Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 3 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 5 августа 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпова В.В., судей Балашевой В.Т. и Кузнецова С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Сызрань Самарской области в лице Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Сызрань на решение Арбитражного суда Самарской области от 10 июня 2016 года по делу N А55-2342/2016 по иску индивидуального предпринимателя Красильникова Сергея Васильевича (ОГРН 313632509800059, ИНН 632501407660) к Администрации городского округа Сызрань Самарской области (ОГРН 1026303059628, ИНН 6325017706) об урегулировании разногласий при заключении договора, принятое судьей Разумовым Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сергеевым А.Ю.,
Индивидуальный предприниматель Красильников Сергей Васильевич (далее предприниматель Красильников С.В., истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации городского округа Сызрань Самарской области (далее Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка N 4620 от 26.10.2015, и просил
- дополнить главу 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА пунктом 1.5. следующего содержания: "В соответствии с постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 19.11.2010 N 147 "Об установлении размера санитарно-защитной зоны имущественного комплекса ОАО "Сызранский нефтеперерабатывающий завод" территории г. Сызрань Самарской области" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 31.12.2010 N 19516) земельный участок входит в зону: "Санитарно-защитная зона имущественного комплекса ОАО "Сызранский нефтеперерабатывающий завод".
- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с порядком, установленным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" и составляет 50243,88 руб. (Пятьдесят тысяч двести сорок три рубля 88 копейка) в год.
Арендатор согласен с односторонним пересмотром размера арендной платы не чаще одного раза в год на основании нормативных правовых актов органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления с даты, указанной в данном нормативном правовом акте при условии недопустимости увеличения размера арендной платы ранее дня официального опубликования соответствующего нормативного правового акта органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления.
В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и (или) органов местного самоуправления городского округа Сызрань, регулирующих исчисление размера арендной платы, в том числе связанных с установлением (изменением) оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, ставок, коэффициентов, льгот, а также иных показателей. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке путем направления Арендатору уведомления с новым расчетом арендной платы не позднее 30-ти календарных дней с даты соответствующих изменений Расчет размера арендной платы за земельный участок прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
В соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации операции по передаче в аренду земельных участков освобождены от налогообложения налогом на добавленную стоимость".
- внести изменения в Приложение N 2 к договору:
Пятьдесят тысяч двести сорок три рубля 88 копеек в год.
Датой заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи земельного участка считать дату вступления в законную силу решения суда.
Истец уточнил исковые требования и просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, изложив
- пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с порядком, установленным Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" устанавливается в пределах 2 (двух) процентов кадастровой стоимости передаваемого арендодателем земельного участка и составляет 154644,14 рублей в год.
Арендатор согласен с односторонним пересмотром размера арендной платы не чаще одного раза в год на основании нормативных правовых актов органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления с даты, указанной в данном нормативном правовом акте, при условии недопустимости увеличения размера арендной платы ранее дня официального опубликования соответствующего нормативного правового акта органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления.
В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и (или) органов местного самоуправления городского округа Сызрань, регулирующих исчисление размера арендной платы, в том числе связанных с установлением (изменением) оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, ставок, коэффициентов, льгот, а также иных показателей, Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке путем направления Арендатору уведомления с новым расчетом арендной платы не позднее 30-ти календарных дней с даты соответствующих изменений Расчет размера арендной платы за земельный участок прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
В соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации операции по передаче в аренду земельных участков освобождены от налогообложения налогом на добавленную стоимость".
- Приложение N 2 к договору в следующей редакции:
Размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с кадастровой стоимостью передаваемого арендодателем земельного участка и рассчитывается по формуле: А = К * П, где
А - размер арендной платы за земельный участок в год,
К - кадастровая стоимость земельного участка, определяемая в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области".
П - величина процентов от кадастровой стоимости, равная 2%,
А = 7732207, 08 х 2% = 154644,14 рублей.
Датой заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи земельного участка считать дату вступления в законную силу решения суда.".
Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 13.04.2016.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.06.2016 исковые требования удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении между Администрацией и предпринимателем Красильниковым С.В. договора аренды N 4620 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 26.10.2015 года и принял пункт 2.1 договора и Приложение N 2 к договору в редакции истца.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что истец приобрел в собственность у ОАО "Строительно-монтажное управление N 6" по договору купли-продажи от 15.09.2006 объекты недвижимого имущества расположенные на земельном участке площадью 2,4 га кадастровый номер 63:08:0105050:15 по адресу: г. Сызрань, ул. Жукова, 9, который принадлежал продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Постановлением Администрации N 1722 от 06.07.2012 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 24000 кв. м, кадастровый номер 63:08:0105050:15, предоставленное "Строительно-монтажному управлению N 6" СМТ N 4, правопреемником которого является ОАО "Строительно-монтажное управление N 6". В настоящее время истец является собственником нежилого здания Литера АА1А2А3 площадью 1448,1 кв. м и нежилого здания Литера Е площадью 310,7 кв. м по указанному адресу, приобретенных у ОАО "Строительно-монтажное управление N 6". Истцом были произведены кадастровые работы, в результате которых были образованы два земельных участка: кадастровый номер 63:08:0105050:1159 площадью 3046 кв. м и кадастровый номер 63:08:0105050:1160 площадью 7173 кв. м, имеющие единый адрес (местоположение): Самарская область, кадастровый квартал 63:08:0105050, а также единый почтовый адрес: Самарская область, г. Сызрань, ул. Жукова, 9. По заявлению истца исх. N 135 от 30.09.2015 о заключении договора аренды земельного участка ответчиком 19.11.2015 истцу были направлены три экземпляра проекта договора аренды земельного участка от 26.10.2015 N 4620. В ходе заключения договора у сторон возникли разногласия в части размера арендной платы.
В проекте договора размер арендной платы определен согласно постановлению Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области" по формуле А = Скад х Ка х Кв х Кпр х Ки, и составляет в год 334959 руб. 21 коп. Истец с учетом уточнения исковых требований считает, что размер арендной платы не может быть более 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка и в год составит 154644 руб. 14 коп. (7732207,08 руб. - кадастровая стоимость согласно постановления Правительства Самарской области от 13.11.2013 N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" х 2%), мотивируя тем, что у него сохранилось право постоянного (бессрочного) пользования частью спорного земельного участка, занятой принадлежащими ему объектами недвижимости и необходимой для их эксплуатации.
Суд первой инстанции, установив, что земельный участок кадастровый номер 63:08:0105050:1160 был образован из земельного участка с кадастровым номером 63:08:0105050:15, ранее принадлежавшим ОАО "Строительно-монтажное управление N 6", признал несостоятельными доводы ответчика об отсутствии оснований для применения льготной ставки арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости, поскольку согласно пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 271, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При этом невозможность предоставления такому покупателю земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование на основании статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации не означает, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не может перейти к нему в силу закона при переходе права собственности на находящийся на этом земельном участке объект недвижимости.
Суд первой инстанции, исходя из изложенного пришел к выводу, что при отчуждении ОАО "Строительно-монтажное управление N 6" истцу здания к покупателю одновременно с передачей права собственности на здание перешло принадлежащее продавцу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, даже в том случае, если приобретатель не является субъектом, которому земельный участок в соответствии со статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации может быть предоставлен на таком праве.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.12.2013 по делу N А55-20749/2013 по заявлению предпринимателя Красильникова С.В. к Администрации о признании недействительным Постановления N 1722 от 06.07.2012 установлено, что оспариваемым постановлением права и законные интересы заявителя - предпринимателя Красильникова С.В., не нарушены, поскольку у него сохранилось право постоянного (бессрочного) пользования частью спорного земельного участка, занятой принадлежащими ему объектами недвижимости и необходимой для их использования.
Ответчик с решением не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении уточненных исковых требований предпринимателя Красильникова С.В. в полном объеме.
Ответчик считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции с нарушением норм материального и процессуального права.
При этом ответчик исходит из того, что истцом были заявлены требования относительно коэффициента вида использования земельного участка при расчете арендной платы по методике, утвержденной постановлением Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008. Однако истец уточнил требования и просил произвести расчет арендной платы по льготной ставке - 2% от кадастровой стоимости. При этом акцепт истца не содержал требований, указанных в уточненных исковых требованиях.
Ответчик полагает, что прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ОАО "Строительно-монтажное управление N 6" не свидетельствует о прекращении права истца пользоваться частью земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости. Однако право пользования земельным участком не является вещным правом - правом постоянного (бессрочного) пользования. Предприниматель Красильников С.В. согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации не является лицом, которое по закону может обладать данным вещным правом, начиная с 25.10.2001.
Ответчик также исходит из того, что постановлением Администрации N 1722 от 06.07.2012 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 24000 кв. м кадастровый номер 63:08:0105050:15, предоставленное Строительно-монтажному управлению N 6" СМТ N 4, правопреемником которого является ОАО "Строительно-монтажное управление N 6". Свидетельство о праве собственности на землю N 10066 от 15.09.1992 выданное Строительно-монтажному управлению N 6" СМТ N 4, признано утратившим силу. Земельный участок кадастровый номер 63:08:0105050:1160 площадью 7173 кв. м сформирован и поставлен на кадастровый учет 04.0-9.2015 и является вновь образованным.
Ответчик исходит из того, что истцу указанный земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов в порядке реализации исключительного права, как собственнику зданий, расположенных на данном земельном участке. На данный момент истцу принадлежит здание литера АА1А2А3 площадью 1448,1 кв. м. Нежилое здание литера Е площадью 310,7 кв. м принадлежит Макарову И.Л. Здания ранее приобретенные ответчиком у ОАО "Строительно-монтажное управление N 6" в настоящее время принадлежат другим лицам и расположены на иных земельных участках являющихся вновь образованными и предоставленными в аренду собственникам именно, как вновь образованные. Ответчик полагает, что данное обстоятельство подтверждает, что это не является переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования прав на земельный участок.
Кроме того, ответчик исходит из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Красильников С.В. юридическим лицом не является и применение льготного расчета арендной платы противоречит требованиям законодательства.
Кроме того, ответчик исходит из того, что вывод суда о том, что Красильников С.В. является собственником нежилого здания литера Е площадью 310 кв. м по адресу: г. Сызрань, ул. Жукова, 9, не соответствует обстоятельствам дела. Собственником данного здания с 22.06.2015 является Макаров Игорь Леонидович.
Ответчик в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания ответчик извещен надлежащим образом.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в жалобе, не согласился и просил оставить ее без удовлетворения, а решение суда - без изменения. Истец в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания истец извещен надлежащим образом.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, отзыве истца на апелляционную жалобу, арбитражный апелляционный суд
Предпринимателю Красильникову С.В. на праве собственности принадлежит нежилое здание кадастровый номер 63:080105050:954 площадью 1448,1 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Жукова, 9, литера АА1А2А3.
Право собственности Красильникова С.В. на указанный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.02.2014.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое и сделок с ним от 10.05.2016 до указанной даты здание принадлежало обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 40", до 28.11.2013 - Красильникову С.В., до 09.04.2009 здание принадлежало на праве общей долевой собственности Хрекову Владимиру Валентиновичу и Красильникову С.В.
Право общей долевой собственности Хрекова Владимира Валентиновича и Красильникова С.В. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.04.2008 на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 08.10.2007 по делу N А55-8510/2007.
Указанным решением зарегистрирован переход права собственности от ОАО "Строительно-монтажное управление N 6" к предпринимателю Красильникову С.В. и индивидуальному предпринимателю Хрекову Владимиру Валентиновичу на объекты недвижимости: нежилое двухэтажное здание литера АА1А2А3 площадью 1448,1 кв. м, нежилое здание литера Б площадью 324 кв. м, нежилое здание литера В площадью 52,6 кв. м, нежилое здание литера Е площадью 310,7 кв. м, нежилое здание литера Ж площадью 8,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Сызрань, ул. Жукова, 9.
Как следует из решения, судом установлено, что между истцами: предпринимателем Красильниковым С.В. и индивидуальным предпринимателем Хрековым Владимиром Валентиновичем и конкурсным управляющим ОАО "Строительно-монтажное управление N 6" заключен договор купли-продажи указанных объектов недвижимости, принадлежащих акционерному обществу на праве собственности на основании разделительного баланса АО "Сызраньстройкомплекс" при выделении продавца в самостоятельное предприятие.
Согласно решению указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 2,4 га, принадлежащем продавцу - ОАО "Строительно-монтажное управление N 6" на основании свидетельства о праве собственности на землю N 10066 от 15.09.1992.
Как следует из указанного свидетельства, оно выдано Строительно-монтажному управлению N 6 о том, что для производственной базы СМУ-6 предоставлено в бессрочное пользование 2,4 га земли.
Постановлением Администрации N 1722 от 06.07.2012 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 24000 кв. м кадастровый номер 63:08:0105050:15, расположенным по адресу: Самарская область, г. Сызрань, предоставленное Строительно-монтажному управлению N 6 СМТ N 4, правопреемником которого является открытое акционерное общество "Строительно-монтажное управление N 6", для производственной базы СМУ-6. Свидетельство о праве собственности на землю N 10066 от 15.09.1992 выданное Строительно-монтажному управлению N 6 СМТ N 4 признано утратившим силу.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.12.2013 по делу N А55-20749/2013 заявление предпринимателя Красильникова С.В. о признании недействительным постановления Администрации N 1722 от 06.07.2012 оставлено без удовлетворения. Суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оспариваемое постановление не нарушает права и законные интересы заявителя - предпринимателя Красильникова С.В., поскольку у него сохранилось право постоянного (бессрочного) пользования частью спорного земельного участка, занятой принадлежащими ему объектами недвижимости и необходимой для их использования.
Кроме того, предпринимателю Красильникову С.В. принадлежит на праве собственности нежилое здание общей площадью 206,4 кв. м, расположенное по адресу: Самарская обл. г. Сызрань, ул. Жукова, 9.
Право собственности предпринимателя Красильникова С.В. на указанный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.05.2014 на основании решения Сызранского городского суда Самарской области от 20.05.2011 по делу N 2-1783/11.
Предприниматель Красильников С.В., руководствуясь подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, 30.09.2015 обратился в Комитет имущественных отношений Администрации с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка кадастровый номер 63:08:0105050:1160 площадью 7173 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Сызрань, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости: нежилое здание кадастровый номер 63:08:0105050:1149 одноэтажное общей площадью 206,4 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Самарская обл., г. Сызрань, ул. Жукова, 9, и нежилое здание кадастровый номер 63:08:0105050:954 двухэтажное общей площадью 1448 кв. м, литера АА1А2А3, адрес (местонахождения) объекта: Самарская обл., г. Сызрань, ул. Жукова, 9.
Комитет имущественных отношений Администрации письмом N 08-17/11706 от 19.11.2015 направил истцу проект договора N 4620 от 15.10.2015 аренды указанного земельного участка.
Истец договор аренды подписал с протоколом разногласий, согласно которому предложил:
- дополнить договор пунктом 1.5 следующего содержания: "В соответствии с постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 19.11.2010 N 147 "Об установлении размера санитарно-защитной зоны имущественного комплекса ОАО "Сызранский нефтеперерабатывающий завод" территории г. Сызрань Самарской области" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 31.12.2010 N 19516) земельный участок входит в зону: "Санитарно-защитная зона имущественного комплекса ОАО "Сызранский нефтеперерабатывающий завод".
- изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с порядком, установленным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" и составляет 50243, 88 руб. (Пятьдесят тысяч двести сорок три рубля 88 копейка) в год.
Арендатор согласен с односторонним пересмотром размера арендной платы не чаще одного раза в год на основании нормативных правовых актов органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления с даты, указанной в данном нормативном правовом акте при условии недопустимости увеличения размера арендной платы ранее дня официального опубликования соответствующего нормативного правового акта органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления.
В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и (или) органов местного самоуправления городского округа Сызрань, регулирующих исчисление размера арендной платы, в том числе связанных с установлением (изменением) оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, ставок, коэффициентов, льгот, а также иных показателей. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке путем направления Арендатору уведомления с новым расчетом арендной платы не позднее 30-ти календарных дней с даты соответствующих изменений Расчет размера арендной платы за земельный участок прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
В соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации операции по передаче в аренду земельных участков освобождены от налогообложения налогом на добавленную стоимость".
- внести изменения в Приложение N 2 к договору:
Пятьдесят тысяч двести сорок три рубля 88 копеек в год.
Пояснения: Коэффициент вида использования земельного участка (Кв) для определения размера арендной платы за использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Сызрань, и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, равный 0,015, применен на основании Приложения N 1 к решению Думы городского округа Сызрань от 26.11.2008 N 26 п. 9.2. Земельные участки под санитарно-защитными зонами предприятия.
- датой заключения договора считать дату получения арендатором Красильниковым С.В. договора, то есть 19.11.2015.
Ответчик письмом N 08-17/13032 от 25.12.2015 возвратил истцу неподписанный протокол разногласий к договору аренды N 4620 от 26.10.2015.
Истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка кадастровый номер 63:08:0105050:1160 площадью 7173 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Сызрань.
Администрация обязана заключить с истцом договор аренды земельного участка, на котором расположены здания, принадлежащие ему на праве собственности, в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Поэтому разногласия, возникшие при заключении договора, подлежат урегулированию в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Администрацией при расчете арендной платы по договору применен коэффициент вида использования земельного участка равный 0,1 "Земли под промышленными, (производственными) предприятиями, (складские помещения и территории предприятий), гаражами и боксами для хранения автотранспорта предприятий", установленный решением Думы городского округа Сызрань Самарской области от 26.11.2008 N 26 "О коэффициентах вида использования земельных участков, коэффициентах, учитывающих виды возводимых объектов на земельных участках, коэффициентах приближенности земельных участков к культурно-административному центру городского округа Сызрань, коэффициентах сроков для жилищного строительства, коэффициентах сроков для иных видов строительства, применяемых при расчете размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Сызрань".
Истец в протоколе разногласий к договору расчет арендной платы произвел с применением коэффициента вида использования земельного участка 0,015 "Земельные участки под санитарно-защитными зонами предприятий", установленный тем же решением Думы городского округа Сызрань Самарской области.
Истец обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий по договору и определении условий договора в соответствии с представленным им протоколом разногласий.
Истец уточнил предмет иска и просил урегулировать разногласия по договору, установив арендную плату за пользование земельным участком в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Право на земельный участок по адресу: Самарская область, г. Сызрань, квартал 63:08:0105050 возникло у истца в связи с приобретением права собственности на нежилые здания, расположенные по адресу: Самарская обл., г. Сызрань, ул. Жукова, 9.
В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Принимая во внимание, что истец обратился с заявлением об оформлении своего права на земельный участок, принадлежавший на праве постоянного бессрочного пользования продавцу объекта недвижимости, собственником которого является истец, он вправе требовать установления арендной платы в размер двух процентов от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Довод ответчика о том, что истец не является юридическим лицом и не вправе требовать переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды с установлением льготного размера арендной платы, не может быть принят судом, поскольку он является лицом, к которому право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком перешло в связи с приобретением здания, строения, сооружения и он вправе оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Кроме того, в соответствии в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно пункту 3.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008 при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Довод апелляционной жалобы о том, что протокол разногласий к договору аренды, не содержал предложения произвести расчет арендной платы по льготной ставке - два процента от кадастровой стоимости, однако суд первой инстанции принял уточнение предмета иска, также не может быть принят судом, поскольку уточнение предмета иска произведено в пределах требования об урегулировании разногласий по размеру арендной платы за земельный участок и при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик возражения против принятия уточнения предмета иска не заявлял.
На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 10 июня 2016 года по делу N А55-2342/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Сызрань Самарской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.08.2016 N 11АП-9827/2016 ПО ДЕЛУ N А55-2342/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2016 г. по делу N А55-2342/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 3 августа 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 5 августа 2016 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпова В.В., судей Балашевой В.Т. и Кузнецова С.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа Сызрань Самарской области в лице Комитета имущественных отношений Администрации городского округа Сызрань на решение Арбитражного суда Самарской области от 10 июня 2016 года по делу N А55-2342/2016 по иску индивидуального предпринимателя Красильникова Сергея Васильевича (ОГРН 313632509800059, ИНН 632501407660) к Администрации городского округа Сызрань Самарской области (ОГРН 1026303059628, ИНН 6325017706) об урегулировании разногласий при заключении договора, принятое судьей Разумовым Ю.М.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сергеевым А.Ю.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Красильников Сергей Васильевич (далее предприниматель Красильников С.В., истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации городского округа Сызрань Самарской области (далее Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка N 4620 от 26.10.2015, и просил
- дополнить главу 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА пунктом 1.5. следующего содержания: "В соответствии с постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 19.11.2010 N 147 "Об установлении размера санитарно-защитной зоны имущественного комплекса ОАО "Сызранский нефтеперерабатывающий завод" территории г. Сызрань Самарской области" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 31.12.2010 N 19516) земельный участок входит в зону: "Санитарно-защитная зона имущественного комплекса ОАО "Сызранский нефтеперерабатывающий завод".
- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с порядком, установленным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" и составляет 50243,88 руб. (Пятьдесят тысяч двести сорок три рубля 88 копейка) в год.
Арендатор согласен с односторонним пересмотром размера арендной платы не чаще одного раза в год на основании нормативных правовых актов органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления с даты, указанной в данном нормативном правовом акте при условии недопустимости увеличения размера арендной платы ранее дня официального опубликования соответствующего нормативного правового акта органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления.
В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и (или) органов местного самоуправления городского округа Сызрань, регулирующих исчисление размера арендной платы, в том числе связанных с установлением (изменением) оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, ставок, коэффициентов, льгот, а также иных показателей. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке путем направления Арендатору уведомления с новым расчетом арендной платы не позднее 30-ти календарных дней с даты соответствующих изменений Расчет размера арендной платы за земельный участок прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
В соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации операции по передаче в аренду земельных участков освобождены от налогообложения налогом на добавленную стоимость".
- внести изменения в Приложение N 2 к договору:
РАСЧЕТ
годовой арендной платы
годовой арендной платы
Пятьдесят тысяч двести сорок три рубля 88 копеек в год.
Датой заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи земельного участка считать дату вступления в законную силу решения суда.
Истец уточнил исковые требования и просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, изложив
- пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с порядком, установленным Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" устанавливается в пределах 2 (двух) процентов кадастровой стоимости передаваемого арендодателем земельного участка и составляет 154644,14 рублей в год.
Арендатор согласен с односторонним пересмотром размера арендной платы не чаще одного раза в год на основании нормативных правовых актов органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления с даты, указанной в данном нормативном правовом акте, при условии недопустимости увеличения размера арендной платы ранее дня официального опубликования соответствующего нормативного правового акта органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления.
В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и (или) органов местного самоуправления городского округа Сызрань, регулирующих исчисление размера арендной платы, в том числе связанных с установлением (изменением) оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, ставок, коэффициентов, льгот, а также иных показателей, Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке путем направления Арендатору уведомления с новым расчетом арендной платы не позднее 30-ти календарных дней с даты соответствующих изменений Расчет размера арендной платы за земельный участок прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
В соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации операции по передаче в аренду земельных участков освобождены от налогообложения налогом на добавленную стоимость".
- Приложение N 2 к договору в следующей редакции:
РАСЧЕТ
годовой арендной платы
годовой арендной платы
Размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с кадастровой стоимостью передаваемого арендодателем земельного участка и рассчитывается по формуле: А = К * П, где
А - размер арендной платы за земельный участок в год,
К - кадастровая стоимость земельного участка, определяемая в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области".
П - величина процентов от кадастровой стоимости, равная 2%,
А = 7732207, 08 х 2% = 154644,14 рублей.
Датой заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи земельного участка считать дату вступления в законную силу решения суда.".
Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 13.04.2016.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.06.2016 исковые требования удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении между Администрацией и предпринимателем Красильниковым С.В. договора аренды N 4620 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 26.10.2015 года и принял пункт 2.1 договора и Приложение N 2 к договору в редакции истца.
При этом суд первой инстанции исходил из того, что истец приобрел в собственность у ОАО "Строительно-монтажное управление N 6" по договору купли-продажи от 15.09.2006 объекты недвижимого имущества расположенные на земельном участке площадью 2,4 га кадастровый номер 63:08:0105050:15 по адресу: г. Сызрань, ул. Жукова, 9, который принадлежал продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Постановлением Администрации N 1722 от 06.07.2012 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 24000 кв. м, кадастровый номер 63:08:0105050:15, предоставленное "Строительно-монтажному управлению N 6" СМТ N 4, правопреемником которого является ОАО "Строительно-монтажное управление N 6". В настоящее время истец является собственником нежилого здания Литера АА1А2А3 площадью 1448,1 кв. м и нежилого здания Литера Е площадью 310,7 кв. м по указанному адресу, приобретенных у ОАО "Строительно-монтажное управление N 6". Истцом были произведены кадастровые работы, в результате которых были образованы два земельных участка: кадастровый номер 63:08:0105050:1159 площадью 3046 кв. м и кадастровый номер 63:08:0105050:1160 площадью 7173 кв. м, имеющие единый адрес (местоположение): Самарская область, кадастровый квартал 63:08:0105050, а также единый почтовый адрес: Самарская область, г. Сызрань, ул. Жукова, 9. По заявлению истца исх. N 135 от 30.09.2015 о заключении договора аренды земельного участка ответчиком 19.11.2015 истцу были направлены три экземпляра проекта договора аренды земельного участка от 26.10.2015 N 4620. В ходе заключения договора у сторон возникли разногласия в части размера арендной платы.
В проекте договора размер арендной платы определен согласно постановлению Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области" по формуле А = Скад х Ка х Кв х Кпр х Ки, и составляет в год 334959 руб. 21 коп. Истец с учетом уточнения исковых требований считает, что размер арендной платы не может быть более 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка и в год составит 154644 руб. 14 коп. (7732207,08 руб. - кадастровая стоимость согласно постановления Правительства Самарской области от 13.11.2013 N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" х 2%), мотивируя тем, что у него сохранилось право постоянного (бессрочного) пользования частью спорного земельного участка, занятой принадлежащими ему объектами недвижимости и необходимой для их эксплуатации.
Суд первой инстанции, установив, что земельный участок кадастровый номер 63:08:0105050:1160 был образован из земельного участка с кадастровым номером 63:08:0105050:15, ранее принадлежавшим ОАО "Строительно-монтажное управление N 6", признал несостоятельными доводы ответчика об отсутствии оснований для применения льготной ставки арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости, поскольку согласно пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 271, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При этом невозможность предоставления такому покупателю земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование на основании статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации не означает, что право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не может перейти к нему в силу закона при переходе права собственности на находящийся на этом земельном участке объект недвижимости.
Суд первой инстанции, исходя из изложенного пришел к выводу, что при отчуждении ОАО "Строительно-монтажное управление N 6" истцу здания к покупателю одновременно с передачей права собственности на здание перешло принадлежащее продавцу право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, даже в том случае, если приобретатель не является субъектом, которому земельный участок в соответствии со статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации может быть предоставлен на таком праве.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.12.2013 по делу N А55-20749/2013 по заявлению предпринимателя Красильникова С.В. к Администрации о признании недействительным Постановления N 1722 от 06.07.2012 установлено, что оспариваемым постановлением права и законные интересы заявителя - предпринимателя Красильникова С.В., не нарушены, поскольку у него сохранилось право постоянного (бессрочного) пользования частью спорного земельного участка, занятой принадлежащими ему объектами недвижимости и необходимой для их использования.
Ответчик с решением не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении уточненных исковых требований предпринимателя Красильникова С.В. в полном объеме.
Ответчик считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции с нарушением норм материального и процессуального права.
При этом ответчик исходит из того, что истцом были заявлены требования относительно коэффициента вида использования земельного участка при расчете арендной платы по методике, утвержденной постановлением Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008. Однако истец уточнил требования и просил произвести расчет арендной платы по льготной ставке - 2% от кадастровой стоимости. При этом акцепт истца не содержал требований, указанных в уточненных исковых требованиях.
Ответчик полагает, что прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком ОАО "Строительно-монтажное управление N 6" не свидетельствует о прекращении права истца пользоваться частью земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости. Однако право пользования земельным участком не является вещным правом - правом постоянного (бессрочного) пользования. Предприниматель Красильников С.В. согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации не является лицом, которое по закону может обладать данным вещным правом, начиная с 25.10.2001.
Ответчик также исходит из того, что постановлением Администрации N 1722 от 06.07.2012 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 24000 кв. м кадастровый номер 63:08:0105050:15, предоставленное Строительно-монтажному управлению N 6" СМТ N 4, правопреемником которого является ОАО "Строительно-монтажное управление N 6". Свидетельство о праве собственности на землю N 10066 от 15.09.1992 выданное Строительно-монтажному управлению N 6" СМТ N 4, признано утратившим силу. Земельный участок кадастровый номер 63:08:0105050:1160 площадью 7173 кв. м сформирован и поставлен на кадастровый учет 04.0-9.2015 и является вновь образованным.
Ответчик исходит из того, что истцу указанный земельный участок предоставлен в аренду без проведения торгов в порядке реализации исключительного права, как собственнику зданий, расположенных на данном земельном участке. На данный момент истцу принадлежит здание литера АА1А2А3 площадью 1448,1 кв. м. Нежилое здание литера Е площадью 310,7 кв. м принадлежит Макарову И.Л. Здания ранее приобретенные ответчиком у ОАО "Строительно-монтажное управление N 6" в настоящее время принадлежат другим лицам и расположены на иных земельных участках являющихся вновь образованными и предоставленными в аренду собственникам именно, как вновь образованные. Ответчик полагает, что данное обстоятельство подтверждает, что это не является переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования прав на земельный участок.
Кроме того, ответчик исходит из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков. Красильников С.В. юридическим лицом не является и применение льготного расчета арендной платы противоречит требованиям законодательства.
Кроме того, ответчик исходит из того, что вывод суда о том, что Красильников С.В. является собственником нежилого здания литера Е площадью 310 кв. м по адресу: г. Сызрань, ул. Жукова, 9, не соответствует обстоятельствам дела. Собственником данного здания с 22.06.2015 является Макаров Игорь Леонидович.
Ответчик в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания ответчик извещен надлежащим образом.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в жалобе, не согласился и просил оставить ее без удовлетворения, а решение суда - без изменения. Истец в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания истец извещен надлежащим образом.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, отзыве истца на апелляционную жалобу, арбитражный апелляционный суд
установил:
Предпринимателю Красильникову С.В. на праве собственности принадлежит нежилое здание кадастровый номер 63:080105050:954 площадью 1448,1 кв. м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Жукова, 9, литера АА1А2А3.
Право собственности Красильникова С.В. на указанный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.02.2014.
Как следует из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое и сделок с ним от 10.05.2016 до указанной даты здание принадлежало обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 40", до 28.11.2013 - Красильникову С.В., до 09.04.2009 здание принадлежало на праве общей долевой собственности Хрекову Владимиру Валентиновичу и Красильникову С.В.
Право общей долевой собственности Хрекова Владимира Валентиновича и Красильникова С.В. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.04.2008 на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 08.10.2007 по делу N А55-8510/2007.
Указанным решением зарегистрирован переход права собственности от ОАО "Строительно-монтажное управление N 6" к предпринимателю Красильникову С.В. и индивидуальному предпринимателю Хрекову Владимиру Валентиновичу на объекты недвижимости: нежилое двухэтажное здание литера АА1А2А3 площадью 1448,1 кв. м, нежилое здание литера Б площадью 324 кв. м, нежилое здание литера В площадью 52,6 кв. м, нежилое здание литера Е площадью 310,7 кв. м, нежилое здание литера Ж площадью 8,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Сызрань, ул. Жукова, 9.
Как следует из решения, судом установлено, что между истцами: предпринимателем Красильниковым С.В. и индивидуальным предпринимателем Хрековым Владимиром Валентиновичем и конкурсным управляющим ОАО "Строительно-монтажное управление N 6" заключен договор купли-продажи указанных объектов недвижимости, принадлежащих акционерному обществу на праве собственности на основании разделительного баланса АО "Сызраньстройкомплекс" при выделении продавца в самостоятельное предприятие.
Согласно решению указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 2,4 га, принадлежащем продавцу - ОАО "Строительно-монтажное управление N 6" на основании свидетельства о праве собственности на землю N 10066 от 15.09.1992.
Как следует из указанного свидетельства, оно выдано Строительно-монтажному управлению N 6 о том, что для производственной базы СМУ-6 предоставлено в бессрочное пользование 2,4 га земли.
Постановлением Администрации N 1722 от 06.07.2012 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 24000 кв. м кадастровый номер 63:08:0105050:15, расположенным по адресу: Самарская область, г. Сызрань, предоставленное Строительно-монтажному управлению N 6 СМТ N 4, правопреемником которого является открытое акционерное общество "Строительно-монтажное управление N 6", для производственной базы СМУ-6. Свидетельство о праве собственности на землю N 10066 от 15.09.1992 выданное Строительно-монтажному управлению N 6 СМТ N 4 признано утратившим силу.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.12.2013 по делу N А55-20749/2013 заявление предпринимателя Красильникова С.В. о признании недействительным постановления Администрации N 1722 от 06.07.2012 оставлено без удовлетворения. Суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оспариваемое постановление не нарушает права и законные интересы заявителя - предпринимателя Красильникова С.В., поскольку у него сохранилось право постоянного (бессрочного) пользования частью спорного земельного участка, занятой принадлежащими ему объектами недвижимости и необходимой для их использования.
Кроме того, предпринимателю Красильникову С.В. принадлежит на праве собственности нежилое здание общей площадью 206,4 кв. м, расположенное по адресу: Самарская обл. г. Сызрань, ул. Жукова, 9.
Право собственности предпринимателя Красильникова С.В. на указанный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.05.2014 на основании решения Сызранского городского суда Самарской области от 20.05.2011 по делу N 2-1783/11.
Предприниматель Красильников С.В., руководствуясь подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, 30.09.2015 обратился в Комитет имущественных отношений Администрации с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка кадастровый номер 63:08:0105050:1160 площадью 7173 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Сызрань, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости: нежилое здание кадастровый номер 63:08:0105050:1149 одноэтажное общей площадью 206,4 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Самарская обл., г. Сызрань, ул. Жукова, 9, и нежилое здание кадастровый номер 63:08:0105050:954 двухэтажное общей площадью 1448 кв. м, литера АА1А2А3, адрес (местонахождения) объекта: Самарская обл., г. Сызрань, ул. Жукова, 9.
Комитет имущественных отношений Администрации письмом N 08-17/11706 от 19.11.2015 направил истцу проект договора N 4620 от 15.10.2015 аренды указанного земельного участка.
Истец договор аренды подписал с протоколом разногласий, согласно которому предложил:
- дополнить договор пунктом 1.5 следующего содержания: "В соответствии с постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 19.11.2010 N 147 "Об установлении размера санитарно-защитной зоны имущественного комплекса ОАО "Сызранский нефтеперерабатывающий завод" территории г. Сызрань Самарской области" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 31.12.2010 N 19516) земельный участок входит в зону: "Санитарно-защитная зона имущественного комплекса ОАО "Сызранский нефтеперерабатывающий завод".
- изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с порядком, установленным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" и составляет 50243, 88 руб. (Пятьдесят тысяч двести сорок три рубля 88 копейка) в год.
Арендатор согласен с односторонним пересмотром размера арендной платы не чаще одного раза в год на основании нормативных правовых актов органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления с даты, указанной в данном нормативном правовом акте при условии недопустимости увеличения размера арендной платы ранее дня официального опубликования соответствующего нормативного правового акта органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления.
В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и (или) органов местного самоуправления городского округа Сызрань, регулирующих исчисление размера арендной платы, в том числе связанных с установлением (изменением) оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, ставок, коэффициентов, льгот, а также иных показателей. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке путем направления Арендатору уведомления с новым расчетом арендной платы не позднее 30-ти календарных дней с даты соответствующих изменений Расчет размера арендной платы за земельный участок прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.
В соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации операции по передаче в аренду земельных участков освобождены от налогообложения налогом на добавленную стоимость".
- внести изменения в Приложение N 2 к договору:
РАСЧЕТ
годовой арендной платы
годовой арендной платы
Пятьдесят тысяч двести сорок три рубля 88 копеек в год.
Пояснения: Коэффициент вида использования земельного участка (Кв) для определения размера арендной платы за использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Сызрань, и предоставляемых для целей, не связанных со строительством, равный 0,015, применен на основании Приложения N 1 к решению Думы городского округа Сызрань от 26.11.2008 N 26 п. 9.2. Земельные участки под санитарно-защитными зонами предприятия.
- датой заключения договора считать дату получения арендатором Красильниковым С.В. договора, то есть 19.11.2015.
Ответчик письмом N 08-17/13032 от 25.12.2015 возвратил истцу неподписанный протокол разногласий к договору аренды N 4620 от 26.10.2015.
Истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка кадастровый номер 63:08:0105050:1160 площадью 7173 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Сызрань.
Администрация обязана заключить с истцом договор аренды земельного участка, на котором расположены здания, принадлежащие ему на праве собственности, в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Поэтому разногласия, возникшие при заключении договора, подлежат урегулированию в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Администрацией при расчете арендной платы по договору применен коэффициент вида использования земельного участка равный 0,1 "Земли под промышленными, (производственными) предприятиями, (складские помещения и территории предприятий), гаражами и боксами для хранения автотранспорта предприятий", установленный решением Думы городского округа Сызрань Самарской области от 26.11.2008 N 26 "О коэффициентах вида использования земельных участков, коэффициентах, учитывающих виды возводимых объектов на земельных участках, коэффициентах приближенности земельных участков к культурно-административному центру городского округа Сызрань, коэффициентах сроков для жилищного строительства, коэффициентах сроков для иных видов строительства, применяемых при расчете размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Сызрань".
Истец в протоколе разногласий к договору расчет арендной платы произвел с применением коэффициента вида использования земельного участка 0,015 "Земельные участки под санитарно-защитными зонами предприятий", установленный тем же решением Думы городского округа Сызрань Самарской области.
Истец обратился в суд с требованием об урегулировании разногласий по договору и определении условий договора в соответствии с представленным им протоколом разногласий.
Истец уточнил предмет иска и просил урегулировать разногласия по договору, установив арендную плату за пользование земельным участком в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Право на земельный участок по адресу: Самарская область, г. Сызрань, квартал 63:08:0105050 возникло у истца в связи с приобретением права собственности на нежилые здания, расположенные по адресу: Самарская обл., г. Сызрань, ул. Жукова, 9.
В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Принимая во внимание, что истец обратился с заявлением об оформлении своего права на земельный участок, принадлежавший на праве постоянного бессрочного пользования продавцу объекта недвижимости, собственником которого является истец, он вправе требовать установления арендной платы в размер двух процентов от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.
Довод ответчика о том, что истец не является юридическим лицом и не вправе требовать переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды с установлением льготного размера арендной платы, не может быть принят судом, поскольку он является лицом, к которому право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком перешло в связи с приобретением здания, строения, сооружения и он вправе оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Кроме того, в соответствии в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно пункту 3.2 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008 при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в размере двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
Довод апелляционной жалобы о том, что протокол разногласий к договору аренды, не содержал предложения произвести расчет арендной платы по льготной ставке - два процента от кадастровой стоимости, однако суд первой инстанции принял уточнение предмета иска, также не может быть принят судом, поскольку уточнение предмета иска произведено в пределах требования об урегулировании разногласий по размеру арендной платы за земельный участок и при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик возражения против принятия уточнения предмета иска не заявлял.
На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 10 июня 2016 года по делу N А55-2342/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа Сызрань Самарской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
В.В.КАРПОВ
В.В.КАРПОВ
Судьи
В.Т.БАЛАШЕВА
С.А.КУЗНЕЦОВ
В.Т.БАЛАШЕВА
С.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)