Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 августа 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дюкина В.Ю.,
судей Макарова Т.В., Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.,
при участии:
от лиц, участвующих в деле, представители не явились,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "РОСТАЙЛ",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 20 апреля 2016 года
по делу N А60-5108/2016,
принятое судьей Филипповой Н.Г.,
по иску Администрации города Екатеринбурга
к обществу с ограниченной ответственностью "РОСТАЙЛ" (ОГРН 1036603990323, ИНН 6671116903)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,
Администрация города Екатеринбурга (Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО, общество) "РОСТАЙЛ" о взыскании 368 274,94 руб. долга, 28 661,38 руб. неустойки за несвоевременное внесение платежей, за период с 13.10.2015 по 31.12.2015.
Решением от 20.04.2016 иск удовлетворен.
Ответчик с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит изменить, исковые требования удовлетворить частично, считает, что он, ответчик, как новый собственник помещений, автоматически (в силу закона) не стал арендатором части земельного участка, не приобрел прав аренды части земельного участка из договора аренды земельной доли от 15.09.2000 N 3-296. Обоснование апелляционной жалобы содержит указание на то, что для определения размера задолженности за период с августа 2012 года по декабрь 2015 года (41 мес.) должны применяться ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Екатеринбурга; поскольку ответчик не является стороной договора аренды земельной доли от 15.09.2000 N 3-296, то применение договорной финансовой санкции, связанной с ненадлежащим исполнением обязательств по внесения арендной платы, по мнению ответчика, необоснованно.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом с соблюдением требований ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично путем размещения информации на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ОАО "Торговый дом "Заречный" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.09.2000 N 3-296, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: город Екатеринбург, ул. Опалихинская, 15. Общая площадь участка 10 875 кв. м. Кадастровый номер 66:41:0302032:010. Земельный участок передан для обслуживания здания общественно-торгового центра (пункт 1.1 договора).
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 14.08.2000 (приложение N 2 к договору).
Договор аренды заключен на определенный срок с 01.04.2000 по 31.03.2015 (пункт 9.1 договора).
Договор прошел процедуру государственной регистрации в ЕГРП (регистрационная запись от 09.11.2000 N 66-01/01-195/2000-41).
23.09.2003 ОАО "Торговый дом "Заречный" прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к ООО "Торговая группа "Олипс".
В связи с государственной регистрацией права собственности на часть здания (лит. ББ1) общей площадью 156,2 кв. м (регистрационная запись от 24.08.2011 N 66-66-01/456/2011-658), находящегося на указанном земельном участке, в договор аренды земельного участка в качестве соарендатора вступило ООО "РОСТАЙЛ".
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Так, суд первой инстанции руководствовался положениями, предусмотренными п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент приобретения ответчиком права собственности на объект недвижимости), согласно которому при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также предусмотрено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. К покупателю объекта недвижимости переходят права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, заключенному с прежним собственником, и этот договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником объекта недвижимости.
С учетом вышеизложенного правомерен вывод суда первой инстанции о том, что с момента приобретения объекта недвижимости к ответчику перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 3-296 от 15.09.2000 соразмерно занимаемой площади.
Соответствующие доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что надлежащего оформления договорных отношений с новым собственником помещений между сторонами не оформлялось; ответчик не является стороной договора аренды от 15.09.2000 N 3-296, применение договорной финансовой санкции, связанной с ненадлежащим исполнением обязательств по внесения арендной платы необоснованно, судом апелляционной инстанции отклоняются в силу вышеизложенного.
Перемена лиц в обязательстве в данном случае произошла в силу закона и покупатель объекта недвижимости (ответчик) стал стороной договора аренды земельного участка от 15.09.2000 N 3-296, несмотря на то, что непосредственно с последним указанный договор не оформлен.
Пунктом 6.2 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пеня в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки.
Установление судом факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению в срок, установленные договором, арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца (ст. 309, 310, 333, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Оснований для исчисления арендной платы в ином размере, чем взыскано судом первой инстанции, не имеется, в связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы подлежит отклонению.
Доводы ответчика о том, что при расчете арендной платы необходимо исходить из кадастровой стоимости, утвержденной Приказом МУГИСО от 15.01.2013 N 32 в размере 76 627 207 руб. (за период с августа 2012 года по декабрь 2015 года), рассмотрены апелляционным судом и отклонены. Анализ положений постановления N 695-ПП и приказа N 32 позволяет сделать вывод, что уполномоченный орган, утверждая новую кадастровую стоимость, установил, что она применяется с более поздней даты, чем данный акт вступил в силу, ввиду чего оснований для применения его до указанной даты (до 01.01.2014) не имеется.
Суд первой инстанции, исходя из характера требований истца и возражений ответчика, верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), дал им надлежащую правовую оценку, верно распределено бремя доказывания юридически значимых обстоятельств.
Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.
Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемое решение отмене либо изменению не подлежит, государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного и руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.04.2016 по делу N А60-5108/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.08.2016 N 17АП-8123/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А60-5108/2016
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2016 г. N 17АП-8123/2016-ГК
Дело N А60-5108/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 августа 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дюкина В.Ю.,
судей Макарова Т.В., Семенова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.,
при участии:
от лиц, участвующих в деле, представители не явились,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "РОСТАЙЛ",
на решение Арбитражного суда Свердловской области
от 20 апреля 2016 года
по делу N А60-5108/2016,
принятое судьей Филипповой Н.Г.,
по иску Администрации города Екатеринбурга
к обществу с ограниченной ответственностью "РОСТАЙЛ" (ОГРН 1036603990323, ИНН 6671116903)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО, общество) "РОСТАЙЛ" о взыскании 368 274,94 руб. долга, 28 661,38 руб. неустойки за несвоевременное внесение платежей, за период с 13.10.2015 по 31.12.2015.
Решением от 20.04.2016 иск удовлетворен.
Ответчик с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит изменить, исковые требования удовлетворить частично, считает, что он, ответчик, как новый собственник помещений, автоматически (в силу закона) не стал арендатором части земельного участка, не приобрел прав аренды части земельного участка из договора аренды земельной доли от 15.09.2000 N 3-296. Обоснование апелляционной жалобы содержит указание на то, что для определения размера задолженности за период с августа 2012 года по декабрь 2015 года (41 мес.) должны применяться ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности г. Екатеринбурга; поскольку ответчик не является стороной договора аренды земельной доли от 15.09.2000 N 3-296, то применение договорной финансовой санкции, связанной с ненадлежащим исполнением обязательств по внесения арендной платы, по мнению ответчика, необоснованно.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом с соблюдением требований ст. 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также публично путем размещения информации на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ОАО "Торговый дом "Заречный" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.09.2000 N 3-296, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: город Екатеринбург, ул. Опалихинская, 15. Общая площадь участка 10 875 кв. м. Кадастровый номер 66:41:0302032:010. Земельный участок передан для обслуживания здания общественно-торгового центра (пункт 1.1 договора).
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 14.08.2000 (приложение N 2 к договору).
Договор аренды заключен на определенный срок с 01.04.2000 по 31.03.2015 (пункт 9.1 договора).
Договор прошел процедуру государственной регистрации в ЕГРП (регистрационная запись от 09.11.2000 N 66-01/01-195/2000-41).
23.09.2003 ОАО "Торговый дом "Заречный" прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к ООО "Торговая группа "Олипс".
В связи с государственной регистрацией права собственности на часть здания (лит. ББ1) общей площадью 156,2 кв. м (регистрационная запись от 24.08.2011 N 66-66-01/456/2011-658), находящегося на указанном земельном участке, в договор аренды земельного участка в качестве соарендатора вступило ООО "РОСТАЙЛ".
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, судом первой инстанции верно определены обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Так, суд первой инстанции руководствовался положениями, предусмотренными п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент приобретения ответчиком права собственности на объект недвижимости), согласно которому при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" также предусмотрено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона. К покупателю объекта недвижимости переходят права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды, заключенному с прежним собственником, и этот договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником объекта недвижимости.
С учетом вышеизложенного правомерен вывод суда первой инстанции о том, что с момента приобретения объекта недвижимости к ответчику перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 3-296 от 15.09.2000 соразмерно занимаемой площади.
Соответствующие доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что надлежащего оформления договорных отношений с новым собственником помещений между сторонами не оформлялось; ответчик не является стороной договора аренды от 15.09.2000 N 3-296, применение договорной финансовой санкции, связанной с ненадлежащим исполнением обязательств по внесения арендной платы необоснованно, судом апелляционной инстанции отклоняются в силу вышеизложенного.
Перемена лиц в обязательстве в данном случае произошла в силу закона и покупатель объекта недвижимости (ответчик) стал стороной договора аренды земельного участка от 15.09.2000 N 3-296, несмотря на то, что непосредственно с последним указанный договор не оформлен.
Пунктом 6.2 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пеня в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки.
Установление судом факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению в срок, установленные договором, арендной платы, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истца (ст. 309, 310, 333, 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Оснований для исчисления арендной платы в ином размере, чем взыскано судом первой инстанции, не имеется, в связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы подлежит отклонению.
Доводы ответчика о том, что при расчете арендной платы необходимо исходить из кадастровой стоимости, утвержденной Приказом МУГИСО от 15.01.2013 N 32 в размере 76 627 207 руб. (за период с августа 2012 года по декабрь 2015 года), рассмотрены апелляционным судом и отклонены. Анализ положений постановления N 695-ПП и приказа N 32 позволяет сделать вывод, что уполномоченный орган, утверждая новую кадастровую стоимость, установил, что она применяется с более поздней даты, чем данный акт вступил в силу, ввиду чего оснований для применения его до указанной даты (до 01.01.2014) не имеется.
Суд первой инстанции, исходя из характера требований истца и возражений ответчика, верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), дал им надлежащую правовую оценку, верно распределено бремя доказывания юридически значимых обстоятельств.
Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения.
Нарушения или неправильное применение норм процессуального права, следствием которых согласно положениям ч. 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла бы явиться отмена решения арбитражного суда первой инстанции, отсутствуют.
Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права, которые в соответствии с ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могли бы повлечь отмену обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного обжалуемое решение отмене либо изменению не подлежит, государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного и руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.04.2016 по делу N А60-5108/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.Ю.ДЮКИН
В.Ю.ДЮКИН
Судьи
Т.В.МАКАРОВ
В.В.СЕМЕНОВ
Т.В.МАКАРОВ
В.В.СЕМЕНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)