Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Продавец указал на неполную оплату по договору. Покупатель сообщил об обнаружении на участке линии электропередачи, которую необходимо перенести за границы участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Туленковой Л.В.,
судей Куклевой Е.А.,
Фроловой С.В.,
рассмотрел в судебном заседании с использованием средств аудиозаписи кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" на решение от 05.04.2017 Арбитражного суда Тюменской области (судья Голощапов М.В.) и постановление от 27.06.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Еникеева Л.И., Аристова Е.В., Глухих А.Н.) по делу N А70-15988/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" (625502, Тюменская область, Тюменский район, деревня Ушакова, бульвар Центральный (микрорайон Молодежный), дом 7, квартира 2, ИНН 7204116415, ОГРН 1077203055181) к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" (625030, Тюменская область, город Тюмень, улица Ставропольская, дом 88, ИНН 7204057368, ОГРН 1037200599512) о взыскании задолженности, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" к обществу с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" о соразмерном уменьшении стоимости имущества.
В судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" - Материкина О.С. по доверенности от 09.01.2017; общества с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" - Алексеев Я.В. по доверенности от 20.03.2017, Шевчук Л.С. по доверенности от 13.03.2015.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" (далее - ООО "АвтоСфера") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" (далее - ООО "ТАДК") о взыскании 15 000 000 рублей задолженности по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 04.10.2016 N 76/16, 711 991 рубля 91 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение сроков оплаты.
Определением от 02.02.2017 Арбитражного суда Тюменской области к производству принят встречный иск ООО "ТАДК" к ООО "АвтоСфера", уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ, о соразмерном уменьшении цены приобретенного объекта незавершенного строительства на сметную величину затрат по переносу электрокабеля за границы земельного участка; о внесении изменений в заключенный между сторонами договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 04.10.2016 N 76/16, изложив пункты 3.1, 3.3.1, 3.3.2 в следующей редакции: "3.1. Общая стоимость объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 90 616 558 (девяносто миллионов шестьсот шестнадцать тысяч пятьсот пятьдесят восемь) рублей 63 копейки, включая НДС 18%"; "3.3.1. I этап - платеж в размере 53 000 000 (пятьдесят три миллиона) рублей осуществляется покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект"; "3.3.2. II этап - оставшиеся 37 616 558 рублей 63 копейки оплачиваются Покупателем в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, заключенного между департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "ТАДК", об изменении стороны в договоре, при условии предоставления продавцом покупателю отчета об оценке объекта незавершенного строительства, указанного в пункте 1.1 настоящего договора"; об обязании обеспечить явку уполномоченного представителя в компетентный орган для совершения государственной регистрации изменений в договор купли-продажи.
Решением от 05.04.2017 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 27.06.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ООО "ТАДК" в пользу ООО "АвтоСфера" взыскано 360 181 рубль 32 копейки неустойки, 2 328 рублей расходов по уплате государственной пошлины. Встречный иск удовлетворен частично, уменьшена стоимость имущества по договору купли-продажи от 04.10.2016 N 76/16 до 90 616 558 рублей 63 копеек; договор купли-продажи от 04.10.2016 N 76/16 изменен, пункты 3.1, 3.3.1, 3.3.2 изложены в следующей редакции: "3.1. Общая стоимость объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 90 616 558 (Девяносто миллионов шестьсот шестнадцать тысяч пятьсот пятьдесят восемь) рублей 63 копейки, включая НДС 18%"; "3.3.1. I этап - платеж в размере 53 000 000 (пятьдесят три миллиона) рублей осуществляется покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект"; "3.3.2. II этап - оставшиеся 37 616 558 рублей 63 копейки оплачиваются покупателем в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, заключенного между департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "ТАДК", об изменении стороны в договоре, при условии предоставления продавцом покупателю отчета об оценке объекта незавершенного строительства, указанного в пункте 1.1 настоящего договора". В удовлетворении остальной части первоначальных требований и в удовлетворении встречных требований отказано.
ООО "АвтоСфера" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме и отказе в удовлетворении встречных исковых требований.
В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: в деле отсутствуют доказательства предоставления продавцом заведомо ложной информации относительно земельного участка, который может использоваться в соответствии с разрешенным видом использования; не доказан факт нарушения продавцом условий договора купли-продажи от 04.10.2016 N 76/16, поскольку сведения об обременениях и иных зарегистрированных правах отсутствовали; суды неполно выяснили обстоятельства, имеющие значение для дела, о том, что кабельная линия электропередачи не нарушает прав ООО "ТАДК", не препятствует его использованию; выводы судов, касающиеся определения стоимости переноса линии электропередачи, могут повлиять на права и обязанности общества с ограниченной ответственностью "Газпром Энерго" (далее - ООО "ГазпромЭнерго"), являющегося владельцем указанной линии, а также на права и обязанности департамента имущественных отношений Тюменской области - собственника земельного участка.
Заявитель кассационной жалобы к пояснениям приложил дополнительные доказательства, в приобщении которых к материалам дела судом кассационной инстанции отказано, поскольку на стадии кассационного производства дополнительные доказательства не приобщаются к делу и не исследуются (статья 286 АПК РФ). В целях реализации принципа правовой определенности все доказательства и доводы должны представляться в суд первой инстанции. Дополнительные документы представлены в электронном виде, поэтому не возвращаются на бумажном носителе.
ООО "ТАДК" в отзыве на кассационную жалобу с доводами заявителя не согласилось, просит судебные акты судов оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения. Обращает внимание суда на то, что согласие собственника земельного участка на вынос кабельной линии электропередачи не требуется, а значит его права принятыми судебными актами не затронуты, так же как и владельца линии электропередач, поскольку предметом иска является соразмерное уменьшение стоимости.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, письменных пояснениях к ним.
Проверив в соответствии со статьями 274, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "АвтоСфера" (продавец) и ООО "ТАДК" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.10.2016 N 76/16 (далее - договор), согласно условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 123,2 кв. м, степень готовности объекта 15%, кадастровый номер 72:23:0432003:5432, расположенный по адресу: город Тюмень, улица Народная.
Пунктом 1.3 договора установлено, что продаваемый объект расположен на земельном участке по адресу: город Тюмень, улица Народная, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых объектов, площадь 28 843 кв. м, с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, принадлежащем продавцу на праве аренды согласно договору аренды земельного участка, заключенному с департаментом имущественных отношений Тюменской области от 24.08.2016 N 23-20/3270, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись. Одновременно с передачей права собственности на объект, продавец передает покупателю право аренды на земельный участок.
В пункте 1.5 договора продавец гарантировал, что на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 отсутствуют другие объекты движимого и недвижимого имущества, принадлежащие продавцу либо третьим лицам, кроме объекта незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 3.1 договора общая стоимость объекта составляет 106 000 000 рублей, включая НДС 18% (налог на добавленную стоимость).
В соответствии с пунктом 3.3 договора оплата по договору осуществляется в следующем порядке: I этап - платеж в размере 50% от стоимости объекта незавершенного строительства оплачивается покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект; II этап - оставшиеся 50% от стоимости объекта оплачиваются покупателем в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, заключенного между департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "ТАДК", об изменении стороны в договоре, при условии предоставления продавцом покупателю отчета об оценке объекта незавершенного строительства.
По передаточному акту объект незавершенного строительства передан продавцом покупателю.
Государственная регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства состоялась 13.10.2016. Государственная регистрация соглашения от 24.10.2016 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 24.08.2016 N 23-20/3270, согласно которому произведена замена арендатора земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 с истца на ответчика, осуществлена 31.10.2016. Отчет об оценке отчуждаемого объекта незавершенного строительства передан истцом ответчику по акту от 24.11.2016.
ООО "ТАДК" произвело оплату по договору: 53 000 000 рублей по платежному поручению от 08.11.2016 N 3014; 38 000 000 рублей по платежному поручению от 21.12.2016 N 3532.
Указывая на наличие задолженности у ООО "ТАДК" в размере 15 000 000 рублей, ООО "АвтоСфера" обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.
ООО "ТАДК" заявило встречные исковые требования, ссылаясь на то, что при проведении инженерно-геодезических изысканий им выявлено размещение на земельном участке двухцепной кабельной линии электропередачи 10 кВ с волоконно-оптической линией связи (ВОЛС) от ПС 110/10 кВ "Широтная" до РТП-10 кВ N 2 мкр "Ямальский-1", Тюменская область, город Тюмень, эп. 2 - улица Николая Ростовцева, 21.
Письмом от 06.10.2016 N 496 ООО "ТАДК" уведомило об указанном обстоятельстве Сургутский филиал ООО "ГазпромЭнерго", потребовав перенести инженерные сети за границы земельного участка.
В письме от 19.10.2016 N 53-53-07/2721 ООО "ГазпромЭнерго" указало, что кабельная линия 10 кВ от ПС 110/10 кВ "Широтная" обеспечивает энергоснабжение микрорайона "Ямальский-1", и повреждение кабельной линии может привести к полному обесточиванию микрорайона.
ООО "ТАДК" предложило ООО "АвтоСфера" урегулировать вопрос переноса сетей, либо возместить последующие затраты покупателя, связанные с переносом сетей. Впоследствии покупатель направил продавцу проект дополнительного соглашения N 1 к договору с предложением об изменении стоимости и локальный сметный расчет на перенос кабеля.
Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 10, 11, 309, 395, 431.2, 432, 450, 452, 469, 475, 549, 550, 551, 552, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), установив наличие оснований для начисления неустойки за нарушение покупателем сроков оплаты по договору, пришли к выводу об удовлетворении первоначального иска в этой части; кроме того, установив нарушение продавцом условий пункта 1.5 договора об обязанности передачи земельного участка свободным от других объектов, сокрытии данной информации, проверив локальный сметный расчет на вынос кабеля за границы земельного участка, не оспоренный продавцом, пришли к выводу об удовлетворении встречного иска о соразмерном уменьшении цены по договору, изменив его условия в этой части.
Между тем судами не учтено следующее.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.
Суды обеих инстанций, установив факт нахождения в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 кабельной линии электропередачи, нахождение которой в границах спорного участка условиями договора не предполагалось, признав данное обстоятельство нарушающим права и интересы покупателя, приняли в качестве соразмерной стоимости уменьшения цены договора локальный сметный расчет, предусматривающий перенос кабеля, то есть вынос его за границы спорного земельного участка. Тем самым, суды, исходя из стоимости работ по переносу кабеля, признав возможным уменьшить стоимость приобретенного по договору объекта на стоимость таких работ, фактически установили необходимость выноса кабельной линии электропередачи, принадлежащей, как предполагают стороны, ООО "ГазпромЭнерго", за границы земельного участка.
Вместе с тем применение механизма соразмерного уменьшения стоимости товара, несоответствующего условиям договора, по правилам статьи 475 ГК РФ не должно приводить к ущемлению прав и интересов владельца кабельной линии, собственника земельного участка.
Согласно положениям статьи 210 ГК РФ бремя содержания, в том числе и распоряжения имуществом, принадлежит его собственнику. По общему правилу вынос кабельной линии с земельного участка может быть произведен при наличии соответствующей разрешительной документации.
В силу пунктов 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Между тем судами обеих инстанций не поставлен на обсуждение сторон вопрос о том, затрагиваются ли судебным актом по настоящему спору права и законные интересы как владельца двухцепной кабельной линии электропередачи 10 кВ с волоконно-оптической линией связи (ВОЛС) от ПС 110/10 кВ "Широтная" до РТП-10 кВ N 2 мкр "Ямальский-1", Тюменская область, город Тюмень, эп. 2 - улица Николая Ростовцева, 21, так и владельца земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911.
В силу части 3 статьи 15 АПК РФ, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Исходя из того, что для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется поставить на обсуждение сторон вопрос о привлечении к участию в деле владельцев двухцепной кабельной линии электропередачи и земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, дать всестороннюю оценку доказательствам, что является прерогативой арбитражного суда первой инстанции, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда по настоящему делу подлежат отмене в порядке статьи 288 АПК РФ, а настоящее дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует вынести на обсуждение сторон вопрос о привлечении к участию в деле лиц на чьи права и обязанности повлияет судебный акт; возможно ли осуществление переноса кабельной линии электропередачи исходя из требований действующего законодательства, регламентирующего соответствующую процедуру; исследовать и оценить в совокупности все доказательства по делу и с учетом этого разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 05.04.2017 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 27.06.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-15988/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 12.10.2017 N Ф04-3427/2017 ПО ДЕЛУ N А70-15988/2016
Требование: О взыскании задолженности по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Продавец указал на неполную оплату по договору. Покупатель сообщил об обнаружении на участке линии электропередачи, которую необходимо перенести за границы участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2017 г. по делу N А70-15988/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2017 года
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Туленковой Л.В.,
судей Куклевой Е.А.,
Фроловой С.В.,
рассмотрел в судебном заседании с использованием средств аудиозаписи кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" на решение от 05.04.2017 Арбитражного суда Тюменской области (судья Голощапов М.В.) и постановление от 27.06.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Еникеева Л.И., Аристова Е.В., Глухих А.Н.) по делу N А70-15988/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" (625502, Тюменская область, Тюменский район, деревня Ушакова, бульвар Центральный (микрорайон Молодежный), дом 7, квартира 2, ИНН 7204116415, ОГРН 1077203055181) к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" (625030, Тюменская область, город Тюмень, улица Ставропольская, дом 88, ИНН 7204057368, ОГРН 1037200599512) о взыскании задолженности, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" к обществу с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" о соразмерном уменьшении стоимости имущества.
В судебном заседании приняли участие представители: общества с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" - Материкина О.С. по доверенности от 09.01.2017; общества с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" - Алексеев Я.В. по доверенности от 20.03.2017, Шевчук Л.С. по доверенности от 13.03.2015.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АвтоСфера" (далее - ООО "АвтоСфера") обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью "Тюменская автодорожная компания" (далее - ООО "ТАДК") о взыскании 15 000 000 рублей задолженности по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 04.10.2016 N 76/16, 711 991 рубля 91 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами за нарушение сроков оплаты.
Определением от 02.02.2017 Арбитражного суда Тюменской области к производству принят встречный иск ООО "ТАДК" к ООО "АвтоСфера", уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ, о соразмерном уменьшении цены приобретенного объекта незавершенного строительства на сметную величину затрат по переносу электрокабеля за границы земельного участка; о внесении изменений в заключенный между сторонами договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 04.10.2016 N 76/16, изложив пункты 3.1, 3.3.1, 3.3.2 в следующей редакции: "3.1. Общая стоимость объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 90 616 558 (девяносто миллионов шестьсот шестнадцать тысяч пятьсот пятьдесят восемь) рублей 63 копейки, включая НДС 18%"; "3.3.1. I этап - платеж в размере 53 000 000 (пятьдесят три миллиона) рублей осуществляется покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект"; "3.3.2. II этап - оставшиеся 37 616 558 рублей 63 копейки оплачиваются Покупателем в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, заключенного между департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "ТАДК", об изменении стороны в договоре, при условии предоставления продавцом покупателю отчета об оценке объекта незавершенного строительства, указанного в пункте 1.1 настоящего договора"; об обязании обеспечить явку уполномоченного представителя в компетентный орган для совершения государственной регистрации изменений в договор купли-продажи.
Решением от 05.04.2017 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 27.06.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, первоначальные исковые требования удовлетворены частично, с ООО "ТАДК" в пользу ООО "АвтоСфера" взыскано 360 181 рубль 32 копейки неустойки, 2 328 рублей расходов по уплате государственной пошлины. Встречный иск удовлетворен частично, уменьшена стоимость имущества по договору купли-продажи от 04.10.2016 N 76/16 до 90 616 558 рублей 63 копеек; договор купли-продажи от 04.10.2016 N 76/16 изменен, пункты 3.1, 3.3.1, 3.3.2 изложены в следующей редакции: "3.1. Общая стоимость объекта, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 90 616 558 (Девяносто миллионов шестьсот шестнадцать тысяч пятьсот пятьдесят восемь) рублей 63 копейки, включая НДС 18%"; "3.3.1. I этап - платеж в размере 53 000 000 (пятьдесят три миллиона) рублей осуществляется покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект"; "3.3.2. II этап - оставшиеся 37 616 558 рублей 63 копейки оплачиваются покупателем в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, заключенного между департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "ТАДК", об изменении стороны в договоре, при условии предоставления продавцом покупателю отчета об оценке объекта незавершенного строительства, указанного в пункте 1.1 настоящего договора". В удовлетворении остальной части первоначальных требований и в удовлетворении встречных требований отказано.
ООО "АвтоСфера" обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме и отказе в удовлетворении встречных исковых требований.
В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: в деле отсутствуют доказательства предоставления продавцом заведомо ложной информации относительно земельного участка, который может использоваться в соответствии с разрешенным видом использования; не доказан факт нарушения продавцом условий договора купли-продажи от 04.10.2016 N 76/16, поскольку сведения об обременениях и иных зарегистрированных правах отсутствовали; суды неполно выяснили обстоятельства, имеющие значение для дела, о том, что кабельная линия электропередачи не нарушает прав ООО "ТАДК", не препятствует его использованию; выводы судов, касающиеся определения стоимости переноса линии электропередачи, могут повлиять на права и обязанности общества с ограниченной ответственностью "Газпром Энерго" (далее - ООО "ГазпромЭнерго"), являющегося владельцем указанной линии, а также на права и обязанности департамента имущественных отношений Тюменской области - собственника земельного участка.
Заявитель кассационной жалобы к пояснениям приложил дополнительные доказательства, в приобщении которых к материалам дела судом кассационной инстанции отказано, поскольку на стадии кассационного производства дополнительные доказательства не приобщаются к делу и не исследуются (статья 286 АПК РФ). В целях реализации принципа правовой определенности все доказательства и доводы должны представляться в суд первой инстанции. Дополнительные документы представлены в электронном виде, поэтому не возвращаются на бумажном носителе.
ООО "ТАДК" в отзыве на кассационную жалобу с доводами заявителя не согласилось, просит судебные акты судов оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения. Обращает внимание суда на то, что согласие собственника земельного участка на вынос кабельной линии электропередачи не требуется, а значит его права принятыми судебными актами не затронуты, так же как и владельца линии электропередач, поскольку предметом иска является соразмерное уменьшение стоимости.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее, письменных пояснениях к ним.
Проверив в соответствии со статьями 274, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО "АвтоСфера" (продавец) и ООО "ТАДК" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.10.2016 N 76/16 (далее - договор), согласно условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 123,2 кв. м, степень готовности объекта 15%, кадастровый номер 72:23:0432003:5432, расположенный по адресу: город Тюмень, улица Народная.
Пунктом 1.3 договора установлено, что продаваемый объект расположен на земельном участке по адресу: город Тюмень, улица Народная, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых объектов, площадь 28 843 кв. м, с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, принадлежащем продавцу на праве аренды согласно договору аренды земельного участка, заключенному с департаментом имущественных отношений Тюменской области от 24.08.2016 N 23-20/3270, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись. Одновременно с передачей права собственности на объект, продавец передает покупателю право аренды на земельный участок.
В пункте 1.5 договора продавец гарантировал, что на земельном участке с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 отсутствуют другие объекты движимого и недвижимого имущества, принадлежащие продавцу либо третьим лицам, кроме объекта незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 3.1 договора общая стоимость объекта составляет 106 000 000 рублей, включая НДС 18% (налог на добавленную стоимость).
В соответствии с пунктом 3.3 договора оплата по договору осуществляется в следующем порядке: I этап - платеж в размере 50% от стоимости объекта незавершенного строительства оплачивается покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект; II этап - оставшиеся 50% от стоимости объекта оплачиваются покупателем в течение 15 рабочих дней с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, заключенного между департаментом имущественных отношений Тюменской области и ООО "ТАДК", об изменении стороны в договоре, при условии предоставления продавцом покупателю отчета об оценке объекта незавершенного строительства.
По передаточному акту объект незавершенного строительства передан продавцом покупателю.
Государственная регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства состоялась 13.10.2016. Государственная регистрация соглашения от 24.10.2016 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 24.08.2016 N 23-20/3270, согласно которому произведена замена арендатора земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 с истца на ответчика, осуществлена 31.10.2016. Отчет об оценке отчуждаемого объекта незавершенного строительства передан истцом ответчику по акту от 24.11.2016.
ООО "ТАДК" произвело оплату по договору: 53 000 000 рублей по платежному поручению от 08.11.2016 N 3014; 38 000 000 рублей по платежному поручению от 21.12.2016 N 3532.
Указывая на наличие задолженности у ООО "ТАДК" в размере 15 000 000 рублей, ООО "АвтоСфера" обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.
ООО "ТАДК" заявило встречные исковые требования, ссылаясь на то, что при проведении инженерно-геодезических изысканий им выявлено размещение на земельном участке двухцепной кабельной линии электропередачи 10 кВ с волоконно-оптической линией связи (ВОЛС) от ПС 110/10 кВ "Широтная" до РТП-10 кВ N 2 мкр "Ямальский-1", Тюменская область, город Тюмень, эп. 2 - улица Николая Ростовцева, 21.
Письмом от 06.10.2016 N 496 ООО "ТАДК" уведомило об указанном обстоятельстве Сургутский филиал ООО "ГазпромЭнерго", потребовав перенести инженерные сети за границы земельного участка.
В письме от 19.10.2016 N 53-53-07/2721 ООО "ГазпромЭнерго" указало, что кабельная линия 10 кВ от ПС 110/10 кВ "Широтная" обеспечивает энергоснабжение микрорайона "Ямальский-1", и повреждение кабельной линии может привести к полному обесточиванию микрорайона.
ООО "ТАДК" предложило ООО "АвтоСфера" урегулировать вопрос переноса сетей, либо возместить последующие затраты покупателя, связанные с переносом сетей. Впоследствии покупатель направил продавцу проект дополнительного соглашения N 1 к договору с предложением об изменении стоимости и локальный сметный расчет на перенос кабеля.
Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 10, 11, 309, 395, 431.2, 432, 450, 452, 469, 475, 549, 550, 551, 552, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), установив наличие оснований для начисления неустойки за нарушение покупателем сроков оплаты по договору, пришли к выводу об удовлетворении первоначального иска в этой части; кроме того, установив нарушение продавцом условий пункта 1.5 договора об обязанности передачи земельного участка свободным от других объектов, сокрытии данной информации, проверив локальный сметный расчет на вынос кабеля за границы земельного участка, не оспоренный продавцом, пришли к выводу об удовлетворении встречного иска о соразмерном уменьшении цены по договору, изменив его условия в этой части.
Между тем судами не учтено следующее.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.
Суды обеих инстанций, установив факт нахождения в границах земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911 кабельной линии электропередачи, нахождение которой в границах спорного участка условиями договора не предполагалось, признав данное обстоятельство нарушающим права и интересы покупателя, приняли в качестве соразмерной стоимости уменьшения цены договора локальный сметный расчет, предусматривающий перенос кабеля, то есть вынос его за границы спорного земельного участка. Тем самым, суды, исходя из стоимости работ по переносу кабеля, признав возможным уменьшить стоимость приобретенного по договору объекта на стоимость таких работ, фактически установили необходимость выноса кабельной линии электропередачи, принадлежащей, как предполагают стороны, ООО "ГазпромЭнерго", за границы земельного участка.
Вместе с тем применение механизма соразмерного уменьшения стоимости товара, несоответствующего условиям договора, по правилам статьи 475 ГК РФ не должно приводить к ущемлению прав и интересов владельца кабельной линии, собственника земельного участка.
Согласно положениям статьи 210 ГК РФ бремя содержания, в том числе и распоряжения имуществом, принадлежит его собственнику. По общему правилу вынос кабельной линии с земельного участка может быть произведен при наличии соответствующей разрешительной документации.
В силу пунктов 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Между тем судами обеих инстанций не поставлен на обсуждение сторон вопрос о том, затрагиваются ли судебным актом по настоящему спору права и законные интересы как владельца двухцепной кабельной линии электропередачи 10 кВ с волоконно-оптической линией связи (ВОЛС) от ПС 110/10 кВ "Широтная" до РТП-10 кВ N 2 мкр "Ямальский-1", Тюменская область, город Тюмень, эп. 2 - улица Николая Ростовцева, 21, так и владельца земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911.
В силу части 3 статьи 15 АПК РФ, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Исходя из того, что для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется поставить на обсуждение сторон вопрос о привлечении к участию в деле владельцев двухцепной кабельной линии электропередачи и земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432003:3911, дать всестороннюю оценку доказательствам, что является прерогативой арбитражного суда первой инстанции, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда по настоящему делу подлежат отмене в порядке статьи 288 АПК РФ, а настоящее дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует вынести на обсуждение сторон вопрос о привлечении к участию в деле лиц на чьи права и обязанности повлияет судебный акт; возможно ли осуществление переноса кабельной линии электропередачи исходя из требований действующего законодательства, регламентирующего соответствующую процедуру; исследовать и оценить в совокупности все доказательства по делу и с учетом этого разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 05.04.2017 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 27.06.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А70-15988/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тюменской области.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Л.В.ТУЛЕНКОВА
Судьи
Е.А.КУКЛЕВА
С.В.ФРОЛОВА
Л.В.ТУЛЕНКОВА
Судьи
Е.А.КУКЛЕВА
С.В.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)