Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Крестьянско-фермерское хозяйство "Апрель" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2016 по делу N А07-4741/2016 (судья Абдуллина Э.Р.).
В судебном заседании (до перерыва) принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Крестьянско-фермерское хозяйство "Апрель" Усатов С.С. (доверенность от 07.06.2016).
Администрация муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Крестьянско-фермерское хозяйство "Апрель" (далее - общество КФХ "Апрель", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009 за период с 23.11.2012 по 31.03.2016 в сумме 1 550 814 руб. 72 коп., пени в сумме 133 645 руб. 48 коп., о расторжении указанного договора аренды и обязании общества освободить земельный участок, передать его по акту приема-передачи Администрации (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 59-60).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2016 (резолютивная часть от 08.06.2016) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы сумма долга в виде арендных платежей в размере 1 550 814 руб. 72 коп., пени в размере 133 645 руб. 48 коп., исковые требования о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009 оставлены без рассмотрения.
С указанным решением суда в части взыскания суммы задолженности по арендной плате не согласилось общество КФХ "Апрель" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда в обжалуемой части отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Податель апелляционной жалобы полагает, что оснований для взыскания арендной платы за период, когда в отношении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009 была погашена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), что установлено арбитражными судами по делу N А07-5377/2015, не имеется, так как в указанный период ответчик не использовал земельный участок на основании данного договора аренды. Апеллянт указывает, что за названный период необходимо начислять и взыскивать с арендатора неосновательное обогащение за бездоговорное использование земельного участка.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2016 судебное разбирательство было отложено на 12.09.2016 с целью представления истцом и ответчиком дополнительных доказательств и пояснений (л.д. 84).
К дате судебного заседания 12.09.2016 от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором истцом изложены возражения по заявленной апелляционной жалобе (рег. N 35292 от 05.09.2016).
Ответчиком представлены дополнения к апелляционной жалобе (рег. N 35580 от 07.09.2016).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителя ответчика, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и обществом КФХ "Апрель" оформлен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:13:000000:84, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Бирский район, в районе с. Печенкино и с. Маядыково, для сельскохозяйственного производства, площадью 48 310 000 кв. м (л.д. 12-14).
Согласно п. 2.1. указанного договора аренды срок действия договора устанавливается с 07.07.2009 по 07.07.2058.
В силу п. 3.1. договора аренды расчет годовой арендной платы за земельный участок производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью.
Согласно представленным в апелляционный суд расчетам арендной платы, ее годовой размер в 2012, 2013 и 2014 году составлял 484 066,2 руб., в 2015 году - 515 530,5 руб., в 2016 году - 548 608, 36 руб., и определен на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480, а также муниципальных нормативных актов, устанавливающих ставки арендной платы: решений Бирского районного Совета от 02.03.2012 N 846, от 29.08.2013 N 225, от 18.09.2014 N 389, от 26.02.2015 N 493.
В соответствии с п. 3.5. договора аренды арендатор вносит арендную плату ежеквартально, равными долями от начисленной суммы в срок до 10 числа первого месяца квартала.
Пунктом 5.2. договора аренды установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.
По акту приема-передачи от 20.07.2009 земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84 площадью 48 310 000 кв. м передан ответчику (л.д. 16).
Решением Арбитражного суда Башкортостан от 19.06.2015 по делу N А07-5377/2015, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2015, по заявлению общества КФХ "Апрель" признано незаконным постановление Администрации от 18.06.2013 N 1796 о расторжении договора аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009 на земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84, а также незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан по внесению записи в ЕГРП N 04/208/002/2015-249 от 05.02.2015 о прекращении договора аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009 (л.д. 23-28).
В качестве способа восстановления нарушенного права на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан возложена обязанность в 10-дневный срок со дня вступления решения в законную силу восстановить запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009.
Названными судебными актами установлено, что договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009 был зарегистрирован в ЕГРП 03.12.2009.05.02.2015 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации прекращения сделки договора аренды N 143-09-47 зем от 20.07.2009.
Из выписки из ЕГРП N 02/264/038/2016-393 от 18.04.2016 следует, что указанный договор аренды N 143-09-47 зем от 20.07.2009 вновь зарегистрирован 14.01.2016 (л.д. 41).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом КФХ "Апрель" обязательств арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009, наличие задолженности по арендной плате за период с 23.11.2012 по 31.03.2016 в размере 1 550 814,72 руб., Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Признавая обоснованным иск Администрации в части взыскания задолженности арендной плате и пени, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении ответчиком обязательств по оплате арендной платы по заключенному и действительному договору аренды земельного участка. Оставляя без рассмотрения требования о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009, суд нашел несоблюденным Администрацией досудебный порядок расторжения договора в силу отсутствия доказательств направления ответчику предложения о расторжении договора аренды.
Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой ответчиком части, оценив доводы его апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. п. 4, 7 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Из материалов дела следует, что между Администрацией (арендодатель) и обществом КФХ "Апрель" подписан договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009, по условиям которого последнему на срок с 07.07.2009 по 07.07.2058 в аренду передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:13:000000:84, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Бирский район, в районе с. Печенкино и с. Маядыково, для сельскохозяйственного производства, площадью 48 310 000 кв. м (л.д. 12-14).
Действительность и заключенность договора аренды сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009 зарегистрирован в ЕГРП, что подтверждено выпиской из ЕГРП N 02/264/038/2016-393 от 18.04.2016 (л.д. 41).
В силу ст. 309 и п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Администрацией, как следует из исковых требований с учетом их уточнений, заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009 за период с 23.11.2012 по 31.03.2016 в размере 1 550 814,72 руб. (л.д. 39, 59).
Судом апелляционной инстанции установлено, что арбитражным судом было рассмотрено дело N А07-873/2013, в рамках которого с общества КФХ "Апрель" взыскана плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:13:000000:84 в сумме 883 811 руб. 22 коп. за период с 01.01.2011 по 31.12.2012.
Таким образом, истцом в рамках настоящего дела повторно заявлено о взыскании задолженности за период с 23.11.2012 по 31.12.2012.
В силу ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.
Учитывая тождественность предмета и основания иска по настоящему делу и по делу N А07-873/2013 (взыскание задолженности по арендной плате по договору аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009), оснований для повторного рассмотрения требований о взыскании за период с 23.11.2012 по 31.12.2012 у суда первой инстанции не имелось, производство по делу в указанной части подлежало прекращению.
Доводы истца о том, что при взыскании суммы задолженности по делу N А07-873/2013 за указанный период истцом ошибочно не была заявлена сумма 51 199 рублей 73 копеек в силу того, что учитывалась на другом ОКАТО, подлежат отклонению. Истец в данном случае фактически ссылается на новые обстоятельства и подтверждающие их доказательства в обоснование своих требований о взыскании задолженности по арендной плате, возникшей по тому же основанию и за тот же период, тогда как в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ в ее нормативном единстве с ч. 1 ст. 49 АПК РФ доказательства в подтверждение объема и оснований заявленных исковых требований подлежали представлению в рамках дела N А07-873/2013.
Оснований для оценки данных обстоятельств при рассмотрении настоящего дела у суда не имеется в силу ст. 16, п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
То обстоятельство, что при рассмотрении дела N А07-873/2013 истцом были заявлены и судом удовлетворены требования о взыскании неосновательного обогащения, не свидетельствует об изменении основания иска, поскольку отсутствие государственной регистрации договора аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009 на момент рассмотрения указанного спора, на чем были основаны выводы суда о бездоговорном использовании участка, с учетом разъяснений, изложенных в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не отменяет наличие обязательственных отношений сторон, основанных на добровольно заключенном соглашении об аренде земельного участка.
Таким образом, при рассмотрении настоящего спора подлежат рассмотрению требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.03.2016 и в соответствующей части пени за просрочку оплаты арендной платы.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку земельный участок относится к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ регулируемой ценой, и подлежит определению, исходя из установленного нормативными актами уполномоченных органов порядка расчета и ставок арендной платы.
Согласно представленным в апелляционный суд расчетам арендной платы, ее годовой размер в 2012, 2013 и 2014 году составлял 484 066,2 руб., в 2015 году - 515 530,5 руб., в 2016 году - 548 608, 36 руб., и определен на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480, а также муниципальных нормативных актов, устанавливающих ставки арендной платы: решений Бирского районного Совета от 02.03.2012 N 846, от 29.08.2013 N 225, от 18.09.2014 N 389, от 26.02.2015 N 493.
Размер арендной платы в спорный период ответчиком оспорен не был, возражения относительно методики расчета арендной платы и примененных в расчете ставок арендной платы не заявлены (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
В силу изложенных положений в их нормативном единстве с нормой части 1 статьи 49 АПК РФ на истца возлагается обязанность по доказыванию фактов, обстоятельств и правового обоснования заявленных исковых требований.
Из материалов дела следует, что первоначально расчет задолженности по арендной плате был произведен истцом, исходя из размера годовой арендной платы за соответствующий период (с учетом суммы 51 199,73 руб. за период с 23.11.2012 по 31.12.2012, в отношении которой производство по делу судом апелляционной инстанции прекращено) (л.д. 9).
Впоследствии задолженность ответчика была определена истцом из одностороннего акта сверки расчетов по арендной плате (л.д. 18), из которого следует, что помимо заявленной за период с 23.11.2012 по 31.12.2012 суммы 51 199, 73 руб., истцом задолженность определена, исходя из начального сальдо по состоянию на 01.01.2013 в сумме 1 184 221, 13 руб.
Правовые основания для применения указанного механизма расчета задолженности истцом не приведены, развернутый расчет задолженности, позволяющий суду арифметически и фактически определить состав начального сальдо, истцом не представлен.
При этом, размер годовой арендной платы за период 2012 год, как следует из расчета, представленного самим истцом, составляет 484 066,2 рублей, что не позволяет суду соотнести заявленную истцом по состоянию на 01.01.2013 задолженность ответчика в сумме 1 184 221,13 рублей с периодом ее образования, а также определить правовые основания для ее начисления.
При этом подобный порядок расчета (путем итогового определения начального сальдо за предыдущие периоды) позволяет фактически заявить о взыскании задолженности за период, находящийся за пределами исковой давности, лишая тем самым ответчика права сделать соответствующее заявление (п. 2 ст. 199 ГК РФ).
Определением от 15.08.2016 апелляционный суд предлагал сторонам провести сверку расчетов, исходя из нулевого сальдо на начало периода расчета задолженности (л.д. 84), однако определение суда сторонами не исполнено, истцом соответствующий расчет также не представлен.
Более того, исходя из расчета задолженности, который изложен истцом в отзыве на апелляционную жалобу, направленном во исполнение определения суда от 15.08.2016, следует, что начальное сальдо по состоянию на 01.01.2013 составляет 1 102 587, 44 рублей.
Соответствующий расчет в обоснование такого порядка определения арендной платы истцом также не представлен.
В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд полагает, что истцом не представлены доказательства в обоснование заявленного им размера задолженности по арендной плате в сумме 1 550 814 руб. 72 коп.
Исходя из вышеизложенных расчетов арендной платы за 2013-2016 гг., по расчетам суда, начисленная арендная плата за период с 01.01.2013 по 31.03.2016 составляет 1 620 814, 99 руб.
Ответчиком произведена оплата в спорный период арендной платы в общей сумме 1 254 221,4 руб. на основании:
- платежных поручений, содержащих назначение платежа в части периода оплаты:
- N 279814 от 29.04.2016 на сумму 40 400 руб. за январь 2016 г.;
- N 13 от 29.04.2016 на сумму 40 400 руб. за февраль 2016 г.;
- N 142 от 29.04.2016 на сумму 40 400 руб. за март 2016 г. (л.д. 42-44);
- - платежных поручений, не содержащих в назначении платежа периода оплаты, однако, принятый истцом, как следует из представленных расчетов, в качестве исполнения обязательства по оплате арендной платы за период 2013-2014 гг.:
- N 15 от 12.02.2013 на сумму 50 000 руб.;
- N 114 от 03.10.2013 на сумму 50 000 руб.;
- N 28 от 24.03.2014 на сумму 50 000 руб.;
- N 41 от 10.06.2014 на сумму 50 000 руб.;
- N 42 от 10.06.2014 на сумму 150 000 руб.;
- N 52 от 16.06.2014 на сумму 50 000 руб.;
- N 51 от 16.06.2014 на сумму 200 000 руб.;
- N 27 от 24.03.2014 на сумму 450 000 руб. (представлены в суде апелляционной инстанции, в деле).
Указанные платежи, как следует из расчетов истца, приняты им в качестве оплаты за период февраль 2013 г. - июнь 2014 г. (с учетом поквартального графика оплаты, согласованного в п. 3.5. договора аренды).
Кроме того, апелляционный суд считает возможным принять в качестве оплаты по договору аренды платеж в сумме 83 021,4 рублей, указанный истцом в своих расчетах, как внесенный за ноябрь 2014 г.
Таким образом, из изложенных расчетов следует, что задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.03.2016 составляет 366 593 руб. 59 коп. (1 620 814,99 руб. - 1 254 221,4 руб.), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что оснований для взыскания арендной платы за период, когда в отношении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009 была погашена запись в ЕГРП, не имеется, так как в указанный период ответчик не использовал земельный участок на основании данного договора аренды, и за названный период необходимо начислять и взыскивать с арендатора неосновательное обогащение за бездоговорное использование земельного участка, не основаны на нормах материального права.
По смыслу правовых норм ст. ст. 606, 614 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.
Поскольку в рамках заключенного договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009 по акту приема-передачи от 20.07.2009 (л.д. 16) земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84 площадью 48 310 000 кв. м был передан ответчику, и в материалы дела не представлены доказательства возврата этого земельного участка арендодателю в спорный период, общество КФХ "Апрель" обязано вносить за указанный период арендную плату.
Правовых оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям норм гл. 60 ГК РФ апелляционный суд не усматривает, так как они касаются возмещения стоимости фактического использования чужого имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, тогда как в данном случае отношения сторон основаны на договоре N 143-09-47зем от 20.07.2009.
То обстоятельство, что 05.02.2015 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации прекращения сделки договора аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009, вопреки доводам апеллянта, не свидетельствует о прекращении арендных отношений, так как государственная регистрация в силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" носит правоподтверждающий, а не правопорождающий характер, в силу чего само по себе внесение названной записи в ЕГРП не свидетельствует о прекращении арендных отношений.
Кроме того, судебными актами по делу N А07-5377/2015 признаны незаконными постановление Администрации от 18.06.2013 N 1796 о расторжении договора аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009 на земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84, а также действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан по внесению записи в ЕГРП N 04/208/002/2015-249 от 05.02.2015 о прекращении договора аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009 (л.д. 23-28).
Как ранее отмечено судом отсутствие государственной регистрации договора аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009 не опровергает факта наличия обязательственных правоотношений между сторонами, поскольку в силу п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
Отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для освобождения арендатора от исполнения условий договора, поскольку, согласовав его существенные условия и приняв в аренду имущество, арендатор также принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Пунктом 5.2. договора аренды стороны установили, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.
Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке истцом и ответчиком соблюдена.
Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, а также при рассмотрении дела не заявлено в порядке ст. 333 ГК РФ о чрезмерности договорной неустойки, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка, которая по расчетам суда составляет 248 руб. 48 коп.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене в части, обжалуемой ответчиком (в части удовлетворенных исковых требований).
Решение суда в части оставления без рассмотрения требований истца о расторжении договора аренды сторонами не обжалуется и его законность в данной части апелляционным судом не проверяется (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2016 по делу N А07-4741/2016 отменить в части.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Производство по делу в части исковых требований о взыскании задолженности и пени за период с 23.11.2012 по 31.12.2012 прекратить.
Исковые требования Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Крестьянско-фермерское хозяйство "Апрель" в пользу Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан задолженность по арендной плате по договору аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009 за период с 01.01.2013 по 31.03.2016 в сумме 366 593 руб. 59 коп., пеню за просрочку оплаты арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.03.2016 в сумме 248 руб. 48 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Исковые требования о расторжении договора аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009 оставить без рассмотрения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Крестьянско-фермерское хозяйство "Апрель" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 6 587 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.09.2016 N 18АП-9872/2016 ПО ДЕЛУ N А07-4741/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2016 г. N 18АП-9872/2016
Дело N А07-4741/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Крестьянско-фермерское хозяйство "Апрель" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2016 по делу N А07-4741/2016 (судья Абдуллина Э.Р.).
В судебном заседании (до перерыва) принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Крестьянско-фермерское хозяйство "Апрель" Усатов С.С. (доверенность от 07.06.2016).
Администрация муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Крестьянско-фермерское хозяйство "Апрель" (далее - общество КФХ "Апрель", общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009 за период с 23.11.2012 по 31.03.2016 в сумме 1 550 814 руб. 72 коп., пени в сумме 133 645 руб. 48 коп., о расторжении указанного договора аренды и обязании общества освободить земельный участок, передать его по акту приема-передачи Администрации (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 59-60).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2016 (резолютивная часть от 08.06.2016) исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взысканы сумма долга в виде арендных платежей в размере 1 550 814 руб. 72 коп., пени в размере 133 645 руб. 48 коп., исковые требования о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009 оставлены без рассмотрения.
С указанным решением суда в части взыскания суммы задолженности по арендной плате не согласилось общество КФХ "Апрель" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда в обжалуемой части отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
Податель апелляционной жалобы полагает, что оснований для взыскания арендной платы за период, когда в отношении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009 была погашена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), что установлено арбитражными судами по делу N А07-5377/2015, не имеется, так как в указанный период ответчик не использовал земельный участок на основании данного договора аренды. Апеллянт указывает, что за названный период необходимо начислять и взыскивать с арендатора неосновательное обогащение за бездоговорное использование земельного участка.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2016 судебное разбирательство было отложено на 12.09.2016 с целью представления истцом и ответчиком дополнительных доказательств и пояснений (л.д. 84).
К дате судебного заседания 12.09.2016 от истца поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором истцом изложены возражения по заявленной апелляционной жалобе (рег. N 35292 от 05.09.2016).
Ответчиком представлены дополнения к апелляционной жалобе (рег. N 35580 от 07.09.2016).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца не явились.
С учетом мнения представителя ответчика, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие истца.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и обществом КФХ "Апрель" оформлен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009, в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:13:000000:84, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Бирский район, в районе с. Печенкино и с. Маядыково, для сельскохозяйственного производства, площадью 48 310 000 кв. м (л.д. 12-14).
Согласно п. 2.1. указанного договора аренды срок действия договора устанавливается с 07.07.2009 по 07.07.2058.
В силу п. 3.1. договора аренды расчет годовой арендной платы за земельный участок производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью.
Согласно представленным в апелляционный суд расчетам арендной платы, ее годовой размер в 2012, 2013 и 2014 году составлял 484 066,2 руб., в 2015 году - 515 530,5 руб., в 2016 году - 548 608, 36 руб., и определен на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480, а также муниципальных нормативных актов, устанавливающих ставки арендной платы: решений Бирского районного Совета от 02.03.2012 N 846, от 29.08.2013 N 225, от 18.09.2014 N 389, от 26.02.2015 N 493.
В соответствии с п. 3.5. договора аренды арендатор вносит арендную плату ежеквартально, равными долями от начисленной суммы в срок до 10 числа первого месяца квартала.
Пунктом 5.2. договора аренды установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.
По акту приема-передачи от 20.07.2009 земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84 площадью 48 310 000 кв. м передан ответчику (л.д. 16).
Решением Арбитражного суда Башкортостан от 19.06.2015 по делу N А07-5377/2015, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2015, по заявлению общества КФХ "Апрель" признано незаконным постановление Администрации от 18.06.2013 N 1796 о расторжении договора аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009 на земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84, а также незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан по внесению записи в ЕГРП N 04/208/002/2015-249 от 05.02.2015 о прекращении договора аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009 (л.д. 23-28).
В качестве способа восстановления нарушенного права на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан возложена обязанность в 10-дневный срок со дня вступления решения в законную силу восстановить запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009.
Названными судебными актами установлено, что договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009 был зарегистрирован в ЕГРП 03.12.2009.05.02.2015 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации прекращения сделки договора аренды N 143-09-47 зем от 20.07.2009.
Из выписки из ЕГРП N 02/264/038/2016-393 от 18.04.2016 следует, что указанный договор аренды N 143-09-47 зем от 20.07.2009 вновь зарегистрирован 14.01.2016 (л.д. 41).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом КФХ "Апрель" обязательств арендатора по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009, наличие задолженности по арендной плате за период с 23.11.2012 по 31.03.2016 в размере 1 550 814,72 руб., Администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Признавая обоснованным иск Администрации в части взыскания задолженности арендной плате и пени, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении ответчиком обязательств по оплате арендной платы по заключенному и действительному договору аренды земельного участка. Оставляя без рассмотрения требования о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009, суд нашел несоблюденным Администрацией досудебный порядок расторжения договора в силу отсутствия доказательств направления ответчику предложения о расторжении договора аренды.
Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой ответчиком части, оценив доводы его апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
На основании п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании п. п. 4, 7 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Из материалов дела следует, что между Администрацией (арендодатель) и обществом КФХ "Апрель" подписан договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009, по условиям которого последнему на срок с 07.07.2009 по 07.07.2058 в аренду передан земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:13:000000:84, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Бирский район, в районе с. Печенкино и с. Маядыково, для сельскохозяйственного производства, площадью 48 310 000 кв. м (л.д. 12-14).
Действительность и заключенность договора аренды сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).
Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009 зарегистрирован в ЕГРП, что подтверждено выпиской из ЕГРП N 02/264/038/2016-393 от 18.04.2016 (л.д. 41).
В силу ст. 309 и п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Администрацией, как следует из исковых требований с учетом их уточнений, заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009 за период с 23.11.2012 по 31.03.2016 в размере 1 550 814,72 руб. (л.д. 39, 59).
Судом апелляционной инстанции установлено, что арбитражным судом было рассмотрено дело N А07-873/2013, в рамках которого с общества КФХ "Апрель" взыскана плата за пользование земельным участком с кадастровым номером 02:13:000000:84 в сумме 883 811 руб. 22 коп. за период с 01.01.2011 по 31.12.2012.
Таким образом, истцом в рамках настоящего дела повторно заявлено о взыскании задолженности за период с 23.11.2012 по 31.12.2012.
В силу ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда.
Учитывая тождественность предмета и основания иска по настоящему делу и по делу N А07-873/2013 (взыскание задолженности по арендной плате по договору аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009), оснований для повторного рассмотрения требований о взыскании за период с 23.11.2012 по 31.12.2012 у суда первой инстанции не имелось, производство по делу в указанной части подлежало прекращению.
Доводы истца о том, что при взыскании суммы задолженности по делу N А07-873/2013 за указанный период истцом ошибочно не была заявлена сумма 51 199 рублей 73 копеек в силу того, что учитывалась на другом ОКАТО, подлежат отклонению. Истец в данном случае фактически ссылается на новые обстоятельства и подтверждающие их доказательства в обоснование своих требований о взыскании задолженности по арендной плате, возникшей по тому же основанию и за тот же период, тогда как в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ в ее нормативном единстве с ч. 1 ст. 49 АПК РФ доказательства в подтверждение объема и оснований заявленных исковых требований подлежали представлению в рамках дела N А07-873/2013.
Оснований для оценки данных обстоятельств при рассмотрении настоящего дела у суда не имеется в силу ст. 16, п. 2 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.
То обстоятельство, что при рассмотрении дела N А07-873/2013 истцом были заявлены и судом удовлетворены требования о взыскании неосновательного обогащения, не свидетельствует об изменении основания иска, поскольку отсутствие государственной регистрации договора аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009 на момент рассмотрения указанного спора, на чем были основаны выводы суда о бездоговорном использовании участка, с учетом разъяснений, изложенных в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не отменяет наличие обязательственных отношений сторон, основанных на добровольно заключенном соглашении об аренде земельного участка.
Таким образом, при рассмотрении настоящего спора подлежат рассмотрению требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.03.2016 и в соответствующей части пени за просрочку оплаты арендной платы.
В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку земельный участок относится к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ регулируемой ценой, и подлежит определению, исходя из установленного нормативными актами уполномоченных органов порядка расчета и ставок арендной платы.
Согласно представленным в апелляционный суд расчетам арендной платы, ее годовой размер в 2012, 2013 и 2014 году составлял 484 066,2 руб., в 2015 году - 515 530,5 руб., в 2016 году - 548 608, 36 руб., и определен на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480, а также муниципальных нормативных актов, устанавливающих ставки арендной платы: решений Бирского районного Совета от 02.03.2012 N 846, от 29.08.2013 N 225, от 18.09.2014 N 389, от 26.02.2015 N 493.
Размер арендной платы в спорный период ответчиком оспорен не был, возражения относительно методики расчета арендной платы и примененных в расчете ставок арендной платы не заявлены (ч. 3.1. ст. 70 АПК РФ).
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).
В силу изложенных положений в их нормативном единстве с нормой части 1 статьи 49 АПК РФ на истца возлагается обязанность по доказыванию фактов, обстоятельств и правового обоснования заявленных исковых требований.
Из материалов дела следует, что первоначально расчет задолженности по арендной плате был произведен истцом, исходя из размера годовой арендной платы за соответствующий период (с учетом суммы 51 199,73 руб. за период с 23.11.2012 по 31.12.2012, в отношении которой производство по делу судом апелляционной инстанции прекращено) (л.д. 9).
Впоследствии задолженность ответчика была определена истцом из одностороннего акта сверки расчетов по арендной плате (л.д. 18), из которого следует, что помимо заявленной за период с 23.11.2012 по 31.12.2012 суммы 51 199, 73 руб., истцом задолженность определена, исходя из начального сальдо по состоянию на 01.01.2013 в сумме 1 184 221, 13 руб.
Правовые основания для применения указанного механизма расчета задолженности истцом не приведены, развернутый расчет задолженности, позволяющий суду арифметически и фактически определить состав начального сальдо, истцом не представлен.
При этом, размер годовой арендной платы за период 2012 год, как следует из расчета, представленного самим истцом, составляет 484 066,2 рублей, что не позволяет суду соотнести заявленную истцом по состоянию на 01.01.2013 задолженность ответчика в сумме 1 184 221,13 рублей с периодом ее образования, а также определить правовые основания для ее начисления.
При этом подобный порядок расчета (путем итогового определения начального сальдо за предыдущие периоды) позволяет фактически заявить о взыскании задолженности за период, находящийся за пределами исковой давности, лишая тем самым ответчика права сделать соответствующее заявление (п. 2 ст. 199 ГК РФ).
Определением от 15.08.2016 апелляционный суд предлагал сторонам провести сверку расчетов, исходя из нулевого сальдо на начало периода расчета задолженности (л.д. 84), однако определение суда сторонами не исполнено, истцом соответствующий расчет также не представлен.
Более того, исходя из расчета задолженности, который изложен истцом в отзыве на апелляционную жалобу, направленном во исполнение определения суда от 15.08.2016, следует, что начальное сальдо по состоянию на 01.01.2013 составляет 1 102 587, 44 рублей.
Соответствующий расчет в обоснование такого порядка определения арендной платы истцом также не представлен.
В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд полагает, что истцом не представлены доказательства в обоснование заявленного им размера задолженности по арендной плате в сумме 1 550 814 руб. 72 коп.
Исходя из вышеизложенных расчетов арендной платы за 2013-2016 гг., по расчетам суда, начисленная арендная плата за период с 01.01.2013 по 31.03.2016 составляет 1 620 814, 99 руб.
Ответчиком произведена оплата в спорный период арендной платы в общей сумме 1 254 221,4 руб. на основании:
- платежных поручений, содержащих назначение платежа в части периода оплаты:
- N 279814 от 29.04.2016 на сумму 40 400 руб. за январь 2016 г.;
- N 13 от 29.04.2016 на сумму 40 400 руб. за февраль 2016 г.;
- N 142 от 29.04.2016 на сумму 40 400 руб. за март 2016 г. (л.д. 42-44);
- - платежных поручений, не содержащих в назначении платежа периода оплаты, однако, принятый истцом, как следует из представленных расчетов, в качестве исполнения обязательства по оплате арендной платы за период 2013-2014 гг.:
- N 15 от 12.02.2013 на сумму 50 000 руб.;
- N 114 от 03.10.2013 на сумму 50 000 руб.;
- N 28 от 24.03.2014 на сумму 50 000 руб.;
- N 41 от 10.06.2014 на сумму 50 000 руб.;
- N 42 от 10.06.2014 на сумму 150 000 руб.;
- N 52 от 16.06.2014 на сумму 50 000 руб.;
- N 51 от 16.06.2014 на сумму 200 000 руб.;
- N 27 от 24.03.2014 на сумму 450 000 руб. (представлены в суде апелляционной инстанции, в деле).
Указанные платежи, как следует из расчетов истца, приняты им в качестве оплаты за период февраль 2013 г. - июнь 2014 г. (с учетом поквартального графика оплаты, согласованного в п. 3.5. договора аренды).
Кроме того, апелляционный суд считает возможным принять в качестве оплаты по договору аренды платеж в сумме 83 021,4 рублей, указанный истцом в своих расчетах, как внесенный за ноябрь 2014 г.
Таким образом, из изложенных расчетов следует, что задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.03.2016 составляет 366 593 руб. 59 коп. (1 620 814,99 руб. - 1 254 221,4 руб.), которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что оснований для взыскания арендной платы за период, когда в отношении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009 была погашена запись в ЕГРП, не имеется, так как в указанный период ответчик не использовал земельный участок на основании данного договора аренды, и за названный период необходимо начислять и взыскивать с арендатора неосновательное обогащение за бездоговорное использование земельного участка, не основаны на нормах материального права.
По смыслу правовых норм ст. ст. 606, 614 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы арендодателю распространяется на период с момента передачи арендатору во временное владение и пользование объекта аренды и до момента прекращения между арендатором и арендодателем договорных правоотношений и фактического возврата последнему объекта аренды.
Поскольку в рамках заключенного договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 143-09-47зем от 20.07.2009 по акту приема-передачи от 20.07.2009 (л.д. 16) земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84 площадью 48 310 000 кв. м был передан ответчику, и в материалы дела не представлены доказательства возврата этого земельного участка арендодателю в спорный период, общество КФХ "Апрель" обязано вносить за указанный период арендную плату.
Правовых оснований для применения к рассматриваемым правоотношениям норм гл. 60 ГК РФ апелляционный суд не усматривает, так как они касаются возмещения стоимости фактического использования чужого имущества без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, тогда как в данном случае отношения сторон основаны на договоре N 143-09-47зем от 20.07.2009.
То обстоятельство, что 05.02.2015 в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации прекращения сделки договора аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009, вопреки доводам апеллянта, не свидетельствует о прекращении арендных отношений, так как государственная регистрация в силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" носит правоподтверждающий, а не правопорождающий характер, в силу чего само по себе внесение названной записи в ЕГРП не свидетельствует о прекращении арендных отношений.
Кроме того, судебными актами по делу N А07-5377/2015 признаны незаконными постановление Администрации от 18.06.2013 N 1796 о расторжении договора аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009 на земельный участок с кадастровым номером 02:13:000000:84, а также действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан по внесению записи в ЕГРП N 04/208/002/2015-249 от 05.02.2015 о прекращении договора аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009 (л.д. 23-28).
Как ранее отмечено судом отсутствие государственной регистрации договора аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009 не опровергает факта наличия обязательственных правоотношений между сторонами, поскольку в силу п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
Отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для освобождения арендатора от исполнения условий договора, поскольку, согласовав его существенные условия и приняв в аренду имущество, арендатор также принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).
Пунктом 5.2. договора аренды стороны установили, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.
Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке истцом и ответчиком соблюдена.
Учитывая, что ответчиком не было исполнено обязательство по своевременному внесению арендной платы по договору аренды земельного участка, а также при рассмотрении дела не заявлено в порядке ст. 333 ГК РФ о чрезмерности договорной неустойки, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка, которая по расчетам суда составляет 248 руб. 48 коп.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене в части, обжалуемой ответчиком (в части удовлетворенных исковых требований).
Решение суда в части оставления без рассмотрения требований истца о расторжении договора аренды сторонами не обжалуется и его законность в данной части апелляционным судом не проверяется (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.06.2016 по делу N А07-4741/2016 отменить в части.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Производство по делу в части исковых требований о взыскании задолженности и пени за период с 23.11.2012 по 31.12.2012 прекратить.
Исковые требования Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Крестьянско-фермерское хозяйство "Апрель" в пользу Администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан задолженность по арендной плате по договору аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009 за период с 01.01.2013 по 31.03.2016 в сумме 366 593 руб. 59 коп., пеню за просрочку оплаты арендной платы за период с 01.01.2013 по 31.03.2016 в сумме 248 руб. 48 коп.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Исковые требования о расторжении договора аренды N 143-09-47зем от 20.07.2009 оставить без рассмотрения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Крестьянско-фермерское хозяйство "Апрель" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 6 587 рублей.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
И.Ю.СОКОЛОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)