Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Отказ мотивирован непредставлением письменного согласия залогодержателя на расторжение договора аренды, права по которому являются предметом ипотеки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,
в отсутствие:
заявителя - извещен надлежащим образом,
заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Доминант"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.04.2016 (судья Медведев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 (председательствующий судья Апаркин В.Н., судьи Корнилов А.Б., Кувшинов В.Е.)
по делу N А55-29397/2015
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Финтраст", Самарская область, Красноармейский район, с. Волчанка (ОГРН 1136375000332 ИНН 6375001758) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации, при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Доминант", Самарская область, Красноармейский район, п.Кировский, акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк", г. Москва, общества с ограниченной ответственностью "Промышленный Агросоюз", Оренбургская область, Оренбургский район, пос. Пригородный, общества с ограниченной ответственностью компания "Био-Тон", Самарская область, Пестравский район, с. Марьевка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Финтраст" (далее - ООО "Финтраст") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, с учетом уточнений, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) - о признании незаконным решения Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" по договору аренды от 14.07.2011 с обществом с ограниченной ответственностью "Доминант" (далее - ООО "Доминант"); - обязании Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" по договору аренды от 14.07.2011 с ООО "Доминант"; - обязании Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения записи о государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" по договору ипотеки от 31.10.2012 N 111300/0004-7/1.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.04.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016, заявление удовлетворено частично. Суд признал незаконным решение Управления Росреестра по Самарской области от 17.11.2015 N 63/025/301/2015-669 об отказе в государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" по договору аренды от 14.07.2011 с ООО "Доминант" и обязал Управление Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" по договору аренды от 14.07.2011 с ООО "Доминант". В остальной части в удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе ООО "Доминант" просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Как следует из материалов дела, 14.07.2011 между открытым акционерным обществом "Россельхозбанк" (далее - ОАО "Россельхозбанк", Арендодатель) и ООО "Доминант" (Арендатор) на срок в три года был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285 площадью 55 632 099 кв. м (5563,21 га), расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская", для ведения сельскохозяйственного производства (л.д. 84 - 87 т. 1).
Согласно выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.08.2015 договор аренды указанного земельного участка от 14.07.2011 был зарегистрирован 20.07.2011 с установлением обременения права в пользу ООО "Доминант" (л.д. 33 - 36 т. 1).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.12.2012 по делу N А55-13273/2012, оставленным без изменения постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 и Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.08.2013, указанный земельный участок был истребован из незаконного владения ОАО "Россельхозбанк" в пользу собственника ОАО "Кировская машинно-технологическая станция".
В соответствии с постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2014 по делу N А55-34336/2009 ООО "Финтраст" был признан конкурсным кредитором ОАО "Кировская машинно-технологическая станция" по денежным обязательствам в сумме 17 145 853,20 руб. ОАО "Кировская машинно-технологическая станция" в счет погашения требований конкурсного кредитора предоставило в качестве отступного имущество, в том числе земельный участок с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, о чем стороны заключили договор о предоставлении отступного от 19.08.2014 (л.д. 18 - 23 т. 1).
06 октября 2014 года Управлением Росреестра по Самарской области ООО "Финтраст" было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок с обременением в виде указанного договора аренды от 14.07.2011, заключенного между ОАО "Россельхозбанк" и ООО "Доминант" (л.д. 17 т. 1).
24 июня 2015 года ООО "Финтраст" уведомило ООО "Доминант" о прекращении действия договора аренды земельного участка от 14.07.2011 с 01.10.2015 (л.д. 32 т. 1).
Указанное письмо получено конкурсным управляющим ООО "Доминант" 06.07.2015 и оставлено последним без ответа (л.д. 31 т. 1).
12 октября 2015 года ООО "Финтраст" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" (л.д. 66 т. 1).
Сообщением от 17.11.2015 N 63/025/301/2015-669 Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером: 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская", на основании пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) в связи с тем, что отсутствует согласие залогодержателя (АО "Россельхозбанк") на распоряжение земельным участком путем расторжения договора аренды, права по которому являются предметом аренды.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, в силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исследовав материалы дела, дав надлежащую оценку доводам участвующих в деле лиц, суды обеих инстанций признали оспариваемый отказ Управления Росреестра по Самарской области незаконными и обязали устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка.
Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В данном случае Управление Росреестра, отказывая в государственной регистрации, указало на то, что в единый государственный реестр прав на указанный выше объект недвижимого имущества внесена запись о государственной регистрации ипотеки (залога) права аренды, которая до настоящего времени не погашена. В соответствии с положениями пункта 2 статьи 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Обществом не представлено согласие залогодержателя (АО "Россельхозбанк") на распоряжение земельным участком путем расторжения договора аренды, права по которому являются предметом залога.
Суды обеих инстанций правомерно отклонили довод регистрирующего органа о том, что не может быть зарегистрировано прекращение права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закона об ипотеке), согласно которой регистрационная запись об ипотеке погашается при наличии совместного заявления залогодателя и залогодержателя, исходя при этом из следующего.
Названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды. Как правильно указали суды, прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки.
Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве расторжения договора аренды, предусмотренное статьей 450 ГК РФ.
Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя (собственника). Отношения АО "Россельхозбанк" и ООО "Доминант" основаны на договоре залога арендных прав, участником которого арендодатель - ООО "Финтраст" не является.
Поскольку ООО "Финтраст" не является участником залоговых отношений, оно не могло представить в Управление Росреестра по Самарской области заявление или иной документ, на основании которого прекращается залог.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что у Управления Росреестра по Самарской области не было предусмотренных статьей 20 Закона о государственной регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26.11.2013 по делу N А72-2009/2013, от 12.02.2013 по делу N А12-3432/2012.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Учитывая, что суды установили фактические обстоятельства спора, оценили имеющиеся в деле доказательства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены судебных актов по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 18.04.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 по делу N А55-29397/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Доминант" в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу кассационной жалобы в размере 1500 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 31.10.2016 N Ф06-14002/2016 ПО ДЕЛУ N А55-29397/2015
Требование: О признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок и обязании устранить допущенное нарушение, обязании осуществить государственную регистрацию прекращения ипотеки права аренды на земельный участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Отказ мотивирован непредставлением письменного согласия залогодержателя на расторжение договора аренды, права по которому являются предметом ипотеки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 октября 2016 г. N Ф06-14002/2016
Дело N А55-29397/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,
в отсутствие:
заявителя - извещен надлежащим образом,
заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Доминант"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.04.2016 (судья Медведев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 (председательствующий судья Апаркин В.Н., судьи Корнилов А.Б., Кувшинов В.Е.)
по делу N А55-29397/2015
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Финтраст", Самарская область, Красноармейский район, с. Волчанка (ОГРН 1136375000332 ИНН 6375001758) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации, при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Доминант", Самарская область, Красноармейский район, п.Кировский, акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк", г. Москва, общества с ограниченной ответственностью "Промышленный Агросоюз", Оренбургская область, Оренбургский район, пос. Пригородный, общества с ограниченной ответственностью компания "Био-Тон", Самарская область, Пестравский район, с. Марьевка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Финтраст" (далее - ООО "Финтраст") обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, с учетом уточнений, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) - о признании незаконным решения Управления Росреестра по Самарской области об отказе в государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" по договору аренды от 14.07.2011 с обществом с ограниченной ответственностью "Доминант" (далее - ООО "Доминант"); - обязании Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" по договору аренды от 14.07.2011 с ООО "Доминант"; - обязании Управление Росреестра по Самарской области осуществить государственную регистрацию прекращения записи о государственной регистрации ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" по договору ипотеки от 31.10.2012 N 111300/0004-7/1.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.04.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016, заявление удовлетворено частично. Суд признал незаконным решение Управления Росреестра по Самарской области от 17.11.2015 N 63/025/301/2015-669 об отказе в государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" по договору аренды от 14.07.2011 с ООО "Доминант" и обязал Управление Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" по договору аренды от 14.07.2011 с ООО "Доминант". В остальной части в удовлетворении заявления отказано.
В кассационной жалобе ООО "Доминант" просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать в полном объеме, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Как следует из материалов дела, 14.07.2011 между открытым акционерным обществом "Россельхозбанк" (далее - ОАО "Россельхозбанк", Арендодатель) и ООО "Доминант" (Арендатор) на срок в три года был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285 площадью 55 632 099 кв. м (5563,21 га), расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская", для ведения сельскохозяйственного производства (л.д. 84 - 87 т. 1).
Согласно выписке из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.08.2015 договор аренды указанного земельного участка от 14.07.2011 был зарегистрирован 20.07.2011 с установлением обременения права в пользу ООО "Доминант" (л.д. 33 - 36 т. 1).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 28.12.2012 по делу N А55-13273/2012, оставленным без изменения постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2013 и Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 06.08.2013, указанный земельный участок был истребован из незаконного владения ОАО "Россельхозбанк" в пользу собственника ОАО "Кировская машинно-технологическая станция".
В соответствии с постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2014 по делу N А55-34336/2009 ООО "Финтраст" был признан конкурсным кредитором ОАО "Кировская машинно-технологическая станция" по денежным обязательствам в сумме 17 145 853,20 руб. ОАО "Кировская машинно-технологическая станция" в счет погашения требований конкурсного кредитора предоставило в качестве отступного имущество, в том числе земельный участок с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, о чем стороны заключили договор о предоставлении отступного от 19.08.2014 (л.д. 18 - 23 т. 1).
06 октября 2014 года Управлением Росреестра по Самарской области ООО "Финтраст" было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок с обременением в виде указанного договора аренды от 14.07.2011, заключенного между ОАО "Россельхозбанк" и ООО "Доминант" (л.д. 17 т. 1).
24 июня 2015 года ООО "Финтраст" уведомило ООО "Доминант" о прекращении действия договора аренды земельного участка от 14.07.2011 с 01.10.2015 (л.д. 32 т. 1).
Указанное письмо получено конкурсным управляющим ООО "Доминант" 06.07.2015 и оставлено последним без ответа (л.д. 31 т. 1).
12 октября 2015 года ООО "Финтраст" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская" (л.д. 66 т. 1).
Сообщением от 17.11.2015 N 63/025/301/2015-669 Управление Росреестра по Самарской области отказало в государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером: 63:25:0000000:0285, расположенного по адресу: Самарская область, Красноармейский район, агрофирма "Чагринская", на основании пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) в связи с тем, что отсутствует согласие залогодержателя (АО "Россельхозбанк") на распоряжение земельным участком путем расторжения договора аренды, права по которому являются предметом аренды.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 5 статьи 131 ГК РФ, пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, в силу статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исследовав материалы дела, дав надлежащую оценку доводам участвующих в деле лиц, суды обеих инстанций признали оспариваемый отказ Управления Росреестра по Самарской области незаконными и обязали устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка.
Основания отказа в государственной регистрации прав перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации, согласно абзацу 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В данном случае Управление Росреестра, отказывая в государственной регистрации, указало на то, что в единый государственный реестр прав на указанный выше объект недвижимого имущества внесена запись о государственной регистрации ипотеки (залога) права аренды, которая до настоящего времени не погашена. В соответствии с положениями пункта 2 статьи 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Обществом не представлено согласие залогодержателя (АО "Россельхозбанк") на распоряжение земельным участком путем расторжения договора аренды, права по которому являются предметом залога.
Суды обеих инстанций правомерно отклонили довод регистрирующего органа о том, что не может быть зарегистрировано прекращение права аренды без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закона об ипотеке), согласно которой регистрационная запись об ипотеке погашается при наличии совместного заявления залогодателя и залогодержателя, исходя при этом из следующего.
Названной правовой нормой установлены основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, но не прекращения самого права залога, сохранение которого зависит от наличия предмета залога, в данном случае - права аренды. Как правильно указали суды, прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки.
Действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве расторжения договора аренды, предусмотренное статьей 450 ГК РФ.
Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя (собственника). Отношения АО "Россельхозбанк" и ООО "Доминант" основаны на договоре залога арендных прав, участником которого арендодатель - ООО "Финтраст" не является.
Поскольку ООО "Финтраст" не является участником залоговых отношений, оно не могло представить в Управление Росреестра по Самарской области заявление или иной документ, на основании которого прекращается залог.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что у Управления Росреестра по Самарской области не было предусмотренных статьей 20 Закона о государственной регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прекращения записи о государственной регистрации аренды земельного участка.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26.11.2013 по делу N А72-2009/2013, от 12.02.2013 по делу N А12-3432/2012.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Учитывая, что суды установили фактические обстоятельства спора, оценили имеющиеся в деле доказательства, правильно применили к отношениям сторон нормы материального права, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены судебных актов по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 18.04.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2016 по делу N А55-29397/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Доминант" в доход федерального бюджета государственную пошлину за подачу кассационной жалобы в размере 1500 рублей.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Председательствующий судья
В.А.КАРПОВА
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
В.А.ПЕТРУШКИН
В.А.КАРПОВА
Судьи
С.Ю.МУРАВЬЕВ
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)