Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 декабря 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соколовой О.А.,
при участии:
от ответчика: представителя Тараниной Н.И. по доверенности от 15.06.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28 сентября 2017 года по делу N А32-8906/2017
по иску администрации города Сочи
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-Адлер"
о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды,
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратился обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-Адлер" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды N 4900009348 от 10.12.2013, взыскании задолженности в сумме 1 242 031 руб. 77 коп., неустойки в размере 793 476 руб.
50 коп.
Исковые требования мотивированы тем, что обществом ненадлежащим образом исполнены обязательства по своевременному внесению арендных платежей.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.
Суд первой инстанции указал, что представленными в материалы дела доказательствами подтвержден факт погашения ответчиком задолженности и уплаты пени, отыскиваемых администрацией в рамках настоящего спора. По состоянию на 31.08.2017 у общества имеется долг по неустойки в сумме 20 681 руб. 56 коп., однако неустойка начислена в связи с нарушением сроков внесения арендной платы за период, не заявленный к взысканию. Поскольку администрация не доказала факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды (задолженность и неустойка оплачены арендатором в добровольном порядке), расторжение договора аренды в настоящее время причинит обществу ущерб, несоизмеримый с просрочкой исполнения обязательств, допущенной им.
Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила его отменить в части оставления без удовлетворения требования о расторжении договора.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что у администрации имелись законные основания для расторжения договора в одностороннем порядке, поскольку общество не вносило арендные платежи почти два года. Исковое заявление о расторжении договора было подано в суд до перечисления денежных средств ответчиком.
Апелляционная жалоба в отношении истца рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В пункте 25 постановления N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что при применении части 5 статьи 268 Кодекса необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем следует принимать во внимание, что при наличии в пояснениях к жалобе либо в возражениях на нее доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.12.2013 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Главстрой-Адлер" (арендатор) был заключен договор аренды N 4900009348 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:204 общей площадью 25 760 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, 42, для эксплуатации зданий и сооружений завода железобетонных изделий, на срок до 30.10.2062.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.06.2016, что следует из выписки из ЕГРН от 21.12.2016.
Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 21.11.2013 N 3/76/ОЗ-2013 и составляет 2 193 112 руб. (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 3.3 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения 10 числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Актом осмотра земельного участка от 02.02.2015, проведенного главным специалистом отдела земельного контроля по Адлерскому району управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи, установлено, что на спорном земельном участке расположены принадлежащие на праве собственности с 2007 года ответчику объекты недвижимости (насосная, диспетчерская, нежилое здание-проходная, нежилое здание-проходная, часть бытового здания, арматурный цех, склад, трансформаторная подстанция, компрессорная, административно-бытовой корпус).
Как указывает истец, на стороне общества образовалась задолженность по договору в сумме 1 242 031 руб. 77 коп., также ему начислена неустойка в размере 793 476 руб. 50 коп.
Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в адрес ответчика направлена претензия от 20.10.2016 с предложением в недельный срок погасить имеющуюся задолженность.
22.11.2016 ответчику было направлено предложение о расторжении договора, в котором департамент привел в качестве основания для расторжения договора неисполнение условий договора, а именно несвоевременное внесение арендных платежей.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что в настоящее время на стороне общества отсутствует задолженность, также им уплачена неустойка за спорный период, что исключает возможность для удовлетворения иск в соответствующей части.
Решение суда первой инстанции в указанной части не является предметом апелляционного обжалования.
Также истец просил расторгнуть спорный договор аренды.
При проверке доводов администрации о наличии оснований для расторжения договора аренды судебные инстанции исходили из того, что обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) закреплена в статье 614 Гражданского кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В качестве основания расторжения договора администрация упомянула нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование объектом аренды.
Как правильно указал суд первой инстанции, допущенные обществом нарушения не являются существенными, поскольку на данный момент обществом погашен долг и уплачена неустойка.
Кроме того, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику, в связи с чем оно в любом случае имеет преимущественное право на заключение договора аренды. В связи с этим расторжение договора аренды при уплате ответчиком задолженности и штрафных санкций является нецелесообразным.
При указанных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 сентября 2017 года по делу N А32-8906/2017 в обжалуемой части оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.12.2017 N 15АП-17377/2017 ПО ДЕЛУ N А32-8906/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 декабря 2017 г. N 15АП-17377/2017
Дело N А32-8906/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 декабря 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Попова А.А.,
судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соколовой О.А.,
при участии:
от ответчика: представителя Тараниной Н.И. по доверенности от 15.06.2017,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28 сентября 2017 года по делу N А32-8906/2017
по иску администрации города Сочи
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-Адлер"
о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды,
принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,
установил:
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратился обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Главстрой-Адлер" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды N 4900009348 от 10.12.2013, взыскании задолженности в сумме 1 242 031 руб. 77 коп., неустойки в размере 793 476 руб.
50 коп.
Исковые требования мотивированы тем, что обществом ненадлежащим образом исполнены обязательства по своевременному внесению арендных платежей.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.09.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.
Суд первой инстанции указал, что представленными в материалы дела доказательствами подтвержден факт погашения ответчиком задолженности и уплаты пени, отыскиваемых администрацией в рамках настоящего спора. По состоянию на 31.08.2017 у общества имеется долг по неустойки в сумме 20 681 руб. 56 коп., однако неустойка начислена в связи с нарушением сроков внесения арендной платы за период, не заявленный к взысканию. Поскольку администрация не доказала факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды (задолженность и неустойка оплачены арендатором в добровольном порядке), расторжение договора аренды в настоящее время причинит обществу ущерб, несоизмеримый с просрочкой исполнения обязательств, допущенной им.
Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила его отменить в части оставления без удовлетворения требования о расторжении договора.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что у администрации имелись законные основания для расторжения договора в одностороннем порядке, поскольку общество не вносило арендные платежи почти два года. Исковое заявление о расторжении договора было подано в суд до перечисления денежных средств ответчиком.
Апелляционная жалоба в отношении истца рассматривалась в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
В пункте 25 постановления N 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что при применении части 5 статьи 268 Кодекса необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.
При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем следует принимать во внимание, что при наличии в пояснениях к жалобе либо в возражениях на нее доводов, касающихся обжалования судебного акта в иной части, чем та, которая указана в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебного акта в пределах, определяемых апелляционной жалобой и доводами, содержащимися в пояснениях и возражениях на жалобу.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.12.2013 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Главстрой-Адлер" (арендатор) был заключен договор аренды N 4900009348 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402015:204 общей площадью 25 760 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гастелло, 42, для эксплуатации зданий и сооружений завода железобетонных изделий, на срок до 30.10.2062.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.06.2016, что следует из выписки из ЕГРН от 21.12.2016.
Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 21.11.2013 N 3/76/ОЗ-2013 и составляет 2 193 112 руб. (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 3.3 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения 10 числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Актом осмотра земельного участка от 02.02.2015, проведенного главным специалистом отдела земельного контроля по Адлерскому району управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи, установлено, что на спорном земельном участке расположены принадлежащие на праве собственности с 2007 года ответчику объекты недвижимости (насосная, диспетчерская, нежилое здание-проходная, нежилое здание-проходная, часть бытового здания, арматурный цех, склад, трансформаторная подстанция, компрессорная, административно-бытовой корпус).
Как указывает истец, на стороне общества образовалась задолженность по договору в сумме 1 242 031 руб. 77 коп., также ему начислена неустойка в размере 793 476 руб. 50 коп.
Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в адрес ответчика направлена претензия от 20.10.2016 с предложением в недельный срок погасить имеющуюся задолженность.
22.11.2016 ответчику было направлено предложение о расторжении договора, в котором департамент привел в качестве основания для расторжения договора неисполнение условий договора, а именно несвоевременное внесение арендных платежей.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что в настоящее время на стороне общества отсутствует задолженность, также им уплачена неустойка за спорный период, что исключает возможность для удовлетворения иск в соответствующей части.
Решение суда первой инстанции в указанной части не является предметом апелляционного обжалования.
Также истец просил расторгнуть спорный договор аренды.
При проверке доводов администрации о наличии оснований для расторжения договора аренды судебные инстанции исходили из того, что обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы) закреплена в статье 614 Гражданского кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В качестве основания расторжения договора администрация упомянула нарушение арендатором обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование объектом аренды.
Как правильно указал суд первой инстанции, допущенные обществом нарушения не являются существенными, поскольку на данный момент обществом погашен долг и уплачена неустойка.
Кроме того, на спорном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ответчику, в связи с чем оно в любом случае имеет преимущественное право на заключение договора аренды. В связи с этим расторжение договора аренды при уплате ответчиком задолженности и штрафных санкций является нецелесообразным.
При указанных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 сентября 2017 года по делу N А32-8906/2017 в обжалуемой части оставить без изменения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
А.А.ПОПОВ
А.А.ПОПОВ
Судьи
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
В.В.ГАЛОВ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)