Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2016 года
Полный текст решения изготовлен 04 мая 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи И.В. Липиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ю.С. Халюта, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-13972/2015
по иску Товарищества собственников жилья "Ленина, 99" (ИНН 6670419359, ОГРН 1146670004029)
к Департаменту по управлению муниципальным имуществом города Администрации (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178)
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Элвис" (ИНН 6670277496).
об установлении частного постоянного сервитута,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Мелекесова С.М., представитель по доверенности от 19.02.2015, предъявлено удостоверение;
- от третьего лица: Пинчук Э.С., представитель по доверенности от 12.01.2015, предъявлен паспорт; Куртюков С.В., представитель по доверенности от 01.11.2015, предъявлен паспорт.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
ТСЖ "Ленина, 99" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением, в котором просит установить частный постоянный сервитут на нежилые помещения N 8 площадью 16,0 кв. м; N 3 площадью 5,3 кв. м, N 4 площадью 5,3 кв. м; N 12 площадью 3,3 кв. м дома N 99 по проспекту Ленина в г. Екатеринбурге, для обеспечения беспрепятственного круглосуточного доступа технического персонала ТСЖ "Ленина, 99" к запорной арматуре стояков отопления и водоснабжения и узлу учета коммунальных ресурсов, а также к помещению N 14, относящемуся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома N 99 по проспекту Ленина.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.06.2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.10.2015 года решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 25 января 2016 года решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.06.2015 года и постановление суда апелляционной инстанции от 06.10.2015 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
В связи с этим определением от 11.02.2016 в порядке, установленном статьями 127, 133, 135, 136 АПК РФ, арбитражным судом указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.
В предварительном судебном заседании истец поддержал заявленные им требования.
Ответчик иск не признал, полагает, что требования истца удовлетворению не подлежат.
Представитель третьего лица также возражает против удовлетворения исковых требований, т.к. в спорном помещении находится принадлежащее ему имущество.
Определением от 31.03.2016 дело назначено к судебному разбирательству.
В данном судебном заседании истец заявил о частичном отказе от исковых требований в связи с уточнением состава помещений, в отношении которых заявлен иск, просит установить частный постоянный сервитут на нежилое помещение N 8 площадью 16 кв. м. (лестничная клетка) для осуществления беспрепятственного круглосуточного доступа к помещению N 14, относящемуся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома N 99 по пр. Ленина в г. Екатеринбурге, установив плату за сервитут в размере 104 рубля 16 копеек в месяц (из расчета 6,51 руб. за 1 кв. метр).
Представитель третьего лица полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается материалами дела, в суд не явился.
Учитывая, что ответчик извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие его представителя.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
На основании решения собственников помещений многоквартирного дома N 99 по ул. Ленина г. Екатеринбурга создано Товарищество собственников жилья "Ленина, 99", о чем 31.03.2013 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации юридического лица - ТСЖ "Ленина, 99".
Согласно ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу пунктов 7, 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Выполнение возложенных на ТСЖ функций осуществляется через реализацию предоставленных полномочий и исполнение обязанностей, введенных уставом ТСЖ с учетом положений Жилищного кодекса Российской Федерации.
Для защиты интересов собственники помещений ТСЖ "Ленина, 99" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Как следует из материалов дела, встроенное помещение (литер А), подвал, N 1 - 13, 123 - 128, 144, общей площадью 175,5 кв. м, назначение - конторское, расположенное по адресу г. Екатеринбург, пр-т Ленина, д. 99 принадлежит на праве собственности МО "город Екатеринбург", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 66 АВ 989589 от 01.08.2007.
По договору аренды N 39000192 от 15.04.2014 указанный объект передан ДУМИ в аренду ООО "Элвис" сроком с 15.04.2014 по 14.04.2019 (п. 1.1, п. 1.2 договора аренды).
Согласно техническому паспорту и пояснениям ответчика изменена нумерация отдельных помещений, а также их площадь: N 3 = N 4, площадь - 11,5 кв. м; N 4 = N 2, площадь - 17,2 кв. м, N 8 и N 12 - нумерация без изменений.
По утверждению истца, ТСЖ "Ленина, 99" не имеет круглосуточного доступа в спорные помещения, что препятствует последнему производить обслуживание и текущий ремонт общего инженерного оборудования многоквартирного дома, а также оперативного устранения аварий и иных чрезвычайных обстоятельств, грозящих причинением вреда жизни, здоровью и имуществу других собственников жилых и нежилых помещений.
Данные обстоятельства побудили истца обратиться в суд с соответствующим иском.
Заслушав представителей сторон, изучив представленные сторонами в дело доказательства по правилам ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, что заявленное истцом требование подлежит удовлетворению исходя из следующего.
На основании ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу жилого здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу п. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Подпунктом "б" п. 16 указанных Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом).
Пункт 2.1 устава товарищества, принятого общим собранием собственников 10.03.2014, содержит положение о том, что целью создания товарищества является совместное управление собственниками комплексом имущества многоквартирного дома, обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества; обеспечение коммунальными услугами собственников помещений, реализация собственниками помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.
Таким образом, исходя из положений п. 4, 6, 7, 8 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, устава товарищества оно в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества имело право на обращение в суд с настоящим иском, а значит является надлежащим истцом по иску, заявленному в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме, то есть предоставления в обоснование наличия у товарищества права на обращение в суд с иском соответствующего решения собственников не требуется.
Судом установлено и не оспаривается ответчиком и третьим лицом, что в силу закона помещение N 14 является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома. Доступ в данное помещение возможен лишь через помещение N 8 (лестничная клетка), которое, как указано ранее, принадлежит ответчику на праве собственности и третьему лицу на праве аренды. Установление сервитута для доступа в помещение N 14 является единственным способом обеспечения основных потребностей собственников помещений жилого дома.
Такому доступу, по мнению истца, препятствует ООО "Элвис".
Из имеющейся в материалах дела переписки истца и третьего лица следует, что истец неоднократно обращался к ООО "Элвис" с требованием обеспечить доступ к спорным помещениям (письма от 01.12.2014, от 12.01.2015). Обществом в адрес истца направлено письмо N 0119 от 02.02.2014 с предложением представления соответствующего графика посещения, а также указанием на необходимость заблаговременного извещения общества (не менее чем за 5-ть рабочих дней) о необходимости проведения работ по обслуживанию спорных помещений, в ответ на которое письмом N 1/140115 от 14.01.2015 истцом в адрес ООО "Элвис" направлен график на 2015 ежемесячного доступа в помещения технического персонала, членов правления ТСЖ.
Однако соответствующее соглашение между указанными лицами так и не было достигнуто.
Согласно п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Пункт 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.
Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего имущества.
Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права.
Как указано ранее, истец полагает, что установление сервитута для доступа в помещение N 14 является единственным способом обеспечения основной потребности собственников помещений.
Общество "Элвис" полагает, что это не единственный способ доступа в помещения, поскольку проход в помещение N 14 можно организовать через улицу путем переоборудования имеющегося в помещении окна в дверь.
Таким образом, между истцом и третьим лицом возникли разногласия по условиям соглашения о сервитуте. Доводы третьего лица о том, что общество "Элвис" как арендатор не препятствует проходу через помещение 38, несостоятельны и опровергаются имеющимися в материалах дела письмом от 26.01.2015 N 0002, которым третьим лицом в адрес истца направлено требование о прекращении незаконного пользования помещением N 8, а также сообщается об ограничении доступа в указанное помещение. Письмом от 27.01.2015 N 1/270115, истец потребовал третье лицо предоставить доступ к помещению N 14.
Из изложенного следует, что у истца отсутствует возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным ст. 274 ГК РФ, следовательно, требования истца в указанной части заявлены правомерно и подлежат удовлетворению.
Согласно п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Следовательно, в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного имущества.
Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы имущество не было обременено сервитутом. На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования имуществом лицом, в интересах которого установлен сервитут.
В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника имущества на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом.
Поскольку суд пришел к выводу о необходимости установления сервитута, у ответчика возникло право требования соразмерной платы за пользование имуществом.
Расчет платы за пользование помещением определен истцом на основании постановлений Администрации г. Екатеринбурга N 808 от 27.03.2014, N 1007 от 20.03.2008, из расчета 6 руб. 51 коп. за 1 кв. м. (6,51 x 16 кв. м.) в сумме 104 руб. 16 коп. в месяц.
Возражая против размера платы, ни ответчик, ни третье лицо контррасчет платы не представили, несмотря на то, что судом неоднократно было предложено участникам процесса согласовать размер платы за пользование имуществом.
Таким образом, плата за сервитут подлежит установлению в предложенной истцом сумме.
Расходы по уплате государственной пошлине относятся на истца с его согласия на основании ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Установить частный постоянный сервитут на нежилое помещение N 8 площадью 16 кв. м. (лестничная клетка) для осуществления беспрепятственного круглосуточного доступа к помещению N 14, относящемуся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома N 99 по пр. Ленина в г. Екатеринбурге, установив плату за сервитут в размере 104 рубля 16 копеек в месяц.
3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 04.05.2016 ПО ДЕЛУ N А60-13972/2015
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; ТСЖ (товарищество собственников жилья); Организация и проведение общих собраний собственников помещений
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 4 мая 2016 г. по делу N А60-13972/2015
Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2016 года
Полный текст решения изготовлен 04 мая 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи И.В. Липиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ю.С. Халюта, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-13972/2015
по иску Товарищества собственников жилья "Ленина, 99" (ИНН 6670419359, ОГРН 1146670004029)
к Департаменту по управлению муниципальным имуществом города Администрации (ИНН 6608004472, ОГРН 1026605252178)
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Элвис" (ИНН 6670277496).
об установлении частного постоянного сервитута,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Мелекесова С.М., представитель по доверенности от 19.02.2015, предъявлено удостоверение;
- от третьего лица: Пинчук Э.С., представитель по доверенности от 12.01.2015, предъявлен паспорт; Куртюков С.В., представитель по доверенности от 01.11.2015, предъявлен паспорт.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
ТСЖ "Ленина, 99" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением, в котором просит установить частный постоянный сервитут на нежилые помещения N 8 площадью 16,0 кв. м; N 3 площадью 5,3 кв. м, N 4 площадью 5,3 кв. м; N 12 площадью 3,3 кв. м дома N 99 по проспекту Ленина в г. Екатеринбурге, для обеспечения беспрепятственного круглосуточного доступа технического персонала ТСЖ "Ленина, 99" к запорной арматуре стояков отопления и водоснабжения и узлу учета коммунальных ресурсов, а также к помещению N 14, относящемуся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома N 99 по проспекту Ленина.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 30.06.2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.10.2015 года решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 25 января 2016 года решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.06.2015 года и постановление суда апелляционной инстанции от 06.10.2015 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
В связи с этим определением от 11.02.2016 в порядке, установленном статьями 127, 133, 135, 136 АПК РФ, арбитражным судом указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.
В предварительном судебном заседании истец поддержал заявленные им требования.
Ответчик иск не признал, полагает, что требования истца удовлетворению не подлежат.
Представитель третьего лица также возражает против удовлетворения исковых требований, т.к. в спорном помещении находится принадлежащее ему имущество.
Определением от 31.03.2016 дело назначено к судебному разбирательству.
В данном судебном заседании истец заявил о частичном отказе от исковых требований в связи с уточнением состава помещений, в отношении которых заявлен иск, просит установить частный постоянный сервитут на нежилое помещение N 8 площадью 16 кв. м. (лестничная клетка) для осуществления беспрепятственного круглосуточного доступа к помещению N 14, относящемуся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома N 99 по пр. Ленина в г. Екатеринбурге, установив плату за сервитут в размере 104 рубля 16 копеек в месяц (из расчета 6,51 руб. за 1 кв. метр).
Представитель третьего лица полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается материалами дела, в суд не явился.
Учитывая, что ответчик извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, арбитражный суд счел возможным рассмотреть дело в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие его представителя.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
На основании решения собственников помещений многоквартирного дома N 99 по ул. Ленина г. Екатеринбурга создано Товарищество собственников жилья "Ленина, 99", о чем 31.03.2013 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации юридического лица - ТСЖ "Ленина, 99".
Согласно ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии со ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В силу пунктов 7, 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому, а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Выполнение возложенных на ТСЖ функций осуществляется через реализацию предоставленных полномочий и исполнение обязанностей, введенных уставом ТСЖ с учетом положений Жилищного кодекса Российской Федерации.
Для защиты интересов собственники помещений ТСЖ "Ленина, 99" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Как следует из материалов дела, встроенное помещение (литер А), подвал, N 1 - 13, 123 - 128, 144, общей площадью 175,5 кв. м, назначение - конторское, расположенное по адресу г. Екатеринбург, пр-т Ленина, д. 99 принадлежит на праве собственности МО "город Екатеринбург", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 66 АВ 989589 от 01.08.2007.
По договору аренды N 39000192 от 15.04.2014 указанный объект передан ДУМИ в аренду ООО "Элвис" сроком с 15.04.2014 по 14.04.2019 (п. 1.1, п. 1.2 договора аренды).
Согласно техническому паспорту и пояснениям ответчика изменена нумерация отдельных помещений, а также их площадь: N 3 = N 4, площадь - 11,5 кв. м; N 4 = N 2, площадь - 17,2 кв. м, N 8 и N 12 - нумерация без изменений.
По утверждению истца, ТСЖ "Ленина, 99" не имеет круглосуточного доступа в спорные помещения, что препятствует последнему производить обслуживание и текущий ремонт общего инженерного оборудования многоквартирного дома, а также оперативного устранения аварий и иных чрезвычайных обстоятельств, грозящих причинением вреда жизни, здоровью и имуществу других собственников жилых и нежилых помещений.
Данные обстоятельства побудили истца обратиться в суд с соответствующим иском.
Заслушав представителей сторон, изучив представленные сторонами в дело доказательства по правилам ст. 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, что заявленное истцом требование подлежит удовлетворению исходя из следующего.
На основании ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу жилого здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу п. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Подпунктом "б" п. 16 указанных Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом).
Пункт 2.1 устава товарищества, принятого общим собранием собственников 10.03.2014, содержит положение о том, что целью создания товарищества является совместное управление собственниками комплексом имущества многоквартирного дома, обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния общего имущества; обеспечение коммунальными услугами собственников помещений, реализация собственниками помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.
Таким образом, исходя из положений п. 4, 6, 7, 8 ст. 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, устава товарищества оно в силу возложенных на него обязанностей по надлежащему сохранению и использованию общего имущества имело право на обращение в суд с настоящим иском, а значит является надлежащим истцом по иску, заявленному в интересах всех собственников квартир и помещений, находящихся в управляемом им доме, то есть предоставления в обоснование наличия у товарищества права на обращение в суд с иском соответствующего решения собственников не требуется.
Судом установлено и не оспаривается ответчиком и третьим лицом, что в силу закона помещение N 14 является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома. Доступ в данное помещение возможен лишь через помещение N 8 (лестничная клетка), которое, как указано ранее, принадлежит ответчику на праве собственности и третьему лицу на праве аренды. Установление сервитута для доступа в помещение N 14 является единственным способом обеспечения основных потребностей собственников помещений жилого дома.
Такому доступу, по мнению истца, препятствует ООО "Элвис".
Из имеющейся в материалах дела переписки истца и третьего лица следует, что истец неоднократно обращался к ООО "Элвис" с требованием обеспечить доступ к спорным помещениям (письма от 01.12.2014, от 12.01.2015). Обществом в адрес истца направлено письмо N 0119 от 02.02.2014 с предложением представления соответствующего графика посещения, а также указанием на необходимость заблаговременного извещения общества (не менее чем за 5-ть рабочих дней) о необходимости проведения работ по обслуживанию спорных помещений, в ответ на которое письмом N 1/140115 от 14.01.2015 истцом в адрес ООО "Элвис" направлен график на 2015 ежемесячного доступа в помещения технического персонала, членов правления ТСЖ.
Однако соответствующее соглашение между указанными лицами так и не было достигнуто.
Согласно п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Пункт 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.
Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего имущества.
Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права.
Как указано ранее, истец полагает, что установление сервитута для доступа в помещение N 14 является единственным способом обеспечения основной потребности собственников помещений.
Общество "Элвис" полагает, что это не единственный способ доступа в помещения, поскольку проход в помещение N 14 можно организовать через улицу путем переоборудования имеющегося в помещении окна в дверь.
Таким образом, между истцом и третьим лицом возникли разногласия по условиям соглашения о сервитуте. Доводы третьего лица о том, что общество "Элвис" как арендатор не препятствует проходу через помещение 38, несостоятельны и опровергаются имеющимися в материалах дела письмом от 26.01.2015 N 0002, которым третьим лицом в адрес истца направлено требование о прекращении незаконного пользования помещением N 8, а также сообщается об ограничении доступа в указанное помещение. Письмом от 27.01.2015 N 1/270115, истец потребовал третье лицо предоставить доступ к помещению N 14.
Из изложенного следует, что у истца отсутствует возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным ст. 274 ГК РФ, следовательно, требования истца в указанной части заявлены правомерно и подлежат удовлетворению.
Согласно п. 5 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник участка, обремененного сервитутом, по общему правилу вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
Следовательно, в тех случаях, когда в деле имеются основания для предоставления права ограниченного пользования чужим имуществом, судам необходимо в соответствии с приведенными положениями определить размер платежей, подлежащих внесению собственнику обремененного имущества.
Плата за сервитут может быть соразмерна материальной выгоде, которую могло получить это лицо, если бы имущество не было обременено сервитутом. На размер платы за сервитут влияют также характер и интенсивность использования имуществом лицом, в интересах которого установлен сервитут.
В состав платы за право проезда и прохода в зависимости от обстоятельств спора допустимо также включать расходы собственника имущества на создание условий для реализации истцом своего права ограниченного пользования чужим имуществом.
Поскольку суд пришел к выводу о необходимости установления сервитута, у ответчика возникло право требования соразмерной платы за пользование имуществом.
Расчет платы за пользование помещением определен истцом на основании постановлений Администрации г. Екатеринбурга N 808 от 27.03.2014, N 1007 от 20.03.2008, из расчета 6 руб. 51 коп. за 1 кв. м. (6,51 x 16 кв. м.) в сумме 104 руб. 16 коп. в месяц.
Возражая против размера платы, ни ответчик, ни третье лицо контррасчет платы не представили, несмотря на то, что судом неоднократно было предложено участникам процесса согласовать размер платы за пользование имуществом.
Таким образом, плата за сервитут подлежит установлению в предложенной истцом сумме.
Расходы по уплате государственной пошлине относятся на истца с его согласия на основании ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Установить частный постоянный сервитут на нежилое помещение N 8 площадью 16 кв. м. (лестничная клетка) для осуществления беспрепятственного круглосуточного доступа к помещению N 14, относящемуся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома N 99 по пр. Ленина в г. Екатеринбурге, установив плату за сервитут в размере 104 рубля 16 копеек в месяц.
3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
И.В.ЛИПИНА
И.В.ЛИПИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)