Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 ноября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
судей Зелениной Т.Л., Макарова Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.,
при участии
от истца: не явились,
от ответчика: Федоров М.Н., представитель по доверенности, паспорт,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, Администрации города Екатеринбурга, ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Пекарня",
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 августа 2016 года, принятое судьей Смагиным К.Н.,
по делу N А60-4429/2016
по иску Администрации города Екатеринбурга
к обществу с ограниченной ответственностью "Пекарня" (ОГРН 1026602972109, ИНН 6659026499)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пекарня" (далее - общество "Пекарня", ответчик) о взыскании 944 306 руб. 93 коп. задолженности по арендной плате, 1 580 867 руб. 70 коп. пени за просрочку внесения арендной платы.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.08.2016 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 754 620 руб. 73 коп. долга. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С общества "Пекарня" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 18 092 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, удовлетворить исковые требования администрации о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки по договору аренды от 11.03.2005 N 1-626 МН. Считает, что приобретение обществом "Пекарня" права собственности на часть здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0106019:27, является основанием для вступления последнего в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 11.03.2005 N 1-626 МН. Полагает, что ответчик должен вносить арендную плату за использование земельного участка на условиях данного договора.
С вынесенным решением также не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество "Пекарня" просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Ссылаясь на отсутствие заключенного между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка, а также на отсутствие документов, подтверждающих факт передачи спорного участка ответчику, заявитель считает, что к отношениям сторон не подлежат применению нормы статей 310, 330, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения договора аренды земельного участка от 11.03.2005 N 1-626 МН, заключенного между истцом и индивидуальным предпринимателем Мифтаковым Д.Г. Полагает, что в отсутствие договорных обязательств в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 66:41:0106019:27 к взаимоотношениям сторон подлежат применению нормы статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не общие положения об аренде (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации). По мнению апеллянта, суд вышел за пределы требований истца, взыскав с ответчика неосновательное обогащение в размере 754 620 руб. 73 коп. за фактическое пользование участком. Также отмечает, что с учетом результатов судебной землеустроительной экспертизы за спорный период могло быть взыскано только 472 796 руб. 67 коп. Помимо изложенного, общество "Пекарня" полагает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении его ходатайства о проведении дополнительной экспертизы. Считает, что при проведении первоначальной экспертизы судом выяснялись обстоятельства, не имеющие отношение к рассматриваемому спору или сторонам.
Письменных отзывов на апелляционные жалобы от лиц, участвующих в деле, не поступило.
В судебном заседании представитель общества "Пекарня" поддержал доводы своей апелляционной жалобы и возражал против удовлетворения апелляционной жалобы администрации.
Истец, извещенный о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд апелляционной инстанции не обеспечил, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 11.03.2005 между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Мифтаковым Дамиром Габдульяновичем (арендатор) был заключен договор аренды N 1-626 МН земельного участка площадью 1301 кв. м, расположенного по проспекту Космонавтов, 75 в городе Екатеринбурге, для эксплуатации многоэтажного жилого дома общей площадью 1284,6 кв. м с встроенными нежилыми помещениями.
Договор заключен на неопределенный срок (пункт 6.1 договора).
В связи с оформлением обществом "Пекарня" договора аренды нежилого помещения в нежилом здании (лит. А), расположенном на указанном земельном участке, площадью 491,9 кв. м, был подготовлен проект дополнительного соглашения о вступлении ООО "Пекарня" в договор аренды, согласно которого права и обязанности ООО "Пекарня" возникают с 22.08.2005.
Указанный проект договора ответчиком подписан не был.
Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРП от 02.06.2015 (т. д. 1, л.д. 25), ответчик является собственником части здания (литер А), общей площадью 561,3 кв. м (регистрационная запись от 29.01.2013 N 66-66-01/668/2013-023), которая расположена на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0106019:27.
Наличие у ответчика задолженности по арендной плате послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Согласно расчету истца долг по арендной плате за период с января 2012 года по декабрь 2014 года и с мая 2015 года по ноябрь 2015 года составляет 944 306 руб. 93 коп., размер пени за период с 11.07.2015 по 02.12.2015 составляет 1 580 867 руб. 70 коп.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик исковые требования не признал, указал на то, что не является стороной договора аренды земельного участка от 11.03.2005 N 1-626 МН, а также заявил о пропуске срока исковой давности.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что использование земельного участка является платным, общество "Пекарня" фактически пользовалось земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, при этом ответчик не является плательщиком земельного налога. Принимая во внимание заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суд удовлетворил требования о взыскании задолженности в размере 754 620 руб. 73 коп.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.
Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73) разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 15534/13, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
В пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов (пункт 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
Следовательно, при расчете размера арендной платы площадь помещений собственности ответчика не применяется - подлежит применению площадь земельного участка, пропорционально площади помещения в общей площади зданий, находящихся на земельном участке.
Судом установлено, что изначально ответчик являлся арендатором части здания (литер А), общей площадью 561,3 кв. м по договору аренды муниципального жилого фонда от 03.01.2002.
В 2005 году индивидуальный предприниматель Мифтаков Д.Г. обратился в администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду, в связи с чем с ним был заключен договор аренды от 11.03.2005 N 1-626 МН.
01.06.2005 общество "Пекарня" также обратилось в администрацию с заявлением о вступлении в договор аренды от 11.03.2005 N 1-626 МН (т. д. 1, л.д. 54).
22.08.2005 распоряжением Главы города Екатеринбурга N 2938-р (т. д. 1, л.д. 55) утвержден проект границ неделимого земельного участка по пр. Космонавтов, 75; указанный земельный участок предоставлен ответчику для эксплуатации встроенного помещения площадью 491,9 кв. м. Названным распоряжением ответчику предложено установить границы земельного участка и заключить с администрацией договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
24.07.2006 представителем ответчика по доверенности (т. д. 1, л.д. 57) получен проект дополнительного соглашения от 06.06.2006 N 1 к договору аренды от 11.03.2005 N 1-626 МН (т. д. 1, л.д. 56).
Указанный проект дополнительного соглашения от 06.06.2006 N 1 к договору аренды ответчиком не подписан, с требованиями о понуждении к заключению договора аренды земельного участка истец не обращался, доказательств обратного суду не представлено (статья 65 АПК РФ). То есть письменного соглашения об аренде земельного участка с кадастровым номером 66:41:0106019:27 между сторонами нет, земельный участок ответчику не передавался.
Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что права и обязанности арендатора по договору аренды от 11.03.2005 N 1-626 МН к обществу "Пекарня" не перешли, оснований для взыскания задолженности по договору аренды от 11.03.2005 N 1-626 МН и договорной неустойки не имеется.
При этом суд правильно указал на то, что положения пункта 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в настоящем случае неприменимы, поскольку объект недвижимости (часть здания литер А, общей площадью 561,3 кв. м) приобретался ответчиком не у арендатора земельного участка, а у Администрации города Екатеринбурга.
В силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Судом установлено и из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0106019:27 помимо нежилого здания (литер А) с кадастровым номером 66:41:0205009:1587, в котором ответчику принадлежат помещения, расположен объект недвижимости (одноэтажное капитальное строение), который не эксплуатируется, что истцом не оспаривается.
При расчете платы за пользование спорным земельным участком истцом не учтено указанное здание, поскольку как пояснил представитель, его площадь не известна.
В ходе судебного разбирательства по делу арбитражным судом была назначена и проведена землеустроительная экспертиза.
Согласно выводам эксперта ООО "Городской земельный кадастр", изложенных в заключении от 27.06.2016, одноэтажное капитальное строение, инвентаризация которого не проводилась, расположенное рядом с трехэтажным зданием литер А 1963 года постройки, находится в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 66:41:0106019:27. Площадь контура здания (S1) - составляет 76,4 кв. м.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что расчет платы за фактическое пользование спорным земельным участком необходимо производить с учетом площади одноэтажного капитального строения (76,4 кв. м).
По расчету истца задолженность ответчика за период с января 2012 года по декабрь 2014 года и с мая 2015 года по ноябрь 2015 года составила 908 632 руб. 27 коп. Расчет арендной платы в спорный период осуществлен истцом исходя из площади одноэтажного капитального строения.
Ответчиком представлен контррасчет, согласно которому задолженность составила 473 793 руб. 67 коп.
Проверив контррасчет, представленный ответчиком, суд первой инстанции обоснованно не принял его во внимание, поскольку расчет произведен ответчиком исходя из площади незастроенной территории.
Как отмечено судом и видно из материалов дела, для использования здания, в котором находятся помещения ответчика, сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 66:41:0106019:27 площадью 1301 кв. м.
Каких-либо возражений по площади земельного участка на протяжении всего времени использования земельного участка ответчик не заявлял.
Сведений о том, что для использования принадлежащих ответчику объектов недвижимости необходим земельный участок меньшей площадью, в материалах дела не имеется (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком платы за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества.
Проверив произведенный истцом с учетом площади используемого ответчиком земельного участка расчет долга по арендной плате и признав его верным, суд с учетом пропуска срока исковой давности признал обоснованным требование администрации о взыскании с общества "Пекарня" 754 620 руб. 73 коп. долга.
Доводы администрации о том, что ответчик должен вносить арендную плату за использование земельного участка на условиях договора аренды от 11.03.2005 N 1-626 МН, рассмотрены судом апелляционной инстанции и подлежат отклонению в силу несостоятельности, поскольку данный договор с ответчиком не был заключен.
При таких обстоятельствах, оснований для вывода о том, что ответчик вступил в обязательственные правоотношения по этому договору, предусматривающие начисление неустойки за просрочку внесения арендной платы, в рассматриваемом случае не имеется.
Доводы общества "Пекарня" о необоснованности отказа суда первой инстанции в удовлетворении его ходатайства о проведении дополнительной судебной экспертизы не принимаются.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Согласно части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
Из материалов дела усматривается, что суд первой инстанции рассмотрел указанное ходатайство ответчика и мотивированно отказал в его удовлетворении, придя к выводу об отсутствии необходимости в проведении экспертизы. При этом суд указал, что представленное экспертное заключение является полным и ясным. Нарушений норм процессуального права (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) судом первой инстанции не допущено.
Довод ответчика о том, что суд первой инстанции при рассмотрении дела вышел за пределы заявленных исковых требований, несостоятелен, поскольку в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, то есть арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, и должен рассматривать заявленное требование, исходя из фактических правоотношений.
При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил требование о взыскании с общества "Пекарня" 754 620 руб. 73 коп. долга.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, подлежат отклонению в силу их несостоятельности и ошибочности толкования норм права.
При отмеченных обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Решение суда от 03.08.2016 является законным и обоснованным.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на ответчика.
В связи с тем, что истец в силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы не взыскивается.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 августа 2016 года по делу N А60-4429/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.11.2016 N 17АП-14142/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А60-4429/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 ноября 2016 г. N 17АП-14142/2016-ГК
Дело N А60-4429/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 ноября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семенова В.В.,
судей Зелениной Т.Л., Макарова Т.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.,
при участии
от истца: не явились,
от ответчика: Федоров М.Н., представитель по доверенности, паспорт,
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, Администрации города Екатеринбурга, ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Пекарня",
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 августа 2016 года, принятое судьей Смагиным К.Н.,
по делу N А60-4429/2016
по иску Администрации города Екатеринбурга
к обществу с ограниченной ответственностью "Пекарня" (ОГРН 1026602972109, ИНН 6659026499)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки,
установил:
Администрация города Екатеринбурга (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Пекарня" (далее - общество "Пекарня", ответчик) о взыскании 944 306 руб. 93 коп. задолженности по арендной плате, 1 580 867 руб. 70 коп. пени за просрочку внесения арендной платы.
Решением Арбитражного суда Свердловской области от 03.08.2016 исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 754 620 руб. 73 коп. долга. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С общества "Пекарня" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 18 092 руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, удовлетворить исковые требования администрации о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки по договору аренды от 11.03.2005 N 1-626 МН. Считает, что приобретение обществом "Пекарня" права собственности на часть здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0106019:27, является основанием для вступления последнего в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 11.03.2005 N 1-626 МН. Полагает, что ответчик должен вносить арендную плату за использование земельного участка на условиях данного договора.
С вынесенным решением также не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество "Пекарня" просит решение суда первой инстанции отменить полностью и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Ссылаясь на отсутствие заключенного между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка, а также на отсутствие документов, подтверждающих факт передачи спорного участка ответчику, заявитель считает, что к отношениям сторон не подлежат применению нормы статей 310, 330, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения договора аренды земельного участка от 11.03.2005 N 1-626 МН, заключенного между истцом и индивидуальным предпринимателем Мифтаковым Д.Г. Полагает, что в отсутствие договорных обязательств в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 66:41:0106019:27 к взаимоотношениям сторон подлежат применению нормы статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не общие положения об аренде (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации). По мнению апеллянта, суд вышел за пределы требований истца, взыскав с ответчика неосновательное обогащение в размере 754 620 руб. 73 коп. за фактическое пользование участком. Также отмечает, что с учетом результатов судебной землеустроительной экспертизы за спорный период могло быть взыскано только 472 796 руб. 67 коп. Помимо изложенного, общество "Пекарня" полагает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении его ходатайства о проведении дополнительной экспертизы. Считает, что при проведении первоначальной экспертизы судом выяснялись обстоятельства, не имеющие отношение к рассматриваемому спору или сторонам.
Письменных отзывов на апелляционные жалобы от лиц, участвующих в деле, не поступило.
В судебном заседании представитель общества "Пекарня" поддержал доводы своей апелляционной жалобы и возражал против удовлетворения апелляционной жалобы администрации.
Истец, извещенный о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд апелляционной инстанции не обеспечил, что в силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, в обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 11.03.2005 между Администрацией города Екатеринбурга (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Мифтаковым Дамиром Габдульяновичем (арендатор) был заключен договор аренды N 1-626 МН земельного участка площадью 1301 кв. м, расположенного по проспекту Космонавтов, 75 в городе Екатеринбурге, для эксплуатации многоэтажного жилого дома общей площадью 1284,6 кв. м с встроенными нежилыми помещениями.
Договор заключен на неопределенный срок (пункт 6.1 договора).
В связи с оформлением обществом "Пекарня" договора аренды нежилого помещения в нежилом здании (лит. А), расположенном на указанном земельном участке, площадью 491,9 кв. м, был подготовлен проект дополнительного соглашения о вступлении ООО "Пекарня" в договор аренды, согласно которого права и обязанности ООО "Пекарня" возникают с 22.08.2005.
Указанный проект договора ответчиком подписан не был.
Согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРП от 02.06.2015 (т. д. 1, л.д. 25), ответчик является собственником части здания (литер А), общей площадью 561,3 кв. м (регистрационная запись от 29.01.2013 N 66-66-01/668/2013-023), которая расположена на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0106019:27.
Наличие у ответчика задолженности по арендной плате послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Согласно расчету истца долг по арендной плате за период с января 2012 года по декабрь 2014 года и с мая 2015 года по ноябрь 2015 года составляет 944 306 руб. 93 коп., размер пени за период с 11.07.2015 по 02.12.2015 составляет 1 580 867 руб. 70 коп.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик исковые требования не признал, указал на то, что не является стороной договора аренды земельного участка от 11.03.2005 N 1-626 МН, а также заявил о пропуске срока исковой давности.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что использование земельного участка является платным, общество "Пекарня" фактически пользовалось земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, при этом ответчик не является плательщиком земельного налога. Принимая во внимание заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, суд удовлетворил требования о взыскании задолженности в размере 754 620 руб. 73 коп.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.
Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73) разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 15534/13, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 указано, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
В пункте 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11) разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов (пункт 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).
Следовательно, при расчете размера арендной платы площадь помещений собственности ответчика не применяется - подлежит применению площадь земельного участка, пропорционально площади помещения в общей площади зданий, находящихся на земельном участке.
Судом установлено, что изначально ответчик являлся арендатором части здания (литер А), общей площадью 561,3 кв. м по договору аренды муниципального жилого фонда от 03.01.2002.
В 2005 году индивидуальный предприниматель Мифтаков Д.Г. обратился в администрацию с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в аренду, в связи с чем с ним был заключен договор аренды от 11.03.2005 N 1-626 МН.
01.06.2005 общество "Пекарня" также обратилось в администрацию с заявлением о вступлении в договор аренды от 11.03.2005 N 1-626 МН (т. д. 1, л.д. 54).
22.08.2005 распоряжением Главы города Екатеринбурга N 2938-р (т. д. 1, л.д. 55) утвержден проект границ неделимого земельного участка по пр. Космонавтов, 75; указанный земельный участок предоставлен ответчику для эксплуатации встроенного помещения площадью 491,9 кв. м. Названным распоряжением ответчику предложено установить границы земельного участка и заключить с администрацией договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
24.07.2006 представителем ответчика по доверенности (т. д. 1, л.д. 57) получен проект дополнительного соглашения от 06.06.2006 N 1 к договору аренды от 11.03.2005 N 1-626 МН (т. д. 1, л.д. 56).
Указанный проект дополнительного соглашения от 06.06.2006 N 1 к договору аренды ответчиком не подписан, с требованиями о понуждении к заключению договора аренды земельного участка истец не обращался, доказательств обратного суду не представлено (статья 65 АПК РФ). То есть письменного соглашения об аренде земельного участка с кадастровым номером 66:41:0106019:27 между сторонами нет, земельный участок ответчику не передавался.
Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что права и обязанности арендатора по договору аренды от 11.03.2005 N 1-626 МН к обществу "Пекарня" не перешли, оснований для взыскания задолженности по договору аренды от 11.03.2005 N 1-626 МН и договорной неустойки не имеется.
При этом суд правильно указал на то, что положения пункта 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 в настоящем случае неприменимы, поскольку объект недвижимости (часть здания литер А, общей площадью 561,3 кв. м) приобретался ответчиком не у арендатора земельного участка, а у Администрации города Екатеринбурга.
В силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Судом установлено и из материалов дела следует, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0106019:27 помимо нежилого здания (литер А) с кадастровым номером 66:41:0205009:1587, в котором ответчику принадлежат помещения, расположен объект недвижимости (одноэтажное капитальное строение), который не эксплуатируется, что истцом не оспаривается.
При расчете платы за пользование спорным земельным участком истцом не учтено указанное здание, поскольку как пояснил представитель, его площадь не известна.
В ходе судебного разбирательства по делу арбитражным судом была назначена и проведена землеустроительная экспертиза.
Согласно выводам эксперта ООО "Городской земельный кадастр", изложенных в заключении от 27.06.2016, одноэтажное капитальное строение, инвентаризация которого не проводилась, расположенное рядом с трехэтажным зданием литер А 1963 года постройки, находится в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 66:41:0106019:27. Площадь контура здания (S1) - составляет 76,4 кв. м.
Таким образом, суд пришел к правомерному выводу о том, что расчет платы за фактическое пользование спорным земельным участком необходимо производить с учетом площади одноэтажного капитального строения (76,4 кв. м).
По расчету истца задолженность ответчика за период с января 2012 года по декабрь 2014 года и с мая 2015 года по ноябрь 2015 года составила 908 632 руб. 27 коп. Расчет арендной платы в спорный период осуществлен истцом исходя из площади одноэтажного капитального строения.
Ответчиком представлен контррасчет, согласно которому задолженность составила 473 793 руб. 67 коп.
Проверив контррасчет, представленный ответчиком, суд первой инстанции обоснованно не принял его во внимание, поскольку расчет произведен ответчиком исходя из площади незастроенной территории.
Как отмечено судом и видно из материалов дела, для использования здания, в котором находятся помещения ответчика, сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером 66:41:0106019:27 площадью 1301 кв. м.
Каких-либо возражений по площади земельного участка на протяжении всего времени использования земельного участка ответчик не заявлял.
Сведений о том, что для использования принадлежащих ответчику объектов недвижимости необходим земельный участок меньшей площадью, в материалах дела не имеется (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком платы за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимого имущества.
Проверив произведенный истцом с учетом площади используемого ответчиком земельного участка расчет долга по арендной плате и признав его верным, суд с учетом пропуска срока исковой давности признал обоснованным требование администрации о взыскании с общества "Пекарня" 754 620 руб. 73 коп. долга.
Доводы администрации о том, что ответчик должен вносить арендную плату за использование земельного участка на условиях договора аренды от 11.03.2005 N 1-626 МН, рассмотрены судом апелляционной инстанции и подлежат отклонению в силу несостоятельности, поскольку данный договор с ответчиком не был заключен.
При таких обстоятельствах, оснований для вывода о том, что ответчик вступил в обязательственные правоотношения по этому договору, предусматривающие начисление неустойки за просрочку внесения арендной платы, в рассматриваемом случае не имеется.
Доводы общества "Пекарня" о необоснованности отказа суда первой инстанции в удовлетворении его ходатайства о проведении дополнительной судебной экспертизы не принимаются.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства, либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Согласно части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.
Из материалов дела усматривается, что суд первой инстанции рассмотрел указанное ходатайство ответчика и мотивированно отказал в его удовлетворении, придя к выводу об отсутствии необходимости в проведении экспертизы. При этом суд указал, что представленное экспертное заключение является полным и ясным. Нарушений норм процессуального права (статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) судом первой инстанции не допущено.
Довод ответчика о том, что суд первой инстанции при рассмотрении дела вышел за пределы заявленных исковых требований, несостоятелен, поскольку в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд самостоятельно определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, то есть арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, и должен рассматривать заявленное требование, исходя из фактических правоотношений.
При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил требование о взыскании с общества "Пекарня" 754 620 руб. 73 коп. долга.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, подлежат отклонению в силу их несостоятельности и ошибочности толкования норм права.
При отмеченных обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основаниями к отмене или изменению судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Решение суда от 03.08.2016 является законным и обоснованным.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы возлагаются на ответчика.
В связи с тем, что истец в силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы не взыскивается.
Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03 августа 2016 года по делу N А60-4429/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
В.В.СЕМЕНОВ
Судьи
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Т.В.МАКАРОВ
В.В.СЕМЕНОВ
Судьи
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Т.В.МАКАРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)