Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
- от ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс": представитель Ладыгина О.Н., паспорт, доверенность от 07.10.2016;
- от администрации Милютинского района Ростовской области: представитель Ступак Е.Э., паспорт, доверенность N 203 от 15.05.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Милютинского района Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 18.07.2017 по делу N А53-10875/2017
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс"
к администрации Милютинского района Ростовской области
о признании отказа незаконным,
принятое в составе судьи Великородовой И.А.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" (далее - компания) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к администрации Милютинского района Ростовской области (далее - администрация) о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600009:12 и обязании направить истцу проект договора аренды.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.07.2017 иск удовлетворен: выраженный в письме N 167 от 06.02.2017 отказ администрации в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600009:12 площадью 438 0000 кв. м, расположенного приблизительно в 11 км западнее п. Доброполье признан незаконным. Администрация присуждена к исполнению обязанности по направлению обществу проекта договора земельного участка. С администрации в пользу общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. Обществу из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 18 000 руб.
Администрация обжаловала решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просила решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Апелляционная жалоба и дополнения к ней мотивированы тем, что спорный земельный участок не может быть передан на праве аренды истцу, поскольку не проведены торги на заключение договора аренды. случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона. Закрепленные в ст. 39.6 ЗК РФ условия отсутствуют, а именно, во-первых, изначально спорный земельный участок не предоставлялся администрацией в аренду истцу (он был предоставлен без торгов ЗАО "Мир"), право аренды данного участка было приобретено заявителем посредством участия в торгах по продаже имущества предприятия - банкрота; во-вторых, не исполняется требование подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, так как на момент заключения договора аренды без проведения торгов отсутствовали основания предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Само по себе намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Администрация также не согласна с тем, что суд усмотрел преюдициальную связь с судебным актом, вынесенным по делу N А53-1582/17, так как предметом иска по делу N А53-1582/17 было признание договора купли-продажи N МР от 12.04.2016 недействительным в части продажи нематериального права (аренда), в то время как в рамках данного дела оспаривалось решение органа местного самоуправления. Учитывая тот факт, что по результатам проведения торгов победителем признается участник, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок, то оспариваемым решением суда администрация, как исполнительно-распорядительный орган публично-правового образования, лишена возможности получить больший доход в бюджет района. Кроме того, нарушены нормы о конкуренции, поскольку остальные претенденты на спорный земельный участок были лишены возможности реализовать свое право.
Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнительных пояснений к ней.
Представитель общества в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение арбитражного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.04.2007 между администрацией (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Мир" (арендатор) заключен договор аренды N 6.
Объект аренды - земельный участок с кадастровым N 61:23:0600009:12, общей площадью 4 380 000 кв. м, расположенный приблизительно в 11 км западнее п. Доброполье, сроком на 5 лет.
10.04.2012 стороны заключили дополнительное соглашение об изменении условия договора о сроке его действия, его увеличении на 5 лет.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2013 по делу N А53-7598/2012 закрытое акционерное общество "Мир" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.
20.02.2016 на сайте Единого реестра сведений о банкротстве размещено объявление о проведении торгов, в состав конкурсной массы включены права по договору аренды N 6 от 28.04.2007.
12.04.2016 по результатам проведенного аукциона по продаже имущества между закрытым акционерным обществом "Мир" и компанией был заключен договор купли-продажи N МР, в предмет которого вошли, в том числе, право аренды земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600009:12.
Общество в суде первой инстанции ссылалось на то, что с момента передачи права аренды являлось исправным арендатором, до момента окончания срока действия договора выражало волю на сохранение арендных отношений.
26.01.2017 общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600009:12 в аренду.
Письмом администрации N 167 от 06.02.2017 в удовлетворении заявления отказано со ссылкой на отсутствие у заявителя преимущественного права на заключение договора, отсутствия согласия арендодателя на передачу земельного участка в конкурсную массу и реализации права.
Считая отказ администрации незаконным, заявитель обратился в суд с заявлением по настоящему делу.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из положений части 4 и части 5 статьи 200 АПК РФ следует, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Статьей 39.1 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:
1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
На дату обращения заявителя в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду порядок предоставления земельного участка в аренду регулировался положениями статьи 39.6 ЗК РФ в соответствии с которыми договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (редакция до 04.07.2016).
Согласно части 3 указанной статьи ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Согласно части 4 гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Как было указано выше, 28.04.2007 между администрацией (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Мир" (арендатор) заключен договор аренды N 6; дополнительным соглашением от 10.04.2012 срок его действия договора увеличен на 5 лет.
По договору купли-продажи N МР от 12.04.2016 компания приобрела у ЗАО "Мир" права аренды по договору; 6 от 28.04.2007.
Пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в действовавшей на момент подачи обществом заявления от 23.06.2016 редакции распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории поселения, относилось к компетенции органа местного самоуправления поселения при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а в их отсутствие - к компетенции органа местного самоуправления муниципального района.
Пунктом 2 статьи 11 и статьей 39.2 ЗК РФ органам местного самоуправления предоставлено право на управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, в том числе на предоставление земельных участков в аренду.
Пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ, определено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (Закон N 101-ФЗ), пунктом 4 статьи 10 которого в действовавшей на момент подачи обществом заявления от 23.06.2016 редакции устанавливалось, что юридическое лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которое осуществляет надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.
Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в действовавшей до 14.07.2016 редакции допускалось заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, без проведения торгов с арендатором, надлежащим образом использовавшим такой участок и подавшим заявление о заключении нового договора аренды до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
Подпунктом 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ указанный в подпункте 31 пункта 2 названной статьи случай отнесен к исключениям из общего правила о том, что земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов только арендатору, которому этот участок ранее был предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ). Нормами земельного законодательства возможность реализации предусмотренного подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ права не поставлена в зависимость от способа заключения первоначального договора аренды (на торгах или без их проведения).
Абзацем 2 части 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ в действовавшей до 14.07.2016 редакции установление перечня документов, которые могли подтверждать надлежащее использование земельных участков, вменялось в обязанности уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. В пункте 60 приложения к утвержденному приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 перечню документов, подтверждающих право на приобретение земельного участка в названном порядке, в действовавшей на момент подачи обществом заявления от 23.06.2016 редакции значились документы, подтверждающие использование земельного участка в соответствии с Законом N 101-ФЗ.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 39.17 ЗК РФ в действовавшей до 14.07.2016 редакции, к заявлению о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ требовалось прилагать документы, подтверждающие надлежащее использование такого земельного участка и предусмотренные перечнем, установленным в соответствии с Законом N 101-ФЗ. Несоблюдение этого требования влекло возврат этого заявления заявителю с указанием причин возврата, но не принятие решения об отказе в удовлетворении заявления.
Такой возврат не препятствовал устранению заявителем выявленных нарушений и повторной подаче заявления в пределах срока действия ранее заключенного договора аренды.
На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что отказ администрации в предоставлении земельного участка, выраженный в письме N 167 от 06.02.2017, является незаконным.
Кроме того, при рассмотрении настоящего требования судом первой инстанции было принято во внимание решение, вынесенное по делу N А53-1582/17.
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для дела могут иметь обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу.
При рассмотрении требования о взыскании задолженности по лизинговым платежам суд принимает во внимание обстоятельства, установленные ранее вынесенными судебными актами.
В рамках указанного дела рассмотрено требование администрация к ЗАО "Мир", компании, арбитражному управляющему Чижикову Роману Андреевичу о признании договора купли-продажи N МР от 12.04.2016 в части продажи права аренды по договору аренды N 6 от 28.04.2007 недействительным, о применении последствий недействительности сделки. Решением суда от 01.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судом установлено, что пункт 4.3.2 договора аренды, предусматривающий необходимость согласия арендодателя на передачу прав арендатора по договору, противоречит норме закона, в связи с чем, на основании положений статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) является ничтожным.
Принимая во внимание изложенное, судом первой инстанции сделан верный вывод о наличии оснований для признания незаконным отказа администрации, выраженного в письме N 167 от 06.02.2017, в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600009:12 площадью 438 0000 кв. м, расположенного приблизительно в 11 км западнее п. Доброполье.
В силу положения части 5 статьи 201 АПК РФ суд возложил на администрацию обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем направления проекта договора указанного земельного участка.
Ссылки администрации на отсутствие оснований к понуждению заключить договор аренды земельного участка при данных конкретных обстоятельствах дела основаны на неверном понимании и толковании норм материального права.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта в любом случае, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.07.2017 по делу N А53-10875/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.09.2017 N 15АП-13235/2017 ПО ДЕЛУ N А53-10875/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2017 г. N 15АП-13235/2017
Дело N А53-10875/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ванина В.В.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
при участии:
- от ООО "Ростовская зерновая компания "Ресурс": представитель Ладыгина О.Н., паспорт, доверенность от 07.10.2016;
- от администрации Милютинского района Ростовской области: представитель Ступак Е.Э., паспорт, доверенность N 203 от 15.05.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Милютинского района Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 18.07.2017 по делу N А53-10875/2017
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс"
к администрации Милютинского района Ростовской области
о признании отказа незаконным,
принятое в составе судьи Великородовой И.А.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Ростовская зерновая компания "Ресурс" (далее - компания) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к администрации Милютинского района Ростовской области (далее - администрация) о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600009:12 и обязании направить истцу проект договора аренды.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.07.2017 иск удовлетворен: выраженный в письме N 167 от 06.02.2017 отказ администрации в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600009:12 площадью 438 0000 кв. м, расположенного приблизительно в 11 км западнее п. Доброполье признан незаконным. Администрация присуждена к исполнению обязанности по направлению обществу проекта договора земельного участка. С администрации в пользу общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. Обществу из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 18 000 руб.
Администрация обжаловала решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просила решение отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований. Апелляционная жалоба и дополнения к ней мотивированы тем, что спорный земельный участок не может быть передан на праве аренды истцу, поскольку не проведены торги на заключение договора аренды. случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона. Закрепленные в ст. 39.6 ЗК РФ условия отсутствуют, а именно, во-первых, изначально спорный земельный участок не предоставлялся администрацией в аренду истцу (он был предоставлен без торгов ЗАО "Мир"), право аренды данного участка было приобретено заявителем посредством участия в торгах по продаже имущества предприятия - банкрота; во-вторых, не исполняется требование подп. 4 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, так как на момент заключения договора аренды без проведения торгов отсутствовали основания предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ. Само по себе намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Администрация также не согласна с тем, что суд усмотрел преюдициальную связь с судебным актом, вынесенным по делу N А53-1582/17, так как предметом иска по делу N А53-1582/17 было признание договора купли-продажи N МР от 12.04.2016 недействительным в части продажи нематериального права (аренда), в то время как в рамках данного дела оспаривалось решение органа местного самоуправления. Учитывая тот факт, что по результатам проведения торгов победителем признается участник, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок, то оспариваемым решением суда администрация, как исполнительно-распорядительный орган публично-правового образования, лишена возможности получить больший доход в бюджет района. Кроме того, нарушены нормы о конкуренции, поскольку остальные претенденты на спорный земельный участок были лишены возможности реализовать свое право.
Представитель администрации в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы и дополнительных пояснений к ней.
Представитель общества в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение арбитражного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.04.2007 между администрацией (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Мир" (арендатор) заключен договор аренды N 6.
Объект аренды - земельный участок с кадастровым N 61:23:0600009:12, общей площадью 4 380 000 кв. м, расположенный приблизительно в 11 км западнее п. Доброполье, сроком на 5 лет.
10.04.2012 стороны заключили дополнительное соглашение об изменении условия договора о сроке его действия, его увеличении на 5 лет.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.12.2013 по делу N А53-7598/2012 закрытое акционерное общество "Мир" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства.
20.02.2016 на сайте Единого реестра сведений о банкротстве размещено объявление о проведении торгов, в состав конкурсной массы включены права по договору аренды N 6 от 28.04.2007.
12.04.2016 по результатам проведенного аукциона по продаже имущества между закрытым акционерным обществом "Мир" и компанией был заключен договор купли-продажи N МР, в предмет которого вошли, в том числе, право аренды земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600009:12.
Общество в суде первой инстанции ссылалось на то, что с момента передачи права аренды являлось исправным арендатором, до момента окончания срока действия договора выражало волю на сохранение арендных отношений.
26.01.2017 общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600009:12 в аренду.
Письмом администрации N 167 от 06.02.2017 в удовлетворении заявления отказано со ссылкой на отсутствие у заявителя преимущественного права на заключение договора, отсутствия согласия арендодателя на передачу земельного участка в конкурсную массу и реализации права.
Считая отказ администрации незаконным, заявитель обратился в суд с заявлением по настоящему делу.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Из положений части 4 и части 5 статьи 200 АПК РФ следует, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Статьей 39.1 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:
1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;
2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;
3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;
4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.
На дату обращения заявителя в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду порядок предоставления земельного участка в аренду регулировался положениями статьи 39.6 ЗК РФ в соответствии с которыми договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе, в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (редакция до 04.07.2016).
Согласно части 3 указанной статьи ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Согласно части 4 гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Как было указано выше, 28.04.2007 между администрацией (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Мир" (арендатор) заключен договор аренды N 6; дополнительным соглашением от 10.04.2012 срок его действия договора увеличен на 5 лет.
По договору купли-продажи N МР от 12.04.2016 компания приобрела у ЗАО "Мир" права аренды по договору; 6 от 28.04.2007.
Пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в действовавшей на момент подачи обществом заявления от 23.06.2016 редакции распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории поселения, относилось к компетенции органа местного самоуправления поселения при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а в их отсутствие - к компетенции органа местного самоуправления муниципального района.
Пунктом 2 статьи 11 и статьей 39.2 ЗК РФ органам местного самоуправления предоставлено право на управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, в том числе на предоставление земельных участков в аренду.
Пунктом 6 статьи 27 ЗК РФ, определено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (Закон N 101-ФЗ), пунктом 4 статьи 10 которого в действовавшей на момент подачи обществом заявления от 23.06.2016 редакции устанавливалось, что юридическое лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которое осуществляет надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом.
Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ в действовавшей до 14.07.2016 редакции допускалось заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, без проведения торгов с арендатором, надлежащим образом использовавшим такой участок и подавшим заявление о заключении нового договора аренды до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.
Подпунктом 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ указанный в подпункте 31 пункта 2 названной статьи случай отнесен к исключениям из общего правила о том, что земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов только арендатору, которому этот участок ранее был предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ). Нормами земельного законодательства возможность реализации предусмотренного подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ права не поставлена в зависимость от способа заключения первоначального договора аренды (на торгах или без их проведения).
Абзацем 2 части 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ в действовавшей до 14.07.2016 редакции установление перечня документов, которые могли подтверждать надлежащее использование земельных участков, вменялось в обязанности уполномоченных федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. В пункте 60 приложения к утвержденному приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 перечню документов, подтверждающих право на приобретение земельного участка в названном порядке, в действовавшей на момент подачи обществом заявления от 23.06.2016 редакции значились документы, подтверждающие использование земельного участка в соответствии с Законом N 101-ФЗ.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 39.17 ЗК РФ в действовавшей до 14.07.2016 редакции, к заявлению о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ требовалось прилагать документы, подтверждающие надлежащее использование такого земельного участка и предусмотренные перечнем, установленным в соответствии с Законом N 101-ФЗ. Несоблюдение этого требования влекло возврат этого заявления заявителю с указанием причин возврата, но не принятие решения об отказе в удовлетворении заявления.
Такой возврат не препятствовал устранению заявителем выявленных нарушений и повторной подаче заявления в пределах срока действия ранее заключенного договора аренды.
На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что отказ администрации в предоставлении земельного участка, выраженный в письме N 167 от 06.02.2017, является незаконным.
Кроме того, при рассмотрении настоящего требования судом первой инстанции было принято во внимание решение, вынесенное по делу N А53-1582/17.
В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для дела могут иметь обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу.
При рассмотрении требования о взыскании задолженности по лизинговым платежам суд принимает во внимание обстоятельства, установленные ранее вынесенными судебными актами.
В рамках указанного дела рассмотрено требование администрация к ЗАО "Мир", компании, арбитражному управляющему Чижикову Роману Андреевичу о признании договора купли-продажи N МР от 12.04.2016 в части продажи права аренды по договору аренды N 6 от 28.04.2007 недействительным, о применении последствий недействительности сделки. Решением суда от 01.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судом установлено, что пункт 4.3.2 договора аренды, предусматривающий необходимость согласия арендодателя на передачу прав арендатора по договору, противоречит норме закона, в связи с чем, на основании положений статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) является ничтожным.
Принимая во внимание изложенное, судом первой инстанции сделан верный вывод о наличии оснований для признания незаконным отказа администрации, выраженного в письме N 167 от 06.02.2017, в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600009:12 площадью 438 0000 кв. м, расположенного приблизительно в 11 км западнее п. Доброполье.
В силу положения части 5 статьи 201 АПК РФ суд возложил на администрацию обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем направления проекта договора указанного земельного участка.
Ссылки администрации на отсутствие оснований к понуждению заключить договор аренды земельного участка при данных конкретных обстоятельствах дела основаны на неверном понимании и толковании норм материального права.
Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для отмены принятого судебного акта в любом случае, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.07.2017 по делу N А53-10875/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу настоящего постановления.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
В.В.ВАНИН
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)