Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 января 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Дроздовой В.Г., Пичининой И.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,
при участии в заседании:
- от ХКОО "Радиоцерковь": Павловский В.В., представитель по доверенности от 08.05.2015;
- от ООО "Альянс-Стройиндустрия": Нечаев С.С., представитель по доверенности от 01.07.2014, Артищев О.В., представитель по доверенности от 01.07.2014;
- от Управления Росреестра: представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Хабаровской краевой общественной организации "Радиоцерковь"
на решение от 03.09.2015
по делу N А73-7425/2015
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Ульяновой М.Ю.,
по иску Хабаровской краевой общественной организации "Радиоцерковь"
к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс-Стройиндустрия"
о признании недействительным в части договора
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю,
Хабаровская краевая общественная организация "Радиоцерковь" (ОГРН 1022700000454, г. Хабаровск) (далее - ХКОО "Радиоцерковь") обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс-Стройиндустрия" (ОГРН 1072723004859, г. Хабаровск) (далее - ООО "Альянс-Стройиндустрия") о признании недействительным пункта 2.2. договора купли-продажи от 20.03.2015 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ).
Требования мотивированы положениями статьи 178 ГК РФ.
Кроме того, заявлено о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 100 000 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра в Хабаровском крае (далее - Управление Росреестра).
Решением от 03.09.2015 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе ХКОО "Радиоцерковь" считает судебный акт подлежащим отмене.
В обоснование указано на недобросовестность сделки, поскольку земельный участок также был подготовлен для продажи, в то время как покупатель воспользовался юридической неграмотностью продавца, завладев одновременно на безвозмездной основе земельным участком.
По мнению заявителя жалобы, воля истца была направлена на отчуждение как здания, так и земельного участка под объектом недвижимости, путем составления двух договоров купли-продажи. При составлении договора купли-продажи здания земельный участок подлежал передаче только в безвозмездное пользование. Указывает на противоправность действий работников Управления Росреестра при принятии заявления на регистрацию сделки и последующего внесения исправлений в заявление, в результате которых осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, как на здание офиса, так и на земельный участок, расположенный под ним. В результате заключения указанного договора ООО "Альянс-Стройиндустрия" безвозмездно приобрело в собственность земельный участок. Приводит доводы о том, что по договору купли-продажи здания к ответчику мог перейти земельный участок площадью только 178,9 кв. м, непосредственно занятый такой недвижимостью. Ссылается на обращение к нему ответчика, до заключения договора, с предложением о продаже здания за 16 000 000 рублей и земельного участка за 7 500 000 рублей.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Альянс-Стройиндустрия" выразило несогласие с ее доводами, ссылаясь на то, что истцом не указано на основании какой нормы закона договор в части должен быть признан недействительным.
В судебном заседании представитель ХКОО "Радиоцерковь" поддержал доводы апелляционной жалобы, предъявив в подтверждение своей позиции Отчет N 60-2015 от 31.07.2015, согласно которому рыночная стоимость офиса и земельного участка под спорным объектом недвижимости составила 31 522 000 рублей, в том числе: 23 879 521 рублей - стоимость офиса, 7 642 479 рублей - стоимость земельного участка.
Указанный документ приобщен к материалам дела в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ.
Возражая против доводов апелляционной жалобы, представители ООО "Альянс-Стройиндустрия" указали на факт содержания в апелляционной жалобе иных требований, чем в суде 1 инстанции (просят признать недействительным договор в части безвозмездного перехода права собственности на земельный участок).
Управление Росреестра, извещенное в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание своего представителя не направило, отзыв не представило.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившегося участника процесса.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.
Как следует из материалов дела, ХКОО "Радиоцерковь" являлось собственником нежилого здания - офис, общей площадью 567,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Павловича, д. 3Б, а также земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050203:75, общей площадью 724 кв. м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, установлено относительно ориентира административное здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Павловича, д. 3Б.
Общим собранием общественной организации принято решение о выставлении офисного здания на продажу. Согласно оценке недвижимости здание за 18 500 тыс. руб., земельный участок за 7 500 тыс. руб. (протокол от 11.01.2014).
Протоколом общего собрания ХКОО "Радиоцерковь" от 12.01.2015 оформлено решение о продаже здания и земельного участка ООО "Альянс-Стройиндустрия".
20.03.2015 между ХКОО "Радиоцерковь" (продавец) и ООО "Альянс-Стройиндустрия" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество - офис, инв. N 9182, литер А, этажность 2, общей площадью 567,30 кв. м. Указанное недвижимое имущество расположено по адресу: г. Хабаровск, ул. Павловича, 3Б (пункт 1.1.).
В соответствии с пунктом 2.1 договора указанное в пункте 1.1 недвижимое имущество расположено на земельном участке площадью 724 кв. м, принадлежащем продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав N 27-АВ 194702.
Согласно статье 552 ГК РФ к покупателю одновременно с правом собственности на имущество, указанное в пункте 1.1 договора, переходит право пользования земельным участком площадью 724 кв. м, который занят этим недвижимым имуществом и необходим для его использования, на тех же условиях, что существовали для продавца (пункт 2.2 договора).
Разделом 3 договора установлено, что цена имущества, определенного в пункте 1.1. договора составляет 16 000 000 руб. Указанная цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Продавец не вправе требовать дополнительной оплаты за передачу права на земельный участок (пункты 3.1, 3.2 договора).
Исполнение договора произведено сторонами, денежные средства в размере 16 000 000 руб. покупателем внесены.
15.04.2015 произведена государственная регистрация права собственности ООО "Альянс-Стройиндустрия" на здание и земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050203:75.
Ссылаясь на то, что сделка является недобросовестной, т.к. земельный участок также был подготовлен для продажи, а покупатель, воспользовавшись юридической неграмотностью продавца, умышленно завладел на безвозмездной основе его имуществом, ХКОО "Радиоцерковь" направила в адрес общества претензию от 12.05.2015 с требованием о признании сделки недействительной, расторжении договора купли-продажи от 20.03.2015 и приведении сторон в первоначальное положение до заключения сделки путем возврата покупателем имущества продавцу.
Указанная претензия оставлена покупателем без ответа и удовлетворения.
Считая недействительным пункт 2.2. договора купли-продажи от 20.03.2015, ХКОО "Радиоцерковь", обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункты 1, 2 статьи 178 ГК РФ).
Согласно пункту 5 статьи 178 ГК РФ заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки.
Как правильно указал суд первой инстанции, по смыслу приведенных норм, имеющее правовое значение заблуждение относительно тождества или качеств предмета сделки не должно зависеть от индивидуального восприятия обстоятельств конкретным лицом, т.е. обстоятельства, приведшие к заблуждению, должны обладать свойством объективности и способностью ввести в заблуждение любое лицо, которое являлось бы стороной оспариваемой сделки.
Заблуждение имеет место тогда, когда участник сделки помимо своей воли и воли другого участника составляет себе неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
Приведенный в статье 178 ГК РФ перечень случаев, имеющих существенное значение, является исчерпывающим.
В этой связи, неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано существенным заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной.
Пунктом 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что заблуждение относительно правовых последствий сделки не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 ГК РФ.
Оспаривая пункт 2.2. договора от 20.03.2015, истец ссылается на то, что сторона сделки допустила очевидные оговорку, описку, опечатку (подпункт 1 пункта 2 статьи 178 ГК РФ).
Вместе с тем, по смыслу пояснений представителя общественной организации, приведенных в суде первой и апелляционной инстанций, следует, что истец получил иной правовой результат совершенной сделки (вместо отчуждения только здания офиса состоялась передача также права собственности на земельный участок), на что его воля в рамках договора от 20.03.2015 не была направлена.
Оспариваемый пункт договора, согласно содержанию, направлен на установление порядка перехода прав продавца на земельный участок, который занят зданием офиса и сформирован для его использования.
Условия пункта 2.2. договора купли-продажи от 20.03.2015 изложены в редакции диспозиции статьи 552 ГК РФ путем соединения пунктов 2 и 3 указанной статьи.
Кроме того, дальнейшее развитие порядка перехода к покупателю прав продавца на земельный участок регламентировано пунктами 2.3, 2.4, 6.1.2.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Таким образом, соответствующим правовым последствием сделки купли-продажи является переход права собственности на передаваемое имущество от продавца к покупателю и получение продавцом за это имущество определенной денежной суммы. Переход права собственности на земельный участок является неотъемлемой частью сделки по продаже объекта недвижимого имущества, расположенного на нем (при наличии такового у продавца).
В этой связи суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в рассматриваемом споре пункт 2.2. договора не может быть оценен судом, как очевидная описка (оговорка), поскольку его условия находят дальнейшее развитие в других пунктах договора.
Довод жалобы о том, что действительная воля истца по указанному договору была направлена только на передачу права пользования земельным участком, на котором расположено здание, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, как противоречащий вышеизложенным нормам права, предусматривающим наличие единых условий владения как объектом недвижимости (зданием), так и земельным участком, предназначенным для его использования.
Довод жалобы о том, что по договору купли-продажи здания к ответчику мог перейти земельный участок площадью только 178,9 кв. м, непосредственно занятый такой недвижимостью, подлежит отклонению, поскольку стороны свободны в заключении договора, и в оспариваемом договоре земельный участок, необходимый для использования здания, предусматривался площадью 724 кв. м.
Исследовав представленные Управлением Росреестра по Хабаровскому краю в материалы дела документы регистрационного дела, суд первой инстанции установил, что при совершении регистрационных действий была прямо выражена воля ХКОО "Радиоцерковь" на их совершение в отношении перехода прав собственности на земельный участок. Истец от заключения сделки не отказался. Действия регистрирующего органа не были оспорены истцом в установленном законом порядке.
В этой связи довод жалобы о противоправности действий работников Управления Росреестра при принятии заявления на регистрацию сделки и последующего внесения исправлений в заявление, в результате которых осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, как на здание офиса, так и на земельный участок, расположенный под ним, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается.
Возражения общественной организации о том, что именно в результате содержания указанного пункта ответчик умышленно безвозмездно приобрел в собственность земельный участок, правомерно отклонены судом первой инстанции как необоснованные.
При этом судом принято во внимание, что вопрос цены договора установлен разделом 3 договора купли-продажи от 20.03.2015 и не является спорным.
Так, пунктом 3.3. указанного договора установлено, что продавец не вправе требовать дополнительной платы за земельный участок.
Довод о том, что между сторонами было достигнуто соглашение о стоимости здания в размере 16 000 000 руб. и земельного участка в размере 7 500 000 руб., судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, как не подтвержденный соответствующими доказательствами.
Представленный в суд апелляционной инстанции отчет N 60-2015 от 31.07.2015, согласно которому рыночная стоимость офиса и земельного участка под спорным объектом недвижимости составила 31 522 000 руб., в том числе: 23 879 521 руб. - стоимость офиса, 7 642 479 руб. - стоимость земельного участка, правового значения не имеет, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В данном случае, правовые основания для обязательного заключения договора в соответствии с рыночной стоимостью имущества, определенной оценщиком, отсутствуют.
Кроме того, при принятии решения о продаже здания офиса и земельного участка обществу, оформленного протоколом общего собрания ХКОО "Радиоцерковь" от 12.01.2015, не установлена цена одобренной сделки отдельно по каждому объекту недвижимого имущества.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.
Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
При таких обстоятельствах основания для отмены решения суда от 03.09.2015 и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 03.09.2015 по делу N А73-7425/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.01.2016 N 06АП-5813/2015 ПО ДЕЛУ N А73-7425/2015
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 января 2016 г. N 06АП-5813/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 января 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Волковой М.О.,
судей Дроздовой В.Г., Пичининой И.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,
при участии в заседании:
- от ХКОО "Радиоцерковь": Павловский В.В., представитель по доверенности от 08.05.2015;
- от ООО "Альянс-Стройиндустрия": Нечаев С.С., представитель по доверенности от 01.07.2014, Артищев О.В., представитель по доверенности от 01.07.2014;
- от Управления Росреестра: представитель не явился,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Хабаровской краевой общественной организации "Радиоцерковь"
на решение от 03.09.2015
по делу N А73-7425/2015
Арбитражного суда Хабаровского края,
принятое судьей Ульяновой М.Ю.,
по иску Хабаровской краевой общественной организации "Радиоцерковь"
к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс-Стройиндустрия"
о признании недействительным в части договора
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю,
установил:
Хабаровская краевая общественная организация "Радиоцерковь" (ОГРН 1022700000454, г. Хабаровск) (далее - ХКОО "Радиоцерковь") обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Альянс-Стройиндустрия" (ОГРН 1072723004859, г. Хабаровск) (далее - ООО "Альянс-Стройиндустрия") о признании недействительным пункта 2.2. договора купли-продажи от 20.03.2015 (с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ).
Требования мотивированы положениями статьи 178 ГК РФ.
Кроме того, заявлено о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 100 000 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра в Хабаровском крае (далее - Управление Росреестра).
Решением от 03.09.2015 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе ХКОО "Радиоцерковь" считает судебный акт подлежащим отмене.
В обоснование указано на недобросовестность сделки, поскольку земельный участок также был подготовлен для продажи, в то время как покупатель воспользовался юридической неграмотностью продавца, завладев одновременно на безвозмездной основе земельным участком.
По мнению заявителя жалобы, воля истца была направлена на отчуждение как здания, так и земельного участка под объектом недвижимости, путем составления двух договоров купли-продажи. При составлении договора купли-продажи здания земельный участок подлежал передаче только в безвозмездное пользование. Указывает на противоправность действий работников Управления Росреестра при принятии заявления на регистрацию сделки и последующего внесения исправлений в заявление, в результате которых осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, как на здание офиса, так и на земельный участок, расположенный под ним. В результате заключения указанного договора ООО "Альянс-Стройиндустрия" безвозмездно приобрело в собственность земельный участок. Приводит доводы о том, что по договору купли-продажи здания к ответчику мог перейти земельный участок площадью только 178,9 кв. м, непосредственно занятый такой недвижимостью. Ссылается на обращение к нему ответчика, до заключения договора, с предложением о продаже здания за 16 000 000 рублей и земельного участка за 7 500 000 рублей.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Альянс-Стройиндустрия" выразило несогласие с ее доводами, ссылаясь на то, что истцом не указано на основании какой нормы закона договор в части должен быть признан недействительным.
В судебном заседании представитель ХКОО "Радиоцерковь" поддержал доводы апелляционной жалобы, предъявив в подтверждение своей позиции Отчет N 60-2015 от 31.07.2015, согласно которому рыночная стоимость офиса и земельного участка под спорным объектом недвижимости составила 31 522 000 рублей, в том числе: 23 879 521 рублей - стоимость офиса, 7 642 479 рублей - стоимость земельного участка.
Указанный документ приобщен к материалам дела в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ.
Возражая против доводов апелляционной жалобы, представители ООО "Альянс-Стройиндустрия" указали на факт содержания в апелляционной жалобе иных требований, чем в суде 1 инстанции (просят признать недействительным договор в части безвозмездного перехода права собственности на земельный участок).
Управление Росреестра, извещенное в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание своего представителя не направило, отзыв не представило.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившегося участника процесса.
Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.
Как следует из материалов дела, ХКОО "Радиоцерковь" являлось собственником нежилого здания - офис, общей площадью 567,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Павловича, д. 3Б, а также земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050203:75, общей площадью 724 кв. м, расположенного по адресу: г. Хабаровск, установлено относительно ориентира административное здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Хабаровск, ул. Павловича, д. 3Б.
Общим собранием общественной организации принято решение о выставлении офисного здания на продажу. Согласно оценке недвижимости здание за 18 500 тыс. руб., земельный участок за 7 500 тыс. руб. (протокол от 11.01.2014).
Протоколом общего собрания ХКОО "Радиоцерковь" от 12.01.2015 оформлено решение о продаже здания и земельного участка ООО "Альянс-Стройиндустрия".
20.03.2015 между ХКОО "Радиоцерковь" (продавец) и ООО "Альянс-Стройиндустрия" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество - офис, инв. N 9182, литер А, этажность 2, общей площадью 567,30 кв. м. Указанное недвижимое имущество расположено по адресу: г. Хабаровск, ул. Павловича, 3Б (пункт 1.1.).
В соответствии с пунктом 2.1 договора указанное в пункте 1.1 недвижимое имущество расположено на земельном участке площадью 724 кв. м, принадлежащем продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав N 27-АВ 194702.
Согласно статье 552 ГК РФ к покупателю одновременно с правом собственности на имущество, указанное в пункте 1.1 договора, переходит право пользования земельным участком площадью 724 кв. м, который занят этим недвижимым имуществом и необходим для его использования, на тех же условиях, что существовали для продавца (пункт 2.2 договора).
Разделом 3 договора установлено, что цена имущества, определенного в пункте 1.1. договора составляет 16 000 000 руб. Указанная цена установлена соглашением сторон, является окончательной и изменению не подлежит. Продавец не вправе требовать дополнительной оплаты за передачу права на земельный участок (пункты 3.1, 3.2 договора).
Исполнение договора произведено сторонами, денежные средства в размере 16 000 000 руб. покупателем внесены.
15.04.2015 произведена государственная регистрация права собственности ООО "Альянс-Стройиндустрия" на здание и земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050203:75.
Ссылаясь на то, что сделка является недобросовестной, т.к. земельный участок также был подготовлен для продажи, а покупатель, воспользовавшись юридической неграмотностью продавца, умышленно завладел на безвозмездной основе его имуществом, ХКОО "Радиоцерковь" направила в адрес общества претензию от 12.05.2015 с требованием о признании сделки недействительной, расторжении договора купли-продажи от 20.03.2015 и приведении сторон в первоначальное положение до заключения сделки путем возврата покупателем имущества продавцу.
Указанная претензия оставлена покупателем без ответа и удовлетворения.
Считая недействительным пункт 2.2. договора купли-продажи от 20.03.2015, ХКОО "Радиоцерковь", обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункты 1, 2 статьи 178 ГК РФ).
Согласно пункту 5 статьи 178 ГК РФ заблуждение должно быть таковым, что его не могло распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки.
Как правильно указал суд первой инстанции, по смыслу приведенных норм, имеющее правовое значение заблуждение относительно тождества или качеств предмета сделки не должно зависеть от индивидуального восприятия обстоятельств конкретным лицом, т.е. обстоятельства, приведшие к заблуждению, должны обладать свойством объективности и способностью ввести в заблуждение любое лицо, которое являлось бы стороной оспариваемой сделки.
Заблуждение имеет место тогда, когда участник сделки помимо своей воли и воли другого участника составляет себе неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
Приведенный в статье 178 ГК РФ перечень случаев, имеющих существенное значение, является исчерпывающим.
В этой связи, неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано существенным заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной.
Пунктом 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 N 162 "Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что заблуждение относительно правовых последствий сделки не является основанием для признания ее недействительной по статье 178 ГК РФ.
Оспаривая пункт 2.2. договора от 20.03.2015, истец ссылается на то, что сторона сделки допустила очевидные оговорку, описку, опечатку (подпункт 1 пункта 2 статьи 178 ГК РФ).
Вместе с тем, по смыслу пояснений представителя общественной организации, приведенных в суде первой и апелляционной инстанций, следует, что истец получил иной правовой результат совершенной сделки (вместо отчуждения только здания офиса состоялась передача также права собственности на земельный участок), на что его воля в рамках договора от 20.03.2015 не была направлена.
Оспариваемый пункт договора, согласно содержанию, направлен на установление порядка перехода прав продавца на земельный участок, который занят зданием офиса и сформирован для его использования.
Условия пункта 2.2. договора купли-продажи от 20.03.2015 изложены в редакции диспозиции статьи 552 ГК РФ путем соединения пунктов 2 и 3 указанной статьи.
Кроме того, дальнейшее развитие порядка перехода к покупателю прав продавца на земельный участок регламентировано пунктами 2.3, 2.4, 6.1.2.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статьей 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Таким образом, соответствующим правовым последствием сделки купли-продажи является переход права собственности на передаваемое имущество от продавца к покупателю и получение продавцом за это имущество определенной денежной суммы. Переход права собственности на земельный участок является неотъемлемой частью сделки по продаже объекта недвижимого имущества, расположенного на нем (при наличии такового у продавца).
В этой связи суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в рассматриваемом споре пункт 2.2. договора не может быть оценен судом, как очевидная описка (оговорка), поскольку его условия находят дальнейшее развитие в других пунктах договора.
Довод жалобы о том, что действительная воля истца по указанному договору была направлена только на передачу права пользования земельным участком, на котором расположено здание, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, как противоречащий вышеизложенным нормам права, предусматривающим наличие единых условий владения как объектом недвижимости (зданием), так и земельным участком, предназначенным для его использования.
Довод жалобы о том, что по договору купли-продажи здания к ответчику мог перейти земельный участок площадью только 178,9 кв. м, непосредственно занятый такой недвижимостью, подлежит отклонению, поскольку стороны свободны в заключении договора, и в оспариваемом договоре земельный участок, необходимый для использования здания, предусматривался площадью 724 кв. м.
Исследовав представленные Управлением Росреестра по Хабаровскому краю в материалы дела документы регистрационного дела, суд первой инстанции установил, что при совершении регистрационных действий была прямо выражена воля ХКОО "Радиоцерковь" на их совершение в отношении перехода прав собственности на земельный участок. Истец от заключения сделки не отказался. Действия регистрирующего органа не были оспорены истцом в установленном законом порядке.
В этой связи довод жалобы о противоправности действий работников Управления Росреестра при принятии заявления на регистрацию сделки и последующего внесения исправлений в заявление, в результате которых осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, как на здание офиса, так и на земельный участок, расположенный под ним, судом апелляционной инстанции во внимание не принимается.
Возражения общественной организации о том, что именно в результате содержания указанного пункта ответчик умышленно безвозмездно приобрел в собственность земельный участок, правомерно отклонены судом первой инстанции как необоснованные.
При этом судом принято во внимание, что вопрос цены договора установлен разделом 3 договора купли-продажи от 20.03.2015 и не является спорным.
Так, пунктом 3.3. указанного договора установлено, что продавец не вправе требовать дополнительной платы за земельный участок.
Довод о том, что между сторонами было достигнуто соглашение о стоимости здания в размере 16 000 000 руб. и земельного участка в размере 7 500 000 руб., судом апелляционной инстанции во внимание не принимается, как не подтвержденный соответствующими доказательствами.
Представленный в суд апелляционной инстанции отчет N 60-2015 от 31.07.2015, согласно которому рыночная стоимость офиса и земельного участка под спорным объектом недвижимости составила 31 522 000 руб., в том числе: 23 879 521 руб. - стоимость офиса, 7 642 479 руб. - стоимость земельного участка, правового значения не имеет, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В данном случае, правовые основания для обязательного заключения договора в соответствии с рыночной стоимостью имущества, определенной оценщиком, отсутствуют.
Кроме того, при принятии решения о продаже здания офиса и земельного участка обществу, оформленного протоколом общего собрания ХКОО "Радиоцерковь" от 12.01.2015, не установлена цена одобренной сделки отдельно по каждому объекту недвижимого имущества.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.
Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
При таких обстоятельствах основания для отмены решения суда от 03.09.2015 и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 03.09.2015 по делу N А73-7425/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
М.О.ВОЛКОВА
М.О.ВОЛКОВА
Судьи
В.Г.ДРОЗДОВА
И.Е.ПИЧИНИНА
В.Г.ДРОЗДОВА
И.Е.ПИЧИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)