Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Абрамовой П.А.,
при участии:
от истца: Самохвалов С.С. по доверенности от 16.03.2015,
от ответчика: Панина Н.В. по доверенности от 02.08.2016 N 52-18189/16-43.17,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 19.07.2016 по делу N А32-8981/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью Производственно-техническая фирма "Пищепромпроект"
к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края
об обязании заключить дополнительное соглашение,
принятое в составе судьи Мигулиной Д.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Производственно-техническая фирма "Пищепромпроект" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), в котором просило обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ООО ПТФ "Пищепромпроект" дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений к договору аренды земельного участка от 03.02.2012 N 0000003684 (3300005456), с кадастровым номером 23:33:0101005:40, площадью 10230 м2, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Бжид, бухта Инал, на следующих условиях:
1. Первый абзац пункта 2.1.1 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03.02.2012 N 0000003684 (3300005456) изложить в следующей редакции: "2.1.1. Рыночная стоимость земельного участка с 01.12.2014 года составляет 28 029 075 (двадцать восемь миллионов двадцать девять тысяч семьдесят пять) рублей".
2. Пункт 2.1.2. договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03.02.2012 N 0000003684 (3300005456) изложить в следующей редакции: "2.1.2. Сумма ежегодной арендной платы с 01.12.2015 года за Участок составляет 28 029 075*1,5% = 420 436,12 (четыреста двадцать тысяч четыреста тридцать шесть рублей 12 копеек)".
Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу ООО ПТФ "Пищепромпроект" расходы по оплате судебной экспертизы проведенной в рамках дела N А32-8981/2015 и расходы по оплате государственной пошлины (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования мотивированы тем, что размер арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, что оформляется приложением к договору аренды и подписывается сторонами. Установив на основании отчета независимого оценщика от 30.01.2015 N 21 факт изменения рыночной стоимости земельного участка, руководствуясь пунктом 2.3 договора аренды, общество подготовило и направило департаменту проект дополнительного соглашения о внесении в договор аренды изменений, касающихся размера арендной платы. Неполучение извещения от департамента, о результатах рассмотрения дополнительного соглашения, послужило основанием для обращения в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Суд обязал департамент в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес общества дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений к договору аренды земельного участка от 03.02.2012 N 0000003684 (3300005456), с кадастровым номером 23:33:0101005:40, площадью 10230 м2, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Бжид, бухта Инал, на следующих условиях:
1. Первый абзац пункта 2.1.1 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03.02.2012 N 0000003684 (3300005456) изложить в следующей редакции: "2.1.1. Рыночная стоимость земельного участка с 01.12.2014 года составляет 28 029 075 (двадцать восемь миллионов двадцать девять тысяч семьдесят пять) рублей.
2. Пункт 2.1.2. договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03.02.2012 N 0000003684 (3300005456) изложить в следующей редакции: "2.1.2. Сумма ежегодной арендной платы с 01.12.2015 года за Участок составляет 28029075*1,5% = 420 436,12 четыреста двадцать тысяч четыреста тридцать шесть рублей 12 копеек.
Суд также взыскал с департамента в пользу общества расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40000 руб. и по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.
Суд установил, что истец является арендатором земельного участка, расположенного в Туапсинском районе Краснодарского края (с. Бжид, бухта Инал) по договору, заключенному на 49 лет. В соответствии с условиями указанного договора, реализуя право на одностороннее изменение размера арендной платы, ответчик произвел оценку рыночной стоимости арендуемого участка и исходя из результата оценки (61 200 000 руб.) производит начисление истцу арендной платы. Истец, не согласившись с такой оценкой, произвел собственную оценку (22 496 000 руб.), в связи с чем просит внести изменения в договор. В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции проведена судебная экспертиза, согласно которой представленный департаментом отчет не соответствует требованиям законодательства об оценке, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101005:40 площадью 10 230 кв. м, по состоянию на 01.12.2014 составляет 28 029 075 руб. Суд внесены испрашиваемые истцом изменения в договор аренды с учетом результатов судебной экспертизы.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что заключение эксперта от 24.03.2016 не должно быть принято судом в качестве надлежащего доказательства. Суд первой инстанции не учел, что изменение арендной платы и проведение рыночной оценки в целях определения размера арендной платы за земли государственной собственности предоставлено только арендодателю. Ответчик отмечает, что стороны, заключая договор, согласились с порядком расчета арендной платы, исходя из рыночной стоимости земельного участка.
В отзыве на апелляционную жалобу истец указал, что согласно заключению эксперта от 24.03.2016 рыночная стоимость земельного участка составила 28 029 075 руб., данное заключение соответствует требованиям законодательства и обоснованно принято судом в качестве надлежащего доказательства.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал свою правовую позицию, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
В судебном заседании представитель истца просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
06.10.2016 в судебном заседании был объявлен перерыв до 18 час. 00 мин. этого же дня, после чего судебное заседание было продолжено в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования Туапсинского района Краснодарского края и обществом заключен договор аренды земельного участка от 03.02.2012 N 3300005456, с кадастровым номером 23:33:0101005:40, площадью 10230 м2, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Бжид, бухта Инал, для строительства и эксплуатации базы отдыха. В связи с регистрацией прав на земельный участок за субъектом Российской Федерации Краснодарским краем 19.02.2013 стороны исходили из того, что произошла смена арендодателя, арендодателем является департамент. Договор учитывается под номером N 0000003684.
В соответствии с пунктом 2.3 договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к Договору аренды и подписываются сторонами.
Договор действует до 03.02.2061 (пункт 6.2 договора).
В соответствии с п. 2 договора расчет размера арендной платы выполнен исходя из ставки арендной платы в 1,5% от рыночной стоимости земельного участка 17 220 000 и составляет 258 300 рублей. Расчет размера арендной платы произведен в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края".
05.07.2012 году в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирована аренда на срок с 03.02.2012 по 03.02.2061 в пользу истца.
13.02.2015 общество обратилось в департамент для заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимостью земельного участка в размере 22 496 000 руб., представило отчет N 21 от 30.01.2015 об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30.01.2015.
Поскольку во внесудебном порядке спор не был урегулирован, департамент отказал в пересмотре арендной платы, общество обратилось с настоящими требованиями в суд.
В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора по общему правилу осуществляется по соглашению сторон. Вместе с тем, в ряде случаев допускается изменение договора по решению суда.
В случае изменения договора в судебном порядке обязательства сторон считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Суд первой инстанции, разрешая спор, не учел невозможность изменения ничтожного договора, не принял во внимание, что земельный участок в границе зоны округа санитарной охраны курорта был предоставлен в аренду обществу неуправомоченным лицом.
Как видно из постановления администрации МО Туапсинский район от 03.02.2012 N 239 о предоставлении обществу спорного земельного участка, из договора аренды, из кадастрового паспорта земельного участка, данный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий краевого курорта.
Действительность договора определяется на момент его заключения, на основании анализа норм материального права в редакции, действовавшей в соответствующий период.
В силу ст. 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и кодексом.
По правилам ст. 608 Гражданского кодекса РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В ст. 18 Земельного кодекса РФ закреплено, что в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.
В ст. 31, 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" закреплено, что лечебно-оздоровительные местности и курорты могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности или курорта.
Согласно п. 6 ст. 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъектов Российской Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Первоначально статус курорта ряд местностей Туапсинского района получили с принятием Постановления Совета Министров РСФСР от 04.08.1972 N 83 "О некоторых вопросах землепользования", которым был утвержден перечень курортных местностей Краснодарского края, куда вошли курорты Шепси, Гизель-Дере, Небуг, Новомихайловский, Джубга.
Постановлением Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 N 406 "Об установлении границ и режима курортов округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси) в Краснодарского крае" (далее - постановление N 406) утверждены границы и режим санитарной охраны курортов Туапсинского района.
Границы курорта Туапсинского района установлены и описаны в Приложении к Постановлению Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 N 406.
К категории особо охраняемых природных территорий относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты (п. 1 ст. 2 Федеральный закон Российской Федерации от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон об особо охраняемых природных территориях). Согласно п. 7 ст. 2 Закона об особо охраняемых природных территориях территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения. Согласно п. 4 ст. 31 Закона об особо охраняемых природных территориях отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах.
В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 23 февраля 1995 года N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" признание территории лечебно-оздоровительной местностью или курортом осуществляется в зависимости от ее значения Правительством Российской Федерации, соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления на основании специальных курортологических, гидрогеологических и других исследований.
Согласно пункту 2 приведенной статьи территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом регионального значения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с соответствующими федеральными органами исполнительной власти.
Пунктом 2 статьи 4 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 N 41-КЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края" и Постановлением главы администрации Краснодарского края от 06.12.2006 N 1098 "О курортах краевого значения" курортам Туапсинского района, городов Ейска, Горячего Ключа в границах утвержденных округов санитарной охраны придан статус курортов краевого значения, находящихся в ведении органов государственной власти Краснодарского края.
Таким образом, указанным нормативным актом в соответствии с действующим законодательством подтвержден статус курорта Туапсинского района в ранее установленных границах, установлен региональный уровень данного курорта и предписано уточнить ранее установленные границы.
Согласно ст. 6 указанного закона, к полномочиям высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края в сфере природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов краевого и местного значения относится решение вопросов землепользования на лечебно-оздоровительных местностях и курортах краевого значения.
Факт нахождения спорного земельного участка в границах краевого курорта сторонами не оспаривается и прямо отражен в договоре и кадастровом паспорте участка.
Государственная регистрация права собственности Краснодарского края на спорный земельный участок в 2013 году не имеет правового значения, поскольку в данном случае право является ранее возникшим (ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), возникло в силу прямого указания закона ранее и вне зависимости от государственной регистрации.
Указанное в полной мере усматривается из отраженных в свидетельстве о государственной регистрации права от 19.02.2013 оснований возникновения права, поскольку в качестве таковых названы вышеприведенные федеральные и краевые законы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, администрация Туапсинского района не являлась ни собственником спорного участка, ни лицом, правомочным осуществлять распоряжение им по иным основаниям.
При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что компетентным органом Краснодарского края (департаментом) принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду.
Поскольку администрация муниципального образования Туапсинский район Краснодарского края не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду, постольку договор аренды земельного участка от 03.02.2012 N 0000003684 (3300005456) является недействительным.
Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды, закрепляла, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Соответственно договор аренды земельного участка от 03.02.2012 N 0000003684 (3300005456), с кадастровым номером 23:33:0101005:40, площадью 10230 м2, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Бжид, бухта Инал, ничтожен.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
В недействительный (ничтожный) договор изменения внесены быть не могут.
Указанное является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске.
Кроме того, апелляционный суд дополнительно отмечает, что в соответствии с приведенными выше положениями пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора в судебном порядке обязательства сторон считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.
По смыслу приведенной нормы права возможность внесения изменений в договор в ретроспективе, то есть на прошедший период, не допускается.
Следовательно, исковые требования в редакции, предложенной обществом, в любом случае не могли быть удовлетворены.
Таким образом, исковые требования общества не подлежали удовлетворению, а решение суда первой инстанции принято при неверном применении норм материального права, что является согласно статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к его отмене.
По делу надлежит принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на общество (остаются на обществе).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2016 по делу N А32-8981/2015 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью Производственно-техническая фирма "Пищепромпроект" отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.10.2016 N 15АП-14743/2016 ПО ДЕЛУ N А32-8981/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2016 г. N 15АП-14743/2016
Дело N А32-8981/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Абрамовой П.А.,
при участии:
от истца: Самохвалов С.С. по доверенности от 16.03.2015,
от ответчика: Панина Н.В. по доверенности от 02.08.2016 N 52-18189/16-43.17,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 19.07.2016 по делу N А32-8981/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью Производственно-техническая фирма "Пищепромпроект"
к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края
об обязании заключить дополнительное соглашение,
принятое в составе судьи Мигулиной Д.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью Производственно-техническая фирма "Пищепромпроект" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), в котором просило обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу заключить с ООО ПТФ "Пищепромпроект" дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений к договору аренды земельного участка от 03.02.2012 N 0000003684 (3300005456), с кадастровым номером 23:33:0101005:40, площадью 10230 м2, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Бжид, бухта Инал, на следующих условиях:
1. Первый абзац пункта 2.1.1 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03.02.2012 N 0000003684 (3300005456) изложить в следующей редакции: "2.1.1. Рыночная стоимость земельного участка с 01.12.2014 года составляет 28 029 075 (двадцать восемь миллионов двадцать девять тысяч семьдесят пять) рублей".
2. Пункт 2.1.2. договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03.02.2012 N 0000003684 (3300005456) изложить в следующей редакции: "2.1.2. Сумма ежегодной арендной платы с 01.12.2015 года за Участок составляет 28 029 075*1,5% = 420 436,12 (четыреста двадцать тысяч четыреста тридцать шесть рублей 12 копеек)".
Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу ООО ПТФ "Пищепромпроект" расходы по оплате судебной экспертизы проведенной в рамках дела N А32-8981/2015 и расходы по оплате государственной пошлины (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исковые требования мотивированы тем, что размер арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, что оформляется приложением к договору аренды и подписывается сторонами. Установив на основании отчета независимого оценщика от 30.01.2015 N 21 факт изменения рыночной стоимости земельного участка, руководствуясь пунктом 2.3 договора аренды, общество подготовило и направило департаменту проект дополнительного соглашения о внесении в договор аренды изменений, касающихся размера арендной платы. Неполучение извещения от департамента, о результатах рассмотрения дополнительного соглашения, послужило основанием для обращения в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Суд обязал департамент в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу направить в адрес общества дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений к договору аренды земельного участка от 03.02.2012 N 0000003684 (3300005456), с кадастровым номером 23:33:0101005:40, площадью 10230 м2, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Бжид, бухта Инал, на следующих условиях:
1. Первый абзац пункта 2.1.1 договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03.02.2012 N 0000003684 (3300005456) изложить в следующей редакции: "2.1.1. Рыночная стоимость земельного участка с 01.12.2014 года составляет 28 029 075 (двадцать восемь миллионов двадцать девять тысяч семьдесят пять) рублей.
2. Пункт 2.1.2. договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 03.02.2012 N 0000003684 (3300005456) изложить в следующей редакции: "2.1.2. Сумма ежегодной арендной платы с 01.12.2015 года за Участок составляет 28029075*1,5% = 420 436,12 четыреста двадцать тысяч четыреста тридцать шесть рублей 12 копеек.
Суд также взыскал с департамента в пользу общества расходы по оплате судебной экспертизы в размере 40000 руб. и по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.
Суд установил, что истец является арендатором земельного участка, расположенного в Туапсинском районе Краснодарского края (с. Бжид, бухта Инал) по договору, заключенному на 49 лет. В соответствии с условиями указанного договора, реализуя право на одностороннее изменение размера арендной платы, ответчик произвел оценку рыночной стоимости арендуемого участка и исходя из результата оценки (61 200 000 руб.) производит начисление истцу арендной платы. Истец, не согласившись с такой оценкой, произвел собственную оценку (22 496 000 руб.), в связи с чем просит внести изменения в договор. В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции проведена судебная экспертиза, согласно которой представленный департаментом отчет не соответствует требованиям законодательства об оценке, а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101005:40 площадью 10 230 кв. м, по состоянию на 01.12.2014 составляет 28 029 075 руб. Суд внесены испрашиваемые истцом изменения в договор аренды с учетом результатов судебной экспертизы.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что заключение эксперта от 24.03.2016 не должно быть принято судом в качестве надлежащего доказательства. Суд первой инстанции не учел, что изменение арендной платы и проведение рыночной оценки в целях определения размера арендной платы за земли государственной собственности предоставлено только арендодателю. Ответчик отмечает, что стороны, заключая договор, согласились с порядком расчета арендной платы, исходя из рыночной стоимости земельного участка.
В отзыве на апелляционную жалобу истец указал, что согласно заключению эксперта от 24.03.2016 рыночная стоимость земельного участка составила 28 029 075 руб., данное заключение соответствует требованиям законодательства и обоснованно принято судом в качестве надлежащего доказательства.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал свою правовую позицию, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
В судебном заседании представитель истца просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
06.10.2016 в судебном заседании был объявлен перерыв до 18 час. 00 мин. этого же дня, после чего судебное заседание было продолжено в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования Туапсинского района Краснодарского края и обществом заключен договор аренды земельного участка от 03.02.2012 N 3300005456, с кадастровым номером 23:33:0101005:40, площадью 10230 м2, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Бжид, бухта Инал, для строительства и эксплуатации базы отдыха. В связи с регистрацией прав на земельный участок за субъектом Российской Федерации Краснодарским краем 19.02.2013 стороны исходили из того, что произошла смена арендодателя, арендодателем является департамент. Договор учитывается под номером N 0000003684.
В соответствии с пунктом 2.3 договора размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания договора, в дальнейшем может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и соответствующих муниципальных образований. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением к Договору аренды и подписываются сторонами.
Договор действует до 03.02.2061 (пункт 6.2 договора).
В соответствии с п. 2 договора расчет размера арендной платы выполнен исходя из ставки арендной платы в 1,5% от рыночной стоимости земельного участка 17 220 000 и составляет 258 300 рублей. Расчет размера арендной платы произведен в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края".
05.07.2012 году в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирована аренда на срок с 03.02.2012 по 03.02.2061 в пользу истца.
13.02.2015 общество обратилось в департамент для заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимостью земельного участка в размере 22 496 000 руб., представило отчет N 21 от 30.01.2015 об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30.01.2015.
Поскольку во внесудебном порядке спор не был урегулирован, департамент отказал в пересмотре арендной платы, общество обратилось с настоящими требованиями в суд.
В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора по общему правилу осуществляется по соглашению сторон. Вместе с тем, в ряде случаев допускается изменение договора по решению суда.
В случае изменения договора в судебном порядке обязательства сторон считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Суд первой инстанции, разрешая спор, не учел невозможность изменения ничтожного договора, не принял во внимание, что земельный участок в границе зоны округа санитарной охраны курорта был предоставлен в аренду обществу неуправомоченным лицом.
Как видно из постановления администрации МО Туапсинский район от 03.02.2012 N 239 о предоставлении обществу спорного земельного участка, из договора аренды, из кадастрового паспорта земельного участка, данный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий краевого курорта.
Действительность договора определяется на момент его заключения, на основании анализа норм материального права в редакции, действовавшей в соответствующий период.
В силу ст. 22 Земельного кодекса РФ, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и кодексом.
По правилам ст. 608 Гражданского кодекса РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
В ст. 18 Земельного кодекса РФ закреплено, что в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. Земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.
В ст. 31, 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" закреплено, что лечебно-оздоровительные местности и курорты могут иметь федеральное, региональное или местное значение. Внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей лечебно-оздоровительной местности или курорта.
Согласно п. 6 ст. 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", особо охраняемые природные территории регионального значения являются собственностью субъектов Российской Федерации и находятся в ведении органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Первоначально статус курорта ряд местностей Туапсинского района получили с принятием Постановления Совета Министров РСФСР от 04.08.1972 N 83 "О некоторых вопросах землепользования", которым был утвержден перечень курортных местностей Краснодарского края, куда вошли курорты Шепси, Гизель-Дере, Небуг, Новомихайловский, Джубга.
Постановлением Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 N 406 "Об установлении границ и режима курортов округа санитарной охраны курортов Туапсинского района (Джубга, Ново-Михайловка, Небуг, Гизель-Дере, Шепси) в Краснодарского крае" (далее - постановление N 406) утверждены границы и режим санитарной охраны курортов Туапсинского района.
Границы курорта Туапсинского района установлены и описаны в Приложении к Постановлению Совета Министров РСФСР от 27.09.1988 N 406.
К категории особо охраняемых природных территорий относятся лечебно-оздоровительные местности и курорты (п. 1 ст. 2 Федеральный закон Российской Федерации от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон об особо охраняемых природных территориях). Согласно п. 7 ст. 2 Закона об особо охраняемых природных территориях территории государственных заказников, памятников природы, дендрологических парков и ботанических садов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов могут быть отнесены либо к особо охраняемым природным территориям федерального значения, либо к особо охраняемым природным территориям регионального значения. Согласно п. 4 ст. 31 Закона об особо охраняемых природных территориях отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, устанавливаемом Федеральным законом о природных лечебных ресурсах.
В соответствии с п. 1 ст. 3 Федерального закона от 23 февраля 1995 года N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" признание территории лечебно-оздоровительной местностью или курортом осуществляется в зависимости от ее значения Правительством Российской Федерации, соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления на основании специальных курортологических, гидрогеологических и других исследований.
Согласно пункту 2 приведенной статьи территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом регионального значения органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с соответствующими федеральными органами исполнительной власти.
Пунктом 2 статьи 4 Закона Краснодарского края от 07.08.1996 N 41-КЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах Краснодарского края" и Постановлением главы администрации Краснодарского края от 06.12.2006 N 1098 "О курортах краевого значения" курортам Туапсинского района, городов Ейска, Горячего Ключа в границах утвержденных округов санитарной охраны придан статус курортов краевого значения, находящихся в ведении органов государственной власти Краснодарского края.
Таким образом, указанным нормативным актом в соответствии с действующим законодательством подтвержден статус курорта Туапсинского района в ранее установленных границах, установлен региональный уровень данного курорта и предписано уточнить ранее установленные границы.
Согласно ст. 6 указанного закона, к полномочиям высшего исполнительного органа государственной власти Краснодарского края в сфере природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов краевого и местного значения относится решение вопросов землепользования на лечебно-оздоровительных местностях и курортах краевого значения.
Факт нахождения спорного земельного участка в границах краевого курорта сторонами не оспаривается и прямо отражен в договоре и кадастровом паспорте участка.
Государственная регистрация права собственности Краснодарского края на спорный земельный участок в 2013 году не имеет правового значения, поскольку в данном случае право является ранее возникшим (ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), возникло в силу прямого указания закона ранее и вне зависимости от государственной регистрации.
Указанное в полной мере усматривается из отраженных в свидетельстве о государственной регистрации права от 19.02.2013 оснований возникновения права, поскольку в качестве таковых названы вышеприведенные федеральные и краевые законы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, администрация Туапсинского района не являлась ни собственником спорного участка, ни лицом, правомочным осуществлять распоряжение им по иным основаниям.
При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что компетентным органом Краснодарского края (департаментом) принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду.
Поскольку администрация муниципального образования Туапсинский район Краснодарского края не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду, постольку договор аренды земельного участка от 03.02.2012 N 0000003684 (3300005456) является недействительным.
Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды, закрепляла, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Соответственно договор аренды земельного участка от 03.02.2012 N 0000003684 (3300005456), с кадастровым номером 23:33:0101005:40, площадью 10230 м2, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Бжид, бухта Инал, ничтожен.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
В недействительный (ничтожный) договор изменения внесены быть не могут.
Указанное является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в иске.
Кроме того, апелляционный суд дополнительно отмечает, что в соответствии с приведенными выше положениями пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора в судебном порядке обязательства сторон считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.
По смыслу приведенной нормы права возможность внесения изменений в договор в ретроспективе, то есть на прошедший период, не допускается.
Следовательно, исковые требования в редакции, предложенной обществом, в любом случае не могли быть удовлетворены.
Таким образом, исковые требования общества не подлежали удовлетворению, а решение суда первой инстанции принято при неверном применении норм материального права, что является согласно статье 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к его отмене.
По делу надлежит принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на общество (остаются на обществе).
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2016 по делу N А32-8981/2015 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью Производственно-техническая фирма "Пищепромпроект" отказать.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
В.В.ГАЛОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)