Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Оспариваемый отказ мотивирован тем, что площадь испрашиваемого участка, фактически используемая обществом для строительства объекта (без оформления надлежащим образом правоустанавливающих документов), значительно превышает площадь предоставленного ему участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 августа 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Ковчег" (ИНН 2636046283, ОГРН 1052604103386) - Локтионова А.С. (доверенность от 07.07.2017), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901) - Шафоростова Д.Ю. (доверенность от 25.01.2017), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия, - комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы администрации города Ставрополя и комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.11.2016 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 (судьи Бейтуганов З.А., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу N А63-8399/2016, установил следующее.
ООО "Ковчег" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации г. Ставрополя (далее - администрация) и комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) со следующими требованиями:
- - признать незаконным решение комитета об отказе в предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 300 кв. м с кадастровым номером 26:12:010301:14, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Бруснева, 17б, в квартале 374, выраженного в уведомлении от 26.05.2016 N 08/14-3351с;
- - возложить на комитет и администрацию обязанность осуществить подготовку и подписание в трех экземплярах проектов договора аренды указанного земельного участка и направить проекты договора для подписания в адрес общества.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.11.2016, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017, требования удовлетворены. Признано незаконным решение комитета об отказе в предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 300 кв. м с кадастровым номером 26:12:010301:14, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Бруснева, 17б, в квартале 374, выраженного в уведомлении от 26.05.2016 N 08/14-3351с. На комитет и администрацию возложена обязанность осуществить подготовку и подписание проектов договора аренды земельного участка площадью 300 кв. м с кадастровым номером 26:12:010301:14, в трех экземплярах, а также направить проекты договора для подписания в адрес общества. С комитета в пользу общества взыскано 1500 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины. С администрации в пользу общества 1500 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что общество является собственником объекта незавершенного строительства (торгово-развлекательного комплекса). Комитет и общество заключили договор от 21.01.2011 N 8755 аренды земельного участка площадью 300 кв. м с кадастровым номером 26:12:010301:14, для продолжения строительства торгово-развлекательного комплекса, на срок с 27.12.2010 по 26.12.2013. Комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства) выдал обществу разрешение от 02.09.2011 N RU26309000-"00658-С" для продолжения строительства объекта, сроком действия до 30.04.2012. Общество 05.05.2016 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:010301:14 в аренду для продолжения строительства торгово-развлекательного комплекса. Администрация уведомлением от 26.05.2016 N 08/14-3351с отказала обществу в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка со ссылкой на то, что площадь земельного участка, фактически используемая обществом для строительства объекта (без оформления надлежащим образом правоустанавливающих документов), превышает на 142,4 кв. м площадь участка, предоставленного по договору аренды от 21.01.2011 N 8755. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ; далее - Закон N 137-ФЗ). Суды установили, что право собственности общества на объект незавершенного строительства возникло до 01.03.2015 (24.07.2008), в связи с чем заявитель имеет право на однократное получение земельного участка в аренду. Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов, закреплены в статье 39.16 Земельного кодекса, которые в данном случае отсутствуют. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2015 по делу N А63-8650/2014 комитету градостроительства отказано в удовлетворении требований о признании незавершенного строительством объекта, расположенного на земельном участие с кадастровым номером 26:12:010301:14, самовольной постройкой, об обязании ответчика снести незавершенный строительством объект за свой счет и об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект. Довод комитета о том, что площадь испрашиваемого земельного участка для завершения строительства превышает площадь участка, указанную в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН), признан необоснованным. В заявлении от 05.05.2016 общество просило предоставить земельный участок, сведения о котором содержатся в ГКН, площадью 300 кв. м с кадастровым номером 26:12:010301:14. Таким образом, общество не обращалось за предоставлением в аренду земельного участка иной площадью, чем та, сведения о которой содержатся в ГКН. Наличие забора, расположенного за границами испрашиваемого в аренду земельного участка, не является препятствием для предоставления самого участка в соответствии с нормами земельного законодательства и не может служить основанием для отказа в его предоставлении. Довод администрации о том, что застройка более 90% площади испрашиваемого земельного участка свидетельствует о невозможности завершения строительства объекта, без использования дополнительного земельного участка, а также приведет к невозможности дальнейшей эксплуатации возведенного на нем объекта, судом также отклонен. Параметры строительства объекта не являются предметом настоящего спора. Кроме того, параметрам строительства торгово-развлекательного комплекса, а также действиям общества по строительству названного объекта дана оценка в решении Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2015 по делу N А63-8650/2014, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций. Судебные расходы распределены между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Администрация и комитет обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявители просят отменить указанные судебные акты и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований общества. Жалобы мотивированы следующим. Согласно сведениям ГКН (кадастровый паспорт от 06.05.2016 N 26/501/16-286463), земельный участок площадью 300 кв. м с кадастровым номером 26:12:010301:14 имеет вид разрешенного использования - для продолжения строительства торгово-развлекательного комплекса. По сведениям ЕГРП за обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - торгово-развлекательный комплекс (площадь застройки 288 кв. м, процент готовности - 6%), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Бруснева, 176 (запись о государственной регистрации от 24.07.2008 N 26-26-12/063/2008-479). Исходя из статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относятся, в том числе, и вопросы осуществления контроля за использованием земель. По результатам проведенных контрольных мероприятий установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010301:14 расположен незавершенный строительством капитальный объект. Площадь земельного участка, огороженного забором, составляет 442,4 кв. м, что превышает площадь, указанную в ГКН (предоставленную в аренду), на 142,4 кв. м. Земельный участок площадью 142,4 кв. м, используется обществом без оформленных надлежащим образом правоустанавливающих документов, в нарушении статей 25 и 26 Земельного кодекса. Суды первой и апелляционной инстанции также не учли, что по сведениям ЕГРП объект незавершенного строительства торгово-развлекательный комплекс имеет площадь застройки 288 кв. м, тогда как площадь запрашиваемого участка составляет 300 кв. м. Следовательно, объект незавершенного строительства занимает почти весь испрашиваемый в аренду земельный участок. Для завершения строительства торгово-развлекательного комплекса необходимо использование дополнительного земельного участка для размещения строительных материалов. Застройка более 90% площади испрашиваемого земельного участка приведет к невозможности дальнейшей эксплуатации возведенного на нем объекта. Решением Ставропольской городской Думы от 17.06.2015 N 680 утверждены нормативы градостроительного проектирования муниципального образования город Ставрополь Ставропольского края, которые содержать совокупность расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами местного значения, объектами благоустройства территории населения и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной допустимости этих объектов для населения. В таблице 33 предусмотрены нормативы обеспеченности стоянками для парковки легковых автомобилей при общественных объектах. В том числе торговых центрах, для которых на 100 кв. м торговой площади должно быть 12 машино-мест. Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют, о том, что при строительстве капитального объекта на спорном земельном участке не будут соблюдены муниципальные нормативы градостроительного проектирования. При таких обстоятельствах заключение договора аренды на спорный земельный участок (для завершения строительства) недопустимо.
Общество в отзыве на кассационные жалобы указало на несостоятельность изложенных в них доводов, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Заявитель полагает, что судами первой и апелляционной инстанций правильно применены положения Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационных жалоб, просил их удовлетворить.
Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Комитет, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечил.
Изучив материалы дела, доводы жалоб и отзыва (возражений), выслушав представителей администрации и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы г. Ставрополя от 27.05.2005 N 2498 обществу утвержден акт выбора земельного участка и согласовано место размещения торгово-развлекательного комплекса по ул. Бруснева в квартале 374, предоставлен в аренду на 3 года земельный участок площадью 300 кв. м для проведения проектно-изыскательских работ.
29 декабря 2005 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4903 аренды земельного участка площадью 300 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Бруснева, 17б, для проведения проектно-изыскательских работ места размещения торгово-развлекательного комплекса, на срок с 27.07.2005 по 26.07.2008. Договор зарегистрирован в ЕГРП.
18 октября 2006 года постановлением главы г. Ставрополя N 3545 внесено изменение в постановление N 2498 в части цели предоставления спорного земельного участка, в пункте 2 слова "для проведения проектно-изыскательских работ" заменены словами "для проектирования и строительства".
26 октября 2006 года на основании постановления N 3545 комитет и общество подписали дополнительное соглашение, которым в договор аренды от 29.12.2005 N 4903 внесены изменения в части изменения вида разрешенного использования земельного участка.
12 октября 2007 года комитет градостроительства администрации г. Ставрополя выдал обществу разрешение N RU 26309000-1/818 на строительство объекта капитального строительства - торгово-развлекательного комплекса (общая площадь 750,51 кв. м, этажность - 2, строительный объем - 4104 куб. м), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Бруснева, 17б в квартале 374, сроком действия до 26.07.2008.
24 июля 2008 года в ЕГРП зарегистрировано право собственности общества на объект незавершенного строительства - торгово-развлекательный комплекс литера А, степенью готовности 6%, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 11.05.2016.
21 января 2011 года на основании постановления от 27.12.2010 N 4094 комитет и общество заключили договор N 8755 аренды земельного участка площадью 300 кв. м с кадастровым номером 26:12:010301:14, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Бруснева, 17б для продолжения строительства торгово-развлекательного комплекса, на срок с 27.12.2010 по 26.12.2013. Договор зарегистрирован 14.02.2011 в ЕГРП за N 26-26-01/023/2011-345.
02 сентября 2011 года комитет градостроительства выдал обществу разрешение N RU26309000-"00658-С" для продолжения строительства объекта, сроком действия до 30.04.2012.
06 августа 2014 комитет градостроительства обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением о признании незавершенного строительством объекта, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010301:14, самовольной постройкой. Просил возложить на общество обязанность по сносу незавершенного строительством объекта за свой счет, а также исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности на этот объект.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2015 по делу N А63-8650/2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
05 мая 2016 года общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:010301:14 для продолжения строительства торгово-развлекательного комплекса.
Уведомлением от 26.05.2016 N 08/14-3351с, подписанным руководителем комитета, администрация отказала обществу в предоставлении в аренду земельного участка площадью 300 кв. м с кадастровым номером 26:12:010301:14. Отказ мотивирован превышением площади земельного участка, отведенного обществу, на 142,4 кв. м, которая используется заявителем без оформленных надлежащим образом правоустанавливающих документов.
Полагая, что отказ является незаконным и нарушает его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 Кодекса.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны арбитражным судом незаконными при одновременном несоответствии их закону (иному нормативному акту) и нарушении прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).
Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого решения, возлагается на принявший соответствующее решение орган (часть 5 статьи 200 Кодекса).
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей на момент подачи обществом заявления и получения отказа) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).
Таким образом, действующее земельное законодательство закрепляет право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.
В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направить принятое решение заявителю.
Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:010301:14 предоставлялся в аренду обществу до 01.03.2015 (договор аренды от 21.0.2011 N 8755). Право собственности общества на объект незавершенного строительства также возникло до 01.03.2015 (24.07.2008). В уведомлении от 26.05.2016 N 08/14-3351с комитет не привел оснований для отказа в предоставлении обществу земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса. Возражения органов местного самоуправления о превышении обществом площади испрашиваемого в аренду земельного участка, необходимой для завершения строительства объекта, признаны несостоятельными. Судебные инстанции исходили из того, что площадь земельного участка, необходимого для завершения строительства объекта (300 кв. м) соответствует сведениям ГКН и содержанию ранее заключенного договора аренды от 21.0.2011 N 8755.
Исходя из приведенных правовых норм и обстоятельств, установленных при разрешении спора, суды пришли к выводу о том, что отказ комитета в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:010301:14 на новый срок для завершения строительства объекта, выраженный в уведомлении от 26.05.2016 N 08/14-3351с, является незаконным.
В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).
С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя и в соответствии с приведенной процессуальной нормой суд первой инстанции возложил на органы местного самоуправления обязанность по подготовке и подписанию проектов договора аренды испрашиваемого земельного участка, а также по направлению их для подписания в адрес общества.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Приведенные в кассационных жалобах доводы проверялись при разрешении спора судами первой и апелляционной инстанций и были отклонены как не основанные на нормах действующего земельного законодательства и не соответствующие представленным в дело доказательствам. Обстоятельства, на которые ссылаются органы местного самоуправления в обоснование своих возражений на требования общества, были отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления.
Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы права. Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобах. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
Заявители освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу жалоб (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.11.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 по делу N А63-8399/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 10.08.2017 N Ф08-3830/2017 ПО ДЕЛУ N А63-8399/2016
Требование: О признании незаконным отказа комитета в предоставлении в аренду земельного участка, обязании подготовить и направить проекты для подписания договора аренды участка.Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Оспариваемый отказ мотивирован тем, что площадь испрашиваемого участка, фактически используемая обществом для строительства объекта (без оформления надлежащим образом правоустанавливающих документов), значительно превышает площадь предоставленного ему участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 августа 2017 г. по делу N А63-8399/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 августа 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Ковчег" (ИНН 2636046283, ОГРН 1052604103386) - Локтионова А.С. (доверенность от 07.07.2017), от органа, осуществляющего публичные полномочия, - администрации города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901) - Шафоростова Д.Ю. (доверенность от 25.01.2017), в отсутствие органа, осуществляющего публичные полномочия, - комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (ИНН 2636014845, ОГРН 1022601934486), извещенного о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы администрации города Ставрополя и комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.11.2016 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 (судьи Бейтуганов З.А., Годило Н.Н., Жуков Е.В.) по делу N А63-8399/2016, установил следующее.
ООО "Ковчег" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к администрации г. Ставрополя (далее - администрация) и комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) со следующими требованиями:
- - признать незаконным решение комитета об отказе в предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 300 кв. м с кадастровым номером 26:12:010301:14, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Бруснева, 17б, в квартале 374, выраженного в уведомлении от 26.05.2016 N 08/14-3351с;
- - возложить на комитет и администрацию обязанность осуществить подготовку и подписание в трех экземплярах проектов договора аренды указанного земельного участка и направить проекты договора для подписания в адрес общества.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 03.11.2016, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017, требования удовлетворены. Признано незаконным решение комитета об отказе в предоставлении обществу в аренду земельного участка площадью 300 кв. м с кадастровым номером 26:12:010301:14, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Бруснева, 17б, в квартале 374, выраженного в уведомлении от 26.05.2016 N 08/14-3351с. На комитет и администрацию возложена обязанность осуществить подготовку и подписание проектов договора аренды земельного участка площадью 300 кв. м с кадастровым номером 26:12:010301:14, в трех экземплярах, а также направить проекты договора для подписания в адрес общества. С комитета в пользу общества взыскано 1500 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины. С администрации в пользу общества 1500 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что общество является собственником объекта незавершенного строительства (торгово-развлекательного комплекса). Комитет и общество заключили договор от 21.01.2011 N 8755 аренды земельного участка площадью 300 кв. м с кадастровым номером 26:12:010301:14, для продолжения строительства торгово-развлекательного комплекса, на срок с 27.12.2010 по 26.12.2013. Комитет градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства) выдал обществу разрешение от 02.09.2011 N RU26309000-"00658-С" для продолжения строительства объекта, сроком действия до 30.04.2012. Общество 05.05.2016 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:010301:14 в аренду для продолжения строительства торгово-развлекательного комплекса. Администрация уведомлением от 26.05.2016 N 08/14-3351с отказала обществу в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка со ссылкой на то, что площадь земельного участка, фактически используемая обществом для строительства объекта (без оформления надлежащим образом правоустанавливающих документов), превышает на 142,4 кв. м площадь участка, предоставленного по договору аренды от 21.01.2011 N 8755. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ; далее - Закон N 137-ФЗ). Суды установили, что право собственности общества на объект незавершенного строительства возникло до 01.03.2015 (24.07.2008), в связи с чем заявитель имеет право на однократное получение земельного участка в аренду. Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов, закреплены в статье 39.16 Земельного кодекса, которые в данном случае отсутствуют. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2015 по делу N А63-8650/2014 комитету градостроительства отказано в удовлетворении требований о признании незавершенного строительством объекта, расположенного на земельном участие с кадастровым номером 26:12:010301:14, самовольной постройкой, об обязании ответчика снести незавершенный строительством объект за свой счет и об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект. Довод комитета о том, что площадь испрашиваемого земельного участка для завершения строительства превышает площадь участка, указанную в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН), признан необоснованным. В заявлении от 05.05.2016 общество просило предоставить земельный участок, сведения о котором содержатся в ГКН, площадью 300 кв. м с кадастровым номером 26:12:010301:14. Таким образом, общество не обращалось за предоставлением в аренду земельного участка иной площадью, чем та, сведения о которой содержатся в ГКН. Наличие забора, расположенного за границами испрашиваемого в аренду земельного участка, не является препятствием для предоставления самого участка в соответствии с нормами земельного законодательства и не может служить основанием для отказа в его предоставлении. Довод администрации о том, что застройка более 90% площади испрашиваемого земельного участка свидетельствует о невозможности завершения строительства объекта, без использования дополнительного земельного участка, а также приведет к невозможности дальнейшей эксплуатации возведенного на нем объекта, судом также отклонен. Параметры строительства объекта не являются предметом настоящего спора. Кроме того, параметрам строительства торгово-развлекательного комплекса, а также действиям общества по строительству названного объекта дана оценка в решении Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2015 по делу N А63-8650/2014, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций. Судебные расходы распределены между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Администрация и комитет обжаловали решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявители просят отменить указанные судебные акты и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований общества. Жалобы мотивированы следующим. Согласно сведениям ГКН (кадастровый паспорт от 06.05.2016 N 26/501/16-286463), земельный участок площадью 300 кв. м с кадастровым номером 26:12:010301:14 имеет вид разрешенного использования - для продолжения строительства торгово-развлекательного комплекса. По сведениям ЕГРП за обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - торгово-развлекательный комплекс (площадь застройки 288 кв. м, процент готовности - 6%), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Бруснева, 176 (запись о государственной регистрации от 24.07.2008 N 26-26-12/063/2008-479). Исходя из статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относятся, в том числе, и вопросы осуществления контроля за использованием земель. По результатам проведенных контрольных мероприятий установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010301:14 расположен незавершенный строительством капитальный объект. Площадь земельного участка, огороженного забором, составляет 442,4 кв. м, что превышает площадь, указанную в ГКН (предоставленную в аренду), на 142,4 кв. м. Земельный участок площадью 142,4 кв. м, используется обществом без оформленных надлежащим образом правоустанавливающих документов, в нарушении статей 25 и 26 Земельного кодекса. Суды первой и апелляционной инстанции также не учли, что по сведениям ЕГРП объект незавершенного строительства торгово-развлекательный комплекс имеет площадь застройки 288 кв. м, тогда как площадь запрашиваемого участка составляет 300 кв. м. Следовательно, объект незавершенного строительства занимает почти весь испрашиваемый в аренду земельный участок. Для завершения строительства торгово-развлекательного комплекса необходимо использование дополнительного земельного участка для размещения строительных материалов. Застройка более 90% площади испрашиваемого земельного участка приведет к невозможности дальнейшей эксплуатации возведенного на нем объекта. Решением Ставропольской городской Думы от 17.06.2015 N 680 утверждены нормативы градостроительного проектирования муниципального образования город Ставрополь Ставропольского края, которые содержать совокупность расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности объектами местного значения, объектами благоустройства территории населения и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной допустимости этих объектов для населения. В таблице 33 предусмотрены нормативы обеспеченности стоянками для парковки легковых автомобилей при общественных объектах. В том числе торговых центрах, для которых на 100 кв. м торговой площади должно быть 12 машино-мест. Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют, о том, что при строительстве капитального объекта на спорном земельном участке не будут соблюдены муниципальные нормативы градостроительного проектирования. При таких обстоятельствах заключение договора аренды на спорный земельный участок (для завершения строительства) недопустимо.
Общество в отзыве на кассационные жалобы указало на несостоятельность изложенных в них доводов, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Заявитель полагает, что судами первой и апелляционной инстанций правильно применены положения Земельного кодекса Российской Федерации, а также пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ. Выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационных жалоб, просил их удовлетворить.
Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.
Комитет, извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя в окружной суд не обеспечил.
Изучив материалы дела, доводы жалоб и отзыва (возражений), выслушав представителей администрации и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы г. Ставрополя от 27.05.2005 N 2498 обществу утвержден акт выбора земельного участка и согласовано место размещения торгово-развлекательного комплекса по ул. Бруснева в квартале 374, предоставлен в аренду на 3 года земельный участок площадью 300 кв. м для проведения проектно-изыскательских работ.
29 декабря 2005 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4903 аренды земельного участка площадью 300 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Бруснева, 17б, для проведения проектно-изыскательских работ места размещения торгово-развлекательного комплекса, на срок с 27.07.2005 по 26.07.2008. Договор зарегистрирован в ЕГРП.
18 октября 2006 года постановлением главы г. Ставрополя N 3545 внесено изменение в постановление N 2498 в части цели предоставления спорного земельного участка, в пункте 2 слова "для проведения проектно-изыскательских работ" заменены словами "для проектирования и строительства".
26 октября 2006 года на основании постановления N 3545 комитет и общество подписали дополнительное соглашение, которым в договор аренды от 29.12.2005 N 4903 внесены изменения в части изменения вида разрешенного использования земельного участка.
12 октября 2007 года комитет градостроительства администрации г. Ставрополя выдал обществу разрешение N RU 26309000-1/818 на строительство объекта капитального строительства - торгово-развлекательного комплекса (общая площадь 750,51 кв. м, этажность - 2, строительный объем - 4104 куб. м), расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Бруснева, 17б в квартале 374, сроком действия до 26.07.2008.
24 июля 2008 года в ЕГРП зарегистрировано право собственности общества на объект незавершенного строительства - торгово-развлекательный комплекс литера А, степенью готовности 6%, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 11.05.2016.
21 января 2011 года на основании постановления от 27.12.2010 N 4094 комитет и общество заключили договор N 8755 аренды земельного участка площадью 300 кв. м с кадастровым номером 26:12:010301:14, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Бруснева, 17б для продолжения строительства торгово-развлекательного комплекса, на срок с 27.12.2010 по 26.12.2013. Договор зарегистрирован 14.02.2011 в ЕГРП за N 26-26-01/023/2011-345.
02 сентября 2011 года комитет градостроительства выдал обществу разрешение N RU26309000-"00658-С" для продолжения строительства объекта, сроком действия до 30.04.2012.
06 августа 2014 комитет градостроительства обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением о признании незавершенного строительством объекта, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 26:12:010301:14, самовольной постройкой. Просил возложить на общество обязанность по сносу незавершенного строительством объекта за свой счет, а также исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности на этот объект.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2015 по делу N А63-8650/2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
05 мая 2016 года общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:010301:14 для продолжения строительства торгово-развлекательного комплекса.
Уведомлением от 26.05.2016 N 08/14-3351с, подписанным руководителем комитета, администрация отказала обществу в предоставлении в аренду земельного участка площадью 300 кв. м с кадастровым номером 26:12:010301:14. Отказ мотивирован превышением площади земельного участка, отведенного обществу, на 142,4 кв. м, которая используется заявителем без оформленных надлежащим образом правоустанавливающих документов.
Полагая, что отказ является незаконным и нарушает его права (интересы) в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 Кодекса.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны арбитражным судом незаконными при одновременном несоответствии их закону (иному нормативному акту) и нарушении прав (законных интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).
Обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия такого решения, возлагается на принявший соответствующее решение орган (часть 5 статьи 200 Кодекса).
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей на момент подачи обществом заявления и получения отказа) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса).
Таким образом, действующее земельное законодательство закрепляет право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (однократную пролонгацию) договора аренды для завершения строительства такого объекта без торгов.
В пункте 5 статьи 39.17 Земельного кодекса предусмотрена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора аренды либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса, и направить принятое решение заявителю.
Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:010301:14 предоставлялся в аренду обществу до 01.03.2015 (договор аренды от 21.0.2011 N 8755). Право собственности общества на объект незавершенного строительства также возникло до 01.03.2015 (24.07.2008). В уведомлении от 26.05.2016 N 08/14-3351с комитет не привел оснований для отказа в предоставлении обществу земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса. Возражения органов местного самоуправления о превышении обществом площади испрашиваемого в аренду земельного участка, необходимой для завершения строительства объекта, признаны несостоятельными. Судебные инстанции исходили из того, что площадь земельного участка, необходимого для завершения строительства объекта (300 кв. м) соответствует сведениям ГКН и содержанию ранее заключенного договора аренды от 21.0.2011 N 8755.
Исходя из приведенных правовых норм и обстоятельств, установленных при разрешении спора, суды пришли к выводу о том, что отказ комитета в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:010301:14 на новый срок для завершения строительства объекта, выраженный в уведомлении от 26.05.2016 N 08/14-3351с, является незаконным.
В резолютивной части решения о признании незаконным действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).
С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя и в соответствии с приведенной процессуальной нормой суд первой инстанции возложил на органы местного самоуправления обязанность по подготовке и подписанию проектов договора аренды испрашиваемого земельного участка, а также по направлению их для подписания в адрес общества.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Приведенные в кассационных жалобах доводы проверялись при разрешении спора судами первой и апелляционной инстанций и были отклонены как не основанные на нормах действующего земельного законодательства и не соответствующие представленным в дело доказательствам. Обстоятельства, на которые ссылаются органы местного самоуправления в обоснование своих возражений на требования общества, были отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявления.
Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили к отношениям сторон нормы права. Окружной суд не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобах. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
Заявители освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу жалоб (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.11.2016 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 по делу N А63-8399/2016 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН
Я.Е.ВОЛКОВ
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)