о его выкупе, а по мнению покупателя, - исходя из его рыночной стоимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08.09.2017.
Полный текст постановления изготовлен 12.09.2017.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.,
при участии представителей
от истца: Аргоева А.Ю. (доверенность от 01.01.2017 N 01),
от ответчика: Куликовой Е.А. (доверенность от 09.01.2017 N 326-06)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений
Нижегородской области
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.03.2017,
принятое судьей Окороковым Д.Д., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017,
принятое судьями Большаковой О.А., Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н.
по делу N А43-1175/2017
по иску общества с ограниченной ответственностью "Меридиан-НН"
к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений
Нижегородской области
о согласовании преддоговорного спора, возникшего между истцом и ответчиком в рамках договора купли-продажи земельного участка,
и
общество с ограниченной ответственностью "Меридиан-НН" (далее - ООО "Меридиан-НН", Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (далее - Министерство, уполномоченный орган) о согласовании преддоговорного спора, возникшего между истцом и ответчиком в рамках договора купли-продажи земельного участка N 2799-ЗУ.
Исковые требования основаны на статьях 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неверным определением ответчиком цены выкупа земельного участка.
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 21.03.2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017, удовлетворил требования частично, изложил пункт 2.1 договора N 2799-ЗУ купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером 52:18:0040246:57, площадью 10001+/-35 квадратных метров, местоположением: город Нижний Новгород, Автозаводский район, улица Объединения, дом 14 Б, в следующей редакции: Цена продажи участка, установленная на основании расчета цены выкупа земельного участка, являющегося приложением к настоящему договору и определенная в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 N 419 "Об утверждении правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, составляет 2 285 028,48 (два миллиона двести восемьдесят пять тысяч двадцать восемь рублей 48 копеек). Изложил расчет в приложении к договору N 2799-ЗУ купли-продажи земельного участка в редакции, согласно резолютивной части обжалованного решения суда первой инстанции.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Министерство обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт.
В качестве доводов кассационной жалобы заявитель указал, что в качестве выкупной цены спорного земельного участка должна быть установлена кадастровая стоимость, установленная на дату обращения Общества с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность (заявление от 05.06.2015). Учитывая, что сведения о новой кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости 16.09.2016, в соответствии со статьями 66 Земельного кодекса Российской Федерации и 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", такие данные могут быть использованы только с 01.01.2016 года. По мнению кассатора, апелляционным судом не дана оценка доводу о том, что при принятии решения суд первой инстанции одновременно руководствовался кадастровой стоимостью земельного участка, актуальной на 16.09.2016, и положениями Закона Нижегородской области от 29.06.2012 N 81-З "О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках", действующими на дату обращения ООО "Меридиан-НН" с заявлением о предоставлении земельного участка.
Представитель кассатора в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Общество, в лице уполномоченного представителя, в письменном отзыве и устно в судебном заседании возражало против удовлетворения кассационной жалобы, просило оставить в силе обжалованные судебные акты.
Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав полномочных представителей, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установили суды, Общество 25.05.2015 произвело регистрацию права собственности на объект недвижимости - здание, назначение: нежилое, площадью 855,5 квадратного метра, построенное на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0040246:57 (свидетельство о государственной регистрации права от 25.05.2015).
ООО "Меридиан-НН" 05.06.2015 обратилось в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040246:57 площадью 10 001 квадратный метр, на котором расположен указанный выше объект недвижимости, в собственность.
Министерство сообщило Обществу письмом от 24.07.2015 N 311-05-17-17765/15 о невозможности предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность.
Не согласившись с отказом уполномоченного органа, ООО "Меридиан-НН" обратилось в арбитражный суд.
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 19.01.2016 по делу N А43-23317/2015 признал незаконным отказ Министерства инвестиций, земельных ресурсов и имущественных отношений Нижегородской области в предоставлении в собственность ООО "Меридиан-НН" земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040246:57.
В адрес ООО "Меридиан НН" 21.06.2016 поступило предложение заключить договор купли-продажи N 2799-ЗУ земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040246:57.
Пунктом 2.1 проекта договора предусматривается, что цена выкупа земельного участка, определенная в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 N 419, расчет которой приведен в приложении к договору, составляет 23 764 976 рублей 26 копеек.
Основным ценообразующим фактором определения выкупной цены являлась кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Постановлением Правительства Нижегородской области N 863 от 10.12.2014 кадастровая стоимость земельного участка с номером 52:18:0040246:57 была установлена в размере 9318 рублей 85 копеек за 1 квадратный метр.
Не согласившись с указанной ценой, Общество обратилось к оценщику. В соответствии с отчетом N 362 от 15.07.2016, произведенным ООО "Компания оценочный стандарт", стоимость земельного участка с номером 52:18:0040246:57 составила 7 680 000 рублей, то есть 767 рублей 92 копейки за 1 квадратный метр.
ООО "Меридиан-НН" направило в Министерство письмо 21.07.2016 с протоколом разногласий, которым предложило установить цену земельного участка в размере 1 958 391 рубль 82 копейки, руководствуясь результатами произведенной независимой оценки кадастровой стоимости и расчетом, установленным Законом Нижегородской области от 29.06.2012 N 81-З.
Министерство направило отказ на протокол разногласий письмом от 29.07.2016 N 326-03-02-20619/16.
Учитывая противоречия между сведениями о кадастровой стоимости, содержащимися в государственном кадастре недвижимости, и сведениями, полученными из отчета независимого оценщика, руководствуясь статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ООО "Меридиан-НН" направило отчет независимого оценщика ООО "Компания оценочный стандарт" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Нижегородской области решением N 923/2016 от 31.08.2016 признала кадастровую стоимость земельного участка равной 8 960 000 рублей (895 рублей 91 копейка за 1 квадратный метр).
Истец, руководствуясь решением комиссии N 923/2016 от 31.08.2016, направил ответчику протокол разногласий (входящий 40542 от 14.11.2016), в котором предложил установить выкупную цену земельного участка в размере 2 285 028 рублей 48 копеек, повторно направлено письмо от 08.12.2016 N 081216 с протоколом разногласий, с применением выкупной цены, основанной на кадастровой стоимости, пересмотренной решением комиссии от 31.08.2016 и равной 8 960 000 рублей.
Министерство отказало письмом от 27.12.2016 N 326-03-02-36725/16 в заключении договора купли-продажи земельного участка в редакции представленного истцом протокола разногласий, со ссылкой на то, что осуществление расчета суммы выкупа с учетом актуализированной кадастровой стоимости не соответствует действующему законодательству, а на дату отказа Министерства в выкупе земельного участка, признанного Арбитражным судом Нижегородской области незаконным, кадастровая стоимость составляла 93 197 818 рублей 85 копеек.
Отказ ответчика в принятии протокола разногласий к договору купли-продажи N 2799-ЗУ послужил основанием для обращения ООО "Меридиан-НН" с настоящим иском в Арбитражный суд Нижегородской области.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Предметом кассационного обжалования является выкупная стоимость земельного участка, которая по мнению Министерства должна соответствовать кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на дату подачи заявления о выкупе (на 2015 год), ООО "Меридиан-НН" настаивает на наличии оснований для установления цены объекта спорного договора купли-продажи в размере стоимости, указанной в государственном кадастре недвижимости на момент разрешения спора.
Положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
Суды двух инстанций в данном случае верно установили законодательный акт регионального значения, регулирующий отношения, связанные с определением цены продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в Нижегородской области - Закон Нижегородской области от 29.06.2012 N 81-З "О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам здании, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках".
При продаже земельных участков лицам, являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, цена земельного участка рассчитывается путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, ставку земельного налога и коэффициента кратности к ставке земельного налога.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон) предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Согласно абзацу 3 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно абзацу 5 статьи 24.20 указанного Закона, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В абзаце 2 пункта 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Общество обращалось в Комиссию при Управлении Росреестра по Нижегородской области (далее - Комиссия) с целью определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Решением Комиссии от 31.08.2016 определена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной 8 960 000 рублей, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости от 15.07.2016 N 362.
В соответствии с указанным в государственный кадастр недвижимости 16.09.2016 внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040246:57 в размере 8 960 000 рублей, дата определения кадастровой стоимости значится 01.11.2013 (лист дела 49).
Окружной суд признал обоснованным вывод судов нижестоящих инстанций, что выкупная стоимость земельного участка в договоре купли-продажи должна быть определена в соответствии с решением Комиссии, поскольку кадастровая стоимость на 01.11.2013 в государственном кадастре недвижимости значится 8 960 000 рублей. Эта стоимость имела место и на момент преддоговорного спора, и на момент рассмотрения дела в суде.
При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия заключенного договора купли-продажи земельного участка, окружной суд пришел к выводу, что в рассмотренном споре обоснованно размер кадастровой стоимости спорного земельного участка (при наличии разногласий) установлен исходя из решения, принятого Комиссией, в размере 8 960 000 рублей, и выкупная цена по договору купли-продажи определена в размере 2 285 028 рублей 48 копеек.
Применение кадастровой стоимости при определении выкупной цены спорного земельного участка на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка, при наличии новой кадастровой стоимости на момент заключения договора купли-продажи, внесенной в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости, нарушает права и законные интересы Общества, как лица, имевшего намерение приобрести в собственность указанный земельный участок, и, следовательно, противоречит положениям пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушит права и законные интересы истца как лица, имевшего намерение приобрести в собственность спорный земельный участок.
Материалы дела исследованы судом округа полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалованных судебных актов применительно к приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятых судебных актах существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.
Вопрос о распределении расходов в виде государственной пошлины суд округа не рассматривал, поскольку Министерство освобождено от ее уплаты в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.03.2017 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 по делу N А43-1175/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 12.09.2017 N Ф01-3441/2017 ПО ДЕЛУ N А43-1175/2017
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: При заключении договора у продавца участка (уполномоченного органа) и покупателя (собственника расположенного на этом участке объекта недвижимости) возникли разногласия по вопросу об определении выкупной цены участка. По мнению продавца, эта цена подлежит определению исходя из кадастровой стоимости участка по состоянию на дату подачи заявления о его выкупе, а по мнению покупателя, - исходя из его рыночной стоимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2017 г. по делу N А43-1175/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 08.09.2017.
Полный текст постановления изготовлен 12.09.2017.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.,
при участии представителей
от истца: Аргоева А.Ю. (доверенность от 01.01.2017 N 01),
от ответчика: Куликовой Е.А. (доверенность от 09.01.2017 N 326-06)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений
Нижегородской области
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.03.2017,
принятое судьей Окороковым Д.Д., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017,
принятое судьями Большаковой О.А., Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н.
по делу N А43-1175/2017
по иску общества с ограниченной ответственностью "Меридиан-НН"
к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений
Нижегородской области
о согласовании преддоговорного спора, возникшего между истцом и ответчиком в рамках договора купли-продажи земельного участка,
и
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Меридиан-НН" (далее - ООО "Меридиан-НН", Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области к Министерству инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (далее - Министерство, уполномоченный орган) о согласовании преддоговорного спора, возникшего между истцом и ответчиком в рамках договора купли-продажи земельного участка N 2799-ЗУ.
Исковые требования основаны на статьях 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неверным определением ответчиком цены выкупа земельного участка.
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 21.03.2017, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017, удовлетворил требования частично, изложил пункт 2.1 договора N 2799-ЗУ купли-продажи земельного участка, с кадастровым номером 52:18:0040246:57, площадью 10001+/-35 квадратных метров, местоположением: город Нижний Новгород, Автозаводский район, улица Объединения, дом 14 Б, в следующей редакции: Цена продажи участка, установленная на основании расчета цены выкупа земельного участка, являющегося приложением к настоящему договору и определенная в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 N 419 "Об утверждении правил определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, составляет 2 285 028,48 (два миллиона двести восемьдесят пять тысяч двадцать восемь рублей 48 копеек). Изложил расчет в приложении к договору N 2799-ЗУ купли-продажи земельного участка в редакции, согласно резолютивной части обжалованного решения суда первой инстанции.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Министерство обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт.
В качестве доводов кассационной жалобы заявитель указал, что в качестве выкупной цены спорного земельного участка должна быть установлена кадастровая стоимость, установленная на дату обращения Общества с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность (заявление от 05.06.2015). Учитывая, что сведения о новой кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка были внесены в государственный кадастр недвижимости 16.09.2016, в соответствии со статьями 66 Земельного кодекса Российской Федерации и 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", такие данные могут быть использованы только с 01.01.2016 года. По мнению кассатора, апелляционным судом не дана оценка доводу о том, что при принятии решения суд первой инстанции одновременно руководствовался кадастровой стоимостью земельного участка, актуальной на 16.09.2016, и положениями Закона Нижегородской области от 29.06.2012 N 81-З "О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках", действующими на дату обращения ООО "Меридиан-НН" с заявлением о предоставлении земельного участка.
Представитель кассатора в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Общество, в лице уполномоченного представителя, в письменном отзыве и устно в судебном заседании возражало против удовлетворения кассационной жалобы, просило оставить в силе обжалованные судебные акты.
Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав полномочных представителей, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установили суды, Общество 25.05.2015 произвело регистрацию права собственности на объект недвижимости - здание, назначение: нежилое, площадью 855,5 квадратного метра, построенное на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0040246:57 (свидетельство о государственной регистрации права от 25.05.2015).
ООО "Меридиан-НН" 05.06.2015 обратилось в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040246:57 площадью 10 001 квадратный метр, на котором расположен указанный выше объект недвижимости, в собственность.
Министерство сообщило Обществу письмом от 24.07.2015 N 311-05-17-17765/15 о невозможности предоставления испрашиваемого земельного участка в собственность.
Не согласившись с отказом уполномоченного органа, ООО "Меридиан-НН" обратилось в арбитражный суд.
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 19.01.2016 по делу N А43-23317/2015 признал незаконным отказ Министерства инвестиций, земельных ресурсов и имущественных отношений Нижегородской области в предоставлении в собственность ООО "Меридиан-НН" земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040246:57.
В адрес ООО "Меридиан НН" 21.06.2016 поступило предложение заключить договор купли-продажи N 2799-ЗУ земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040246:57.
Пунктом 2.1 проекта договора предусматривается, что цена выкупа земельного участка, определенная в соответствии с постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015 N 419, расчет которой приведен в приложении к договору, составляет 23 764 976 рублей 26 копеек.
Основным ценообразующим фактором определения выкупной цены являлась кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Постановлением Правительства Нижегородской области N 863 от 10.12.2014 кадастровая стоимость земельного участка с номером 52:18:0040246:57 была установлена в размере 9318 рублей 85 копеек за 1 квадратный метр.
Не согласившись с указанной ценой, Общество обратилось к оценщику. В соответствии с отчетом N 362 от 15.07.2016, произведенным ООО "Компания оценочный стандарт", стоимость земельного участка с номером 52:18:0040246:57 составила 7 680 000 рублей, то есть 767 рублей 92 копейки за 1 квадратный метр.
ООО "Меридиан-НН" направило в Министерство письмо 21.07.2016 с протоколом разногласий, которым предложило установить цену земельного участка в размере 1 958 391 рубль 82 копейки, руководствуясь результатами произведенной независимой оценки кадастровой стоимости и расчетом, установленным Законом Нижегородской области от 29.06.2012 N 81-З.
Министерство направило отказ на протокол разногласий письмом от 29.07.2016 N 326-03-02-20619/16.
Учитывая противоречия между сведениями о кадастровой стоимости, содержащимися в государственном кадастре недвижимости, и сведениями, полученными из отчета независимого оценщика, руководствуясь статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ООО "Меридиан-НН" направило отчет независимого оценщика ООО "Компания оценочный стандарт" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Нижегородской области решением N 923/2016 от 31.08.2016 признала кадастровую стоимость земельного участка равной 8 960 000 рублей (895 рублей 91 копейка за 1 квадратный метр).
Истец, руководствуясь решением комиссии N 923/2016 от 31.08.2016, направил ответчику протокол разногласий (входящий 40542 от 14.11.2016), в котором предложил установить выкупную цену земельного участка в размере 2 285 028 рублей 48 копеек, повторно направлено письмо от 08.12.2016 N 081216 с протоколом разногласий, с применением выкупной цены, основанной на кадастровой стоимости, пересмотренной решением комиссии от 31.08.2016 и равной 8 960 000 рублей.
Министерство отказало письмом от 27.12.2016 N 326-03-02-36725/16 в заключении договора купли-продажи земельного участка в редакции представленного истцом протокола разногласий, со ссылкой на то, что осуществление расчета суммы выкупа с учетом актуализированной кадастровой стоимости не соответствует действующему законодательству, а на дату отказа Министерства в выкупе земельного участка, признанного Арбитражным судом Нижегородской области незаконным, кадастровая стоимость составляла 93 197 818 рублей 85 копеек.
Отказ ответчика в принятии протокола разногласий к договору купли-продажи N 2799-ЗУ послужил основанием для обращения ООО "Меридиан-НН" с настоящим иском в Арбитражный суд Нижегородской области.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Предметом кассационного обжалования является выкупная стоимость земельного участка, которая по мнению Министерства должна соответствовать кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на дату подачи заявления о выкупе (на 2015 год), ООО "Меридиан-НН" настаивает на наличии оснований для установления цены объекта спорного договора купли-продажи в размере стоимости, указанной в государственном кадастре недвижимости на момент разрешения спора.
Положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
Суды двух инстанций в данном случае верно установили законодательный акт регионального значения, регулирующий отношения, связанные с определением цены продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в Нижегородской области - Закон Нижегородской области от 29.06.2012 N 81-З "О порядке определения цены и порядке оплаты земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области или государственная собственность на которые не разграничена, при их продаже собственникам здании, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках".
При продаже земельных участков лицам, являющимся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, цена земельного участка рассчитывается путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, ставку земельного налога и коэффициента кратности к ставке земельного налога.
Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон) предусмотрена возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
Согласно абзацу 3 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно абзацу 5 статьи 24.20 указанного Закона, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
В абзаце 2 пункта 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.
Общество обращалось в Комиссию при Управлении Росреестра по Нижегородской области (далее - Комиссия) с целью определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.
Решением Комиссии от 31.08.2016 определена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной 8 960 000 рублей, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости от 15.07.2016 N 362.
В соответствии с указанным в государственный кадастр недвижимости 16.09.2016 внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 52:18:0040246:57 в размере 8 960 000 рублей, дата определения кадастровой стоимости значится 01.11.2013 (лист дела 49).
Окружной суд признал обоснованным вывод судов нижестоящих инстанций, что выкупная стоимость земельного участка в договоре купли-продажи должна быть определена в соответствии с решением Комиссии, поскольку кадастровая стоимость на 01.11.2013 в государственном кадастре недвижимости значится 8 960 000 рублей. Эта стоимость имела место и на момент преддоговорного спора, и на момент рассмотрения дела в суде.
При таких обстоятельствах, с учетом отсутствия заключенного договора купли-продажи земельного участка, окружной суд пришел к выводу, что в рассмотренном споре обоснованно размер кадастровой стоимости спорного земельного участка (при наличии разногласий) установлен исходя из решения, принятого Комиссией, в размере 8 960 000 рублей, и выкупная цена по договору купли-продажи определена в размере 2 285 028 рублей 48 копеек.
Применение кадастровой стоимости при определении выкупной цены спорного земельного участка на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка, при наличии новой кадастровой стоимости на момент заключения договора купли-продажи, внесенной в установленном порядке в государственный кадастр недвижимости, нарушает права и законные интересы Общества, как лица, имевшего намерение приобрести в собственность указанный земельный участок, и, следовательно, противоречит положениям пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушит права и законные интересы истца как лица, имевшего намерение приобрести в собственность спорный земельный участок.
Материалы дела исследованы судом округа полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалованных судебных актов применительно к приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в принятых судебных актах существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.
Вопрос о распределении расходов в виде государственной пошлины суд округа не рассматривал, поскольку Министерство освобождено от ее уплаты в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 21.03.2017 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 по делу N А43-1175/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.Н.ГОЛУБЕВА
О.Н.ГОЛУБЕВА
Судьи
В.Ю.ПАВЛОВ
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
В.Ю.ПАВЛОВ
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)