Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Джут-СТ" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2015 по делу N А07-18716/2015 (судья Юсеева И.Р.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Джут-СТ" - Шаронова Вера Сергеевна (доверенность от 14.08.2015 N 5).
Общество с ограниченной ответственностью "Джут-СТ" (далее - заявитель, общество, ООО "Джут-СТ") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным решения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, заинтересованное лицо) в лице Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, заинтересованное лицо) об отказе в предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010144:374, 02:55:010144:375, 02:55:010144:378, 02:55:010144:380, 02:55:010144:381, 02:55:010144:377 в аренду, выраженного в письме N 8266, 15913 от 13 июля 2015 года. Заявитель просил обязать Администрацию в лице Управления в срок, не превышающий четырнадцати дней со дня вступления в законную силу решения, направить в адрес ООО "Джут-СТ" проекты договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010144:374, 02:55:010144:375, 02:55:010144:378, 02:55:010144:380, 02:55:010144:381, 02:55:010144:377 (требования изложены с учетом изменения заявителем их предмета в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2015 (резолютивная часть оглашена 30.11.2015) в удовлетворении заявленных требований отказано.
С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Джут-СТ" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Также апеллянт ссылается на преимущественное право заключения договора аренды в порядке статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку неправомерность формирования одного из земельных участков не влечет недействительности договора аренды N 930-08 в целом. Указывает, что расторжение договора аренды явилось не результатом волеизъявления сторон, а было обусловлено образованием новых земельных участков.
Поскольку испрашиваемые земельные участки образованы в границах ранее предоставленных в аренду земельных участков, право на заключение договоров аренды следует из пункта 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акта Российской Федерации", в силу которой, к отношениям по заключению договоров аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства и образованных из таких земельных участков подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации без учета внесенных изменений, в том числе часть 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляющая арендатору исключительное право приобретения в аренду земельных участков предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства (образованных из таких участков).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители заинтересованных лиц не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 830 от 28.02.2007 ООО "Джут-СТ" предоставлен земельный участок площадью 33021 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов в квартале 473, ограниченный улицами Коммунистической, Гоголя, Свердлова, Аксакова в Кировском районе города Уфа в аренду сроком на 360 дней для проведения работ по проектированию и строительству квартала 473 (л.д. 38 т. 1). Из преамбулы указанного постановления усматривается, что основанием для предоставления земельного участка послужило предварительное согласование места размещения объекта строительства для ООО "Джут-СТ", предусмотренного ненормативными правовыми актами о разработке проекта реконструкции застройки квартала.
Постановлением главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 3155 от 02.07.2008 года в вышеназванное постановление N 830 от 28.02.2007 внесены изменения, в соответствии с которыми ООО "Джут-СТ" предоставляются в аренду сроком на 3 года для проведения работ по проектированию и строительству квартала 473: земельный участок площадью 18311 кв. м с кадастровым номером 02:55:010144:53, земельный участок площадью 5279 кв. м с кадастровым номером 02:55:010144:54, земельный участок площадью 3571 кв. м с кадастровым номером 02:55:010144:55 (л.д. 40-41 т. 1).
20.07.2008 с обществом "Джут-СТ" были заключены договоры аренды N 930-08, N 931-08, N 932-08 вышеназванных земельных участков (л.д. 47-49, л.д. 52-53 т. 1).
Постановлением главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 3630 утвержден проект планировки территории квартала N 473, ограниченного улицами Аксакова, Коммунистической, Гоголя и Свердлова в Кировском районе города Уфа площадью 6,7 га в составе: чертеж планировки территории с отображением красных линий, линий регулирования застройки, осей улиц, линий дорог и проездов, согласно приложению N 1 "Положение о размещении объектов капитального строительства, технико-экономические показатели, характеристики планируемого развития территории квартала N 473, ограниченного улицами Аксакова, Коммунистическая, Гоголя и Свердлова в Кировском районе года Уфа Республики Башкортостан" (л.д. 23-25 т. 1).
Постановлением главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 1856 от 24.04.2013 Управлению было предписано заключить с ООО "Джут-СТ" договоры аренды земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, находящихся в квартале 473, сроком до 31.12.2014, в том числе земельных участков: с кадастровым номером 02:55:010144:220 площадью 655 кв. м для проектирования и строительства блока обслуживания для оздоровительных занятий и встроенной подземной автостоянкой, с кадастровым номером 02:55:010144:221 площадью 423 кв. м для проектирования и строительства административного здания, с кадастровым номером 02:55:010144:224 площадью 6523 кв. м для проектирования и строительства жилого дома со встроено-пристроенным магазином, офисными помещениями и встроено- пристроенной подземной автостоянкой, с кадастровым номером 02:55:010144:226 площадью 7987 кв. м для проектирования и строительства 6-ти секционного жилого дома со встроенным магазином, встроенными офисными помещениями и встроено-пристроенной автостоянкой, с кадастровым номером 02:55:010144:227 площадью 57 кв. м для проектирования и строительства трансформаторной подстанции, с кадастровым номером 02:55:0101228 площадью 60 кв. м для проектирования и строительства трансформаторной подстанции (л.д. 56-58 т. 1).
17.07.2013 между Управлением и ООО "Джут-СТ" были оформлены договоры аренды вышеназванных земельных участков сроком до 31.12.2014 (л.д. 59-86 т. 1). Сведений об осуществлении государственной регистрации вышеназванных договоров материалы дела не содержат.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу А07-8527/2013 от 20.01.2014 договор аренды N 930-08 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010144:54, общей площадью 5 279 кв. м, заключенный 20.06.2008 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа и ООО "Джут-СТ", признан недействительной сделкой в части предоставления в аренду части данного земельного участка площадью 2 918 кв. м, являющейся земельным участком с кадастровым номером 02:55:010144:2. Кроме того, были аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами: 02:55:010144:219; 02:55:010144:220; 02:55:010144:221; 02:55:010144:223; 02:55:010144:224; 02:55:010144:225; 02:55:010144:226;02:55:010144:227; 02:55:010144:228, имеющих статус "временные".
Из заключения общества с ограниченной ответственностью "Городской кадастр" (л.д. 9 т. 2) и общедоступных сведений Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Республике Башкортостан усматривается, что в результате кадастровых работ по перераспределению земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010144:54 и 02:55:010144:55, после аннулирования сведений о вышеназванных земельных участках, в государственном кадастре недвижимости имеются сведения в статусе "временные" о земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:010144:374, 02:55:010144:375, 02:55:010144:378, 02:55:010144:380, 02:55:010144:381, 02:55:010144:377.
19.03.2015 ООО "Джут-СТ" обратилось в Администрацию с заявлением о внесении изменений в постановление главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 1856 от 24.04.2013 и заключении сроком до 2017 года договоров аренды земельных участков с ООО "Джут-СТ" по кварталу N 473, ограниченного улицами Аксакова, Коммунистическая, Гоголя и Свердлова в Кировском районе города Уфа по следующим пунктам:
п. 1... заключить договоры сроком до 31.12.2017.
п. 1.1 изменить кадастровый номер 02:55:010144:220 на 02:55:010144:374 (площадью 655 кв. м..)
п. 1.2 изменить кадастровый номер 02:55:010144:221 на 02:55:010144:375 (площадью 423 кв. м..)
п. 1.3 изменить кадастровый номер 02:55:010144:224 на 02:55:010144:378 изменить: площадью 6522 (было 6523) кв. м
п. 1.4 изменить кадастровый номер 02:55:010144:226 на 02:55:010144:380 изменить: площадью 4756 (было 7987) кв. м
п. 1.5 изменить кадастровый номер 02:55:010144:227 на 02:55:010144:381 (площадью 57 кв. м..)
п. 1.6 изменить кадастровый номер 02:55:010144:228 на 02:55:010144:377 (площадью 60 кв. м..)
п. 2.1.1 изменить кадастровый номер 02:55:010144:220 на 02:55:010144:374
п. 2.1.2 изменить кадастровый номер 02:55:010144:221 на 02:55:010144:375
п. 2.1.3 изменить кадастровый номер 02:55:010144:224 на 02:55:010144:378
п. 2.1.4 изменить кадастровый номер 02:55:010144:226 на 02:55:010144:380
п. 2.1.5 изменить кадастровый номер 02:55:010144:227 на 02:55:010144:381
п. 2.1.6 изменить кадастровый номер 02:55:010144:228 на 02:55:010144:377.
Письмом исх. N 8266,15913 от 13.07.2015 года Управление сообщило обществу "Джут-СТ" об отсутствии совокупности условий, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для заключения договоров аренды без проведения торгов.
Ссылаясь на осуществление комплексного освоения спорной территории, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями о признании отказа в заключении договоров аренды вышеназванных земельных участков незаконным и нарушающим его права в сфере осуществляемой им предпринимательской деятельности.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции не установил доказательств заключения Администрацией и обществом "Джут-СТ" договора комплексного освоения территории. Признав, что постановление Администрации N 1856 от 24.04.2013 было принято Администрацией с учетом ранее заключенных договоров аренды земельных участков, формирование которых признано незаконным, при том, что договор аренды земельного участка N 930-08 признан недействительным, а договор N 932-08 расторгнут по соглашению сторон, суд сделал вывод о том, что ООО "Джут-СТ" не является арендатором испрашиваемых земельных участков, в силу чего не имеет право на предоставление земельного участка без проведения торгов в порядке пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. По тем же основаниям отсутствия статуса арендатора, судом отклонен довод заявителя о наличии преимущественного права на заключение договора аренды в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из существа требований общества "Джут-СТ" по настоящему делу усматривается оспаривание изданного после вступления в силу с 01.03.2015 изменений, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" отказа органа местного самоуправления по заключению без проведения торгов договоров аренды земельных участков, изначально предоставленных для проведения работ по проектированию и строительству квартала 473 ограниченного улицами Аксакова, Коммунистическая, Гоголя и Свердлова в Кировском районе города Уфа.
Абзацем 1 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" было предусмотрено, что до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с названным пунктом указанные обязательства выполнены полностью.
Анализ имеющихся в материалах дела доказательств позволяет сделать вывод о фактически сложившихся до 30.12.2004 правоотношениях между ООО "Джут-СТ" и Администрацией, из которых следовало намерение органа местного самоуправления предоставить обществу земельный участок в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Так, 09.09.2002 между Администрацией и ООО "Джут-СТ" был заключен договор N 4248, по условиям которого, Администрация разрешает ООО "Джут-СТ" проектирование жилого дома с административными помещениями и магазинами на первом этаже, с размещением подземной автостоянки на прилегающей территории по ул. Аксакова в кв. 473 в Кировском районе города со сносом жилого дома N 42 по ул. Аксакова, магазина "Корд" по ул. Аксакова, 44, складских помещений ГУ СП "Башсельхозтехника", гаража ГУИН МЮ РБ, гаража УСЭН Кировского района, самовольно установленных металлических гаражей, (пункт 1 договора 4248). По условиям пункта 2 вышеуказанного договора ООО "Джут-СТ" обязался осуществить выполнение проектно-изыскательских работ в срок до 15.01.2004, после утверждения рабочего проекта градостроительным советом в течение одного месяца заключить в Администрацией города договор об условиях и сроках строительства жилого дома, в котором предусмотреть условия долевого участия заказчика в объектах инженерной инфраструктуры города и отчисления части вводимого жилья на социальные нужды города (л.д. 27-28 т. 2).
25.10.2004 между Администрацией и ООО "Джут-СТ" заключен договор N 4774/1, согласно условиям которого администрация предоставляет ООО "Джут-СТ" право на проектирование жилого многоэтажного дома лит. 1 (Секции "В" "Г") со встроенными административными помещениями у пересечения ул. Свердлова и ул. Аксакова (II очередь) общей площадью 3 708,20 кв. м, в т.ч. общая площадь квартир - 3172,00 кв. м, общая площадь административных помещений 536,20 кв. м, на земельном участке площадью 2330,0 кв. м, в Кировском районе города Уфа и выполнение подготовительных работ (снос жилых домов N N 67, 65/1, 65/2 по ул. Свердлова, N 40 по ул. Аксакова).
ООО "Джут-СТ" обязался осуществить выполнение проектно-изыскательских работ и подготовительных работ в срок до 30.12.2005. В течение одного месяца после согласования рабочего проекта ООО "Джут-СТ" обязалось заключить договор с администрацией города на период строительства объекта, в котором определить сроки строительства и долю администрации города за предоставление права застройки на земельном участке, с указанием объема денежных средств на развитие социальной и инженерной инфраструктуры, и конкретных номеров передаваемых квартир. Также, соответственно, зарезервировать жилье (20% вводимого жилья в количестве 634,40 кв. м), не подлежащее реализации, составляющие долю администрации города за предоставление права застройки на земельном участке, произвести снос жилых домов N N 65/1,65/2 по ул. Свердлова по ул. Аксакова и расселение жильцов в установленном законе порядке за свой счет (л.д. 29-30).
23.08.2005 года между Администрацией и ООО "Джут-СТ" заключен договор N 5537, по условиям которого администрация предоставляет ООО "Джут-СТ" в соответствии с зональным свидетельством N 03.195-Ю от 21.09.2004, право застройки земельного участка в Кировском районе города Уфа на проектирование жилого многоэтажного дома N 1 (Секции "В" "Г") со встроенными административными помещениями у пересечения ул. Свердлова и ул. Аксакова (II очередь) общей площадью 3708,20 кв. м, в т.ч. общая площадь квартир 3172,00 кв. м. ООО "Джут-СТ" обязан в течение 2-х месяцев с момента ввода в эксплуатацию на основании сессии Уфимского городского совета N 8/9 от 30.11.2004 года передать с чистовой отделкой администрации ее долю, произвести перечисление денежных средств на расчетный счет администрации города за предоставление права застройки, построить дождевой коллектор, тепловой пункт, восстановить асфальтовое покрытие (л.д. 31-33 т. 3).
Дополнительными соглашениями к договору был уточнен перечень квартир подлежащих передаче Администрации (л.д. 35-43 т. 2).
Материалами дела подтверждено осуществление обществом "Джут-СТ" расселения жилых домов (л.д. 46-86 т. 2), разработки проекта планировки территории квартала N 473, ограниченного улицами Аксакова, Коммунистической, Гоголя и Свердлова в Кировском районе города Уфа (л.д. 23-25 т. 1), получение технических условий снабжения квартала сетевыми ресурсами (л.д. 111-116 т. 1), передача в муниципальную собственность городского округа город Уфа объектов инфраструктуры, возведение и ввод в эксплуатацию жилых домов с объектами инфраструктуры (л.д. 125-141 т. 2).
Последовательное выполнение обществом ООО "Джут-СТ" на основании издаваемых Администрацией и ее структурными подразделениями актов и заключаемых сторонами соглашений свидетельствует о наличии соглашения о комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства имевшего место до 30.12.2004.
В силу названного, вывод суда первой инстанции об отсутствии соглашения сторон о комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства, мотивированный отсутствием единого документа, заключаемого в соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, не соответствуют материалам дела.
Однако, вне зависимости от квалификации отношений сторон до изначального заключения договора аренды, у заявителя отсутствует право на заключение такого договора на новый срок без проведения торгов, в силу следующего.
По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.
Подпунктом 5 пункта 2 названной статьи предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.
В рассматриваемом случае такое предоставление имело место постановлением главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 3155 от 02.07.2008, которым ООО "Джут-СТ" предоставлены в аренду для проведения работ по проектированию и строительству квартала 473 - земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010144:53, 02:55:010144:54, 02:55:010144:55 сроком на 3 года, а также постановлением главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 1856 от 24.04.2013, предусматривающим предоставление вновь образованных земельных участков на срок до 31.12.2014. Таким образом, заявлением от 19.03.2015 обществом фактически поставлен вопрос о заключении договоров аренды на новый срок.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Как правильно установлено судом первой инстанции, совокупность вышеперечисленных условий в рассматриваемом случае отсутствует по причине отсутствия у ООО "Джут-СТ" статуса арендатора испрашиваемых земельных участков и несоблюдения условия о подаче заявления о заключении нового договора аренды земельного участка до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.
При этом, судебной коллегией учитывается, что договоры аренды N 930-08 N 932-08 земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010144:53 и 02:55:010144:54, заключенные с учетом дополнительных соглашений до 31.12.2014, были расторгнуты в соответствии с пунктом 5 постановления N 1856 от 24.04.2013. Вне зависимости от причин расторжения договора, его последствием является прекращение обязательств сторон договора (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, договор аренды N 930-08 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010144:54, признан недействительной сделкой в части предоставления в аренду части данного земельного участка площадью 2 918 кв. м решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу А07-8527/2013 от 20.01.2014 вступившим в законную силу 07.04.2014.
Договоры аренды образованных из земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010144:53, 02:55:010144:54 и снятых с кадастрового учета земельных участков 02:55:010144:219; 02:55:010144:220; 02:55:010144:221; 02:55:010144:223; 02:55:010144:224; 02:55:010144:225; 02:55:010144:226;02:55:010144:227; 02:55:010144:228 также предусматривали срок действия до 31.12.2014. Вместе с тем, заявление о заключении договоров аренды на новый срок подано обществом 19.03.2015.
В силу названного, сама по себе ссылка апеллянта на наличие предусмотренного подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации права на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, так же как и положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, не может служить основанием для предоставления испрашиваемых земельных участков.
Доводы апеллянта о необходимости применения к правоотношениям сторон положений пункта 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не могут свидетельствовать об обоснованности заявленных требований.
В силу указанной нормы, отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).
Согласно пункту 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
Поскольку указанное право было реализовано заявителем, по приведенным выше основаниям издания постановлений главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 1856 от 24.04.2013 и N 3155 от 02.07.2008, приведенные апеллянтом положения не подтверждают его право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в подтверждение необоснованности обжалуемого отказа не может быть учтена.
Названной нормой была предусмотрена возможность предоставления лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления до 30 декабря 2007 года.
Из содержания абзацев 6, 11 названного пункта договора следует, что договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства либо образованного в границах ранее предоставленного земельного участка, может быть заключен на срок не более чем пять лет. При исчислении указанного срока начиная с даты заключения договоров N 930-08, 931-08, 932-08 от 20.07.2008, к дате обращения с заявлением от 19.03.2015 такой срок истек.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2015 по делу N А07-18716/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Джут-СТ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.02.2016 N 18АП-423/2016 ПО ДЕЛУ N А07-18716/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2016 г. N 18АП-423/2016
Дело N А07-18716/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Джут-СТ" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2015 по делу N А07-18716/2015 (судья Юсеева И.Р.).
В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Джут-СТ" - Шаронова Вера Сергеевна (доверенность от 14.08.2015 N 5).
Общество с ограниченной ответственностью "Джут-СТ" (далее - заявитель, общество, ООО "Джут-СТ") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным решения Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, заинтересованное лицо) в лице Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, заинтересованное лицо) об отказе в предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010144:374, 02:55:010144:375, 02:55:010144:378, 02:55:010144:380, 02:55:010144:381, 02:55:010144:377 в аренду, выраженного в письме N 8266, 15913 от 13 июля 2015 года. Заявитель просил обязать Администрацию в лице Управления в срок, не превышающий четырнадцати дней со дня вступления в законную силу решения, направить в адрес ООО "Джут-СТ" проекты договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010144:374, 02:55:010144:375, 02:55:010144:378, 02:55:010144:380, 02:55:010144:381, 02:55:010144:377 (требования изложены с учетом изменения заявителем их предмета в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2015 (резолютивная часть оглашена 30.11.2015) в удовлетворении заявленных требований отказано.
С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Джут-СТ" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Также апеллянт ссылается на преимущественное право заключения договора аренды в порядке статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку неправомерность формирования одного из земельных участков не влечет недействительности договора аренды N 930-08 в целом. Указывает, что расторжение договора аренды явилось не результатом волеизъявления сторон, а было обусловлено образованием новых земельных участков.
Поскольку испрашиваемые земельные участки образованы в границах ранее предоставленных в аренду земельных участков, право на заключение договоров аренды следует из пункта 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акта Российской Федерации", в силу которой, к отношениям по заключению договоров аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства и образованных из таких земельных участков подлежат применению нормы Земельного кодекса Российской Федерации без учета внесенных изменений, в том числе часть 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляющая арендатору исключительное право приобретения в аренду земельных участков предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства (образованных из таких участков).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители заинтересованных лиц не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 830 от 28.02.2007 ООО "Джут-СТ" предоставлен земельный участок площадью 33021 кв. м, относящийся к категории земель населенных пунктов в квартале 473, ограниченный улицами Коммунистической, Гоголя, Свердлова, Аксакова в Кировском районе города Уфа в аренду сроком на 360 дней для проведения работ по проектированию и строительству квартала 473 (л.д. 38 т. 1). Из преамбулы указанного постановления усматривается, что основанием для предоставления земельного участка послужило предварительное согласование места размещения объекта строительства для ООО "Джут-СТ", предусмотренного ненормативными правовыми актами о разработке проекта реконструкции застройки квартала.
Постановлением главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 3155 от 02.07.2008 года в вышеназванное постановление N 830 от 28.02.2007 внесены изменения, в соответствии с которыми ООО "Джут-СТ" предоставляются в аренду сроком на 3 года для проведения работ по проектированию и строительству квартала 473: земельный участок площадью 18311 кв. м с кадастровым номером 02:55:010144:53, земельный участок площадью 5279 кв. м с кадастровым номером 02:55:010144:54, земельный участок площадью 3571 кв. м с кадастровым номером 02:55:010144:55 (л.д. 40-41 т. 1).
20.07.2008 с обществом "Джут-СТ" были заключены договоры аренды N 930-08, N 931-08, N 932-08 вышеназванных земельных участков (л.д. 47-49, л.д. 52-53 т. 1).
Постановлением главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 3630 утвержден проект планировки территории квартала N 473, ограниченного улицами Аксакова, Коммунистической, Гоголя и Свердлова в Кировском районе города Уфа площадью 6,7 га в составе: чертеж планировки территории с отображением красных линий, линий регулирования застройки, осей улиц, линий дорог и проездов, согласно приложению N 1 "Положение о размещении объектов капитального строительства, технико-экономические показатели, характеристики планируемого развития территории квартала N 473, ограниченного улицами Аксакова, Коммунистическая, Гоголя и Свердлова в Кировском районе года Уфа Республики Башкортостан" (л.д. 23-25 т. 1).
Постановлением главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 1856 от 24.04.2013 Управлению было предписано заключить с ООО "Джут-СТ" договоры аренды земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, находящихся в квартале 473, сроком до 31.12.2014, в том числе земельных участков: с кадастровым номером 02:55:010144:220 площадью 655 кв. м для проектирования и строительства блока обслуживания для оздоровительных занятий и встроенной подземной автостоянкой, с кадастровым номером 02:55:010144:221 площадью 423 кв. м для проектирования и строительства административного здания, с кадастровым номером 02:55:010144:224 площадью 6523 кв. м для проектирования и строительства жилого дома со встроено-пристроенным магазином, офисными помещениями и встроено- пристроенной подземной автостоянкой, с кадастровым номером 02:55:010144:226 площадью 7987 кв. м для проектирования и строительства 6-ти секционного жилого дома со встроенным магазином, встроенными офисными помещениями и встроено-пристроенной автостоянкой, с кадастровым номером 02:55:010144:227 площадью 57 кв. м для проектирования и строительства трансформаторной подстанции, с кадастровым номером 02:55:0101228 площадью 60 кв. м для проектирования и строительства трансформаторной подстанции (л.д. 56-58 т. 1).
17.07.2013 между Управлением и ООО "Джут-СТ" были оформлены договоры аренды вышеназванных земельных участков сроком до 31.12.2014 (л.д. 59-86 т. 1). Сведений об осуществлении государственной регистрации вышеназванных договоров материалы дела не содержат.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу А07-8527/2013 от 20.01.2014 договор аренды N 930-08 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010144:54, общей площадью 5 279 кв. м, заключенный 20.06.2008 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа и ООО "Джут-СТ", признан недействительной сделкой в части предоставления в аренду части данного земельного участка площадью 2 918 кв. м, являющейся земельным участком с кадастровым номером 02:55:010144:2. Кроме того, были аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами: 02:55:010144:219; 02:55:010144:220; 02:55:010144:221; 02:55:010144:223; 02:55:010144:224; 02:55:010144:225; 02:55:010144:226;02:55:010144:227; 02:55:010144:228, имеющих статус "временные".
Из заключения общества с ограниченной ответственностью "Городской кадастр" (л.д. 9 т. 2) и общедоступных сведений Федеральной кадастровой палаты Росреестра по Республике Башкортостан усматривается, что в результате кадастровых работ по перераспределению земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010144:54 и 02:55:010144:55, после аннулирования сведений о вышеназванных земельных участках, в государственном кадастре недвижимости имеются сведения в статусе "временные" о земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:010144:374, 02:55:010144:375, 02:55:010144:378, 02:55:010144:380, 02:55:010144:381, 02:55:010144:377.
19.03.2015 ООО "Джут-СТ" обратилось в Администрацию с заявлением о внесении изменений в постановление главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 1856 от 24.04.2013 и заключении сроком до 2017 года договоров аренды земельных участков с ООО "Джут-СТ" по кварталу N 473, ограниченного улицами Аксакова, Коммунистическая, Гоголя и Свердлова в Кировском районе города Уфа по следующим пунктам:
п. 1... заключить договоры сроком до 31.12.2017.
п. 1.1 изменить кадастровый номер 02:55:010144:220 на 02:55:010144:374 (площадью 655 кв. м..)
п. 1.2 изменить кадастровый номер 02:55:010144:221 на 02:55:010144:375 (площадью 423 кв. м..)
п. 1.3 изменить кадастровый номер 02:55:010144:224 на 02:55:010144:378 изменить: площадью 6522 (было 6523) кв. м
п. 1.4 изменить кадастровый номер 02:55:010144:226 на 02:55:010144:380 изменить: площадью 4756 (было 7987) кв. м
п. 1.5 изменить кадастровый номер 02:55:010144:227 на 02:55:010144:381 (площадью 57 кв. м..)
п. 1.6 изменить кадастровый номер 02:55:010144:228 на 02:55:010144:377 (площадью 60 кв. м..)
п. 2.1.1 изменить кадастровый номер 02:55:010144:220 на 02:55:010144:374
п. 2.1.2 изменить кадастровый номер 02:55:010144:221 на 02:55:010144:375
п. 2.1.3 изменить кадастровый номер 02:55:010144:224 на 02:55:010144:378
п. 2.1.4 изменить кадастровый номер 02:55:010144:226 на 02:55:010144:380
п. 2.1.5 изменить кадастровый номер 02:55:010144:227 на 02:55:010144:381
п. 2.1.6 изменить кадастровый номер 02:55:010144:228 на 02:55:010144:377.
Письмом исх. N 8266,15913 от 13.07.2015 года Управление сообщило обществу "Джут-СТ" об отсутствии совокупности условий, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для заключения договоров аренды без проведения торгов.
Ссылаясь на осуществление комплексного освоения спорной территории, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями о признании отказа в заключении договоров аренды вышеназванных земельных участков незаконным и нарушающим его права в сфере осуществляемой им предпринимательской деятельности.
При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции не установил доказательств заключения Администрацией и обществом "Джут-СТ" договора комплексного освоения территории. Признав, что постановление Администрации N 1856 от 24.04.2013 было принято Администрацией с учетом ранее заключенных договоров аренды земельных участков, формирование которых признано незаконным, при том, что договор аренды земельного участка N 930-08 признан недействительным, а договор N 932-08 расторгнут по соглашению сторон, суд сделал вывод о том, что ООО "Джут-СТ" не является арендатором испрашиваемых земельных участков, в силу чего не имеет право на предоставление земельного участка без проведения торгов в порядке пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. По тем же основаниям отсутствия статуса арендатора, судом отклонен довод заявителя о наличии преимущественного права на заключение договора аренды в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из существа требований общества "Джут-СТ" по настоящему делу усматривается оспаривание изданного после вступления в силу с 01.03.2015 изменений, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" отказа органа местного самоуправления по заключению без проведения торгов договоров аренды земельных участков, изначально предоставленных для проведения работ по проектированию и строительству квартала 473 ограниченного улицами Аксакова, Коммунистическая, Гоголя и Свердлова в Кировском районе города Уфа.
Абзацем 1 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" было предусмотрено, что до 30.12.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с названным пунктом указанные обязательства выполнены полностью.
Анализ имеющихся в материалах дела доказательств позволяет сделать вывод о фактически сложившихся до 30.12.2004 правоотношениях между ООО "Джут-СТ" и Администрацией, из которых следовало намерение органа местного самоуправления предоставить обществу земельный участок в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Так, 09.09.2002 между Администрацией и ООО "Джут-СТ" был заключен договор N 4248, по условиям которого, Администрация разрешает ООО "Джут-СТ" проектирование жилого дома с административными помещениями и магазинами на первом этаже, с размещением подземной автостоянки на прилегающей территории по ул. Аксакова в кв. 473 в Кировском районе города со сносом жилого дома N 42 по ул. Аксакова, магазина "Корд" по ул. Аксакова, 44, складских помещений ГУ СП "Башсельхозтехника", гаража ГУИН МЮ РБ, гаража УСЭН Кировского района, самовольно установленных металлических гаражей, (пункт 1 договора 4248). По условиям пункта 2 вышеуказанного договора ООО "Джут-СТ" обязался осуществить выполнение проектно-изыскательских работ в срок до 15.01.2004, после утверждения рабочего проекта градостроительным советом в течение одного месяца заключить в Администрацией города договор об условиях и сроках строительства жилого дома, в котором предусмотреть условия долевого участия заказчика в объектах инженерной инфраструктуры города и отчисления части вводимого жилья на социальные нужды города (л.д. 27-28 т. 2).
25.10.2004 между Администрацией и ООО "Джут-СТ" заключен договор N 4774/1, согласно условиям которого администрация предоставляет ООО "Джут-СТ" право на проектирование жилого многоэтажного дома лит. 1 (Секции "В" "Г") со встроенными административными помещениями у пересечения ул. Свердлова и ул. Аксакова (II очередь) общей площадью 3 708,20 кв. м, в т.ч. общая площадь квартир - 3172,00 кв. м, общая площадь административных помещений 536,20 кв. м, на земельном участке площадью 2330,0 кв. м, в Кировском районе города Уфа и выполнение подготовительных работ (снос жилых домов N N 67, 65/1, 65/2 по ул. Свердлова, N 40 по ул. Аксакова).
ООО "Джут-СТ" обязался осуществить выполнение проектно-изыскательских работ и подготовительных работ в срок до 30.12.2005. В течение одного месяца после согласования рабочего проекта ООО "Джут-СТ" обязалось заключить договор с администрацией города на период строительства объекта, в котором определить сроки строительства и долю администрации города за предоставление права застройки на земельном участке, с указанием объема денежных средств на развитие социальной и инженерной инфраструктуры, и конкретных номеров передаваемых квартир. Также, соответственно, зарезервировать жилье (20% вводимого жилья в количестве 634,40 кв. м), не подлежащее реализации, составляющие долю администрации города за предоставление права застройки на земельном участке, произвести снос жилых домов N N 65/1,65/2 по ул. Свердлова по ул. Аксакова и расселение жильцов в установленном законе порядке за свой счет (л.д. 29-30).
23.08.2005 года между Администрацией и ООО "Джут-СТ" заключен договор N 5537, по условиям которого администрация предоставляет ООО "Джут-СТ" в соответствии с зональным свидетельством N 03.195-Ю от 21.09.2004, право застройки земельного участка в Кировском районе города Уфа на проектирование жилого многоэтажного дома N 1 (Секции "В" "Г") со встроенными административными помещениями у пересечения ул. Свердлова и ул. Аксакова (II очередь) общей площадью 3708,20 кв. м, в т.ч. общая площадь квартир 3172,00 кв. м. ООО "Джут-СТ" обязан в течение 2-х месяцев с момента ввода в эксплуатацию на основании сессии Уфимского городского совета N 8/9 от 30.11.2004 года передать с чистовой отделкой администрации ее долю, произвести перечисление денежных средств на расчетный счет администрации города за предоставление права застройки, построить дождевой коллектор, тепловой пункт, восстановить асфальтовое покрытие (л.д. 31-33 т. 3).
Дополнительными соглашениями к договору был уточнен перечень квартир подлежащих передаче Администрации (л.д. 35-43 т. 2).
Материалами дела подтверждено осуществление обществом "Джут-СТ" расселения жилых домов (л.д. 46-86 т. 2), разработки проекта планировки территории квартала N 473, ограниченного улицами Аксакова, Коммунистической, Гоголя и Свердлова в Кировском районе города Уфа (л.д. 23-25 т. 1), получение технических условий снабжения квартала сетевыми ресурсами (л.д. 111-116 т. 1), передача в муниципальную собственность городского округа город Уфа объектов инфраструктуры, возведение и ввод в эксплуатацию жилых домов с объектами инфраструктуры (л.д. 125-141 т. 2).
Последовательное выполнение обществом ООО "Джут-СТ" на основании издаваемых Администрацией и ее структурными подразделениями актов и заключаемых сторонами соглашений свидетельствует о наличии соглашения о комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства имевшего место до 30.12.2004.
В силу названного, вывод суда первой инстанции об отсутствии соглашения сторон о комплексном освоении земельного участка в целях жилищного строительства, мотивированный отсутствием единого документа, заключаемого в соответствии с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, не соответствуют материалам дела.
Однако, вне зависимости от квалификации отношений сторон до изначального заключения договора аренды, у заявителя отсутствует право на заключение такого договора на новый срок без проведения торгов, в силу следующего.
По общему правилу, закрепленному в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.
Подпунктом 5 пункта 2 названной статьи предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.
В рассматриваемом случае такое предоставление имело место постановлением главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 3155 от 02.07.2008, которым ООО "Джут-СТ" предоставлены в аренду для проведения работ по проектированию и строительству квартала 473 - земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:010144:53, 02:55:010144:54, 02:55:010144:55 сроком на 3 года, а также постановлением главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 1856 от 24.04.2013, предусматривающим предоставление вновь образованных земельных участков на срок до 31.12.2014. Таким образом, заявлением от 19.03.2015 обществом фактически поставлен вопрос о заключении договоров аренды на новый срок.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Как правильно установлено судом первой инстанции, совокупность вышеперечисленных условий в рассматриваемом случае отсутствует по причине отсутствия у ООО "Джут-СТ" статуса арендатора испрашиваемых земельных участков и несоблюдения условия о подаче заявления о заключении нового договора аренды земельного участка до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.
При этом, судебной коллегией учитывается, что договоры аренды N 930-08 N 932-08 земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010144:53 и 02:55:010144:54, заключенные с учетом дополнительных соглашений до 31.12.2014, были расторгнуты в соответствии с пунктом 5 постановления N 1856 от 24.04.2013. Вне зависимости от причин расторжения договора, его последствием является прекращение обязательств сторон договора (пункт 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, договор аренды N 930-08 земельного участка с кадастровым номером 02:55:010144:54, признан недействительной сделкой в части предоставления в аренду части данного земельного участка площадью 2 918 кв. м решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу А07-8527/2013 от 20.01.2014 вступившим в законную силу 07.04.2014.
Договоры аренды образованных из земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:010144:53, 02:55:010144:54 и снятых с кадастрового учета земельных участков 02:55:010144:219; 02:55:010144:220; 02:55:010144:221; 02:55:010144:223; 02:55:010144:224; 02:55:010144:225; 02:55:010144:226;02:55:010144:227; 02:55:010144:228 также предусматривали срок действия до 31.12.2014. Вместе с тем, заявление о заключении договоров аренды на новый срок подано обществом 19.03.2015.
В силу названного, сама по себе ссылка апеллянта на наличие предусмотренного подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации права на заключение без проведения торгов договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, так же как и положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, не может служить основанием для предоставления испрашиваемых земельных участков.
Доводы апеллянта о необходимости применения к правоотношениям сторон положений пункта 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" не могут свидетельствовать об обоснованности заявленных требований.
В силу указанной нормы, отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).
Согласно пункту 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
Поскольку указанное право было реализовано заявителем, по приведенным выше основаниям издания постановлений главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 1856 от 24.04.2013 и N 3155 от 02.07.2008, приведенные апеллянтом положения не подтверждают его право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Ссылка подателя апелляционной жалобы на пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в подтверждение необоснованности обжалуемого отказа не может быть учтена.
Названной нормой была предусмотрена возможность предоставления лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления до 30 декабря 2007 года.
Из содержания абзацев 6, 11 названного пункта договора следует, что договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства либо образованного в границах ранее предоставленного земельного участка, может быть заключен на срок не более чем пять лет. При исчислении указанного срока начиная с даты заключения договоров N 930-08, 931-08, 932-08 от 20.07.2008, к дате обращения с заявлением от 19.03.2015 такой срок истек.
С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2015 по делу N А07-18716/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Джут-СТ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)