Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сурмалян Г.А.
судей Смотровой Н.Н., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шемшиленко А.А.,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя: представитель по доверенности от 15.12.2015 сроком действия на три года Ермак Ф.К.;
- от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен;
- от третьего лица: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премьера" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2017 по делу N А32-43160/2016 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Премьера",
заинтересованное лицо: Департамент имущественных отношений Краснодарского края,
третье лицо: Администрация муниципального образования Тихорецкий район Краснодарского края,
принятое в составе судьи Левченко О.С.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Премьера" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором просило суд:
- - признать незаконными действия Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), выразившиеся в предоставлении в собственность земельного участка от 27.10.2016 N 52-30498/16-32-20;
- - обязать департамент в десятидневный срок со дня вступлении в силу решения суда подготовить проект договора купли-продажи на земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования общей площадью 209,64 га, с кадастровым номером 23:32:0103000:31, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, Братский с/о, секция 63 контур 1,3, 4, 5, 7, 8, 10, 11, 13, 17 (участок N 10) с ООО "Премьера" по цене 80% от кадастровой стоимости земельного участка и направить его обществу для подписания.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "Премьера" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что спорный земельный участок находится в аренде у ООО "Премьера" с 18.04.2008 по договору аренды N 8832000051, то есть, более 8 лет. 16.04.2013 между ООО "Премьера" и Администрацией Тихорецкого района заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 18.04.2008 N 8832000051, согласно которого срок действия данного договора продлен до 17.04.2018 года, о чем внесена соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дополнительное соглашение от 18.04.2013, заключенное между ООО "Премьера" и Администрацией Тихорецкого района, прошедшее государственную регистрацию в регистрационном органе, не имеет признаков ничтожной сделки. На момент подписания дополнительного соглашения органы местного самоуправления также были наделены государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, по принятию решений о предоставлении земельных участков в аренду в порядке, установленном статьей 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", статьей 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Также податель жалобы ссылается на то, что суд в решении сослался на отсутствие полномочия органов местного самоуправления на продление договоров аренды. Вместе с тем Закон Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ не содержит запрета по осуществлению данного полномочия. Внесенные изменения, а именно изложение пункта 3 части 2 статьи 2 указанного Закона вместо редакции "заключать договоры аренды земельных участков и соглашения об изменении срока действия договоров аренды земельных участков по форме, установленной департаментом имущественных отношений Краснодарского края" в новой редакции "заключать договоры аренды земельных участков и соглашения об изменении размера ежегодной арендной платы и размера пени за нарушение сроков внесения арендной платы по форме, установленной департаментом имущественных отношений Краснодарского края" также не свидетельствует об отсутствии полномочий арендодателя на продление срока действия договора аренды земельного участка. Арендатор вступает в правоотношения с определенным субъектом - арендодателем, "усечение" полномочий арендодателя толкованием закона края по сравнению с полномочиями арендодателя, закрепленными в федеральном законодательстве, нарушает принцип правовой определенности. Также абзацем 10 статьи 21 Закона Краснодарского края N 532-КЗ регламентировано, что окончанием действия договора аренды земельного участка является дата погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об аренде такого земельного участка. Расчет срока аренды земельного участка в настоящей статье предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором. В данном случае договор аренды действующий, погашения записи аренды в ЕГРП не было. Более того, ООО "Премьера" регулярно вносит арендную плату за земельный участок, с департамент фактически сложились арендные отношения.
В отзыве на апелляционную жалобу департамент просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация полностью поддержала правовую позицию общества по основаниям, изложенным в отзыве.
Определением председателя четвертого судебного состава судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из административных правоотношений, от 09.10.2017 в связи с нахождением судьи Соловьевой М.В. в очередном трудовом отпуске произведена замена судьи Соловьевой М.В. на судью Смотрову Н.Н. в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела произведено с самого начала.
От департамента и администрации поступили в суд ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств во исполнение определения суда.
Суд, с учетом мнения представителя заявителя, протокольным определением удовлетворил ходатайства, представленные документы в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщил к материалам дела, как имеющие непосредственное доказательственное значение для рассмотрения дела по существу.
От заинтересованного лица и третьего лица поступили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своих представителей.
Заинтересованное лицо и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Представитель заявителя в судебном заседании пояснил доводы, изложенные в апелляционной жалобе, дополнениях к ней, просил решение суда первой инстанции отменить, требования апелляционной жалобы удовлетворить.
В судебном заседании, состоявшемся 11.10.2017, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 17 час. 45 мин. в течение текущего дня. После перерыва судебное заседание продолжено в назначенное время в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, изложенные в апелляционной жалобы, отзывах на апелляционную жалобу, выслушав представителя заявителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением главы муниципального образования Тихорецкий район (далее - администрация) от 11.03.2008 N 77-р "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" и протокола от 17.04.2008 N 2/07 "О признании торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка состоявшимся", между администрацией и обществом заключен договор аренды от 18.04.2008 N 8832000051 земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключенный по результатам торгов, общей площадью 2096400 м{\super 2, с кадастровым номером 23:32:0103000:0031, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, Братский с/о, секция 63 контур 1, 3, 4, 5, 7, 8, 10, 11, 13, 17 (участок N 10) на срок до 17.04.2013 (далее - договор).
11.06.2008 указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 1.3 договора он является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору с 17.04.2008.
Согласно пункту 4.1.9. договора арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего использования своих обязанностей и при прочих равных условиях.
В силу пункта 4.3.20 договора арендатор обязан направить арендодателю не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока действия договора, указанного в пункте 7.2 договора, письменное предложение о расторжении договора либо о заключении договора на новый срок.
Пунктом 7.2 договора установлено, что договор действует в течение 5 лет до 17.04.2013.
Действие договора прекращается по истечении срока аренды участка (пункт 8.1).
В соответствии с пунктом 9.1 договора изменения и дополнения условий договора оформляется сторонами в письменной форме путем заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации в установленном порядке.
Постановлением администрации муниципального образования Тихорецкий район от 16.04.2013 N 626 обществу продлен срок действия договора от 18.04.2008 N 8832000051 до 17.04.2018.
На основании указанного постановления 16 апреля 2013 года между администрацией и обществом заключено соглашение к договору аренды, которым внесены изменения в пункт 7.1 договора и установлен срок действия договора до 17.04.2018, а также из договора исключен его пункт 7.2.
Соглашение прошло государственную регистрацию 24.04.2013.
23 сентября 2016 года общество направило в департамент заявление о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:32:0103000:31 без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
В письме от 27.10.2016 N 52-30498/16-32-20 департамент отказал заявителю в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность, ссылаясь на пункт 1 и 6 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. В качестве оснований для отказа указал на ограничение в обороте земельного участка (частично расположен в пределах береговой полосы водного объекта - балка Дейкова), а также указал на подачу заявления по истечении срока действия договора (соглашение о продлении срока договора аренды от 16.04.2013 ничтожно в связи с отсутствием у администрации с 14.02.2013 полномочий на изменение срока действия договора).
В этом же письме департамент проинформировал общество о том, что в пределах испрашиваемого земельного участка на площади 0,52 га расположены территории общего пользования (дороги), которые не подлежат приватизации в силу абзаца 4 пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).
Заявитель, полагая, что действия департамента по отказу в предоставлении земельного участка в собственность противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который его принял.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.
Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установление в совокупности двух обстоятельств: несоответствие обжалуемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение данным актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорный земельный участок, с кадастровым номером 23:32:0103000:31, общей площадью 2096400 м{\super 2 имеет категорию земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования (фонд перераспределения).
В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
В части 1 статьи 1 названного Закона закреплено, что им регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату обращения главы хозяйства с заявлениями в департамент) гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов, в том числе когда с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон края N 532-КЗ).
Статьей 21 Закона края N 532-КЗ определено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением (помимо других случаев) участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель, при условии надлежащего использования этих участков. Названные земельные участки приобретаются в собственность по кадастровой стоимости, дифференцированной (в процентах) в зависимости от срока аренды участка, при условии его надлежащего использования.
Таким образом, действующее земельное законодательство обязательными условиями, при наличии которых допускается возможность приватизации арендуемого земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов, является использование арендатором указанного земельного участка в соответствии с его целевым назначением на срок не менее трех лет.
Вместе с тем, ни один нормативный акт не содержит перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельных участков.
Согласно Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).
Согласно отзыву администрации муниципального образования Тихорецкий район на протяжении всего срока аренды нарушений по урожайности основных сельскохозяйственных культур, согласно требованиям закона Краснодарского края N 752-КЗ "Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края" зафиксировано не было. Земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением, в соответствии с правилами рационального использования земли.
В соответствии с предоставленными заявителем в департамент и суду ежегодными актами обследования земельного участка (с 2012 по 2017 годы) и письмом государственного казенного учреждения Краснодарского края "Кубаньземконтроль" спорный земельный участок используется обществом в соответствии с разрешенным использованием, находится в удовлетворительном состоянии, нарушений сроков внесения арендной платы не выявлено.
Из материалов дела, в том числе представленных актов сверки взаиморасчетов с департаментом, за период с 17.04.2008 по 04.08.2016, за период с 01.01.2016 по 17.07.2017 задолженности по арендной плате за спорный земельный участок не имеется (в различные периоды имелась переплата).
Департамент ни в оспариваемом отказе, ни суду также не указывает о том, что земельный участок обществом использовался нерационально, либо не по целевому назначению, так же как и не ссылается на нарушение сроков внесения обществом арендной платы.
Оценив в совокупности представленные документы, суд апелляционной инстанции признает обоснованными доводы общества о том, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения использовался им надлежащим образом и исключительно по целевому назначению, ни на момент обращения с заявлением, ни в иные периоды задолженности по аренде земельного участка не имелось.
Также суд отмечает, что заявление обществом было предоставлено в департамент в соответствии с утвержденным приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 03.06.2015 N 649 Административным регламентом предоставления департаментом имущественных отношений Краснодарского края государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края, находящихся в государственной собственности (далее - Административный регламент), что также департаментом не оспорено.
Статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
В обоснование своего отказа департамент указал, что спорный земельный участок ограничен в обороте в связи с нахождением в его пределах береговой полосы водного объекта - балки Дейкова, а также в связи с нахождением в пределах испрашиваемого земельного участка территорий общего пользования (дорог).
В обоснование указанного довода департамент представил в материалы дела акт обследования земельного участка ГКУ КК "Кубаньземконтроль" от 29.08.2016 N 218.
Оценив указанные доводы департамента суд первой инстанции правомерно их отклонил по следующим основаниям.
Согласно указанному выше акту обследования и иных аналогичных ежегодно составляемых актов, с южной стороны спорный земельный участок граничит с балкой Дейкова, подъезд к участку осуществляется с грунтовой дороги.
Согласно части 4 статьи 28 Земельного кодекса и абзаца 5 пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков.
В силу абзаца четвертого пункта 8 статьи 28 Закона N 178-ФЗ отчуждению в соответствии с данным Законом не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).
Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации также запрещена приватизация земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.
Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
В целях установления наличия на земельном участке водных объектов и территорий общего пользования (дорог) судом первой инстанции истребована информация из Кубанского бассейнового водного управления и департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края.
Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края от 22.02.2017 N 71-1660/17-04-01, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:32:0103000:31 отсутствуют дороги общего пользования (схемой территориального планирования Краснодарского края размещение дорог в границах указанного участка не предусмотрено).
Согласно акту комиссионного обследования земельного участка от 03.11.2016, утвержденного заместителем главы администрации муниципального образования Тихорецкий район, на земельном участке с кадастровым номером 23:32:0103000:31 отсутствуют балки, болота, грунтовые (полевые дороги) общего пользования.
Таким образом, департамент не подтвердил надлежащими доказательствами расположение в пределах участка территорий общего пользования.
Согласно представленному на запрос суда первой инстанции письму Кубанского бассейнового водного управления от 27.02.2017, в государственном водном реестре отсутствуют сведения о наличии водных объектов в границах испрашиваемого земельного участка.
Из письма департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края 05.09.2016 N 71-10271/16-04-01, направленного департаменту, следует, что спорный земельный участок расположен в водоохранной зоне.
Согласно пункту 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
В силу статей 5, 6 Водного кодекса Российской Федерации поверхностные водные объекты, к которым относятся водотоки (реки, ручьи, каналы), находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено Водным кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.
Из акта обследования ГК КК "Кубаньземконтроль" от 29.08.2016 N 218, на который ссылается департамент в оспариваемом отказе, следует, что балка Дейкова находится не на самом спорном земельном участке, а проходит по его южной границе.
В государственном кадастре недвижимости согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка также отсутствуют сведения о нахождении участка полностью или части в границах береговых полос, водоохранных зон водных объектов, а также о наличии на участке водных объектов.
Акты обследования земельного участка за период 2012-2015 годы также не содержат сведений о нахождении в границах земельного участка с кадастровым номером 23:32:0103000:31 водного объекта.
Таким образом, департамент не доказал прохождение по границе спорного участка водного объекта, а также нахождение части участка в водоохранной зоне.
Более того, согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, на которых расположены водные объекты. В силу пункта 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизировать земельные участки в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации.
Таким образом, ограничение выкупа земельных участков, в границах которых установлены водоохранные зоны, земельным законодательством не предусмотрено.
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2015 N 305-ЭС15-4893 по делу N А41-34563/2013. При этом Верховный Суд Российской Федерации указал, что выкуп земельных участков, в пределах которых установлены водоохранные зоны, может быть ограничен только в случае наличия зон санитарной охраны водохранилища (подпункт 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным суд первой инстанции правомерно признал необоснованным и документально не подтвержденным довод департамента о том, что испрашиваемый земельный участок является ограниченным в обороте.
В этой части департамент не обжаловал решение суда первой инстанции, не представил суду апелляционной инстанции соответствующие документально подтвержденные возражения.
Между тем, отказывая в удовлетворении заявленных требований общества, суд первой инстанции признал обоснованными доводы департамента о том, что с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность общество обратилось в уполномоченный орган (департамент) 23.09.2016, то есть, по истечении срока договора аренды, действие которого прекращено 17.04.2013. При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что дополнительное соглашение от 16.04.2013 в части продления срока договора аренды земельного участка до 17.04.2018 является недействительным (ничтожным), поскольку такое продление договора аренды проведено не по результатам торгов, а на основании заявления общества и постановления администрации от 16.04.2013 N 626, из которого соблюдение процедуры торгов на право аренды земельного участка не усматривается. Кроме того, суд указал, что в соответствии с Законом Краснодарского края от 11.02.2013 N 2660-КЗ "О внесении изменений в Закон Краснодарского края "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края" администрации муниципальных образований не имели полномочий по заключению соглашений об изменении срока действия договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Краснодарского края. Закон Краснодарского края от 11.02.2013 N 2660-КЗ вступил в силу 14.02.2013, то есть до заключения дополнительного соглашения от 16.04.2013.
Суд апелляционной инстанции признает ошибочными указанные выводы суда первой инстанции по следующим основаниям.
В силу пункта 4 статьи 28 Земельного Кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
В соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющими порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лица, заинтересованные в предоставлении им земельного участка, обращаются с заявлением в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления таких участков в аренду.
В силу абзаца 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент подачи обществом заявления редакции) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории поселения, относилось к компетенции органа местного самоуправления поселения при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а в их отсутствие - к компетенции органа местного самоуправления муниципального района.
Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ (в редакции Закона Краснодарского края от 11.02.2013 N 2660-КЗ) "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края" органы местного самоуправления соответствующих муниципальных образований наделяются следующими государственными полномочиями по распоряжению земельными участками: организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков в порядке, установленном законодательством; принятие решений о предоставлении земельных участков в аренду в порядке, установленном: статьей 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве; статьей 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; заключение договоров аренды земельных участков и осуществление контроля за их исполнением; и другие права.
Согласно части 1 статьи 37 Федерального закона "Об общих принципах организации органов местного самоуправления" полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, наделяется администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования).
Глава местной администрации обеспечивает осуществление местной администрацией полномочий по решению вопросов местного значения и отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления (пункт 3 части 6.1 статьи 37 данного Федерального закона).
С учетом изложенного администрация муниципального образования Тихорецкий район в лице главы администрации правомерно, в пределах компетенции распорядилась спорным земельным участком и издал постановление от 16.04.2013 N 626 о продлении обществу срока действия договора аренды земельного участка от 18.04.2008.
Кроме того, в соответствии со статьей 10.1 указанного Закона Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ, земельные участки, в отношении которых органам местного самоуправления в соответствии с названным Законом передаются отдельные государственные полномочия Краснодарского края передаются по актам приема-передачи от Департамента имущественных отношений Краснодарского края соответствующим органам местного самоуправления муниципальных районов и городских округов.
Как установлено судом апелляционной инстанции спорный земельный участок с кадастровым номером 23:32:0103000:31 Департамент имущественных отношений Краснодарского края в лице руководителя Кондратьева Вениамина Ивановича передал администрации муниципального образования Тихорецкий район в лице главы Сергеева С.П. согласно акту приема-передачи от 06.07.2009.
Данный земельный участок администрация возвратила департаменту по акту приема-передачи от 10.03.2016.
Соответственно, в спорный период администрация вправе была распоряжаться спорным участком на законных основаниях.
Довод департамента, поддержанный судом первой инстанции о том, что администрация не вправе была продлить срок действия договора без проведения торгов, поскольку сам договор был заключен по результатам торгов, суд апелляционной инстанции также признает ошибочной по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 названной статьи).
Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как разъяснено в абзаце втором пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
В пункте 3 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также разъяснено, что положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Кроме того, как указано выше, согласно пункту 4.1.9. договора аренды земельного участка от 18.04.2008 N 8832000051 арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего использования своих обязанностей и при прочих равных условиях.
В силу пункта 4.3.20 договора арендатор обязан направить арендодателю не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока действия договора, указанного в пункте 7.2 договора, письменное предложение о расторжении договора либо о заключении договора на новый срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
Из буквального содержания условий договора от 18.04.2008 N 8832000051 не следует, что с истечением срока его действия отношения сторон прекращаются (без сохранения возможности возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок), а арендуемый земельный участок возвращается арендодателю. До истечения срока аренды арендодатель не уведомлял арендатора о принятии в установленном порядке решения не передавать имущество в аренду по окончании срока действия договора.
С учетом приведенных норм и условий договора выводы суда первой инстанции о ничтожности (недействительности) дополнительного соглашения от 16.04.2013 к договору аренды от 18.04.2008 N 8832000051, либо о прекращении действия данного договора аренды с 17.04.2013, не могут иметь решающего значения по делу, поскольку материалы дела свидетельствуют о том, что с момента заключения договора аренды от 18.04.2008 N 8832000051 общество непрерывно владеет и пользуется спорными участками в отсутствие на то возражений со стороны арендодателя, что департаментом не оспорено.
В обоснование данной позиции общество предоставило в материалы дела акты сверок взаиморасчетов за период с 17.04.2008 по 31.12.2016, с 01.01.2016 по 17.07.2017, подписанные начальником отдела заключений договоров Департамента имущественных отношений Краснодарского края, многочисленные ежегодные уведомления департамента в адрес общества об изменении размера арендной платы за период с 2014 по 2017 годы с приложенными к ним расчетами, платежные поручения общества об уплате аренды с указанием в назначении платежа на договор аренды, ежегодно составленные структурным подразделением департамента - ГКУ Краснодарского края "Кубанземконтроль" акты обследования спорного земельного участка за период с 2012 по 2017 годы, согласно которым общество пользуется спорным участком рационально, исключительно по целевому назначению, нарушений не выявлено.
С учетом конкретных обстоятельств дела само по себе установление при заключении сделки срока аренды не исключает применение к договору правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В условиях отсутствия со стороны арендодателя явно выраженной воли и каких-либо действий, направленных на возврат земельных участков по истечении согласованного срока аренды, продолжающегося использования предпринимателем земельных участков по целевому назначению, довод о безосновательном (фактическом) использовании обществом объекта аренды по истечении срока не может быть принят во внимание.
Кроме того, как следует из пояснений общества и администрации, на момент заключения с обществом дополнительного соглашения от иных лиц заявления о предоставлении им спорного земельного участка в администрацию не поступали. Департамент доказательств, подтверждающих обратное не представил.
Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что с учетом положений статьи 54 Конституции Российской Федерации в рассматриваемом случае подлежит применению положение подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент обращения обществом в департамент с заявлением о выкупе земельного участка), в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2017 по делу N А32-41812/2016, от 07.09.2017 по делу N А32-30577/2016, от 05.09.2017 по делу N А32-30442/2016, от 14.08.2017 по делу N А63-9681/2016, от 13.07.2017 по делу А32-28956/2016, от 16.06.2017 по делу N А32-27711/2016, от 12.05.2017 по делу N А63-6622/2016, от 02.03.2017 по делу N А32-33007/2015.
Ссылка суда первой инстанции на судебную практику по делу N А32-16840/2015 не состоятельна, поскольку в этом деле фактические обстоятельства отличаются от рассматриваемого дела.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, оспариваемые действия департамента не соответствуют гражданскому и земельному законодательствам, нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем являются незаконными.
Следовательно, судом первой инстанции неполно исследованы фактические обстоятельства дела, имеющие существенное значение для рассмотрения спора, а также не применены нормы, подлежащие применению, что привело к принятию незаконного решения.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться в том числе указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.
По смыслу данного в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснения, при уклонении уполномоченного органа от исполнения обязанности по заключению договора аренды права заинтересованного лица могут быть восстановлены как посредством признания соответствующего действия (бездействия) незаконным и понуждения к подготовке проекта договора и направлению его заявителю, так и путем понуждения к заключению договора аренды в судебном порядке по правилам статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делам N А32-24975/2015, N А32-34192/2015).
Следовательно, в рассматриваемом случае в качестве способа восстановления нарушенных прав предпринимателя суд апелляционной инстанции считает необходимым в резолютивной части своего постановления обязать департамент в течение тридцати дней с даты вступления в силу настоящего постановления принять решение о предоставлении в собственность за плату обществу спорного земельного участка, подготовить проект договора купли-продажи указанного земельного участка и направить его в адрес общества, без указания выкупной цены, то есть, требование общества об определении выкупной стоимости в размере 80% от кадастровой стоимости спорного земельного участка удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявителю как стороне по делу, в пользу которой принят судебный акт, подлежат возмещению понесенные им по делу судебные расходы по оплате в федеральный бюджет государственной пошлины всего в сумме 4500 рублей, из них: 3000 рублей - уплаченной по платежному поручению от 24.11.2016 N 1727 за подачу заявления в Арбитражный суд Краснодарского края; 1500 рублей - уплаченной по платежному поручению от 18.07.2017 N 134 за подачу апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2017 по делу N А32-43160/2016 отменить.
Признать незаконными действия департамента имущественных отношений Краснодарского края, выразившиеся в отказе предоставления в собственность за плату обществу с ограниченной ответственностью "Премьера" земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 23:32:0103000:31, общей площадью 209,64 га, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, с/о Братский, секция 63 контур 1, 3, 4, 5, 7, 8, 10, 11, 13, 17 (участок N 10), изложенного в письме от 27.10.2016 N 52-30498/16-32-20, как не соответствующие положениям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ.
Обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение тридцати дней с даты вступления в силу настоящего постановления принять решение о предоставлении в собственность за плату обществу с ограниченной ответственностью "Премьера" земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 23:32:0103000:31, общей площадью 209,64 га, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, с/о Братский, секция 63 контур 1, 3, 4, 5, 7, 8, 10, 11, 13, 17 (участок N 10), подготовить проект договора купли-продажи указанного земельного участка и направить его в адрес общества с ограниченной ответственностью "Премьера".
В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью "Премьера" об определении выкупной стоимости в размере 80% от кадастровой стоимости спорного земельного участка отказать.
Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Премьера", ИНН 2354009558, судебные расходы по государственной пошлине всего в сумме 4500 рублей, из них: 3000 рублей - уплаченной по платежному поручению от 24.11.2016 N 1727 за подачу заявления в Арбитражный суд Краснодарского края; 1500 рублей - уплаченной по платежному поручению от 18.07.2017 N 134 за подачу апелляционной жалобы.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, через Арбитражный суд Краснодарского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.10.2017 N 15АП-12470/2017 ПО ДЕЛУ N А32-43160/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 октября 2017 г. N 15АП-12470/2017
Дело N А32-43160/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Сурмалян Г.А.
судей Смотровой Н.Н., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шемшиленко А.А.,
при участии в судебном заседании:
- от заявителя: представитель по доверенности от 15.12.2015 сроком действия на три года Ермак Ф.К.;
- от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен;
- от третьего лица: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Премьера" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2017 по делу N А32-43160/2016 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Премьера",
заинтересованное лицо: Департамент имущественных отношений Краснодарского края,
третье лицо: Администрация муниципального образования Тихорецкий район Краснодарского края,
принятое в составе судьи Левченко О.С.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Премьера" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором просило суд:
- - признать незаконными действия Департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент), выразившиеся в предоставлении в собственность земельного участка от 27.10.2016 N 52-30498/16-32-20;
- - обязать департамент в десятидневный срок со дня вступлении в силу решения суда подготовить проект договора купли-продажи на земельный участок сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования общей площадью 209,64 га, с кадастровым номером 23:32:0103000:31, расположенный по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, Братский с/о, секция 63 контур 1,3, 4, 5, 7, 8, 10, 11, 13, 17 (участок N 10) с ООО "Премьера" по цене 80% от кадастровой стоимости земельного участка и направить его обществу для подписания.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "Премьера" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что спорный земельный участок находится в аренде у ООО "Премьера" с 18.04.2008 по договору аренды N 8832000051, то есть, более 8 лет. 16.04.2013 между ООО "Премьера" и Администрацией Тихорецкого района заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 18.04.2008 N 8832000051, согласно которого срок действия данного договора продлен до 17.04.2018 года, о чем внесена соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Дополнительное соглашение от 18.04.2013, заключенное между ООО "Премьера" и Администрацией Тихорецкого района, прошедшее государственную регистрацию в регистрационном органе, не имеет признаков ничтожной сделки. На момент подписания дополнительного соглашения органы местного самоуправления также были наделены государственными полномочиями по распоряжению земельными участками, по принятию решений о предоставлении земельных участков в аренду в порядке, установленном статьей 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", статьей 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Также податель жалобы ссылается на то, что суд в решении сослался на отсутствие полномочия органов местного самоуправления на продление договоров аренды. Вместе с тем Закон Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ не содержит запрета по осуществлению данного полномочия. Внесенные изменения, а именно изложение пункта 3 части 2 статьи 2 указанного Закона вместо редакции "заключать договоры аренды земельных участков и соглашения об изменении срока действия договоров аренды земельных участков по форме, установленной департаментом имущественных отношений Краснодарского края" в новой редакции "заключать договоры аренды земельных участков и соглашения об изменении размера ежегодной арендной платы и размера пени за нарушение сроков внесения арендной платы по форме, установленной департаментом имущественных отношений Краснодарского края" также не свидетельствует об отсутствии полномочий арендодателя на продление срока действия договора аренды земельного участка. Арендатор вступает в правоотношения с определенным субъектом - арендодателем, "усечение" полномочий арендодателя толкованием закона края по сравнению с полномочиями арендодателя, закрепленными в федеральном законодательстве, нарушает принцип правовой определенности. Также абзацем 10 статьи 21 Закона Краснодарского края N 532-КЗ регламентировано, что окончанием действия договора аренды земельного участка является дата погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об аренде такого земельного участка. Расчет срока аренды земельного участка в настоящей статье предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором. В данном случае договор аренды действующий, погашения записи аренды в ЕГРП не было. Более того, ООО "Премьера" регулярно вносит арендную плату за земельный участок, с департамент фактически сложились арендные отношения.
В отзыве на апелляционную жалобу департамент просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В отзыве на апелляционную жалобу администрация полностью поддержала правовую позицию общества по основаниям, изложенным в отзыве.
Определением председателя четвертого судебного состава судебной коллегии по рассмотрению споров, возникающих из административных правоотношений, от 09.10.2017 в связи с нахождением судьи Соловьевой М.В. в очередном трудовом отпуске произведена замена судьи Соловьевой М.В. на судью Смотрову Н.Н. в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела произведено с самого начала.
От департамента и администрации поступили в суд ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств во исполнение определения суда.
Суд, с учетом мнения представителя заявителя, протокольным определением удовлетворил ходатайства, представленные документы в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приобщил к материалам дела, как имеющие непосредственное доказательственное значение для рассмотрения дела по существу.
От заинтересованного лица и третьего лица поступили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своих представителей.
Заинтересованное лицо и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Представитель заявителя в судебном заседании пояснил доводы, изложенные в апелляционной жалобе, дополнениях к ней, просил решение суда первой инстанции отменить, требования апелляционной жалобы удовлетворить.
В судебном заседании, состоявшемся 11.10.2017, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 17 час. 45 мин. в течение текущего дня. После перерыва судебное заседание продолжено в назначенное время в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, изложенные в апелляционной жалобы, отзывах на апелляционную жалобу, выслушав представителя заявителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением главы муниципального образования Тихорецкий район (далее - администрация) от 11.03.2008 N 77-р "О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка" и протокола от 17.04.2008 N 2/07 "О признании торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка состоявшимся", между администрацией и обществом заключен договор аренды от 18.04.2008 N 8832000051 земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключенный по результатам торгов, общей площадью 2096400 м{\super 2, с кадастровым номером 23:32:0103000:0031, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, Братский с/о, секция 63 контур 1, 3, 4, 5, 7, 8, 10, 11, 13, 17 (участок N 10) на срок до 17.04.2013 (далее - договор).
11.06.2008 указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 1.3 договора он является единственным документом, подтверждающим передачу участка арендатору с 17.04.2008.
Согласно пункту 4.1.9. договора арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего использования своих обязанностей и при прочих равных условиях.
В силу пункта 4.3.20 договора арендатор обязан направить арендодателю не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока действия договора, указанного в пункте 7.2 договора, письменное предложение о расторжении договора либо о заключении договора на новый срок.
Пунктом 7.2 договора установлено, что договор действует в течение 5 лет до 17.04.2013.
Действие договора прекращается по истечении срока аренды участка (пункт 8.1).
В соответствии с пунктом 9.1 договора изменения и дополнения условий договора оформляется сторонами в письменной форме путем заключения дополнительного соглашения и подлежат государственной регистрации в установленном порядке.
Постановлением администрации муниципального образования Тихорецкий район от 16.04.2013 N 626 обществу продлен срок действия договора от 18.04.2008 N 8832000051 до 17.04.2018.
На основании указанного постановления 16 апреля 2013 года между администрацией и обществом заключено соглашение к договору аренды, которым внесены изменения в пункт 7.1 договора и установлен срок действия договора до 17.04.2018, а также из договора исключен его пункт 7.2.
Соглашение прошло государственную регистрацию 24.04.2013.
23 сентября 2016 года общество направило в департамент заявление о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 23:32:0103000:31 без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.
В письме от 27.10.2016 N 52-30498/16-32-20 департамент отказал заявителю в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность, ссылаясь на пункт 1 и 6 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. В качестве оснований для отказа указал на ограничение в обороте земельного участка (частично расположен в пределах береговой полосы водного объекта - балка Дейкова), а также указал на подачу заявления по истечении срока действия договора (соглашение о продлении срока договора аренды от 16.04.2013 ничтожно в связи с отсутствием у администрации с 14.02.2013 полномочий на изменение срока действия договора).
В этом же письме департамент проинформировал общество о том, что в пределах испрашиваемого земельного участка на площади 0,52 га расположены территории общего пользования (дороги), которые не подлежат приватизации в силу абзаца 4 пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).
Заявитель, полагая, что действия департамента по отказу в предоставлении земельного участка в собственность противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган, который его принял.
Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации он может признать такой акт недействительным.
Таким образом, для признания недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установление в совокупности двух обстоятельств: несоответствие обжалуемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение данным актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорный земельный участок, с кадастровым номером 23:32:0103000:31, общей площадью 2096400 м{\super 2 имеет категорию земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования (фонд перераспределения).
В силу пункта 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).
В части 1 статьи 1 названного Закона закреплено, что им регулируются отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату обращения главы хозяйства с заявлениями в департамент) гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов, в том числе когда с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Порядок приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон края N 532-КЗ).
Статьей 21 Закона края N 532-КЗ определено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением (помимо других случаев) участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды, в том числе земельных участков фонда перераспределения земель, при условии надлежащего использования этих участков. Названные земельные участки приобретаются в собственность по кадастровой стоимости, дифференцированной (в процентах) в зависимости от срока аренды участка, при условии его надлежащего использования.
Таким образом, действующее земельное законодательство обязательными условиями, при наличии которых допускается возможность приватизации арендуемого земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов, является использование арендатором указанного земельного участка в соответствии с его целевым назначением на срок не менее трех лет.
Вместе с тем, ни один нормативный акт не содержит перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельных участков.
Согласно Перечню признаков неиспользования земельных участков для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной, связанной с сельскохозяйственным производством деятельности, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369, использование (неиспользование) земельного участка для ведения сельскохозяйственного производства подтверждается проведением на этом участке соответствующих сельскохозяйственных работ (обработка почвы, сенокошение, выпас скота, уход за почвой, уборка урожая и т.п.).
Согласно отзыву администрации муниципального образования Тихорецкий район на протяжении всего срока аренды нарушений по урожайности основных сельскохозяйственных культур, согласно требованиям закона Краснодарского края N 752-КЗ "Об обеспечении плодородия земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края" зафиксировано не было. Земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением, в соответствии с правилами рационального использования земли.
В соответствии с предоставленными заявителем в департамент и суду ежегодными актами обследования земельного участка (с 2012 по 2017 годы) и письмом государственного казенного учреждения Краснодарского края "Кубаньземконтроль" спорный земельный участок используется обществом в соответствии с разрешенным использованием, находится в удовлетворительном состоянии, нарушений сроков внесения арендной платы не выявлено.
Из материалов дела, в том числе представленных актов сверки взаиморасчетов с департаментом, за период с 17.04.2008 по 04.08.2016, за период с 01.01.2016 по 17.07.2017 задолженности по арендной плате за спорный земельный участок не имеется (в различные периоды имелась переплата).
Департамент ни в оспариваемом отказе, ни суду также не указывает о том, что земельный участок обществом использовался нерационально, либо не по целевому назначению, так же как и не ссылается на нарушение сроков внесения обществом арендной платы.
Оценив в совокупности представленные документы, суд апелляционной инстанции признает обоснованными доводы общества о том, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения использовался им надлежащим образом и исключительно по целевому назначению, ни на момент обращения с заявлением, ни в иные периоды задолженности по аренде земельного участка не имелось.
Также суд отмечает, что заявление обществом было предоставлено в департамент в соответствии с утвержденным приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 03.06.2015 N 649 Административным регламентом предоставления департаментом имущественных отношений Краснодарского края государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Краснодарского края, находящихся в государственной собственности (далее - Административный регламент), что также департаментом не оспорено.
Статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
В обоснование своего отказа департамент указал, что спорный земельный участок ограничен в обороте в связи с нахождением в его пределах береговой полосы водного объекта - балки Дейкова, а также в связи с нахождением в пределах испрашиваемого земельного участка территорий общего пользования (дорог).
В обоснование указанного довода департамент представил в материалы дела акт обследования земельного участка ГКУ КК "Кубаньземконтроль" от 29.08.2016 N 218.
Оценив указанные доводы департамента суд первой инстанции правомерно их отклонил по следующим основаниям.
Согласно указанному выше акту обследования и иных аналогичных ежегодно составляемых актов, с южной стороны спорный земельный участок граничит с балкой Дейкова, подъезд к участку осуществляется с грунтовой дороги.
Согласно части 4 статьи 28 Земельного кодекса и абзаца 5 пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков.
В силу абзаца четвертого пункта 8 статьи 28 Закона N 178-ФЗ отчуждению в соответствии с данным Законом не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).
Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации также запрещена приватизация земельных участков общего пользования, занятых площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами.
Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).
В целях установления наличия на земельном участке водных объектов и территорий общего пользования (дорог) судом первой инстанции истребована информация из Кубанского бассейнового водного управления и департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края.
Согласно письму Департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края от 22.02.2017 N 71-1660/17-04-01, в границах земельного участка с кадастровым номером 23:32:0103000:31 отсутствуют дороги общего пользования (схемой территориального планирования Краснодарского края размещение дорог в границах указанного участка не предусмотрено).
Согласно акту комиссионного обследования земельного участка от 03.11.2016, утвержденного заместителем главы администрации муниципального образования Тихорецкий район, на земельном участке с кадастровым номером 23:32:0103000:31 отсутствуют балки, болота, грунтовые (полевые дороги) общего пользования.
Таким образом, департамент не подтвердил надлежащими доказательствами расположение в пределах участка территорий общего пользования.
Согласно представленному на запрос суда первой инстанции письму Кубанского бассейнового водного управления от 27.02.2017, в государственном водном реестре отсутствуют сведения о наличии водных объектов в границах испрашиваемого земельного участка.
Из письма департамента архитектуры и градостроительства Краснодарского края 05.09.2016 N 71-10271/16-04-01, направленного департаменту, следует, что спорный земельный участок расположен в водоохранной зоне.
Согласно пункту 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
В силу статей 5, 6 Водного кодекса Российской Федерации поверхностные водные объекты, к которым относятся водотоки (реки, ручьи, каналы), находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено Водным кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет двадцать метров, за исключением береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров. Ширина береговой полосы каналов, а также рек и ручьев, протяженность которых от истока до устья не более чем десять километров, составляет пять метров.
Из акта обследования ГК КК "Кубаньземконтроль" от 29.08.2016 N 218, на который ссылается департамент в оспариваемом отказе, следует, что балка Дейкова находится не на самом спорном земельном участке, а проходит по его южной границе.
В государственном кадастре недвижимости согласно кадастровому паспорту спорного земельного участка также отсутствуют сведения о нахождении участка полностью или части в границах береговых полос, водоохранных зон водных объектов, а также о наличии на участке водных объектов.
Акты обследования земельного участка за период 2012-2015 годы также не содержат сведений о нахождении в границах земельного участка с кадастровым номером 23:32:0103000:31 водного объекта.
Таким образом, департамент не доказал прохождение по границе спорного участка водного объекта, а также нахождение части участка в водоохранной зоне.
Более того, согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, на которых расположены водные объекты. В силу пункта 8 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается приватизировать земельные участки в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации.
Таким образом, ограничение выкупа земельных участков, в границах которых установлены водоохранные зоны, земельным законодательством не предусмотрено.
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2015 N 305-ЭС15-4893 по делу N А41-34563/2013. При этом Верховный Суд Российской Федерации указал, что выкуп земельных участков, в пределах которых установлены водоохранные зоны, может быть ограничен только в случае наличия зон санитарной охраны водохранилища (подпункт 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным суд первой инстанции правомерно признал необоснованным и документально не подтвержденным довод департамента о том, что испрашиваемый земельный участок является ограниченным в обороте.
В этой части департамент не обжаловал решение суда первой инстанции, не представил суду апелляционной инстанции соответствующие документально подтвержденные возражения.
Между тем, отказывая в удовлетворении заявленных требований общества, суд первой инстанции признал обоснованными доводы департамента о том, что с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность общество обратилось в уполномоченный орган (департамент) 23.09.2016, то есть, по истечении срока договора аренды, действие которого прекращено 17.04.2013. При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что дополнительное соглашение от 16.04.2013 в части продления срока договора аренды земельного участка до 17.04.2018 является недействительным (ничтожным), поскольку такое продление договора аренды проведено не по результатам торгов, а на основании заявления общества и постановления администрации от 16.04.2013 N 626, из которого соблюдение процедуры торгов на право аренды земельного участка не усматривается. Кроме того, суд указал, что в соответствии с Законом Краснодарского края от 11.02.2013 N 2660-КЗ "О внесении изменений в Закон Краснодарского края "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края" администрации муниципальных образований не имели полномочий по заключению соглашений об изменении срока действия договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности Краснодарского края. Закон Краснодарского края от 11.02.2013 N 2660-КЗ вступил в силу 14.02.2013, то есть до заключения дополнительного соглашения от 16.04.2013.
Суд апелляционной инстанции признает ошибочными указанные выводы суда первой инстанции по следующим основаниям.
В силу пункта 4 статьи 28 Земельного Кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
В соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющими порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лица, заинтересованные в предоставлении им земельного участка, обращаются с заявлением в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления таких участков в аренду.
В силу абзаца 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент подачи обществом заявления редакции) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории поселения, относилось к компетенции органа местного самоуправления поселения при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а в их отсутствие - к компетенции органа местного самоуправления муниципального района.
Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ (в редакции Закона Краснодарского края от 11.02.2013 N 2660-КЗ) "О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края, из фонда перераспределения земель Краснодарского края" органы местного самоуправления соответствующих муниципальных образований наделяются следующими государственными полномочиями по распоряжению земельными участками: организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков в порядке, установленном законодательством; принятие решений о предоставлении земельных участков в аренду в порядке, установленном: статьей 12 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве; статьей 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; заключение договоров аренды земельных участков и осуществление контроля за их исполнением; и другие права.
Согласно части 1 статьи 37 Федерального закона "Об общих принципах организации органов местного самоуправления" полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, наделяется администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования).
Глава местной администрации обеспечивает осуществление местной администрацией полномочий по решению вопросов местного значения и отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления (пункт 3 части 6.1 статьи 37 данного Федерального закона).
С учетом изложенного администрация муниципального образования Тихорецкий район в лице главы администрации правомерно, в пределах компетенции распорядилась спорным земельным участком и издал постановление от 16.04.2013 N 626 о продлении обществу срока действия договора аренды земельного участка от 18.04.2008.
Кроме того, в соответствии со статьей 10.1 указанного Закона Краснодарского края от 10.10.2006 N 1101-КЗ, земельные участки, в отношении которых органам местного самоуправления в соответствии с названным Законом передаются отдельные государственные полномочия Краснодарского края передаются по актам приема-передачи от Департамента имущественных отношений Краснодарского края соответствующим органам местного самоуправления муниципальных районов и городских округов.
Как установлено судом апелляционной инстанции спорный земельный участок с кадастровым номером 23:32:0103000:31 Департамент имущественных отношений Краснодарского края в лице руководителя Кондратьева Вениамина Ивановича передал администрации муниципального образования Тихорецкий район в лице главы Сергеева С.П. согласно акту приема-передачи от 06.07.2009.
Данный земельный участок администрация возвратила департаменту по акту приема-передачи от 10.03.2016.
Соответственно, в спорный период администрация вправе была распоряжаться спорным участком на законных основаниях.
Довод департамента, поддержанный судом первой инстанции о том, что администрация не вправе была продлить срок действия договора без проведения торгов, поскольку сам договор был заключен по результатам торгов, суд апелляционной инстанции также признает ошибочной по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 названной статьи).
Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Как разъяснено в абзаце втором пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
В пункте 3 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 также разъяснено, что положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Кроме того, как указано выше, согласно пункту 4.1.9. договора аренды земельного участка от 18.04.2008 N 8832000051 арендатор имеет право на заключение договора аренды на новый срок в преимущественном порядке при условии надлежащего использования своих обязанностей и при прочих равных условиях.
В силу пункта 4.3.20 договора арендатор обязан направить арендодателю не менее чем за 90 календарных дней до окончания срока действия договора, указанного в пункте 7.2 договора, письменное предложение о расторжении договора либо о заключении договора на новый срок.
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.
Из буквального содержания условий договора от 18.04.2008 N 8832000051 не следует, что с истечением срока его действия отношения сторон прекращаются (без сохранения возможности возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок), а арендуемый земельный участок возвращается арендодателю. До истечения срока аренды арендодатель не уведомлял арендатора о принятии в установленном порядке решения не передавать имущество в аренду по окончании срока действия договора.
С учетом приведенных норм и условий договора выводы суда первой инстанции о ничтожности (недействительности) дополнительного соглашения от 16.04.2013 к договору аренды от 18.04.2008 N 8832000051, либо о прекращении действия данного договора аренды с 17.04.2013, не могут иметь решающего значения по делу, поскольку материалы дела свидетельствуют о том, что с момента заключения договора аренды от 18.04.2008 N 8832000051 общество непрерывно владеет и пользуется спорными участками в отсутствие на то возражений со стороны арендодателя, что департаментом не оспорено.
В обоснование данной позиции общество предоставило в материалы дела акты сверок взаиморасчетов за период с 17.04.2008 по 31.12.2016, с 01.01.2016 по 17.07.2017, подписанные начальником отдела заключений договоров Департамента имущественных отношений Краснодарского края, многочисленные ежегодные уведомления департамента в адрес общества об изменении размера арендной платы за период с 2014 по 2017 годы с приложенными к ним расчетами, платежные поручения общества об уплате аренды с указанием в назначении платежа на договор аренды, ежегодно составленные структурным подразделением департамента - ГКУ Краснодарского края "Кубанземконтроль" акты обследования спорного земельного участка за период с 2012 по 2017 годы, согласно которым общество пользуется спорным участком рационально, исключительно по целевому назначению, нарушений не выявлено.
С учетом конкретных обстоятельств дела само по себе установление при заключении сделки срока аренды не исключает применение к договору правил пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. В условиях отсутствия со стороны арендодателя явно выраженной воли и каких-либо действий, направленных на возврат земельных участков по истечении согласованного срока аренды, продолжающегося использования предпринимателем земельных участков по целевому назначению, довод о безосновательном (фактическом) использовании обществом объекта аренды по истечении срока не может быть принят во внимание.
Кроме того, как следует из пояснений общества и администрации, на момент заключения с обществом дополнительного соглашения от иных лиц заявления о предоставлении им спорного земельного участка в администрацию не поступали. Департамент доказательств, подтверждающих обратное не представил.
Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что с учетом положений статьи 54 Конституции Российской Федерации в рассматриваемом случае подлежит применению положение подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент обращения обществом в департамент с заявлением о выкупе земельного участка), в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2017 по делу N А32-41812/2016, от 07.09.2017 по делу N А32-30577/2016, от 05.09.2017 по делу N А32-30442/2016, от 14.08.2017 по делу N А63-9681/2016, от 13.07.2017 по делу А32-28956/2016, от 16.06.2017 по делу N А32-27711/2016, от 12.05.2017 по делу N А63-6622/2016, от 02.03.2017 по делу N А32-33007/2015.
Ссылка суда первой инстанции на судебную практику по делу N А32-16840/2015 не состоятельна, поскольку в этом деле фактические обстоятельства отличаются от рассматриваемого дела.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Таким образом, оспариваемые действия департамента не соответствуют гражданскому и земельному законодательствам, нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем являются незаконными.
Следовательно, судом первой инстанции неполно исследованы фактические обстоятельства дела, имеющие существенное значение для рассмотрения спора, а также не применены нормы, подлежащие применению, что привело к принятию незаконного решения.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться в том числе указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора.
По смыслу данного в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснения, при уклонении уполномоченного органа от исполнения обязанности по заключению договора аренды права заинтересованного лица могут быть восстановлены как посредством признания соответствующего действия (бездействия) незаконным и понуждения к подготовке проекта договора и направлению его заявителю, так и путем понуждения к заключению договора аренды в судебном порядке по правилам статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делам N А32-24975/2015, N А32-34192/2015).
Следовательно, в рассматриваемом случае в качестве способа восстановления нарушенных прав предпринимателя суд апелляционной инстанции считает необходимым в резолютивной части своего постановления обязать департамент в течение тридцати дней с даты вступления в силу настоящего постановления принять решение о предоставлении в собственность за плату обществу спорного земельного участка, подготовить проект договора купли-продажи указанного земельного участка и направить его в адрес общества, без указания выкупной цены, то есть, требование общества об определении выкупной стоимости в размере 80% от кадастровой стоимости спорного земельного участка удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявителю как стороне по делу, в пользу которой принят судебный акт, подлежат возмещению понесенные им по делу судебные расходы по оплате в федеральный бюджет государственной пошлины всего в сумме 4500 рублей, из них: 3000 рублей - уплаченной по платежному поручению от 24.11.2016 N 1727 за подачу заявления в Арбитражный суд Краснодарского края; 1500 рублей - уплаченной по платежному поручению от 18.07.2017 N 134 за подачу апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 26.06.2017 по делу N А32-43160/2016 отменить.
Признать незаконными действия департамента имущественных отношений Краснодарского края, выразившиеся в отказе предоставления в собственность за плату обществу с ограниченной ответственностью "Премьера" земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 23:32:0103000:31, общей площадью 209,64 га, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, с/о Братский, секция 63 контур 1, 3, 4, 5, 7, 8, 10, 11, 13, 17 (участок N 10), изложенного в письме от 27.10.2016 N 52-30498/16-32-20, как не соответствующие положениям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ.
Обязать департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение тридцати дней с даты вступления в силу настоящего постановления принять решение о предоставлении в собственность за плату обществу с ограниченной ответственностью "Премьера" земельного участка сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 23:32:0103000:31, общей площадью 209,64 га, расположенного по адресу: Краснодарский край, Тихорецкий район, с/о Братский, секция 63 контур 1, 3, 4, 5, 7, 8, 10, 11, 13, 17 (участок N 10), подготовить проект договора купли-продажи указанного земельного участка и направить его в адрес общества с ограниченной ответственностью "Премьера".
В удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью "Премьера" об определении выкупной стоимости в размере 80% от кадастровой стоимости спорного земельного участка отказать.
Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу общества с ограниченной ответственностью "Премьера", ИНН 2354009558, судебные расходы по государственной пошлине всего в сумме 4500 рублей, из них: 3000 рублей - уплаченной по платежному поручению от 24.11.2016 N 1727 за подачу заявления в Арбитражный суд Краснодарского края; 1500 рублей - уплаченной по платежному поручению от 18.07.2017 N 134 за подачу апелляционной жалобы.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, через Арбитражный суд Краснодарского края.
Председательствующий
Г.А.СУРМАЛЯН
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
С.С.ФИЛИМОНОВА
Г.А.СУРМАЛЯН
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)