Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.,
- при участии: от истца - М.О. по доверенности от 16.01.2014 N 1;
- от ответчика - М.Ю. по доверенности от 16.04.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Дружба"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 11.09.2015 по делу N А32-18620/2015
по иску открытого акционерного общества "Дружба"
к обществу с ограниченной ответственностью "Приазовье"
о признании права,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Приазовье"
к открытому акционерному обществу "Дружба"
о признании права,
принятое в судьей Савиным Р.Ю.,
установил:
ОАО "Дружба" (далее - ОАО "Дружба", истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску) обратилось в суд с исковым заявлением к ООО "Приазовье" (далее - ООО "Приазовье", истец по встречному иску), в котором просило признать за ОАО "Дружба" право на уборку урожая (получение продукции) и завершение цикла сельскохозяйственных работ в 2015 году на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0000000:965 площадью 19959707 кв. м, обязать ООО "Приазовье" не препятствовать ОАО "Дружба" проведению сельскохозяйственных работ на указанном земельном участке до передачи земельного участка по акту другому заинтересованному лицу.
ООО "Приазовье" обратилось со встречным иском к ОАО "Дружба", в котором просило признать за ООО "Приазовье" право собственности на урожай озимой пшеницы, подсолнечника, кукурузы и многолетних трав (люцерны), выращенной на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0000000:965 общей площадью 19 959 707 кв. м; обязать ОАО "Дружба" передать ООО "Приазовье" 3 958 871 кг пшеницы не ниже 4 класса, собранный с полей (земельных угодий) площадью 5 663 621,45 кв. м, земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965 общей площадью 19 959 707 кв. м; обязать ОАО "Дружба" не препятствовать ООО "Приазовье" проведению сельскохозяйственных работ, в том числе по уборке сельскохозяйственных культур на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0000000:965.
Решением арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2015 отказ ОАО "Дружба" от первоначального иска принят, дело в части требований по первоначальному иску прекращено.
По встречному иску ОАО "Дружба" обязано передать ООО "Приазовье" 3 958 871 кг пшеницы не ниже 4 класса, собранного с полей (земельных угодий) площадью 5663621,45 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965 общей площадью 19959707 кв. м; ОАО "Дружба" обязано судом не препятствовать ООО "Приазовье" в проведении сельскохозяйственных работ, в том числе по уборке сельскохозяйственных культур на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0000000:965. В остальной части в иске отказать.
ОАО "Дружба" обжаловало решение суда в части удовлетворения требований встречного искового заявления, просило решение суда в данной части отменить, в удовлетворении требований встречного искового заявления отказать по основаниям указанным в жалобе.
Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика по первоначальному иску в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы.
В отсутствие возражений участвующих в деле лиц, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части. Самостоятельно выйти за пределы апелляционной жалобы суд не вправе в соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Требования истца по встречному иску ООО "Приазовье" основаны на том, что ОАО "Дружба", не являясь с момента постановки на государственный кадастровый учет спорного земельного участка (02.10.2014) ни титульным, ни фактическим его владельцем, начиная с 04.10.2014 неправомерно его использовало: осуществило сев озимой пшеницы на площади 1047га., сев кукурузы на площади 95,5га., а также сев подсолнечника на площади 328га. Считая выращенный урожай своей собственностью, ОАО "Дружба" несмотря на письменные возражения и предупреждения ООО "Приазовье", в аренде которого находится спорный земельный участок, о недопустимости самоуправных действий, в июле 2015 года осуществило уборку озимой пшеницы на площади земельных угодий 566,3621га, а также покос многолетних трав (люцерны) на площади земельных угодий 81,4723 га. Поскольку у ОАО "Дружба" титул на спорный земельный участок отсутствует, оно не вправе претендовать на продукцию, плоды и доходы от его использования. Арендатором земельного участка является ООО "Приазовье, в связи с чем у него возникло право собственности на продукцию, плоды и доходы от его использования.
Возражения ОАО "Дружба" заключаются в следующем. Требования участников долевой собственности в ноябре 2014 года и в мае 2015 года о выплате арендной платы за использование спорного земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965 свидетельствуют о продолжении арендных отношений согласно договору аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:99 (исходный участок). Участники долевой собственности после выдела и регистрации права собственности не предъявляли требований к ОАО "Дружба" о возврате земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965. В нарушение Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965 от 12.05.2015, заключенного между участниками долевой собственности и ООО "Приазовье" на 1 год, не соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности от 12.05.2015 в части срока аренды, который на собрании был определен в 5 лет, поэтому договор аренды является ничтожным. ООО "Приазовье" является одним из участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:965, другие участники долевой собственности его не уполномочивали на производство сельскохозяйственных работ на этом участке. ОАО "Дружба" на момент начала сельскохозяйственных работ на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:11:0000000:965 не было известно о его выделе из арендуемого ОАО "Дружба" земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:99.
Как следует из материалов дела, ООО "Приазовье" совместно с иными лицами являлось участником общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:0000000:99 площадью 52299500 кв. м, расположенный по адресу Краснодарский край, Каневской район, с/п Новодеревянковское, в границах ЗАО "Приазовье" (далее - исходный земельный участок).
19.07.2013 по результатам общего собрания участников долевой собственности в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:0000000:99 был составлен протокол, в котором зафиксирован факт участия в общем собрании 697 участников долевой собственности, что составляет 96,27% их общего числа, которые в совокупности владеют земельными долями общей площадью 4 650,77 га, или 97,05% от общей площади земельных долей в праве общей собственности на земельный участок. Из протокола также следует, что для подсчета голосов было представлено по 325 бюллетеней по каждому вопросу, голосование осуществлялось собственниками долей, обладающими в общей совокупности 56,79% долей от общего числа долей сособственников, присутствующих на общем собрании, или 2 641,02 га.
На указанном общем собрании участников долевой собственности было принято решение о передаче земельного участка в аренду ОАО "Дружба". Однако ООО "Приазовье", а также иные лица выразили свое несогласие на заключение договора аренды с ОАО "Дружба", что подтверждается текстом протокола общего собрания от 19.07.2013.
Так, в протоколе зафиксировано выступление Ш., который пояснил, что 372 участника общей долевой собственности (их представители С., Д.В., Ш., Д.С.) голосуют по вопросу повестки об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности: "против" заключения договора аренды с ОАО "Дружба", "за" заключение договора аренды с ООО "Приазовье"; остальные сособственники, размер долей которых составил 56,79% долей от общего числа сособственников, или 2 641,02 га, проголосовали "против" заключения договора аренды с ООО "Приазовье" и "за" - заключение договора аренды с ОАО "Дружба".
28.01.2014 между сособственниками земельных долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:0000000:0099 (арендодатели) и ОАО "Дружба" (арендатор) был заключен договор аренды, зарегистрированный в установленном законом порядке.
После заключения указанного договора аренды из земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:0099 ООО "Приазовье", А. и другие участники общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:0000000:99 (всего 363) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте), после размещения соответствующего извещения в газете "Кубань Сегодня" от 05.08.2014 о намерении выделить земельный участок в счет своих земельных долей и необходимости согласования проекта межевания земельного участка, обеспечили постановку на государственный кадастровый учет выделенного земельного участка
Кадастровым паспортом от 02.10.2014 подтверждается постановка на государственный кадастровый учет указанного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965, общей площадью 19959707 кв. м.
На выделенный земельный участок уже 04.10.2014 было зарегистрировано право общей долевой собственности нескольких сособственников, что подтверждается представленной в дело выпиской из ЕГРП от 06.08.2015.
При этом, обременение в виде права аренды ОАО "Дружба" на выделенный земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:965 не было зарегистрировано.
ООО "Приазовье" полагает, что поскольку ООО "Приазовье" как и иные сособственники земельного участка выделили отдельный земельный участок в счет принадлежащих им земельных долей в связи с несогласием на заключение договора аренды с ОАО "Дружба" на состоявшемся общем собрании участников, право аренды ОАО "Дружба" на выделенный земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:965 прекратилось со 02.10.2014.
Суд первой инстанции признал данный довод обоснованным ввиду следующего.
Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п. 5 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Законом об обороте
На основании п. 1 ст. 11.5 Земельного кодекса РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Законом об обороте (п. 3 ст. 11.5 Земельного кодекса РФ).
Пунктом 4 ст. 11.8 Земельного кодекса, которым как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков, не предполагается прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела в счет земельной доли
В соответствии с п. 5 ст. 14 Закона об обороте участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным ст. 13 Закона об обороте и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Судом установлено, что в течение 30 дней от иных участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:0000000:99, в том числе и от ОАО "Дружба" возражений относительно размера и местоположения выделяемого ответчиками земельного участка не поступило, соответственно, местоположение и размер спорного земельного участка, выделенного участниками долевой собственности, в соответствии с Законом об обороте считается согласованным.
Таким образом, с момента постановки на кадастровый учет спорного земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965 площадью 19959707 кв. м (02.10.2014) право аренды ОАО "Дружба" в отношении этого земельного участка прекратилось в силу закона.
В нарушение ст. 65 АПК РФ ОАО "Дружба" не доказало, что являлось законным владельцем и пользователем спорного земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965 начиная с 02.10.2014.
Апелляционный суд с данным выводом суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.
Земельные участки с кадастровыми номерами 23:11:0000000:99 и 23:11:0000000:965 относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, поэтому спорные правоотношения подлежат правовому регулированию нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), а также Закона N 101-ФЗ, в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Из материалов дела следует, что договор от 28.01.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:99 заключен с обществом на основании решения общего собрания участников долевой собственности от 19.07.2013. Из протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:99 от 19.07.2013 следует, что за заключение договора аренды указанного земельного участка с обществом проголосовали участники долевой собственности на земельный участок, присутствующие на собрании и владеющие в совокупности 56,79% долей в праве общей собственности на земельный участок об общего числа долей, которыми обладают присутствующие на собрании лица.
Собственники земельных долей, проголосовавшие "против" заключения договора аренды с обществом, в силу пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ обладают правом выделить земельный участок в счет принадлежащих им земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.
Земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:965 образован из состава земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:99 не только лицами, голосовавшими против заключения договора аренды с обществом, но и участниками общей долевой собственности, которые не возражали против заключения договора аренды с заявителем, поэтому реализация названными лицами права на выдел земельного участка в счет земельных долей не привела к прекращению действия ранее заключенного по решению общего собрания собственников земельных долей договора аренды в отношении выделенного участка.
С учетом изложенного основания для применения в рассматриваемом случае пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ отсутствовали.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.
В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Изложенное свидетельствует о том, что земельный участок N 23:11:0000000:965 обременен арендой в пользу ОАО "Дружба", как выделенный из земельного участка N 23:11:0000000:99.
Кроме того в рамках арбитражного дела N А32-2622/2015 ОАО "Дружба" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным отказа в регистрации обременения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:965.
Решением суда от 06.08.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что материалами дела не подтверждены доводы заявителя о необходимости регистрации обременения в виде права аренды в связи с выделом земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965 из земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:0099, на который зарегистрировано обременение в виде прав аренды за заявителем, в связи с чем отказ Управления Росреестра по Краснодарскому краю в регистрации обременения права аренды ОАО "Дружба" на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:965 является правомерным.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2015 решение от 06.08.2015 отменено, требования общества удовлетворены. Признаны незаконными действия управления по осуществлению государственной регистрации прав на земельный участок площадью 19 959 707 кв. м (кадастровый номер 23:11:0000000:965), расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, Новодеревянковское сельское поселение, в границах ЗАО "Приазовье", без внесения записи об обременении арендой. На управление возложена обязанность внести в ЕГРП запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965 правом аренды в пользу общества на основании договора от 28.01.2014, зарегистрированного 05.02.2014. Судебный акт мотивирован тем, что выделение из объекта недвижимости новых самостоятельных объектов не прекращает обременения на первоначальный объект. Из пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) не следует прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. Регистрация обременения права аренды земельного участка за обществом не является препятствием для реализации физическими лицами - собственниками земельных долей принадлежащего им права на выдел земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей. Апелляционный суд также принял во внимание постановление Президиума Краснодарского краевого суда от 05.08.2015 по делу N 44г-1328, которым отменено решение Каневского районного суда от 20.01.2015 об удовлетворении иска ООО "Приазовье" о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:99.
Суд кассационной инстанции в постановлении от 16.02.2016 поддержал позицию апелляционного суда.
Таким образом, обязав регистрационный орган внести в регистрационные записи обременение земельного участка 23:11:0000000:965 в виде аренды в пользу ОАО "Дружба" на основании договора от 28.01.2014, суды установили факт наличия данного права и то обстоятельство, что данное право не прекращено в связи с выделом земельного участка 23:11:0000000:965 из земельного участка 23:11:0000000:99.
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным ст. 136 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно названной статье поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы) принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.
На основании изложенного решение суда в обжалуемой части подлежит отмене, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2015 по делу N А32-18620/2015 в обжалуемой части отменить.
Принять по делу в указанной части новый судебный акт.
Отказать в удовлетворении встречного иска ООО "Приазовье" в полном объеме.
Взыскать с ООО "Приазовье" (ИНН <...>, ОГРН <...>) в пользу ОАО "Дружба" (ИНН <...>, ОГРН <...>) 3000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Возвратить ОАО "Дружба" (ИНН <...>, ОГРН <...>) 3000 рублей излишне оплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.02.2016 N 15АП-18394/2015 ПО ДЕЛУ N А32-18620/2015
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2016 г. N 15АП-18394/2015
Дело N А32-18620/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 февраля 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Ильиной М.В., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.,
- при участии: от истца - М.О. по доверенности от 16.01.2014 N 1;
- от ответчика - М.Ю. по доверенности от 16.04.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Дружба"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 11.09.2015 по делу N А32-18620/2015
по иску открытого акционерного общества "Дружба"
к обществу с ограниченной ответственностью "Приазовье"
о признании права,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Приазовье"
к открытому акционерному обществу "Дружба"
о признании права,
принятое в судьей Савиным Р.Ю.,
установил:
ОАО "Дружба" (далее - ОАО "Дружба", истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску) обратилось в суд с исковым заявлением к ООО "Приазовье" (далее - ООО "Приазовье", истец по встречному иску), в котором просило признать за ОАО "Дружба" право на уборку урожая (получение продукции) и завершение цикла сельскохозяйственных работ в 2015 году на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0000000:965 площадью 19959707 кв. м, обязать ООО "Приазовье" не препятствовать ОАО "Дружба" проведению сельскохозяйственных работ на указанном земельном участке до передачи земельного участка по акту другому заинтересованному лицу.
ООО "Приазовье" обратилось со встречным иском к ОАО "Дружба", в котором просило признать за ООО "Приазовье" право собственности на урожай озимой пшеницы, подсолнечника, кукурузы и многолетних трав (люцерны), выращенной на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0000000:965 общей площадью 19 959 707 кв. м; обязать ОАО "Дружба" передать ООО "Приазовье" 3 958 871 кг пшеницы не ниже 4 класса, собранный с полей (земельных угодий) площадью 5 663 621,45 кв. м, земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965 общей площадью 19 959 707 кв. м; обязать ОАО "Дружба" не препятствовать ООО "Приазовье" проведению сельскохозяйственных работ, в том числе по уборке сельскохозяйственных культур на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0000000:965.
Решением арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2015 отказ ОАО "Дружба" от первоначального иска принят, дело в части требований по первоначальному иску прекращено.
По встречному иску ОАО "Дружба" обязано передать ООО "Приазовье" 3 958 871 кг пшеницы не ниже 4 класса, собранного с полей (земельных угодий) площадью 5663621,45 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965 общей площадью 19959707 кв. м; ОАО "Дружба" обязано судом не препятствовать ООО "Приазовье" в проведении сельскохозяйственных работ, в том числе по уборке сельскохозяйственных культур на земельном участке с кадастровым номером 23:11:0000000:965. В остальной части в иске отказать.
ОАО "Дружба" обжаловало решение суда в части удовлетворения требований встречного искового заявления, просило решение суда в данной части отменить, в удовлетворении требований встречного искового заявления отказать по основаниям указанным в жалобе.
Представитель истца по первоначальному иску в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика по первоначальному иску в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы.
В отсутствие возражений участвующих в деле лиц, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части. Самостоятельно выйти за пределы апелляционной жалобы суд не вправе в соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Требования истца по встречному иску ООО "Приазовье" основаны на том, что ОАО "Дружба", не являясь с момента постановки на государственный кадастровый учет спорного земельного участка (02.10.2014) ни титульным, ни фактическим его владельцем, начиная с 04.10.2014 неправомерно его использовало: осуществило сев озимой пшеницы на площади 1047га., сев кукурузы на площади 95,5га., а также сев подсолнечника на площади 328га. Считая выращенный урожай своей собственностью, ОАО "Дружба" несмотря на письменные возражения и предупреждения ООО "Приазовье", в аренде которого находится спорный земельный участок, о недопустимости самоуправных действий, в июле 2015 года осуществило уборку озимой пшеницы на площади земельных угодий 566,3621га, а также покос многолетних трав (люцерны) на площади земельных угодий 81,4723 га. Поскольку у ОАО "Дружба" титул на спорный земельный участок отсутствует, оно не вправе претендовать на продукцию, плоды и доходы от его использования. Арендатором земельного участка является ООО "Приазовье, в связи с чем у него возникло право собственности на продукцию, плоды и доходы от его использования.
Возражения ОАО "Дружба" заключаются в следующем. Требования участников долевой собственности в ноябре 2014 года и в мае 2015 года о выплате арендной платы за использование спорного земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965 свидетельствуют о продолжении арендных отношений согласно договору аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:99 (исходный участок). Участники долевой собственности после выдела и регистрации права собственности не предъявляли требований к ОАО "Дружба" о возврате земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965. В нарушение Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965 от 12.05.2015, заключенного между участниками долевой собственности и ООО "Приазовье" на 1 год, не соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности от 12.05.2015 в части срока аренды, который на собрании был определен в 5 лет, поэтому договор аренды является ничтожным. ООО "Приазовье" является одним из участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:965, другие участники долевой собственности его не уполномочивали на производство сельскохозяйственных работ на этом участке. ОАО "Дружба" на момент начала сельскохозяйственных работ на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:11:0000000:965 не было известно о его выделе из арендуемого ОАО "Дружба" земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:99.
Как следует из материалов дела, ООО "Приазовье" совместно с иными лицами являлось участником общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:0000000:99 площадью 52299500 кв. м, расположенный по адресу Краснодарский край, Каневской район, с/п Новодеревянковское, в границах ЗАО "Приазовье" (далее - исходный земельный участок).
19.07.2013 по результатам общего собрания участников долевой собственности в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:0000000:99 был составлен протокол, в котором зафиксирован факт участия в общем собрании 697 участников долевой собственности, что составляет 96,27% их общего числа, которые в совокупности владеют земельными долями общей площадью 4 650,77 га, или 97,05% от общей площади земельных долей в праве общей собственности на земельный участок. Из протокола также следует, что для подсчета голосов было представлено по 325 бюллетеней по каждому вопросу, голосование осуществлялось собственниками долей, обладающими в общей совокупности 56,79% долей от общего числа долей сособственников, присутствующих на общем собрании, или 2 641,02 га.
На указанном общем собрании участников долевой собственности было принято решение о передаче земельного участка в аренду ОАО "Дружба". Однако ООО "Приазовье", а также иные лица выразили свое несогласие на заключение договора аренды с ОАО "Дружба", что подтверждается текстом протокола общего собрания от 19.07.2013.
Так, в протоколе зафиксировано выступление Ш., который пояснил, что 372 участника общей долевой собственности (их представители С., Д.В., Ш., Д.С.) голосуют по вопросу повестки об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности: "против" заключения договора аренды с ОАО "Дружба", "за" заключение договора аренды с ООО "Приазовье"; остальные сособственники, размер долей которых составил 56,79% долей от общего числа сособственников, или 2 641,02 га, проголосовали "против" заключения договора аренды с ООО "Приазовье" и "за" - заключение договора аренды с ОАО "Дружба".
28.01.2014 между сособственниками земельных долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:0000000:0099 (арендодатели) и ОАО "Дружба" (арендатор) был заключен договор аренды, зарегистрированный в установленном законом порядке.
После заключения указанного договора аренды из земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:0099 ООО "Приазовье", А. и другие участники общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:0000000:99 (всего 363) в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте), после размещения соответствующего извещения в газете "Кубань Сегодня" от 05.08.2014 о намерении выделить земельный участок в счет своих земельных долей и необходимости согласования проекта межевания земельного участка, обеспечили постановку на государственный кадастровый учет выделенного земельного участка
Кадастровым паспортом от 02.10.2014 подтверждается постановка на государственный кадастровый учет указанного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965, общей площадью 19959707 кв. м.
На выделенный земельный участок уже 04.10.2014 было зарегистрировано право общей долевой собственности нескольких сособственников, что подтверждается представленной в дело выпиской из ЕГРП от 06.08.2015.
При этом, обременение в виде права аренды ОАО "Дружба" на выделенный земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:965 не было зарегистрировано.
ООО "Приазовье" полагает, что поскольку ООО "Приазовье" как и иные сособственники земельного участка выделили отдельный земельный участок в счет принадлежащих им земельных долей в связи с несогласием на заключение договора аренды с ОАО "Дружба" на состоявшемся общем собрании участников, право аренды ОАО "Дружба" на выделенный земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:965 прекратилось со 02.10.2014.
Суд первой инстанции признал данный довод обоснованным ввиду следующего.
Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с п. 5 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Законом об обороте
На основании п. 1 ст. 11.5 Земельного кодекса РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Законом об обороте (п. 3 ст. 11.5 Земельного кодекса РФ).
Пунктом 4 ст. 11.8 Земельного кодекса, которым как последствие образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, для лиц, осуществляющих такое использование, установлено их преимущественное право на заключение с ними договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, а также право на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков, не предполагается прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела в счет земельной доли
В соответствии с п. 5 ст. 14 Закона об обороте участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным ст. 13 Закона об обороте и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Судом установлено, что в течение 30 дней от иных участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:0000000:99, в том числе и от ОАО "Дружба" возражений относительно размера и местоположения выделяемого ответчиками земельного участка не поступило, соответственно, местоположение и размер спорного земельного участка, выделенного участниками долевой собственности, в соответствии с Законом об обороте считается согласованным.
Таким образом, с момента постановки на кадастровый учет спорного земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965 площадью 19959707 кв. м (02.10.2014) право аренды ОАО "Дружба" в отношении этого земельного участка прекратилось в силу закона.
В нарушение ст. 65 АПК РФ ОАО "Дружба" не доказало, что являлось законным владельцем и пользователем спорного земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965 начиная с 02.10.2014.
Апелляционный суд с данным выводом суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.
Земельные участки с кадастровыми номерами 23:11:0000000:99 и 23:11:0000000:965 относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, поэтому спорные правоотношения подлежат правовому регулированию нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), а также Закона N 101-ФЗ, в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Из материалов дела следует, что договор от 28.01.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:99 заключен с обществом на основании решения общего собрания участников долевой собственности от 19.07.2013. Из протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:99 от 19.07.2013 следует, что за заключение договора аренды указанного земельного участка с обществом проголосовали участники долевой собственности на земельный участок, присутствующие на собрании и владеющие в совокупности 56,79% долей в праве общей собственности на земельный участок об общего числа долей, которыми обладают присутствующие на собрании лица.
Собственники земельных долей, проголосовавшие "против" заключения договора аренды с обществом, в силу пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ обладают правом выделить земельный участок в счет принадлежащих им земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.
Земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:965 образован из состава земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:99 не только лицами, голосовавшими против заключения договора аренды с обществом, но и участниками общей долевой собственности, которые не возражали против заключения договора аренды с заявителем, поэтому реализация названными лицами права на выдел земельного участка в счет земельных долей не привела к прекращению действия ранее заключенного по решению общего собрания собственников земельных долей договора аренды в отношении выделенного участка.
С учетом изложенного основания для применения в рассматриваемом случае пункта 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ отсутствовали.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.
В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснено, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Изложенное свидетельствует о том, что земельный участок N 23:11:0000000:965 обременен арендой в пользу ОАО "Дружба", как выделенный из земельного участка N 23:11:0000000:99.
Кроме того в рамках арбитражного дела N А32-2622/2015 ОАО "Дружба" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю о признании незаконным отказа в регистрации обременения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:965.
Решением суда от 06.08.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что материалами дела не подтверждены доводы заявителя о необходимости регистрации обременения в виде права аренды в связи с выделом земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965 из земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:0099, на который зарегистрировано обременение в виде прав аренды за заявителем, в связи с чем отказ Управления Росреестра по Краснодарскому краю в регистрации обременения права аренды ОАО "Дружба" на земельный участок с кадастровым номером 23:11:0000000:965 является правомерным.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2015 решение от 06.08.2015 отменено, требования общества удовлетворены. Признаны незаконными действия управления по осуществлению государственной регистрации прав на земельный участок площадью 19 959 707 кв. м (кадастровый номер 23:11:0000000:965), расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, Новодеревянковское сельское поселение, в границах ЗАО "Приазовье", без внесения записи об обременении арендой. На управление возложена обязанность внести в ЕГРП запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:965 правом аренды в пользу общества на основании договора от 28.01.2014, зарегистрированного 05.02.2014. Судебный акт мотивирован тем, что выделение из объекта недвижимости новых самостоятельных объектов не прекращает обременения на первоначальный объект. Из пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) не следует прекращение действия договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела. Регистрация обременения права аренды земельного участка за обществом не является препятствием для реализации физическими лицами - собственниками земельных долей принадлежащего им права на выдел земельного участка в счет принадлежащих им земельных долей. Апелляционный суд также принял во внимание постановление Президиума Краснодарского краевого суда от 05.08.2015 по делу N 44г-1328, которым отменено решение Каневского районного суда от 20.01.2015 об удовлетворении иска ООО "Приазовье" о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0000000:99.
Суд кассационной инстанции в постановлении от 16.02.2016 поддержал позицию апелляционного суда.
Таким образом, обязав регистрационный орган внести в регистрационные записи обременение земельного участка 23:11:0000000:965 в виде аренды в пользу ОАО "Дружба" на основании договора от 28.01.2014, суды установили факт наличия данного права и то обстоятельство, что данное право не прекращено в связи с выделом земельного участка 23:11:0000000:965 из земельного участка 23:11:0000000:99.
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным ст. 136 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно названной статье поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы) принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.
На основании изложенного решение суда в обжалуемой части подлежит отмене, в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2015 по делу N А32-18620/2015 в обжалуемой части отменить.
Принять по делу в указанной части новый судебный акт.
Отказать в удовлетворении встречного иска ООО "Приазовье" в полном объеме.
Взыскать с ООО "Приазовье" (ИНН <...>, ОГРН <...>) в пользу ОАО "Дружба" (ИНН <...>, ОГРН <...>) 3000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Возвратить ОАО "Дружба" (ИНН <...>, ОГРН <...>) 3000 рублей излишне оплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)