Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филимоновой С.С.,
судей Н.Н. Смотровой, М.В. Соловьевой
при ведении протокола судебного заседания
при участии:
В судебном заседании участвуют представители:
- от Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар: представитель Короткая И.О. по доверенностям от 29.12.2016, от 30.12.2016, удостоверение;
- от ООО "Катерина - сити Краснодар": представитель Дьяконова В.Е., паспорт;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Катерина - сити Краснодар"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 27.02.2017 по делу N А32-22239/2015,
принятое судьей Назыковым А.Л.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью
"Катерина - сити Краснодар"
к заинтересованным лицам администрации муниципального образования
город Краснодар и Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар
о признании незаконным приказа,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Катерина - сити Краснодар" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент)
- - о признании недействительным приказа директора департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 07.04.2015 N 64 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по ул. Ставропольской, 49 в Центральном внутригородском округе города Краснодара";
- - о признании незаконным решения администрации муниципального образования город Краснодар об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:6 площадью 7 498 кв. м по ул. Ставропольской, 49 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, выраженное в письме от 27.05.2015 N 14830.26;
- - об обязании администрации муниципального образования город Краснодар обратиться в филиал по Краснодарскому краю Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:6 площадью 7 498 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Ставропольская, 49, с вида разрешенного использования "сквер" на вид разрешенного использования "строительство отеля";
- - об обязании администрации муниципального образования город Краснодар в сроки и порядке, установленные законодательством, подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:6 площадью 7 498 кв. м сроком на три года для строительства отеля, подписать его и направить проект договора для подписания ООО "Катерина-Сити Краснодар" (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ, принятого судом к рассмотрению).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что с учетом ретроспективного характера расторжения договора аренды земельного участка, общество утратило правовое основание регистрации своего права собственности на объект незавершенного строительства, и не может владеть и пользоваться в дальнейшем ни самим земельным участком, ни расположенным на его территории объектом незавершенного строительства.
Суд полагает, что демонстрация обществом своего права собственности на незавершенный строительством объект, на который право собственности было зарегистрировано по расторгнутому судом договору аренды земельного участка, расценивается как создание видимости правовой ситуации, описанной в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", для получения того же земельного участка в аренду без торгов и в обязательном для администрации порядке. Спорный земельный участок уже предоставлялся обществу для строительства, однако в течение длительного периода времени участок для строительства не использовался, что было расценено тремя судебными инстанциями при рассмотрении дела N А32-24934/2013 как существенное нарушение договора и послужило основанием для его досрочного расторжения по инициативе арендодателя.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Катерина - сити Краснодар" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что является собственником объекта незавершенного строительства, в связи с чем имеет право на получение в аренду земельного участка под данным объектом без проведения торгов в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Общество полагает, что действия администрации муниципального образования г. Краснодар по исключению из границ сквера земельного участка и выдаче разрешения на строительство являются выражением воли на создание объекта недвижимости обществом.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает необходимым отменить решение суда.
Как следует из материалов дела, распоряжением главы администрации Краснодарского края от 03.12.2004 N 1428-р обществу с ограниченной ответственностью "Росресурс" был предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 7 498 кв. м с кадастровым номером 23:43:03 05 061:0006, расположенный в районе ул. Ставропольской Центрального округа города Краснодара, для строительства и эксплуатации отеля в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка. Основанием предоставления земельного участка указано распоряжение главы администрации Краснодарского края от 05.12.2003 N 1681-р "О предварительном согласовании ООО "Росресурс" места размещения отеля с парком развлечений в городе Краснодаре".
Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО "Росресурс" на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 03.12.2004 N 1428-р заключен договор от 09.12.2004 N 0000000727 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:03 05 061:0006 площадью 7 498 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, в районе ул. Ставропольской, для строительства и эксплуатации отеля. Земельный участок передан арендатору с 03.12.2004. Договор аренды заключен на срок 10 лет, до 03.12.2014. Согласно условиям договора его действие прекращается по истечении срока аренды.
Договором от 11.02.2005 ООО "Росресурс" передало ООО "Катерина-Сити Краснодар" права и обязанности по договору аренды земельного участка от 09.12.2004 N 0000000727, заключенному ООО "Росресурс" и департаментом имущественных отношений Краснодарского края в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006, площадью 7498 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, в районе улицы Ставропольской, предоставленного сроком на 10 лет, для целей строительства и эксплуатации отеля.
Сделка передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка зарегистрирована 22.03.2005 Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2013 по делу N А32-24934/2013 расторгнут заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО "Катерина - Сити Краснодар" договор аренды от 09.12.2004 N 0000000727 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006.
29 января 2014 года обществом "Катерина - Сити Краснодар" получено разрешение на строительство N RU 23306000-3214-р в отношении объекта капитального строительства "Гостиничный комплекс "Катерина Сити" на земельном участке площадью 7 498 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305061:6, сроком действия 9 месяцев, до 29.08.2014.
07 марта 2014 года Управлением Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировано за ООО "Катерина - Сити Краснодар" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (12% готовности), с кадастровым номером 23:43:0305061:1768, общей площадью застройки 371,2 кв. м, который расположен на спорном земельном участке.
30 апреля 2014 года ранее выданное обществу разрешение на строительство одноэтажного гостиничного комплекса N RU23 306000-3 214-р отменено приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 30.04.2014 N 112-в.
02 марта 2015 года ООО "Катерина-Сити Краснодар" обратилось в администрацию муниципального образования город Краснодар с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006, площадью 7498 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Ставропольская, 49.
Администрацией муниципального образования город Краснодар в письме от 06.04.2015 N 8931.26 обществу отказано в предоставлении в аренду без торгов земельного участка, поскольку осмотром земельного участка, проведенным управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар 23.03.2015, установлено, что земельный участок по улице Ставропольской, 49 свободен от зданий, строений, сооружений, в части границ земельного участка произрастают деревья, находятся ветки и бытовой мусор.
Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 07.04.2015 N 64 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:6 площадью 7498 кв. м по ул. Ставропольская, 49 с "для строительства и эксплуатации отеля" на основной вид разрешенного использования - "сквер".
16 апреля 2015 года ООО "Катерина-Сити Краснодар" вновь обратилось в администрацию муниципального образования город Краснодар с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006, площадью 7498 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Ставропольская, 49, для завершения строительства отеля.
В письме от 27.05.2015 N 14870.26 администрация отказала обществу в предоставлении в аренду без торгов земельного участка по улице Ставропольской, 49, поскольку в соответствии с приказом директора департамента архитектуры и градостроительства администрации от 07.04.2015 N 64 вид разрешенного использования спорного земельного участка - сквер, тогда как согласно заявлению общества земельный участок испрашивается для строительства отеля.
Считая незаконными отказ в предоставлении земельного участка в аренду и действия по администрации по изменению вида разрешенного использования земельного участка, ООО "Катерина-Сити Краснодар" обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с настоящим заявлением.
В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Исходя из положений ст. 198 - 201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта органа государственной власти, местного самоуправления необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта закону и нарушение им прав и законных интересов заявителя по делу.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что ООО "Катерина-Сити Краснодар" обратилось в администрацию муниципального образования город Краснодар с заявлением о предоставлении в аренду для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006, площадью 7498 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Ставропольская, 49, на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Согласно пункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
В силу пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Материалами дела подтверждено, что в собственности ООО "Катерина-Сити Краснодар" находится объект незавершенного строительства (12% готовности), с кадастровым номером 23:43:0305061:1768, общей площадью застройки 371,2 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305061:0006, площадью 7498 кв. м, по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Ставропольская, 49.
В удовлетворении иска администрации о признании отсутствующим права собственности ООО "Катерина-Сити Краснодар" на объект незавершенного строительства отказано в рамках дела А32-16246/2015.
При рассмотрении дела А32-16246/2015 судом апелляционной инстанции было установлено, что в соответствии с заключением от 26 ноября 2015 года эксперта южного филиала открытого акционерного общества "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ по своим физическим свойствам объект незавершенного строительства общей площадью застройки 371,2 м{\super 2 готовностью 12%, по ул. Ставропольской, 49 в г. Краснодаре, является незавершенным объектом капитального строительства и потому обладает признаками недвижимого имущества.
Производство по делу А32-20751/2015, возбужденному по иску администрации муниципального образования город Краснодар о возложении на ООО "Катерина-Сити Краснодар" обязанности по сносу самовольно возведенного объекта незавершенного строительства общей площадью 371,2 кв. м (процент готовности 12%) по ул. Ставропольской, 49, приостановлено до рассмотрения настоящего дела А32-22239/2015.
При таких обстоятельствах, с учетом результатов рассмотрения дела А32-16246/2015, суд апелляционной инстанции признает необоснованными выводы суда первой инстанции о том, что со вступлением в законную силу решения суда о расторжении договора аренды земельного участка по делу А32-24934/2016 отпало основание регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства, и поскольку решение суда о расторжении указанного договора по природе своей носит ретроспективный характер, общество утратило право на результат своей деятельности, расположенный на данном участке, в виде объекта незавершенного строительства.
Материалами дела подтверждается, что право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано 07.03.2014, то есть до вступления в законную силу решения суда о расторжении договора аренды, и в период действия разрешения на строительство от 29.01.2014 N RU 23306000-3214-р.
Обращаясь в администрацию с заявлением в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ООО "Катерина-Сити Краснодар" представило пакет необходимых документов в соответствии с пунктом 33 приложения к Приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов":
- - кадастровый паспорт земельного участка от 02.03.2015 N 2343/12/15-226099;
- - уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений от 02.03.2015;
- - выписка из ЕГРП на объект незавершенного строительства от 02.03.2015;
- - сообщение об объектах, расположенных на земельном участке.
Оспариваемый отказ в предоставлении земельного участка в аренду мотивирован несоответствием вида разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, что в соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления общества о предоставлении ему испрашиваемого земельного участка в аренду.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
В силу пункта 14 части 2 статьи 7 Закона N 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок.
Статьей 22 Закона N 221-ФЗ в качестве обязательного документа для учета изменений при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением сведений, указанных в пункте 14 части 2 статьи 7, предусмотрен документ, подтверждающий в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.
В силу пункта 6 части 2 статьи 27 Закона N 221-ФЗ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к одному из основных принципов земельного законодательства относится деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлены следующие определения:
- территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;
- правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;
- градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В силу статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Правила землепользования и застройки включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
Пунктом 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
Согласно части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2).
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3).
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4).
Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (часть 5).
Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса (часть 6).
Таким образом, из системного толкования приведенных положений Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, следует, что собственнику земельного участка предоставлено право самостоятельного выбора (в том числе в целях его изменения) вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом.
При этом, реализация выбора вида разрешенного использования земельного участка осуществляется с учетом требований об обязательном соответствии земельного участка и размещенных на нем строений выбранному виду разрешенного использования, в том числе применительно к требованиям технических регламентов, нормативно-технических документов, региональных и местных нормативов градостроительного проектирования, безопасности для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
Из материалов дела, в том числе землеустроительного дела, следует, что испрашиваемый обществом земельный участок является сформированным и поставленным на кадастровый учет с 2004 года.
В отношении земельного участка были проведены процедуры предварительного согласования места размещения объекта, следствием которых явилось заключение договора аренды земельного участка для строительства и эксплуатации отеля.
Согласно представленному обществом в целях получения прав на земельный участок кадастровому паспорту земельного участка от 02.03.2015, на момент обращения с заявлением и на момент предоставления земельного участка в аренду договором от 09.12.2004, земельный участок имел вид разрешенного использования "для строительства и эксплуатации отеля" (л.д. 21 том 1).
В обоснование оспариваемого приказа от 07.04.2015 N 64 указано, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305061:0006 площадью 7498 кв. м по ул. Ставропольской, 49 в Центральном внутригородской округе муниципального образования город Краснодар, расположен в общественно-деловой зоне местного значения (ОД-2), где размещение парков скверов, бульваров, является основным видом разрешенного использования земельного участка (л.д. 27 том 1).
Согласно позиции администрации муниципального образования город Краснодар приказом от 07.04.2015 N 64 вид разрешенного использования земельного участка приведен в соответствие с генеральным планом города Краснодара.
В материалы дела представлено письмо МКУ МО г. Краснодар "Информационный центр по обеспечению градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар" от 31.03.2016 N 22/3-2718, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305061:0006 площадью 7498 кв. м по ул. Ставропольской, 49, не входит в границы сквера "Вишняковский" (л.д. 44 том 2).
Спорный земельный участок перестал быть частью сквера 23.05.2013 (решение Городской Думы Краснодара от 23.05.2013 N 48).
В соответствии с письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 28.12.2016 N 29/14555 с приложенным картографическим материалом, согласно карте градостроительного зонирования территории МО Краснодар "Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар", утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6, земельный участок находится в территориальной зоне в общественно-деловой зоне местного значения ОД.2 (л.д. 49 том 2).
В соответствии со схемой функционального зонирования генерального плана Краснодара, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15, земельный участок расположен в рекреационной зоне (городские зеленые насаждения общего пользования), общественно-деловой зоне, частично в зоне транспортной инфраструктуры.
В соответствии с картой градостроительного зонирования Генерального плана Краснодара от 26.02.2004 N 46 п. 12 земельный участок находится в рекреационной зоне и производственной зоне (л.д. 49-50).
Суд апелляционной инстанции, повторно изучив материалы дела, в том числе на основе анализа картографического материала, пришел к выводу, что в материалы дела не представлено доказательств, с необходимой степенью достоверности свидетельствующих о расположении земельного участка на схеме функционального зонирования генерального плана муниципального образования город Краснодар в зоне, не предусматривающей строительство гостиницы, в том числе в зоне зеленых насаждений общего пользования.
Как указано, согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305061:0006 площадью 7498 кв. м по ул. Ставропольской, 49 в Центральном внутригородской округе муниципального образования город Краснодар, расположен в общественно-деловой зоне местного значения (ОД-2).
В силу подпункта 4 пункта 2.2.1 Правил землепользования и застройки для Общественно-деловой зоны местного значения (ОД.2) в качестве основного вида разрешенного использования установлен вид использования "гостиницы, общежития, центры обслуживания туристов".
Суд апелляционной инстанции полагает, что поскольку на дату принятия приказа от 07.04.2015 N 64, на земельном участке, сформированном и изначально предоставленном для строительства отеля, находился объект незавершенного строительства, право собственности на который было зарегистрировано, у Департамента отсутствовали основания для изменения вида разрешенного использования на "сквер".
На момент принятия приказа от 07.04.2015 фактическое использование земельного участка соответствовало его функциональному зонированию, требованиям градостроительного регламента и имеющемуся виду разрешенного использования - строительство отеля.
Таким образом, изменение департаментом вида разрешенного использования на "сквер" не соответствует требованиям градостроительного законодательства и нарушает права ООО "Катерина-сити Краснодар" как собственника объекта незавершенного строительства.
Как указано ранее, право собственности общества зарегистрировано и не было признано отсутствующим в судебном порядке.
Учтенный в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Определение вида разрешенного использования земельного участка, разрешенное использование которого в правоустанавливающих документах сформулировано так, что оно допускает неоднозначное толкование, должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов, расположенных на этом участке. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в ГКН. Изложенные правовые подходы содержатся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11 и от 15.12.2011 N 12651/11, от 03.06.2014 N 818/14.
В соответствии с частью 2 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты должны устанавливаться с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны.
С учетом изложенного, приказ Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 07.04.2015 N 64 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по ул. Ставропольской, 49 в Центральном внутригородском округе города Краснодара" является недействительным в силу статьи 201 АПК РФ, поскольку приказом вид разрешенного использования установлен без учета фактического использования земельного участка, на котором осуществляется строительство отеля.
Признание недействительным приказа об изменении вида разрешенного использования земельного участка влечет обязанность органа местного самоуправления обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка.
Само по себе неоспаривание отдельно бездействия Департамента по невнесению изменений о виде разрешенного использования спорного земельного участка, не означает невозможность рассмотрения заявленного требования общества.
В рассматриваемом случае, требование общества об обязании Департамента (имеющего соответствующие полномочия) совершить действия по внесению в Государственный кадастр недвижимости изменений в сведения о виде разрешенного использования земельного участка связано с оспариваемым отказом в предоставлении земельного участка в аренду, поскольку является причиной отказа в предоставлении земельного участка для строительства.
С учетом недействительности приказа от 07.04.2015 N 64 вид разрешенного использования земельного участка соответствует цели его использования - строительство отеля.
При таких обстоятельствах, у администрации отсутствуют основания для отказа ООО "Катерина-сити Краснодар" как собственнику объекта незавершенного строительства в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства, без торгов, в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Решение администрации муниципального образования город Краснодар об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:6 площадью 7 498 кв. м по ул. Ставропольской, 49 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, выраженное в письме от 27.05.2015 N 14830.26, является незаконным и нарушает права ООО "Катерина-сити Краснодар" как собственника объекта незавершенного строительства.
В качестве меры восстановления нарушенных прав общества, суд апелляционной инстанции считает необходимым обязать Администрацию муниципального образования город Краснодар в сроки и порядке, установленные градостроительным законодательством, подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:6, площадью 7 498 кв. м, сроком на три года для строительства отеля, направить подписанный проект договора для подписания ООО "Катерина-Сити Краснодар". Доводы администрации о непредставлении документов, подтверждающих необходимость испрашиваемой площади земельного участка для завершения строительства, не принимаются судом, поскольку отказывая в предоставлении земельного участка в аренду решением от 27.05.2015 N 14830.26, администрация не ссылалась на чрезмерность испрашиваемой площади земельного участка. При этом, изначально земельный участок был сформирован и предоставлен в аренду в соответствующем размере для строительства отеля.
С учетом изложенного, решение суда от 27.02.2017 является незаконным и подлежит отмене.
Заявление ООО "Катерина-сити Краснодар" подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2017 по делу N А32-22239/2015 отменить.
Признать недействительным приказ директора Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 07.04.2015 N 64 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по ул. Ставропольской, 49 в Центральном внутригородском округе города Краснодара".
Признать незаконным решение администрации муниципального образования город Краснодар об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N 23:43:0305061:6 площадью 7 498 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Центральный внутригородской округ города Краснодара ул. Ставропольская, 49, выраженное в письме от 27.05.2015 N 14830.26.
Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар в течение тридцати дней с момента принятия настоящего постановления подготовить и направить обществу с ограниченной ответственностью "Катерина - сити Краснодар" проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером N 23:43:0305061:6 площадью 7 498 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Центральный внутригородской округ города Краснодара ул. Ставропольская, 49, сроком на три года для строительства отеля.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.09.2017 N 15АП-6245/2017 ПО ДЕЛУ N А32-22239/2015
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2017 г. N 15АП-6245/2017
Дело N А32-22239/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Филимоновой С.С.,
судей Н.Н. Смотровой, М.В. Соловьевой
при ведении протокола судебного заседания
при участии:
В судебном заседании участвуют представители:
- от Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар: представитель Короткая И.О. по доверенностям от 29.12.2016, от 30.12.2016, удостоверение;
- от ООО "Катерина - сити Краснодар": представитель Дьяконова В.Е., паспорт;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Катерина - сити Краснодар"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 27.02.2017 по делу N А32-22239/2015,
принятое судьей Назыковым А.Л.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью
"Катерина - сити Краснодар"
к заинтересованным лицам администрации муниципального образования
город Краснодар и Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар
о признании незаконным приказа,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Катерина - сити Краснодар" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования город Краснодар (далее - администрация), Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар (далее - департамент)
- - о признании недействительным приказа директора департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 07.04.2015 N 64 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по ул. Ставропольской, 49 в Центральном внутригородском округе города Краснодара";
- - о признании незаконным решения администрации муниципального образования город Краснодар об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:6 площадью 7 498 кв. м по ул. Ставропольской, 49 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, выраженное в письме от 27.05.2015 N 14830.26;
- - об обязании администрации муниципального образования город Краснодар обратиться в филиал по Краснодарскому краю Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:6 площадью 7 498 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Ставропольская, 49, с вида разрешенного использования "сквер" на вид разрешенного использования "строительство отеля";
- - об обязании администрации муниципального образования город Краснодар в сроки и порядке, установленные законодательством, подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:6 площадью 7 498 кв. м сроком на три года для строительства отеля, подписать его и направить проект договора для подписания ООО "Катерина-Сити Краснодар" (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ, принятого судом к рассмотрению).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что с учетом ретроспективного характера расторжения договора аренды земельного участка, общество утратило правовое основание регистрации своего права собственности на объект незавершенного строительства, и не может владеть и пользоваться в дальнейшем ни самим земельным участком, ни расположенным на его территории объектом незавершенного строительства.
Суд полагает, что демонстрация обществом своего права собственности на незавершенный строительством объект, на который право собственности было зарегистрировано по расторгнутому судом договору аренды земельного участка, расценивается как создание видимости правовой ситуации, описанной в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", для получения того же земельного участка в аренду без торгов и в обязательном для администрации порядке. Спорный земельный участок уже предоставлялся обществу для строительства, однако в течение длительного периода времени участок для строительства не использовался, что было расценено тремя судебными инстанциями при рассмотрении дела N А32-24934/2013 как существенное нарушение договора и послужило основанием для его досрочного расторжения по инициативе арендодателя.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Катерина - сити Краснодар" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе общество просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что является собственником объекта незавершенного строительства, в связи с чем имеет право на получение в аренду земельного участка под данным объектом без проведения торгов в силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Общество полагает, что действия администрации муниципального образования г. Краснодар по исключению из границ сквера земельного участка и выдаче разрешения на строительство являются выражением воли на создание объекта недвижимости обществом.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает необходимым отменить решение суда.
Как следует из материалов дела, распоряжением главы администрации Краснодарского края от 03.12.2004 N 1428-р обществу с ограниченной ответственностью "Росресурс" был предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 7 498 кв. м с кадастровым номером 23:43:03 05 061:0006, расположенный в районе ул. Ставропольской Центрального округа города Краснодара, для строительства и эксплуатации отеля в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка. Основанием предоставления земельного участка указано распоряжение главы администрации Краснодарского края от 05.12.2003 N 1681-р "О предварительном согласовании ООО "Росресурс" места размещения отеля с парком развлечений в городе Краснодаре".
Департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО "Росресурс" на основании распоряжения главы администрации Краснодарского края от 03.12.2004 N 1428-р заключен договор от 09.12.2004 N 0000000727 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:03 05 061:0006 площадью 7 498 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, в районе ул. Ставропольской, для строительства и эксплуатации отеля. Земельный участок передан арендатору с 03.12.2004. Договор аренды заключен на срок 10 лет, до 03.12.2014. Согласно условиям договора его действие прекращается по истечении срока аренды.
Договором от 11.02.2005 ООО "Росресурс" передало ООО "Катерина-Сити Краснодар" права и обязанности по договору аренды земельного участка от 09.12.2004 N 0000000727, заключенному ООО "Росресурс" и департаментом имущественных отношений Краснодарского края в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006, площадью 7498 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, в районе улицы Ставропольской, предоставленного сроком на 10 лет, для целей строительства и эксплуатации отеля.
Сделка передачи прав и обязанностей арендатора земельного участка зарегистрирована 22.03.2005 Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2013 по делу N А32-24934/2013 расторгнут заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ООО "Катерина - Сити Краснодар" договор аренды от 09.12.2004 N 0000000727 земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006.
29 января 2014 года обществом "Катерина - Сити Краснодар" получено разрешение на строительство N RU 23306000-3214-р в отношении объекта капитального строительства "Гостиничный комплекс "Катерина Сити" на земельном участке площадью 7 498 кв. м с кадастровым номером 23:43:0305061:6, сроком действия 9 месяцев, до 29.08.2014.
07 марта 2014 года Управлением Росреестра по Краснодарскому краю зарегистрировано за ООО "Катерина - Сити Краснодар" зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (12% готовности), с кадастровым номером 23:43:0305061:1768, общей площадью застройки 371,2 кв. м, который расположен на спорном земельном участке.
30 апреля 2014 года ранее выданное обществу разрешение на строительство одноэтажного гостиничного комплекса N RU23 306000-3 214-р отменено приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 30.04.2014 N 112-в.
02 марта 2015 года ООО "Катерина-Сити Краснодар" обратилось в администрацию муниципального образования город Краснодар с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006, площадью 7498 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Ставропольская, 49.
Администрацией муниципального образования город Краснодар в письме от 06.04.2015 N 8931.26 обществу отказано в предоставлении в аренду без торгов земельного участка, поскольку осмотром земельного участка, проведенным управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар 23.03.2015, установлено, что земельный участок по улице Ставропольской, 49 свободен от зданий, строений, сооружений, в части границ земельного участка произрастают деревья, находятся ветки и бытовой мусор.
Приказом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар от 07.04.2015 N 64 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:6 площадью 7498 кв. м по ул. Ставропольская, 49 с "для строительства и эксплуатации отеля" на основной вид разрешенного использования - "сквер".
16 апреля 2015 года ООО "Катерина-Сити Краснодар" вновь обратилось в администрацию муниципального образования город Краснодар с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006, площадью 7498 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Ставропольская, 49, для завершения строительства отеля.
В письме от 27.05.2015 N 14870.26 администрация отказала обществу в предоставлении в аренду без торгов земельного участка по улице Ставропольской, 49, поскольку в соответствии с приказом директора департамента архитектуры и градостроительства администрации от 07.04.2015 N 64 вид разрешенного использования спорного земельного участка - сквер, тогда как согласно заявлению общества земельный участок испрашивается для строительства отеля.
Считая незаконными отказ в предоставлении земельного участка в аренду и действия по администрации по изменению вида разрешенного использования земельного участка, ООО "Катерина-Сити Краснодар" обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с настоящим заявлением.
В силу ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Исходя из положений ст. 198 - 201 АПК РФ для признания незаконным ненормативного акта органа государственной власти, местного самоуправления необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого акта закону и нарушение им прав и законных интересов заявителя по делу.
Повторно изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что ООО "Катерина-Сити Краснодар" обратилось в администрацию муниципального образования город Краснодар с заявлением о предоставлении в аренду для завершения строительства земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:0006, площадью 7498 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Ставропольская, 49, на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Согласно пункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
В силу пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Материалами дела подтверждено, что в собственности ООО "Катерина-Сити Краснодар" находится объект незавершенного строительства (12% готовности), с кадастровым номером 23:43:0305061:1768, общей площадью застройки 371,2 кв. м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0305061:0006, площадью 7498 кв. м, по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Ставропольская, 49.
В удовлетворении иска администрации о признании отсутствующим права собственности ООО "Катерина-Сити Краснодар" на объект незавершенного строительства отказано в рамках дела А32-16246/2015.
При рассмотрении дела А32-16246/2015 судом апелляционной инстанции было установлено, что в соответствии с заключением от 26 ноября 2015 года эксперта южного филиала открытого акционерного общества "Госземкадастрсъемка" - ВИСХАГИ по своим физическим свойствам объект незавершенного строительства общей площадью застройки 371,2 м{\super 2 готовностью 12%, по ул. Ставропольской, 49 в г. Краснодаре, является незавершенным объектом капитального строительства и потому обладает признаками недвижимого имущества.
Производство по делу А32-20751/2015, возбужденному по иску администрации муниципального образования город Краснодар о возложении на ООО "Катерина-Сити Краснодар" обязанности по сносу самовольно возведенного объекта незавершенного строительства общей площадью 371,2 кв. м (процент готовности 12%) по ул. Ставропольской, 49, приостановлено до рассмотрения настоящего дела А32-22239/2015.
При таких обстоятельствах, с учетом результатов рассмотрения дела А32-16246/2015, суд апелляционной инстанции признает необоснованными выводы суда первой инстанции о том, что со вступлением в законную силу решения суда о расторжении договора аренды земельного участка по делу А32-24934/2016 отпало основание регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства, и поскольку решение суда о расторжении указанного договора по природе своей носит ретроспективный характер, общество утратило право на результат своей деятельности, расположенный на данном участке, в виде объекта незавершенного строительства.
Материалами дела подтверждается, что право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано 07.03.2014, то есть до вступления в законную силу решения суда о расторжении договора аренды, и в период действия разрешения на строительство от 29.01.2014 N RU 23306000-3214-р.
Обращаясь в администрацию с заявлением в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ООО "Катерина-Сити Краснодар" представило пакет необходимых документов в соответствии с пунктом 33 приложения к Приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов":
- - кадастровый паспорт земельного участка от 02.03.2015 N 2343/12/15-226099;
- - уведомление об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений от 02.03.2015;
- - выписка из ЕГРП на объект незавершенного строительства от 02.03.2015;
- - сообщение об объектах, расположенных на земельном участке.
Оспариваемый отказ в предоставлении земельного участка в аренду мотивирован несоответствием вида разрешенного использования земельного участка целям его использования, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, что в соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления общества о предоставлении ему испрашиваемого земельного участка в аренду.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (далее - постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (далее также - снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 9, 11 - 21.1, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
В силу пункта 14 части 2 статьи 7 Закона N 221-ФЗ в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок.
Статьей 22 Закона N 221-ФЗ в качестве обязательного документа для учета изменений при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением сведений, указанных в пункте 14 части 2 статьи 7, предусмотрен документ, подтверждающий в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.
В силу пункта 6 части 2 статьи 27 Закона N 221-ФЗ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к одному из основных принципов земельного законодательства относится деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлены следующие определения:
- территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;
- правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;
- градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В силу статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки разрабатываются в целях:
1) создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создания условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Правила землепользования и застройки включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.
Пунктом 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.
Согласно части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
В соответствии со статьей 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (часть 2).
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (часть 3).
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4).
Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (часть 5).
Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 настоящего Кодекса (часть 6).
Таким образом, из системного толкования приведенных положений Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, следует, что собственнику земельного участка предоставлено право самостоятельного выбора (в том числе в целях его изменения) вида разрешенного использования земельного участка, предусмотренного градостроительным регламентом.
При этом, реализация выбора вида разрешенного использования земельного участка осуществляется с учетом требований об обязательном соответствии земельного участка и размещенных на нем строений выбранному виду разрешенного использования, в том числе применительно к требованиям технических регламентов, нормативно-технических документов, региональных и местных нормативов градостроительного проектирования, безопасности для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.
Из материалов дела, в том числе землеустроительного дела, следует, что испрашиваемый обществом земельный участок является сформированным и поставленным на кадастровый учет с 2004 года.
В отношении земельного участка были проведены процедуры предварительного согласования места размещения объекта, следствием которых явилось заключение договора аренды земельного участка для строительства и эксплуатации отеля.
Согласно представленному обществом в целях получения прав на земельный участок кадастровому паспорту земельного участка от 02.03.2015, на момент обращения с заявлением и на момент предоставления земельного участка в аренду договором от 09.12.2004, земельный участок имел вид разрешенного использования "для строительства и эксплуатации отеля" (л.д. 21 том 1).
В обоснование оспариваемого приказа от 07.04.2015 N 64 указано, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305061:0006 площадью 7498 кв. м по ул. Ставропольской, 49 в Центральном внутригородской округе муниципального образования город Краснодар, расположен в общественно-деловой зоне местного значения (ОД-2), где размещение парков скверов, бульваров, является основным видом разрешенного использования земельного участка (л.д. 27 том 1).
Согласно позиции администрации муниципального образования город Краснодар приказом от 07.04.2015 N 64 вид разрешенного использования земельного участка приведен в соответствие с генеральным планом города Краснодара.
В материалы дела представлено письмо МКУ МО г. Краснодар "Информационный центр по обеспечению градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар" от 31.03.2016 N 22/3-2718, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305061:0006 площадью 7498 кв. м по ул. Ставропольской, 49, не входит в границы сквера "Вишняковский" (л.д. 44 том 2).
Спорный земельный участок перестал быть частью сквера 23.05.2013 (решение Городской Думы Краснодара от 23.05.2013 N 48).
В соответствии с письмом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 28.12.2016 N 29/14555 с приложенным картографическим материалом, согласно карте градостроительного зонирования территории МО Краснодар "Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар", утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6, земельный участок находится в территориальной зоне в общественно-деловой зоне местного значения ОД.2 (л.д. 49 том 2).
В соответствии со схемой функционального зонирования генерального плана Краснодара, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 N 25 п. 15, земельный участок расположен в рекреационной зоне (городские зеленые насаждения общего пользования), общественно-деловой зоне, частично в зоне транспортной инфраструктуры.
В соответствии с картой градостроительного зонирования Генерального плана Краснодара от 26.02.2004 N 46 п. 12 земельный участок находится в рекреационной зоне и производственной зоне (л.д. 49-50).
Суд апелляционной инстанции, повторно изучив материалы дела, в том числе на основе анализа картографического материала, пришел к выводу, что в материалы дела не представлено доказательств, с необходимой степенью достоверности свидетельствующих о расположении земельного участка на схеме функционального зонирования генерального плана муниципального образования город Краснодар в зоне, не предусматривающей строительство гостиницы, в том числе в зоне зеленых насаждений общего пользования.
Как указано, согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19 п. 6, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0305061:0006 площадью 7498 кв. м по ул. Ставропольской, 49 в Центральном внутригородской округе муниципального образования город Краснодар, расположен в общественно-деловой зоне местного значения (ОД-2).
В силу подпункта 4 пункта 2.2.1 Правил землепользования и застройки для Общественно-деловой зоны местного значения (ОД.2) в качестве основного вида разрешенного использования установлен вид использования "гостиницы, общежития, центры обслуживания туристов".
Суд апелляционной инстанции полагает, что поскольку на дату принятия приказа от 07.04.2015 N 64, на земельном участке, сформированном и изначально предоставленном для строительства отеля, находился объект незавершенного строительства, право собственности на который было зарегистрировано, у Департамента отсутствовали основания для изменения вида разрешенного использования на "сквер".
На момент принятия приказа от 07.04.2015 фактическое использование земельного участка соответствовало его функциональному зонированию, требованиям градостроительного регламента и имеющемуся виду разрешенного использования - строительство отеля.
Таким образом, изменение департаментом вида разрешенного использования на "сквер" не соответствует требованиям градостроительного законодательства и нарушает права ООО "Катерина-сити Краснодар" как собственника объекта незавершенного строительства.
Как указано ранее, право собственности общества зарегистрировано и не было признано отсутствующим в судебном порядке.
Учтенный в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования должен соответствовать фактическому использованию участка и видам разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для данной территориальной зоны.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. При кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. Определение вида разрешенного использования земельного участка, разрешенное использование которого в правоустанавливающих документах сформулировано так, что оно допускает неоднозначное толкование, должно осуществляться с учетом правового зонирования территории, вида деятельности, для которого земельный участок был ранее предоставлен и фактически осуществляемого владельцем участка, а также назначения объектов, расположенных на этом участке. Фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и сходиться со сведениями, внесенными в ГКН. Изложенные правовые подходы содержатся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 N 13016/11 и от 15.12.2011 N 12651/11, от 03.06.2014 N 818/14.
В соответствии с частью 2 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты должны устанавливаться с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны.
С учетом изложенного, приказ Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 07.04.2015 N 64 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по ул. Ставропольской, 49 в Центральном внутригородском округе города Краснодара" является недействительным в силу статьи 201 АПК РФ, поскольку приказом вид разрешенного использования установлен без учета фактического использования земельного участка, на котором осуществляется строительство отеля.
Признание недействительным приказа об изменении вида разрешенного использования земельного участка влечет обязанность органа местного самоуправления обратиться в орган кадастрового учета с заявлением о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в отношении вида разрешенного использования земельного участка.
Само по себе неоспаривание отдельно бездействия Департамента по невнесению изменений о виде разрешенного использования спорного земельного участка, не означает невозможность рассмотрения заявленного требования общества.
В рассматриваемом случае, требование общества об обязании Департамента (имеющего соответствующие полномочия) совершить действия по внесению в Государственный кадастр недвижимости изменений в сведения о виде разрешенного использования земельного участка связано с оспариваемым отказом в предоставлении земельного участка в аренду, поскольку является причиной отказа в предоставлении земельного участка для строительства.
С учетом недействительности приказа от 07.04.2015 N 64 вид разрешенного использования земельного участка соответствует цели его использования - строительство отеля.
При таких обстоятельствах, у администрации отсутствуют основания для отказа ООО "Катерина-сити Краснодар" как собственнику объекта незавершенного строительства в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства, без торгов, в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Решение администрации муниципального образования город Краснодар об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:6 площадью 7 498 кв. м по ул. Ставропольской, 49 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, выраженное в письме от 27.05.2015 N 14830.26, является незаконным и нарушает права ООО "Катерина-сити Краснодар" как собственника объекта незавершенного строительства.
В качестве меры восстановления нарушенных прав общества, суд апелляционной инстанции считает необходимым обязать Администрацию муниципального образования город Краснодар в сроки и порядке, установленные градостроительным законодательством, подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0305061:6, площадью 7 498 кв. м, сроком на три года для строительства отеля, направить подписанный проект договора для подписания ООО "Катерина-Сити Краснодар". Доводы администрации о непредставлении документов, подтверждающих необходимость испрашиваемой площади земельного участка для завершения строительства, не принимаются судом, поскольку отказывая в предоставлении земельного участка в аренду решением от 27.05.2015 N 14830.26, администрация не ссылалась на чрезмерность испрашиваемой площади земельного участка. При этом, изначально земельный участок был сформирован и предоставлен в аренду в соответствующем размере для строительства отеля.
С учетом изложенного, решение суда от 27.02.2017 является незаконным и подлежит отмене.
Заявление ООО "Катерина-сити Краснодар" подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.02.2017 по делу N А32-22239/2015 отменить.
Признать недействительным приказ директора Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 07.04.2015 N 64 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по ул. Ставропольской, 49 в Центральном внутригородском округе города Краснодара".
Признать незаконным решение администрации муниципального образования город Краснодар об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N 23:43:0305061:6 площадью 7 498 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Центральный внутригородской округ города Краснодара ул. Ставропольская, 49, выраженное в письме от 27.05.2015 N 14830.26.
Обязать администрацию муниципального образования город Краснодар в течение тридцати дней с момента принятия настоящего постановления подготовить и направить обществу с ограниченной ответственностью "Катерина - сити Краснодар" проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером N 23:43:0305061:6 площадью 7 498 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Центральный внутригородской округ города Краснодара ул. Ставропольская, 49, сроком на три года для строительства отеля.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края.
Председательствующий
С.С.ФИЛИМОНОВА
Судьи
М.В.СОЛОВЬЕВА
Г.А.СУРМАЛЯН
С.С.ФИЛИМОНОВА
Судьи
М.В.СОЛОВЬЕВА
Г.А.СУРМАЛЯН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)