Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Ермолаевой Л.П., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, исковое заявление публичного акционерного общества "Нефтехимремстрой" к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 в части определения выкупной цены.
В судебном заседании принял участие представитель публичного акционерного общества "Нефтехимремстрой" Гильфанов А.А. (доверенность от 11.02.2016).
Публичное акционерное общество "Нефтехимремстрой" (далее - ПАО "НХРС", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация городского округа, Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 в части определения выкупной цены, изложить пункт 2.1 договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату в следующей редакции:
"Цена участка составляет 1 126 834,84 (один миллион сто двадцать шесть тысяч восемьсот тридцать четыре рубля 84 копейки) рублей." (исковое заявление - т. 1, л.д. 7-10).
Арбитражный суд Республики Башкортостан принял исковое заявление ПАО "НХРС" к производству, привлек к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление) (определение от 26.01.2017 - т. 1, л.д. 1-6).
Решением от 05.05.2017 (резолютивная часть объявлена 03.05.2017) суд первой инстанции урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 в части определения выкупной цены, путем принятия спорного пункта 2.1 договора в редакции ПАО "НХРС" (т. 1, л.д. 124-137).
С таким решением Администрация городского округа не согласилась, обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила данное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, определив выкупную цену земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 в сумме 46 659 820 руб. 48 коп. (т. 2, л.д. 3-5, 10-12).
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу Администрации городского округа к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 13.07.2017 (16 час. 00 мин.) (определение от 15.06.2017 - т. 2, л.д. 2).
Исследовав материалы дела в судебном заседании 13.07.2017, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для назначения дела N А07-1034/2017 к рассмотрению по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи со следующим.
В соответствии с частью 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
По мнению апелляционной коллегии, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции названные нормы процессуального права нарушены.
Так, в обоснование заявленных исковых требований ПАО "НХРС" ссылалось на следующие обстоятельства.
Открытому акционерному обществу "Нефтехимремстрой" (далее - ОАО "НХРС", по состоянию на настоящее время - ПАО "НХРС") на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - нежилое строение общей площадью 2829,4 кв. м, литеры А, А1, А2, А3, А4, А5, А6, Б, Б1, Ж, - расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 площадью 9232 кв. м по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Строительная, д. 3/А (свидетельство о регистрации права от 31.01.2003 - т. 1, л.д. 59).
Указанный объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) за ОАО "НХРС" на основании Государственного акта о выкупе имущества государственного предприятия от 26.07.1991 (т. 1, л.д. 60).
Обозначенный объект недвижимости был приватизирован из государственной собственности Республики Башкортостан, в подтверждение чего в материалы дела представлены также договор от 10.01.1991 N 2 аренды, выкупа и передачи имущества N 2 треста "Башнефтехимремстрой" с приложениями (т. 1, л.д. 62-92).
26 декабря 2011 г. (вх. N 28594) ОАО "НХРС" обратилось к Министру земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Ильясову Ю.Т. с заявлением о предоставлении в собственность, в том числе, земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для целей эксплуатации недвижимого имущества (заявление от 23.12.2011 за исх. N 18 - т. 1, л.д. 25).
По утверждению истца, ответ на данное заявление им получен не был.
Впоследствии, 01.08.2014 ОАО "НХРС" обратилось также в Администрацию городского округа с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для целей эксплуатации недвижимого имущества.
Отказ в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 на праве собственности по заявлению от 01.08.2014, оформленный письмом Управления от 11.09.2014 N 18326, был оспорен ОАО "НХРС" в судебном порядке.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 по делу N А07-22326/2014 на Администрацию городского округа возложена обязанность в течение 15-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении ОАО "НХРС" в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 и в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес ОАО "НХРС" проект договора купли-продажи данного земельного участка (т. 1, л.д. 51-58).
Во исполнение решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 по делу N А07-22326/2014 Управление подготовило и направило в адрес ПАО "НХРС" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 (т. 1, л.д. 20-22), согласно пункту 2.1 которого выкупная цена участка составляет 46 659 820 руб. 48 коп.
ПАО "НХРС" направило в адрес Управления с сопроводительным письмом протокол разногласий к проекту договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 (т. 1, л.д. 17-19), предложив установить выкупную цену участка в сумме 1 126 834 руб. 84 коп.
Выкупную цену ПАО "НХРС" определило, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, существовавшей на дату 26.12.2011 в размере, равном 45 073 393 руб. 60 коп. (т. 1, л.д. 33-34, 112-114), и процентной ставки 2,5%.
Обозначенный протокол разногласий Управлением был отклонен (т. 1, л.д. 23).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ПАО "НХРС" в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.
Мотивируя обжалуемое решение, суд первой инстанции указал, что намерение приобрести земельный участок с кадастровым номером 02:55:030404:186 в собственность было выражено ПАО "НХРС" до 01.07.2012 путем обращения в уполномоченный на тот момент Законом Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" государственный орган - Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство), которое не приняло мер по рассмотрению данного заявления, тогда как при надлежащем осуществлении Министерством возложенных на него законом полномочий право собственности на земельный участок было бы приобретено ПАО "НХРС" до 01.07.2012.
С учетом изложенного, суд первой инстанции, разрешая спор, исходил из того, что на момент обращения ПАО "НХРС" в Министерство с соответствующим заявлением о выкупе (26.12.2011) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 составляла 45 073 393 руб. 60 коп.
Процентную ставку суд первой инстанции установил в размере, равном 2,5%, применив пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ), указав, что недвижимое имущество, находящееся на спорном земельном участке было отчуждено из государственной собственности Республики Башкортостан.
Таким образом, по расчету суда первой инстанции выкупная стоимость земельного участка установлена в размере 1 126 834 руб. 84 коп. (45 073 393 руб. 60 коп. * 2,5%).
Между тем, делая вывод о ненадлежащем исполнении Министерством возложенных на него Законом Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" полномочий и допущенном бездействии, выразившимся в не рассмотрении по существу заявления ПАО "НХРС" о выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186, суд первой инстанции не привлек указанное лицо к участию в рассмотрении дела, тем самым лишил Министерство защищать свои права и законные интересы, выражать свою позицию и приводить доводы в ее обоснование.
С учетом изложенного, апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что обжалуемое решение непосредственно затрагивает права и обязанности Министерства, не привлеченного к участию в деле.
Согласно пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах решение суда от 05.05.2017, принятое по делу N А07-1034/2017, подлежит отмене с назначением дела к рассмотрению судом апелляционной инстанции по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Определением от 18.07.2017 (резолютивная часть объявлена 13.07.2017) суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А07-1034/2017 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек Министерство к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, назначил дело к рассмотрению в судебном заседании 09.08.2017 (14 час. 30 мин.) (т. 2, л.д. 34-37).
Определением от 07.08.2017 произведена замена судьи Карпачевой М.И. в составе суда для рассмотрения дела N А07-1034/2017 судьей Ермолаевой Л.П. (т. 2, л.д. 70). В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение дела начато сначала.
Явку представителя в судебное заседание 09.08.2017 обеспечил только истец - ПАО "НХРС".
Администрация городского округа, Управление и Министерство явку своих представителей в судебное заседание 09.08.2017 не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела N А07-1034/2017 по существу извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". Министерство представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (т. 2, л.д. 69).
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.
Представитель ПАО "НХРС" в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований.
Министерством к дате судебного заседания представлен отзыв на исковое заявление, в котором указанное лицо просит рассмотреть дело в соответствии с требованиями действующего законодательства, исходя из имеющихся в материалах дела доказательств. Отзыв Министерства с приложением дополнительных доказательств в обоснование приведенных доводов по существу спора приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статей 131, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 43-67).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам по существу исковых требований.
Рассматриваемый спор обусловлен возникшими между сторонами разногласиями при заключении договора купли-продажи по вопросу выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186, приобретаемого ПАО "НХРС" в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2.1 договора).
Указанный земельный участок находится в составе земель, государственная собственность на которые не разграничена. Доказательств иного в материалах дела не имеется.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
Договор купли-продажи, заключаемый сторонами в отношении спорного земельного участка из публичной собственности в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, носит для Администрации городского округа и ее функционального органа с соответствующей компетенцией - Управления обязательный характер.
Более того, обязанность заключить обозначенный договор возложена на Администрацию городского округа вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 по делу N А07-22326/2014.
Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.
Как указано выше, истец настаивает на том, чтобы выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 была определена, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном 45 073 393 руб. 60 коп., с применением процентной ставки 2,5% в соответствии с положениями пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ как для собственников недвижимого имущества, расположенного на земельных участках и ранее отчужденного из государственной собственности, поскольку первое обращение ПАО "НХРС" в Министерство с заявлением о выкупе земельного участка имело место быть 26.12.2011.
Администрация городского округа и Управление настаивают на том, что правоотношения по предоставлению ПАО "НХРС" земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 в собственность возникли с даты обращения ПАО "НХРС" в Администрацию с соответствующим заявлением от 25.10.2016 (вх. N 34259), соответственно, при определении выкупной цены этого земельного участка следует применять положения Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" и исходить из кадастровой стоимости земельного участка, существовавшей на обозначенную дату 25.10.2016.
Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в Определении от 14.03.2016 N 305-ЭС15-16104 по делу N А41-44783/2014 сформирован следующий правовой подход по применению пунктов 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015) и пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
В силу пунктов 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, а по смыслу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.
Из материалов дела следует, что намерение приобрести земельный участок с кадастровым номером 02:55:030404:186 в собственность было выражено ПАО "НХРС" до 01.07.2012 путем обращения в уполномоченный на тот момент Законом Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" государственный орган - Министерство.
Так, заявление ПАО "НХРС" от 23.12.2011 за исх. N 18 о выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации поступило в Министерство 26.12.2011 (вх. N 28594).
Согласно данному заявлению ПАО "НХРС" приложило к нему все необходимые для приобретения прав на земельный участок документы, установленные Перечнем документов, утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475.
По утверждению истца, какие-либо действия по указанному заявлению Министерством не были предприняты, ответ на заявление ПАО "НХРС" не получен.
Указанные обстоятельства Министерством не оспорены, Администрацией городского округа и Управлением не опровергнуты.
В силу изменений, внесенных в Закон Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" Законом Республики Башкортостан от 29.04.2014 N 90-з, полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 02:55:030404:186, государственная собственность на который не была разграничена, были переданы Администрации городского округа.
Право ПАО "НХРС" на приватизацию данного участка, как указано выше, подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 по делу N А07-22326/2014.
Так как ПАО "НХРС" обратилось с надлежащей заявкой о приватизации спорного участка 26.12.2011, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ выкупная цена участка подлежит определению в льготном размере 2,5% кадастровой стоимости участка, установленной на указанную дату (45 073 393 руб. 60 коп.), поскольку на участке расположено недвижимое имущество, ранее отчужденное из государственной собственности Республики Башкортостан.
То обстоятельство, что недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, ранее отчуждено из государственной собственности Республики Башкортостан, Министерством не оспорено (т. 2, л.д. 43-67), Администрацией городского округа и Управлением не опровергнуто.
Доводы Администрации городского округа и Управления о том, что поскольку общество в установленном порядке не обжаловало бездействие Министерства по нерассмотрению поданного обществом в срок до 01.07.2012 заявления (вх. N 28594 от 26.12.2011), то выкупную стоимость спорного участка следует установить по состоянию на дату подачи обществом очередной заявки уже в Администрацию, является ошибочным, сделанным с неправильным толкованием приведенных норм материального права.
Таким образом, по расчету суда апелляционной инстанции выкупную стоимость земельного участка надлежит установить в размере 1 126 834 руб. 84 коп. (45 073 393 руб. 60 коп. * 2,5%).
Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины по иску (т. 1, л.д. 15), распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на Администрацию городского округа как на проигравшую сторону по делу.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе также относится на Администрацию городского округа как на проигравшую сторону по делу по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2017 по делу N А07-1034/2017 отменить.
Исковые требования публичного акционерного общества "Нефтехимремстрой" удовлетворить.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 9232 кв. м с кадастровым номером 02:55:030404:186, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Строительная, д. 3, корп. А, между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан и публичным акционерным обществом "Нефтехимремстрой".
Пункт 2.1 договора купли-продажи принять в следующей редакции:
"Цена участка составляет 1 126 834,84 (один миллион сто двадцать шесть тысяч восемьсот тридцать четыре рубля 84 копейки)".
Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу публичного акционерного общества "Нефтехимремстрой" 6000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.08.2017 N 18АП-7355/2017 ПО ДЕЛУ N А07-1034/2017
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2017 г. N 18АП-7355/2017
Дело N А07-1034/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Ермолаевой Л.П., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, исковое заявление публичного акционерного общества "Нефтехимремстрой" к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 в части определения выкупной цены.
В судебном заседании принял участие представитель публичного акционерного общества "Нефтехимремстрой" Гильфанов А.А. (доверенность от 11.02.2016).
Публичное акционерное общество "Нефтехимремстрой" (далее - ПАО "НХРС", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация городского округа, Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 в части определения выкупной цены, изложить пункт 2.1 договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату в следующей редакции:
"Цена участка составляет 1 126 834,84 (один миллион сто двадцать шесть тысяч восемьсот тридцать четыре рубля 84 копейки) рублей." (исковое заявление - т. 1, л.д. 7-10).
Арбитражный суд Республики Башкортостан принял исковое заявление ПАО "НХРС" к производству, привлек к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление) (определение от 26.01.2017 - т. 1, л.д. 1-6).
Решением от 05.05.2017 (резолютивная часть объявлена 03.05.2017) суд первой инстанции урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 в части определения выкупной цены, путем принятия спорного пункта 2.1 договора в редакции ПАО "НХРС" (т. 1, л.д. 124-137).
С таким решением Администрация городского округа не согласилась, обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила данное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, определив выкупную цену земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 в сумме 46 659 820 руб. 48 коп. (т. 2, л.д. 3-5, 10-12).
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу Администрации городского округа к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 13.07.2017 (16 час. 00 мин.) (определение от 15.06.2017 - т. 2, л.д. 2).
Исследовав материалы дела в судебном заседании 13.07.2017, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для назначения дела N А07-1034/2017 к рассмотрению по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, в связи со следующим.
В соответствии с частью 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции.
По мнению апелляционной коллегии, при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции названные нормы процессуального права нарушены.
Так, в обоснование заявленных исковых требований ПАО "НХРС" ссылалось на следующие обстоятельства.
Открытому акционерному обществу "Нефтехимремстрой" (далее - ОАО "НХРС", по состоянию на настоящее время - ПАО "НХРС") на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - нежилое строение общей площадью 2829,4 кв. м, литеры А, А1, А2, А3, А4, А5, А6, Б, Б1, Ж, - расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 площадью 9232 кв. м по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Строительная, д. 3/А (свидетельство о регистрации права от 31.01.2003 - т. 1, л.д. 59).
Указанный объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) за ОАО "НХРС" на основании Государственного акта о выкупе имущества государственного предприятия от 26.07.1991 (т. 1, л.д. 60).
Обозначенный объект недвижимости был приватизирован из государственной собственности Республики Башкортостан, в подтверждение чего в материалы дела представлены также договор от 10.01.1991 N 2 аренды, выкупа и передачи имущества N 2 треста "Башнефтехимремстрой" с приложениями (т. 1, л.д. 62-92).
26 декабря 2011 г. (вх. N 28594) ОАО "НХРС" обратилось к Министру земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан Ильясову Ю.Т. с заявлением о предоставлении в собственность, в том числе, земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для целей эксплуатации недвижимого имущества (заявление от 23.12.2011 за исх. N 18 - т. 1, л.д. 25).
По утверждению истца, ответ на данное заявление им получен не был.
Впоследствии, 01.08.2014 ОАО "НХРС" обратилось также в Администрацию городского округа с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для целей эксплуатации недвижимого имущества.
Отказ в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 на праве собственности по заявлению от 01.08.2014, оформленный письмом Управления от 11.09.2014 N 18326, был оспорен ОАО "НХРС" в судебном порядке.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 по делу N А07-22326/2014 на Администрацию городского округа возложена обязанность в течение 15-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу принять решение о предоставлении ОАО "НХРС" в собственность земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 и в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес ОАО "НХРС" проект договора купли-продажи данного земельного участка (т. 1, л.д. 51-58).
Во исполнение решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 по делу N А07-22326/2014 Управление подготовило и направило в адрес ПАО "НХРС" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 (т. 1, л.д. 20-22), согласно пункту 2.1 которого выкупная цена участка составляет 46 659 820 руб. 48 коп.
ПАО "НХРС" направило в адрес Управления с сопроводительным письмом протокол разногласий к проекту договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 (т. 1, л.д. 17-19), предложив установить выкупную цену участка в сумме 1 126 834 руб. 84 коп.
Выкупную цену ПАО "НХРС" определило, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, существовавшей на дату 26.12.2011 в размере, равном 45 073 393 руб. 60 коп. (т. 1, л.д. 33-34, 112-114), и процентной ставки 2,5%.
Обозначенный протокол разногласий Управлением был отклонен (т. 1, л.д. 23).
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ПАО "НХРС" в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.
Мотивируя обжалуемое решение, суд первой инстанции указал, что намерение приобрести земельный участок с кадастровым номером 02:55:030404:186 в собственность было выражено ПАО "НХРС" до 01.07.2012 путем обращения в уполномоченный на тот момент Законом Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" государственный орган - Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство), которое не приняло мер по рассмотрению данного заявления, тогда как при надлежащем осуществлении Министерством возложенных на него законом полномочий право собственности на земельный участок было бы приобретено ПАО "НХРС" до 01.07.2012.
С учетом изложенного, суд первой инстанции, разрешая спор, исходил из того, что на момент обращения ПАО "НХРС" в Министерство с соответствующим заявлением о выкупе (26.12.2011) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 составляла 45 073 393 руб. 60 коп.
Процентную ставку суд первой инстанции установил в размере, равном 2,5%, применив пункт 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ), указав, что недвижимое имущество, находящееся на спорном земельном участке было отчуждено из государственной собственности Республики Башкортостан.
Таким образом, по расчету суда первой инстанции выкупная стоимость земельного участка установлена в размере 1 126 834 руб. 84 коп. (45 073 393 руб. 60 коп. * 2,5%).
Между тем, делая вывод о ненадлежащем исполнении Министерством возложенных на него Законом Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" полномочий и допущенном бездействии, выразившимся в не рассмотрении по существу заявления ПАО "НХРС" о выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186, суд первой инстанции не привлек указанное лицо к участию в рассмотрении дела, тем самым лишил Министерство защищать свои права и законные интересы, выражать свою позицию и приводить доводы в ее обоснование.
С учетом изложенного, апелляционная коллегия пришла к выводу о том, что обжалуемое решение непосредственно затрагивает права и обязанности Министерства, не привлеченного к участию в деле.
Согласно пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены судебного акта.
При таких обстоятельствах решение суда от 05.05.2017, принятое по делу N А07-1034/2017, подлежит отмене с назначением дела к рассмотрению судом апелляционной инстанции по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Определением от 18.07.2017 (резолютивная часть объявлена 13.07.2017) суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела N А07-1034/2017 по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек Министерство к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, назначил дело к рассмотрению в судебном заседании 09.08.2017 (14 час. 30 мин.) (т. 2, л.д. 34-37).
Определением от 07.08.2017 произведена замена судьи Карпачевой М.И. в составе суда для рассмотрения дела N А07-1034/2017 судьей Ермолаевой Л.П. (т. 2, л.д. 70). В связи с заменой судьи в составе суда рассмотрение дела начато сначала.
Явку представителя в судебное заседание 09.08.2017 обеспечил только истец - ПАО "НХРС".
Администрация городского округа, Управление и Министерство явку своих представителей в судебное заседание 09.08.2017 не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела N А07-1034/2017 по существу извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". Министерство представило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя (т. 2, л.д. 69).
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.
Представитель ПАО "НХРС" в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований.
Министерством к дате судебного заседания представлен отзыв на исковое заявление, в котором указанное лицо просит рассмотреть дело в соответствии с требованиями действующего законодательства, исходя из имеющихся в материалах дела доказательств. Отзыв Министерства с приложением дополнительных доказательств в обоснование приведенных доводов по существу спора приобщен судом апелляционной инстанции к материалам дела в порядке статей 131, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 43-67).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам по существу исковых требований.
Рассматриваемый спор обусловлен возникшими между сторонами разногласиями при заключении договора купли-продажи по вопросу выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186, приобретаемого ПАО "НХРС" в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 2.1 договора).
Указанный земельный участок находится в составе земель, государственная собственность на которые не разграничена. Доказательств иного в материалах дела не имеется.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
Договор купли-продажи, заключаемый сторонами в отношении спорного земельного участка из публичной собственности в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, носит для Администрации городского округа и ее функционального органа с соответствующей компетенцией - Управления обязательный характер.
Более того, обязанность заключить обозначенный договор возложена на Администрацию городского округа вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 по делу N А07-22326/2014.
Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.
Как указано выше, истец настаивает на том, чтобы выкупная цена земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 была определена, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном 45 073 393 руб. 60 коп., с применением процентной ставки 2,5% в соответствии с положениями пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ как для собственников недвижимого имущества, расположенного на земельных участках и ранее отчужденного из государственной собственности, поскольку первое обращение ПАО "НХРС" в Министерство с заявлением о выкупе земельного участка имело место быть 26.12.2011.
Администрация городского округа и Управление настаивают на том, что правоотношения по предоставлению ПАО "НХРС" земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 в собственность возникли с даты обращения ПАО "НХРС" в Администрацию с соответствующим заявлением от 25.10.2016 (вх. N 34259), соответственно, при определении выкупной цены этого земельного участка следует применять положения Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" и исходить из кадастровой стоимости земельного участка, существовавшей на обозначенную дату 25.10.2016.
Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в Определении от 14.03.2016 N 305-ЭС15-16104 по делу N А41-44783/2014 сформирован следующий правовой подход по применению пунктов 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015) и пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
В силу пунктов 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, а по смыслу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.
Из материалов дела следует, что намерение приобрести земельный участок с кадастровым номером 02:55:030404:186 в собственность было выражено ПАО "НХРС" до 01.07.2012 путем обращения в уполномоченный на тот момент Законом Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" государственный орган - Министерство.
Так, заявление ПАО "НХРС" от 23.12.2011 за исх. N 18 о выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:55:030404:186 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации поступило в Министерство 26.12.2011 (вх. N 28594).
Согласно данному заявлению ПАО "НХРС" приложило к нему все необходимые для приобретения прав на земельный участок документы, установленные Перечнем документов, утвержденным Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 13.09.2011 N 475.
По утверждению истца, какие-либо действия по указанному заявлению Министерством не были предприняты, ответ на заявление ПАО "НХРС" не получен.
Указанные обстоятельства Министерством не оспорены, Администрацией городского округа и Управлением не опровергнуты.
В силу изменений, внесенных в Закон Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" Законом Республики Башкортостан от 29.04.2014 N 90-з, полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 02:55:030404:186, государственная собственность на который не была разграничена, были переданы Администрации городского округа.
Право ПАО "НХРС" на приватизацию данного участка, как указано выше, подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.01.2015 по делу N А07-22326/2014.
Так как ПАО "НХРС" обратилось с надлежащей заявкой о приватизации спорного участка 26.12.2011, апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2011 N 137-ФЗ выкупная цена участка подлежит определению в льготном размере 2,5% кадастровой стоимости участка, установленной на указанную дату (45 073 393 руб. 60 коп.), поскольку на участке расположено недвижимое имущество, ранее отчужденное из государственной собственности Республики Башкортостан.
То обстоятельство, что недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, ранее отчуждено из государственной собственности Республики Башкортостан, Министерством не оспорено (т. 2, л.д. 43-67), Администрацией городского округа и Управлением не опровергнуто.
Доводы Администрации городского округа и Управления о том, что поскольку общество в установленном порядке не обжаловало бездействие Министерства по нерассмотрению поданного обществом в срок до 01.07.2012 заявления (вх. N 28594 от 26.12.2011), то выкупную стоимость спорного участка следует установить по состоянию на дату подачи обществом очередной заявки уже в Администрацию, является ошибочным, сделанным с неправильным толкованием приведенных норм материального права.
Таким образом, по расчету суда апелляционной инстанции выкупную стоимость земельного участка надлежит установить в размере 1 126 834 руб. 84 коп. (45 073 393 руб. 60 коп. * 2,5%).
Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины по иску (т. 1, л.д. 15), распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на Администрацию городского округа как на проигравшую сторону по делу.
Государственная пошлина по апелляционной жалобе также относится на Администрацию городского округа как на проигравшую сторону по делу по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2017 по делу N А07-1034/2017 отменить.
Исковые требования публичного акционерного общества "Нефтехимремстрой" удовлетворить.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 9232 кв. м с кадастровым номером 02:55:030404:186, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Строительная, д. 3, корп. А, между Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан и публичным акционерным обществом "Нефтехимремстрой".
Пункт 2.1 договора купли-продажи принять в следующей редакции:
"Цена участка составляет 1 126 834,84 (один миллион сто двадцать шесть тысяч восемьсот тридцать четыре рубля 84 копейки)".
Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу публичного акционерного общества "Нефтехимремстрой" 6000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
О.Н.ПИРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)