Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ходыревой Л.Е.,
судей: Павлюк Т.В., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гальчук М.М. без применения средств аудиозаписи
при участии в заседании: без участия (извещены)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 апреля 2016 г. по делу N А45-2497/2016 (судья Нахимович Е.А.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альфа", г Новосибирск (ОГРН 1135476114366, ИНН 5409239397) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации, об обязании осуществить государственную регистрацию,
Общество с ограниченной ответственностью "Альфа" (далее - заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации, об обязании осуществить государственную регистрацию.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11 апреля 2016 г. заявленные требования удовлетворены - признано незаконным сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 23.10.2015 г. N 54/001/876/2015-803 об отказе в государственной регистрации соглашения об уступке прав между обществом с ограниченной ответственностью "Альфа" (ИНН 5409239397) и обществом с ограниченной ответственностью "Альфа" (ИНН 5433161617) по договору аренды N 165 от 09.08.2012 в отношении земельного участка, площадью 1 000 кв. м, кадастровый номер: 54:19:093501:470, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кубовинский сельсовет, в районе остановки ст. "Искорка", справа от автомобильной дороги г. Новосибирск - ст. "Искорка", как не соответствующее положениям Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также требований статьи 615 Гражданского кодекса РФ, статьи 22 Земельного кодекса РФ.
Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области осуществить государственную регистрацию соглашения об уступке прав между обществом с ограниченной ответственностью "Альфа" (ИНН 5409239397) и обществом с ограниченной ответственностью "Альфа" (ИНН 5433161617) по договору аренды N 165 от 09.08.2012 г. в отношении земельного участка, площадью 1 000 кв. м, кадастровый номер: 54:19:093501:470, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кубовинский сельсовет, в районе остановки ст. "Искорка", справа от автомобильной дороги г. Новосибирск - ст. "Искорка".
Не согласившись с указанным решением, Управление Росреестра обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт, которым отказать Обществу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование своей позиции Управление Росреестра указывает, что на момент подачи в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации Соглашения правоспособность ООО "Альфа" (ИНН 5433161617) прекратилась, указанное юридическое лицо не могло выступать в качестве стороны в каких-либо гражданско-правовых сделках, быть участником отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в связи с чем отказ заявителю в государственной регистрации сделки по переуступке права аренды на основании Соглашения об уступке прав между ООО "Альфа" (ИНН 5409239397) и ООО "Альфа" (ИНН 5433161617) по договору аренды N 165 от 09.08.2012 г. является законным.
Подробно доводы заинтересованного лица изложены в апелляционной жалобе.
Заявитель в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. В порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие сторон.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 09.08.2012 г. между Администрацией Новосибирского района Новосибирской области и ООО "Альфа" (ИНН 5433161617) был подписан договор аренды земельного участка N 165. Произведена государственная регистрация договора.
05.02.2014 г. между ООО "Альфа" (ИНН 5433161617) и ООО "Альфа" (ИНН 5409239397) было подписано Соглашение об уступке прав по договору аренды на земельный участок. Подписан акт приема - передачи земельного участка.
09.09.2015 г. ООО "Альфа" (ИНН 5409239397) представлены документы для государственной регистрации Соглашения об уступке прав между заявителем и ООО "Альфа" (ИНН 5433161617) по договору аренды N 165 от 09.08.2012 г. в отношении земельного участка, площадью 1000 кв. м, кадастровый номер: 54:19:093501:470, местоположение: обл. Новосибирская, Новосибирский р-н, Кубовинский сельсовет, в районе остановки с.т. "Искорка", справа от автомобильной дороги г. Новосибирск - с.т. "Искорка".
Сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области N 54/001 /876/2015-803 от 23.10.2015 г. заявителю отказано в государственной регистрации указанного Соглашения в связи с тем, что после его подписания одна из сторон Соглашения - ООО "Альфа" (ИНН 5433161617) - было исключено из ЕГРЮЛ как фактически прекратившее деятельность.
Полагая, что отказ в государственной регистрации не соответствует закону, нарушает его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением о признании незаконным отказа и обязании заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления государственной регистрации.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований у заинтересованного лица для отказа в государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции соглашается с правильностью выводов суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходит из следующих норм права и обстоятельств по делу.
В силу статьи 198 АПК РФ организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагает, что оспариваемые решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на нее какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
В силу частей 1 и 5 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5).
В соответствии со статьей 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Согласно статье 17 Закона N 122-ФЗ основанием для государственной регистрации возникновения права собственности являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка N 165, заключенный Администрацией Новосибирского района Новосибирской области и ООО "Альфа" (ИНН 5433161617), был зарегистрирован УФРС по НСО 10.09.2012 г.
Статьей 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Из разъяснений Пленума ВАС РФ данных в Постановлении от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором (пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 г.).
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (пункт 16 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 г.).
В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ) (пункт 17 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 г.).
Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя (пункт 18 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 г.).
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Договор аренды от 05.02.2014 г. N 165 не содержит условий, ограничивающих права арендатора передавать права и обязанности по договору иным лицам.
Согласно представленному в материалы дела письму Администрации N 126/01-12 от 03.02.2014 г., направленному в адрес ООО "Альфа", Администрация не возражала против переуступки прав ООО "Альфа" (ИНН 5433111617) по договору аренды от 09.08.2012 г. N 165 в пользу ООО "Альфа" (ИНН 5409239397) на земельный участок.
Таким образом, указанное письмо свидетельствует об извещении арендодателя о передаче арендатором прав и обязанностей по Договору аренды иным лицам.
Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с даты уведомления арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору аренды права арендатора перешли к ООО "Альфа" (ИНН 5409239397) со всеми вытекающими последствиями.
Действующим законодательством установлено, что договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды подлежит государственной регистрации, однако ни Закон N 122-ФЗ, ни иная норма права не устанавливает конкретный срок, в течение которого сторона договора вправе обратиться в регистрирующий орган с таким заявлением.
ООО "Альфа" (ИНН 5409239397), обратившись в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации Соглашения уступки прав по договору аренды на земельный участок, реализовало предоставленное ему законом право.
Вопреки доводам жалобы прекращение деятельности ООО "Альфа" (ИНН 5433111617), являвшегося стороной Соглашения об уступке прав по договору аренды на земельный участок, произошло после заключения этого Соглашения и не могло послужить основанием для отказа в государственной регистрации указанного Соглашения.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, применяемой в судебной практике и изложенной, в том числе, в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.12.2013 N ВАС-17794/13.
Кроме того, в пункте 62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится аналогичное разъяснение схожих правоотношений: при наличии заключенного и исполненного договора купли-продажи и ликвидации продавца, заявитель вправе требовать произвести государственную регистрацию права в отсутствие заявления продавца недвижимости.
При этом, такого основания для отказа в государственной регистрации как ликвидация стороны договора Законом N 122-ФЗ не предусмотрено.
Так, согласно оспариваемому решению единственным основанием к отказу в регистрации договора послужило прекращение деятельности прежнего арендатора.
Между тем, согласно статье 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- - право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- - с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- - акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- - лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- - лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- - правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- - правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- - имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
- - осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;
- - ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
Таким образом, отказ в государственной регистрации Соглашения 05.02.2014 г., выраженный в сообщении N 54/001/876/2015-803 от 23.10.2015 г. не соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также требованиям статьи 615 Гражданского кодекса РФ и статьи 22 Земельного кодекса РФ и нарушает права, законные интересы заявителя по делу.
В соответствии со статьей 201 АПК РФ установление арбитражным судом несоответствия оспариваемого действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, является основанием для принятия судом решения о признании оспариваемого действия (бездействия) незаконным.
Доводы апелляционной жалобы в целом повторяют позицию, изложенную в суде первой инстанции, которым надлежащим образом дана правовая оценка, в связи с чем они не могут являться основанием для отмены оспариваемого решения.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельства и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.
Иное толкование норм законодательства апеллянтом не свидетельствуют о наличии оснований для отмены судебного акта.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на заинтересованное лицо, которое освобождено от уплаты государственной пошлины в порядке части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 апреля 2016 года по делу N А45-2497/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.06.2016 N 07АП-4698/2016 ПО ДЕЛУ N А45-2497/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2016 г. по делу N А45-2497/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ходыревой Л.Е.,
судей: Павлюк Т.В., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гальчук М.М. без применения средств аудиозаписи
при участии в заседании: без участия (извещены)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 апреля 2016 г. по делу N А45-2497/2016 (судья Нахимович Е.А.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альфа", г Новосибирск (ОГРН 1135476114366, ИНН 5409239397) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации, об обязании осуществить государственную регистрацию,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Альфа" (далее - заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации, об обязании осуществить государственную регистрацию.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 11 апреля 2016 г. заявленные требования удовлетворены - признано незаконным сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 23.10.2015 г. N 54/001/876/2015-803 об отказе в государственной регистрации соглашения об уступке прав между обществом с ограниченной ответственностью "Альфа" (ИНН 5409239397) и обществом с ограниченной ответственностью "Альфа" (ИНН 5433161617) по договору аренды N 165 от 09.08.2012 в отношении земельного участка, площадью 1 000 кв. м, кадастровый номер: 54:19:093501:470, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кубовинский сельсовет, в районе остановки ст. "Искорка", справа от автомобильной дороги г. Новосибирск - ст. "Искорка", как не соответствующее положениям Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также требований статьи 615 Гражданского кодекса РФ, статьи 22 Земельного кодекса РФ.
Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области осуществить государственную регистрацию соглашения об уступке прав между обществом с ограниченной ответственностью "Альфа" (ИНН 5409239397) и обществом с ограниченной ответственностью "Альфа" (ИНН 5433161617) по договору аренды N 165 от 09.08.2012 г. в отношении земельного участка, площадью 1 000 кв. м, кадастровый номер: 54:19:093501:470, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Кубовинский сельсовет, в районе остановки ст. "Искорка", справа от автомобильной дороги г. Новосибирск - ст. "Искорка".
Не согласившись с указанным решением, Управление Росреестра обратилось в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт, которым отказать Обществу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование своей позиции Управление Росреестра указывает, что на момент подачи в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации Соглашения правоспособность ООО "Альфа" (ИНН 5433161617) прекратилась, указанное юридическое лицо не могло выступать в качестве стороны в каких-либо гражданско-правовых сделках, быть участником отношений, возникающих при государственной регистрации прав, в связи с чем отказ заявителю в государственной регистрации сделки по переуступке права аренды на основании Соглашения об уступке прав между ООО "Альфа" (ИНН 5409239397) и ООО "Альфа" (ИНН 5433161617) по договору аренды N 165 от 09.08.2012 г. является законным.
Подробно доводы заинтересованного лица изложены в апелляционной жалобе.
Заявитель в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (ч. 1 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились. В порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие сторон.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 09.08.2012 г. между Администрацией Новосибирского района Новосибирской области и ООО "Альфа" (ИНН 5433161617) был подписан договор аренды земельного участка N 165. Произведена государственная регистрация договора.
05.02.2014 г. между ООО "Альфа" (ИНН 5433161617) и ООО "Альфа" (ИНН 5409239397) было подписано Соглашение об уступке прав по договору аренды на земельный участок. Подписан акт приема - передачи земельного участка.
09.09.2015 г. ООО "Альфа" (ИНН 5409239397) представлены документы для государственной регистрации Соглашения об уступке прав между заявителем и ООО "Альфа" (ИНН 5433161617) по договору аренды N 165 от 09.08.2012 г. в отношении земельного участка, площадью 1000 кв. м, кадастровый номер: 54:19:093501:470, местоположение: обл. Новосибирская, Новосибирский р-н, Кубовинский сельсовет, в районе остановки с.т. "Искорка", справа от автомобильной дороги г. Новосибирск - с.т. "Искорка".
Сообщением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области N 54/001 /876/2015-803 от 23.10.2015 г. заявителю отказано в государственной регистрации указанного Соглашения в связи с тем, что после его подписания одна из сторон Соглашения - ООО "Альфа" (ИНН 5433161617) - было исключено из ЕГРЮЛ как фактически прекратившее деятельность.
Полагая, что отказ в государственной регистрации не соответствует закону, нарушает его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением о признании незаконным отказа и обязании заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления государственной регистрации.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований у заинтересованного лица для отказа в государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции соглашается с правильностью выводов суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, исходит из следующих норм права и обстоятельств по делу.
В силу статьи 198 АПК РФ организация вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагает, что оспариваемые решение, действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают ее права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на нее какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания законности совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
В силу частей 1 и 5 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд (пункт 5).
В соответствии со статьей 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Согласно статье 17 Закона N 122-ФЗ основанием для государственной регистрации возникновения права собственности являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В силу пункта 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка N 165, заключенный Администрацией Новосибирского района Новосибирской области и ООО "Альфа" (ИНН 5433161617), был зарегистрирован УФРС по НСО 10.09.2012 г.
Статьей 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
В соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Из разъяснений Пленума ВАС РФ данных в Постановлении от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором (пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 г.).
Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (пункт 16 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 г.).
В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ) (пункт 17 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 г.).
Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя (пункт 18 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 г.).
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Договор аренды от 05.02.2014 г. N 165 не содержит условий, ограничивающих права арендатора передавать права и обязанности по договору иным лицам.
Согласно представленному в материалы дела письму Администрации N 126/01-12 от 03.02.2014 г., направленному в адрес ООО "Альфа", Администрация не возражала против переуступки прав ООО "Альфа" (ИНН 5433111617) по договору аренды от 09.08.2012 г. N 165 в пользу ООО "Альфа" (ИНН 5409239397) на земельный участок.
Таким образом, указанное письмо свидетельствует об извещении арендодателя о передаче арендатором прав и обязанностей по Договору аренды иным лицам.
Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с даты уведомления арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору аренды права арендатора перешли к ООО "Альфа" (ИНН 5409239397) со всеми вытекающими последствиями.
Действующим законодательством установлено, что договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды подлежит государственной регистрации, однако ни Закон N 122-ФЗ, ни иная норма права не устанавливает конкретный срок, в течение которого сторона договора вправе обратиться в регистрирующий орган с таким заявлением.
ООО "Альфа" (ИНН 5409239397), обратившись в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации Соглашения уступки прав по договору аренды на земельный участок, реализовало предоставленное ему законом право.
Вопреки доводам жалобы прекращение деятельности ООО "Альфа" (ИНН 5433111617), являвшегося стороной Соглашения об уступке прав по договору аренды на земельный участок, произошло после заключения этого Соглашения и не могло послужить основанием для отказа в государственной регистрации указанного Соглашения.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, применяемой в судебной практике и изложенной, в том числе, в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.12.2013 N ВАС-17794/13.
Кроме того, в пункте 62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержится аналогичное разъяснение схожих правоотношений: при наличии заключенного и исполненного договора купли-продажи и ликвидации продавца, заявитель вправе требовать произвести государственную регистрацию права в отсутствие заявления продавца недвижимости.
При этом, такого основания для отказа в государственной регистрации как ликвидация стороны договора Законом N 122-ФЗ не предусмотрено.
Так, согласно оспариваемому решению единственным основанием к отказу в регистрации договора послужило прекращение деятельности прежнего арендатора.
Между тем, согласно статье 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
- - право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- - с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- - документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- - акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- - лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- - лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- - правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- - правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
- - имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
- - осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;
- - ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе.
Таким образом, отказ в государственной регистрации Соглашения 05.02.2014 г., выраженный в сообщении N 54/001/876/2015-803 от 23.10.2015 г. не соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также требованиям статьи 615 Гражданского кодекса РФ и статьи 22 Земельного кодекса РФ и нарушает права, законные интересы заявителя по делу.
В соответствии со статьей 201 АПК РФ установление арбитражным судом несоответствия оспариваемого действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, является основанием для принятия судом решения о признании оспариваемого действия (бездействия) незаконным.
Доводы апелляционной жалобы в целом повторяют позицию, изложенную в суде первой инстанции, которым надлежащим образом дана правовая оценка, в связи с чем они не могут являться основанием для отмены оспариваемого решения.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельства и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.
Иное толкование норм законодательства апеллянтом не свидетельствуют о наличии оснований для отмены судебного акта.
При изложенных обстоятельствах, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы подлежат отнесению на заинтересованное лицо, которое освобождено от уплаты государственной пошлины в порядке части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 апреля 2016 года по делу N А45-2497/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Л.Е.ХОДЫРЕВА
Л.Е.ХОДЫРЕВА
Судьи
Т.В.ПАВЛЮК
С.Н.ХАЙКИНА
Т.В.ПАВЛЮК
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)