Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Яковца А.В., судей Ковалева С.Н., Троховой М.В., при участии конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Викинг" Шкодина В.В. (паспорт), от закрытого акционерного общества "Морстрой-Инвест" Смирнова В.А. (доверенность от 01.02.2017), рассмотрев 24.07.2017 в открытом судебном заседании кассационные жалобы конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Викинг" Шкодина Виталия Витальевича и закрытого акционерного общества "Морстрой-Инвест" на определение Арбитражного суда Мурманской области от 22.02.2017 (судья Севостьянова Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 (судьи Медведева И.Г., Бурденков Д.В., Тойвонен И.Ю.) по делу N А42-2085/2012,
установил:
Решением Арбитражного суда Мурманской области от 28.11.2012 общество с ограниченной ответственностью "Викинг", место нахождения: 183052, г. Мурманск, Автопарковый проезд, д. 49В, ОГРН 1025100860620 (далее - Общество, должник), признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.
Определением суда от 20.12.2012 конкурсным управляющим Обществом утвержден Шкодин Виталий Витальевич.
Семенцов Валерий Дмитриевич, являющийся конкурсным кредитором Общества, 23.03.2016 обратился в арбитражный суд с жалобой, в которой с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил признать незаконным бездействие конкурсного управляющего Шкодина В.В., выразившееся:
- - в невключении в конкурсную массу должника права аренды земельного участка площадью 23 209 кв. м с кадастровым номером 51:20:0001319:29;
- - в непринятии мер, направленных на восстановление права аренды должника в отношении земельного участка площадью 23 209 кв. м с кадастровым номером 51:20:0001319:29;
- - в непринятии мер по оспариванию сделки должника, заключенной с Прониной С.В., относительно объекта недвижимости (помещения для содержания собак), расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Гоголя, д. 9;
- - в непринятии мер, направленных на защиту права собственности должника в отношении объекта недвижимости (помещения для содержания собак), расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Гоголя, д. 9.
В ходе рассмотрения настоящего обособленного спора в суде первой инстанции Семенцов В.Д. заявил ходатайство о выделении в отдельное производство требований, касающихся бездействия Шкодина В.В. по оспариванию сделки должника с Прониной С.В., направленной на отчуждение объекта недвижимости (помещение для содержания собак), расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Гоголя, д. 9, и непринятия мер, направленных на восстановление за должником утраченного права собственности на указанный объект недвижимости.
Семенцов В.Д. также заявил об уточнении жалобы в остальной части и просил признать незаконным бездействие конкурсного управляющего Шкодина В.В., выразившееся:
- - в невключении права аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001319:29 в конкурсную массу должника;
- - в непринятии мер, направленных на восстановление права аренды должника в отношении земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001319:29;
- - в невключении права аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001319:29 в инвентаризационную опись, а также в неопубликовании такой инвентаризационной описи в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ);
- - в пропуске сроков исковой давности в части оспаривания сделки должника, признании действующим (нерасторгнутым) договора аренды от 29.02.2000 N 4009, в соответствии с которым в долгосрочную аренду передан земельный участок площадью 24 960 кв. м, находящийся по адресу: г. Мурманск, Первомайский округ, район горы Горелой.
К участию в рассмотрении жалобы в качестве заинтересованных лиц привлечены закрытое акционерное общество "Морстрой-Инвест" (далее - ЗАО "Морстрой-Инвест"), Комитет имущественных отношений города Мурманска, страховое акционерное общество "ВСК", общество с ограниченной ответственностью "Страховая компания "Арсеналъ", некоммерческое партнерство "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Меркурий".
Определением суда первой инстанции от 22.02.2017 признано незаконным бездействие конкурсного управляющего Шкодина В.В., выразившееся в непринятии своевременных мер по оформлению за должником права аренды на земельный участок с кадастровым номером 51:20:0001319:29, расположенный по адресу: г. Мурманск, Первомайский округ, в районе горы Горелой, для целей последующего включения данного актива в конкурсную массу должника; в удовлетворении остальной части жалобы отказано.
Этим же определением (с учетом определения от 27.03.2017 об исправлении опечатки) суд первой инстанции выделил в отдельное производство жалобу конкурсного кредитора Семенцова В.Д. в части требований о признании незаконным, не соответствующим интересам должника, его кредиторов бездействия конкурсного управляющего, выразившегося в неоспаривании сделки должника с Прониной С.В. в отношении объекта недвижимого имущества - помещения для содержания собак, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Гоголя, д. 9, непринятии мер, направленных на защиту права собственности должника на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Мурманск, ул. Гоголя, д. 9, назначил судебное заседание по рассмотрению жалобы в данной части.
Производство по жалобе Семенцова В.Д. в части требования о признании незаконным бездействия конкурсного управляющего Шкодина В.В., выразившегося в невключении в конкурсную массу права аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001319:29 прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ, ввиду идентичности предмета и оснований данного требования предмету и основанием жалоб Семенцова В.Д., заявленных в рамках других обособленных споров, идентичности субъектного состава названных обособленных споров и наличия вступившего в законную силу определения суда от 01.09.2015 о прекращении производства по обособленному спору на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с отказом Семенцова В.Д. от заявленных требований.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 определение суда первой инстанции от 22.02.2017 оставлено без изменения.
В поданной в электронном виде кассационной жалобе конкурсный управляющий Шкодин В.В. просит отменить определение от 22.02.2017 в части признания незаконным его бездействия, выразившегося в непринятии своевременных мер по оформлению за должником права аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001319:29, расположенного по адресу: г. Мурманск, Первомайский округ, в районе горы Горелой, для целей последующего включения данного актива в конкурсную массу должника, а также постановление от 03.05.2017 и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований Семенцова В.Д. в этой части.
В кассационной жалобе ЗАО "Морстрой-Инвест" также просит отменить определение от 22.02.2017 в части признания незаконным бездействия конкурсного управляющего Шкодина В.В., выразившегося в непринятии своевременных мер по оформлению за должником права аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001319:29, расположенного по адресу: г. Мурманск, Первомайский округ, в районе горы Горелой, для целей последующего включения данного актива в конкурсную массу должника, а также постановление от 03.05.2017 и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований Семенцова В.Д. в этой части.
Податели жалоб считают необоснованными выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что у должника имелась возможность оформления долгосрочной аренды земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства и что рыночная стоимость указанного объекта в случае оформления прав на земельный участок была бы значительно выше.
В поступившей в Арбитражный суд Северо-Западного округа 11.07.2017 уточненной кассационной жалобе, поданной в электронном виде, конкурсный управляющий Шкодин В.В. также ссылается на то, что стоимость права на землю под объектом недвижимости в размере, необходимом для его использования, входит в стоимость отчуждаемого объекта недвижимости в силу прямого указания закона - статей 552, 555 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 22 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В поданных в электронном виде дополнениях к кассационной жалобе ЗАО "Морстрой-Инвест" также ссылается на несоответствие выполненного индивидуальным предпринимателем Языковым А.А. отчета о рыночной стоимости земельного участка, послужившего основанием для принятия судом первой инстанции определения от 22.02.2017 в обжалуемой части, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В судебном заседании конкурсный управляющий Шкодин В.В. и представитель ЗАО "Морстрой-Инвест" поддержали доводы, приведенные в кассационных жалобах.
Иные участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационных жалоб, однако своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалоб в их отсутствие.
Как видно из материалов дела, в соответствии с постановлением администрации города-героя Мурманска (далее - Администрация) от 26.01.2000 N 219 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Викинг" права пользования земельным участком в районе горы Горелой" комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Мурманска (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 29.02.2000 N 4009 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 51:20:01-05-319:040:В площадью 24 960 кв. м в пользование на условиях аренды с целевым использованием - под автостоянку большегрузного автотранспорта сроком до 26.01.2005.
Указанный договор аренды 05.02.2001 зарегистрирован государственным учреждением юстиции "Мурманский областной департамент государственной регистрации прав на недвижимое имущество".
На основании постановления Администрации от 29.04.2005 N 382 срок договора аренды продлен до 31.03.2010.
Решением Арбитражного суда Мурманской области от 21.05.2012 по делу N А42-213/2012 договор аренды от 29.02.2000 N 4009 признан возобновленным на неопределенный срок.
Определением суда первой инстанции от 09.06.2012 в отношении Общества введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Шкодин В.В.
Директор Общества Яковлев П.А. 16.07.2012 обратился в комитет имущественных отношений г. Мурманска (далее - Комитет) с заявлением о расторжении договора аренды от 29.02.2000 N 4009 в связи с передачей расположенного на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства - крытой стоянки, степень готовности которой составляла 20% (далее - крытая стоянка) в собственность Павленко Игорю Олеговичу по договору купли-продажи имущества от 08.07.2011 N 02.
Комитет и Общество 20.07.2012 подписали соглашение о расторжении договора аренды от 29.02.2000 N 4009, земельный участок по акту передачи-приема возвращен Комитету.
Павленко И.О. обратился в Первомайский районный суд города Мурманска с иском о признании права собственности на крытую стоянку.
Заочным решением Первомайского районного суда г. Мурманска от 01.02.2012 по гражданскому делу N 2-118/12 требования Павленко И.О. удовлетворены, за Павленко И.О. признано право собственности на указанный объект.
На основании решения Первомайского районного суда города Мурманска регистрирующим органом 16.05.2012 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) внесена запись N 51-51-01/023/2012-286 о праве собственности Павленко И.О. на крытую стоянку.
В связи с регистрацией права собственности на крытую стоянку Павленко И.О. 12.07.2012 обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с целевым использованием - под стоянку большегрузного автотранспорта.
Администрацией 19.11.2012 вынесено постановление N 2721 "О предоставлении гражданину Павленко Игорю Олеговичу в пользование земельного участка по проезду Автопарковому", кадастровый номер земельного участка изменен с 51:20:01-05-319:040:В на 51:20:0001319:29, уточнена площадь земельного участка - 23 209 кв. м вместо 24 960 кв. м.
Комитет (арендодатель) и Павленко И.О. (арендатор) 07.03.2013 заключили договор N 11333 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды. В установленном порядке указанный договор зарегистрирован не был, в связи с чем впоследствии признан незаключенным.
Определением Первомайского районного суда города Мурманска от 20.11.2012 по гражданскому делу N 2-118/12 заочное решение этого же суда от 01.02.2012 отменено; определением от 10.01.2013 иск Павленко И.О. к Обществу о признании права собственности на крытую стоянку оставлен без рассмотрения.
На основании названных судебных актов в ЕГРП внесена запись о регистрации за Обществом права собственности на крытую стоянку.
Собранием кредиторов Общества 26.06.2013 утверждено положение о порядке и условиях проведения торгов по продаже имущества должника в ходе конкурсного производства, в соответствии с которым крытая стоянка выставлена на торги.
По результатам торгов крытая стоянка реализована ЗАО "Морстрой-Инвест" по цене 1 050 000 руб.; должником (продавцом) в лице конкурсного управляющего Шкодина В.В. и ЗАО "Морстрой-Инвест" (покупателем) заключен договор купли-продажи от 17.09.2013, подписан акт приема-передачи недвижимого имущества от 07.10.2013; переход права собственности на объект недвижимости к покупателю 22.01.2014 зарегистрирован в ЕГРП.
В июле - сентябре 2013 года конкурсный управляющий Шкодин В.В. обращался в Комитет с просьбами о заключении с Обществом долгосрочного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001319:29 площадью 23 209 кв. м, необходимого для эксплуатации стоянки большегрузного автомобильного транспорта.
Постановлением Администрации от 23.10.2013 N 2972 обозначенный земельный участок предоставлен Обществу в пользование на условиях аренды.
Получив от Комитета проект договора аренды земли от 08.11.2013 N 11639 конкурсный управляющий письмом от 27.02.2014 возвратил его без подписания.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящей жалобой, Семенцов В.Д. сослался на то, что конкурсный управляющий Шкодин В.В., зарегистрировав право собственности Общества на крытую стоянку, не оформил долгосрочную аренду на земельный участок, необходимый для ее использования.
Поскольку названный объект недвижимости был реализован на торгах по цене, которая была сформирована без учета рыночной стоимости права долгосрочной аренды земельного участка, Семенцов В.Д. полагал, что в результате бездействия конкурсного управляющего Шкодина В.В. Обществу и его кредиторам причинены убытки.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что в результате несвоевременных и непоследовательных действий конкурсного управляющего Шкодина В.В. должнику и его кредиторам причинены убытки в виде недополученной выручки от продажи права аренды земельного участка, величина которой могла составить от 900 000 руб. до 7 690 000 руб., в связи с чем определением от 22.02.2017 признал незаконным бездействие конкурсного управляющего Шкодина В.В., выразившееся в непринятии своевременных мер по оформлению за должником права аренды земельного участка.
Апелляционный суд согласился с указанным выводом и постановлением от 03.05.2017 оставил определение от 22.02.2017 без изменения.
В соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
Проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов, приведенных в кассационных жалобах, Арбитражный суд Северо-Западного округа приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных названным Законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено данным Законом.
По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражным судом выносится определение.
Данное определение может быть обжаловано в порядке и в сроки, которые установлены Законом о банкротстве.
В пункте 2 статьи 129 Закона о банкротстве закреплены обязанности конкурсного управляющего по принятию в ведение имущества должника, проведению инвентаризации такого имущества, привлечению оценщика для оценки имущества должника в случаях, предусмотренных названным Законом, принятию мер, направленных на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, за Обществом было зарегистрировано право собственности на крытую стоянку.
У Общества также имелась возможность заключения с Администрацией договора долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001319:29 площадью 23 209 кв. м, необходимого для эксплуатации названного объекта недвижимости - постановлением Администрации от 23.10.2013 N 2972 обозначенный земельный участок предоставлен Обществу в пользование на условиях аренды. Однако к тому времени конкурсный управляющий уже реализовал крытую стоянку на торгах.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, право долгосрочной аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации крытой стоянки, за должником не было оформлено, цена, по которой крытая стоянка реализована на торгах, сформирована без учета права долгосрочной аренды указанного земельного участка.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования Семенцова В.Д. о признании незаконным бездействия конкурсного управляющего Шкодина В.В., выразившегося в непринятии своевременных мер по оформлению за должником права аренды указанного земельного участка.
По мнению суда кассационной инстанции, указанный вывод соответствует фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Приведенный в кассационной жалобе конкурсного управляющего Шкодина В.В. довод о том, что право на землю под объектом недвижимости в размере, необходимом для его использования, входит в стоимость отчуждаемого объекта недвижимости в силу прямого указания статей 552, 555 и 615 ГК РФ, статей 1, 22 и 35 ЗК РФ, не принимается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Указанные нормы определяют юридическую судьбу земельного участка в случае перехода права собственности на находящийся на нем объект недвижимого имущества.
Как следует из пункта 2 статьи 552 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Таким образом, коль скоро заключенным должником в лице конкурсного управляющего Шкодина В.В. и ЗАО "Морстрой-Инвест" договором купли-продажи от 17.09.2013 не предусмотрено иное, ЗАО "Морстрой-Инвест", уплатив предусмотренную названным договором цену (1 050 000 руб.), вместе с крытой стоянкой приобрело и права на земельный участок.
Между тем доказательства того, что цена, по которой крытая стоянка реализована на торгах, сформирована с учетом стоимости права долгосрочной аренды указанного земельного участка, при рассмотрении настоящего обособленного спора не представлены.
Довод ЗАО "Морстрой-Инвест" о несоответствии представленного при рассмотрении настоящего обособленного спора отчета о рыночной стоимости земельного участка, выполненного индивидуальным предпринимателем Языковым А.А., требованиям Закона об оценочной деятельности, также не принимается.
Законом об оценочной деятельности предусмотрено, что требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности. Разработка федеральных стандартов оценки осуществляется на основе международных стандартов оценки.
Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611, предусмотрено, что совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
Таким образом, определение рыночной стоимости крытой стоянки при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок, на котором она находится, должно проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника крытой стоянки в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
С учетом изложенного кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.
Подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины по кассационной жалобе на определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, принятые в деле о банкротстве по результатам рассмотрения жалобы конкурсного кредитора на действия (бездействие) конкурсного управляющего должником, не предусмотрена, в связи с чем государственная пошлина, уплаченная конкурсным управляющим Шкодиным В.В. и ЗАО "Морстрой-Инвест" при подаче кассационных жалоб, подлежит возврату из бюджета.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
определение Арбитражного суда Мурманской области от 22.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 по делу N А42-2085/2012 оставить без изменения, а кассационные жалобы конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Викинг" Шкодина Виталия Витальевича и закрытого акционерного общества "Морстрой-Инвест" - без удовлетворения.
Возвратить конкурсному управляющему обществом с ограниченной ответственностью "Викинг" Шкодину Виталию Витальевичу из федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 18.05.2017.
Возвратить закрытому акционерному обществу "Морстрой-Инвест" из федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 16.05.2017.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 27.07.2017 N Ф07-6560/2017, Ф07-6561/2017 ПО ДЕЛУ N А42-2085/2012
Обстоятельства: Определением признано незаконным бездействие конкурсного управляющего, выразившееся в непринятии своевременных мер по оформлению за должником права долгосрочной аренды на земельный участок под крытой стоянкой, поскольку спорный объект недвижимости (стоянка) был реализован на торгах по цене, которая была сформирована без учета рыночной стоимости права аренды участка, в результате чего должнику и его кредиторам причинены убытки в виде недополученной выручки от продажи права аренды земельного участка.Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 июля 2017 г. по делу N А42-2085/2012
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Яковца А.В., судей Ковалева С.Н., Троховой М.В., при участии конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Викинг" Шкодина В.В. (паспорт), от закрытого акционерного общества "Морстрой-Инвест" Смирнова В.А. (доверенность от 01.02.2017), рассмотрев 24.07.2017 в открытом судебном заседании кассационные жалобы конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Викинг" Шкодина Виталия Витальевича и закрытого акционерного общества "Морстрой-Инвест" на определение Арбитражного суда Мурманской области от 22.02.2017 (судья Севостьянова Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 (судьи Медведева И.Г., Бурденков Д.В., Тойвонен И.Ю.) по делу N А42-2085/2012,
установил:
Решением Арбитражного суда Мурманской области от 28.11.2012 общество с ограниченной ответственностью "Викинг", место нахождения: 183052, г. Мурманск, Автопарковый проезд, д. 49В, ОГРН 1025100860620 (далее - Общество, должник), признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.
Определением суда от 20.12.2012 конкурсным управляющим Обществом утвержден Шкодин Виталий Витальевич.
Семенцов Валерий Дмитриевич, являющийся конкурсным кредитором Общества, 23.03.2016 обратился в арбитражный суд с жалобой, в которой с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил признать незаконным бездействие конкурсного управляющего Шкодина В.В., выразившееся:
- - в невключении в конкурсную массу должника права аренды земельного участка площадью 23 209 кв. м с кадастровым номером 51:20:0001319:29;
- - в непринятии мер, направленных на восстановление права аренды должника в отношении земельного участка площадью 23 209 кв. м с кадастровым номером 51:20:0001319:29;
- - в непринятии мер по оспариванию сделки должника, заключенной с Прониной С.В., относительно объекта недвижимости (помещения для содержания собак), расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Гоголя, д. 9;
- - в непринятии мер, направленных на защиту права собственности должника в отношении объекта недвижимости (помещения для содержания собак), расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Гоголя, д. 9.
В ходе рассмотрения настоящего обособленного спора в суде первой инстанции Семенцов В.Д. заявил ходатайство о выделении в отдельное производство требований, касающихся бездействия Шкодина В.В. по оспариванию сделки должника с Прониной С.В., направленной на отчуждение объекта недвижимости (помещение для содержания собак), расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Гоголя, д. 9, и непринятия мер, направленных на восстановление за должником утраченного права собственности на указанный объект недвижимости.
Семенцов В.Д. также заявил об уточнении жалобы в остальной части и просил признать незаконным бездействие конкурсного управляющего Шкодина В.В., выразившееся:
- - в невключении права аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001319:29 в конкурсную массу должника;
- - в непринятии мер, направленных на восстановление права аренды должника в отношении земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001319:29;
- - в невключении права аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001319:29 в инвентаризационную опись, а также в неопубликовании такой инвентаризационной описи в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ);
- - в пропуске сроков исковой давности в части оспаривания сделки должника, признании действующим (нерасторгнутым) договора аренды от 29.02.2000 N 4009, в соответствии с которым в долгосрочную аренду передан земельный участок площадью 24 960 кв. м, находящийся по адресу: г. Мурманск, Первомайский округ, район горы Горелой.
К участию в рассмотрении жалобы в качестве заинтересованных лиц привлечены закрытое акционерное общество "Морстрой-Инвест" (далее - ЗАО "Морстрой-Инвест"), Комитет имущественных отношений города Мурманска, страховое акционерное общество "ВСК", общество с ограниченной ответственностью "Страховая компания "Арсеналъ", некоммерческое партнерство "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Меркурий".
Определением суда первой инстанции от 22.02.2017 признано незаконным бездействие конкурсного управляющего Шкодина В.В., выразившееся в непринятии своевременных мер по оформлению за должником права аренды на земельный участок с кадастровым номером 51:20:0001319:29, расположенный по адресу: г. Мурманск, Первомайский округ, в районе горы Горелой, для целей последующего включения данного актива в конкурсную массу должника; в удовлетворении остальной части жалобы отказано.
Этим же определением (с учетом определения от 27.03.2017 об исправлении опечатки) суд первой инстанции выделил в отдельное производство жалобу конкурсного кредитора Семенцова В.Д. в части требований о признании незаконным, не соответствующим интересам должника, его кредиторов бездействия конкурсного управляющего, выразившегося в неоспаривании сделки должника с Прониной С.В. в отношении объекта недвижимого имущества - помещения для содержания собак, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Гоголя, д. 9, непринятии мер, направленных на защиту права собственности должника на объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Мурманск, ул. Гоголя, д. 9, назначил судебное заседание по рассмотрению жалобы в данной части.
Производство по жалобе Семенцова В.Д. в части требования о признании незаконным бездействия конкурсного управляющего Шкодина В.В., выразившегося в невключении в конкурсную массу права аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001319:29 прекращено на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ, ввиду идентичности предмета и оснований данного требования предмету и основанием жалоб Семенцова В.Д., заявленных в рамках других обособленных споров, идентичности субъектного состава названных обособленных споров и наличия вступившего в законную силу определения суда от 01.09.2015 о прекращении производства по обособленному спору на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с отказом Семенцова В.Д. от заявленных требований.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 определение суда первой инстанции от 22.02.2017 оставлено без изменения.
В поданной в электронном виде кассационной жалобе конкурсный управляющий Шкодин В.В. просит отменить определение от 22.02.2017 в части признания незаконным его бездействия, выразившегося в непринятии своевременных мер по оформлению за должником права аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001319:29, расположенного по адресу: г. Мурманск, Первомайский округ, в районе горы Горелой, для целей последующего включения данного актива в конкурсную массу должника, а также постановление от 03.05.2017 и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований Семенцова В.Д. в этой части.
В кассационной жалобе ЗАО "Морстрой-Инвест" также просит отменить определение от 22.02.2017 в части признания незаконным бездействия конкурсного управляющего Шкодина В.В., выразившегося в непринятии своевременных мер по оформлению за должником права аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001319:29, расположенного по адресу: г. Мурманск, Первомайский округ, в районе горы Горелой, для целей последующего включения данного актива в конкурсную массу должника, а также постановление от 03.05.2017 и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований Семенцова В.Д. в этой части.
Податели жалоб считают необоснованными выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что у должника имелась возможность оформления долгосрочной аренды земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства и что рыночная стоимость указанного объекта в случае оформления прав на земельный участок была бы значительно выше.
В поступившей в Арбитражный суд Северо-Западного округа 11.07.2017 уточненной кассационной жалобе, поданной в электронном виде, конкурсный управляющий Шкодин В.В. также ссылается на то, что стоимость права на землю под объектом недвижимости в размере, необходимом для его использования, входит в стоимость отчуждаемого объекта недвижимости в силу прямого указания закона - статей 552, 555 и 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 22 и 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В поданных в электронном виде дополнениях к кассационной жалобе ЗАО "Морстрой-Инвест" также ссылается на несоответствие выполненного индивидуальным предпринимателем Языковым А.А. отчета о рыночной стоимости земельного участка, послужившего основанием для принятия судом первой инстанции определения от 22.02.2017 в обжалуемой части, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В судебном заседании конкурсный управляющий Шкодин В.В. и представитель ЗАО "Морстрой-Инвест" поддержали доводы, приведенные в кассационных жалобах.
Иные участвующие в деле лица надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационных жалоб, однако своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалоб в их отсутствие.
Как видно из материалов дела, в соответствии с постановлением администрации города-героя Мурманска (далее - Администрация) от 26.01.2000 N 219 "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Викинг" права пользования земельным участком в районе горы Горелой" комитет по земельным ресурсам и землеустройству города Мурманска (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 29.02.2000 N 4009 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 51:20:01-05-319:040:В площадью 24 960 кв. м в пользование на условиях аренды с целевым использованием - под автостоянку большегрузного автотранспорта сроком до 26.01.2005.
Указанный договор аренды 05.02.2001 зарегистрирован государственным учреждением юстиции "Мурманский областной департамент государственной регистрации прав на недвижимое имущество".
На основании постановления Администрации от 29.04.2005 N 382 срок договора аренды продлен до 31.03.2010.
Решением Арбитражного суда Мурманской области от 21.05.2012 по делу N А42-213/2012 договор аренды от 29.02.2000 N 4009 признан возобновленным на неопределенный срок.
Определением суда первой инстанции от 09.06.2012 в отношении Общества введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Шкодин В.В.
Директор Общества Яковлев П.А. 16.07.2012 обратился в комитет имущественных отношений г. Мурманска (далее - Комитет) с заявлением о расторжении договора аренды от 29.02.2000 N 4009 в связи с передачей расположенного на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства - крытой стоянки, степень готовности которой составляла 20% (далее - крытая стоянка) в собственность Павленко Игорю Олеговичу по договору купли-продажи имущества от 08.07.2011 N 02.
Комитет и Общество 20.07.2012 подписали соглашение о расторжении договора аренды от 29.02.2000 N 4009, земельный участок по акту передачи-приема возвращен Комитету.
Павленко И.О. обратился в Первомайский районный суд города Мурманска с иском о признании права собственности на крытую стоянку.
Заочным решением Первомайского районного суда г. Мурманска от 01.02.2012 по гражданскому делу N 2-118/12 требования Павленко И.О. удовлетворены, за Павленко И.О. признано право собственности на указанный объект.
На основании решения Первомайского районного суда города Мурманска регистрирующим органом 16.05.2012 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) внесена запись N 51-51-01/023/2012-286 о праве собственности Павленко И.О. на крытую стоянку.
В связи с регистрацией права собственности на крытую стоянку Павленко И.О. 12.07.2012 обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с целевым использованием - под стоянку большегрузного автотранспорта.
Администрацией 19.11.2012 вынесено постановление N 2721 "О предоставлении гражданину Павленко Игорю Олеговичу в пользование земельного участка по проезду Автопарковому", кадастровый номер земельного участка изменен с 51:20:01-05-319:040:В на 51:20:0001319:29, уточнена площадь земельного участка - 23 209 кв. м вместо 24 960 кв. м.
Комитет (арендодатель) и Павленко И.О. (арендатор) 07.03.2013 заключили договор N 11333 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды. В установленном порядке указанный договор зарегистрирован не был, в связи с чем впоследствии признан незаключенным.
Определением Первомайского районного суда города Мурманска от 20.11.2012 по гражданскому делу N 2-118/12 заочное решение этого же суда от 01.02.2012 отменено; определением от 10.01.2013 иск Павленко И.О. к Обществу о признании права собственности на крытую стоянку оставлен без рассмотрения.
На основании названных судебных актов в ЕГРП внесена запись о регистрации за Обществом права собственности на крытую стоянку.
Собранием кредиторов Общества 26.06.2013 утверждено положение о порядке и условиях проведения торгов по продаже имущества должника в ходе конкурсного производства, в соответствии с которым крытая стоянка выставлена на торги.
По результатам торгов крытая стоянка реализована ЗАО "Морстрой-Инвест" по цене 1 050 000 руб.; должником (продавцом) в лице конкурсного управляющего Шкодина В.В. и ЗАО "Морстрой-Инвест" (покупателем) заключен договор купли-продажи от 17.09.2013, подписан акт приема-передачи недвижимого имущества от 07.10.2013; переход права собственности на объект недвижимости к покупателю 22.01.2014 зарегистрирован в ЕГРП.
В июле - сентябре 2013 года конкурсный управляющий Шкодин В.В. обращался в Комитет с просьбами о заключении с Обществом долгосрочного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001319:29 площадью 23 209 кв. м, необходимого для эксплуатации стоянки большегрузного автомобильного транспорта.
Постановлением Администрации от 23.10.2013 N 2972 обозначенный земельный участок предоставлен Обществу в пользование на условиях аренды.
Получив от Комитета проект договора аренды земли от 08.11.2013 N 11639 конкурсный управляющий письмом от 27.02.2014 возвратил его без подписания.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящей жалобой, Семенцов В.Д. сослался на то, что конкурсный управляющий Шкодин В.В., зарегистрировав право собственности Общества на крытую стоянку, не оформил долгосрочную аренду на земельный участок, необходимый для ее использования.
Поскольку названный объект недвижимости был реализован на торгах по цене, которая была сформирована без учета рыночной стоимости права долгосрочной аренды земельного участка, Семенцов В.Д. полагал, что в результате бездействия конкурсного управляющего Шкодина В.В. Обществу и его кредиторам причинены убытки.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что в результате несвоевременных и непоследовательных действий конкурсного управляющего Шкодина В.В. должнику и его кредиторам причинены убытки в виде недополученной выручки от продажи права аренды земельного участка, величина которой могла составить от 900 000 руб. до 7 690 000 руб., в связи с чем определением от 22.02.2017 признал незаконным бездействие конкурсного управляющего Шкодина В.В., выразившееся в непринятии своевременных мер по оформлению за должником права аренды земельного участка.
Апелляционный суд согласился с указанным выводом и постановлением от 03.05.2017 оставил определение от 22.02.2017 без изменения.
В соответствии с частью 1 статьи 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
Проверив законность обжалуемых судебных актов исходя из доводов, приведенных в кассационных жалобах, Арбитражный суд Северо-Западного округа приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных названным Законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено данным Законом.
По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражным судом выносится определение.
Данное определение может быть обжаловано в порядке и в сроки, которые установлены Законом о банкротстве.
В пункте 2 статьи 129 Закона о банкротстве закреплены обязанности конкурсного управляющего по принятию в ведение имущества должника, проведению инвентаризации такого имущества, привлечению оценщика для оценки имущества должника в случаях, предусмотренных названным Законом, принятию мер, направленных на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, за Обществом было зарегистрировано право собственности на крытую стоянку.
У Общества также имелась возможность заключения с Администрацией договора долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0001319:29 площадью 23 209 кв. м, необходимого для эксплуатации названного объекта недвижимости - постановлением Администрации от 23.10.2013 N 2972 обозначенный земельный участок предоставлен Обществу в пользование на условиях аренды. Однако к тому времени конкурсный управляющий уже реализовал крытую стоянку на торгах.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, право долгосрочной аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации крытой стоянки, за должником не было оформлено, цена, по которой крытая стоянка реализована на торгах, сформирована без учета права долгосрочной аренды указанного земельного участка.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования Семенцова В.Д. о признании незаконным бездействия конкурсного управляющего Шкодина В.В., выразившегося в непринятии своевременных мер по оформлению за должником права аренды указанного земельного участка.
По мнению суда кассационной инстанции, указанный вывод соответствует фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Приведенный в кассационной жалобе конкурсного управляющего Шкодина В.В. довод о том, что право на землю под объектом недвижимости в размере, необходимом для его использования, входит в стоимость отчуждаемого объекта недвижимости в силу прямого указания статей 552, 555 и 615 ГК РФ, статей 1, 22 и 35 ЗК РФ, не принимается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Указанные нормы определяют юридическую судьбу земельного участка в случае перехода права собственности на находящийся на нем объект недвижимого имущества.
Как следует из пункта 2 статьи 552 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Таким образом, коль скоро заключенным должником в лице конкурсного управляющего Шкодина В.В. и ЗАО "Морстрой-Инвест" договором купли-продажи от 17.09.2013 не предусмотрено иное, ЗАО "Морстрой-Инвест", уплатив предусмотренную названным договором цену (1 050 000 руб.), вместе с крытой стоянкой приобрело и права на земельный участок.
Между тем доказательства того, что цена, по которой крытая стоянка реализована на торгах, сформирована с учетом стоимости права долгосрочной аренды указанного земельного участка, при рассмотрении настоящего обособленного спора не представлены.
Довод ЗАО "Морстрой-Инвест" о несоответствии представленного при рассмотрении настоящего обособленного спора отчета о рыночной стоимости земельного участка, выполненного индивидуальным предпринимателем Языковым А.А., требованиям Закона об оценочной деятельности, также не принимается.
Законом об оценочной деятельности предусмотрено, что требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности. Разработка федеральных стандартов оценки осуществляется на основе международных стандартов оценки.
Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 N 611, предусмотрено, что совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
Таким образом, определение рыночной стоимости крытой стоянки при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок, на котором она находится, должно проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника крытой стоянки в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
С учетом изложенного кассационные жалобы не подлежат удовлетворению.
Подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины по кассационной жалобе на определение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, принятые в деле о банкротстве по результатам рассмотрения жалобы конкурсного кредитора на действия (бездействие) конкурсного управляющего должником, не предусмотрена, в связи с чем государственная пошлина, уплаченная конкурсным управляющим Шкодиным В.В. и ЗАО "Морстрой-Инвест" при подаче кассационных жалоб, подлежит возврату из бюджета.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 и 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
определение Арбитражного суда Мурманской области от 22.02.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2017 по делу N А42-2085/2012 оставить без изменения, а кассационные жалобы конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Викинг" Шкодина Виталия Витальевича и закрытого акционерного общества "Морстрой-Инвест" - без удовлетворения.
Возвратить конкурсному управляющему обществом с ограниченной ответственностью "Викинг" Шкодину Виталию Витальевичу из федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 18.05.2017.
Возвратить закрытому акционерному обществу "Морстрой-Инвест" из федерального бюджета 3000 руб. государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 16.05.2017.
Председательствующий
А.В.ЯКОВЕЦ
Судьи
С.Н.КОВАЛЕВ
М.В.ТРОХОВА
А.В.ЯКОВЕЦ
Судьи
С.Н.КОВАЛЕВ
М.В.ТРОХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)