Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 29 февраля 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Киреевой,
судей Е.И. Захарчука, И.И. Терехиной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.А. Романовой,
при участии:
от истца: Клемешов О.В., по доверенности от 04.02.2016, паспорт,
от ответчика: не явился (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Навигатор" (07АП-12546/2015) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17 ноября 2015 года по делу N А45-17485/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Навигатор"
к мэрии города Новосибирска
о понуждении заключить договор аренды земельного участка площадью 1865 кв. м, кадастровый номер 54:35:014160:0088, местоположение: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Бориса Богаткова, для завершения строительства оздоровительного комплекса
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Навигатор" (далее - ООО "Навигатор", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска (далее - Мэрия, ответчик) о понуждении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014160:0088, площадью 1865 кв. м, местоположение: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Бориса Богаткова для завершения строительства оздоровительного комплекса в редакции проекта договора аренды, предложенной ООО "Навигатор".
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.11.2015 (резолютивная часть объявлена 11.11.2015) в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Навигатор" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17 ноября 2015 года по делу N А45-17485/2015 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы общество ссылается на то, что после прекращения договора аренды, истец продолжал пользоваться земельным участком, предоставленным ему по указанному договору. Судом при рассмотрении дела N А45-17247/2014 установлено, что ООО "НАВИГАТОР" в целях упорядочения арендных правоотношений в течение 2013-2014 годов неоднократно (письма от 10.10.2013 г., от 18.07.2014 г., от 29.07.2014 г., от 20.11.2014 г.) обращалось в мэрию г. Новосибирска с предложением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок. Ни на одно из этих обращений ответов мэрией г. Новосибирска не дано. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Кроме того, для продолжения строительства оздоровительного комплекса ООО "НАВИГАТОР" необходимо получить продление срока разрешения на строительство. Однако в числе необходимых для этого документов необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок (подпункт 1 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Поэтому заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства оздоровительного комплекса является обязательным.
Уже после вынесения Арбитражным судом Новосибирской области решения по делу N А45-17247/2014 ООО "НАВИГАТОР" дважды направляло в адрес мэрии г. Новосибирска заявления о заключении договора аренды земельного участка площадью 1865 кв. м, кадастровый номер 54:35:014160:0088, местоположение: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Бориса Богаткова, в целях завершения строительства оздоровительного комплекса (письма исх. N 287 от 25.03.2015 г., исх. N 302 от 13.07.2015 г.) вместе с текстом предлагаемого договора. Указанные заявления также оставлены мэрией г. Новосибирска без ответа. Основанием для заключения договора является пп. 10 п. 2 ст. 39.6, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
По мнению апеллянта, в данном случае, имеет место злоупотребление правом со стороны ответчика, которое заключается в том, что мэрия г. Новосибирска воспользовалась своим преимущественным правовым положением (наличием властных полномочий) по отношению к ООО "НАВИГАТОР", и в одностороннем порядке отказывается предоставить ООО "НАВИГАТОР" на правах аренды земельный участок для завершения строительства объекта.
Определением суда апелляционной инстанции от 17 декабря 2015 года апелляционная жалоба была принята к производству. Дело к судебному разбирательству в судебном заседании апелляционной инстанции было назначено на 26 января 2016 года в 11 час. 30 мин. в помещении суда.
Определением от 26.01.2016 судебное заседание откладывалось на 25.02.2016 для представления истцом нормативно и документально обоснованного отзыва по каждому доводу апелляционной жалобы.
От Мэрии в порядке статьи 262 АПК РФ поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя Мэрии.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела заявления от 01.12.2015 в Мэрию о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.
Вопрос о приобщении рассмотрен судом в судебном заседании в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в приобщении данного документа отказано в связи с отсутствием правовых оснований для его приобщения, так как указанный документ датирован после принятия обжалуемого судебного акта, не оценивался и не мог быть оценен судом первой инстанции.
Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 18.10.2006 между мэрий города Новосибирска (арендодатель) и ООО "ЭВЬЕН" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 58523т, по условиям которого арендатору передан земельный участок площадью 1 865 кв. м, кадастровый номер 54:35:014160:0088, местоположение: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Бориса Богаткова для строительства оздоровительного комплекса (п. 1.1, 1.2, 1.3 договора).
В соответствии с п. 1.4. договора срок действия договора с 18.10.2006 по 18.10.2009.
Пунктом 6.5 указанного договора предусмотрено, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не достигнуто соглашение о его пролонгации.
На основании договора об уступке прав и переводе долга от 20.03.2007 ООО "ЭВЬЕН" переуступило свои права и обязанности по договору N 58523т от 18.10.2006 ООО "Навигатор" (л.д. 52-54).
Дополнительным соглашением N 1 от 08.10.2009, заключенным между Мэрией г. Новосибирска и ООО "Навигатор" срок действия договора продлен до 18.10.2012 (л.д. 51).
Далее соглашение о пролонгации договора аренды земельного участка сторонами заключено не было, в связи с чем, договор аренды прекращен 18.10.2012.
На указанном земельном участке находится недвижимое имущество в виде объекта незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано право собственности ООО "Навигатор", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 54 АЕ N 166853 от 18.09.2013, согласно которого степень готовности 20%, в связи с чем, ООО "Навигатор" продолжает пользоваться земельным участком без правоустанавливающих документов по окончании срока действия договора аренды земельного участка.
ООО "Навигатор" неоднократно обращалось в мэрию города Новосибирска (обращения N 214 от 18.07.2014, N 243 от 29.07.2014 (л.д. 75), N 287 от 25.03.2015 (л.д. 77), N 302 от 13.07.2015 (л.д. 78-79)) с предложением о заключении договора аренды земельного участка с приложением проекта договора аренды в редакции ООО "Навигатор".
Однако ни на одно из обращений Общества о заключении договора аренды земельного участка, мэрия города Новосибирска не ответила, договор аренды не заключила, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В обоснование искового требования истец сослался на ст. 39.6, 64 ЗК РФ, ст. 445 ГК РФ.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении искового требования принял по существу правильное решение.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с частью 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается на основаниях и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статья 610 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому договор аренды заключается на определенный срок.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (часть 3 статьи 425 ГК РФ).
Из приведенных норм следует, что одним из оснований прекращения аренды является истечение срока договора аренды.
Как усматривается из материалов дела и не опровергается сторонами, договор аренды прекращен 18.10.2012, соглашение о пролонгации договора аренды земельного участка сторонами не заключено.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, заключение договора в обязательном порядке предусмотрено статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, из системного толкования которой следует, что с требованием о понуждении к заключению договора можно обратиться к лицу, для которого заключение договора является обязательным.
Вместе с тем заключение договора аренды земельного участка не является обязательным для ответчика, так как не относится к публичным, понятие которого дано в статье 426 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно сделал вывод об отсутствии оснований для понуждения ответчика заключить договор аренды.
Таким образом, ссылка апеллянта на статью 445 ГК РФ не обоснована. Кроме того, в настоящем деле не рассматривается преддоговорный спор.
Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
До 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Однако, как обоснованно указано судом первой инстанции, в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 Земельного кодекса РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, что соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 17540/2012.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.
Пунктом 21 статьи 1 Федерального закона N 171-ФЗ ЗК РФ дополнена главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. Поэтому при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).
Как следует из пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В силу пунктом 9 и 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов предоставляются в аренду земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них, и земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Однако, как следует из материалов дела, договор аренды N 58523т от 18.10.2006 уже продлевался на трехлетний срок дополнительным соглашением от 08.10.2009 года без проведения торгов, что, по мнению апелляционного суда, свидетельствует о необоснованности требований истца на основании ст. 445 ГК РФ, ст. 39.6 ЗК РФ.
Кроме того, статья 39.6 ЗК РФ не предусматривает обязанность арендодателя по требованию лица, в данном случае ООО "Навигатор", заключить договор аренды.
Также, как следует из материалов дела, пояснений ответчика и не опровергается истцом, что решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.03.2015 по делу N А45-17247/2014 с истца в пользу мэрии города Новосибирска взыскана задолженность по арендной плате в сумме 4 269 285 рублей за период с 4 квартала 2012 по 4 квартал 2014 года, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 412 331 рублей 89 копеек, которые обществом не уплачены и возбуждено исполнительное производство, на основании которого мэрия города Новосибирска обратилась в службу судебных приставов с заявлением о наложении ареста на объект незавершенного строительства, в дальнейшем, в случае неуплаты задолженности по арендной плате, реализацией данного объекта на публичных торгах.
Учитывая все вышеизложенное, вывод суда первой инстанции об отсутствии бесспорных оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды, является законным и обоснованным.
Ссылка истца на то, что ответчик злоупотребляет своими правами, что было установлено при рассмотрении дела N А45-17247/2014, по мнению апелляционного суда, не влияет на законность принятого решения, учитывая выше установленные обстоятельства и факт того, что договор аренды уже продлевался на три года без торгов, так как данный вывод суда был сделан в связи с требованием Мэрии об освобождении земельного участка при наличии на нем объекта незавершенного строительства.
При этом суд отмечает, что как было пояснено представителем истца, ссылаясь в настоящем деле на то, что Мэрия не отвечает на его заявления и предложения заключить договор аренды, с заявлением об обжаловании действий (бездействия) ответчика не обращался.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска исходя из его предмета и оснований.
Доводы, изложенные в жалобе по существу спора, были предметом оценки суда первой инстанции, у апелляционного суда на основании анализа представленных в материалы дела доказательств оснований для иной оценки не имеется.
Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17 ноября 2015 года по делу N А45-17485/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.Ю.КИРЕЕВА
Судьи
Е.И.ЗАХАРЧУК
И.И.ТЕРЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.02.2016 N 07АП-12546/2015 ПО ДЕЛУ N А45-17485/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 февраля 2016 г. по делу N А45-17485/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 29 февраля 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Киреевой,
судей Е.И. Захарчука, И.И. Терехиной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.А. Романовой,
при участии:
от истца: Клемешов О.В., по доверенности от 04.02.2016, паспорт,
от ответчика: не явился (извещен),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Навигатор" (07АП-12546/2015) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17 ноября 2015 года по делу N А45-17485/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Навигатор"
к мэрии города Новосибирска
о понуждении заключить договор аренды земельного участка площадью 1865 кв. м, кадастровый номер 54:35:014160:0088, местоположение: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Бориса Богаткова, для завершения строительства оздоровительного комплекса
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Навигатор" (далее - ООО "Навигатор", истец) обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска (далее - Мэрия, ответчик) о понуждении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:014160:0088, площадью 1865 кв. м, местоположение: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Бориса Богаткова для завершения строительства оздоровительного комплекса в редакции проекта договора аренды, предложенной ООО "Навигатор".
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 17.11.2015 (резолютивная часть объявлена 11.11.2015) в иске отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Навигатор" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17 ноября 2015 года по делу N А45-17485/2015 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы общество ссылается на то, что после прекращения договора аренды, истец продолжал пользоваться земельным участком, предоставленным ему по указанному договору. Судом при рассмотрении дела N А45-17247/2014 установлено, что ООО "НАВИГАТОР" в целях упорядочения арендных правоотношений в течение 2013-2014 годов неоднократно (письма от 10.10.2013 г., от 18.07.2014 г., от 29.07.2014 г., от 20.11.2014 г.) обращалось в мэрию г. Новосибирска с предложением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок. Ни на одно из этих обращений ответов мэрией г. Новосибирска не дано. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Кроме того, для продолжения строительства оздоровительного комплекса ООО "НАВИГАТОР" необходимо получить продление срока разрешения на строительство. Однако в числе необходимых для этого документов необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок (подпункт 1 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Поэтому заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства оздоровительного комплекса является обязательным.
Уже после вынесения Арбитражным судом Новосибирской области решения по делу N А45-17247/2014 ООО "НАВИГАТОР" дважды направляло в адрес мэрии г. Новосибирска заявления о заключении договора аренды земельного участка площадью 1865 кв. м, кадастровый номер 54:35:014160:0088, местоположение: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Бориса Богаткова, в целях завершения строительства оздоровительного комплекса (письма исх. N 287 от 25.03.2015 г., исх. N 302 от 13.07.2015 г.) вместе с текстом предлагаемого договора. Указанные заявления также оставлены мэрией г. Новосибирска без ответа. Основанием для заключения договора является пп. 10 п. 2 ст. 39.6, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
По мнению апеллянта, в данном случае, имеет место злоупотребление правом со стороны ответчика, которое заключается в том, что мэрия г. Новосибирска воспользовалась своим преимущественным правовым положением (наличием властных полномочий) по отношению к ООО "НАВИГАТОР", и в одностороннем порядке отказывается предоставить ООО "НАВИГАТОР" на правах аренды земельный участок для завершения строительства объекта.
Определением суда апелляционной инстанции от 17 декабря 2015 года апелляционная жалоба была принята к производству. Дело к судебному разбирательству в судебном заседании апелляционной инстанции было назначено на 26 января 2016 года в 11 час. 30 мин. в помещении суда.
Определением от 26.01.2016 судебное заседание откладывалось на 25.02.2016 для представления истцом нормативно и документально обоснованного отзыва по каждому доводу апелляционной жалобы.
От Мэрии в порядке статьи 262 АПК РФ поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции своих представителей не направил.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156 (частей 1, 3), 266 (части 1) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя Мэрии.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, а также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела заявления от 01.12.2015 в Мэрию о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.
Вопрос о приобщении рассмотрен судом в судебном заседании в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в приобщении данного документа отказано в связи с отсутствием правовых оснований для его приобщения, так как указанный документ датирован после принятия обжалуемого судебного акта, не оценивался и не мог быть оценен судом первой инстанции.
Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 18.10.2006 между мэрий города Новосибирска (арендодатель) и ООО "ЭВЬЕН" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 58523т, по условиям которого арендатору передан земельный участок площадью 1 865 кв. м, кадастровый номер 54:35:014160:0088, местоположение: г. Новосибирск, Дзержинский район, ул. Бориса Богаткова для строительства оздоровительного комплекса (п. 1.1, 1.2, 1.3 договора).
В соответствии с п. 1.4. договора срок действия договора с 18.10.2006 по 18.10.2009.
Пунктом 6.5 указанного договора предусмотрено, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не достигнуто соглашение о его пролонгации.
На основании договора об уступке прав и переводе долга от 20.03.2007 ООО "ЭВЬЕН" переуступило свои права и обязанности по договору N 58523т от 18.10.2006 ООО "Навигатор" (л.д. 52-54).
Дополнительным соглашением N 1 от 08.10.2009, заключенным между Мэрией г. Новосибирска и ООО "Навигатор" срок действия договора продлен до 18.10.2012 (л.д. 51).
Далее соглашение о пролонгации договора аренды земельного участка сторонами заключено не было, в связи с чем, договор аренды прекращен 18.10.2012.
На указанном земельном участке находится недвижимое имущество в виде объекта незавершенного строительства, в отношении которого зарегистрировано право собственности ООО "Навигатор", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 54 АЕ N 166853 от 18.09.2013, согласно которого степень готовности 20%, в связи с чем, ООО "Навигатор" продолжает пользоваться земельным участком без правоустанавливающих документов по окончании срока действия договора аренды земельного участка.
ООО "Навигатор" неоднократно обращалось в мэрию города Новосибирска (обращения N 214 от 18.07.2014, N 243 от 29.07.2014 (л.д. 75), N 287 от 25.03.2015 (л.д. 77), N 302 от 13.07.2015 (л.д. 78-79)) с предложением о заключении договора аренды земельного участка с приложением проекта договора аренды в редакции ООО "Навигатор".
Однако ни на одно из обращений Общества о заключении договора аренды земельного участка, мэрия города Новосибирска не ответила, договор аренды не заключила, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В обоснование искового требования истец сослался на ст. 39.6, 64 ЗК РФ, ст. 445 ГК РФ.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении искового требования принял по существу правильное решение.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с частью 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается на основаниях и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Статья 610 ГК РФ устанавливает правило, согласно которому договор аренды заключается на определенный срок.
Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (часть 3 статьи 425 ГК РФ).
Из приведенных норм следует, что одним из оснований прекращения аренды является истечение срока договора аренды.
Как усматривается из материалов дела и не опровергается сторонами, договор аренды прекращен 18.10.2012, соглашение о пролонгации договора аренды земельного участка сторонами не заключено.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определении его условий.
Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, заключение договора в обязательном порядке предусмотрено статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, из системного толкования которой следует, что с требованием о понуждении к заключению договора можно обратиться к лицу, для которого заключение договора является обязательным.
Вместе с тем заключение договора аренды земельного участка не является обязательным для ответчика, так как не относится к публичным, понятие которого дано в статье 426 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, суд первой инстанции правомерно сделал вывод об отсутствии оснований для понуждения ответчика заключить договор аренды.
Таким образом, ссылка апеллянта на статью 445 ГК РФ не обоснована. Кроме того, в настоящем деле не рассматривается преддоговорный спор.
Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
До 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Однако, как обоснованно указано судом первой инстанции, в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 Земельного кодекса РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, что соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 17540/2012.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.
Пунктом 21 статьи 1 Федерального закона N 171-ФЗ ЗК РФ дополнена главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. Поэтому при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).
Как следует из пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В силу пунктом 9 и 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ без проведения торгов предоставляются в аренду земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них, и земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В соответствии с пунктом 2 части 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Однако, как следует из материалов дела, договор аренды N 58523т от 18.10.2006 уже продлевался на трехлетний срок дополнительным соглашением от 08.10.2009 года без проведения торгов, что, по мнению апелляционного суда, свидетельствует о необоснованности требований истца на основании ст. 445 ГК РФ, ст. 39.6 ЗК РФ.
Кроме того, статья 39.6 ЗК РФ не предусматривает обязанность арендодателя по требованию лица, в данном случае ООО "Навигатор", заключить договор аренды.
Также, как следует из материалов дела, пояснений ответчика и не опровергается истцом, что решением Арбитражного суда Новосибирской области от 18.03.2015 по делу N А45-17247/2014 с истца в пользу мэрии города Новосибирска взыскана задолженность по арендной плате в сумме 4 269 285 рублей за период с 4 квартала 2012 по 4 квартал 2014 года, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 412 331 рублей 89 копеек, которые обществом не уплачены и возбуждено исполнительное производство, на основании которого мэрия города Новосибирска обратилась в службу судебных приставов с заявлением о наложении ареста на объект незавершенного строительства, в дальнейшем, в случае неуплаты задолженности по арендной плате, реализацией данного объекта на публичных торгах.
Учитывая все вышеизложенное, вывод суда первой инстанции об отсутствии бесспорных оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды, является законным и обоснованным.
Ссылка истца на то, что ответчик злоупотребляет своими правами, что было установлено при рассмотрении дела N А45-17247/2014, по мнению апелляционного суда, не влияет на законность принятого решения, учитывая выше установленные обстоятельства и факт того, что договор аренды уже продлевался на три года без торгов, так как данный вывод суда был сделан в связи с требованием Мэрии об освобождении земельного участка при наличии на нем объекта незавершенного строительства.
При этом суд отмечает, что как было пояснено представителем истца, ссылаясь в настоящем деле на то, что Мэрия не отвечает на его заявления и предложения заключить договор аренды, с заявлением об обжаловании действий (бездействия) ответчика не обращался.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска исходя из его предмета и оснований.
Доводы, изложенные в жалобе по существу спора, были предметом оценки суда первой инстанции, у апелляционного суда на основании анализа представленных в материалы дела доказательств оснований для иной оценки не имеется.
Таким образом, апелляционный суд считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у апелляционного суда отсутствуют.
С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе подлежит отнесению на ее подателя.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новосибирской области от 17 ноября 2015 года по делу N А45-17485/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.Ю.КИРЕЕВА
Судьи
Е.И.ЗАХАРЧУК
И.И.ТЕРЕХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)