Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25.01.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 28.01.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Еремичевой Н.В., судей Мордасова Е.В. и Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Ю.А., при участии от ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (г. Смоленск; ОГРН 1046758340507; ИНН 6730055050) - Мамоненковой И.Г. (доверенность от 18.09.2015 N 60-Д), в отсутствие представителей заявителя - закрытого акционерного общества "Смолстром-сервис" (г. Смоленск; ОГРН 1026701439907; ИНН 6731028404), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.10.2015 по делу N А62-4939/2015 (судья Еремеева В.И.),
следующее.
Закрытое акционерное общество "Смолстром-сервис" (далее по тексту - заявитель, ЗАО "Смолстром-сервис", общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее по тексту - управление, ответчик) от 17.04.2015 N 01/039/2015-801-803 в регистрации перехода права, права собственности от Бакановой Л.В. к ЗАО "Смолстром-сервис" на жилой дом площадью 80,9 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23; земельный участок площадью 590 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование "под жилым домом", с кадастровым номером 67:27:0030816:8, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23; земельный участок площадью 200 кв. м, с кадастровым номером 67:27:0030816:16, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование "под жилым домом", расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23, и о возложении на управление обязанности зарегистрировать право собственности на указанные объекты недвижимости.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 28.10.2015 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что с учетом выражения согласованной воли двух сторон о передаче права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи покупателю, исполнения обязательства продавцом по передаче объектов недвижимости, наличия зарегистрированного права собственности продавца на участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16 на дату обращения в управление, основания для отказа в государственной регистрации перехода права, права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, отсутствовали.
Не согласившись с решением суда, Управление Росреестра по Смоленской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции указывает, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16 возникло у Бакановой Л.В. с момента государственной регистрации права собственности, то есть с момента внесения записи в ЕГРП - 12.02.2015, однако на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи, заключенный до регистрации права собственности Бакановой Л.В. на указанный земельный участок. По мнению апеллянта, отчуждение одного земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030816:8 и индивидуального жилого дома без земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030816:16 не допускается, поскольку данный дом расположен на двух вышеуказанных земельных участках.
В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Смолстром-сервис", опровергая доводы жалобы, считает, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы, и просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела, в ЕГРП имеются следующие записи: от 12.12.2007 N 67-67-01/187/2007-015 о праве собственности Бакановой Л.В. на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:8 площадью 590 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23, на основании договора купли-продажи от 01.10.2007 N 427, заключенного между департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (продавец) и Бакановой Л.В. (покупатель); от 02.06.2009 N 67-67-01/003/2009-996 о праве собственности Бакановой Л.В. на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 67:27:0030816:23 площадью 80,90 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06.04.2009 N RU 67 302000-80 ид и свидетельства о праве на наследство по закону от 16.10.1996, выданного нотариусом Первой Смоленской государственной нотариальной конторы Смоленской области Российской Федерации Павлюченковой Л.И., реестровый N 2-3331, зарегистрированного Смоленским ОБТИ от 18.10.1996 N 5; от 12.02.2015 N 67-67/001-67/001/035/2015-281/1 о праве собственности Бакановой Л.В. на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16 площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23 (дополнительно к основному), на основании договора купли-продажи земельного участка от 13.01.2015 N 4753, заключенного между департаментом (продавец) и Бакановой Л.В. (покупатель).
ЗАО "Смолстром-сервис" 09.10.2013 заключило с Бакановой Любовью Викторовной договор купли-продажи на указанные объекты недвижимого имущества: земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0030816:8, 67:27:0030816:16 и индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 67:27:0030816:23 площадью 80,90 кв. м, расположенные по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23.
После регистрации права собственности Бакановой Л.В. на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16, о чем внесена запись в ЕГРП 12.02.2015, между ЗАО "Смолстром-сервис" и Бакановой Л.В. 25.02.2015 заключено дополнительное соглашение к договору от 09.10.2013, которым договор от 09.10.2013 дополнен ссылкой на запись в ЕГРП от 12.02.2015 N 67-67/001-67/001/035/2015-281/1 о праве собственности Бакановой Л.В. на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16; порядок расчетов изложен в новой редакции.
По акту приема-передачи Баканова Л.В. 25.02.2015 передала ЗАО "Смолстром-сервис" в соответствии с договором от 09.10.2013 и дополнительным соглашением от 25.02.2015 объекты недвижимого имущества: земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0030816:8, 67:27:0030816:16 и индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 67:27:0030816:23 площадью 80,90 кв. м, расположенные по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23.
В управление 03.03.2015 поступили заявления Бакановой Л.В. и ЗАО "Смолстром-сервис" о государственной регистрации перехода права, права собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 67:27:0030816:23, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:8, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16, расположенные по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23.
В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию представлены: договор купли-продажи от 09.10.2013, дополнительное соглашение от 25.02.2015 к договору и акт приема-передачи от 25.02.2015.
В обоснование уведомления о приостановлении государственной регистрации от 10.03.2015 N 01/039/2015-801-803 управление указало на то, что для государственной регистрации перехода, права собственности на указанные объекты недвижимости обществом представлен договор купли-продажи от 09.10.2013, тогда как право собственности Бакановой Л.В. по данным ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16 возникло только 12.02.2015. С учетом этого управление посчитало, что в 2013 году продавец не мог распоряжаться указанным земельным участком, так как не был собственником.
Также указано на то, что представленный договор купли-продажи не содержит информации о категории отчуждаемых земельных участков.
В период приостановления государственной регистрации причины, препятствующие ее проведению, не устранены, в связи с чем 17.04.2015 заявителям отказано в государственной регистрации перехода права, права собственности ЗАО "Смолстром-сервис" на объекты недвижимости сообщением об отказе в государственной регистрации от 17.04.2015 N 01/039/2015-801-803.
Мотивом отказа послужило отсутствие в 2013 году полномочий у продавца на распоряжение участком с кадастровым номером 67:27:0030816:16. Также указано на то, что на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. Жилой дом расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0030816:8 и 67:27:0030816:16.
Полагая, что отказ управления не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы общества, ООО "Смолстром-сервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Вывод суд первой инстанции об удовлетворении заявленных требований судебная коллегия считает правильным исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Следовательно, для признания недействительными ненормативных правовых актов государственных органов, их действий (бездействия) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия оспариваемых ненормативных правовых актов, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу положений пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Пунктами 1, 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в числе прочего, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).
Исходя из статей 131, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона о государственной регистрации переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации на основании заявлений сторон договора.
Статья 20 Закона N 122-ФЗ устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.
На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Из сообщения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации права от 17.04.2015 N 01/039/2015-801-803 следует, что основаниями для отказа послужили выводы регистрирующего органа о том, что ввиду возникновения права собственности у Бакановой Л.В. 12.02.2015 на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16, в 2013 году продавец не мог распоряжаться данным земельным участком.
Отказывая в регистрации права собственности на жилой дом, управление указало на нахождение жилого дома на двух земельных участках.
Судом установлено, что право собственности Бакановой Л.В. на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16 возникло 12.02.2015, то есть после заключения договора купли-продажи от 09.10.2013.
Вместе с тем, ка верно отмечено судом первой инстанции, факт наличия договорных обязательств по договору купли-продажи участка с кадастровым номером 67:27:0030816:16 поставлен в зависимость от факта регистрации права продавца на него, то есть договор заключен под отлагательным условием.
При наступлении факта регистрации права продавца на участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16, о чем в ЕГРП внесена запись 12.02.2015, стороны заключили дополнительное соглашение от 25.02.2015, дополнив договор от 09.10.2013 ссылкой на запись в ЕГРП от 12.02.2015 N 67-67/001-67/001/035/2015-281/1 о праве собственности Бакановой Л.В. на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16.
По акту приема-передачи Баканова Л.В. 25.02.2015 передала ЗАО "Смолстром-сервис" объекты недвижимости по договору, в том числе указанный участок.
С учетом этого суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор от 09.10.2013 считается заключенным в порядке статьи 433 ГК РФ с момента передачи имущества.
В целях наступления правовых последствий, выраженных в переходе права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи к покупателю, стороны обратились в Управление о регистрации перехода права, права собственности от Бакановой Л.В. к ЗАО "Смолстром-сервис".
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отмечено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Как разъяснено в пункте 61 указанного постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац второй пункта 61 указанного выше постановления N 10/22).
Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит, в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).
При таких обстоятельствах с учетом выражения согласованной воли двух сторон о передаче права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи покупателю, исполнения обязательства продавцом по передаче объектов недвижимости, наличия зарегистрированного права собственности продавца на участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16 на дату обращения в управление, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для отказа обществу в государственной регистрации перехода права, права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.
Признавая несостоятельной ссылку управления на расположение жилого дома на двух земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0030816:8 и 67:27:0030816:16, что повлекло невозможность отчуждения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030816:8 без находящегося на нем дома, основанной на сведениях, указанных в кадастровом паспорте от 04.03.2015 N 6700/301/2015-62609, представленном филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Смоленской области по запросу управления в порядке взаимодействия, суд первой инстанции обоснованно учитывал следующее.
Согласно представленной Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии" по Смоленской области на запрос суда первой инстанции копии кадастрового паспорта на жилой дом площадью 80,9 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 230, сведения о земельном участке, в пределах которого расположен дом, отсутствуют.
Между тем согласно сведениям, содержащимся в схеме расположения и планах границ земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0030816:8 и 67:27:0030816:16, находящихся в представленных Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии" по Смоленской области кадастровых делах на земельные участки, установлено, что жилой дом площадью 80,9 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23, находится только на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030816:8.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные обществом требования.
Доводы Управления Росреестра по Смоленской области, заявленные в апелляционной жалобе, являлись обоснованием ее позиции по делу, они не опровергают выводов суда, а направлены на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, исследованных судом и получивших надлежащую правовую оценку.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.10.2015 по делу N А62-4939/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.01.2016 N 20АП-7834/2015 ПО ДЕЛУ N А62-4939/2015
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2016 г. по делу N А62-4939/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25.01.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 28.01.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Еремичевой Н.В., судей Мордасова Е.В. и Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Ю.А., при участии от ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (г. Смоленск; ОГРН 1046758340507; ИНН 6730055050) - Мамоненковой И.Г. (доверенность от 18.09.2015 N 60-Д), в отсутствие представителей заявителя - закрытого акционерного общества "Смолстром-сервис" (г. Смоленск; ОГРН 1026701439907; ИНН 6731028404), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.10.2015 по делу N А62-4939/2015 (судья Еремеева В.И.),
установил:
следующее.
Закрытое акционерное общество "Смолстром-сервис" (далее по тексту - заявитель, ЗАО "Смолстром-сервис", общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее по тексту - управление, ответчик) от 17.04.2015 N 01/039/2015-801-803 в регистрации перехода права, права собственности от Бакановой Л.В. к ЗАО "Смолстром-сервис" на жилой дом площадью 80,9 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23; земельный участок площадью 590 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование "под жилым домом", с кадастровым номером 67:27:0030816:8, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23; земельный участок площадью 200 кв. м, с кадастровым номером 67:27:0030816:16, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование "под жилым домом", расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23, и о возложении на управление обязанности зарегистрировать право собственности на указанные объекты недвижимости.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 28.10.2015 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что с учетом выражения согласованной воли двух сторон о передаче права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи покупателю, исполнения обязательства продавцом по передаче объектов недвижимости, наличия зарегистрированного права собственности продавца на участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16 на дату обращения в управление, основания для отказа в государственной регистрации перехода права, права собственности на спорные объекты недвижимого имущества, отсутствовали.
Не согласившись с решением суда, Управление Росреестра по Смоленской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции указывает, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16 возникло у Бакановой Л.В. с момента государственной регистрации права собственности, то есть с момента внесения записи в ЕГРП - 12.02.2015, однако на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи, заключенный до регистрации права собственности Бакановой Л.В. на указанный земельный участок. По мнению апеллянта, отчуждение одного земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030816:8 и индивидуального жилого дома без земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030816:16 не допускается, поскольку данный дом расположен на двух вышеуказанных земельных участках.
В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Смолстром-сервис", опровергая доводы жалобы, считает, что судом первой инстанции сделаны правильные выводы, и просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как усматривается из материалов дела, в ЕГРП имеются следующие записи: от 12.12.2007 N 67-67-01/187/2007-015 о праве собственности Бакановой Л.В. на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:8 площадью 590 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23, на основании договора купли-продажи от 01.10.2007 N 427, заключенного между департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (продавец) и Бакановой Л.В. (покупатель); от 02.06.2009 N 67-67-01/003/2009-996 о праве собственности Бакановой Л.В. на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 67:27:0030816:23 площадью 80,90 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 06.04.2009 N RU 67 302000-80 ид и свидетельства о праве на наследство по закону от 16.10.1996, выданного нотариусом Первой Смоленской государственной нотариальной конторы Смоленской области Российской Федерации Павлюченковой Л.И., реестровый N 2-3331, зарегистрированного Смоленским ОБТИ от 18.10.1996 N 5; от 12.02.2015 N 67-67/001-67/001/035/2015-281/1 о праве собственности Бакановой Л.В. на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16 площадью 200 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23 (дополнительно к основному), на основании договора купли-продажи земельного участка от 13.01.2015 N 4753, заключенного между департаментом (продавец) и Бакановой Л.В. (покупатель).
ЗАО "Смолстром-сервис" 09.10.2013 заключило с Бакановой Любовью Викторовной договор купли-продажи на указанные объекты недвижимого имущества: земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0030816:8, 67:27:0030816:16 и индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 67:27:0030816:23 площадью 80,90 кв. м, расположенные по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23.
После регистрации права собственности Бакановой Л.В. на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16, о чем внесена запись в ЕГРП 12.02.2015, между ЗАО "Смолстром-сервис" и Бакановой Л.В. 25.02.2015 заключено дополнительное соглашение к договору от 09.10.2013, которым договор от 09.10.2013 дополнен ссылкой на запись в ЕГРП от 12.02.2015 N 67-67/001-67/001/035/2015-281/1 о праве собственности Бакановой Л.В. на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16; порядок расчетов изложен в новой редакции.
По акту приема-передачи Баканова Л.В. 25.02.2015 передала ЗАО "Смолстром-сервис" в соответствии с договором от 09.10.2013 и дополнительным соглашением от 25.02.2015 объекты недвижимого имущества: земельные участки с кадастровыми номерами 67:27:0030816:8, 67:27:0030816:16 и индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 67:27:0030816:23 площадью 80,90 кв. м, расположенные по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23.
В управление 03.03.2015 поступили заявления Бакановой Л.В. и ЗАО "Смолстром-сервис" о государственной регистрации перехода права, права собственности на индивидуальный жилой дом с кадастровым номером 67:27:0030816:23, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:8, земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16, расположенные по адресу: Смоленская область, г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23.
В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию представлены: договор купли-продажи от 09.10.2013, дополнительное соглашение от 25.02.2015 к договору и акт приема-передачи от 25.02.2015.
В обоснование уведомления о приостановлении государственной регистрации от 10.03.2015 N 01/039/2015-801-803 управление указало на то, что для государственной регистрации перехода, права собственности на указанные объекты недвижимости обществом представлен договор купли-продажи от 09.10.2013, тогда как право собственности Бакановой Л.В. по данным ЕГРП на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16 возникло только 12.02.2015. С учетом этого управление посчитало, что в 2013 году продавец не мог распоряжаться указанным земельным участком, так как не был собственником.
Также указано на то, что представленный договор купли-продажи не содержит информации о категории отчуждаемых земельных участков.
В период приостановления государственной регистрации причины, препятствующие ее проведению, не устранены, в связи с чем 17.04.2015 заявителям отказано в государственной регистрации перехода права, права собственности ЗАО "Смолстром-сервис" на объекты недвижимости сообщением об отказе в государственной регистрации от 17.04.2015 N 01/039/2015-801-803.
Мотивом отказа послужило отсутствие в 2013 году полномочий у продавца на распоряжение участком с кадастровым номером 67:27:0030816:16. Также указано на то, что на основании статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения, если они принадлежат одному лицу. Жилой дом расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0030816:8 и 67:27:0030816:16.
Полагая, что отказ управления не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы общества, ООО "Смолстром-сервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Вывод суд первой инстанции об удовлетворении заявленных требований судебная коллегия считает правильным исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Следовательно, для признания недействительными ненормативных правовых актов государственных органов, их действий (бездействия) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия оспариваемых ненормативных правовых актов, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу положений пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Пунктами 1, 2 статьи 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно пункту 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в числе прочего, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).
Исходя из статей 131, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 16 Закона о государственной регистрации переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации на основании заявлений сторон договора.
Статья 20 Закона N 122-ФЗ устанавливает исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.
На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Из сообщения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации права от 17.04.2015 N 01/039/2015-801-803 следует, что основаниями для отказа послужили выводы регистрирующего органа о том, что ввиду возникновения права собственности у Бакановой Л.В. 12.02.2015 на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16, в 2013 году продавец не мог распоряжаться данным земельным участком.
Отказывая в регистрации права собственности на жилой дом, управление указало на нахождение жилого дома на двух земельных участках.
Судом установлено, что право собственности Бакановой Л.В. на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16 возникло 12.02.2015, то есть после заключения договора купли-продажи от 09.10.2013.
Вместе с тем, ка верно отмечено судом первой инстанции, факт наличия договорных обязательств по договору купли-продажи участка с кадастровым номером 67:27:0030816:16 поставлен в зависимость от факта регистрации права продавца на него, то есть договор заключен под отлагательным условием.
При наступлении факта регистрации права продавца на участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16, о чем в ЕГРП внесена запись 12.02.2015, стороны заключили дополнительное соглашение от 25.02.2015, дополнив договор от 09.10.2013 ссылкой на запись в ЕГРП от 12.02.2015 N 67-67/001-67/001/035/2015-281/1 о праве собственности Бакановой Л.В. на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16.
По акту приема-передачи Баканова Л.В. 25.02.2015 передала ЗАО "Смолстром-сервис" объекты недвижимости по договору, в том числе указанный участок.
С учетом этого суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор от 09.10.2013 считается заключенным в порядке статьи 433 ГК РФ с момента передачи имущества.
В целях наступления правовых последствий, выраженных в переходе права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи к покупателю, стороны обратились в Управление о регистрации перехода права, права собственности от Бакановой Л.В. к ЗАО "Смолстром-сервис".
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отмечено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Как разъяснено в пункте 61 указанного постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абзац второй пункта 61 указанного выше постановления N 10/22).
Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 3 статьи 157 ГК РФ не запрещено заключение сделки под отменительным или отлагательным условием, наступление которого зависит, в том числе и от поведения стороны сделки (например, заключение договора поставки под отлагательным условием о предоставлении банковской гарантии, обеспечивающей исполнение обязательств покупателя по оплате товара; заключение договора аренды вновь построенного здания под отлагательным условием о регистрации на него права собственности арендодателя).
При таких обстоятельствах с учетом выражения согласованной воли двух сторон о передаче права собственности на объекты недвижимости по договору купли-продажи покупателю, исполнения обязательства продавцом по передаче объектов недвижимости, наличия зарегистрированного права собственности продавца на участок с кадастровым номером 67:27:0030816:16 на дату обращения в управление, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для отказа обществу в государственной регистрации перехода права, права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.
Признавая несостоятельной ссылку управления на расположение жилого дома на двух земельных участках с кадастровыми номерами 67:27:0030816:8 и 67:27:0030816:16, что повлекло невозможность отчуждения земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030816:8 без находящегося на нем дома, основанной на сведениях, указанных в кадастровом паспорте от 04.03.2015 N 6700/301/2015-62609, представленном филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Смоленской области по запросу управления в порядке взаимодействия, суд первой инстанции обоснованно учитывал следующее.
Согласно представленной Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии" по Смоленской области на запрос суда первой инстанции копии кадастрового паспорта на жилой дом площадью 80,9 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 230, сведения о земельном участке, в пределах которого расположен дом, отсутствуют.
Между тем согласно сведениям, содержащимся в схеме расположения и планах границ земельных участков с кадастровыми номерами 67:27:0030816:8 и 67:27:0030816:16, находящихся в представленных Федеральным государственным бюджетным учреждением "Федеральная кадастровая палата Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии" по Смоленской области кадастровых делах на земельные участки, установлено, что жилой дом площадью 80,9 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, ул. 4-я Ясенная, д. 23, находится только на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0030816:8.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные обществом требования.
Доводы Управления Росреестра по Смоленской области, заявленные в апелляционной жалобе, являлись обоснованием ее позиции по делу, они не опровергают выводов суда, а направлены на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, исследованных судом и получивших надлежащую правовую оценку.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.10.2015 по делу N А62-4939/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме посредством направления кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в порядке, установленном частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
Судьи
Е.В.МОРДАСОВ
В.Н.СТАХАНОВА
Е.В.МОРДАСОВ
В.Н.СТАХАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)