Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Каминского В.Л.,
судей Сидоренко В.А., Никифорюк Е.О.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экстрастрой" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 мая 2017 года по делу N А78-2012/2017 по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" (ОГРН 1027501166483, ИНН 7536009390; место нахождения: 672000, г. Чита, ул. Чайковского, 28) к обществу с ограниченной ответственностью "Экстрастрой" (ОГРН 1117536001440, ИНН 7536116930; место нахождения: 672015, г. Чита, Агинский тракт, 27, 7) о взыскании 279 236 руб. 16 коп. - основного долга по договору аренды N Д/368 от 19.08.2015, 23 443 руб. 87 коп. - пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017, о расторжении договора аренды N Д/368 от 19.08.2015 и об обязании возвратить нежилое помещение здание общей площадью 218,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Чита, шоссе Объездное, 29, строение 9; и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Экстрастрой" к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" о признании недействительным договора аренды от 19.08.2015 N Д/368, о взыскании 637 801,75 руб. - платы за заключение договора аренды, 92 330,09 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.08.2015 по 23.03.2017, 96 510 руб. уплаченной арендной платы с 19.08.2015 по 31.10.2015,
(суд первой инстанции - Архипенко Т.В.),
при участии в судебном заседании:
от истца по первоначальному иску: Федулин В.Е. - представитель по доверенности от 17.11.2017 N 7168,
от ответчика по первоначальному иску: Коротков А.В. - представитель по доверенности от 02.03.2017 N 3, Иващенко Д.В. - представитель по доверенности от 19.07.2017 г.
Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" (далее - истец по первоначальному иску, Комитет) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Экстрастрой" (далее - ответчик по первоначальному иску, Общество) с требованиями о взыскании основного долга по договору аренды N Д/368 от 19.08.2015 за период с 01.05.2016 по 30.11.2016279 в размере 279 236 руб. 16 коп.; пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017 в размере 23 443 руб. 87 коп.; о расторжении договора аренды N Д/368 от 19.08.2015, обязании Общества возвратить нежилое здание общей площадью 218,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Чита, шоссе Объездное, 29, строение 9.
24 марта 2017 года от Общества поступило встречное исковое заявление к Комитету, принятое судом к производству определением от 28.03.2017, уточненное истцом в порядке статьи 49 АПК РФ 13.04.2017 (т. 1 л.д. 139), с требованиями:
- - о признании недействительным договора аренды от 19.08.2015 N Д/368;
- - о взыскании 637 801,75 руб. платы за заключение договора аренды, 92 330,09 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.08.2015 по 23.03.2017, 96 510 руб. арендной платы за период с 19.08.2015 по 31.10.2015.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 24 мая 2017 года по первоначальному иску с общества в пользу Комитета взыскано 302 524 руб. 47 коп. из которых: 279 236 руб. 16 коп. - основной долг за период с мая по ноябрь 2016 года; 23 288 руб. 31 коп. - пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017. Расторгнут договор аренды нежилого здания, являющегося муниципальной собственностью, N Д/368, заключенный 13 августа 2015 года между Комитетом и Обществом. На Общество возложена обязанность возвратить Комитету по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 218,7 кв. м, расположенное по адресу: Забайкальский край, г. Чита, шоссе Объездное, 29, строение 9. В удовлетворении остальной части первоначального иска по пени отказано.
С Общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 15 050 руб.
В удовлетворении встречного иска ООО "Экстрастрой" отказано в полном объеме. Обществу из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная государственная пошлина - 67 руб.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене решение арбитражного суда Забайкальского края и принятии нового судебного акта об удовлетворении встречного иска и отказе в полном объеме в удовлетворении первоначального иска Комитета, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Полагает, что судом нарушен принцип равноправия сторон. По первоначальному так и по встречному иску не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела. Не дана оценка действиям Комитета на предмет недобросовестного поведения при заключении договора. Земельный участок, на котором находится арендованное имущество, носит характер иного вида разрешенного использования и не соответствует целям, предусмотренным предметом договора, о чем общество не знало, а комитет эту информацию скрыл. Считает, что у общества отсутствовала возможность использования земельного участка. Суд удовлетворил требования о взыскании суммы основного долга и пени за период с мая по ноябрь 2016 г., то есть за те месяцы, в которых вид разрешенного использования данного участка был иной не позволяющий его использовать.
Считают, что сделка является ничтожной, поскольку вид разрешенного использования земельного участка не соответствует целям использования арендуемого здания; зона расположения склада определенная градостроительным регламентом не предназначена для складской деятельности; Сделка посягает на публичные интересы, поскольку вид разрешенного использования земельного участка определен как земли обороны и не может использоваться в целях осуществления предпринимательской деятельности.
Применяя срок исковой давности, суд применил нормы о признании торгов недействительными, в соответствии с которой срок исковой давности составляет один год. Между тем, Общество в суде не обжаловало проведение торгов, а обратилось с иском о признании договора аренды недействительным.
Комитет в договоре (пункт 3.1.) неправомерно предусмотрел условие ежемесячных арендных платежей.
В судебном заседании представители Общества поддержали доводы и требования апелляционной жалобы, сослался на изложенные в ней доводы. Просили решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований по первоначальному иску отменить и принять новый судебный акт об отказе Комитету в удовлетворении требований в полном объеме и встречный иск удовлетворить.
Представитель истца в судебном заседании полагал доводы апелляционной жалобы необоснованными, поскольку земельный участок с 19.11.2013 находится в собственности муниципалитета. Каких-либо препятствий у Общества в пользовании объектом аренды, а равно и земельным участком не имелось. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 30.06.2017.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку возражений по проверке только части судебного акта, лицами, участвующими в деле, возражений не представлено.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, доводы участвующих в деле лиц в судебном заседании, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Предметом иска по первоначальному иску является требование Комитета к Обществу о взыскании основного долга по договору аренды N Д/368 от 19.08.2015 в размере 279 236 руб. 16 коп., пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017 в размере 23 443 руб. 87 коп., о расторжении указанного договора аренды и возврате арендуемого помещения; по встречному иску - требование Общества к Комитету о признании недействительным договора аренды от 19.08.2015 N Д/368, о взыскании: платы за заключение договора аренды в сумме 637801,75 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.08.2015 по 23.03.2017 в размере 92 330,09 руб.; суммы уплаченной арендной платы с 19.08.2015 по 31.10.2015 в размере 96 510 руб.
При этом решение Обществом оспорено в части взыскания в пользу Комитета задолженности - 279236,16 руб., пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017 в размере 23288,31 руб., расторжения договора аренды и возврате арендованного имущества, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска, в связи с чем подлежит частичному пересмотру.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права 75АА N 580150 от 16.01.2014, муниципальному образованию городскому округу "Город Чита" на праве собственности принадлежит нежилое помещение (склад) общей площадью 218,7 кв. м по адресу: г. Чита, Центральный административный р-н, Объездное шоссе, 29, строение 9, кадастровый номер 75:32:030604:312.
19.08.2015 между истцом и ответчиком заключен договор аренды указанного помещения сроком действия с 19.08.2015 по 18.08.2020.
Помещение передано Обществу по акту приема-передачи от 19.08.2015.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.09.2015.
Размер арендной платы согласован сторонами в пункте 1.2 договора, порядок оплаты в пункте 3.1.
Пунктом 3.2 договора установлено, что размер арендной платы изменяется в соответствии с изменение базового размера арендной платы, применяемых базовых коэффициентов при нормативном изменении этих показателей без внесения изменений/дополнений в договор.
Пунктом 4.3.1 договора стороны согласовали условие о неустойке за просрочку платежей в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Ссылаясь на то, что ответчиком арендные платежи внесены несвоевременно и не в полном объеме, Комитет обратился в суд с рассматриваемым первоначальным иском.
Претензионный порядок истцом по первоначальному иску соблюден.
Удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 1, 8, 309, 310, 330, 401, 432, 606, пунктом 1 статьи 614, статьями 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из доказанности факта неисполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы, наличии оснований для взыскания неустойки и расторжения договора. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из отсутствия оснований признания оспоримой сделки недействительной, в том числе в связи с истечением срока исковой давности.
С данными выводами суд апелляционной инстанции соглашается исходя из следующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Как правильно установлено судом первой инстанции, между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (часть 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено в пункте 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды от 19.08.2015 согласованы все существенные условия, указанный договор соответствует требованиям статей 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды от 19.08.2016, по акту приема-передачи от 19.08.2016, ответчику в аренду было передано нежилое помещение, являющееся муниципальной собственностью.
Размер арендной платы и порядок расчета определен в пункте 1.2 договора и составляет 39890,88 руб. в месяц в соответствии с решением Думы городского округа "Город Чита" N 108 от 10.10.2013.
Ответчик обязательства по оплате выполнял в период по октябрь 2015 года - платежное поручение N 501 от 27.11.2015 (т. 1 л.д. 83).
За период с 01.05.2016 по 30.11.2016 арендная плата не вносилась, задолженность составила 279 236,16 руб. (39 890,88 руб. х 7 мес.).
Доказательства оплаты задолженности в материалы дела не представлены.
При наличии установленного факта просрочки внесения арендных платежей, исходя из условий договора (пункт 4.3.1) и положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно возложил на ответчика выплату пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017 в размере 23 288,31 руб.
Расчеты задолженности и пени проверены судом, произведены в соответствии с условиями заключенного договора. Расчеты и определение периодов применения истцом соответствующего размера арендной платы с учетом условий договора аренды, ответчиком по существу не оспорены, контррасчеты не представлены.
В апелляционной жалобе не сформулированы какие-либо доводы относительно документальной неподтвержденности либо размера взысканной суммы арендных платежей и договорной пени.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании долга и неустойки в указанных размерах.
В силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Ответчиком по первоначальному иску не представлено доказательств нарушения им срока оплаты в результате непреодолимой силы (чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства).
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции учтено, что решением Арбитражного суда Забайкальского края от 26.12.2016 по делу N А78-7411/2016, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для рассматриваемого дела, с Общества в пользу Комитета взысканы арендные платежи по договору аренды от 19.08.2015 за период ноябрь 2015 года - апрель 2016 года в размере 239 345,28 руб., пени за период с 10.12.2015 по 11.07.2016 в размере 9 908,90 руб.
Поскольку по делу было установлено существенное нарушение договора аренды ответчиком (неисполнение обязательств по оплате арендных платежей за период с мая 2016 по ноябрь 2016 года), суд первой инстанции, руководствуясь статьями 450, 619, исходя из условий договора, обоснованно счел расторгнутым договор аренды и удовлетворил требования о возврате имущества. Истцом соблюден обязательный претензионный порядок урегулирования данного спора, предусмотренный статьей 619 ГК РФ. Относительно данного вопроса доводов в апелляционной жалобе не приведено.
Доводы общества о невозможности использовать арендуемое помещение в соответствии с назначением, указанным в пункте 1.1 договора и отсутствием в связи с этим обязанности оплачивать арендные платежи правомерно отклонены судом первой инстанции на основании следующего.
Как правильно указал суд первой инстанции, возражения ответчика и доводы встречного иска сводятся к невозможности использования имущества без заключения договора аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что арендуемое помещение передано Обществу по акту приема-передачи, договор аренды не расторгнут, имущество не возвращено. Каких-либо препятствий в пользовании арендованным имуществом и доступе к нему не имелось и не имеется.
При этом суд апелляционной инстанции исходит того, что положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку в данном случае спор возник не из-за недостатков арендованного имущества как такового, а в связи с невозможностью, по мнению общества, заключения договора аренды земельного участка.
Между тем, обществом не представлено доказательств невозможности использования арендованного имущества без заключения договора аренды земельного участка.
В качестве оснований встречного иска, общество также ссылалось на нарушение Комитетом Правил проведения торгов, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67, в части установления платы за право заключения договора аренды с одновременным установлением в договоре ежемесячных арендных платежей. Указывало также на несоответствие договора нормам статей 2, 8, 27, 42, 93 Земельного кодекса Российской Федерации, статьям 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статье 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендуемое помещение расположено на земельном участке, предназначенном для нужд обороны и ограниченном в обороте.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно пункту 2 указанной статьи, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как следует из пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ).
Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ) (пункт 74 Постановления).
Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 Постановления).
Поскольку в рамках настоящего дела не установлено нарушения явно выраженного запрета, установленного законом, при заключении договора аренды нежилого помещения, обоснованным и правильным является вывод суда о том, что договор аренды не является ничтожной сделкой применительно к пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Более того, в рассматриваемых правоотношениях интересы Общества являются частыми, как стороны сделки, а не публичными, применительно к пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, все доводы общества, приведенные в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе о несоответствии договора аренды нормам Земельного и Градостроительного кодексов и к нарушению публичных интересов сводятся к ничтожности аренды земельного участка, а не аренды недвижимого имущества.
Обществом не представлено доказательств невозможности использования имущества без заключения договора аренды земельного участка.
Доводы представителей общества об опасениях, по их мнению, использования земли не по целевому назначению, к таковым доказательствам не относятся.
Собственник земельного участка каких-либо претензий по поводу использования земли Обществу не предъявлял.
В соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что правоотношения по аренде земельного участка не влияют на действительность договора аренды недвижимого имущества.
К арендатору с момента заключения договора аренды перешло право пользования земельным участком в соответствии с пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Переданное имущество находится в муниципальной собственности, более того, земельный участок с кадастровым номером 75:32:030312:99 также находится в собственности Городского округа "Город Чита", что подтверждается свидетельством от 10.12.2014.
Право собственности не оспорено, таким образом, доводы Общества о неправомерном распоряжении администрацией городского округа "Город Чита" земельным участком не имеют отношения к рассматриваемому делу, поскольку предметом спора является договор аренды помещения, а не земельного участка.
При таком положении, обоснован вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признании договора аренды недействительным.
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 64 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" системе документация об электронном аукционе наряду с информацией, указанной в извещении о проведении такого аукциона, должна содержать информацию о наименовании и описании объекта закупки и условия контракта в соответствии со статьей 33 настоящего Федерального закона, в том числе обоснование начальной (максимальной) цены контракта.
Таким образом, принимая решение об участии в аукционе на предложенных заказчиком условиях, предлагая свою цену, истец должен был ознакомиться с размещенными условиями аукциона, установить, что помимо цены на право заключения договора аренды в предложенный проект договора аренды недвижимого имущества включено условие об оплате ежемесячных арендных платежей.
Как установлено по делу, истец был осведомлен об условиях аукционной документации, тем не менее, предложил свою цену за право заключить договора аренды - 637 801,75 руб.
Указанные денежные средства внесены Общество в полном размере платежными поручениями N 240 от 11.08.2015 и N 223 от 28.07.2015 (т. 1 л.д. 84-85), т.е. общество согласилось с данными условиями, исполнив принятое на себя обязательство.
Общество также приняло и частично исполнило сделку по аренде, оплатив платежным поручением от 27.11.2015 арендные платежи за период с 19.08.2015 по 31.10.2015 (том 1 л.д. 83).
Арендуемое помещение передано Обществу по акту приема-передачи, договор аренды не расторгнут, имущество не возвращено.
Вышеизложенные установленные по делу обстоятельства подтверждают волю Общества на сохранение сделки.
Согласно пункту 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).
Кроме того, с учетом того, что договор аренды, являясь оспоримой сделкой, заключен 19.08.2015, а исковое заявление подано в суд 09.02.2017, судом первой инстанции обоснованно принят довод ответчика по встречному иску о пропуске Обществом годичного срока исковой давности оспаривания договора аренды, установленного пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права о применении годичного срока исковой давности к рассматриваемому договору как к оспоримой сделки, несостоятельны.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу пункта 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Доводы по существу спора, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств. Данные доводы являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащую оценку, оснований к несогласию с которой у суда апелляционной инстанции не имеется.
При таких фактических обстоятельствах и правовом регулировании у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 мая 2017 года по делу N А78-2012/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.07.2017 N 04АП-3691/2017 ПО ДЕЛУ N А78-2012/2017
Требование: О взыскании основного долга по договору аренды нежилого помещения.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июля 2017 г. по делу N А78-2012/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 июля 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Каминского В.Л.,
судей Сидоренко В.А., Никифорюк Е.О.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экстрастрой" на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 мая 2017 года по делу N А78-2012/2017 по иску Комитета по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" (ОГРН 1027501166483, ИНН 7536009390; место нахождения: 672000, г. Чита, ул. Чайковского, 28) к обществу с ограниченной ответственностью "Экстрастрой" (ОГРН 1117536001440, ИНН 7536116930; место нахождения: 672015, г. Чита, Агинский тракт, 27, 7) о взыскании 279 236 руб. 16 коп. - основного долга по договору аренды N Д/368 от 19.08.2015, 23 443 руб. 87 коп. - пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017, о расторжении договора аренды N Д/368 от 19.08.2015 и об обязании возвратить нежилое помещение здание общей площадью 218,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Чита, шоссе Объездное, 29, строение 9; и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Экстрастрой" к Комитету по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" о признании недействительным договора аренды от 19.08.2015 N Д/368, о взыскании 637 801,75 руб. - платы за заключение договора аренды, 92 330,09 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.08.2015 по 23.03.2017, 96 510 руб. уплаченной арендной платы с 19.08.2015 по 31.10.2015,
(суд первой инстанции - Архипенко Т.В.),
при участии в судебном заседании:
от истца по первоначальному иску: Федулин В.Е. - представитель по доверенности от 17.11.2017 N 7168,
от ответчика по первоначальному иску: Коротков А.В. - представитель по доверенности от 02.03.2017 N 3, Иващенко Д.В. - представитель по доверенности от 19.07.2017 г.
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" (далее - истец по первоначальному иску, Комитет) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Экстрастрой" (далее - ответчик по первоначальному иску, Общество) с требованиями о взыскании основного долга по договору аренды N Д/368 от 19.08.2015 за период с 01.05.2016 по 30.11.2016279 в размере 279 236 руб. 16 коп.; пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017 в размере 23 443 руб. 87 коп.; о расторжении договора аренды N Д/368 от 19.08.2015, обязании Общества возвратить нежилое здание общей площадью 218,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Чита, шоссе Объездное, 29, строение 9.
24 марта 2017 года от Общества поступило встречное исковое заявление к Комитету, принятое судом к производству определением от 28.03.2017, уточненное истцом в порядке статьи 49 АПК РФ 13.04.2017 (т. 1 л.д. 139), с требованиями:
- - о признании недействительным договора аренды от 19.08.2015 N Д/368;
- - о взыскании 637 801,75 руб. платы за заключение договора аренды, 92 330,09 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.08.2015 по 23.03.2017, 96 510 руб. арендной платы за период с 19.08.2015 по 31.10.2015.
Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 24 мая 2017 года по первоначальному иску с общества в пользу Комитета взыскано 302 524 руб. 47 коп. из которых: 279 236 руб. 16 коп. - основной долг за период с мая по ноябрь 2016 года; 23 288 руб. 31 коп. - пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017. Расторгнут договор аренды нежилого здания, являющегося муниципальной собственностью, N Д/368, заключенный 13 августа 2015 года между Комитетом и Обществом. На Общество возложена обязанность возвратить Комитету по акту приема-передачи нежилое помещение общей площадью 218,7 кв. м, расположенное по адресу: Забайкальский край, г. Чита, шоссе Объездное, 29, строение 9. В удовлетворении остальной части первоначального иска по пени отказано.
С Общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 15 050 руб.
В удовлетворении встречного иска ООО "Экстрастрой" отказано в полном объеме. Обществу из федерального бюджета возвращена излишне уплаченная государственная пошлина - 67 руб.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об отмене решение арбитражного суда Забайкальского края и принятии нового судебного акта об удовлетворении встречного иска и отказе в полном объеме в удовлетворении первоначального иска Комитета, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Полагает, что судом нарушен принцип равноправия сторон. По первоначальному так и по встречному иску не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела. Не дана оценка действиям Комитета на предмет недобросовестного поведения при заключении договора. Земельный участок, на котором находится арендованное имущество, носит характер иного вида разрешенного использования и не соответствует целям, предусмотренным предметом договора, о чем общество не знало, а комитет эту информацию скрыл. Считает, что у общества отсутствовала возможность использования земельного участка. Суд удовлетворил требования о взыскании суммы основного долга и пени за период с мая по ноябрь 2016 г., то есть за те месяцы, в которых вид разрешенного использования данного участка был иной не позволяющий его использовать.
Считают, что сделка является ничтожной, поскольку вид разрешенного использования земельного участка не соответствует целям использования арендуемого здания; зона расположения склада определенная градостроительным регламентом не предназначена для складской деятельности; Сделка посягает на публичные интересы, поскольку вид разрешенного использования земельного участка определен как земли обороны и не может использоваться в целях осуществления предпринимательской деятельности.
Применяя срок исковой давности, суд применил нормы о признании торгов недействительными, в соответствии с которой срок исковой давности составляет один год. Между тем, Общество в суде не обжаловало проведение торгов, а обратилось с иском о признании договора аренды недействительным.
Комитет в договоре (пункт 3.1.) неправомерно предусмотрел условие ежемесячных арендных платежей.
В судебном заседании представители Общества поддержали доводы и требования апелляционной жалобы, сослался на изложенные в ней доводы. Просили решение суда первой инстанции в части удовлетворенных требований по первоначальному иску отменить и принять новый судебный акт об отказе Комитету в удовлетворении требований в полном объеме и встречный иск удовлетворить.
Представитель истца в судебном заседании полагал доводы апелляционной жалобы необоснованными, поскольку земельный участок с 19.11.2013 находится в собственности муниципалитета. Каких-либо препятствий у Общества в пользовании объектом аренды, а равно и земельным участком не имелось. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 30.06.2017.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом положений части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку возражений по проверке только части судебного акта, лицами, участвующими в деле, возражений не представлено.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, доводы участвующих в деле лиц в судебном заседании, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Предметом иска по первоначальному иску является требование Комитета к Обществу о взыскании основного долга по договору аренды N Д/368 от 19.08.2015 в размере 279 236 руб. 16 коп., пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017 в размере 23 443 руб. 87 коп., о расторжении указанного договора аренды и возврате арендуемого помещения; по встречному иску - требование Общества к Комитету о признании недействительным договора аренды от 19.08.2015 N Д/368, о взыскании: платы за заключение договора аренды в сумме 637801,75 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 19.08.2015 по 23.03.2017 в размере 92 330,09 руб.; суммы уплаченной арендной платы с 19.08.2015 по 31.10.2015 в размере 96 510 руб.
При этом решение Обществом оспорено в части взыскания в пользу Комитета задолженности - 279236,16 руб., пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017 в размере 23288,31 руб., расторжения договора аренды и возврате арендованного имущества, а также в части отказа в удовлетворении встречного иска, в связи с чем подлежит частичному пересмотру.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, согласно свидетельству о государственной регистрации права 75АА N 580150 от 16.01.2014, муниципальному образованию городскому округу "Город Чита" на праве собственности принадлежит нежилое помещение (склад) общей площадью 218,7 кв. м по адресу: г. Чита, Центральный административный р-н, Объездное шоссе, 29, строение 9, кадастровый номер 75:32:030604:312.
19.08.2015 между истцом и ответчиком заключен договор аренды указанного помещения сроком действия с 19.08.2015 по 18.08.2020.
Помещение передано Обществу по акту приема-передачи от 19.08.2015.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.09.2015.
Размер арендной платы согласован сторонами в пункте 1.2 договора, порядок оплаты в пункте 3.1.
Пунктом 3.2 договора установлено, что размер арендной платы изменяется в соответствии с изменение базового размера арендной платы, применяемых базовых коэффициентов при нормативном изменении этих показателей без внесения изменений/дополнений в договор.
Пунктом 4.3.1 договора стороны согласовали условие о неустойке за просрочку платежей в размере 0,03% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Ссылаясь на то, что ответчиком арендные платежи внесены несвоевременно и не в полном объеме, Комитет обратился в суд с рассматриваемым первоначальным иском.
Претензионный порядок истцом по первоначальному иску соблюден.
Удовлетворяя первоначальный иск, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 1, 8, 309, 310, 330, 401, 432, 606, пунктом 1 статьи 614, статьями 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из доказанности факта неисполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы, наличии оснований для взыскания неустойки и расторжения договора. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из отсутствия оснований признания оспоримой сделки недействительной, в том числе в связи с истечением срока исковой давности.
С данными выводами суд апелляционной инстанции соглашается исходя из следующего.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Как правильно установлено судом первой инстанции, между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.
Статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (часть 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено в пункте 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды от 19.08.2015 согласованы все существенные условия, указанный договор соответствует требованиям статей 650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды от 19.08.2016, по акту приема-передачи от 19.08.2016, ответчику в аренду было передано нежилое помещение, являющееся муниципальной собственностью.
Размер арендной платы и порядок расчета определен в пункте 1.2 договора и составляет 39890,88 руб. в месяц в соответствии с решением Думы городского округа "Город Чита" N 108 от 10.10.2013.
Ответчик обязательства по оплате выполнял в период по октябрь 2015 года - платежное поручение N 501 от 27.11.2015 (т. 1 л.д. 83).
За период с 01.05.2016 по 30.11.2016 арендная плата не вносилась, задолженность составила 279 236,16 руб. (39 890,88 руб. х 7 мес.).
Доказательства оплаты задолженности в материалы дела не представлены.
При наличии установленного факта просрочки внесения арендных платежей, исходя из условий договора (пункт 4.3.1) и положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно возложил на ответчика выплату пени за период с 10.06.2016 по 09.01.2017 в размере 23 288,31 руб.
Расчеты задолженности и пени проверены судом, произведены в соответствии с условиями заключенного договора. Расчеты и определение периодов применения истцом соответствующего размера арендной платы с учетом условий договора аренды, ответчиком по существу не оспорены, контррасчеты не представлены.
В апелляционной жалобе не сформулированы какие-либо доводы относительно документальной неподтвержденности либо размера взысканной суммы арендных платежей и договорной пени.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании долга и неустойки в указанных размерах.
В силу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
Ответчиком по первоначальному иску не представлено доказательств нарушения им срока оплаты в результате непреодолимой силы (чрезвычайного и непредотвратимого при данных условиях обстоятельства).
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции учтено, что решением Арбитражного суда Забайкальского края от 26.12.2016 по делу N А78-7411/2016, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для рассматриваемого дела, с Общества в пользу Комитета взысканы арендные платежи по договору аренды от 19.08.2015 за период ноябрь 2015 года - апрель 2016 года в размере 239 345,28 руб., пени за период с 10.12.2015 по 11.07.2016 в размере 9 908,90 руб.
Поскольку по делу было установлено существенное нарушение договора аренды ответчиком (неисполнение обязательств по оплате арендных платежей за период с мая 2016 по ноябрь 2016 года), суд первой инстанции, руководствуясь статьями 450, 619, исходя из условий договора, обоснованно счел расторгнутым договор аренды и удовлетворил требования о возврате имущества. Истцом соблюден обязательный претензионный порядок урегулирования данного спора, предусмотренный статьей 619 ГК РФ. Относительно данного вопроса доводов в апелляционной жалобе не приведено.
Доводы общества о невозможности использовать арендуемое помещение в соответствии с назначением, указанным в пункте 1.1 договора и отсутствием в связи с этим обязанности оплачивать арендные платежи правомерно отклонены судом первой инстанции на основании следующего.
Как правильно указал суд первой инстанции, возражения ответчика и доводы встречного иска сводятся к невозможности использования имущества без заключения договора аренды земельного участка.
Из материалов дела следует, что арендуемое помещение передано Обществу по акту приема-передачи, договор аренды не расторгнут, имущество не возвращено. Каких-либо препятствий в пользовании арендованным имуществом и доступе к нему не имелось и не имеется.
При этом суд апелляционной инстанции исходит того, что положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, к спорным правоотношениям неприменимы, поскольку в данном случае спор возник не из-за недостатков арендованного имущества как такового, а в связи с невозможностью, по мнению общества, заключения договора аренды земельного участка.
Между тем, обществом не представлено доказательств невозможности использования арендованного имущества без заключения договора аренды земельного участка.
В качестве оснований встречного иска, общество также ссылалось на нарушение Комитетом Правил проведения торгов, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67, в части установления платы за право заключения договора аренды с одновременным установлением в договоре ежемесячных арендных платежей. Указывало также на несоответствие договора нормам статей 2, 8, 27, 42, 93 Земельного кодекса Российской Федерации, статьям 36, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статье 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендуемое помещение расположено на земельном участке, предназначенном для нужд обороны и ограниченном в обороте.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно пункту 2 указанной статьи, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Как следует из пункта 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ).
Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ) (пункт 74 Постановления).
Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75 Постановления).
Поскольку в рамках настоящего дела не установлено нарушения явно выраженного запрета, установленного законом, при заключении договора аренды нежилого помещения, обоснованным и правильным является вывод суда о том, что договор аренды не является ничтожной сделкой применительно к пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Более того, в рассматриваемых правоотношениях интересы Общества являются частыми, как стороны сделки, а не публичными, применительно к пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, все доводы общества, приведенные в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе о несоответствии договора аренды нормам Земельного и Градостроительного кодексов и к нарушению публичных интересов сводятся к ничтожности аренды земельного участка, а не аренды недвижимого имущества.
Обществом не представлено доказательств невозможности использования имущества без заключения договора аренды земельного участка.
Доводы представителей общества об опасениях, по их мнению, использования земли не по целевому назначению, к таковым доказательствам не относятся.
Собственник земельного участка каких-либо претензий по поводу использования земли Обществу не предъявлял.
В соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что правоотношения по аренде земельного участка не влияют на действительность договора аренды недвижимого имущества.
К арендатору с момента заключения договора аренды перешло право пользования земельным участком в соответствии с пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Переданное имущество находится в муниципальной собственности, более того, земельный участок с кадастровым номером 75:32:030312:99 также находится в собственности Городского округа "Город Чита", что подтверждается свидетельством от 10.12.2014.
Право собственности не оспорено, таким образом, доводы Общества о неправомерном распоряжении администрацией городского округа "Город Чита" земельным участком не имеют отношения к рассматриваемому делу, поскольку предметом спора является договор аренды помещения, а не земельного участка.
При таком положении, обоснован вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признании договора аренды недействительным.
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 64 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" системе документация об электронном аукционе наряду с информацией, указанной в извещении о проведении такого аукциона, должна содержать информацию о наименовании и описании объекта закупки и условия контракта в соответствии со статьей 33 настоящего Федерального закона, в том числе обоснование начальной (максимальной) цены контракта.
Таким образом, принимая решение об участии в аукционе на предложенных заказчиком условиях, предлагая свою цену, истец должен был ознакомиться с размещенными условиями аукциона, установить, что помимо цены на право заключения договора аренды в предложенный проект договора аренды недвижимого имущества включено условие об оплате ежемесячных арендных платежей.
Как установлено по делу, истец был осведомлен об условиях аукционной документации, тем не менее, предложил свою цену за право заключить договора аренды - 637 801,75 руб.
Указанные денежные средства внесены Общество в полном размере платежными поручениями N 240 от 11.08.2015 и N 223 от 28.07.2015 (т. 1 л.д. 84-85), т.е. общество согласилось с данными условиями, исполнив принятое на себя обязательство.
Общество также приняло и частично исполнило сделку по аренде, оплатив платежным поручением от 27.11.2015 арендные платежи за период с 19.08.2015 по 31.10.2015 (том 1 л.д. 83).
Арендуемое помещение передано Обществу по акту приема-передачи, договор аренды не расторгнут, имущество не возвращено.
Вышеизложенные установленные по делу обстоятельства подтверждают волю Общества на сохранение сделки.
Согласно пункту 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).
Кроме того, с учетом того, что договор аренды, являясь оспоримой сделкой, заключен 19.08.2015, а исковое заявление подано в суд 09.02.2017, судом первой инстанции обоснованно принят довод ответчика по встречному иску о пропуске Обществом годичного срока исковой давности оспаривания договора аренды, установленного пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права о применении годичного срока исковой давности к рассматриваемому договору как к оспоримой сделки, несостоятельны.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу пункта 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Доводы по существу спора, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств. Данные доводы являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащую оценку, оснований к несогласию с которой у суда апелляционной инстанции не имеется.
При таких фактических обстоятельствах и правовом регулировании у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 24 мая 2017 года по делу N А78-2012/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
В.Л.КАМИНСКИЙ
В.Л.КАМИНСКИЙ
Судьи
В.А.СИДОРЕНКО
Е.О.НИКИФОРЮК
В.А.СИДОРЕНКО
Е.О.НИКИФОРЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)