Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановой Ю.И.
судей Ереминой О.А., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца - представитель Асеева Ю.П. по доверенности от 23.03.2017, паспорт;
- от ответчика - представитель не явился, извещен;
- от третьего лица - представитель не явился, извещен;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрация муниципального образования г. Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 10.07.2017 по делу N А32-11874/2017
по иску ООО "Просвещение-Юг"
к администрация муниципального образования г. Краснодар
при участии третьего лица - Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования города Краснодар
об обязании внести изменения в договор,
принятое в составе судьи Семушина А.В.
ООО "Просвещение-Юг" обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования г. Краснодар об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0428010:2, общей площадью 625 кв. м, находящегося по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, 160/5 с учетом следующих условий: пункт 1 договора купли-продажи земельного участка изложить в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0428010:2 площадью 625 кв. м, частично расположенный в границах объекта культурного наследия - памятника археологии - "Селище "Пашковское 2" (далее - Памятник археологии), по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, 160/5 (далее - Участок) в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, с видом разрешенного использования - для строительства здания издательства и типографии.", пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка изложить в следующей редакции: "Стоимость Участка определена в соответствии с действующим законодательством и составляет 299 913,65 рубля (двести девяносто девять тысяч девятьсот тринадцать рублей шестьдесят пять копеек).", пункт 4.3 договора купли-продажи земельного участка изложить в следующей редакции: "Соблюдать установленный статьей 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" особый режим использования земельного участка, частично расположенного в границах объекта: культурного наследия - памятника археологии "Селище "Пашковское 2", до момента вручения охранного обязательства (уточненные требования).
Решением суда от 10.07.2017 администрация муниципального образования города Краснодар обязана заключить с ООО "Просвещение-Юг" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0428010:2, общей площадью 625 кв. м, находящегося по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, 160/5 с учетом следующих условий:
- пункт 1 договора купли-продажи земельного участка изложить в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0428010:2 площадью 625 кв. м, частично расположенный в границах объекта культурного наследия - памятника археологии - "Селище "Пашковское 2" (далее - Памятник археологии), по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, 160/5 (далее - Участок) в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, с видом разрешенного использования - для строительства здания издательства и типографии.",
- пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка изложить в следующей редакции: "Стоимость Участка определена в соответствии с действующим законодательством и составляет 299 913,65 рубля (двести девяносто девять тысяч девятьсот тринадцать рублей шестьдесят пять копеек).",
- пункт 4.3 договора купли-продажи земельного участка изложить в следующей редакции: "Соблюдать установленный статьей 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" особый режим использования земельного участка, частично расположенного в границах объекта культурного наследия - памятника археологии "Селище "Пашковское 2", до момента вручения охранного обязательства.".
С администрации муниципального образования г. Краснодар (ОГРН 1022301606799 ИНН 2310032246) в пользу ООО "Просвещение-Юг" (ИНН 2312054196 ОГРН 1022301972021) взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что пункты 1, 4.3 проекта договора включены на основании заключения департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 07.06.2016 N 29/7043-1, в котором указывается, что в соответствии с законом Краснодарского края от 02.12.2009 N 1872-КЗ "О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, расположенных на территории Краснодарского края" на территории Пашковское-1 располагается объект культурного наследия - памятник археологии "Городище "Пашковское-1" в границах которого находится территория земельного участка. Цена земельного участка общей площадью 625 кв. м с кадастровым номером 23:43:0428010:2, находящегося по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, 160/5, составляющая 1 702 893,75 рубля, установлена в размере его кадастровой стоимости в соответствии с требованиями действующего законодательства. Следовательно, положения, содержащиеся в пунктах 1. 4.3 договора, являются требованиями законодательства, регулирующего условия заключения договора купли-продажи земельного участка. Заявитель указывает, что вышеуказанные пункты проекта договора не препятствует арендатору использовать земельный участок для целей его предоставления.
В судебное заседание ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика и третьего лица, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв не предоставила, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Просвещение-Юг" на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 604,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, дом 160/5.
Здание расположено на земельном участке по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, дом 160/5, площадью 625 кв. м, кадастровый номер 23:43:0428010:2, который находится в пользовании общества на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 25.02.2011 N 4300017152, заключенного между ООО "Просвещение-Юг" (арендатор) и администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодатель).
ООО "Просвещение-Юг" обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 625 кв. м, кадастровый номер 23:43:0428010:2 на основании договора купли-продажи (в МФЦ заявление поступило 22.04.2015 N 5023563-23-01).
20.05.2015 ООО "Просвещение-Юг" получило сообщение об отказе в предоставлении муниципальной услуги (письмо от 20.05.2015 N 14088.26).
Отказ мотивирован тем, что часть испрашиваемого земельного участка по ул. Бородинской, 160/5, расположена в границах объекта культурного наследия - памятника археологии "Городище "Пашковское 1", который расположен слева от автодороги Краснодар - Горячий Ключ, 2 км к северо-западу от развилки и поста ГИБДД.
Решением от 27.01.2016 по делу N А32-31311/2015 Арбитражный суд Краснодарского края признал незаконным решение администрации об отказе в предоставлении Обществу испрашиваемого земельного участка в собственность за плату, изложенное в письме от 20.05.2015 N 14088.26, и обязал администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем предоставления ООО "Просвещение-Юг" в собственность за плату испрашиваемого земельного участка и направления заявителю в течение двух недель с момента вступления решения в законную силу договора купли-продажи земельного участка площадью 625 кв. м, 23:43:0428010:2, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, 160/5.
Письмом от 12.08.2016 N 24860.26 администрация направила в адрес ООО "Просвещение-Юг" проект договора купли-продажи земельного участка площадью 625 кв. м, кадастровый номер 23:43:0428010:2, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, 160/5.
При этом в пунктах 1 и 4.3 проекта договора содержится указание на то, что земельный участок частично расположен в границах объекта культурного наследия - памятника археологии "Городище "Пашковское 1", а в соответствии с пунктом 2.1 проекта договора, стоимость земельного участка установлена в размере его кадастровой стоимости и составляет 1 702 893,75 руб. (один миллион семьсот две тысячи восемьсот девяносто три рубля семьдесят пять копеек).
Не согласившись с указанной в пункте 2.1 проекта договора стоимостью земельного участка, а также с указанием в договоре на тот факт, что земельный участок находится в границах объекта культурного наследия - памятника археологии "Городище "Пашковское 1", общество направило в адрес администрации протокол разногласий к договору купли-продажи (письмо от 12.09.2016 N 15).
Общество предлагало исключить из текста проекта договора указание на нахождение земельного участка в границах объекта культурного наследия - памятника археологии "Городище "Пашковское 1", а также определить стоимость земельного участка в размере 299 913,65 руб. (двести девяносто девять тысяч девятьсот тринадцать рублей шестьдесят пять копеек).
Администрация отклонила протокол разногласий, о чем сообщила обществу в письме от 07.10.2016 N 31758.26.
Не урегулировав разногласия по условиям договора купли-продажи в досудебном порядке, общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд в защиту нарушенного права.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с пунктом 2 статьи 39.1, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ допускается продажа без проведения торгов находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.
Как установлено судом, между сторонами возникли разногласия относительно выкупной стоимости спорного земельного участка, порядка ее определения.
Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов урегулирован статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.
Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка в порядке, установленном статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Проекты договоров и решения, указанные в подпункте 1 и 2 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации).
По смыслу изложенных норм земельного законодательства (статьи 39.14, 39.15, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации) обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган соответствующего требованиям закона заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в связи с чем выкупную стоимость земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи соответствующего заявления.
Как следует из материалов дела, с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, общество обратилось в администрацию 02.04.2015.
На дату обращения общества с заявлением о выкупе земельного участка на территории Краснодарского края действовало постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226, которым был утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края (далее - Порядок).
Согласно редакции пункта 3.1. Порядка, действующей на дату обращения общества с заявлением о выкупе земельного участка, в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации цена таких земельных участков определяется в следующем порядке: в городе Краснодаре - в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более кадастровой стоимости земельного участка или иного размера цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с пунктом 3.1. Порядка в его редакции, действующей с 26.03.2015 года, правомерно составляет 299 913,65 рублей (1,036% * 17 * 1 702 893,75, где 1,036% - ставка земельного налога в отношении земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, 17 - коэффициент кратности, предусмотренный в пункте 3.1 Порядка, 1 702 893,75 - размер кадастровой стоимости земельного участка).
Основания для определения стоимости выкупа земельного участка по состоянию на 22.04.2015 на основании Порядка, действующего в редакции постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.12.2015 N 1192, вступившего в силу с 12.12.2015, согласно которому цена земельного участка должна определяется в размере его кадастровой стоимости, отсутствуют.
С учетом изложенных обстоятельств, требование истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0428010:2 в требуемой редакции пункта 2.1 правомерно удовлетворено судом.
В части указания в проекте договора на нахождение земельного участка в границах объекта культурного наследия - памятник археологии "Городище "Пашковское-1", суд обоснованно указал следующее.
Согласно информации Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края, изложенной в письма от 09.07.2015 N 78-4307/1501-22 по данным единого государственного реестра памятников, списка выявленных объектов культурного наследия г. Краснодара, материалам архива управления, земельный участок по ул. Бородинской, 160/5 в г. Краснодаре находится на территории памятника археологии - "Селище "Пашковское 2" (гос. N 5750).
Памятник охраняется государством в соответствии с Законом Краснодарского края от 17.08.2000 N 313-К3 "О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных на территории Краснодарского края".
Данное обстоятельство установлено Арбитражным судом Краснодарского края при рассмотрении дела N А32-31311/2015 по иску ООО "Просвещение-Юг" к администрации об оспаривании отказа администрации в предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Бородинская, 160/5.
В соответствии со статьей 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Кроме того, возражая против рассматриваемых исковых требований в части исключения из текста проекта договора указания на нахождение земельного участка в границах объекта культурного наследия - памятника археологии "Городище "Пашковское 1", администрация ссылается на заключение департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 07.06.2016 N 29/7043-1, из которого следует, что на территории Пашковское 1 располагается объект культурного наследия - памятник археологии "Городище "Пашковское 1", в границах которого находится территория земельного участка.
Между тем в нарушение норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не обосновал свои доводы, указанный документ, на котором администрация основывает свои возражения, не представлен.
При таких обстоятельствах судом сделан верный вывод о том, что основания для указания в пунктах 1 и 4.3 проекта договора на нахождение отчуждаемого земельного участка в границах объекта культурного наследия - памятника археологии "Городище "Пашковское 1" отсутствуют.
Учитывая, что по ранее рассмотренному делу Арбитражный суд Краснодарского края установил факт нахождения земельного участка по адресу: г Краснодар, ул. Бородинская, 160/5 на территории памятника археологии - "Селище "Пашковское 2", исковые требования общества в части указания в пунктах 1 и 4.3 проекта договора купли-продажи земельного участка на нахождение участка в границах объекта культурного наследия - памятника археологии "Селище "Пашковское 2" удовлетворены судом первой инстанции правильно.
Доводы апелляционной жалобы заявителя о том, что пункты 1, 4.3 проекта договора включены на основании заключения департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 07.06.2016 N 29/7043-1, в котором указывается, что в соответствии с законом Краснодарского края от 02.12.2009 N 1872-КЗ "О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, расположенных на территории Краснодарского края" на территории Пашковское-1 располагается объект культурного наследия - памятник археологии "Городище "Пашковское-1" в границах которого находится территория земельного участка, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку с заявлением о выкупе земельного участка общество обратилось 02.04.2015, то есть до вступления в силу изменений, внесенных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.12.2015 N 1192.
Как уже было указано, на дату обращения общества с заявлением о выкупе земельного участка на территории Краснодарского края действовало постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226, которым был утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края.
Доводы о том, что цена земельного участка общей площадью 625 кв. м с кадастровым номером 23:43:0428010:2, находящегося по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, 160/5, составляющая 1 702 893,75 рубля, установлена в размере его кадастровой стоимости в соответствии с требованиями действующего законодательства, не могут быть приняты, основаны на неверном понимании норм материального права.
По общим правилам Земельного кодекса Российской Федерации заключение договора купли-продажи земельного участка с собственником зданий, строений, сооружений, расположенных на нем, является для органа местного самоуправления обязательным, в связи с чем ссылка администрации на то, что к спорным правоотношениям необходимо применять правила, действующие на момент заключения договора, не принимается судом апелляционной инстанции.
В силу пунктов 1, 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
При таких обстоятельствах, основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2017 по делу N А32-11874/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.10.2017 N 15АП-14310/2017 ПО ДЕЛУ N А32-11874/2017
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 октября 2017 г. N 15АП-14310/2017
Дело N А32-11874/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Барановой Ю.И.
судей Ереминой О.А., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
- от истца - представитель Асеева Ю.П. по доверенности от 23.03.2017, паспорт;
- от ответчика - представитель не явился, извещен;
- от третьего лица - представитель не явился, извещен;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрация муниципального образования г. Краснодар
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 10.07.2017 по делу N А32-11874/2017
по иску ООО "Просвещение-Юг"
к администрация муниципального образования г. Краснодар
при участии третьего лица - Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования города Краснодар
об обязании внести изменения в договор,
принятое в составе судьи Семушина А.В.
установил:
ООО "Просвещение-Юг" обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации муниципального образования г. Краснодар об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0428010:2, общей площадью 625 кв. м, находящегося по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, 160/5 с учетом следующих условий: пункт 1 договора купли-продажи земельного участка изложить в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0428010:2 площадью 625 кв. м, частично расположенный в границах объекта культурного наследия - памятника археологии - "Селище "Пашковское 2" (далее - Памятник археологии), по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, 160/5 (далее - Участок) в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, с видом разрешенного использования - для строительства здания издательства и типографии.", пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка изложить в следующей редакции: "Стоимость Участка определена в соответствии с действующим законодательством и составляет 299 913,65 рубля (двести девяносто девять тысяч девятьсот тринадцать рублей шестьдесят пять копеек).", пункт 4.3 договора купли-продажи земельного участка изложить в следующей редакции: "Соблюдать установленный статьей 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" особый режим использования земельного участка, частично расположенного в границах объекта: культурного наследия - памятника археологии "Селище "Пашковское 2", до момента вручения охранного обязательства (уточненные требования).
Решением суда от 10.07.2017 администрация муниципального образования города Краснодар обязана заключить с ООО "Просвещение-Юг" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0428010:2, общей площадью 625 кв. м, находящегося по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, 160/5 с учетом следующих условий:
- пункт 1 договора купли-продажи земельного участка изложить в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0428010:2 площадью 625 кв. м, частично расположенный в границах объекта культурного наследия - памятника археологии - "Селище "Пашковское 2" (далее - Памятник археологии), по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, 160/5 (далее - Участок) в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, с видом разрешенного использования - для строительства здания издательства и типографии.",
- пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка изложить в следующей редакции: "Стоимость Участка определена в соответствии с действующим законодательством и составляет 299 913,65 рубля (двести девяносто девять тысяч девятьсот тринадцать рублей шестьдесят пять копеек).",
- пункт 4.3 договора купли-продажи земельного участка изложить в следующей редакции: "Соблюдать установленный статьей 5.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" особый режим использования земельного участка, частично расположенного в границах объекта культурного наследия - памятника археологии "Селище "Пашковское 2", до момента вручения охранного обязательства.".
С администрации муниципального образования г. Краснодар (ОГРН 1022301606799 ИНН 2310032246) в пользу ООО "Просвещение-Юг" (ИНН 2312054196 ОГРН 1022301972021) взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что пункты 1, 4.3 проекта договора включены на основании заключения департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 07.06.2016 N 29/7043-1, в котором указывается, что в соответствии с законом Краснодарского края от 02.12.2009 N 1872-КЗ "О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, расположенных на территории Краснодарского края" на территории Пашковское-1 располагается объект культурного наследия - памятник археологии "Городище "Пашковское-1" в границах которого находится территория земельного участка. Цена земельного участка общей площадью 625 кв. м с кадастровым номером 23:43:0428010:2, находящегося по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, 160/5, составляющая 1 702 893,75 рубля, установлена в размере его кадастровой стоимости в соответствии с требованиями действующего законодательства. Следовательно, положения, содержащиеся в пунктах 1. 4.3 договора, являются требованиями законодательства, регулирующего условия заключения договора купли-продажи земельного участка. Заявитель указывает, что вышеуказанные пункты проекта договора не препятствует арендатору использовать земельный участок для целей его предоставления.
В судебное заседание ответчик и третье лицо, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие ответчика и третьего лица, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, отзыв не предоставила, просила решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Просвещение-Юг" на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 604,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, дом 160/5.
Здание расположено на земельном участке по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, дом 160/5, площадью 625 кв. м, кадастровый номер 23:43:0428010:2, который находится в пользовании общества на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 25.02.2011 N 4300017152, заключенного между ООО "Просвещение-Юг" (арендатор) и администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодатель).
ООО "Просвещение-Юг" обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 625 кв. м, кадастровый номер 23:43:0428010:2 на основании договора купли-продажи (в МФЦ заявление поступило 22.04.2015 N 5023563-23-01).
20.05.2015 ООО "Просвещение-Юг" получило сообщение об отказе в предоставлении муниципальной услуги (письмо от 20.05.2015 N 14088.26).
Отказ мотивирован тем, что часть испрашиваемого земельного участка по ул. Бородинской, 160/5, расположена в границах объекта культурного наследия - памятника археологии "Городище "Пашковское 1", который расположен слева от автодороги Краснодар - Горячий Ключ, 2 км к северо-западу от развилки и поста ГИБДД.
Решением от 27.01.2016 по делу N А32-31311/2015 Арбитражный суд Краснодарского края признал незаконным решение администрации об отказе в предоставлении Обществу испрашиваемого земельного участка в собственность за плату, изложенное в письме от 20.05.2015 N 14088.26, и обязал администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем предоставления ООО "Просвещение-Юг" в собственность за плату испрашиваемого земельного участка и направления заявителю в течение двух недель с момента вступления решения в законную силу договора купли-продажи земельного участка площадью 625 кв. м, 23:43:0428010:2, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, 160/5.
Письмом от 12.08.2016 N 24860.26 администрация направила в адрес ООО "Просвещение-Юг" проект договора купли-продажи земельного участка площадью 625 кв. м, кадастровый номер 23:43:0428010:2, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, 160/5.
При этом в пунктах 1 и 4.3 проекта договора содержится указание на то, что земельный участок частично расположен в границах объекта культурного наследия - памятника археологии "Городище "Пашковское 1", а в соответствии с пунктом 2.1 проекта договора, стоимость земельного участка установлена в размере его кадастровой стоимости и составляет 1 702 893,75 руб. (один миллион семьсот две тысячи восемьсот девяносто три рубля семьдесят пять копеек).
Не согласившись с указанной в пункте 2.1 проекта договора стоимостью земельного участка, а также с указанием в договоре на тот факт, что земельный участок находится в границах объекта культурного наследия - памятника археологии "Городище "Пашковское 1", общество направило в адрес администрации протокол разногласий к договору купли-продажи (письмо от 12.09.2016 N 15).
Общество предлагало исключить из текста проекта договора указание на нахождение земельного участка в границах объекта культурного наследия - памятника археологии "Городище "Пашковское 1", а также определить стоимость земельного участка в размере 299 913,65 руб. (двести девяносто девять тысяч девятьсот тринадцать рублей шестьдесят пять копеек).
Администрация отклонила протокол разногласий, о чем сообщила обществу в письме от 07.10.2016 N 31758.26.
Не урегулировав разногласия по условиям договора купли-продажи в досудебном порядке, общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд в защиту нарушенного права.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с пунктом 2 статьи 39.1, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ допускается продажа без проведения торгов находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.
Как установлено судом, между сторонами возникли разногласия относительно выкупной стоимости спорного земельного участка, порядка ее определения.
Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов урегулирован статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации.
Решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка в порядке, установленном статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Проекты договоров и решения, указанные в подпункте 1 и 2 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, выдаются заявителю или направляются ему по адресу, содержащемуся в его заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации).
По смыслу изложенных норм земельного законодательства (статьи 39.14, 39.15, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации) обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган соответствующего требованиям закона заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в связи с чем выкупную стоимость земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи соответствующего заявления.
Как следует из материалов дела, с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, общество обратилось в администрацию 02.04.2015.
На дату обращения общества с заявлением о выкупе земельного участка на территории Краснодарского края действовало постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226, которым был утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края (далее - Порядок).
Согласно редакции пункта 3.1. Порядка, действующей на дату обращения общества с заявлением о выкупе земельного участка, в случае продажи земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации цена таких земельных участков определяется в следующем порядке: в городе Краснодаре - в семнадцатикратном размере ставки земельного налога за единицу площади земельного участка, но не более кадастровой стоимости земельного участка или иного размера цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с пунктом 3.1. Порядка в его редакции, действующей с 26.03.2015 года, правомерно составляет 299 913,65 рублей (1,036% * 17 * 1 702 893,75, где 1,036% - ставка земельного налога в отношении земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, 17 - коэффициент кратности, предусмотренный в пункте 3.1 Порядка, 1 702 893,75 - размер кадастровой стоимости земельного участка).
Основания для определения стоимости выкупа земельного участка по состоянию на 22.04.2015 на основании Порядка, действующего в редакции постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.12.2015 N 1192, вступившего в силу с 12.12.2015, согласно которому цена земельного участка должна определяется в размере его кадастровой стоимости, отсутствуют.
С учетом изложенных обстоятельств, требование истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:43:0428010:2 в требуемой редакции пункта 2.1 правомерно удовлетворено судом.
В части указания в проекте договора на нахождение земельного участка в границах объекта культурного наследия - памятник археологии "Городище "Пашковское-1", суд обоснованно указал следующее.
Согласно информации Управления государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края, изложенной в письма от 09.07.2015 N 78-4307/1501-22 по данным единого государственного реестра памятников, списка выявленных объектов культурного наследия г. Краснодара, материалам архива управления, земельный участок по ул. Бородинской, 160/5 в г. Краснодаре находится на территории памятника археологии - "Селище "Пашковское 2" (гос. N 5750).
Памятник охраняется государством в соответствии с Законом Краснодарского края от 17.08.2000 N 313-К3 "О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных на территории Краснодарского края".
Данное обстоятельство установлено Арбитражным судом Краснодарского края при рассмотрении дела N А32-31311/2015 по иску ООО "Просвещение-Юг" к администрации об оспаривании отказа администрации в предоставлении в собственность за плату земельного участка, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Бородинская, 160/5.
В соответствии со статьей 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Кроме того, возражая против рассматриваемых исковых требований в части исключения из текста проекта договора указания на нахождение земельного участка в границах объекта культурного наследия - памятника археологии "Городище "Пашковское 1", администрация ссылается на заключение департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 07.06.2016 N 29/7043-1, из которого следует, что на территории Пашковское 1 располагается объект культурного наследия - памятник археологии "Городище "Пашковское 1", в границах которого находится территория земельного участка.
Между тем в нарушение норм статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не обосновал свои доводы, указанный документ, на котором администрация основывает свои возражения, не представлен.
При таких обстоятельствах судом сделан верный вывод о том, что основания для указания в пунктах 1 и 4.3 проекта договора на нахождение отчуждаемого земельного участка в границах объекта культурного наследия - памятника археологии "Городище "Пашковское 1" отсутствуют.
Учитывая, что по ранее рассмотренному делу Арбитражный суд Краснодарского края установил факт нахождения земельного участка по адресу: г Краснодар, ул. Бородинская, 160/5 на территории памятника археологии - "Селище "Пашковское 2", исковые требования общества в части указания в пунктах 1 и 4.3 проекта договора купли-продажи земельного участка на нахождение участка в границах объекта культурного наследия - памятника археологии "Селище "Пашковское 2" удовлетворены судом первой инстанции правильно.
Доводы апелляционной жалобы заявителя о том, что пункты 1, 4.3 проекта договора включены на основании заключения департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 07.06.2016 N 29/7043-1, в котором указывается, что в соответствии с законом Краснодарского края от 02.12.2009 N 1872-КЗ "О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) регионального значения, расположенных на территории Краснодарского края" на территории Пашковское-1 располагается объект культурного наследия - памятник археологии "Городище "Пашковское-1" в границах которого находится территория земельного участка, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку с заявлением о выкупе земельного участка общество обратилось 02.04.2015, то есть до вступления в силу изменений, внесенных постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.12.2015 N 1192.
Как уже было указано, на дату обращения общества с заявлением о выкупе земельного участка на территории Краснодарского края действовало постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 N 226, которым был утвержден Порядок определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края.
Доводы о том, что цена земельного участка общей площадью 625 кв. м с кадастровым номером 23:43:0428010:2, находящегося по адресу: Краснодарский край, город Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Бородинская, 160/5, составляющая 1 702 893,75 рубля, установлена в размере его кадастровой стоимости в соответствии с требованиями действующего законодательства, не могут быть приняты, основаны на неверном понимании норм материального права.
По общим правилам Земельного кодекса Российской Федерации заключение договора купли-продажи земельного участка с собственником зданий, строений, сооружений, расположенных на нем, является для органа местного самоуправления обязательным, в связи с чем ссылка администрации на то, что к спорным правоотношениям необходимо применять правила, действующие на момент заключения договора, не принимается судом апелляционной инстанции.
В силу пунктов 1, 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
При таких обстоятельствах, основания к удовлетворению апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции не усматривает.
Таким образом, выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам, установленным по результатам исследования и оценки доказательств.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.07.2017 по делу N А32-11874/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
И.В.ПОНОМАРЕВА
О.А.ЕРЕМИНА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)