Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: Тюниным Н.Н.,
при участии:
от истца (заявителя): Эсаева Я.Ш. (доверенность от 18.01.2016 г.)
от ответчика (должника): не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1570/2016) Администрации муниципального образования Сертолово Ленинградской области
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2015 по делу N А56-65727/2015 (судья Воробьева Ю.В.), принятое
по иску Администрации муниципального образования Сертолово Ленинградской области
к Индивидуальному предпринимателю Молодкину Дмитрию Евгеньевичу
об урегулировании разногласий при заключении договора,
Администрация муниципального образования Сертолово Ленинградской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Молодкину Дмитрию Евгеньевичу (далее - Предприниматель) об урегулировании разногласий, возникших между Администрацией в лице КУМИ администрации МО Сертолово (Продавец) и Предпринимателем (Покупатель) при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества - земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания склада душевого павильона, общая площадь 100 кв. м, кадастровый номер: 47:08:0102002:40, адрес объекта: Ленинградская область, г. Сертолово, микрорайон Сертолово-1, ул. Шоссейная, дом 9 корпус 3), согласовав спорные пункты Договора купли-продажи земельного участка в редакции КУМИ администрации МО Сертолово, направленной повторным предложением от 15.07.2015 с учетом цены, равной его рыночной стоимости, определенной в размере 790 000 руб.
Решением от 04.12.2015 г. в иске отказано. Из мотивировочной части решение следует, что суд в числе иного пришел к выводу о ничтожности договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества N 73-8/-VII.15 от 09.07.2015 г.
Не согласившись с решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой об его отмене. Предприниматель заявил о несогласии с выводом суда ничтожности договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества N 73-8/-VII.15 от 09.07.2015 г.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу Администрации не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ, во исполнение определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2015 о прекращении производства по делу N А56-692/2015 в связи с отказом Предпринимателя от иска к Администрации об урегулировании преддоговорного спора и обязании Администрации заключить договор купли-продажи арендуемого здания общей площадью 71,3 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Сертолово, ул. Шоссейная, д. 9, корп. 3, на условиях, предусмотренных протоколом разногласий от 27.12.2014, между Администрацией в лице КУМИ (Продавец) и Предпринимателем (Покупатель) заключен Договор N 73-8/-VII.15 от 09.07.2015 купли-продажи недвижимого муниципального имущества: здания склада душевого павильона, назначение: нежилое, общая площадь 71,3 кв. м, расположенное по адресу: Ленинградская область, г. Сертолово, микрорайон Сертолово-1, ул. Шоссейная, дом 9 корпус 3 (далее - здание склада).
Письмом от 10.12.2014 N 3458/01-09 КУМИ Администрации направил Предпринимателю проект договора купли-продажи недвижимого имущества - здания склада, а также оферту - договор купли-продажи земельного участка от 31.12.2014 (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания склада душевого павильона, общая площадь 100 кв. м, кадастровый номер: 47:08:0102002:40, адрес объекта: Ленинградская область, г. Сертолово, микрорайон Сертолово-1, ул. Шоссейная, дом 9 корпус 3) (далее - Участок) по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком - ООО "Оценочная компания "Орис" в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Рыночная стоимость выкупаемого имущества согласно отчету об оценке от 14.10.2014 N 104/14-14 составила 790 000 руб.
Покупатель подписал договор купли-продажи земельного участка от 31.12.2014 с протоколом разногласий от 31.12.2014 (вх. N 9 от 13.01.2015).
Письмом от 19.01.2015 N 86/01-09 Комитет отклонил протокол разногласий, ссылаясь на несоответствие указанной Предпринимателем цены продажи недвижимого имущества его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном законодательством об оценке.
Не согласившись также с предложенной Предпринимателем редакцией пунктов 2.1, 3.1.3, 3.2.3, 3.1.1, 4.3 Договора, Комитет письмом от 15.07.2015 N 1549/01-09 повторно предложил заключить Договор купли-продажи Участка в ранее направленной редакции.
Ссылаясь на недостижение сторонами согласия относительно редакции подлежащего заключению договора, Администрация обратилась в суд с настоящим иском об урегулировании возникших разногласий.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.
Поскольку Предприниматель является собственником здания склада, расположенного на спорном участке, следовательно, в силу статьи 39.20 ЗК РФ у Комитета, являющегося органом, уполномоченным на распоряжение спорным участком, имеется обязанность заключить с Предпринимателем договор аренды.
Как правильно указал суд в решении, положениями действующего законодательства не установлена обязанность Предпринимателя заключить такой договор и приобрести Участок в собственность, а у Администрации отсутствует право требовать от Предпринимателя приобретения земельного участка в собственность.
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из положений названных норм также следует наличие у Предпринимателя права на понуждение Администрации к заключению договора купли-продажи земельного участка и права на обращение в суд с требованием об урегулировании разногласий при заключении такого договора, однако Администрации как обязанной стороне такое право положениями действующего законодательства не предоставлено, на что обоснованно указал суд в решении.
Вместе с тем вывод суда о ничтожности о ничтожности договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества N 73-8/-VII.15 от 09.07.2015 г. по мотиву отчуждению спорного здания без земельного участка, на котором оно расположено, противоречит материалам дела, в связи с чем подлежит исключению из оспариваемого судебного акта. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.11.2013 г. по делу N А56-56035/2013 признано право Молодкина Д.Е. на приобретение в собственность спорного здания и Администрация обязана направить Предпринимателю проект договора купли-продажи.
Таким образом, основанием для заключения договора купли-продажи являлся судебный акт, законность и обоснованность которого проверена постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 г. и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.06.2014 г.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Апелляционную жалобу ИП Молодкина Д.Е. удовлетворить.
Исключить из мотивировочной части решения вывод суда о ничтожности договора купли-продажи здания N 73-8/-VII.15 от 09.07.2015 г.
В остальной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2015 г. по делу N А56-65727/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Сертолово Ленинградской области - без удовлетворения.
Взыскать с Администрации муниципального образования Сертолово Ленинградской области в пользу ИП Молодкина Д.Е. 3 000 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.03.2016 N 13АП-1570/2016 ПО ДЕЛУ N А56-65727/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 марта 2016 г. по делу N А56-65727/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 30 марта 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Горбик В.М., Кашиной Т.А.
при ведении протокола судебного заседания: Тюниным Н.Н.,
при участии:
от истца (заявителя): Эсаева Я.Ш. (доверенность от 18.01.2016 г.)
от ответчика (должника): не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1570/2016) Администрации муниципального образования Сертолово Ленинградской области
на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2015 по делу N А56-65727/2015 (судья Воробьева Ю.В.), принятое
по иску Администрации муниципального образования Сертолово Ленинградской области
к Индивидуальному предпринимателю Молодкину Дмитрию Евгеньевичу
об урегулировании разногласий при заключении договора,
установил:
Администрация муниципального образования Сертолово Ленинградской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Молодкину Дмитрию Евгеньевичу (далее - Предприниматель) об урегулировании разногласий, возникших между Администрацией в лице КУМИ администрации МО Сертолово (Продавец) и Предпринимателем (Покупатель) при заключении договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества - земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания склада душевого павильона, общая площадь 100 кв. м, кадастровый номер: 47:08:0102002:40, адрес объекта: Ленинградская область, г. Сертолово, микрорайон Сертолово-1, ул. Шоссейная, дом 9 корпус 3), согласовав спорные пункты Договора купли-продажи земельного участка в редакции КУМИ администрации МО Сертолово, направленной повторным предложением от 15.07.2015 с учетом цены, равной его рыночной стоимости, определенной в размере 790 000 руб.
Решением от 04.12.2015 г. в иске отказано. Из мотивировочной части решение следует, что суд в числе иного пришел к выводу о ничтожности договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества N 73-8/-VII.15 от 09.07.2015 г.
Не согласившись с решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой об его отмене. Предприниматель заявил о несогласии с выводом суда ничтожности договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества N 73-8/-VII.15 от 09.07.2015 г.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу Администрации не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ, во исполнение определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2015 о прекращении производства по делу N А56-692/2015 в связи с отказом Предпринимателя от иска к Администрации об урегулировании преддоговорного спора и обязании Администрации заключить договор купли-продажи арендуемого здания общей площадью 71,3 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Сертолово, ул. Шоссейная, д. 9, корп. 3, на условиях, предусмотренных протоколом разногласий от 27.12.2014, между Администрацией в лице КУМИ (Продавец) и Предпринимателем (Покупатель) заключен Договор N 73-8/-VII.15 от 09.07.2015 купли-продажи недвижимого муниципального имущества: здания склада душевого павильона, назначение: нежилое, общая площадь 71,3 кв. м, расположенное по адресу: Ленинградская область, г. Сертолово, микрорайон Сертолово-1, ул. Шоссейная, дом 9 корпус 3 (далее - здание склада).
Письмом от 10.12.2014 N 3458/01-09 КУМИ Администрации направил Предпринимателю проект договора купли-продажи недвижимого имущества - здания склада, а также оферту - договор купли-продажи земельного участка от 31.12.2014 (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания склада душевого павильона, общая площадь 100 кв. м, кадастровый номер: 47:08:0102002:40, адрес объекта: Ленинградская область, г. Сертолово, микрорайон Сертолово-1, ул. Шоссейная, дом 9 корпус 3) (далее - Участок) по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком - ООО "Оценочная компания "Орис" в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Рыночная стоимость выкупаемого имущества согласно отчету об оценке от 14.10.2014 N 104/14-14 составила 790 000 руб.
Покупатель подписал договор купли-продажи земельного участка от 31.12.2014 с протоколом разногласий от 31.12.2014 (вх. N 9 от 13.01.2015).
Письмом от 19.01.2015 N 86/01-09 Комитет отклонил протокол разногласий, ссылаясь на несоответствие указанной Предпринимателем цены продажи недвижимого имущества его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, в порядке, установленном законодательством об оценке.
Не согласившись также с предложенной Предпринимателем редакцией пунктов 2.1, 3.1.3, 3.2.3, 3.1.1, 4.3 Договора, Комитет письмом от 15.07.2015 N 1549/01-09 повторно предложил заключить Договор купли-продажи Участка в ранее направленной редакции.
Ссылаясь на недостижение сторонами согласия относительно редакции подлежащего заключению договора, Администрация обратилась в суд с настоящим иском об урегулировании возникших разногласий.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.
Поскольку Предприниматель является собственником здания склада, расположенного на спорном участке, следовательно, в силу статьи 39.20 ЗК РФ у Комитета, являющегося органом, уполномоченным на распоряжение спорным участком, имеется обязанность заключить с Предпринимателем договор аренды.
Как правильно указал суд в решении, положениями действующего законодательства не установлена обязанность Предпринимателя заключить такой договор и приобрести Участок в собственность, а у Администрации отсутствует право требовать от Предпринимателя приобретения земельного участка в собственность.
В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из положений названных норм также следует наличие у Предпринимателя права на понуждение Администрации к заключению договора купли-продажи земельного участка и права на обращение в суд с требованием об урегулировании разногласий при заключении такого договора, однако Администрации как обязанной стороне такое право положениями действующего законодательства не предоставлено, на что обоснованно указал суд в решении.
Вместе с тем вывод суда о ничтожности о ничтожности договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества N 73-8/-VII.15 от 09.07.2015 г. по мотиву отчуждению спорного здания без земельного участка, на котором оно расположено, противоречит материалам дела, в связи с чем подлежит исключению из оспариваемого судебного акта. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.11.2013 г. по делу N А56-56035/2013 признано право Молодкина Д.Е. на приобретение в собственность спорного здания и Администрация обязана направить Предпринимателю проект договора купли-продажи.
Таким образом, основанием для заключения договора купли-продажи являлся судебный акт, законность и обоснованность которого проверена постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2014 г. и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.06.2014 г.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу ИП Молодкина Д.Е. удовлетворить.
Исключить из мотивировочной части решения вывод суда о ничтожности договора купли-продажи здания N 73-8/-VII.15 от 09.07.2015 г.
В остальной части решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.12.2015 г. по делу N А56-65727/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального образования Сертолово Ленинградской области - без удовлетворения.
Взыскать с Администрации муниципального образования Сертолово Ленинградской области в пользу ИП Молодкина Д.Е. 3 000 руб. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
В.М.ГОРБИК
Т.А.КАШИНА
В.М.ГОРБИК
Т.А.КАШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)