Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 ноября 2017 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Парфентьевой О.Ю.,
судей: Белан Н.Н., Петровской О.В.,
при ведении протокола судебного заседания Лизан Т.Е.,
при участии: от истца - общества с ограниченной ответственностью ПФ "Мясопотам": Забара И.А., представителя по доверенности от 25.03.2016 (до и после отложения),
от ответчика - Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Обединой Е.А., представителя по доверенности от 01.06.2017 N 82 (до отложения),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью ПФ "Мясопотам" (ИНН 2465313306, ОГРН 1142468031034),
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 25 июля 2017 года по делу N А33-10512/2016, принятое судьей Альтергот М.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью ПФ "Мясопотам" (далее - истец, ООО ПФ "Мясопотам", апеллянт) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - ответчик) с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 809 193 рублей в счет уменьшения покупной цены по договору купли продажи от 05.10.2015 здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24А, о взыскании судебных расходов: 10 000 рублей на оплату услуг оценщика, 9 400 рублей на оплату нотариальных услуг по обеспечению доказательств, 150 000 рублей на оплату услуг представителя, 150 000 рублей на оплату услуг экспертного учреждения.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе истец указал, что суд первой инстанции не полностью выяснил обстоятельства имеющие значения для разрешения настоящего спора; выводы не соответствуют обстоятельствам дела; судом нарушены и не правильно применены нормы материального права; судом не применена статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.08.2017 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 04.10.2017.
Определением (протокольным) Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.10.2017 судебное разбирательство отложено до 31.10.2017.
04.10.2017 в материалы дела от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела, в отсутствие его представителей.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней. Просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, согласен с решением суда первой инстанции.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО ОК "Старатель" подготовило отчет об оценке рыночной стоимости от 03.07.2015 (т. 2 л.д. 60 - 91), согласно которому стоимость нежилого здания, общей площадью 695,1 кв. м, лит. Б, Б1, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24 "а" составляет 13 928 000 рублей, стоимость земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов социального, коммунально-бытового назначения, общей площадью 567 кв. м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Прибойная, 24а - 2 123 000 рублей (всего 16 051 000 рублей). В разделе описание объектов оценки указано, что при визуальном осмотре выявлено наличие отопления, водопровода, канализации, горячего водоснабжения и электроосвещение.
На сайте http://www.torgi.gov.ru/ 29.07.2015 размещено извещение N 290715/0097019/03 (т. 1 л.д. 116 - 122) и в газете "Городские новости" N 110 (3213) от 29.07.2015 (т. 2 л.д. 92) опубликовано информационное сообщение о продаже Департаментом нежилого здания, общей площадью 695,1 кв. м, лит. Б, Б1, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24 "а", со следующими характеристиками: двухэтажное кирпичное 1972 года постройки расположено на первой линии от проезжей части, парковка имеется; фундамент железобетонный ленточный; перекрытия - железобетонные плиты; перегородки кирпичные; полы бетонные, линолеум, плитка мозаичные; проемы оконные деревянные; проемы дверные металлические, деревянные; имеется отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, электроосвещение; внешний вид здания удовлетворительный; нежилое здание расположено на земельном участке общей площадью 567,0 кв. м, в том числе 36,0 кв. м - охранная зона инженерных сетей. Начальная цена продажи имущества была определена в 16 051 000 рублей, шаг аукциона в 802 550 рублей (содержание извещения зафиксировано протоколом обеспечения доказательств от 01.04.2016, составленным нотариусом Уярского нотариального округа Винтер Е.В.).
ООО ПФ "Мясопотам" внесло 1 605 100 рублей задатка для участия в аукционе на право приобретения нежилого здания (платежное поручение от 24.08.2015 N 1) (т. 1 л.д. 51).
В газете "Городские новости" N 141 (3244) от 18.09.2015 опубликована информация о том, что победителем аукциона по продаже нежилого здания, общей площадью 695,1 кв. м, с земельным участком, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24 "а" признано ООО ПФ "Мясопотам".
На основании протокола от 16.09.2015 N 83 "Об итогах аукциона по продаже нежилого здания с земельным участком, расположенного по адресу: г. Красноярск ул. Прибойная, д. 24а" ООО ПФ "Мясопотам" (покупатель) и Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (продавец) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.10.2015 N 541 (т. 1 л.д. 42 - 46), по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает следующие объекты недвижимости:
- нежилое 2-этажное здание общей площадью 695,1 кв. м, инв. N 04:401:002:000765220, лит. Б, Б1, кадастровый номер 24:50:070230:0003:04:401:002:000765220, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Прибойная, 24 "А".
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов социального, коммунально-бытового назначения, общей площадью 567 кв. м, в том числе 36,0 кв. м - охранная зона инженерных сетей, с кадастровым номером 24:50:0700142:0138, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Прибойная, 24а, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 27.05.2009 N 243У/09-161311 (т. 1 л.д. 47 - 50), прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью (Приложение 1) (далее по тексту договора - объекты).
В соответствии с пунктом 2.1 договора цена продажи нежилого здания общей площадью 695,1 кв. м с земельным участком общей площадью 567 кв. м, являющихся предметом договора, определилась на аукционе и составляет 16 051 000 рублей, в том числе НДС для нежилого здания, в том числе цена продажи земельного участка 2 123 000 рублей.
Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилое здание по реквизитам, указанным в п. 2.3. настоящего договора, без учета НДС составляет 11 803 389 рублей 83 копейки.
Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за земельный участок по реквизитам, указанным в п. 2.3. настоящего договора, составляет 2 123 000 рублей.
Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что оплата за объекты недвижимости производится покупателем в рублях в течение 10 календарных дней со дня заключения договора. Днем зачисления платежа считается день поступления денежных средств на единый счет бюджета города. Задаток, внесенный покупателем на счет продавца в размере 1 605 100 рублей, входит в цену продажи нежилого здания и засчитывается в счет его оплаты (пункт 2.4. договора).
В силу пункта 3.1.1. договора продавец обязан передать объекты продажи покупателю по акту приема-передачи в течение десяти дней после полной оплаты по договору.
Согласно пункту 4.1. договора право собственности на объекты продажи возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.
К договору приложен кадастровый паспорт от 27.05.2009 N 24ЗУ/09-161311 на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700142:138.
В акте приема-передачи от 09.11.2015 (т. 1 64) указано, что передающая сторона передала, а принимающая сторона приняла в собственность:
- нежилое 2-этажное здание общей площадью 695,1 кв. м, инв. N 04:401:002:000765220, лит. Б, Б1, кадастровый номер 24:50:070230:0003:04:401:002:000765220, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Прибойная, 24 "А".
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов социального, коммунально-бытового назначения, общей площадью 567 кв. м, в том числе 36,0 кв. м - охранная зона инженерных сетей, с кадастровым номером 24:50:0700142:0138, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Прибойная, 24а, (далее - Объекты).
Согласно пункту 2 акта приема-передачи от 09.11.2015 принимающая сторона претензий по состоянию объектов не имеет.
Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.10.2015 N 541 в размере 11 803 389 рублей 83 копейки (за нежилое здание) и 2 123 000 рублей (за земельный участок) произведена в полном объеме (пункт 3 акта приема-передачи от 09.11.2015).
ООО ПФ "Мясопотам" произвело оплату по договору купли-продажи, что подтверждается платежными поручениями от 20.10.2015 N 7 на сумму 3 000 000 рублей, от 20.10.2015 N 8 на сумму 2 123 000 рублей, от 23.10.2015 N 8 на сумму 4 000 000 рублей, от 26.10.2015 N 9 на сумму 1 000 290 рублей, от 28.10.2015 N 10 на сумму 2 198 000 рублей (т. 1 л.д. 52 - 56).
Кроме того, ООО ПФ "Мясопотам" оплатило 2 124 610 рублей 17 копеек налога на добавленную стоимость (платежное поручение от 22.04.2016 N 4) (т. 1 л.д. 57).
Акт приема-передачи от 09.11.2015 подписан ООО ПФ "Мясопотам" с протоколом разногласий.
ООО ПФ "Мясопотам" обратилось в Департамент письмом от 17.11.2015 (вх. N 40876) (т. 1 л.д. 58) с просьбой назначить полномочного представителя продавца и произвести передачу объектов продажи по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Прибойная, 24 "А".
Как следует из письма от 09.12.2015 N 47543 (т. 1 л.д. 59), для передачи объектов ответчик предложил истцу обратиться к представителям департамента по телефону, либо в кабинет 406/1.
Департамент в письме от 22.12.2015 N 49665 (т. 1 л.д. 60) предложил ООО ПФ "Мясопотам" осуществить передачу объекта по договору купли-продажи от 05.10.2015 N 541 в 14 час. 30 мин. 24 декабря 2015 года по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Прибойная, 24 "А".
В акте проверки от 27.06.2014 N 604 (т. 2 л.д. 21 - 35), подготовленном специалистом Департамента, указано, что нежилое двухэтажное здание площадью 695,1 кв. м, расположенное по адресу: ул. Прибойная, 24а, свободно, не используется, техническое состояние удовлетворительное, вход на территорию осуществляется через пропускной пункт, имеется охрана. К акту приложены фотографии.
Актом проверки от 24.12.2015 N 1440 (т. 2 л.д. 36 - 54), подготовленным специалистами Департамента, установлено, что в нежилом двухэтажном здании площадью 695,1 кв. м, расположенном по адресу: ул. Прибойная, 24а, частично разрушена внутренняя отделка, имеются электропроводка, водопроводные и канализационные трубы, осветительные и отопительные приборы.
ООО ПФ "Мясопотам" 12.01.2016 (вх N 144-ги) представило в Департамент протокол разногласий к акту приема-передачи недвижимого имущества (приложение 2 к договору купли-продажи от 05.10.2015 N 541).
В протоколе разногласий от 11.01.2016 (т. 2 л.д. 58 - 59) ООО ПФ "Мясопотам" предложило Департаменту изложить пункт 2 акта приема-передачи в следующей редакции:
"При приемке выявлены следующие недостатки на объекте: нежилое 2-этажное здание общей площадью 695,1 кв. м инв. N 04:401:002:000765220 лит. Б, Б1, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Прибойная, 24 "А":
- - Центральное отопление отсутствует;
- - Все трубы и батареи в здании разморожены;
- - Установленный электрокотел в нерабочем состоянии - сгоревший;
- - Отсутствует центральное электроснабжение;
- - Отсутствует центральное водоснабжение.
Письмом от 02.02.2016 N 1942-ги (т. 1 л.д. 63) Департамент направил ООО ПФ "Мясопотам" протокол согласования разногласий на протокол разногласий к акту приема-передачи имущества (приложение 2 к договору купли-продажи от 05.10.2015 N 541). В протоколе согласования разногласий сторонами согласована и оставлена редакция продавца (т. 2 л.д. 59).
Акт приема-передачи подписан сторонами с учетом протокола согласования разногласий в редакции продавца (т. 2 л.д. 57).
Право собственности ООО ПФ "Мясопотам" на нежилое здание и земельный участок по договору купли-продажи от 05.10.2015 N 541 зарегистрировано в установленном законом порядке 09.03.2016 (свидетельства о государственной регистрации права от 09.03.2016 N N 24-24/001-24/001/008/2016-7287/2, 24-24/001-24/001/008/2016-7296/2).
В претензии от 28.03.2016 вх. N 6043-ги (т. 2 л.д. 58 - 59) истец указал, что просит направить ему техническую документацию на нежилое здание по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24а и на все инженерные сети, расположенные в нем (водоснабжение, электроснабжение, отопление и т.п.), а также потребовал выплатить 3 000 000 рублей соразмерного уменьшения цены приобретенного имущества.
В кадастровом паспорте от 30.03.2009 указано (т. 1 л.д. 68 - 69), что нежилое здание с кадастровым номером 24:50:070230:0003:04:401:002:000765220, общей площадью 695,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Прибойная, 24 "А" построено в 1972 году.
Как следует из технического паспорта, составленного по состоянию на 06.05.2009 (т. 1 л.д. 70 - 83), нежилое здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Прибойная, 24 "А", общей площадью 695,1 кв. м имеет централизованное: отопление, водопровод, горячее водоснабжение, канализацию; электроосвещение - открытая проводка.
Согласно отчету об оценке стоимости от 27.04.2016, подготовленному Занько Геннадием Владимировичем по состоянию на 05.10.2015 (т. 1 л.д. 123 - 155):
1. Стоимость нежилого здания, площадью 695,1 кв. м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Прибойная, 24 "А" составила 11 618 000 рублей, в том числе НДС.
2. Стоимость земельного участка, площадью 567 кв. м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Прибойная, 24 "А" составила 8 416 000 рублей.
3. Стоимость потерь от отсутствия центрального отопления, внутренней системы отопления, систем центрального электроснабжения, системы водоснабжения составляет 8% от стоимости здания определенной на аукционе и составляет 1 284 080 рублей.
Поскольку по договору купли-продажи передано имущество, не соответствующее характеристикам, указанным в конкурсной документации, истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика денежных средств в виде соразмерного уменьшения покупной цены.
Согласно экспертному заключению от 11.01.2017 N 46 (т. 2 л.д. 153 - 164), подготовленному государственным предприятием Красноярского края "Красноярский региональный центр экспертизы и энергетики", в ходе проведения экспертного осмотра, по состоянию на 29.07.2015 и 05.10.2015 в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24а централизованное отопление, горячее водоснабжение и канализация отсутствовали. Следов их присутствия экспертами не обнаружено. Централизованное холодное водоснабжение на 29.07.2015 и 05.10.2015 в данном здании присутствовало в рабочем состоянии. Определить отсутствовало ли электроснабжение данного нежилого здания на 29.07.2015 и 05.10.2015 не представляется возможным, так как на момент осмотра все необходимые элементы для функционирования электросетей в помещениях выполнены, но электричество на момент осмотра отсутствует. В результате выявленных неработоспособных систем, данное здание не соответствует требованиям СП 50.133330.2011, СП 60.13330.2012, СНиП 2.08.02-89, СП 73.13330.2012, СП 30.13330.2012, ГОСТ 12506-81, ГОСТ 30494-2010, ПЭУ (2016).
Для приведения обследуемого нежилого здания в состояние, указанное в описании имущества выставленного на торги "Лот N 1", необходимо:
- - устройство теплового контура (произвести остекление оконных блоков и произвести установку дверного блока);
- - произвести замену размороженных чугунных радиаторов отопления, с осуществлением ремонта трубопроводов на первом, втором этажах и в подвальном помещении;
- - осуществить установку и настройку автономного дизельного (газового) котла;
- - осуществить подключение отопления и горячее водоснабжение к котлу;
- - осуществить подключение к централизованной канализации (при наличии технических условий);
- - произвести ревизию электрических сетей и щитков распределения с заменой автоматических электро-выключателей.
Стоимость затрат, которые необходимо будет понести для устранения выявленных недостатков в нежилом здании и приведении его в соответствие с требованиями, определена локально-сметным расчетом N 1 на общую сумму 809 193 рубля.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 8, 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, обоснованно исходил из того, что исковые требования об уменьшении стоимости имущества основаны на том, что по договору купли-продажи от 05.10.2015 N 541 истец приобрел нежилое здание в состоянии, не соответствующим конкурсной документации (отсутствует центральное отопление, электроснабжение, водоснабжение, все трубы и батареи в здании разморожены, электрокотел в здании в не рабочем состоянии, канализационные сети находятся во внерабочем состоянии).
Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 475 названного Кодекса, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, условия о цене недвижимости являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимости.
В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Согласно пункту 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.
В пункте 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации проведение торгов и заключение договора купли-продажи по его результатам представляют собой действия, неразрывно связанные между собой, имеющие единой целью реализовать имущество.
Как следует из материалов дела, в целях проведения торгов Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска проведена оценка рыночной стоимости реализуемого недвижимого имущества.
ООО ОК "Старатель" подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости от 03.07.2015, согласно которому стоимость спорного нежилого здания составляет 13 928 000 рублей, стоимость земельного участка - 2 123 000 рублей (всего 16 051 000 рублей).
В дальнейшем на сайте http://www.torgi.gov.ru/ 29.07.2015 размещено извещение N 290715/0097019/03 и в газете "Городские новости" N 110 (3213) от 29.07.2015 опубликовано информационное сообщение о продаже Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилого здания, общей площадью 695,1 кв. м, лит. Б, Б1, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24 "а", в описании характеристик объекта указано, что имеется отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, электроосвещение.
В газете "Городские новости" N 141 (3244) от 18.09.2015 опубликована информация о том, что победителем аукциона по продаже нежилого здания, общей площадью 695,1 кв. м, с земельным участком, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24 "а", признано ООО ПФ "Мясопотам".
По результатам проведенного аукциона Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО ПФ "Мясопотам" заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.10.2015 N 541.
В соответствии с пунктом 2.1 договора цена продажи нежилого здания общей площадью 695,1 кв. м с земельным участком общей площадью 567 кв. м, являющихся предметом договора, определилась на аукционе и составляет 16 051 000 рублей, в том числе НДС для нежилого здания, в том числе цена продажи земельного участка 2 123 000 рублей.
Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что истец произвел оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.10.2015 N 541 и зарегистрировал право собственности на нежилое здание и земельный участок.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица и граждане свободны в заключении договора, при заключении договоров истец располагая на преддоговорных стадиях, предшествующих заключению договоров купли-продажи и на стадии его заключения информацией о предложенных условиях, добровольно принял на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами.
Никаких неопределенностей относительно предмета договора, его состояния, технических характеристик у сторон не возникло при его заключении.
Как указано в пункте 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность изменения договора по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского Кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
Заключение договора на условиях, отличных от условий, определенных в аукционной документации недопустимо, поскольку повлечет нарушение прав потенциальных участников торгов.
На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно указал, что в данном случае требование истца, не только фактически направлено на изменение существенного условия договора купли-продажи, но и влечет нарушение прав иных лиц, которые могли бы участвовать в аукционе в случае изменения условия о цене договора. Внесение изменений в договор купли-продажи, заключенный в результате электронных торгов, и уменьшение выкупной стоимости имущества, фактически означает изменение условий торгов и создание преимущественного положения для истца относительно лиц, как участвовавших в торгах, так и потенциальных участников торгов, которые проводились бы на иных условиях с меньшей ценой объекта.
Как следует из материалов дела, разногласия при заключении договора купли-продажи от 05.10.2015 N 541 между сторонами отсутствовали, покупатель выявил недостатки после подписания договора купли-продажи. При этом каких-либо разногласий по цене имущества истец не заявлял и претензии с мотивированными требованиями о несоответствии цены имущества ответчику не направлял. Истец принял участие в аукционе, договор купли-продажи, заключенный по результату аукциона, подписан им без замечаний.
Отчет об оценке, торги и договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов, в установленном порядке истцом либо иными лицами не оспорены и в судебном порядке недействительными не признаны.
В силу статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен произвести проверку качества приобретаемого недвижимого имущества.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Верховный Суд Российской Федерации в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указал на то, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик действовал недобросовестно либо создавал препятствия истцу в реализации его прав, в том числе в части обследования объекта, выставленного на аукцион.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что истец, проявляя надлежащую осмотрительность и разумность, до момента принятия решения об участии в торгах, мог получить исчерпывающую информацию относительно аукционной документации, порядка проведения торгов, условий заключения договора купли-продажи по итогам проведения торгов, своевременно ознакомиться с полной информацией о технических характеристикам, произвести осмотр и оценить фактическое состояние приобретаемого имущества и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с приобретением имущества.
Однако истец, как потенциальный участник торгов, данное право не реализовал, каких-либо возражений в адрес организатора торгов не заявил.
По общему правилу, товар на аукционе продается тому покупателю, который предложит самую высокую цену. Решение принять участие в аукционе и предложение более высокой цены по сравнению с другими участниками аукциона является исключительным правом потенциального участника торгов. ООО ПФ "Мясопотам" не было лишено возможности отказаться от приобретения товара, предварительно оценив его характеристики до участия в аукционе.
ООО ПФ "Мясопотам" как субъект предпринимательской деятельности, не осуществив осмотр имущества и не оценив его характеристики до участия в аукционе, по существу принял на себя все риски предпринимательской деятельности, связанные с участием в аукционе и приобретением данного имущества.
Также суд первой инстанции обоснованно указал, что заявленная истцом сумма в размере является суммой, необходимой для устранения недостатков и не соответствует порядку определения соразмерного уменьшения цены от общей цены товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению.
На основании изложенного, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, а также учитывая, что отчет об оценке, торги и договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов, в установленном порядке недействительными не признаны, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истец, обращаясь с иском об уменьшении покупной цены, по сути, обратился с иском о взыскании убытков, и суду первой инстанции надлежало применить к спорным правоотношениям положения статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются необоснованными и отклоняются судом апелляционной инстанции.
Как следует из искового заявления, истец обратился с требованием о взыскании с ответчика 809 193 рублей в счет уменьшения покупной цены по договору купли продажи от 05.10.2015. ссылаясь на положения статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. Впоследствии в устных пояснениях и письменных пояснениях истец ссылался на положения статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, между тем требования о взыскании убытков в установленном порядке истцом не было заявлено.
Статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при получении товара ненадлежащего качества покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ).
Названная статья предусматривает применение различных правовых последствий в зависимости от вида установленных недостатков товара. По смыслу частей 1 и 2 статьи 475 Кодекса выбор покупателем различных мер воздействия на продавца обусловлен не его произвольным волеизъявлением, а поставлен в зависимость от характера установленных недостатков: наличия устранимых недостатков, допускающих возможность использования товара по целевому назначению либо неустранимых, существенных.
По смыслу положений пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации право потерпевшего кредитора самостоятельно определять и производить необходимые для восстановления его нарушенного права расходы и затраты с последующим взысканием понесенных убытков с допустившего правонарушение должника сопровождает обязанность обоснования размера расходов, произведенных для восстановления нарушенного права, установленная пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из смысла приведенной нормы права, при доказанности факта недостатков полученного товара, за ответчиком сохраняется право предъявления к истцу самостоятельных требований о возмещении понесенных расходов на устранение недостатков товара.
Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для применения ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, доказанность размера ущерба.
Обязанность по доказыванию совокупности этих обстоятельств возлагается на лицо, требующее взыскания убытков. Отсутствие доказательств наличия хотя бы одного из перечисленных обстоятельств влечет недоказанность требования о взыскании убытков и отказ в их удовлетворении. Одним из условий для удовлетворения требования о взыскании убытков является наличие противоправного поведения причинителя вреда и причинной связи между противоправными действиями и убытками.
Способ защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов избирается заявителем.
Как выше уже указывалось, в исковом заявлении истцом было заявлено требование о соразмерном уменьшении покупной цены, требование о взыскании убытков в установленном порядке не было предъявлено.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для возложения на ответчика гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков. Более того материалами дела не подтверждается наличие условий, необходимых для применения такой ответственности.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, по существу дублируют доводы, приведенные в суде первой инстанции, и фактически направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.
Судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 25 июля 2017 года по делу N А33-10512/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.11.2017 ПО ДЕЛУ N А33-10512/2016
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 ноября 2017 г. по делу N А33-10512/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 ноября 2017 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Парфентьевой О.Ю.,
судей: Белан Н.Н., Петровской О.В.,
при ведении протокола судебного заседания Лизан Т.Е.,
при участии: от истца - общества с ограниченной ответственностью ПФ "Мясопотам": Забара И.А., представителя по доверенности от 25.03.2016 (до и после отложения),
от ответчика - Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Обединой Е.А., представителя по доверенности от 01.06.2017 N 82 (до отложения),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью ПФ "Мясопотам" (ИНН 2465313306, ОГРН 1142468031034),
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 25 июля 2017 года по делу N А33-10512/2016, принятое судьей Альтергот М.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью ПФ "Мясопотам" (далее - истец, ООО ПФ "Мясопотам", апеллянт) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - ответчик) с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании 809 193 рублей в счет уменьшения покупной цены по договору купли продажи от 05.10.2015 здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24А, о взыскании судебных расходов: 10 000 рублей на оплату услуг оценщика, 9 400 рублей на оплату нотариальных услуг по обеспечению доказательств, 150 000 рублей на оплату услуг представителя, 150 000 рублей на оплату услуг экспертного учреждения.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 25.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе истец указал, что суд первой инстанции не полностью выяснил обстоятельства имеющие значения для разрешения настоящего спора; выводы не соответствуют обстоятельствам дела; судом нарушены и не правильно применены нормы материального права; судом не применена статья 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 25.08.2017 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 04.10.2017.
Определением (протокольным) Третьего арбитражного апелляционного суда от 04.10.2017 судебное разбирательство отложено до 31.10.2017.
04.10.2017 в материалы дела от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела, в отсутствие его представителей.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и дополнениях к ней. Просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, согласен с решением суда первой инстанции.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, исследовав доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО ОК "Старатель" подготовило отчет об оценке рыночной стоимости от 03.07.2015 (т. 2 л.д. 60 - 91), согласно которому стоимость нежилого здания, общей площадью 695,1 кв. м, лит. Б, Б1, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24 "а" составляет 13 928 000 рублей, стоимость земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов социального, коммунально-бытового назначения, общей площадью 567 кв. м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Прибойная, 24а - 2 123 000 рублей (всего 16 051 000 рублей). В разделе описание объектов оценки указано, что при визуальном осмотре выявлено наличие отопления, водопровода, канализации, горячего водоснабжения и электроосвещение.
На сайте http://www.torgi.gov.ru/ 29.07.2015 размещено извещение N 290715/0097019/03 (т. 1 л.д. 116 - 122) и в газете "Городские новости" N 110 (3213) от 29.07.2015 (т. 2 л.д. 92) опубликовано информационное сообщение о продаже Департаментом нежилого здания, общей площадью 695,1 кв. м, лит. Б, Б1, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24 "а", со следующими характеристиками: двухэтажное кирпичное 1972 года постройки расположено на первой линии от проезжей части, парковка имеется; фундамент железобетонный ленточный; перекрытия - железобетонные плиты; перегородки кирпичные; полы бетонные, линолеум, плитка мозаичные; проемы оконные деревянные; проемы дверные металлические, деревянные; имеется отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, электроосвещение; внешний вид здания удовлетворительный; нежилое здание расположено на земельном участке общей площадью 567,0 кв. м, в том числе 36,0 кв. м - охранная зона инженерных сетей. Начальная цена продажи имущества была определена в 16 051 000 рублей, шаг аукциона в 802 550 рублей (содержание извещения зафиксировано протоколом обеспечения доказательств от 01.04.2016, составленным нотариусом Уярского нотариального округа Винтер Е.В.).
ООО ПФ "Мясопотам" внесло 1 605 100 рублей задатка для участия в аукционе на право приобретения нежилого здания (платежное поручение от 24.08.2015 N 1) (т. 1 л.д. 51).
В газете "Городские новости" N 141 (3244) от 18.09.2015 опубликована информация о том, что победителем аукциона по продаже нежилого здания, общей площадью 695,1 кв. м, с земельным участком, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24 "а" признано ООО ПФ "Мясопотам".
На основании протокола от 16.09.2015 N 83 "Об итогах аукциона по продаже нежилого здания с земельным участком, расположенного по адресу: г. Красноярск ул. Прибойная, д. 24а" ООО ПФ "Мясопотам" (покупатель) и Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (продавец) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.10.2015 N 541 (т. 1 л.д. 42 - 46), по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает следующие объекты недвижимости:
- нежилое 2-этажное здание общей площадью 695,1 кв. м, инв. N 04:401:002:000765220, лит. Б, Б1, кадастровый номер 24:50:070230:0003:04:401:002:000765220, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Прибойная, 24 "А".
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов социального, коммунально-бытового назначения, общей площадью 567 кв. м, в том числе 36,0 кв. м - охранная зона инженерных сетей, с кадастровым номером 24:50:0700142:0138, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Прибойная, 24а, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 27.05.2009 N 243У/09-161311 (т. 1 л.д. 47 - 50), прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью (Приложение 1) (далее по тексту договора - объекты).
В соответствии с пунктом 2.1 договора цена продажи нежилого здания общей площадью 695,1 кв. м с земельным участком общей площадью 567 кв. м, являющихся предметом договора, определилась на аукционе и составляет 16 051 000 рублей, в том числе НДС для нежилого здания, в том числе цена продажи земельного участка 2 123 000 рублей.
Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилое здание по реквизитам, указанным в п. 2.3. настоящего договора, без учета НДС составляет 11 803 389 рублей 83 копейки.
Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за земельный участок по реквизитам, указанным в п. 2.3. настоящего договора, составляет 2 123 000 рублей.
Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что оплата за объекты недвижимости производится покупателем в рублях в течение 10 календарных дней со дня заключения договора. Днем зачисления платежа считается день поступления денежных средств на единый счет бюджета города. Задаток, внесенный покупателем на счет продавца в размере 1 605 100 рублей, входит в цену продажи нежилого здания и засчитывается в счет его оплаты (пункт 2.4. договора).
В силу пункта 3.1.1. договора продавец обязан передать объекты продажи покупателю по акту приема-передачи в течение десяти дней после полной оплаты по договору.
Согласно пункту 4.1. договора право собственности на объекты продажи возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.
К договору приложен кадастровый паспорт от 27.05.2009 N 24ЗУ/09-161311 на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700142:138.
В акте приема-передачи от 09.11.2015 (т. 1 64) указано, что передающая сторона передала, а принимающая сторона приняла в собственность:
- нежилое 2-этажное здание общей площадью 695,1 кв. м, инв. N 04:401:002:000765220, лит. Б, Б1, кадастровый номер 24:50:070230:0003:04:401:002:000765220, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Прибойная, 24 "А".
- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение объектов социального, коммунально-бытового назначения, общей площадью 567 кв. м, в том числе 36,0 кв. м - охранная зона инженерных сетей, с кадастровым номером 24:50:0700142:0138, расположенный по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Свердловский район, ул. Прибойная, 24а, (далее - Объекты).
Согласно пункту 2 акта приема-передачи от 09.11.2015 принимающая сторона претензий по состоянию объектов не имеет.
Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.10.2015 N 541 в размере 11 803 389 рублей 83 копейки (за нежилое здание) и 2 123 000 рублей (за земельный участок) произведена в полном объеме (пункт 3 акта приема-передачи от 09.11.2015).
ООО ПФ "Мясопотам" произвело оплату по договору купли-продажи, что подтверждается платежными поручениями от 20.10.2015 N 7 на сумму 3 000 000 рублей, от 20.10.2015 N 8 на сумму 2 123 000 рублей, от 23.10.2015 N 8 на сумму 4 000 000 рублей, от 26.10.2015 N 9 на сумму 1 000 290 рублей, от 28.10.2015 N 10 на сумму 2 198 000 рублей (т. 1 л.д. 52 - 56).
Кроме того, ООО ПФ "Мясопотам" оплатило 2 124 610 рублей 17 копеек налога на добавленную стоимость (платежное поручение от 22.04.2016 N 4) (т. 1 л.д. 57).
Акт приема-передачи от 09.11.2015 подписан ООО ПФ "Мясопотам" с протоколом разногласий.
ООО ПФ "Мясопотам" обратилось в Департамент письмом от 17.11.2015 (вх. N 40876) (т. 1 л.д. 58) с просьбой назначить полномочного представителя продавца и произвести передачу объектов продажи по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Прибойная, 24 "А".
Как следует из письма от 09.12.2015 N 47543 (т. 1 л.д. 59), для передачи объектов ответчик предложил истцу обратиться к представителям департамента по телефону, либо в кабинет 406/1.
Департамент в письме от 22.12.2015 N 49665 (т. 1 л.д. 60) предложил ООО ПФ "Мясопотам" осуществить передачу объекта по договору купли-продажи от 05.10.2015 N 541 в 14 час. 30 мин. 24 декабря 2015 года по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Прибойная, 24 "А".
В акте проверки от 27.06.2014 N 604 (т. 2 л.д. 21 - 35), подготовленном специалистом Департамента, указано, что нежилое двухэтажное здание площадью 695,1 кв. м, расположенное по адресу: ул. Прибойная, 24а, свободно, не используется, техническое состояние удовлетворительное, вход на территорию осуществляется через пропускной пункт, имеется охрана. К акту приложены фотографии.
Актом проверки от 24.12.2015 N 1440 (т. 2 л.д. 36 - 54), подготовленным специалистами Департамента, установлено, что в нежилом двухэтажном здании площадью 695,1 кв. м, расположенном по адресу: ул. Прибойная, 24а, частично разрушена внутренняя отделка, имеются электропроводка, водопроводные и канализационные трубы, осветительные и отопительные приборы.
ООО ПФ "Мясопотам" 12.01.2016 (вх N 144-ги) представило в Департамент протокол разногласий к акту приема-передачи недвижимого имущества (приложение 2 к договору купли-продажи от 05.10.2015 N 541).
В протоколе разногласий от 11.01.2016 (т. 2 л.д. 58 - 59) ООО ПФ "Мясопотам" предложило Департаменту изложить пункт 2 акта приема-передачи в следующей редакции:
"При приемке выявлены следующие недостатки на объекте: нежилое 2-этажное здание общей площадью 695,1 кв. м инв. N 04:401:002:000765220 лит. Б, Б1, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Прибойная, 24 "А":
- - Центральное отопление отсутствует;
- - Все трубы и батареи в здании разморожены;
- - Установленный электрокотел в нерабочем состоянии - сгоревший;
- - Отсутствует центральное электроснабжение;
- - Отсутствует центральное водоснабжение.
Письмом от 02.02.2016 N 1942-ги (т. 1 л.д. 63) Департамент направил ООО ПФ "Мясопотам" протокол согласования разногласий на протокол разногласий к акту приема-передачи имущества (приложение 2 к договору купли-продажи от 05.10.2015 N 541). В протоколе согласования разногласий сторонами согласована и оставлена редакция продавца (т. 2 л.д. 59).
Акт приема-передачи подписан сторонами с учетом протокола согласования разногласий в редакции продавца (т. 2 л.д. 57).
Право собственности ООО ПФ "Мясопотам" на нежилое здание и земельный участок по договору купли-продажи от 05.10.2015 N 541 зарегистрировано в установленном законом порядке 09.03.2016 (свидетельства о государственной регистрации права от 09.03.2016 N N 24-24/001-24/001/008/2016-7287/2, 24-24/001-24/001/008/2016-7296/2).
В претензии от 28.03.2016 вх. N 6043-ги (т. 2 л.д. 58 - 59) истец указал, что просит направить ему техническую документацию на нежилое здание по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24а и на все инженерные сети, расположенные в нем (водоснабжение, электроснабжение, отопление и т.п.), а также потребовал выплатить 3 000 000 рублей соразмерного уменьшения цены приобретенного имущества.
В кадастровом паспорте от 30.03.2009 указано (т. 1 л.д. 68 - 69), что нежилое здание с кадастровым номером 24:50:070230:0003:04:401:002:000765220, общей площадью 695,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Прибойная, 24 "А" построено в 1972 году.
Как следует из технического паспорта, составленного по состоянию на 06.05.2009 (т. 1 л.д. 70 - 83), нежилое здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Прибойная, 24 "А", общей площадью 695,1 кв. м имеет централизованное: отопление, водопровод, горячее водоснабжение, канализацию; электроосвещение - открытая проводка.
Согласно отчету об оценке стоимости от 27.04.2016, подготовленному Занько Геннадием Владимировичем по состоянию на 05.10.2015 (т. 1 л.д. 123 - 155):
1. Стоимость нежилого здания, площадью 695,1 кв. м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Прибойная, 24 "А" составила 11 618 000 рублей, в том числе НДС.
2. Стоимость земельного участка, площадью 567 кв. м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Прибойная, 24 "А" составила 8 416 000 рублей.
3. Стоимость потерь от отсутствия центрального отопления, внутренней системы отопления, систем центрального электроснабжения, системы водоснабжения составляет 8% от стоимости здания определенной на аукционе и составляет 1 284 080 рублей.
Поскольку по договору купли-продажи передано имущество, не соответствующее характеристикам, указанным в конкурсной документации, истец обратился в суд с требованием о взыскании с ответчика денежных средств в виде соразмерного уменьшения покупной цены.
Согласно экспертному заключению от 11.01.2017 N 46 (т. 2 л.д. 153 - 164), подготовленному государственным предприятием Красноярского края "Красноярский региональный центр экспертизы и энергетики", в ходе проведения экспертного осмотра, по состоянию на 29.07.2015 и 05.10.2015 в нежилом здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24а централизованное отопление, горячее водоснабжение и канализация отсутствовали. Следов их присутствия экспертами не обнаружено. Централизованное холодное водоснабжение на 29.07.2015 и 05.10.2015 в данном здании присутствовало в рабочем состоянии. Определить отсутствовало ли электроснабжение данного нежилого здания на 29.07.2015 и 05.10.2015 не представляется возможным, так как на момент осмотра все необходимые элементы для функционирования электросетей в помещениях выполнены, но электричество на момент осмотра отсутствует. В результате выявленных неработоспособных систем, данное здание не соответствует требованиям СП 50.133330.2011, СП 60.13330.2012, СНиП 2.08.02-89, СП 73.13330.2012, СП 30.13330.2012, ГОСТ 12506-81, ГОСТ 30494-2010, ПЭУ (2016).
Для приведения обследуемого нежилого здания в состояние, указанное в описании имущества выставленного на торги "Лот N 1", необходимо:
- - устройство теплового контура (произвести остекление оконных блоков и произвести установку дверного блока);
- - произвести замену размороженных чугунных радиаторов отопления, с осуществлением ремонта трубопроводов на первом, втором этажах и в подвальном помещении;
- - осуществить установку и настройку автономного дизельного (газового) котла;
- - осуществить подключение отопления и горячее водоснабжение к котлу;
- - осуществить подключение к централизованной канализации (при наличии технических условий);
- - произвести ревизию электрических сетей и щитков распределения с заменой автоматических электро-выключателей.
Стоимость затрат, которые необходимо будет понести для устранения выявленных недостатков в нежилом здании и приведении его в соответствие с требованиями, определена локально-сметным расчетом N 1 на общую сумму 809 193 рубля.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 8, 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, обоснованно исходил из того, что исковые требования об уменьшении стоимости имущества основаны на том, что по договору купли-продажи от 05.10.2015 N 541 истец приобрел нежилое здание в состоянии, не соответствующим конкурсной документации (отсутствует центральное отопление, электроснабжение, водоснабжение, все трубы и батареи в здании разморожены, электрокотел в здании в не рабочем состоянии, канализационные сети находятся во внерабочем состоянии).
Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 475 названного Кодекса, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, условия о цене недвижимости являются существенными условиями договора купли-продажи недвижимости.
В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
Согласно пункту 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.
В пункте 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Согласно пункту 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации проведение торгов и заключение договора купли-продажи по его результатам представляют собой действия, неразрывно связанные между собой, имеющие единой целью реализовать имущество.
Как следует из материалов дела, в целях проведения торгов Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска проведена оценка рыночной стоимости реализуемого недвижимого имущества.
ООО ОК "Старатель" подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости от 03.07.2015, согласно которому стоимость спорного нежилого здания составляет 13 928 000 рублей, стоимость земельного участка - 2 123 000 рублей (всего 16 051 000 рублей).
В дальнейшем на сайте http://www.torgi.gov.ru/ 29.07.2015 размещено извещение N 290715/0097019/03 и в газете "Городские новости" N 110 (3213) от 29.07.2015 опубликовано информационное сообщение о продаже Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нежилого здания, общей площадью 695,1 кв. м, лит. Б, Б1, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24 "а", в описании характеристик объекта указано, что имеется отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, электроосвещение.
В газете "Городские новости" N 141 (3244) от 18.09.2015 опубликована информация о том, что победителем аукциона по продаже нежилого здания, общей площадью 695,1 кв. м, с земельным участком, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Прибойная, д. 24 "а", признано ООО ПФ "Мясопотам".
По результатам проведенного аукциона Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО ПФ "Мясопотам" заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 05.10.2015 N 541.
В соответствии с пунктом 2.1 договора цена продажи нежилого здания общей площадью 695,1 кв. м с земельным участком общей площадью 567 кв. м, являющихся предметом договора, определилась на аукционе и составляет 16 051 000 рублей, в том числе НДС для нежилого здания, в том числе цена продажи земельного участка 2 123 000 рублей.
Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что истец произвел оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества от 05.10.2015 N 541 и зарегистрировал право собственности на нежилое здание и земельный участок.
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица и граждане свободны в заключении договора, при заключении договоров истец располагая на преддоговорных стадиях, предшествующих заключению договоров купли-продажи и на стадии его заключения информацией о предложенных условиях, добровольно принял на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами.
Никаких неопределенностей относительно предмета договора, его состояния, технических характеристик у сторон не возникло при его заключении.
Как указано в пункте 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность изменения договора по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 8 статьи 448 Гражданского Кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.
Заключение договора на условиях, отличных от условий, определенных в аукционной документации недопустимо, поскольку повлечет нарушение прав потенциальных участников торгов.
На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно указал, что в данном случае требование истца, не только фактически направлено на изменение существенного условия договора купли-продажи, но и влечет нарушение прав иных лиц, которые могли бы участвовать в аукционе в случае изменения условия о цене договора. Внесение изменений в договор купли-продажи, заключенный в результате электронных торгов, и уменьшение выкупной стоимости имущества, фактически означает изменение условий торгов и создание преимущественного положения для истца относительно лиц, как участвовавших в торгах, так и потенциальных участников торгов, которые проводились бы на иных условиях с меньшей ценой объекта.
Как следует из материалов дела, разногласия при заключении договора купли-продажи от 05.10.2015 N 541 между сторонами отсутствовали, покупатель выявил недостатки после подписания договора купли-продажи. При этом каких-либо разногласий по цене имущества истец не заявлял и претензии с мотивированными требованиями о несоответствии цены имущества ответчику не направлял. Истец принял участие в аукционе, договор купли-продажи, заключенный по результату аукциона, подписан им без замечаний.
Отчет об оценке, торги и договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов, в установленном порядке истцом либо иными лицами не оспорены и в судебном порядке недействительными не признаны.
В силу статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен произвести проверку качества приобретаемого недвижимого имущества.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Верховный Суд Российской Федерации в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указал на то, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик действовал недобросовестно либо создавал препятствия истцу в реализации его прав, в том числе в части обследования объекта, выставленного на аукцион.
Суд первой инстанции обоснованно указал, что истец, проявляя надлежащую осмотрительность и разумность, до момента принятия решения об участии в торгах, мог получить исчерпывающую информацию относительно аукционной документации, порядка проведения торгов, условий заключения договора купли-продажи по итогам проведения торгов, своевременно ознакомиться с полной информацией о технических характеристикам, произвести осмотр и оценить фактическое состояние приобретаемого имущества и как профессиональный участник рынка оценить все риски, связанные с приобретением имущества.
Однако истец, как потенциальный участник торгов, данное право не реализовал, каких-либо возражений в адрес организатора торгов не заявил.
По общему правилу, товар на аукционе продается тому покупателю, который предложит самую высокую цену. Решение принять участие в аукционе и предложение более высокой цены по сравнению с другими участниками аукциона является исключительным правом потенциального участника торгов. ООО ПФ "Мясопотам" не было лишено возможности отказаться от приобретения товара, предварительно оценив его характеристики до участия в аукционе.
ООО ПФ "Мясопотам" как субъект предпринимательской деятельности, не осуществив осмотр имущества и не оценив его характеристики до участия в аукционе, по существу принял на себя все риски предпринимательской деятельности, связанные с участием в аукционе и приобретением данного имущества.
Также суд первой инстанции обоснованно указал, что заявленная истцом сумма в размере является суммой, необходимой для устранения недостатков и не соответствует порядку определения соразмерного уменьшения цены от общей цены товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению.
На основании изложенного, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, а также учитывая, что отчет об оценке, торги и договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов, в установленном порядке недействительными не признаны, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Доводы апелляционной жалобы о том, что истец, обращаясь с иском об уменьшении покупной цены, по сути, обратился с иском о взыскании убытков, и суду первой инстанции надлежало применить к спорным правоотношениям положения статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются необоснованными и отклоняются судом апелляционной инстанции.
Как следует из искового заявления, истец обратился с требованием о взыскании с ответчика 809 193 рублей в счет уменьшения покупной цены по договору купли продажи от 05.10.2015. ссылаясь на положения статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации. Впоследствии в устных пояснениях и письменных пояснениях истец ссылался на положения статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, между тем требования о взыскании убытков в установленном порядке истцом не было заявлено.
Статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при получении товара ненадлежащего качества покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества (абзац 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ).
Названная статья предусматривает применение различных правовых последствий в зависимости от вида установленных недостатков товара. По смыслу частей 1 и 2 статьи 475 Кодекса выбор покупателем различных мер воздействия на продавца обусловлен не его произвольным волеизъявлением, а поставлен в зависимость от характера установленных недостатков: наличия устранимых недостатков, допускающих возможность использования товара по целевому назначению либо неустранимых, существенных.
По смыслу положений пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации право потерпевшего кредитора самостоятельно определять и производить необходимые для восстановления его нарушенного права расходы и затраты с последующим взысканием понесенных убытков с допустившего правонарушение должника сопровождает обязанность обоснования размера расходов, произведенных для восстановления нарушенного права, установленная пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из смысла приведенной нормы права, при доказанности факта недостатков полученного товара, за ответчиком сохраняется право предъявления к истцу самостоятельных требований о возмещении понесенных расходов на устранение недостатков товара.
Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для применения ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими у истца неблагоприятными последствиями, доказанность размера ущерба.
Обязанность по доказыванию совокупности этих обстоятельств возлагается на лицо, требующее взыскания убытков. Отсутствие доказательств наличия хотя бы одного из перечисленных обстоятельств влечет недоказанность требования о взыскании убытков и отказ в их удовлетворении. Одним из условий для удовлетворения требования о взыскании убытков является наличие противоправного поведения причинителя вреда и причинной связи между противоправными действиями и убытками.
Способ защиты нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов избирается заявителем.
Как выше уже указывалось, в исковом заявлении истцом было заявлено требование о соразмерном уменьшении покупной цены, требование о взыскании убытков в установленном порядке не было предъявлено.
При таких обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для возложения на ответчика гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков. Более того материалами дела не подтверждается наличие условий, необходимых для применения такой ответственности.
Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, по существу дублируют доводы, приведенные в суде первой инстанции, и фактически направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.
Судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 25 июля 2017 года по делу N А33-10512/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.Ю.ПАРФЕНТЬЕВА
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
О.Ю.ПАРФЕНТЬЕВА
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)