Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2016 по делу N А07-10331/2016 (судья Кручинина Н.Е.).
В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Ильина Г.М. - Романенко С.А. (доверенность от 01.03.2016).
Индивидуальный предприниматель Ильин Григорий Михайлович (далее - предприниматель Ильин Г.М., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об обязании в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:103, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, д. 39, корп. 1, площадью 3 908 кв. м, изложив пункт 2.1. договора, абз. 4-7 приложения N 2 к договору в следующей редакции:
- - пункт 2.1. договора: "Цена Участка составляет 4 712 031,92 (четыре миллиона семьсот двенадцать тысяч тридцать один рубль 92 копейки). Расчет цены выкупа указан в Приложении N 2";
- - абзацы 4-7 Приложения N 2 к договору:
"Цена выкупа земельного участка = КСУ * П,
- КСУ - кадастровая стоимость участка, действующая на дату обращения приобретателя в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату 30.06.2015, согласно решению Верховного суда Республики Башкортостан от 07.09.2015 по делу N 3-286/2015 и кадастровой справки Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан от 15.03.2016;
- П - процентная ставка;
- Цена выкупа земельного участка составляет 4 712 031,92 (четыре миллиона семьсот двенадцать тысяч тридцать один рубль 92 копейки)" (л.д. 5-11).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2016 (резолютивная часть от 20.06.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
Апеллянт полагает, что оснований для определения выкупной стоимости земельного участка в размере, установленной судебным решением рыночной стоимости, у суда первой инстанции не имелось, поскольку на момент обращения истца в орган местного самоуправления с заявлением о приватизации земельного участка (29.06.2015) такая стоимость не была установлена, в силу чего для определения выкупной цены в силу п. 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" подлежит применению кадастровая стоимость, действующая на момент обращения заявителя.
К дате судебного заседания от предпринимателя Ильина Г.М. в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу Управления, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предприниматель Ильин Г.М. является собственником административно-производственного здания, общей площадью 2 112,3 кв. м, инв. N 353186, лит. А,а, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. М. Жукова, д. 39, корп. 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АГ 784157 от 18.05.2012 (л.д. 32).
Согласно обстоятельствам, установленным судами при рассмотрении дела N А07-20616/2015 (л.д. 41-49, 50-54), принадлежащее предпринимателю здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020520:103, категории земель - земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования - занимаемый объектами техобслуживания автотранспорта, офисными помещениями, помещениями здравоохранения и гостиничного хозяйства, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, д. 39, корп. 1, общей площадью 3 908 кв. м.
Названный земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду по договору аренды земельного участка N 1129-13 от 26.08.2013 сроком до 16.05.2018. Государственная регистрация договора аренды произведена 16.09.2013, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.
29.06.2015 предприниматель Ильин Г.М. как собственник расположенного на земельном участке строения обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:103 (л.д. 61).
Письмом N 17867 от 21.07.2015 Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан сообщило о невозможности предоставления земельного участка в собственность, поскольку испрашиваемый земельный участок находится во втором поясе санитарной охраны водозаборов реки Уфы.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-20616/2015 от 18.11.2015 отказ Администрации в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:103 в собственность заявителю признан незаконным, на Администрацию возложена обязанность в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу направить в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номерам 02:55:020520:103, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, д. 39, корп. 1.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2013 указанное решение арбитражного суда оставлено без изменения.
Решением Верховного суда Республики Башкортостан от 07.09.2015 по делу N 3-286/2015, вступившим в законную силу 15.10.2015, удовлетворено заявление предпринимателя Ильина Г.М., установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:103 равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.11.2014 в размере 18 848 127 руб. 68 коп. (л.д. 33-40).
После вынесения указанного решения Верховного суда Республики Башкортостан Управлением в адрес истца было направлено письмо от 23.03.2016 N УЗ-2013 о подготовке договора о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:103, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, д. 39, корп. 1, с предложением явится для подписания и получения своего экземпляра договора (л.д. 16, 24-26, 31, 32).
Истец, не согласившись с предложенной ценой выкупа земельного участка, определенной на основании прежней кадастровой стоимости (до принятия решения Верховного суда Республики Башкортостан от 07.09.2015 по делу N 3-286/2015), направил в Управление протокол разногласий к проекту договора о предоставлении в собственность за плату земельного участка (л.д. 17, 18), в котором предложил установить цену, исходя из кадастровой стоимости, установленной названным решением Верховного суда Республики Башкортостан, в сумме 4 712 031 руб. 92 коп.
Письмом от 15.04.2016 N И-4549 Управление отказало предпринимателю в заключении договора купли-продажи на предложенных им условиях, сославшись на п. 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках", в силу которого подлежит применению кадастровая стоимость, действующая на момент обращения заявителя (л.д. 19-20).
Несогласие предпринимателя Ильина Г.М. с отказом Управления в применении рыночной стоимости земельного участка для целей определения его выкупной стоимости, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании преддоговорного спора.
Признавая обоснованными и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи земельного участка подлежит заключению по цене, установленной на момент подачи предпринимателем заявления о выкупе земельного участка в соответствии с п. 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 в размере 25% от кадастровой стоимости земельного участка, и исходя из кадастровой стоимости, установленной решением Верховного суда Республики Башкортостан от 07.09.2015 по делу N 3-286/2015 в размере его рыночной стоимости.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы Управления, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком возник преддоговорной спор в части выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:103, общей площадью 3 908 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования - занимаемый объектами техобслуживания автотранспорта, офисными помещениями, помещениями здравоохранения и гостиничного хозяйства, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, д. 39, корп. 1, на котором расположено принадлежащее истцу на праве собственности административно-производственное здание, общей площадью 2 112,3 кв. м, инв. N 353186, лит. А,а (л.д. 32).
На основании пп. 6 п. 2 ст. 393 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 3920 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 статьи 3920 ЗК РФ установлено, что граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.
В силу пп. 2 п. 2 ст. 394 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно п. 3 ст. 394 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Пунктом 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" установлено, что лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки до 1 июля 2015 года по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.
Руководствуясь указанной нормой, Управление исчислило выкупную стоимость земельного участка, испрашиваемого предпринимателем, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 N 5860 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан" и отраженной в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 30.06.2015 в сумме 60 081 474,76 руб.
Вместе с тем, в соответствии с п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п. п. 1, 3 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Согласно правилам п. 3 ст. 36 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
На основании абз. 3 ст. 2420 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с абз. 5 той же статьи в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 2418 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Верховного суда Республики Башкортостан от 07.09.2015 по делу N 3-286/2015 удовлетворено заявление предпринимателя Ильина Г.М., установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:103, общей площадью 3 908 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования - занимаемый объектами техобслуживания автотранспорта, офисными помещениями, помещениями здравоохранения и гостиничного хозяйства, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, д. 39, корп. 1, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.11.2014 в размере 18 848 127 руб. 68 коп. (л.д. 33-40).
Согласно пояснениям предпринимателя, не опровергнутым Управлением, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 25.05.2015 (л.д. 9).
Новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:103 внесена в государственный кадастр недвижимости, что подтверждено представленным в дело кадастровым паспортом земельного участка от 02.03.2016 N 02/16/1-144888 (л.д. 27).
При таких обстоятельствах, учитывая правовые нормы абз. 3, 5 ст. 2420 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:103 в размере ее рыночной стоимости, определенной решением Верховного суда Республики Башкортостан от 07.09.2015 по делу N 3-286/2015, подлежит применению для целей, установленных законом, с 01.01.2015.
Данный вывод согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данными в п. 28 постановления Пленума от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", о том, что для предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 2420 Закона об оценочной деятельности).
Довод апелляционной жалобы Управления о том, что выкупная стоимость земельного участка подлежит определению на момент подачи заявителем заявления о выкупе земельного участке, отклоняется судом апелляционной инстанции как основанный на неправильном применении норм материального права, поскольку положения п. 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 подлежат применению в совокупности с актуальной кадастровой стоимостью выкупаемого земельного участка, определяемой в том числе с учетом норм ст. 2420 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На момент подготовки и направления (23.03.2016) Управлением проекта договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату решение Верховного суда Республики Башкортостан от 07.09.2015 по делу N 3-286/2015 вступило в законную силу, новая кадастровая стоимость земельного участка внесена в государственный кадастр недвижимости, а, следовательно, в силу ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации новая кадастровая стоимость, применяемая для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2015 подлежала применению Управлением при подготовке проекта договора купли-продажи.
В силу изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что расчет выкупной стоимости земельного участка должен быть произведен, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда общей юрисдикции, в размере его рыночной стоимости.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2016 по делу N А07-10331/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.09.2016 N 18АП-10577/2016 ПО ДЕЛУ N А07-10331/2016
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2016 г. N 18АП-10577/2016
Дело N А07-10331/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2016 по делу N А07-10331/2016 (судья Кручинина Н.Е.).
В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Ильина Г.М. - Романенко С.А. (доверенность от 01.03.2016).
Индивидуальный предприниматель Ильин Григорий Михайлович (далее - предприниматель Ильин Г.М., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об обязании в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:103, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, д. 39, корп. 1, площадью 3 908 кв. м, изложив пункт 2.1. договора, абз. 4-7 приложения N 2 к договору в следующей редакции:
- - пункт 2.1. договора: "Цена Участка составляет 4 712 031,92 (четыре миллиона семьсот двенадцать тысяч тридцать один рубль 92 копейки). Расчет цены выкупа указан в Приложении N 2";
- - абзацы 4-7 Приложения N 2 к договору:
"Цена выкупа земельного участка = КСУ * П,
- КСУ - кадастровая стоимость участка, действующая на дату обращения приобретателя в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату 30.06.2015, согласно решению Верховного суда Республики Башкортостан от 07.09.2015 по делу N 3-286/2015 и кадастровой справки Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан от 15.03.2016;
- П - процентная ставка;
- Цена выкупа земельного участка составляет 4 712 031,92 (четыре миллиона семьсот двенадцать тысяч тридцать один рубль 92 копейки)" (л.д. 5-11).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2016 (резолютивная часть от 20.06.2016) исковые требования удовлетворены.
С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
Апеллянт полагает, что оснований для определения выкупной стоимости земельного участка в размере, установленной судебным решением рыночной стоимости, у суда первой инстанции не имелось, поскольку на момент обращения истца в орган местного самоуправления с заявлением о приватизации земельного участка (29.06.2015) такая стоимость не была установлена, в силу чего для определения выкупной цены в силу п. 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" подлежит применению кадастровая стоимость, действующая на момент обращения заявителя.
К дате судебного заседания от предпринимателя Ильина Г.М. в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу Управления, в котором истец просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчика и третьего лица не явились.
С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, предприниматель Ильин Г.М. является собственником административно-производственного здания, общей площадью 2 112,3 кв. м, инв. N 353186, лит. А,а, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский р-н, ул. М. Жукова, д. 39, корп. 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АГ 784157 от 18.05.2012 (л.д. 32).
Согласно обстоятельствам, установленным судами при рассмотрении дела N А07-20616/2015 (л.д. 41-49, 50-54), принадлежащее предпринимателю здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020520:103, категории земель - земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования - занимаемый объектами техобслуживания автотранспорта, офисными помещениями, помещениями здравоохранения и гостиничного хозяйства, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, д. 39, корп. 1, общей площадью 3 908 кв. м.
Названный земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду по договору аренды земельного участка N 1129-13 от 26.08.2013 сроком до 16.05.2018. Государственная регистрация договора аренды произведена 16.09.2013, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.
29.06.2015 предприниматель Ильин Г.М. как собственник расположенного на земельном участке строения обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:103 (л.д. 61).
Письмом N 17867 от 21.07.2015 Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан сообщило о невозможности предоставления земельного участка в собственность, поскольку испрашиваемый земельный участок находится во втором поясе санитарной охраны водозаборов реки Уфы.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-20616/2015 от 18.11.2015 отказ Администрации в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:103 в собственность заявителю признан незаконным, на Администрацию возложена обязанность в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу направить в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номерам 02:55:020520:103, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, д. 39, корп. 1.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2013 указанное решение арбитражного суда оставлено без изменения.
Решением Верховного суда Республики Башкортостан от 07.09.2015 по делу N 3-286/2015, вступившим в законную силу 15.10.2015, удовлетворено заявление предпринимателя Ильина Г.М., установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:103 равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.11.2014 в размере 18 848 127 руб. 68 коп. (л.д. 33-40).
После вынесения указанного решения Верховного суда Республики Башкортостан Управлением в адрес истца было направлено письмо от 23.03.2016 N УЗ-2013 о подготовке договора о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:103, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, д. 39, корп. 1, с предложением явится для подписания и получения своего экземпляра договора (л.д. 16, 24-26, 31, 32).
Истец, не согласившись с предложенной ценой выкупа земельного участка, определенной на основании прежней кадастровой стоимости (до принятия решения Верховного суда Республики Башкортостан от 07.09.2015 по делу N 3-286/2015), направил в Управление протокол разногласий к проекту договора о предоставлении в собственность за плату земельного участка (л.д. 17, 18), в котором предложил установить цену, исходя из кадастровой стоимости, установленной названным решением Верховного суда Республики Башкортостан, в сумме 4 712 031 руб. 92 коп.
Письмом от 15.04.2016 N И-4549 Управление отказало предпринимателю в заключении договора купли-продажи на предложенных им условиях, сославшись на п. 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках", в силу которого подлежит применению кадастровая стоимость, действующая на момент обращения заявителя (л.д. 19-20).
Несогласие предпринимателя Ильина Г.М. с отказом Управления в применении рыночной стоимости земельного участка для целей определения его выкупной стоимости, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании преддоговорного спора.
Признавая обоснованными и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи земельного участка подлежит заключению по цене, установленной на момент подачи предпринимателем заявления о выкупе земельного участка в соответствии с п. 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 в размере 25% от кадастровой стоимости земельного участка, и исходя из кадастровой стоимости, установленной решением Верховного суда Республики Башкортостан от 07.09.2015 по делу N 3-286/2015 в размере его рыночной стоимости.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы Управления, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По смыслу положений ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Пунктом 2 статьи 445 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 ГК РФ условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком возник преддоговорной спор в части выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:103, общей площадью 3 908 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования - занимаемый объектами техобслуживания автотранспорта, офисными помещениями, помещениями здравоохранения и гостиничного хозяйства, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, д. 39, корп. 1, на котором расположено принадлежащее истцу на праве собственности административно-производственное здание, общей площадью 2 112,3 кв. м, инв. N 353186, лит. А,а (л.д. 32).
На основании пп. 6 п. 2 ст. 393 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 3920 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 статьи 3920 ЗК РФ установлено, что граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.
В силу пп. 2 п. 2 ст. 394 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно п. 3 ст. 394 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Пунктом 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" установлено, что лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки до 1 июля 2015 года по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.
Руководствуясь указанной нормой, Управление исчислило выкупную стоимость земельного участка, испрашиваемого предпринимателем, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 30.12.2014 N 5860 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан" и отраженной в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 30.06.2015 в сумме 60 081 474,76 руб.
Вместе с тем, в соответствии с п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно п. п. 1, 3 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Согласно правилам п. 3 ст. 36 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
На основании абз. 3 ст. 2420 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с абз. 5 той же статьи в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 2418 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Верховного суда Республики Башкортостан от 07.09.2015 по делу N 3-286/2015 удовлетворено заявление предпринимателя Ильина Г.М., установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:103, общей площадью 3 908 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования - занимаемый объектами техобслуживания автотранспорта, офисными помещениями, помещениями здравоохранения и гостиничного хозяйства, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Маршала Жукова, д. 39, корп. 1, равной его рыночной стоимости по состоянию на 27.11.2014 в размере 18 848 127 руб. 68 коп. (л.д. 33-40).
Согласно пояснениям предпринимателя, не опровергнутым Управлением, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 25.05.2015 (л.д. 9).
Новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:103 внесена в государственный кадастр недвижимости, что подтверждено представленным в дело кадастровым паспортом земельного участка от 02.03.2016 N 02/16/1-144888 (л.д. 27).
При таких обстоятельствах, учитывая правовые нормы абз. 3, 5 ст. 2420 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020520:103 в размере ее рыночной стоимости, определенной решением Верховного суда Республики Башкортостан от 07.09.2015 по делу N 3-286/2015, подлежит применению для целей, установленных законом, с 01.01.2015.
Данный вывод согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данными в п. 28 постановления Пленума от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", о том, что для предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 2420 Закона об оценочной деятельности).
Довод апелляционной жалобы Управления о том, что выкупная стоимость земельного участка подлежит определению на момент подачи заявителем заявления о выкупе земельного участке, отклоняется судом апелляционной инстанции как основанный на неправильном применении норм материального права, поскольку положения п. 4 постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 подлежат применению в совокупности с актуальной кадастровой стоимостью выкупаемого земельного участка, определяемой в том числе с учетом норм ст. 2420 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На момент подготовки и направления (23.03.2016) Управлением проекта договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату решение Верховного суда Республики Башкортостан от 07.09.2015 по делу N 3-286/2015 вступило в законную силу, новая кадастровая стоимость земельного участка внесена в государственный кадастр недвижимости, а, следовательно, в силу ст. 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации новая кадастровая стоимость, применяемая для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2015 подлежала применению Управлением при подготовке проекта договора купли-продажи.
В силу изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что расчет выкупной стоимости земельного участка должен быть произведен, исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда общей юрисдикции, в размере его рыночной стоимости.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.06.2016 по делу N А07-10331/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)