Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "город Снежинск" в лице муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.05.2017 по делу N А76-30558/2016 (судья Мухлынина Л.Д.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- муниципального образования "город Снежинск" в лице муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" - Гагарин А.А. (доверенность от 10.07.2017 N К-1-33/9);
- общества с ограниченной ответственностью "Снежинский асфальтобетонный завод" - Каплин А.А. (доверенность от 08.04.2016).
Муниципальное образование "город Снежинск" в лице муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" (далее - Комитет, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Снежинский асфальтобетонный завод" (далее - ООО "САБЗ", общество, ответчик) о взыскании пени в размере 27 421 руб. 19 коп. за период с 15.06.2016 по 23.03.2017, расторжении договора аренды от 06.06.2012 N 74-2012, об обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи (с учетом уточнений заявленных требований и отказа от части требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации т. 1, л.д. 93, 131).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.05.2017 (резолютивная часть объявлена 18.05.2017) производство по делу в части требований о взыскании долга за первый-третий кварталы 2016 года и пени, начисленной на задолженность за первый квартал 2016 года, прекращено. Исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ООО "САБЗ" в пользу Комитета сумму пени в размере 27 421 руб. 19 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды отменить, принять по делу новый судебный акт в соответствующей части.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы настаивает на том, что нарушения условий договора аренды со стороны ответчика являются существенными, указывает на неоднократное, непрекращающееся нарушение ответчиком условий договора, полагая, что именно данное обстоятельство говорит о существенном нарушении условий договора арендатором. Комитет отмечает, что оплату арендных платежей общество производило либо на основании судебных актов, либо после получения от арендодателя претензии с предложением расторгнуть договор аренды. Производство асфальта, для чего земельный участок был получен ответчиком в аренду, до настоящего времени ответчиком не налажено. На основании указанного истец считает вывод суда о формальном характере нарушения договора ответчиком ошибочным. Также Комитет отмечает, что задолженность по арендной плате в сумме 56 468 руб. 08 коп. за первый квартал 2016 года не погашена до настоящего времени. Отказ истца от взыскания названной задолженности последовал в связи с ее взысканием постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 по делу N А76-7653/2016, что не может быть расценено как добровольное исполнение обязательства. Кроме того, податель жалобы указывает, что ответчиком не исполнены обязательства по погашению пени на основании судебных актов по делам N N А76-12170/2014, А76-4355/2015, А76-22913/2015. Комитет отмечает, что указанные нарушения со стороны ответчика имели место уже до истечения пяти лет действия договора, что, по мнению истца, исходя из всего вышеперечисленного, фактически исключает необходимость применения норм, предусмотренных законодательством для случаев расторжения долгосрочных договоров аренды.
Отзыв на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлен.
В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письма ООО "САБЗ" к Комитету и проекта искового заявления.
Представитель ответчика возражал против приобщения указанных документов к материалам дела.
Арбитражный суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в приобщении к материалам дела представленных документов как датированных после вынесения обжалуемого решения суда.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в обжалуемой ответчиком части - отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и, соответственно, обязании ООО "САБЗ" возвратить земельный участок.
Как следует из материалов дела, 06.06.2012 между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 74-2012 (т. 1, л.д. 35-37), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:40:0000000:4672 площадью 25 000 кв. м, местоположение: Челябинская обл., г. Снежинск, ул. Широкая, для размещения объектов промышленности, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью. Цель использования участка - для размещения асфальтосмесительной установки и строительства трансформаторной подстанции 10/0,4 кВт и линии 0,4 кВ и других объектов (пункт 1.1 договора с учетом дополнительного соглашения от 26.03.2013 N 1, т. 1, л.д. 47, 48).
Срок аренды участка устанавливается с 06.06.2012 по 06.06.2061 (пункт 2.1 договора).
В пунктах 3.1 - 3.3 договора стороны урегулировали условия о размере арендной платы и порядке оплаты арендных платежей.
В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора.
Договор 27.06.2012 в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре.
26 марта 2013 года стороны заключили дополнительное соглашение N 1, согласно которому стороны договорились пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:40:0000000:4672, площадью 25 000 кв. м, местоположение: Челябинская обл., г. Снежинск, ул. Широкая, для размещения объектов промышленности, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью. Цель использования - для размещения асфальтосмесительной установки и строительства трансформаторной подстанции 10/0,4 кВ и линии 0,4 кВ и других объектов (пункт 1 дополнительного соглашения) (т. 1, л.д. 47, 48).
Пункт 3.2 договора изложить в следующей редакции: арендная плата вносится путем оплаты в любом банке с указанием в графе "назначение платежа" "арендная плата за землю", а также номера и даты договора аренды. Арендная плата вносится арендатором четырьмя равными долями в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря каждого года.
Дополнительное соглашение 10.04.2014 в установленном законом порядке зарегистрировано, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на соглашении.
Земельный участок площадью 25 000 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Снежинск, ул. Широкая, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 16.05.2012, с кадастровым номером 74:40:0000000:4672, с разрешенным использованием: для размещения объектов промышленности, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 17.04.2014 N 7400/101/14-288910 (т. 1, л.д. 39-41).
Истец направил в адрес ответчика претензию от 14.03.2016 N К-5-01/938, в которой указал, что за арендатором за период с 01.07.2015 по 31.12.2015 числится задолженность по арендным платежам в размере 103 222 руб. 48 коп. по спорному договору аренды. Истец также насчитал ответчику пени на указанную задолженность. Кроме того, истец указал, что на основании решений Арбитражного суда Челябинской области от 22.04.2015 по делу N А76-4335/2015, от 05.11.2015 по делу N А76-22913/2015 взыскана задолженность в размере 295 149 руб. 85 коп. и пени в размере 49 831 руб. 72 коп. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды истец предложил ответчику подписать соглашение о расторжении договора (т. 1, л.д. 22).
В ответ на указанную претензию ответчиком произведена оплата задолженности по платежным поручениям от 25.03.2016 N 586, от 04.04.2016 N 151 (т. 1, л.д. 27-29).
Истец направил в адрес общества претензию от 30.09.2016 N К-8-09/3527 с требованием о погашении задолженности, пени и с приложением соглашения о расторжении договора аренды в связи с систематическим неисполнением обязанности по внесению арендной платы. В претензии указано на наличие на стороне общества задолженности в сумме 472 500 руб. 41 коп., в том числе, по судебным актам по делам N N А76-12170/2014, А76-4355/2015, А76-22913/2015 (т. 1, л.д. 30).
Считая, что общество несвоевременно вносило арендные платежи, истец в рамках настоящего дела обратился с иском к ответчику о взыскании задолженности в размере 172 659 руб. 558 коп. за период с 01.01.2016 по 30.09.2016 и пени в размере 24 345 руб. 13 коп. за период с 15.03.2016 по 28.11.2016, о расторжении договора аренды и возвращении земельного участка.
В ходе рассмотрения настоящего спора истцом произведен платеж в сумме 116 191 руб. 50 коп. спорной в настоящем деле задолженности (чек от 22.03.2017). Также по платежным ордерам от 28.02.2017 N 1, от 02.03.2017 N 2, от 22.03.2017 N 3 оплачена задолженность в сумме 187 361 руб. 09 коп., в сумме 2048 руб., в сумме 1969 руб. 25 коп. по делу N А76-4355/2015 (т. 1, л.д. 96-99).
В связи с оплатой ответчиком спорной по настоящему делу задолженности в сумме 116 191 руб. 50 коп., а также взысканием задолженности в сумме 56 468 руб. 07 коп. за первый квартал 2016 года постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 по делу N А07-7653/2016 Комитет при рассмотрении настоящего спора отказался от требований о взыскании с ответчика суммы основного долга.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований истца в части расторжения договора аренды, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что расторжение долгосрочного договора аренды представляет собой исключительную меру ответственности. При этом ответчик погасил заявленную в рамках настоящего спора задолженность. Истец не представил доказательства несения убытков в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендной платы. Доказательства ненадлежащего использования ответчиком переданного ему в аренду земельного участка в материалах дела отсутствуют.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно подпунктам 1, 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным. Срок аренды земельного участка установлен с 06.06.2012 по 06.06.2061 (пункт 2.1 договора).
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Истец ссылается на то, что в настоящем случае со стороны арендатора имеет место существенное нарушение условий договора аренды, так как арендная плата взыскивалась с общества на основании судебных актов, к использованию земельного участка по его назначению арендатор до настоящего времени не приступил.
Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в названном выше пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", среди прочего, отмечено, что не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Как уже указано ранее, в ответ на претензию истца от 14.03.2016 N К-5-01/938 ответчиком произведена оплата задолженности по платежным поручениям от 25.03.2016 N 586, от 04.04.2016 N 151 (т. 1, л.д. 27-29).
Также в ходе рассмотрения настоящего спора истцом произведен платеж в сумме 116 191 руб. 50 коп. (чек от 22.03.2017) спорной в настоящем деле задолженности, изначально заявленной истцом к взысканию.
Кроме того, по платежным ордерам от 28.02.2017 N 1, от 02.03.2017 N 2, от 22.03.2017 N 3 оплачена задолженность ответчика в сумме 187 361 руб. 09 коп., в сумме 2048 руб., в сумме 1969 руб. 25 коп. по делу N А76-4355/2015.
Податель жалобы ссылается на то, что общество в настоящее время не погасило задолженность по арендной плате в сумме 56 468 руб. 08 коп. за первый квартал 2016 года, взысканную постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 по делу N А76-7653/2016, а также пени на основании судебных актов по дела N N А76-12170/2014, А76-4355/2015, А76-22913/2015.
Однако, неоплаченные ответчиком суммы задолженности не являются значительными.
Как обоснованно отметил арбитражный суд первой инстанции, доказательства несения истцом убытков, вызванных несвоевременным исполнением ООО "САБЗ" оставшихся непогашенными обязательств по договору аренды, Комитет в материалы дела не представил.
Также в рамках спора по делу N А76-7653/2016 применительно к совершенным действиям ответчика по освоению переданного ему в аренду земельного участка установлено следующее.
По заказу ООО "САБЗ" обществом с ограниченной ответственностью "Проектно-конструкторское бюро "ЮжУралПроект" разработан проект асфальтосмесительной установки по адресу: Челябинская обл., г. Снежинск, ул. Широкая.
Ответчиком подготовлена площадка для монтирования указанной установки (подведены необходимые сети электроснабжения, изготовлен фундамент).
В Арбитражном суде Челябинской области рассмотрен спор по делу N А76-11131/2016 по иску ООО "САБЗ" к обществу с ограниченной ответственностью "Сатурн-АБЗ" и к обществу с ограниченной ответственностью "Респект" об обязании произвести демонтаж находящейся на земельном участке с кадастровым номером 74:40:0000000:4672 по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Широкая части асфальтосмесительной установки ДС185, а также об освобождении данного земельного участка от демонтированных конструкций.
В ходе рассмотрения указанного спора установлен факт незаконного занятия переданного в аренду ООО "САБЗ" земельного участка с кадастровым номером 74:40:0000000:4672 обществом с ограниченной ответственностью "Респект".
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.09.2016, оставленным в силе постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2016, исковые требования ООО "САБЗ" в рамках указанного дела удовлетворены.
Таким образом, у общества при значительных финансовых вложениях в освоение земельного участка одновременно в течение длительного промежутка времени отсутствовала возможность использовать указанный земельный участок для целей, обусловленных спорным договором аренды, в том числе, для извлечения доходов по независящим от общества причинам.
Изложенное, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, также должно быть учтено при оценке степени вины ответчика в допущенных просрочках внесения арендных платежей по договору аренды.
Применительно к доводу подателя жалобы о том, что ответчик до настоящего времени не приступил к изготовлению асфальта, арбитражный суд апелляционной инстанции помимо указанного ранее отмечает, что в спорном договоре аренды отсутствует условие о сроке начала работы асфальтосмесительной установки на земельном участке.
Принимая во внимание вышеизложенное в совокупности, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с указанием арбитражного суда первой инстанции на то, что в настоящем случае отсутствуют достаточные правовые основания для применения такой исключительной санкции как расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка.
Податель жалобы дополнительно указывает, что нарушения со стороны ответчика договора аренды имели место уже до истечения пяти лет действия договора, что, по мнению истца, исходя из всего вышеперечисленного, фактически исключает необходимость применения норм, предусмотренных законодательством для случаев расторжения долгосрочных договоров аренды.
Между тем, данный довод приведен при неверном толковании норм материального права.
В связи с изложенным арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.05.2017 по делу N А76-30558/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования "город Снежинск" в лице муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.07.2017 N 18АП-7627/2017 ПО ДЕЛУ N А76-30558/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2017 г. N 18АП-7627/2017
Дело N А76-30558/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования "город Снежинск" в лице муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.05.2017 по делу N А76-30558/2016 (судья Мухлынина Л.Д.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- муниципального образования "город Снежинск" в лице муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" - Гагарин А.А. (доверенность от 10.07.2017 N К-1-33/9);
- общества с ограниченной ответственностью "Снежинский асфальтобетонный завод" - Каплин А.А. (доверенность от 08.04.2016).
Муниципальное образование "город Снежинск" в лице муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" (далее - Комитет, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Снежинский асфальтобетонный завод" (далее - ООО "САБЗ", общество, ответчик) о взыскании пени в размере 27 421 руб. 19 коп. за период с 15.06.2016 по 23.03.2017, расторжении договора аренды от 06.06.2012 N 74-2012, об обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи (с учетом уточнений заявленных требований и отказа от части требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации т. 1, л.д. 93, 131).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 18.05.2017 (резолютивная часть объявлена 18.05.2017) производство по делу в части требований о взыскании долга за первый-третий кварталы 2016 года и пени, начисленной на задолженность за первый квартал 2016 года, прекращено. Исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с ООО "САБЗ" в пользу Комитета сумму пени в размере 27 421 руб. 19 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.
С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы) просит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды отменить, принять по делу новый судебный акт в соответствующей части.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы настаивает на том, что нарушения условий договора аренды со стороны ответчика являются существенными, указывает на неоднократное, непрекращающееся нарушение ответчиком условий договора, полагая, что именно данное обстоятельство говорит о существенном нарушении условий договора арендатором. Комитет отмечает, что оплату арендных платежей общество производило либо на основании судебных актов, либо после получения от арендодателя претензии с предложением расторгнуть договор аренды. Производство асфальта, для чего земельный участок был получен ответчиком в аренду, до настоящего времени ответчиком не налажено. На основании указанного истец считает вывод суда о формальном характере нарушения договора ответчиком ошибочным. Также Комитет отмечает, что задолженность по арендной плате в сумме 56 468 руб. 08 коп. за первый квартал 2016 года не погашена до настоящего времени. Отказ истца от взыскания названной задолженности последовал в связи с ее взысканием постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 по делу N А76-7653/2016, что не может быть расценено как добровольное исполнение обязательства. Кроме того, податель жалобы указывает, что ответчиком не исполнены обязательства по погашению пени на основании судебных актов по делам N N А76-12170/2014, А76-4355/2015, А76-22913/2015. Комитет отмечает, что указанные нарушения со стороны ответчика имели место уже до истечения пяти лет действия договора, что, по мнению истца, исходя из всего вышеперечисленного, фактически исключает необходимость применения норм, предусмотренных законодательством для случаев расторжения долгосрочных договоров аренды.
Отзыв на апелляционную жалобу в установленном законом порядке не представлен.
В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела письма ООО "САБЗ" к Комитету и проекта искового заявления.
Представитель ответчика возражал против приобщения указанных документов к материалам дела.
Арбитражный суд апелляционной инстанции на основании части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказал в приобщении к материалам дела представленных документов как датированных после вынесения обжалуемого решения суда.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в обжалуемой ответчиком части - отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и, соответственно, обязании ООО "САБЗ" возвратить земельный участок.
Как следует из материалов дела, 06.06.2012 между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 74-2012 (т. 1, л.д. 35-37), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:40:0000000:4672 площадью 25 000 кв. м, местоположение: Челябинская обл., г. Снежинск, ул. Широкая, для размещения объектов промышленности, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью. Цель использования участка - для размещения асфальтосмесительной установки и строительства трансформаторной подстанции 10/0,4 кВт и линии 0,4 кВ и других объектов (пункт 1.1 договора с учетом дополнительного соглашения от 26.03.2013 N 1, т. 1, л.д. 47, 48).
Срок аренды участка устанавливается с 06.06.2012 по 06.06.2061 (пункт 2.1 договора).
В пунктах 3.1 - 3.3 договора стороны урегулировали условия о размере арендной платы и порядке оплаты арендных платежей.
В силу пункта 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2 договора.
Договор 27.06.2012 в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на договоре.
26 марта 2013 года стороны заключили дополнительное соглашение N 1, согласно которому стороны договорились пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:40:0000000:4672, площадью 25 000 кв. м, местоположение: Челябинская обл., г. Снежинск, ул. Широкая, для размещения объектов промышленности, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью. Цель использования - для размещения асфальтосмесительной установки и строительства трансформаторной подстанции 10/0,4 кВ и линии 0,4 кВ и других объектов (пункт 1 дополнительного соглашения) (т. 1, л.д. 47, 48).
Пункт 3.2 договора изложить в следующей редакции: арендная плата вносится путем оплаты в любом банке с указанием в графе "назначение платежа" "арендная плата за землю", а также номера и даты договора аренды. Арендная плата вносится арендатором четырьмя равными долями в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря каждого года.
Дополнительное соглашение 10.04.2014 в установленном законом порядке зарегистрировано, о чем свидетельствует штамп регистрационной надписи на соглашении.
Земельный участок площадью 25 000 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Снежинск, ул. Широкая, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 16.05.2012, с кадастровым номером 74:40:0000000:4672, с разрешенным использованием: для размещения объектов промышленности, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 17.04.2014 N 7400/101/14-288910 (т. 1, л.д. 39-41).
Истец направил в адрес ответчика претензию от 14.03.2016 N К-5-01/938, в которой указал, что за арендатором за период с 01.07.2015 по 31.12.2015 числится задолженность по арендным платежам в размере 103 222 руб. 48 коп. по спорному договору аренды. Истец также насчитал ответчику пени на указанную задолженность. Кроме того, истец указал, что на основании решений Арбитражного суда Челябинской области от 22.04.2015 по делу N А76-4335/2015, от 05.11.2015 по делу N А76-22913/2015 взыскана задолженность в размере 295 149 руб. 85 коп. и пени в размере 49 831 руб. 72 коп. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды истец предложил ответчику подписать соглашение о расторжении договора (т. 1, л.д. 22).
В ответ на указанную претензию ответчиком произведена оплата задолженности по платежным поручениям от 25.03.2016 N 586, от 04.04.2016 N 151 (т. 1, л.д. 27-29).
Истец направил в адрес общества претензию от 30.09.2016 N К-8-09/3527 с требованием о погашении задолженности, пени и с приложением соглашения о расторжении договора аренды в связи с систематическим неисполнением обязанности по внесению арендной платы. В претензии указано на наличие на стороне общества задолженности в сумме 472 500 руб. 41 коп., в том числе, по судебным актам по делам N N А76-12170/2014, А76-4355/2015, А76-22913/2015 (т. 1, л.д. 30).
Считая, что общество несвоевременно вносило арендные платежи, истец в рамках настоящего дела обратился с иском к ответчику о взыскании задолженности в размере 172 659 руб. 558 коп. за период с 01.01.2016 по 30.09.2016 и пени в размере 24 345 руб. 13 коп. за период с 15.03.2016 по 28.11.2016, о расторжении договора аренды и возвращении земельного участка.
В ходе рассмотрения настоящего спора истцом произведен платеж в сумме 116 191 руб. 50 коп. спорной в настоящем деле задолженности (чек от 22.03.2017). Также по платежным ордерам от 28.02.2017 N 1, от 02.03.2017 N 2, от 22.03.2017 N 3 оплачена задолженность в сумме 187 361 руб. 09 коп., в сумме 2048 руб., в сумме 1969 руб. 25 коп. по делу N А76-4355/2015 (т. 1, л.д. 96-99).
В связи с оплатой ответчиком спорной по настоящему делу задолженности в сумме 116 191 руб. 50 коп., а также взысканием задолженности в сумме 56 468 руб. 07 коп. за первый квартал 2016 года постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 по делу N А07-7653/2016 Комитет при рассмотрении настоящего спора отказался от требований о взыскании с ответчика суммы основного долга.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований истца в части расторжения договора аренды, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что расторжение долгосрочного договора аренды представляет собой исключительную меру ответственности. При этом ответчик погасил заявленную в рамках настоящего спора задолженность. Истец не представил доказательства несения убытков в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендной платы. Доказательства ненадлежащего использования ответчиком переданного ему в аренду земельного участка в материалах дела отсутствуют.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно подпунктам 1, 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В рассматриваемом случае спорный договор аренды является долгосрочным. Срок аренды земельного участка установлен с 06.06.2012 по 06.06.2061 (пункт 2.1 договора).
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Истец ссылается на то, что в настоящем случае со стороны арендатора имеет место существенное нарушение условий договора аренды, так как арендная плата взыскивалась с общества на основании судебных актов, к использованию земельного участка по его назначению арендатор до настоящего времени не приступил.
Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в названном выше пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", среди прочего, отмечено, что не может служить основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
Как уже указано ранее, в ответ на претензию истца от 14.03.2016 N К-5-01/938 ответчиком произведена оплата задолженности по платежным поручениям от 25.03.2016 N 586, от 04.04.2016 N 151 (т. 1, л.д. 27-29).
Также в ходе рассмотрения настоящего спора истцом произведен платеж в сумме 116 191 руб. 50 коп. (чек от 22.03.2017) спорной в настоящем деле задолженности, изначально заявленной истцом к взысканию.
Кроме того, по платежным ордерам от 28.02.2017 N 1, от 02.03.2017 N 2, от 22.03.2017 N 3 оплачена задолженность ответчика в сумме 187 361 руб. 09 коп., в сумме 2048 руб., в сумме 1969 руб. 25 коп. по делу N А76-4355/2015.
Податель жалобы ссылается на то, что общество в настоящее время не погасило задолженность по арендной плате в сумме 56 468 руб. 08 коп. за первый квартал 2016 года, взысканную постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2017 по делу N А76-7653/2016, а также пени на основании судебных актов по дела N N А76-12170/2014, А76-4355/2015, А76-22913/2015.
Однако, неоплаченные ответчиком суммы задолженности не являются значительными.
Как обоснованно отметил арбитражный суд первой инстанции, доказательства несения истцом убытков, вызванных несвоевременным исполнением ООО "САБЗ" оставшихся непогашенными обязательств по договору аренды, Комитет в материалы дела не представил.
Также в рамках спора по делу N А76-7653/2016 применительно к совершенным действиям ответчика по освоению переданного ему в аренду земельного участка установлено следующее.
По заказу ООО "САБЗ" обществом с ограниченной ответственностью "Проектно-конструкторское бюро "ЮжУралПроект" разработан проект асфальтосмесительной установки по адресу: Челябинская обл., г. Снежинск, ул. Широкая.
Ответчиком подготовлена площадка для монтирования указанной установки (подведены необходимые сети электроснабжения, изготовлен фундамент).
В Арбитражном суде Челябинской области рассмотрен спор по делу N А76-11131/2016 по иску ООО "САБЗ" к обществу с ограниченной ответственностью "Сатурн-АБЗ" и к обществу с ограниченной ответственностью "Респект" об обязании произвести демонтаж находящейся на земельном участке с кадастровым номером 74:40:0000000:4672 по адресу: Челябинская область, г. Снежинск, ул. Широкая части асфальтосмесительной установки ДС185, а также об освобождении данного земельного участка от демонтированных конструкций.
В ходе рассмотрения указанного спора установлен факт незаконного занятия переданного в аренду ООО "САБЗ" земельного участка с кадастровым номером 74:40:0000000:4672 обществом с ограниченной ответственностью "Респект".
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.09.2016, оставленным в силе постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2016, исковые требования ООО "САБЗ" в рамках указанного дела удовлетворены.
Таким образом, у общества при значительных финансовых вложениях в освоение земельного участка одновременно в течение длительного промежутка времени отсутствовала возможность использовать указанный земельный участок для целей, обусловленных спорным договором аренды, в том числе, для извлечения доходов по независящим от общества причинам.
Изложенное, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, также должно быть учтено при оценке степени вины ответчика в допущенных просрочках внесения арендных платежей по договору аренды.
Применительно к доводу подателя жалобы о том, что ответчик до настоящего времени не приступил к изготовлению асфальта, арбитражный суд апелляционной инстанции помимо указанного ранее отмечает, что в спорном договоре аренды отсутствует условие о сроке начала работы асфальтосмесительной установки на земельном участке.
Принимая во внимание вышеизложенное в совокупности, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с указанием арбитражного суда первой инстанции на то, что в настоящем случае отсутствуют достаточные правовые основания для применения такой исключительной санкции как расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка.
Податель жалобы дополнительно указывает, что нарушения со стороны ответчика договора аренды имели место уже до истечения пяти лет действия договора, что, по мнению истца, исходя из всего вышеперечисленного, фактически исключает необходимость применения норм, предусмотренных законодательством для случаев расторжения долгосрочных договоров аренды.
Между тем, данный довод приведен при неверном толковании норм материального права.
В связи с изложенным арбитражный суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.05.2017 по делу N А76-30558/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования "город Снежинск" в лице муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению имуществом города Снежинска" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)