Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 13 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Еремеевой,
судей А.В. Гончаровой, С.В. Гуцалюк,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.В. Янчиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Уссурийского городского округа,
апелляционное производство N 05АП-6351/2016
на решение от 19.07.2016
судьи М.С. Кирильченко
по делу N А51-6638/2016 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению индивидуального предпринимателя Ян Сунтао (ИНН 251110349065, ОГРНИП 315251100011717, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 25.09.2015)
к Администрации Уссурийского городского округа (ИНН 2511004094, ОГРН 1022500859600, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 28.10.2002)
об признании незаконными решений об отказе в выдаче разрешения на строительство,
при участии:
- от заявителя: лично индивидуальный предприниматель Ян Сунтао (паспорт), представитель Карзевич Д.Г. (доверенность 25 АА 1702771 от 22.03.2016, паспорт);
- от административного органа: не явились,
Индивидуальный предприниматель Ян Сунтао (далее по тексту - заявитель, Предприниматель) обратился в арбитражный суд с требованием (с учетом принятых уточнений) о признании незаконными решений Администрации Уссурийского городского округа (далее - ответчик, административный орган, Администрация) об отказе в выдаче разрешения на строительство здания многофункционального назначения, расположенного по адресу: примерно 88 м по направлению на запад от ориентира нежилого здания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Новоникольское шоссе, 27а, оформленных письмами от 16.02.2016 N 16-01/22/1402, от 26.02.2016 N 16-01/22/11937 как несоответствующих требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации; об обязании ответчика выдать разрешение на строительство объекта.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.07.2016 оспариваемые отказы признаны незаконными, на Администрацию в порядке ст. 201 АПК РФ возложена обязанность повторно рассмотреть заявления предпринимателя о выдаче разрешений на строительство.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, Администрация обжаловала его в порядке апелляционного производства как принятое с нарушением норм материального права при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.
В обоснование своей правовой позиции заявитель жалобы приводит доводы о том, что оспариваемый отказ мотивирован отсутствием на момент подачи заявления о выдаче разрешения на строительство правоустанавливающего документа на земельный участок в связи с прекращением действия договора аренды от N 6687/10 от 01.02.2010. Полагает, что в рассматриваемом случае Администрация как арендодатель по договору воспользовалась правом на односторонний отказ от договора, возможность которого предусмотрена п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, ст. 450.1 и п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В таком случае договор считается расторгнутым и обязательства по договору прекращаются. Указывает, что поскольку спорный земельный участок не предоставлялся предпринимателю (его правопредшественникам) в целях комплексного освоения территории, на нем отсутствуют какие-либо принадлежащие заявителю здания, сооружения или объекты незавершенного строительства, то основания для выдачи разрешения на строительство и продления арендных отношений с арендатором без проведения торгов отсутствуют. Также апеллянт обращает внимание, что в настоящее время в отношении публичных земельных участков пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ прямо предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
С учетом изложенных доводов податель жалобы настаивает на том, что оспариваемое решение является незаконным и необоснованным и просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В заседании суда апелляционной инстанции предприниматель и его представитель на доводы апелляционной жалобы возразили по основаниям, изложенным в письменном отзыве, поступившем через канцелярию суда и в порядке статьи 262 АПК РФ приобщенном к материалам дела.
Административный орган, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции своих представителей не направил, в связи с чем судебная коллегия с согласия заявителя и его представителя на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела апелляционную жалобу по делу в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.
Индивидуальный предприниматель Ян Сунтао в соответствии с договором о передачи прав и обязанностей (переуступка) от 27.08.2014 являлся арендатором земельного участка, площадью 4774 кв. м с кадастровым номером 25:34:016201:149, зона коммунальной складской застройки (ПК), местоположение установлено примерно в 88 м по направлению на запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Новоникольское шоссе, 27а, (далее - спорный участок) предоставленного по договору аренды N 6687/10 от 01.02.2010 для строительства здания многофункционального назначения.
Ранее данный участок по договору аренды N 6687/10 от 01.02.2010 был предоставлен Карапетяну Ревику Паргевовичу для строительства здания многофункционального назначения. Срок аренды участка установлен с 01.02.2010 по 31.01.2013.
20.06.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому края сведения о земельном участке с кадастровым номером 25:34:016201:149 были аннулированы.
Вступившим в законную силу решением Уссурийского районного суда Приморского края от 07.12.2012 N 2-8028/2012 на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому края возложена обязанность восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:34:016201:149.
31.01.2013 по заявлению Карапетяна Ревика Паргетовича на основании договора аренды земельного участка от 01.02.2010 N 6687/10 была произведена государственная регистрация права аренды земельного участка (запись N 25-25-12/094/2012-381), о чем письмом от 31.01.2013 Управление Росреестра по Приморскому краю уведомило управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа.
12.04.2013 Карпетян Ревик Паргевович переуступил право пользования спорным земельным участком гражданину Артуняну Артавазду Рафиковичу, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 12/024/2013/-353. Управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа было уведомлено о состоявшееся переуступке.
Письмом от 26.04.2013 N 11-05/14/02744 Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа Приморского края уведомило Артунян Артавазда Рафиковича о том, что в силу статей 610, 621 ГК РФ, договор аренды N 6687/10 от 01.02.2010 считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях.
Вступившим в законную силу решением Уссурийского районного суда Приморского края от 25.06.2013 N 2-3029/2013 удовлетворены частично требования Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа к Карапетяну Ревику Паргевовичу о взыскании задолженности по договору от 01.02.2010 N 6687/10 аренды земельного участка, а также удовлетворен встречные исковые требования в части определения кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 538 019 рублей с 01.01.2011.
В июле 2013 года на основании постановления Администрации Уссурийского городского округа Приморского края N 166 от 07.05.2013 "О внесении изменений в постановление Администрации Уссурийского городского округа Приморского края от 01.02.2010 N 84" изменено место положения земельного участка путем исправления кадастровой ошибки.
27.08.2014 Артунян Артавазд Рафикович переуступил право пользования данным участком индивидуальному предпринимателю Ян Сунтао, о чем было уведомлено Управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа письмом от 27.08.2014. Договор переуступки зарегистрирован в установленном законом порядке 10.09.2014, о чем также уведомлено Управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа.
Главным специалистом первого разряда Курченко А.В. был составлен расчет арендной платы в виде приложения к договору аренды земельного участка от 01.02.2010 N 6687/10-2п за пользование земельным участком на 2015 год для индивидуального предпринимателя Ян Сунтао, в соответствии с которым заявитель оплачивает арендные платежи, задолженность по арендной плате отсутствует.
Приказом Управления градостроительства администрации Уссурийского городского округа от 29.12.2015 N 16-01/15/1592 был утвержден градостроительный план земельного участка примерно в 88 м по направлению на запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Новоникольское шоссе, 27а N 16-01/15/1392.
09.02.2016 индивидуальный предприниматель Ян Сунтао через МБУ "Многофункциональный центр предоставления муниципальных и государственных услуг" обратился в Управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания многофункционального назначения на земельном участке местоположение примерно в 88 м по направлению на запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Новоникольское шоссе, 27а (расписка от 09.02.2016).
Письмом от 16.02.2016 N 16-01/22/1402 Управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа отказало предпринимателю в выдаче разрешения на строительство на основании части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, указав, что срок договора аренды земельного участка N 6687/10 от 01.02.2010 истек 31.01.2013. А также уведомило заявителя о том, что в его адрес направлено уведомление от 21.01.2016 N 16-01/22/0372 для подписания соглашение о расторжении договора аренды N 6687/10.
20.02.2016 индивидуальный предприниматель Ян Сунтао через МБУ "Многофункциональный центр предоставления муниципальных и государственных услуг" повторно обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта, здания многофункционального назначения на земельном участке местоположение примерно в 88 м по направлению на запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Новоникольское шоссе, 27а.
Письмом от 26.02.2016 N 16-01/22/1937 Управлением повторно отказало в выдаче индивидуальному предпринимателю разрешения по тем же основаниям.
Не согласившись с отказами Администрации, посчитав их нарушающими права и законные интересы предпринимателя, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из приведенной выше нормы с учетом требований части 4 статьи 200 АПК РФ следует, что для признания незаконным решения (действия) органа местного самоуправления необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствие его закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
По общем правилу, предусмотренному частью 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
Разрешение на строительство выдается на основании заявления заинтересованного лица, к которому в обязательном порядке прилагаются документы, перечень которых установлен частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Одним из таких обязательных приложений являются правоустанавливающие документы на земельный участок, отсутствие которых служит самостоятельным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).
Как усматривается из материалов дела с заявлениями о выдаче разрешения на строительство заявителем в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок был представлен договор аренды земельного участка N 6687/10 от 01.02.2010.
Признавая незаконными оспариваемые решения Администрации, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка N 6687/10 от 01.02.2010 являлся возобновленным на неопределенный срок и действующим на момент обращения предпринимателя с заявлением о выдаче разрешения на строительство, в связи с чем, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отказа в выдаче предпринимателю соответствующего разрешения.
Между тем судом не учтено следующее.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как предусмотрено статьей 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Из условий договора аренды N 6687/10 от 01.02.2010 следует, что срок договора установлен на период с 01.02.2010 по 31.01.2013, пунктом 4.3.3 этого же договора предусмотрено право арендатора на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее 30 календарных дней до истечения договора.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, срок действия договора в установленном законом порядке продлен не был, по истечении данного срока договор продолжал действовать, а арендатор продолжал пользоваться участком.
Письмом от 26.04.2013 N 11-05/14/02744 Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа Приморского края уведомило Артуняна Артавазда Рафиковича (правопредшественника заявителя) о том, что в силу статей 610, 621 ГК РФ, договор аренды N 6687/10 от 01.02.2010 считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях. Следовательно, спорный договор в силу закона являлся возобновленным на неопределенный срок.
Вместе с тем, в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что норма пункта 2 статьи 610 ГК РФ хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункты 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ).
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что воля арендодателя в лице Администрации на прекращение договора аренды N 6687/10 от 01.02.2010 явно выражена в направленном в адрес заявителя письме (уведомлении) от 21.01.2016 N 16-01/22/0372 об окончании срока действия договора и намерении прекратить договорные отношения с просьбой об освобождении земельного участка и его передаче арендодателю с приложением соглашения N 1 от 21.01.2016 о расторжении договора аренды.
На основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Адресованное предпринимателю уведомление Администрации от 21.01.2016 N 16-01/22/0372 об отказе от договора аренды земельного участка N 6687/10 от 01.02.2010 и об освобождении земельного участка направлено в адрес заявителя по месту регистрации (г. Уссурийск, ул. Слободская, 9) и возвращено отправителю за истечением срока хранения.
Указанные действия Администрации свидетельствуют о том, что арендодатель воспользовался правом, предоставленным статьей 610 ГК РФ, изъявил волю на отказ от договора и сообщил арендатору о том, что договор аренды будет расторгнут по истечении трех месяцев со дня получения уведомления, в связи с чем арендатор обязан освободить земельный участок.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами предпринимателя о ненадлежащем уведомлении заявителя о расторжении договора аренды ввиду следующих обстоятельств.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи.
При этом риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
Из материалов дела усматривается, что Администрация представила в материалы дела подлинный конверт с направленными в адрес предпринимателя письмом от 21.01.2016 N 16-01/22/0372 об отказе от договора аренды земельного участка N 6687/10 от 01.02.2010 и соглашением N 1 от 21.01.2016 о расторжении договора аренды, а также список внутренних почтовых отправлений от 02.02.2016 и информацию об отслеживании почтовых отправлений.
Указанное почтовое отправление имеет отметки о неоднократных попытках вручения адресату и возвращено органом почтовой связи с отметкой "истек срок хранения".
В ходе рассмотрения дела заявитель не доказал, что им приняты меры к получению адресованной ему корреспонденции.
В материалы дела представлен договор аренды недвижимого имущества N 1 от 18.01.2016, заключенный между Егоровой Екатериной Владимировной (арендодатель) и Ян Сунтао (арендатор), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование двухкомнатную квартиру для проживания, находящуюся по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Плеханова, д. 87, кв. <...>.
Однако доказательств извещения административного органа о смене места своего фактического проживания или отсутствия объективной возможности получить почтовые отправления по месту регистрации индивидуального предпринимателя, заявитель не представил.
Ссылка предпринимателя на отсутствие поступления спорной корреспонденции через МБУ "Многофункциональный центр предоставления муниципальных и государственных услуг" (МФЦ) несостоятельна, поскольку не опровергает факта соблюдения арендатором установленного нормами ГК РФ порядка отказа от договора аренды.
Имеющаяся в материалах дела копия заявления от 23.06.2016, адресованного начальнику почтового отделения о переадресации поступающей корреспонденции на адрес съемной квартиры, судом апелляционной инстанции не принимается в качестве надлежащего доказательства, так как предпринимателем не представлено надлежащих доказательств направления (вручения) данного заявления органу почтовой связи. Кроме того, копия заявления от 23.06.2016 оформлена ненадлежащим образом, поскольку в ней отсутствует должность и расшифровка подписи лица, заверившего данную копию документа.
Апелляционный суд полагает, что возвращение конверта от 02.02.2016 свидетельствует о том, что арендатор сам не явился за почтовой корреспонденцией. Вины арендодателя в неполучении предпринимателем уведомления об отказе от договора аренды не усматривается.
Апелляционный суд отмечает, что ненадлежащая деятельность в части организации получения по названному адресу корреспонденции является риском самого индивидуального предпринимателя и все неблагоприятные последствия в соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет индивидуальный предприниматель самостоятельно.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание названные выше нормы закона, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды N 6687/10 от 01.02.2010 прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора.
Учитывая, что возврат почтового отправления произведен 09.04.2016, ответчик обязан был получить его до указанной даты.
Поскольку арендатору в силу статьи 622 ГК РФ следовало возвратить спорный участок Департаменту в срок до 09.07.2016 ввиду прекращения арендных отношений, то правовых оснований и объективной возможности возвести до этого момента объект капитального строительства на арендованном земельном участке в этом случае действительно не имелось.
При этом возражения предпринимателя против одностороннего отказа от договора не могут быть приняты судом.
Статья 35 ЗК РФ, в истолковании, приведенном в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, закрепляя преимущественное право аренды на земельный участок в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Приведенная правовая позиция была направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам, и предполагала наличие права собственности на объект незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 ГК РФ), находящиеся на этом земельном участке..
В настоящее время в отношении публичных земельных участков пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ прямо предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.
Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.
Принимая во внимание, что на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, предприниматель не имеет право на реализацию преимущественного права аренды на земельный участок или предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что на момент обращения ИП Ян Сунтао в уполномоченный орган с заявлениями о выдаче разрешения на строительство (09.02.2016 и 20.02.2016) у него уже не имелось каких-либо прав на земельный участок, позволяющих осуществить его застройку, в связи с чем, Управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа правомерно отказало в выдаче разрешения на строительство на основании части 13 статьи 51 ГрК РФ ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок.
Непредставление правоустанавливающих документов на земельный участок является самостоятельным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, в связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания недействительными оспариваемых отказов, выраженных в письмах от 16.02.2016 N 16-01/22/1402, от 26.02.2016 N 16-01/22/11937 Администрации Уссурийского городского округа, а также для удовлетворения требований о выдаче разрешения на строительство указанного выше объекта.
Доводы ответчика о том, что спорный земельный участок не предоставлялся предпринимателю (его правопредшественникам) в целях комплексного освоения территории, на нем отсутствуют какие-либо принадлежащие заявителю здания, сооружения или объекты незавершенного строительства, подтверждают отсутствие нарушения прав и законных интересов заявителя в связи с оспариваемыми отказами в выдаче разрешения на строительство.
Помимо этого судом установлено, что оспариваемые отказы в любом случае не могли нарушить права и законные интересы предпринимателя, так как спорный земельный участок изначально сформирован непригодным для строительства, поскольку изначально формировался в границах ЛЭП напряжением 15 кВ., а в результате изменения места положения имеет наложение на дорогу.
В соответствии с пунктом 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (подпункт 1 статьи 2 АПК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ). Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
По смыслу пункта 1 статьи 2, части 1 статьи 4, пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ основной задачей арбитражного судопроизводства является защита нарушенного права, которая, в первую очередь, осуществляется путем восстановления этого права.
При этом, с учетом прекращения прав заявителя на земельный участок на момент рассмотрения спора арбитражным судом (с 09.07.2016), предпринимателем не приведено доводов о том, восстановление каких его прав и законных интересов повлечет удовлетворение заявленных требований.
Из содержания статьи 4 АПК РФ следует, что отсутствие заинтересованности в обращении в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов является самостоятельным основанием для отказа судом в иске.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований.
В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Установив несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, судебная коллегия на основании пункта 2 статьи 269 АПК РФ считает, что обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта согласно пунктам 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ. При изложенных выше обстоятельствах, требования заявителя удовлетворению не подлежат.
Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Приморского края от 19.07.2016 по делу N А51-6638/2016 с учетом дополнительного решения от 12.08.2016 отменить.
В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Ян Сунтао отказать.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Ян Сунтао из федерального бюджета 5 400 (пять тысяч четыреста) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче заявления по чеку-ордеру от 28.03.2016, операция N 34 на сумму 2 000 рублей и чеку-ордеру 15.06.2016, операция N 21 на сумму 4 000 рублей.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.10.2016 N 05АП-6351/2016 ПО ДЕЛУ N А51-6638/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2016 г. по делу N А51-6638/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 13 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Еремеевой,
судей А.В. Гончаровой, С.В. Гуцалюк,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Л.В. Янчиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Уссурийского городского округа,
апелляционное производство N 05АП-6351/2016
на решение от 19.07.2016
судьи М.С. Кирильченко
по делу N А51-6638/2016 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению индивидуального предпринимателя Ян Сунтао (ИНН 251110349065, ОГРНИП 315251100011717, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 25.09.2015)
к Администрации Уссурийского городского округа (ИНН 2511004094, ОГРН 1022500859600, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 28.10.2002)
об признании незаконными решений об отказе в выдаче разрешения на строительство,
при участии:
- от заявителя: лично индивидуальный предприниматель Ян Сунтао (паспорт), представитель Карзевич Д.Г. (доверенность 25 АА 1702771 от 22.03.2016, паспорт);
- от административного органа: не явились,
установил:
Индивидуальный предприниматель Ян Сунтао (далее по тексту - заявитель, Предприниматель) обратился в арбитражный суд с требованием (с учетом принятых уточнений) о признании незаконными решений Администрации Уссурийского городского округа (далее - ответчик, административный орган, Администрация) об отказе в выдаче разрешения на строительство здания многофункционального назначения, расположенного по адресу: примерно 88 м по направлению на запад от ориентира нежилого здания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Новоникольское шоссе, 27а, оформленных письмами от 16.02.2016 N 16-01/22/1402, от 26.02.2016 N 16-01/22/11937 как несоответствующих требованиям Градостроительного кодекса Российской Федерации; об обязании ответчика выдать разрешение на строительство объекта.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 19.07.2016 оспариваемые отказы признаны незаконными, на Администрацию в порядке ст. 201 АПК РФ возложена обязанность повторно рассмотреть заявления предпринимателя о выдаче разрешений на строительство.
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, Администрация обжаловала его в порядке апелляционного производства как принятое с нарушением норм материального права при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.
В обоснование своей правовой позиции заявитель жалобы приводит доводы о том, что оспариваемый отказ мотивирован отсутствием на момент подачи заявления о выдаче разрешения на строительство правоустанавливающего документа на земельный участок в связи с прекращением действия договора аренды от N 6687/10 от 01.02.2010. Полагает, что в рассматриваемом случае Администрация как арендодатель по договору воспользовалась правом на односторонний отказ от договора, возможность которого предусмотрена п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, ст. 450.1 и п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В таком случае договор считается расторгнутым и обязательства по договору прекращаются. Указывает, что поскольку спорный земельный участок не предоставлялся предпринимателю (его правопредшественникам) в целях комплексного освоения территории, на нем отсутствуют какие-либо принадлежащие заявителю здания, сооружения или объекты незавершенного строительства, то основания для выдачи разрешения на строительство и продления арендных отношений с арендатором без проведения торгов отсутствуют. Также апеллянт обращает внимание, что в настоящее время в отношении публичных земельных участков пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ прямо предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
С учетом изложенных доводов податель жалобы настаивает на том, что оспариваемое решение является незаконным и необоснованным и просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В заседании суда апелляционной инстанции предприниматель и его представитель на доводы апелляционной жалобы возразили по основаниям, изложенным в письменном отзыве, поступившем через канцелярию суда и в порядке статьи 262 АПК РФ приобщенном к материалам дела.
Административный орган, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции своих представителей не направил, в связи с чем судебная коллегия с согласия заявителя и его представителя на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела апелляционную жалобу по делу в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.
Индивидуальный предприниматель Ян Сунтао в соответствии с договором о передачи прав и обязанностей (переуступка) от 27.08.2014 являлся арендатором земельного участка, площадью 4774 кв. м с кадастровым номером 25:34:016201:149, зона коммунальной складской застройки (ПК), местоположение установлено примерно в 88 м по направлению на запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Новоникольское шоссе, 27а, (далее - спорный участок) предоставленного по договору аренды N 6687/10 от 01.02.2010 для строительства здания многофункционального назначения.
Ранее данный участок по договору аренды N 6687/10 от 01.02.2010 был предоставлен Карапетяну Ревику Паргевовичу для строительства здания многофункционального назначения. Срок аренды участка установлен с 01.02.2010 по 31.01.2013.
20.06.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому края сведения о земельном участке с кадастровым номером 25:34:016201:149 были аннулированы.
Вступившим в законную силу решением Уссурийского районного суда Приморского края от 07.12.2012 N 2-8028/2012 на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому края возложена обязанность восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:34:016201:149.
31.01.2013 по заявлению Карапетяна Ревика Паргетовича на основании договора аренды земельного участка от 01.02.2010 N 6687/10 была произведена государственная регистрация права аренды земельного участка (запись N 25-25-12/094/2012-381), о чем письмом от 31.01.2013 Управление Росреестра по Приморскому краю уведомило управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа.
12.04.2013 Карпетян Ревик Паргевович переуступил право пользования спорным земельным участком гражданину Артуняну Артавазду Рафиковичу, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 12/024/2013/-353. Управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа было уведомлено о состоявшееся переуступке.
Письмом от 26.04.2013 N 11-05/14/02744 Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа Приморского края уведомило Артунян Артавазда Рафиковича о том, что в силу статей 610, 621 ГК РФ, договор аренды N 6687/10 от 01.02.2010 считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях.
Вступившим в законную силу решением Уссурийского районного суда Приморского края от 25.06.2013 N 2-3029/2013 удовлетворены частично требования Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа к Карапетяну Ревику Паргевовичу о взыскании задолженности по договору от 01.02.2010 N 6687/10 аренды земельного участка, а также удовлетворен встречные исковые требования в части определения кадастровой стоимости земельного участка в размере 2 538 019 рублей с 01.01.2011.
В июле 2013 года на основании постановления Администрации Уссурийского городского округа Приморского края N 166 от 07.05.2013 "О внесении изменений в постановление Администрации Уссурийского городского округа Приморского края от 01.02.2010 N 84" изменено место положения земельного участка путем исправления кадастровой ошибки.
27.08.2014 Артунян Артавазд Рафикович переуступил право пользования данным участком индивидуальному предпринимателю Ян Сунтао, о чем было уведомлено Управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа письмом от 27.08.2014. Договор переуступки зарегистрирован в установленном законом порядке 10.09.2014, о чем также уведомлено Управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа.
Главным специалистом первого разряда Курченко А.В. был составлен расчет арендной платы в виде приложения к договору аренды земельного участка от 01.02.2010 N 6687/10-2п за пользование земельным участком на 2015 год для индивидуального предпринимателя Ян Сунтао, в соответствии с которым заявитель оплачивает арендные платежи, задолженность по арендной плате отсутствует.
Приказом Управления градостроительства администрации Уссурийского городского округа от 29.12.2015 N 16-01/15/1592 был утвержден градостроительный план земельного участка примерно в 88 м по направлению на запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Новоникольское шоссе, 27а N 16-01/15/1392.
09.02.2016 индивидуальный предприниматель Ян Сунтао через МБУ "Многофункциональный центр предоставления муниципальных и государственных услуг" обратился в Управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа с заявлением о выдаче разрешения на строительство здания многофункционального назначения на земельном участке местоположение примерно в 88 м по направлению на запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Новоникольское шоссе, 27а (расписка от 09.02.2016).
Письмом от 16.02.2016 N 16-01/22/1402 Управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа отказало предпринимателю в выдаче разрешения на строительство на основании части 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, указав, что срок договора аренды земельного участка N 6687/10 от 01.02.2010 истек 31.01.2013. А также уведомило заявителя о том, что в его адрес направлено уведомление от 21.01.2016 N 16-01/22/0372 для подписания соглашение о расторжении договора аренды N 6687/10.
20.02.2016 индивидуальный предприниматель Ян Сунтао через МБУ "Многофункциональный центр предоставления муниципальных и государственных услуг" повторно обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта, здания многофункционального назначения на земельном участке местоположение примерно в 88 м по направлению на запад от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Новоникольское шоссе, 27а.
Письмом от 26.02.2016 N 16-01/22/1937 Управлением повторно отказало в выдаче индивидуальному предпринимателю разрешения по тем же основаниям.
Не согласившись с отказами Администрации, посчитав их нарушающими права и законные интересы предпринимателя, последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из приведенной выше нормы с учетом требований части 4 статьи 200 АПК РФ следует, что для признания незаконным решения (действия) органа местного самоуправления необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствие его закону и иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
По общем правилу, предусмотренному частью 4 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.
Разрешение на строительство выдается на основании заявления заинтересованного лица, к которому в обязательном порядке прилагаются документы, перечень которых установлен частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Одним из таких обязательных приложений являются правоустанавливающие документы на земельный участок, отсутствие которых служит самостоятельным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство (часть 13 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).
Как усматривается из материалов дела с заявлениями о выдаче разрешения на строительство заявителем в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок был представлен договор аренды земельного участка N 6687/10 от 01.02.2010.
Признавая незаконными оспариваемые решения Администрации, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка N 6687/10 от 01.02.2010 являлся возобновленным на неопределенный срок и действующим на момент обращения предпринимателя с заявлением о выдаче разрешения на строительство, в связи с чем, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отказа в выдаче предпринимателю соответствующего разрешения.
Между тем судом не учтено следующее.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как предусмотрено статьей 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Из условий договора аренды N 6687/10 от 01.02.2010 следует, что срок договора установлен на период с 01.02.2010 по 31.01.2013, пунктом 4.3.3 этого же договора предусмотрено право арендатора на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее 30 календарных дней до истечения договора.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, срок действия договора в установленном законом порядке продлен не был, по истечении данного срока договор продолжал действовать, а арендатор продолжал пользоваться участком.
Письмом от 26.04.2013 N 11-05/14/02744 Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа Приморского края уведомило Артуняна Артавазда Рафиковича (правопредшественника заявителя) о том, что в силу статей 610, 621 ГК РФ, договор аренды N 6687/10 от 01.02.2010 считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях. Следовательно, спорный договор в силу закона являлся возобновленным на неопределенный срок.
Вместе с тем, в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что норма пункта 2 статьи 610 ГК РФ хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.
Предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункты 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ).
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что воля арендодателя в лице Администрации на прекращение договора аренды N 6687/10 от 01.02.2010 явно выражена в направленном в адрес заявителя письме (уведомлении) от 21.01.2016 N 16-01/22/0372 об окончании срока действия договора и намерении прекратить договорные отношения с просьбой об освобождении земельного участка и его передаче арендодателю с приложением соглашения N 1 от 21.01.2016 о расторжении договора аренды.
На основании пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Адресованное предпринимателю уведомление Администрации от 21.01.2016 N 16-01/22/0372 об отказе от договора аренды земельного участка N 6687/10 от 01.02.2010 и об освобождении земельного участка направлено в адрес заявителя по месту регистрации (г. Уссурийск, ул. Слободская, 9) и возвращено отправителю за истечением срока хранения.
Указанные действия Администрации свидетельствуют о том, что арендодатель воспользовался правом, предоставленным статьей 610 ГК РФ, изъявил волю на отказ от договора и сообщил арендатору о том, что договор аренды будет расторгнут по истечении трех месяцев со дня получения уведомления, в связи с чем арендатор обязан освободить земельный участок.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами предпринимателя о ненадлежащем уведомлении заявителя о расторжении договора аренды ввиду следующих обстоятельств.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", извещение будет считаться доставленным адресату, если он не получил его по своей вине в связи с уклонением адресата от получения корреспонденции, в частности если оно было возвращено по истечении срока хранения в отделении связи.
При этом риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.
Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения).
Из материалов дела усматривается, что Администрация представила в материалы дела подлинный конверт с направленными в адрес предпринимателя письмом от 21.01.2016 N 16-01/22/0372 об отказе от договора аренды земельного участка N 6687/10 от 01.02.2010 и соглашением N 1 от 21.01.2016 о расторжении договора аренды, а также список внутренних почтовых отправлений от 02.02.2016 и информацию об отслеживании почтовых отправлений.
Указанное почтовое отправление имеет отметки о неоднократных попытках вручения адресату и возвращено органом почтовой связи с отметкой "истек срок хранения".
В ходе рассмотрения дела заявитель не доказал, что им приняты меры к получению адресованной ему корреспонденции.
В материалы дела представлен договор аренды недвижимого имущества N 1 от 18.01.2016, заключенный между Егоровой Екатериной Владимировной (арендодатель) и Ян Сунтао (арендатор), по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование двухкомнатную квартиру для проживания, находящуюся по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Плеханова, д. 87, кв. <...>.
Однако доказательств извещения административного органа о смене места своего фактического проживания или отсутствия объективной возможности получить почтовые отправления по месту регистрации индивидуального предпринимателя, заявитель не представил.
Ссылка предпринимателя на отсутствие поступления спорной корреспонденции через МБУ "Многофункциональный центр предоставления муниципальных и государственных услуг" (МФЦ) несостоятельна, поскольку не опровергает факта соблюдения арендатором установленного нормами ГК РФ порядка отказа от договора аренды.
Имеющаяся в материалах дела копия заявления от 23.06.2016, адресованного начальнику почтового отделения о переадресации поступающей корреспонденции на адрес съемной квартиры, судом апелляционной инстанции не принимается в качестве надлежащего доказательства, так как предпринимателем не представлено надлежащих доказательств направления (вручения) данного заявления органу почтовой связи. Кроме того, копия заявления от 23.06.2016 оформлена ненадлежащим образом, поскольку в ней отсутствует должность и расшифровка подписи лица, заверившего данную копию документа.
Апелляционный суд полагает, что возвращение конверта от 02.02.2016 свидетельствует о том, что арендатор сам не явился за почтовой корреспонденцией. Вины арендодателя в неполучении предпринимателем уведомления об отказе от договора аренды не усматривается.
Апелляционный суд отмечает, что ненадлежащая деятельность в части организации получения по названному адресу корреспонденции является риском самого индивидуального предпринимателя и все неблагоприятные последствия в соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации несет индивидуальный предприниматель самостоятельно.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание названные выше нормы закона, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды N 6687/10 от 01.02.2010 прекратил свое действие в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора.
Учитывая, что возврат почтового отправления произведен 09.04.2016, ответчик обязан был получить его до указанной даты.
Поскольку арендатору в силу статьи 622 ГК РФ следовало возвратить спорный участок Департаменту в срок до 09.07.2016 ввиду прекращения арендных отношений, то правовых оснований и объективной возможности возвести до этого момента объект капитального строительства на арендованном земельном участке в этом случае действительно не имелось.
При этом возражения предпринимателя против одностороннего отказа от договора не могут быть приняты судом.
Статья 35 ЗК РФ, в истолковании, приведенном в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, закрепляя преимущественное право аренды на земельный участок в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка. Приведенная правовая позиция была направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам, и предполагала наличие права собственности на объект незавершенного строительства (пункт 1 статьи 130 ГК РФ), находящиеся на этом земельном участке..
В настоящее время в отношении публичных земельных участков пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ прямо предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.
Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.
Принимая во внимание, что на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства, предприниматель не имеет право на реализацию преимущественного права аренды на земельный участок или предусмотренной перечисленными нормами земельного законодательства возможности однократного продления договора аренды земельного участка для завершения строительства.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что на момент обращения ИП Ян Сунтао в уполномоченный орган с заявлениями о выдаче разрешения на строительство (09.02.2016 и 20.02.2016) у него уже не имелось каких-либо прав на земельный участок, позволяющих осуществить его застройку, в связи с чем, Управление градостроительства администрации Уссурийского городского округа правомерно отказало в выдаче разрешения на строительство на основании части 13 статьи 51 ГрК РФ ввиду отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок.
Непредставление правоустанавливающих документов на земельный участок является самостоятельным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, в связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания недействительными оспариваемых отказов, выраженных в письмах от 16.02.2016 N 16-01/22/1402, от 26.02.2016 N 16-01/22/11937 Администрации Уссурийского городского округа, а также для удовлетворения требований о выдаче разрешения на строительство указанного выше объекта.
Доводы ответчика о том, что спорный земельный участок не предоставлялся предпринимателю (его правопредшественникам) в целях комплексного освоения территории, на нем отсутствуют какие-либо принадлежащие заявителю здания, сооружения или объекты незавершенного строительства, подтверждают отсутствие нарушения прав и законных интересов заявителя в связи с оспариваемыми отказами в выдаче разрешения на строительство.
Помимо этого судом установлено, что оспариваемые отказы в любом случае не могли нарушить права и законные интересы предпринимателя, так как спорный земельный участок изначально сформирован непригодным для строительства, поскольку изначально формировался в границах ЛЭП напряжением 15 кВ., а в результате изменения места положения имеет наложение на дорогу.
В соответствии с пунктом 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (подпункт 1 статьи 2 АПК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ). Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
По смыслу пункта 1 статьи 2, части 1 статьи 4, пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ основной задачей арбитражного судопроизводства является защита нарушенного права, которая, в первую очередь, осуществляется путем восстановления этого права.
При этом, с учетом прекращения прав заявителя на земельный участок на момент рассмотрения спора арбитражным судом (с 09.07.2016), предпринимателем не приведено доводов о том, восстановление каких его прав и законных интересов повлечет удовлетворение заявленных требований.
Из содержания статьи 4 АПК РФ следует, что отсутствие заинтересованности в обращении в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов является самостоятельным основанием для отказа судом в иске.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных требований.
В соответствии с пунктом 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Установив несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, судебная коллегия на основании пункта 2 статьи 269 АПК РФ считает, что обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта согласно пунктам 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ. При изложенных выше обстоятельствах, требования заявителя удовлетворению не подлежат.
Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 19.07.2016 по делу N А51-6638/2016 с учетом дополнительного решения от 12.08.2016 отменить.
В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Ян Сунтао отказать.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Ян Сунтао из федерального бюджета 5 400 (пять тысяч четыреста) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче заявления по чеку-ордеру от 28.03.2016, операция N 34 на сумму 2 000 рублей и чеку-ордеру 15.06.2016, операция N 21 на сумму 4 000 рублей.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
Судьи
А.В.ГОНЧАРОВА
С.В.ГУЦАЛЮК
А.В.ГОНЧАРОВА
С.В.ГУЦАЛЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)